Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht
17. mai 2022
Tsiviilasja number
2-21-11898
Tsiviilasi Tsiviilasja hind
I.H. ja M.H. hagi Lasten Ehitus OÜ vastu kahjuhüvitise ja viivise tasumise nõudes 27 000 eurot
Viimase menetlustoimingu aeg
28.03.2022
Menetlusliik
Istungimenetlus
Kohtunik Menetlusosalised ja nende esindajad
Leanika Tamm Hagejad I.H., IK xxxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxxxxxxxxx, e-post xxxxxxxxxxx M.H., IK xxxxxxxxxxxx, elukoht elukoht Xxxxxxxxxxxx, e-post xxxxxxxxxxxx Kostja Lasten Ehitus OÜ, RK 14048507, asukoht Mere 7, Pärnu linn, 80042, e-post: [email protected] Kostja seaduslik esindaja Made Kotkas, [email protected] Kostja lepinguline esindaja Kardo Karon, Advokaadibüroo
LINDEBERG
OÜ, e-post [email protected] Kohtuotsusele saab esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 17.10.2021.
Edasikaebamise kord
Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja
RESOLUTSIOON
Rahuldada hagi osaliselt. Jätta rahuldamata hagejate nõue 10 700 euro ulatuses nõude aegumise tõttu. Jätta rahuldamata hagejate nõue 300 euro ulatuses. Mõista kostjalt, Lasten Ehitus OÜ-lt hagejate I.H.i ja M.H.i kasuks ühiselt välja kahjuhüvitis summas 14 000 (neliteist tuhat) eurot.
5.Mõista kostjalt, Lasten Ehitus OÜ-lt hagejate I.H.i ja M.H.i kasuks ühiselt välja viivis põhinõudelt summas 14 000 eurot VÕS § 94 lg 1 ja §113 kohases määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud
6.Jätta menetluskulud 56 % ulatuses kostja ja 44 % ulatuses solidaarselt hagejate
2-21-11898 kanda.
7.Määrata rahaliselt kindlaks poolte menetluskulud:
7.1.Hageja menetluskulud jäävad summas 1509,20 eurot kostja kanda ning summas 1185,80 eurot hageja enda kanda.
7.2.Kostja menetluskulud jäävad summas 262,16 eurot hageja kanda ning summas 333,65 eurot kostja enda kanda.
7.3.Kohus teostab tasaarvestuse hageja ja kostja teineteise kanda jäävate menetluskulude osas ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja hageja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud summas 1247,04 eurot.
8.Saata otsus menetlusosalistele. HAGINÕUE, NÕUDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD, POOLTE SEISUKOHAD JA
TÕENDID. MENETLUSE KÄIK
1.Hageja nõuded Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja menetluses on I.H. ja M.H. hagi Lasten Ehitus OÜ vastu kahjuhüvitise ja viivise tasumise nõudes. Hageja nõuab kohtult: (i) Välja mõista Lasten Ehitus OÜ-lt I.H.’i ja M.H.’i kasuks ühiselt kahjuhüvitis summas 25 000 eurot; (ii) Välja mõista Lasten Ehitus OÜ-lt I.H.’i ja M.H.’i kasuks ühiselt viivis põhinõudelt summas 25 000 eurot VÕS § 94 lg 1 ja § 113 kohases määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni
2.Hagi aluseks olevad asjaolud
2.1.I. ja M.H. (edaspidi koos hagejad) ja Lasten Ehitus OÜ (edaspidi kostja) vahel sõlmiti 16.07.2018.a. kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxxx (edaspidi kinnistu) müügileping, millega kostja võttis ehitusettevõtjana ühtlasi kohustuse kinnistu oluliseks osaks oleva elamu ehitamiseks. Asjaõigusleping kinnistu omandi üle andmiseks sõlmiti 26.09.2018.a (Lisa 2) ning kinnistu valdus anti üle 26.09.2018.a.
