Määruse tegemise aeg ja koht 02.06.2022, Tallinn Kohtuasja number
2-18-4715
Kohtuasi
OÜ EsimeneKorrus 18 avaldus Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu vastu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks ja 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.01.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ EsimeneKorrus 18 määruskaebus Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
korteriühistu
Avaldaja OÜ EsimeneKorrus 18 (registrikood 14173885), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli Puudutatud isik Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu (täiendav nimi Korteriühistu Kopli 18, registrikood 80269176), seaduslik esindaja juhatuse liige TK
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 21.01.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-18-4715 osas, milles maakohus tuvastas Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus nimetatud osas rahuldamata. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
2.Harju Maakohtu 21.01.2022 määrus on jõustunud osas, milles maakohus tunnistas 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 2 kehtetuks järgnevas osas: pikendada juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates käesoleva otsuse vastuvõtmisest.
3.Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu määruskaebus rahuldada.
4.OÜ EsimeneKorrus 18 määruskaebus jätta rahuldamata.
2-18-4715
5.Määruskaebuste läbivaatamisega seotud kulud jätta OÜ EsimeneKorrus 18 kanda.
6.Määrata Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 määruskaebemenetluses hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 50 eurot ja mõista OÜ-lt EsimeneKorrus 18 Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 kasuks välja 50 eurot.
7.Määruse resolutsiooni terviktekst:
7.1.Rahuldada avaldus osaliselt.
7.2.Jätta rahuldamata OÜ EsimeneKorrus 18 avaldus Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.
7.3.Tunnistada kehtetuks Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkt 2 järgnevas osas: pikendada juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates käesoleva otsuse vastuvõtmisest.
7.4.Maakohtus kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
7.5.Määruskaebuste läbivaatamisega seotud kulud jätta OÜ EsimeneKorrus 18 kanda.
7.6.Määrata Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn
korteriühistu määruskaebemenetluses hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 50 eurot ja mõista OÜ-lt EsimeneKorrus 18 Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 kasuks välja 50 eurot. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale, v.a menetluskulude kindlaksmääramise peale, võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ EsimeneKorrus (avaldaja) esitas 27.03.2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu (varasem nimi korteriühistu Kopli 18, puudutatud isik, korteriühistu) vastu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt selle kehtetuks tunnistamiseks ja 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamiseks.
2.Avalduses ja selle täpsustustes palub avaldaja: 1) tuvastada 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus otsuse osas: „Võtta vastu uus KÜ Kopli 18 põhikiri juhatuse poolt varasemalt koostatud sisus, mis saadeti enne üldkoosoleku toimumist kõikidele ühistu liikmetele eelnevalt meili peale tutvumiseks”. alternatiivselt tunnistada kehtetuks 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 otsuse osas: „Võtta vastu uus KÜ Kopli 18 põhikiri juhatuse poolt varasemalt koostatud sisus, mis saadeti enne üldkoosoleku toimumist kõikidele ühistu liikmetele eelnevalt meili peale tutvumiseks”.
2-18-4715 2) tunnistada kehtetuks 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 2 otsuse osas: „Pikendada juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates käesoleva otsese vastuvõtmisest”.
3.Avaldajale kuulub Tallinnas Malmi tn 3/2-18 asuv korteriomand. Tallinnas Kopli 18/Malmi 3 asuval kinnisasjal asub 4 elamut. Faktiliselt haldab ja majandab korteriühistu üksnes Kopli 18 elamut. Elamute Malmi tn 3/1, 3/2 ja 3/3 majandamisega ei ole korteriühistu tegelenud. Korteriühistu on asutatud 27.05.2008, kui võeti vastu põhikiri, mis kehtib senini (2008 põhikiri).
4.28.12.2017 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus otsustati uue põhikirja vastuvõtmise (päevakorra p 1) ja juhatuse liikmete volituste pikendamise üle (päevakorra p 2). Üldkoosolekul osales protokolli kohaselt 33 korteriühistu liiget, kellest 10 olid esindatud volikirjaga. Rikkudes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 6, ei ole avaldajale edastatud üldkoosolekul osalejate nimekirja. Üldkoosoleku protokollist ei nähtu, kes liikmetest osalesid esindajate vahendusel ja volikirju ei ole protokollile lisatud. Avaldajale ei ole volikirju senini saadetud.
5.Üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, kuna otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud ettenähtud korda (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2).
5.1.28.12.2017 eeldas põhikirja muutmine topelthäälteenamuse nõude täitmist. Üldkoosolekul osales 33 liiget ja põhikirja poolt hääletas 17 ehk üle poole (korteriühistuseaduse (KÜS) § 4 lg 1), kuid täitmata jäi nõue, et otsuse poolt peab hääletama 2/3 üldkoosolekul osalenutest (MTÜS § 23 lg 1). Hääletustulemust üldkoosolekul teatavaks ei tehtud ja hääletustulemuse sai avaldaja teada alles protokolliga tutvudes. Seega ei ole kindel, et koosolekul vaidlusaluste otsuste poolt 17 häält anti.
