Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue VH (hageja) esitas 29.08.2021 kohtule hagi Blumfeldt Kinnisvara OÜ (kostja) vastu tagatisraha tagastamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 11.5.2020 lepingu nr XXXXX Tallinnas Tammsaare tee 89 asuva äripinna üürimiseks. Hageja tasus lepingu punkti 6.1 alusel tagatisraha 273.67 eurot. Üürileping kehtis kuni 11.5.2021. Pandeemiast tingitud kriisi tõttu palus hageja kostjalt 4.3.2021 lepingu ennetähtaegse lõpetamise võimalust, kuid läbirääkimised ei õnnestunud. Kostja tegi 10.3.2021 pakkumise Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud piirangutega toimetulekuks lepingu muutmiseks. Pakkumise tegemise ajal oli kostja teadlik hageja soovist leping ennetähtaegselt lõpetada. Hageja võttis 13.3.2021 vastu kostja ettepaneku, milles nõuti üürimaksete ja kommunaalkulude peatamist kuni piirangute kehtivuse lõppemiseni. Kostja üürilepingu muutmise pakkumine ei sisalda välistusi üüri hinna muutmise pakkumisel selliselt, et kui üürileping on lõppemas, pakkumine ei kehti. Kostja lükkas hiljem oma pakkumise tagasi ilma mõjuva põhjuseta. Üürilepingu T89-199 punkt 15.5 ütleb, et kõik muudatused peavad olema fikseeritud kirjalikult, poolte kirjavahetus on käsitletav lepingu kirjaliku muutmisena. Kostja jätkas üüriarvete esitamist tavapärases summas Hageja tagastas kostjale üüritud äriruumi lepingu lõppedes 11.5.2021, kuid kostja ei tagastanud tagatisraha vaid saatis viivisarved. Kostja kohaldas tasumisele kuuluvaid kulusid (üüritasu ja kommunaalid) 100% ulatuses kogu perioodi jooksul, millal soodustus oleks pidanud kehtima. Hagejal ei ole võlgnevust kostja ees, seega on alusetu ka kostja poolt tagatisraha tagastamata jätmine. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Poolte vahel ei ole sõlmitud lepingu lisa soodustuste saamiseks. Kostja pakkus 10.03.2021 e-kirjaga A.H. Tammsaare tee 89 tegutsevatele üürnikele seoses koroonaviiruse levikuga ning Vabariigi Valitsuse erinevate piirangutega erinevaid soodustusi, et üürnikud ei lõpetaks üürilepinguid. 10.03.2021 saadetud e-kiri oli informatsioonilise eesmärgiga, täpsed soodustused selgusid läbirääkimiste käigus iga üürnikuga eraldi. Kostja ei näinud üürilepingu lõpetamise soovi avaldanud hagejaga vajadust soodustuste pakkumiseks. Üürilepingu nr T89-199 punktile 15.5 on pooled kokku leppinud, et kõik muudatused fikseeritakse kirjalikult. Pooled ei ole soodustustes kirjalikult kokku leppinud. Kostja ei tagastanud tagatisraha, sest hagejal oli võlgnevus kotja ees. Seisuga 21.10.2021 on võlgnevus 595,54 eurot, millest 104,74 eurot on viivised. Kostja esitab täiendavad materjalid, mis annavad selgust, miks on üürisumma suurem kui esialgses lepingus ning miks kõrvalkulude arvestus toimub teistsuguse ruutmeetri arvuga kui esialgses lepingus on äripinna suuruseks. Blumfeldt Kinnisvara OÜ ja VH sõlmisid 22.06.2020 lepingu T89199 lisakokkuleppe nr 1, millega VH võttis alates 01.07.2020 kasutusse äriruumi pindalaga 25,21 m2 ning pooled leppisid kokku, et igakuine üür selle äriruumi eest on alates 01.07.2020 176,47 eurot. Sama lisakokkuleppe mahus leppisid pooled kokku, et alates 01.07.2020 lõpetatakse üürileping 16,29 m2 pindalaga äriruumi osas. 01.07.2020 toimunud ruumide vahetuse osas on sõlmitud ka üleandmise akt. Menetluse käik Kohus lahendas asja lihtmenetluses kirjalikult.