2.2.Kinnistu valduse üleandmisel 26.09.2018.a fikseeriti hagejate ja kostja, keda esindas volikirja alusel Raimo Kotkas, vahel allkirjastatud aktiga kinnistu puudused, mille kostja kohustus talle antud tähtaja jooksul kõrvaldama. Kinnistul asuva elamu kasutamise käigus ilmnes veel puudusi, mis fikseeriti 17.07.2019, 13.11.2019, 27.05.2020 aktides. Kõigi eelpool nimetatud aktidega tunnistas kostja kinnistu puudusi ning enda kohustust puudused kokkulepitud tähtaja jooksul kõrvaldada. Kostja kõrvaldas aktides loetletud puudused vaid osaliselt ega ole kinni pidanud 27.05.2020.a. allkirjastatud aktis esitatud tähtaegadest ja oma viimasest lubadusest puudused lõplikult kõrvaldada. Kostjal jäid fikseeritutest tähtaegselt kõrvaldamata järgmised puudused: ventilatsiooniagregaat ei ole paigaldatud korrektselt ega täida oma eesmärki, teostamata on ventilatsiooniagregaadi ümberehitustööd. Eelnimetatud puudus on fikseeritud nii 17.07.2019, 13.11.2019 kui ka 27.05.2020 aktis. tualettpoti loputuskasti veeleke. Puudus fikseeritud 27.05.2020 aktis; ebatasased põrandad, põrandakate punnitab ning takistab ka elamus olevate uste sulgemist. Puudus fikseeritud 27.05.2020 aktis; põrandaküte ei ole sihtotstarbeliselt kasutatav, kuna joonise puudumise
2-21-11898 tõttu ei ole võimalik kindlaks teha milliseid tube termostaadid reguleerivad. Eelnimetatud puudus on fikseeritud nii 17.07.2019, 13.11.2019 kui ka 27.05.2020 aktis.
2.3.Kostja asus hagejate nõudeid eirama, oli jätkuvas viivituses puuduste kõrvaldamisega, ega soovinud pidada ka edasisi läbirääkimisi. Hagejad pidasid põhjendatuks esitada kostjale puuduste kõrvaldamise asemel kompromissettepaneku neile tekitatud kahju hüvitamiseks. Kostja kompromissettepanekuga ei nõustunud.
2.4.Ehitisel ilmnenud oluliste kvaliteedi puudujääkide tõttu tellisid hagejad 2021. aasta aprillikuus vaidlusalusel kinnistul asuvale elamule auditi, mille viis läbi Frapini OÜ, tase 7 ehitusinsener J.B. isikus (kutsetunnistuse number 148521). Läbiviidud ehitise auditis (töö nr. 18.05.2021) sai kinnitust, et kostja püstitatud ning hagejatele müüdud kinnistu ei vasta ehituskvaliteedi kehtivatele nõuetele ega heale ehitustavale. Lisaks hageja poolt seni tuvastatud puudustele selgusid veel mitmed täiendavad ehitise vead: külmalekked pistikupesadest, elektrikilbist, lambiavadest; peaukse uksepakk on ehitatud poolikult ning ebakorrektselt. Uksepakualune on tihendamata, paistab makrofleks ning niiskus pääseb põrandasse; tehnoruumis puudub boileri tarbeks avariitrapp; katusealusel puudub tuulutus – puistevilla paigaldusega on takistatud ka katusealune tuulutus. Pööningul puudub harja tuulutus ning esineb tõsine ülekuumenemise oht; räästapleki paigaldus on teostatud valesti – vesi pääseb puitdetailide juurde ja niiskus mädandab neid.
2.5.Kuna kostjal puudus pika perioodi vältel juba eelnevalt ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks huvi ning kostja oli asunud hagejate sellise sisuga kontaktivõtte vältima ja hagejaid ähvardama, ei pidanud hagejad mõistlikuks ehitise auditiga selgunud puuduste kõrvaldamiseks lisatähtaja andmist. Hageja esitas 21.06.2021 kostjale kahju hüvitamise nõudega. Kostja sai hagejate nõudekirja kätte, kuid ei vastanud sellele. Hageja esitas hagi kohtusse.