5.2.Uus põhikiri seadis korteriühistule uue eesmärgi. 2008 põhikirja p-de 1.4 ja 1.3 järgi oli korteriühistu eesmärk Kopli tn 18 asuva elamu majandamine. Uue põhikirja p-de 2.2 ja 1.3 järgi on ühistu eesmärk kõigi kinnistul asuva 4 elamu majandamine. MTÜS § 23 lg 11 järgi on põhikirjas ettenähtud mittetulundusühingu eesmärgi muutmiseks vajalik vähemalt 9/10 liikmete nõusolek, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Seega oli vaja saada 30 liikme nõusolek. See nõue jäi täitmata.
6.Uue põhikirja sisu on vastuolus seaduse mõttega. 2008 põhikirja p 1.4 kohaselt on korteriühistu tegevuse eesmärk elamus asuvate korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ning ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sama mõtet kätkeb endas ka KÜS § 2 lg 1. Uue põhikirja punktide 4.2.7.1, 4.2.7.2 ja 4.2.7.7– 4.2.7.11 kohaselt toimuks aga korteriühistu korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja maatüki majandamine iga kinnistul asuva hoone suhtes eraldi (üksnes konkreetse ehitise korteriomanike poolt), mis läheb otseselt vastuollu seaduse mõttega, mis seab eelduseks, et kõigile korteriomanikele kuuluvat kaasomandi eset majandatakse ühiselt. Seadus ei näe ette võimalust võtta ühistus otsuseid vastu ühistu osade liikmete poolt. Põhikirja tekstist jääb ebaselgeks, kas iga hoone korteriomanikud moodustavad eraldi korteriühistu organi, mis on pädev otsustama iga hoone majandamisega seotud küsimusi. Sellist võimalust seadus ette ei näe.
7.Uue põhikirja sisu on ebaselge ja vastuolus heade kommetega. Uue põhikirja p-d 4.2.8, 4.2.9, 4.2.14 ja 4.3.1 viitavad asjaolule, et juhatus saab kehtestada ühistu liikmetele kordi, mis mh reguleerivad tasu maksmise kohustust, viivise määra ulatust ja viivise tasumise korda, aga ka näevad ette juhatusele erikorra nt küttesüsteemide sulgemisel. Põhikirjast ei nähtu, kas sellised korrad kehtestatakse üldiselt või saab seda teha igat üksikut juhtumit eraldi silmas pidades. Uue
2-18-4715 põhikirja kohaselt saab juhatus vastu võtta otsuseid, kui koosolekul osaleb üle poole juhatuse liikmetest (p 7.3.6) ja otsused võetakse vastu lihthäälteenamusega (p 7.3.5). Seega saab sisuliselt 2 juhatuse liiget otsustada selle üle, milline on nt võlgnevuse korral kellegi viivise määr või kuidas toimub võlgnevuse korral ühistu liikmelt viivise nõudmine, samuti seda, kuidas korteriühistu liige on kohustatud sulgema küttesüsteemid. Sellise abstraktse ja ebaselge regulatsiooni tulemusel saab juhatus kõrvale kalduda nii korteriühistu liikmete võrdsest kohtlemisest kui ka sekkuda liigselt omandiõigusesse. Uue põhikirja p 7.4.2 järgi kuulub juhatuse pädevusse ühistu rahaliste vahendite valitsemine. Nii ebaselge ja abstraktse regulatsiooniga antakse juhatusele liiga lai otsustusõigus.
8.Üldkoosoleku otsuse p 2 on kehtetu, kuna otsus on vastuolus seadusega (TsÜS § 38 lg 1). Vaidlusaluse otsusega otsustati pikendada juhatuse liikmete volitusi 5 aasta võrra. 2008 põhikirja p-ga 5.13 juhatuse liikmete volituste ajalist kestust ei olnud määratud. Seega kohaldus MTÜS § 28 lg-s 11 sätestatud 3-aastane volituste tähtaeg ja üldkoosolek ei saanud otsustada juhatuse liikmete volituste pikendamist üle 3 aasta. Lisaks rikuti nõuet, et juhatuse liikme ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist. Puudutatud isiku seisukohad
9.Korteriühistu palus avalduse rahuldamata jätta.
10.28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku läbiviimisel järgiti kõiki seaduse ja korteriühistu põhikirja nõuded, koosolekul vastuvõetud otsused on kehtivad ning puudub alus üldkoosolekul tehtud otsuste kehtetuks tunnistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks.