Kohtu põhjendused Kohtu hinnangul on hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 11.5.2020 lepingu nr XXXXX (dl 21-36), mis on üürileping VÕS § 271 lg 1 mõttes, Tallinnas Tammsaare tee 89 asuva äriruumi kasutamiseks. Samuti puudub vaidlus selles, et hageja on tasunud lepingu p 6.1 järgi tagatisraha 273.67 eurot (dl 39) ning üürileping on lõppenud ja äriruum on kostjale üle antud 11.5.2021 (dl 81). Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal on kostja ees üürivõlg ja kas kostjal on õigus oma võlanõuet tagatisraha arvelt rahuldada. Hageja tugineb oma nõudes asjaolule, et kostja tegi üüri muutmise ettepaneku ja tema võttis selle vastu. Järelikult tuleb vaidluse lahendamiseks välja selgitada, kas hageja ja kostja sõlmisid üürilepingu muutmise kokkuleppe. Pole vaidlust, et kostja saatis 10.03.2021 (dl 40) kõikidele üürnikele ettepaneku Vabariigi Valitsuse kehtestatud tegevuspiirangute tõttu teatud leevendusmeetmete rakendamiseks. Kauplustele pakkus kostja võimaluse kas jätkata tegevust e-poe vahendusel, makstes üüri 60 % kokkulepitust või sulgeda kauplus ning üüri ja kõrvalkulude eest tasuda ei tule. Kostja on piiritlenud ettepaneku üürnikega keda piirangud puudutavad st kauplused ja huvitegevus, mis peavad oma tegevuse peatama või seda piirama. Ettepanek ei kehti teeninduse, tootmise või laotegevusele. Kirjas ei ole märgitud vastamise tähtaega, kuid on märgitud, et piirangud hakkavad kehtima 11.03.2021. Kohus järeldab sellest, et leevendused on samuti mõeldud kehtima hakkama alates 11.03.2021. Kohtu hinnangul saab kirja pidada kostja pakkumuseks VÕS § 16 lg 1 mõttes, tahteavalduse eesmärgiks oli piiratud perioodil üüri tasu suurust muuta. Kostja kirjast ei nähtu, et pakkumus oleks tehtud tingimuslikult üksnes teatud üürnikele. Samuti ei ole pakkumuses seatud muid tingimusi. Hageja on oma 13.03.2021 kirjas (dl 41) väljendanud selgesõnaliselt, et nõustub kostja pakkumusega ning valib kauplusele pakutud võimaluse kauplus sulgeda ja üüri ning kõrvalkulusid mitte maksta. Kohtu hinnangul on hageja kiri käsitletav nõustumusena VÕS § 20 lg 1 mõttes. Järelikult on poolte vahel sõlmitud üürileping nõustumuse andmisega muudetud ning alates 11.03.2021 on üürileping muudetud selliselt, et üüri ja kõrvalkulude suuruseks on 0 eurot. Kohtu hinnangul ei ole asjaolul, et hageja soovis 04.03.2021 kirjas (dl 89) ja järgnevas kirjavahetuses lepingu lõpetamist, asjas tähendust, sest pooled on jõudnud kokkuleppele lepingu lõpetamises 11.05.2021, äriruum on kostjale tagastatud ja leping lõpetatud. Hageja on esitanud ise ettepaneku oma 13.03.2021 kirjas (dl 90) kokku leppida lepingu lõpetamises tagatisraha tasaarvestus arvega 210181 summas 130,40 eurot, arvega 210104 summas 211,76 eurot ja kreeditarvega ning märtsikuu kommunaalteenuste arvega, kuid sellist kokkulepet lepingu lõpetamisel pooled teinud siiski ei ole. Asjaolu, et lepingu muudatused ei ole eraldi kirjaliku dokumendina kokku lepitud, ei muuda kokkulepet tühiseks. Kirjalik leping võib TsÜS § 78 lg 3 järgi olla sõlmitud ka muul moel, kui omakäeliselt allkirjastatuna. Kohtu hinnangul võimaldab poolte e-kirjavahetus üheselt tuvastada poolte tahte ja on kirjalikult taasesitatavas vormis. Üürileping on lõppenud 11.05.2021 ning üüritud äriruum kostjale tagastatud. Üürilepingu lõppemisel on VÕS § 308 lg 3 järgi üürnikul õigus nõuda tagatisraha tagastamist. Kohus tuvastas, et pooled muutsid üürilepingut ning leppisid kokku üüri ja kõrvalkulude suuruse 0 eurot perioodil 11.03.-03.05.2021, järelikult ei ole kostja üüritasu nõue nimetatud perioodi eest põhjendatud ja tagatisraha tuleb hagejale tagastada.

Kohus peab vajalikuks märkida, et kostja ei ole teinud menetluse ega ka menetlusväliselt tasaarvestust hageja varasemate võlgnevustega, seega ei saa kohus käesolevas menetluses teha ka ise sellekohaseid mahaarvamisi. Tsiviilasja hinna määramine Tsiviilasja hind on TsMS § 124 lg 1 järgi 273,67 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja on tasunud hagi esitamisel riigilõivu 75 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.