2.6.Hageja hinnangul on käesoleval juhul kahju hüvitamise nõude esitamiseeldused vähemalt allolevas ulatuses täidetud. Hagejate poolt tellitud ehitise auditist selgub, et puuduste kõrvaldamise hind on 25 000 eurot ning vastavalt eksperdi arvamusele jagunevad kulud puuduste kõrvaldamiseks teostatavate tööde lõikes järgmiselt: - Ventilatsiooni korrastamine – seadme vahetus, torustike isoleerimine, tehnoruumi ehitus 8000 eurot - Põrandaküttesüsteemi korrastamine 1000 eurot - Põrandate korrastamine 4000 eurot - WC loputuskasti korrastamine 300 eurot - Harja tuulutus 3000 eurot - Plekkide korrastamine 400 eurot - Puistevilla paigaldus 1000 eurot - Lampide tihendamine 800 eurot - Avariitrapi ehitus tehnoruum, põranda taastamine 2000 eurot - Külmasildade eemaldamine 1500 eurot - Abitööd, mis kaasnevad taastamistöödega 3000 eurot Seega kuulub kostja poolt hagejatele hüvitamisele otsene varaline kahju, mis seisneb hagejate poolt kinnistul asuva elamu puuduste kõrvaldamiseks kantavas kulus summas 25 000 eurot.
3.Kostja vaidleb haginõudele täies ulatuses vastu. Kostja argumendid on järgmised:
3.1.Kostja ei ole lepingut rikkunud. Kostja ei vaidle vastu sellele, et kostja on hagejatega ostu-müügilepingu, mille sisuks oli, et kostja müüb hagejatele kinnistu koos elumajaga. Vastava lepingust tuleneva kohustuse on kostja hagejate ees ka täitnud. Sama lähtub ka hagejate enda hagiavaldusest. Seejuures ostu-müügi hetkel oli maja täiesti valmis ja puudu oli ainut kasutusluba. Hagejal oli seega ostu hetkel ja sellele eelnevalt elamuga tutvuda ja puudustele tähelepanu juhtida, kui neid oleks, kuid hageja ei teinud seda.
3.2.Kostja nõustub, et kinnisasja valdus anti hagejatele üle 26.09.2018 ja et ülevaatusel tuvastati ka mõned puudused, kuid kostja on kõik need puudused ammu kõrvaldanud. Kostja on kõrvaldanud ka kõik need puudused, mis sai poolte poolt fikseeritud ülevaatustel 17.07.2019, 13.11.2019 ja 27.05.2020. Seejuures kostja likvideeris kõik need puudused, mille likvideerimise kohustus tulenevalt sõlmitud ostu-müügilepingust kostjal oli hagejate suhtes.
3.3.Kostja on parandustöid teinud veel ka juunis ja juulis 2021, mille käigus said kõrvaldatud kõik puudused, millele hageja oli viidanud ning mille eest koost vastutas. Puuduste kõrvaldamist tõendab ka hageja ja kostja vaheline kirjavahetus2. Vastavate tööde käigus said likvideeritud kõik puudused, mis elamul veel olid ja mille eest kostja vastutas. Seejuures said kõrvaldatud ka need puudused, millele viitab hageja oma ekspertiisiaktis.
4.Kohus määras asja arutamiseks kohtuistungi 28.03.2022. Hageja jäi haginõude juurde ning selgitas, et nõue on 27000 eurot, mis põhineb kalkulatsioonil, tegemist ei ole reaalselt kantud kulutusega ning puudused on kuni käesoleva ajani kõrvaldamata. Hageja selgitas, et nõue koosneb kahjuhüvitisest, mis sisaldab siis ventilatsiooni korrastamist 8000 eurot, põranda süsteemi korrastamine 1000 eurot, põrandate korrastamine 4000 eurot, WC loputuskasti korrastamine 300 eurot, harja tuulutus 3000 eurot, plekkide korrastamine 400 eurot, puistevilla paigaldus.