11.Korteriühistu ei nõustu väitega, et faktiliselt haldab korteriühistu üksnes Kopli 18 elamut. Nii KÜS § 5 lg 1 kui ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 4 järgi on korteriühistu liikmeteks kõik Tallinnas Kopli 18/Malmi 3 kinnistul asuvates elamutes loodud korteriomandite omanikud, s.h avaldaja. Avaldaja viidatud nn faktiline olukord on tekkinud avaldaja juhatuse liikme RP pahatahtliku ja omavolilise käitumise tulemusena. Asjaolu, et korteriühistu haldab ja majandab kõiki kinnistul asuvaid elamuid, kinnitab ka see, et korteriühistul on sõlmitud teenuselepingud kogu kinnistu varustamiseks vee ja gaasiga. Malmi 3/3 elamu on elamiskõlbmatu ja seetõttu ei ole sellega seoses sõlmitud ka ühtegi teenuselepingut.
12.Eksitav ja alusetu on avaldaja väide, et korteriühistu on rikkunud MTÜS § 21 lg-st 6 tulenevat nõuet. Korteriühistu ei ole kordagi keeldunud protokolli, selle lisaks oleva liikmete nimekirja ja volikirjade avaldamisest. Avaldaja ei ole neid küsinud. Kuna RP oli eelnevalt teadlik üldkoosoleku toimumisest ja selle päevakorrast ning samuti osales ise üldkoosolekul, siis olid talle kõik päevakorra punktid teada ja samuti see, kes osalesid üldkoosolekul.
13.Tartu Maakohtu registriosakond on korteriühistute registris teinud 28.12.2017 toimunud üldkoosoleku protokolli alusel uue põhikirja ja juhatuse liikmete kande. Seega on registripidaja eelnevalt hinnanud, kas vastuvõetud üldkoosoleku otsus on seaduslik ja kas järgitud on kõiki nõudeid, s.h kas on olemas vajalik poolthäälte arv ning kas hääletusel osalenud liikmetel oli õigus hääletada, s.t kas neil olid olemas volikirjad.
14.Korteriühistu ei nõustu, et otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud ettenähtud korda. 28.12.2017 toimunud üldkoosoleku ajal kehtinud KÜS § 4 lg 1 järgi oli korteriühistu põhikirja muutmiseks vajalik rohkem kui pool häälte üldarvust. Avaldaja viidatud MTÜS § 23 ei
2-18-4715 kohaldu. Avaldaja väide, et hääletustulemust üldkoosolekul teatavaks ei tehtud, on paljasõnaline ja tõendamata.
15.Alusetu on avaldaja väide, et põhikirja muutmisega muudeti ka korteriühistu eesmärki. Korteriühistu eesmärk oli ja on Kopli 18/Malmi 3 asuvate elamute majandamine ja haldamine. Korteriühistu saab moodustada vaid terve kinnistu kohta (mitte kinnistust osa kohta). 2008 põhikiri oli ebaselge ja eksitava sõnastusega. Erinevus tuleneb ka aadresside kirjutamise eripärast.
16.Avaldaja väide, et uus põhikiri on vastuolus seaduse mõttega, on täielikult põhistamata ja alusetu. Arusaamatuks jääb, miks avaldaja viitab kehtetule põhikirjale ja selle p-le 1.4. Hetkel kehtib 28.12.2017 üldkoosolekul vastuvõetud põhikiri. Samuti on vale avaldaja viide KÜS § 2 lg-le 1, kuna viidatud seadus enam ei kehti ega kohaldu. Avaldaja viidatud uue põhikirja punktid 4.2.7.1, 4.2.7.2 ja 4.2.7.7–4.2.7.11 on täiesti tavapärase sisuga ning need panevad paika, kuidas toimub kinnistul asuvates majades erinevate näitude arvestamine ja teenuste eest tasumine. On selge, et kui elamutel on sõlmitud eraldi gaasilepingud, siis toimub ka arvestus iga elamu suhtes eraldi, kuna vastava maja elanikud tarbivad vastavat teenust. Teenusepakkujaga on lepingu sõlminud korteriühistu ja teenusepakkuja ees vastutab lepingu täitmise eest korteriühistu, mitte iga maja eraldi, mida võiks avaldaja seisukohtadest välja lugeda. Seadus ei keela korteriühistul ja korteriomanikel oma sisesuhte raames paika panna näitude ja teenuste arvestamise ja tasumise korda. Samuti on täiesti loogiline ja seaduslik see, et kui kinnistul on mitu maja, siis koguvad vastava maja korteriomanikud remondifondi enda maja piires. Avaldaja väide, et iga maja korteriomanikud moodustavad eraldi korteriühistu organi, jääb arusaamatuks ja on sisutu.