4.1.Hageja I.H. selgitas, et 27. mai 2020 puuduste kõrvaldamise garantiitööde aktist3 on tõendatud kahjud järgmiste puuduste osas: WC loputuskast, põrandasisene küttesüsteemi joonis, puistevill ja põrandad ja ventilatsioon. Hageja ja kostja on kokku leppinud määratud kuupäevadega puuduste kõrvaldamiseks tööde teostamise tähtajad, osaliselt on kostja tööd teostanud 27. mai 2020 puuduste kõrvaldamise garantiitööde akti p. 1 toodud puudus on kõrvaldatud ja töö teostatud. Samuti üritas kostja teha põrandaid, sellest ei tulnud välja midagi, punkt 5 jäi tegemata. Punktid 3, 4 ja 6: puistevilla nad panid, aga seda on vähem kui peaks olema. Puudused, mis on loetletud aktis, on ka praegu alles, neid ei ole kõrvaldatud 17.06.2020. Kostja ei käinud puudusi 17.06.2020 parandamas. 27.06.2020 teostas kostja värviparandused, ning kõrvaldas selle puuduse, kuid 27.06.2020 teostas kostja ka põranda punnitamise parandust, kuid puudusi ei kõrvaldanud. Ventilatsiooni seadistamise puudused on loetletud aktis 17.07.20194, number 8: ventilatsiooni agregaadi paigaldus, ei vasta juhendile, puuduvad müratõkke seisukohalt olulised detailid. Ehitaja korraldab agregaadid, paigaldus, ülevaatus, ventilatsiooni paigaldusega, ettevõtte poolt tellib vajalikud mõõtmised, tähtaeg
2-21-11898 september 2019. Sellest tähtajast kostja kinni ei pidanud. Järgmistes aktides on see ventilatsioon uuesti välja toodud, siis olid seal ikka puudused. Järgmine akt on 13.11.2019, punkt 8, ventilatsioon. Puudused kõrvaldamata. Uus tähtaeg 28.11.19. Sellest edasi tuleb 27.06.25, mida me juba vaatasime, selle punktis 6 nähtub seesama ventilatsiooni probleem, mis on ikka kõrvaldamata. Vimane kord, millal hageja juures kostja töid teostamas käis oli 2020.a sügisel, kui käidi puistevilla panemas. 2021 ei käinud keegi midagi tegemas. Ekspertteadmistega J.B. poolt on koostatud Xxxxxxxxxxx audit5. Selle koostamise aeg on 18.05.2021, Pärnu, auditi allkirjaleht toimiku leheküljel 42. Peale seda, kui 21.06.2021 on see audit allkirjastatud, ei ole kostja ühtki tööd teinud. Hageja esitas kostjale auditi 21. juuni 2021 ja tegi kahju hüvitamise ettepaneku tähtajaga 25 juuni 2021. Varasematele puudustele lisandusid: harjad, tuulutus, harja tuulutus 3000 eurot lisandus, siis plekkide korrastamine 400 eurot, lampide tihendamine, Avariitrapi ehitus ja külmasildade eemaldamine lisandusid, samuti abitööd, mis kaasnevad taastamistöödega. Kokku teeb see lisatöid 7700 eurot, neid töid varasemalt ei ole puudustena loetletud.
4.2.Kostja vaidles kohtuistungil endiselt hagile vastu, leides, et ta on puudused tähtaegselt kõrvaldanud. Hagejate hagiavaldus tuleks jätta täielikult rahuldamata, kuivõrd hagejate nõue kostja suhtes ei ole põhjendatud, sest kostja on majale antud garantiiperioodil kõik puudused juba kõrvaldanud, mille eest kostja vastutas. Juhul, kui täna on majal tõesti mõni puudus, siis on tegemist kas puudusega, mis on tekkinud garantiijärgselt või hagejate enda tegevuse tõttu ning selliste puuduste eest kostja ei vastuta. Lisaks ei ole hageja oma nõuet tõendanud, sest esitatud ekspertiis on aegunud ega ole seega asjakohane.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
5.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
6.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Sama sätte lõike 2 punkti 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Vaidlus puudub selle üle, et hagejad ja kostja leppisid kinnistu müügilepingus kokku, et kostja kohustub müüma hagejatele ehitise, mis vastab ehituskvaliteedi kehtivatele nõuetele ja normidele ning heale ehitustavale.
7.VÕS § 218 lg 21 kohaselt eeldatakse kinnisasja müügitehingute puhul mittevastavuse olemasolu, kui mittevastavus ilmnes kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast.
8.Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et:
8.1.I. ja M.H. (edaspidi koos hagejad) ja Lasten Ehitus OÜ (edaspidi kostja) sõlmisid 16.07.2018.a. kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxxx (edaspidi kinnistu) müügileping, millega kostja võttis ehitusettevõtjana ühtlasi kohustuse kinnistu oluliseks osaks oleva elamu ehitamiseks. Asjaõigusleping kinnistu omandi üle
Hageja tõend, ehitise audit tlk 42-63
2-21-11898 andmiseks sõlmiti 26.09.2018.a Kinnistu valdus anti üle 26.09.2018. ning valduse üleandmisel 26.09.2018.a fikseeriti hagejate ja kostja, keda esindas volikirja alusel Raimo Kotkas, vahel allkirjastatud aktiga kinnistu puudused, mille kostja kohustus talle antud tähtaja jooksul kõrvaldama.