17.Avaldaja põhjendused uue põhikirja sisu ebaselguse ja heade kommetega vastuolu kohta on täiesti arusaamatud ja meelevaldsed ning need ei toetu ühelegi kehtivale seadusele või õiguse põhimõttele. Tasude maksmise põhimõtted on määratud kindlaks põhikirjas, kuid juhatusel on pädevus korraldada tasude kogumine ja arvestamine, mis kuulub igapäevase majandamise hulka ja ongi juhatuse ülesandeks. Juhatus ei saa ise mingit tasu kehtestada, vaid peab lähtuma üldkoosoleku poolt otsustatust.
18.Korteriühistule jääb arusaamatuks, kuidas on ühiskondlikult ebamoraalne ja taunitav see, et korteriühistu igapäevast majandustegevust korraldab ja juhib selleks seaduslikul teel valitud juhatus. Kui juhatuse liige kuritarvitab oma õigusi ja ei täida temale pandud ülesandeid, siis on juhatuse liikme vastutusele võtmise jaoks ette nähtud teised seaduslikud meetmed, mitte korteriühistu põhikirja tunnistamine seadusevastaseks.
19.Korteriühistu võttis 24.03.2020 seisukohas avalduse osaliselt õigeks. Korteriühistu oli nõus 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 2, mille sisuks on juhatuse liikmete volituste pikendamine 5 aasta võrra, kehtetuks tunnistamisega. Maakohtu määrus
20.Maakohus rahuldas 21.01.2022 määrusega avalduse. Kohus tuvastas korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse järgnevas osas: võtta vastu uus korteriühistu Kopli 18 põhikiri juhatuse poolt varasemalt koostatud sisus, mis saadeti enne üldkoosoleku toimumist kõikidele ühistu liikmetele eelnevalt meili peale tutvumiseks, ja tunnistas kehtetuks korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 2 järgnevas osas: pikendada juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates käesoleva otsuse vastuvõtmisest. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
2-18-4715
21.Maakohus kohaldas vaidluse lahendamisel üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud redaktsioonis KÜS § 4 lg 1 ja MTÜS § 23 lg 1.
22.Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel, kuna seaduses ettenähtud põhikirja muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue ei olnud täidetud ja seega rikuti sellise otsuse vastuvõtmisega selleks ettenähtud korda. 28.12.2017 eeldas põhikirja muutmine topelthäälteenamuse nõude täitmist. KÜS § 4 lg 1 järgi pidi põhikirja vastuvõtmiseks või muutmiseks otsuse poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust ning MTÜS § 23 järgi loeti põhikirja muutmise otsus vastu võetuks, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Korteriühistu tõendas kohtule esitatud tõenditega, et üldkoosolekul osales 33 liiget. Põhikirja poolt hääletas 17 ehk üle poole (33:2=16,5; 16,5<17). Samas jäi täitmata nõue, et otsuse poolt peab hääletama 2/3 üldkoosolekul osalenutest (2x33/33=22; 17>22).
23.Kohus ei nõustunud korteriühistu seisukohaga, et MTÜS § 23 annab üldise nõude mittetulundusühingutele põhikirja muutmiseks, kuid KÜS § 4 lg 1 on erisäte MTÜS § 23 suhtes, mis nägi korteriühistu põhikirja muutmisel ette erikorra ning seega tuli korteriühistute põhikirja muutmisel lähtuda KÜS-s sätestatust. Otsuse vastuvõtmise ajal kehtis topelthäälteenamuse nõue, mis kaotati hilisema seadusemuudatusega.
24.Kuivõrd kohus tuvastas, et üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, ei analüüsinud kohus menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes täiendavalt, kas põhikirja muutmisega muudeti ka korteriühistu eesmärki või mitte, ega seda, kas seaduses ettenähtud põhikirja eesmärgi muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue oli täidetud või mitte. Kohus tuvastas, et küsimus seoses põhikirja eesmärgi tuvastamisega on vaidluse all ka poolte vahel olevates teistes kohtuvaidlustes.
25.Kuivõrd kohus leidis, et üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, siis ei käsitlenud ega analüüsinud kohus avaldaja alternatiivset nõuet tunnistada 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks.
26.Üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamise osas vaidlus puudus, mistõttu oli põhjendatud avaldus rahuldada ka selle nõude osas. Puudutatud isiku määruskaebus
27.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus tuvastas korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse, ja teha selles osas uue määruse, millega jätta rahuldamata avaldaja avaldus korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud palub korteriühistu jätta avaldaja kanda.