8.3.Hagejad asusid kinnistut kasutama. Kinnistul asuva elamu kasutamise käigus ilmnes veel puudusi, mis fikseeriti poolte poolt 17.07.2019, 13.11.2019, 27.05.2020 aktides. Kõigi eelpool nimetatud aktidega tunnistas kostja kinnistu puudusi ning enda kohustust puudused kokkulepitud tähtaja jooksul kõrvaldada.
8.4.Ehitusspetsialisti J.B. poolt on koostatud Xxxxxxxxxxx audit6. Selle koostamise aeg on 18.05.2021, Pärnu, auditi allkirjaleht toimiku leheküljel 42. Peale seda, kui 21.06.2021 on see audit allkirjastatud, ei ole kostja ühtki tööd teostanud.
8.5.Hagejad leiavad, et kinnisasja üleandmisel 26.09.2018.a. esinesid kõik hagis toodud puudused, mida kostja ei ole kõrvaldanud. Kostja on vastupidisel seisukohal: kinnisasja üleandmisel vastas elamu kokku lepitud tingimustele, välja arvatud mõne puuduse osas, mis üleandmisel fikseeriti või mis ilmnesid hiljem, kuid kõik vastavad puudused on kostja poolt hagi esitamise seisuga täielikult likvideeritud.
9.Kohtupraktika kohaselt vastutab müüja müüdud asja puuduste eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (RKTKo 2-17-1937/52, p 16; RKTKo 3-2-1-100-15, p 21):
9.1.puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
9.2.puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
9.3.ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
9.4.sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);
9.5.ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). (p 16)
10.Käesolevas vaidluses on peamised kohtu poolt lahendatavad küsimused alljärgnevad: (I) Millised olid konkreetsed varjatud puudused e. milles seisnes kinnistu Xxxxxxxxxxx lepingule mittevastavus. (II) Kas ostja on teatanud kõigist puudustest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama. Kostja on esitanud nõude aegumise kohaldamise taotluse. (III) Kas puudus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (IV) Kas ostja on andnud müüjale mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kohus käsitleb kõiki esitatud küsimusi ning lahendab kostja esitatud aegumise taotluse eeltoodud järjestuses alljärgnevalt. (I)
Millised olid konkreetsed varjatud puudused (kinnitu Xxxxxxxxxxx lepingule
Hageja tõend, ehitise audit tlk 42-63
2-21-11898 mittevastavus)
11.Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistul on esinenud poolte poolt 17.07.2019, 13.11.2019 kui ka 27.05.2020 aktides loetletud puudused, ega selle üle, et kostja on neid puudusi korduvalt kõrvaldanud. Hageja leiab, et 27.05.2020 aktis loetletud puudused on endiselt kõrvaldamata.
13.Kohus tuvastas kohtule esitatud aktide, auditi ja hageja esindaja kohtuistungil antud selgituste põhjal, et 18.05.2021 auditis välja toodud puudustest ei ole varasemalt loetletud:
13.2.peaukse uksepakk on ehitatud poolikult ning ebakorrektselt. Uksepakualune on tihendamata, paistab makrofleks ning niiskus pääseb põrandasse;
13.3.tehnoruumis puudub boileri tarbeks avariitrapp;
13.4.katusealusel puudub tuulutus – puistevilla paigaldusega on takistatud ka katusealune tuulutus. Pööningul puudub harja tuulutus ning esineb tõsine ülekuumenemise oht;
13.5.räästapleki paigaldus on teostatud valesti – vesi pääseb puitdetailide juurde ja niiskus mädandab neid. (II)
Kas ostja on teatanud kõigist puudustest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama ja kostja aegumise kohaldamise taotlus
14.Kostja leiab, et kõik hageja poolt temale teada antud puudused on kõrvaldatud ning esitab aegumise vastuväite haginõudes esitatud täiendavate puuduste suhtes kuna ületatud on VÕS § 218 lg 21 toodud nõude aegumise tähtaega, mille kohaselt eeldatakse kinnisasja müügitehingute puhul mittevastavuse olemasolu, kui mittevastavus ilmnes kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast. Aegumistähtaja alguse kulgemist tuleb VÕS § 227 lg 1 kohaselt lugeda alates 26.09.2018.
15.VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei
2-21-11898 vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja võib parandamise asemel asendada asja lepingutingimustele vastava asjaga. VÕS § 222 lg 6 näeb ette, et ostja kaotab õiguse nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui ta ei nõua seda müüjalt üheaegselt teatega asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist, välja arvatud juhul, kui müüja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 223 lg 1 järgi loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist.
16.Kohus on seisukohal, et hageja tellimusel 18.05.2021 auditis välja toodud uute puuduste suhtes kuulub kohaldamisele VÕS § 218 lg 21, mille kohaselt eeldatakse kinnisasja müügitehingute puhul mittevastavuse olemasolu, kui mittevastavus ilmnes kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast. Tulenevalt VÕS § 227 lg 1 müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Asja asendamisel müüja poolt algab aegumistähtaeg asendatud asja üleandmisest ostjale. Asja parandamisel müüja poolt algab aegumistähtaeg kõrvaldatud puuduse suhtes uuesti parandamisest arvates. Kinnistu valdus on hagejatele üle antud 26.09.2018. Kaks aastat üleandmisest möödus 18.09.2020. Hagejad on tellinud täiendava auditi puuduste tuvastamiseks alles 2 aastat ja 9 kuud peale kinnistu valduse üleandmist, mistõttu hageja on tulenevalt 222 lg 6 kohaselt on hagejad kaotanud õiguse nõuda müüjalt asja parandamist mõistliku aja jooksul.
17.Kohus on seisukohal, et tulenevalt VÕS § 227 lg 1 ja VÕS § 226 lg 1 on aegunud hageja järgmised nõuded: Külmasildade eemaldamine 1500 eurot; harja tuulutus 3000 eurot, lampide tihendamine 800 eurot, avariitrapi ehitus, tehnoruumi põranda taastamine 2000 eurot, plekkide korrastamine 400 eurot; Abitööd, mis kaasnevad taastamistöödega 3000 eurot. Kokku on aegunud haginõudeid kogusummas 10 700 eurot ning kohus jätab haginõude selles ulatuses aegumise tõttu rahuldamata. (III) Kas puudus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu
18.Kohus on seisukohal, et tulenevalt VÕS § 227 lg 1 viimase lause kohaselt ei ole aegunud hagejate need nõuded, mis on kostjale varasemalt asja parandamiseks esitatud, kuid kostja ei ole puudusi kõrvaldanud kuna nende nõuete aegumistähtaeg on alanud uuesti 27.05.2020 akti koostamise kuupäevast alates. Kohus on seisukohal, et nende nõuete osas puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et hageja on puudustest tähtaegselt teatanud ning määranud kostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Poolte vahel puudub nende puuduste osas vaidlus ka selles osas, et puudused on tekkinud enne asja üleandmist müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu kuna kostja on puudusi tunnistanud ning üritanud puudusi korduvalt kõrvaldada.
2-21-11898 (IV) Kas ostja on andnud müüjale mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.
19.Kohus on seisukohal, et hagejad on kostjale korduvalt andnud mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kostja on kohtule esitanud vastuväite, mille kohaselt on kostja nimetatud tööd teostanud. Samas ei ole kostja oma vastuväidet, et ta on puudused peale 27.05.2020 teostanud, tõendanud. Kostja on küll kohtule esitanud tõenditena SMS-id7, väitega, et nende saatmine kinnitab tööde teostamist 2021 aasta suvel, kuid hageja on esitanud täiendava tõendina ärakirjad samadest SMS’idest, millelt on näha sõnumite saatmise aasta 20208. Seega lükkab hageja tõend ümber kostja väited, et kostja on peale 27.05.2020 hageja kinnistul täiendavaid töid puuduste kõrvaldamiseks teostanud, kuigi pooled on 27.05.2020 aktis kokku leppinud puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tööde teostamise. Kostja on 28.03.2022 istungil ka nõustunud sellega, et ta võis SMS-ide aastaarvuga eksida. Muid tõendeid kostjal tööde teostamise kohta esitatud ei ole.
20.Hagejad on lasknud koostada ehitise auditi 18.05.2021, mille hagejad esitasid kostjale 21. juuni 2021 ja määrasid puuduste kõrvaldamiseks tähtaja 25.06.2021. Hageja tugineb auditile kui tõendile, millest nähtub, et 27.05.2020 aktis fikseeritud puudused on endiselt kõrvaldamata.