28.Kohus luges õigesti tõendatuks, et üldkoosolekul osales 33 korteriühistu liiget, kellest 17 ehk üle poole liikmete häälte üldarvust hääletas uue põhikirja vastuvõtmise poolt. Kohus asus aga ekslikult järeldusele, et sellest ei piisa ja vaja oleks olnud 2/3 üldkoosolekul osalenute poolthäält. Kohus on selles küsimuses kohaldanud ja tõlgendanud valesti materiaalõigust.
29.Vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse tegemise hetkel kehtinud KÜS oli eriseadus sel ajal kehtinud MTÜS suhtes. Sellest tulenevalt kohaldus korteriühistu põhikirja vastuvõtmise ja muutmise osas üksnes KÜS § 4 lg 1, mille järgi pidi põhikirja vastuvõtmise või muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust. Antud säte on erinormiks MTÜS § 23 lg 1 suhtes, mis tähendab seda, et kohaldada tuli üksnes KÜS § 4 lg-t 1. Seda seisukohta toetab ka
2-18-4715 28.12.2017 kehtinud KÜS § 1 lg 2, mille järgi KÜS-s reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes MTÜS sätteid. Kuna põhikirja vastuvõtmise ja muutmise otsustamise küsimus oli KÜS § 4 lg-s 1 ammendavalt reguleeritud, s.o kui suurt häälteenamust on vaja, et põhikirja vastu võtta või muuta, siis puudus vajadus kohaldada lisaks ka MTÜS § 23 lg-t 1. Samuti tulenes KÜS § 4 lg-st 2, et MTÜS kohaldus korteriühistu põhikirja suhtes üksnes sisu osas, s.t mida peab korteriühistu põhikiri veel sisaldama, mitte aga selle osas, kuidas põhikirja vastu võtta või muuta, mis oli ammendavalt reguleeritud.
30.Korteriühistu seisukohta toetab ka kohtupraktika. Ei Riigikohtu 27.03.2013 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13 ega ka Tallinna Ringkonnakohtu 11.11.2015 lahendis tsiviilasjas nr 2-15-10548 ei viidata MTÜS § 23 lg-le 1, millest saab järeldada, et KÜS § 4 on eriregulatsioon ehk erinorm MTÜS § 23 lg 1 suhtes ning seega kohaldub üksnes erinorm.
31.Lisaks toetab eeltoodud arvamust ka tsiviilasjas nr 2-18-15391 Riigikohtu 07.04.2021 lahendi p-s 10 esitatud seisukoht, millest järeldub selgelt, et kui mingi küsimus on reguleeritud erinormidega, puudub vajadus kohaldada lisaks üldnorme. Samuti tuleb kohtul olukorras, kus ta otsustab rakendada üldnormi, põhjendada, et vaidlusaluse küsimuse lahendus on erinormidega reguleerimata. Maakohus jättis täielikult põhjendamata, miks ei saa vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamisel lähtuda üksnes KÜS § 4 lg-st 1 kui erinormist, milles on ammendavalt reguleeritud korteriühistu põhikirja vastuvõtmise või muutmise otsustamise häälteenamus, vaid lisaks tuleb kohaldada ka MTÜS § 23 lg-t 1 kui üldnormi. Sellega rikkus maakohus määruse põhjendamise kohustust. Avaldaja määruskaebus
32.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas ja teha selles osas uue määruse, millega jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
33.Maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p-i 8, kui jättis menetluskulude jaotuse puhul sisuliselt põhjendamata, milline õigusnorm võimaldab avalduse rahuldamise ja puudutatud isiku poolt nõude osaliselt omaksvõtmise korral jätta avaldaja menetluskulud avaldaja kanda.
34.Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et avalduse osaline õigeksvõtt vabastaks puudutatud isiku avaldaja menetluskulude hüvitamise kohustusest. Kuna TsMS § 172 ei reguleeri avalduse õigeksvõtu tähendust, tuleb õigeksvõtu tähendust menetluskulude jaotamisel hinnata TsMS § 168 lg 6 alusel, koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1. TsMS § 168 lg 6 näeb ette, et kostja vabanemiseks hageja menetluskulude kandmise kohustusest peavad esinema samaaegselt kaks eeldust – a) kostja võtab hagi kohe õigeks ning b) kostja ei ole andnud põhjust kohtusse pöördumiseks. Kumbki neist eeldustest ei ole täidetud. Puudutatud isik võttis ühe avaldaja nõuetest õigeks alles kaks aastat pärast menetluse algust ja teist avalduse nõuet puudutatud isik õigeks ei võtnud.
35.Maakohus kohaldas põhjendamatult TsMS § 172 lg 1 esimest lauset. Avaldaja leiab, et kuna menetluses osaleb mitu isikut, tulnuks kohtul menetluskulude jaotusel juhinduda üksnes TsMS § 172 lg 1 teisest lausest ja kohaldada sätet vastavalt senisele kohtupraktikale. Menetlusosaliste seisukohad
36.Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata ja puudutatud isik palub jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata.
2-18-4715 Menetluse edasine käik
37.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
38.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus tuvastas korteriühistu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse. Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega jätab avalduse nimetatud osas rahuldamata. Muus osas tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Korteriühistu määruskaebus rahuldatakse ja avaldaja määruskaebus jäetakse rahuldamata. TsMS § 654 lg 22 ja § 659 alusel esitab ringkonnakohus määruse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses.
39.TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu määruse õigsust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Maakohtu määruse on vaidlustanud korteriühistu osas, milles maakohus tuvastas 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse, ning avaldaja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause, § 463 lg 2 ja § 466 lg 3 esimese lause koostoimes jõustunud. Seega saab ringkonnakohus maakohtu lahendit kontrollida osas, mis puudutab 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse tuvastamist ning menetluskulude jaotust, arvestades viimase puhul avaldaja määruskaebuse väiteid.
40.Avaldaja palus tuvastada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse või alternatiivselt tunnistada see kehtetuks. Nimetatud otsusega otsustati uue põhikirja vastuvõtmine. Avaldaja on üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud asjaolule, et otsuse vastuvõtmisel oli täitmata MTÜS § 23 lg-st 1 tulenev häälteenamuse nõue (üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest). Teiseks leiab avaldaja, et otsuse vastuvõtmisel jäi täitmata MTÜS § 23 lg-st 11 tulenev häälteenamuse nõue (vähemalt 9/10 liikmete nõusolek), kuna avaldaja hinnangul muudeti põhikirjaga korteriühistu eesmärki. Lisaks tõi avaldaja esile, et uue põhikirja sisu on vastuolus seaduse mõttega, on ebaselge ja vastuolus heade kommetega.
41.Maakohus tuvastas eelnimetatud üldkoosoleku otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel, mille järgi on otsus tühine, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt ettenähtud korda. Maakohus leidis, et praegusel juhul kohaldusid põhikirja vastuvõtmisel lahendamisel nii KÜS § 4 lg 1 kui MTÜS § 23 lg 1 ja sellest tulenevalt pidi otsuse poolt hääletama 2/3 üldkoosolekul osalenutest, milline häälteenamuse nõue jäi täitmata. Kuna maakohus leidis, et otsus on tühine, siis ei käsitlenud kohus avaldaja alternatiivset nõuet tunnistada otsus kehtetuks.
42.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt kohaldus 28.12.2017 korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud häälteenamuse nõue. Ringkonnakohus leiab, et KÜS § 4 lg 1 on erinorm MTÜS § 23 lg 1 suhtes. Vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldati korteriühistu suhtes MTÜS sätteid üksnes juhul, kui konkreetne küsimus oli KÜS-s reguleerimata. Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude sätestas KÜS § 4 lg 1 teine lause, mistõttu puudus vajadus kohaldada antud küsimuses täiendavalt MTÜS-i sätteid. Riigikohus on samuti selgitanud, et KÜS § 4 lg 1 kohaselt peab otsuse vastuvõtmiseks põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust ja
2-18-4715 seega ei arvestata põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel häälteenamust mitte koosolekul osalejate arvust, vaid häälte üldarvust (Riigikohtu 27.03.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 11).
43.Maakohus luges tõendatuks, et 28.12.2017 üldkoosolekul osales 33 liiget (s.o kõik liikmed), ja tuvastas, et põhikirja poolt hääletas 17 ehk üle poole häälte üldarvust, nagu KÜS § 4 lg 1 teine lause eeldab. Seega ei rikutud põhikirja vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet ja 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 ei ole sel põhjusel tühine.
44.Teise 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse alusena tõi avaldaja esile asjaolu, et uus põhikiri seadis korteriühistule uue eesmärgi. Avaldaja leiab, et varem kehtinud põhikirja järgi oli korteriühistu eesmärk majandada vaid Kopli 18 asuvat elamut ning uue põhikirja järgi majandab korteriühistu kõiki nelja kinnistul asuvat elamut. Avaldaja leiab seetõttu, et põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel jäi täitmata MTÜS § 23 lg-st 11 tulenev häälteenamuse nõue (vähemalt 9/10 liikmete nõusolek).
45.Seda, kas uue põhikirja vastuvõtmisega muudeti ka korteriühistu eesmärki, samuti seda, kas seaduses ettenähtud korteriühistu eesmärgi muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue oli täidetud, maakohus vaidlustatud määruses ei analüüsinud. Kuivõrd menetlusosalised on oma seisukohad esitanud ja maakohus on menetlusosalistega küsimust ka kohtuistungil arutanud, saab ringkonnakohus eeltoodut ise hinnata.