21.Kostja on auditile esitanud vastuväited: kõik parandustööd on teostatud, hageja WC loputuskasti remont on tekkinud kasutamise tulemusena peale parandustööde teostamist, sellest tulenevalt ei ole tegemist varjatud puudusega, vaid hagejate enda kasutamise tulemusena tekkinud rikkega. Kohus märgib, et hageja ei ole tõendanud, et tegemist on varjatud puudusega, mis on esinenud eseme üleandmisest peale, kuna seda puudust ei ole fikseeritud 17.07.2019 aktis, ega 13.11.2019 aktis. Esmakordselt on WC loputuskasti jooksmise osas hageja teavitanud kostjat 27.05.2020.a Kohus leiab, et kuna elamu oli hagejat valduses kasutuses alates 26.09.2018 ning WC loputuskasti süsteemi vead tuvastati alles 27.05.2020, ei ole kohtu ette toodud nõude ja tõendite põhjal võimalik üheselt jaatada, et puudus ei tulenenud ostja enda tegevusest. Seega ei ole täidetud VÕS § 101 lg 3 toodud müüja vastutuse eeldus hageja kahjunõude osas summas 300 eurot, ning kohus jätab selles osas hageja nõude rahuldamata.
22.Kohus loeb hageja esitatud auditiga tõendatuks, et 18.05.2021 koostatud ekspertiisiaktist nähtuvalt esinevad Xxxxxxxxxxx kinnistul hageja ja kostja poolt juba 27.05.2020 aktiga fikseeritud kuid seni kõrvaldamata puudused alljärgnevalt: Ventilatsioonisüsteemi korrastamine ja väljaehitus 8000 eurot; Põrandaküttesüsteemi korrastamine 1000 eurot Puistevilla, täiendav paigaldus 1000 eurot Põrandate korrastamine (põrand punnitab, tursunud jne) 4000 eurot. Hagejate nõue on kalkulatsioonipõhine ning tuleneb auditis toodud puuduste kõrvaldamise maksumusest. Kostja ei ole kalkulatsioone ega hüvitise suurust vaidlustanud.
23.Eeltoodust tulenevalt loeb kohus põhjendatuks ja rahuldab hageja kahjunõude kogusummas 14000 eurot. Seega kuulub kostja poolt hagejatele hüvitamisele otsene varaline kahju, mis seisneb hagejate poolt kinnistul asuva elamu puuduste
24.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ja 174 lg 1 määrab kohus menetluskulud rahaliselt kindlaks.
25.Hagejate menetluskulude nimekirja9 kohaselt koosnevad hagejate menetluskulud hagi esitamisel tasutud riigilõivust summas 1000 eurot ning eksperdikulust summas 1695 eurot, mis koosneb ehitise auditi teostamise kuludest. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.
26.Kostja kohtuvälised kulud koosnevad lepingulise esindaja kuludest seoses Advokaadibüroo Lindeberg OÜ poolt osutatud õigusteenusega kokku summas 496,51 eurot (ilma KM-ta summa). Koos käibemaksuga on kostja õigusabikulud kokku 595,81 eurot. Kostja palub mõista hagejalt välja ka viivise alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses.10
27.Kostja kohtuistungil11 avaldas, et ei nõustu hageja menetluskuludega, sisulisi vastuväiteid kostjal hageja menetluskuludele ei ole. Kostja samal istungil eitas menetlusega seoses menetluskulude nõude olemasolu.
28.Kohus rahuldas hagi osaliselt 56% ulatuses, mistõttu jätab kohus menetluskulud 56% ulatuses kostja kanda ning 44% ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskulud jäävad summas 1509,20 eurot kostja kanda ning summas 1185,80 eurot hageja enda kanda. Kostja menetluskulud jäävad summas 262,16 eurot hageja kanda ning summas 333,65 eurot kostja enda kanda.
29.Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 1509,20262,16=1247,04 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Leanika Tamm
Hagejate menetluskulude nimekiri, esitatud kohtule 14.09.2021, dtl 77-81 Kostja vastus hagile, esitatud kohtule 16.09.2021, dtl 87 ja 89
28.03.2022.a kohtuistungi protokoll, dtl 147
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.