46.KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seaduses toodud sõnastuses oli korteriühistu eesmärk kuni 28.12.2017 kehtinud põhikirjas ja 28.12.2017 muudetud põhikirjas selle vahega, et vanas põhikirjas oli aadressina märgitud Kopli 18 ja uues põhikirjas Kopli 18/Malmi 3. Korteriühistu on menetluses selgitanud, et põhikirjaga ei muudetud korteriühistu eesmärki, vaid põhikiri vajas täpsustamist põhjusel, et kuni 28.12.2017 kehtinud põhikiri oli ebaselge ja eksitav tulenevalt sellest, et varem oli kinnistu aadress Kopli 18, mis hiljem muudeti Kopli 18/Malmi 3. Korteriühistu toob esile, et nimetatud ebaselgusele on kohtud korduvalt eelnevates kohtuvaidlustest tähelepanu juhtinud. Asja materjalidest nähtuvalt leidis Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-16-13380 tehtud 31.10.2016 määruses, et korteriühistu liikmeteks on kõik kinnistu Kopli 18/Malmi 3, Tallinn korteriomanikud, mitte üksnes Kopli 18 elamu korteriomanikud, sõltumata sellest, milline aadress on põhikirjas märgitud. Ühtlasi leidis ringkonnakohus, et tegemist on ebatäpsusega ja põhjendatud oleks viia põhikiri kooskõlla kinnistusraamatus oleva aadressiga (tl 46 ja pöördel). Samale seisukohale jõudis Tallinna Ringkonnakohus ka tsiviilasjas nr 2-16-11354 tehtud 10.08.2017 määruses (tl 139 ja pöördel). Ringkonnakohus on seda meelt, et ühistu eesmärgi sätestab KÜS § 2 lg 1 ning see, kuidas täpsemalt ühisel kinnistul asuvaid elamuid majandatakse, sh kuidas kogutakse remondifondi vms, ei muuda seadusega ettenähtud korteriühistu eesmärki. Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus korteriühistuga, et põhikirjas ühistu asukoha ja aadressi täpsustamisega ei ole muudetud korteriühistu eesmärki ning seega ei eeldanud uue põhikirja vastuvõtmine vähemalt 9/10 liikmete nõusolekut.
47.Kolmandaks tõi avaldaja otsuse tühisuse alusena esile, et uue põhikirja sisu on vastuolus seaduse mõttega. Avaldaja märgib, et uue põhikirja punktide 4.2.7.1, 4.2.7.2 ja 4.2.7.7–4.2.7.11 kohaselt toimuks korteriühistu korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja maatüki majandamine iga kinnistul asuva hoone suhtes eraldi (üksnes konkreetse ehitise korteriomanike poolt), mis läheb otseselt vastuollu seaduse mõttega, mis seab eelduseks, et kõigile korteriomanikele kuuluvat kaasomandi eset majandatakse ühiselt. Avaldaja hinnangul ei näe
2-18-4715 seadus ette võimalust võtta ühistus otsuseid vastu ühistu osade liikmete poolt. Põhikirja tekstist jääb ebaselgeks, kas iga hoone korteriomanikud moodustavad eraldi korteriühistu organi, mis on pädev otsustama iga hoone majandamisega seotud küsimusi.
48.Ringkonnakohus leiab, et avaldaja teeb viidatud põhikirja punktidest ebaõigeid järeldusi. Viidatud punktidega on reguleeritud korteriomanike vahel kulude arvestamise ja jagamise põhimõtted. Ringkonnakohus ei näe põhikirjas sätestatu ebaseaduslikkust selles, kui korteriomanikud on otsustanud, et majandamiskulude arvestamine ja kandmine toimub elamute põhiselt. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 järgi tasub korteriomanik kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 sätestas samasuguse põhimõtte, mille järgi majandamiskulud arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eelnevalt nimetatud sätete kohaselt on seega korteriühistu liikmele kuuluva korteriomandi kulude arvutamise aluseks korteriomandi suurus, kui korteriühistu põhikiri või korteriomanike kokkulepe ei sätesta teisiti. Eeltoodud regulatsioon ei välista korteriomanike kokkulepet, et mitme elamu ühise majandamise korral toimub võimaluse korral kulude arvestus eraldi elamute põhiselt. Vastuseks avaldaja esiletoodule, et ühiselt kogutud remondifondist tuleb kõiki elamuid ka ühiselt korras hoida, sh renoveerida elamiskõlbmatut Malmi 3/3 elamut, märgib ringkonnakohus, et põhikirja p 4.2.7.8 järgi on üldkoosolekul õigus vältimatu vajaduse korral otsustada ühe maja remondifondi kasutamine teiste majade remontimiseks ja korrashoiuks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhikiri kulude kandmise reguleerimisel läinud vastuollu seadusega, tegemist on korteriomanike kokkuleppe küsimusega. Ringkonnakohus nõustub korteriühistu seisukohaga, et seadus ei keela korteriühistul ja korteriomanikel oma sisesuhte raames paika panna näitude ja teenuste arvestamise ja tasumise korda. Ringkonnakohtu arvates ei anna viidatud põhikirja punktid korteriomanikele õigust võtta ühistus otsuseid vastu ühistu osade liikmete poolt. Samuti ei ole põhjendatud avaldaja seisukoht, justkui oleks korteriühistu siseselt loodud iga elamu jaoks eraldi korteriühistu.
49.Viimase otsuse tühisuse alusena tõi avaldaja esile, et põhikiri on ebaselge ja vastuolus heade kommetega. Avaldaja hinnangul viitavad uue põhikirja p-d 4.2.8, 4.2.9, 4.2.14 ja 4.3.1 asjaolule, et juhatus saab kehtestada ühistu liikmetele kordi, mis mh reguleerivad tasu maksmise kohustust, viivise määra ulatust ja viivise tasumise korda, aga ka näevad ette juhatusele võimaluse kehtestada erikord nt küttesüsteemide sulgemisel. Avaldaja leiab, et sellise abstraktse ja ebaselge regulatsiooni tulemusel saab juhatus kõrvale kalduda nii korteriühistu liikmete võrdsest kohtlemisest kui ka sekkuda liigselt omandiõigusesse. Uue põhikirja järgi kuulub juhatuse pädevusse ühistu rahaliste vahendite valitsemine ja uue regulatsiooniga antakse juhatusele liiga lai otsustusõigus.
50.Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et korteriomanikud võisid kulude kandmise arvestuspõhimõtetes kokku leppida. Avaldaja viidatud põhikirja punktid annavad juhatusele üksnes pädevuse korraldada tasude kogumine ja arvestamine, mitte ei anna õigust otsustada üldkoosolekul kokkulepitust erinevalt. Juhatus lähtub oma korralduslike ülesannete täitmisel seadusest ja korteriomanike otsustest. Ringkonnakohtu hinnangul on juhatuse volitused piisavalt täpselt reguleeritud ning põhikirja vastuolu heade kommetega ei ole esile toodud asjaoludel võimalik tuvastada.
51.Kuivõrd 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 ei ole eeltoodust tulenevalt tühine, tuleb järgmisena ringkonnakohtul hinnata, kas 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 on kehtetu. Avaldaja leiab, et otsuse kehtetuse faktilised asjaolud on samad ja tegemist on õigusliku kvalifikatsiooni küsimusega (tl 123).
2-18-4715
52.TsÜS § 38 lg 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.
53.Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et avaldaja esile toodud asjaoludel ei ole rikutud otsuse vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet, põhikiri oma sisult ei ole esile toodud punktide osas vastuolus seaduse ega heade kommetega. Samuti ei ole põhikiri ebaselge. Seega puudub ringkonnakohtu hinnangul alus tunnistada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks ja uue põhikirja kinnitamise otsus on kehtiv.
54.Järgmisena käsitleb ringkonnakohus avaldaja määruskaebust, milles on vaidlustatud menetluskulude jaotus. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja leiab, et kulud tuleb jätta korteriühistu kanda. Kuivõrd ringkonnakohus leidis eelnevalt erinevalt maakohtust, et avaldaja avalduse esimene nõue tuvastada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus ja alternatiivne nõue tunnistada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks jäävad rahuldamata ning maakohtu määrus on jõustunud osas, milles maakohus rahuldas avaldaja teise nõude, siis on põhjendatud jätta maakohtu määrus menetluskulude jaotuse osas muutmata. Maakohtu järeldus jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi menetlusosaliste endi kanda on lõppjärelduses õiglane ja põhjendatud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
55.Korteriühistu määruskaebuse rahuldamise ja avaldaja määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
56.TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi tuleb ringkonnakohtul määrata kindlaks korteriühistu menetluskulude rahaline suurus. Korteriühistu 05.05.2022 esitatud menetluskulude nimekirja järgi on määruskaebemenetluses kantud üksnes riigilõivu kulu 50 eurot. Ringkonnakohus leiab, et riigilõiv on põhjendud ja vajalik kulu. Eeltoodust tulenevalt tuleb avaldajalt korteriühistu kasuks välja mõista menetluskuluna riigilõiv 50 eurot.
57.TsMS § 178 lg 1 esimese lause järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Kuna määruskaebemenetluses on menetluskulude summa alla 280 euro, siis ei saa ringkonnakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude suurust vaidlustada.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.