Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu hagi X vastu korteriomandi võõrandamise kohustamiseks ning võla ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.05.2021 osaotsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
996,63 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu (registrikood 80162053), lepinguline esindaja Dmitri Štšerbin Kostja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Aleksei Smelov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 14.05.2021 osaotsus ja saata tsiviilasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
2-20-18261 esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu esitas 10.12.2020 Harju Maakohtule X vastu hagi, paludes: − Kohustada kostjat võõrandama korteriomand asukohaga Randla tn 15–621, Tallinn (registriosa nr 18810701, edaspidi: korteriomand). o Määrata kindlaks otsuse täitmise viis, andes kostjale aega korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks ühe kalendrikuu alates otsuse jõustumisest. Kohtulahendi vabatahtliku täitmata jätmise korral võõrandada korteriomand sundenampakkumisel, milleks lubada Harju tööpiirkonnas tegutsevatel kohtutäituritel sooritada kohtulahendi täitmiseks täitemenetluse seadustikus ettenähtud täitetoimingud, mh müüa korteriomand avalikul enampakkumisel. − Mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevus 1835,61 eurot ja viivis 1118,89 eurot, samuti edasiulatuv viivis põhinõude summalt 1835,61 eurot kuni kohtuotsuse täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Maakohus võttis nõuded 29.12.2020 määrusega menetlusse.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on kostja korteriomandi kaasomanik ning hageja liige. Vaatamata hageja korduvatele pöördumistele ei tasu kostja majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest täies ulatuses. Kulude arvestamise aluseks on kinnitatud majanduskavad. 2017., 2018., 2019. ja 2020. a majanduskavad on kinnitatud 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosoleku otsustega. Sihtotstarbeliste kuluartiklite tariifid on kajastatud ka kostjale esitatud arvetel. Arved on kostjale esitatud igakuuliselt 13., 14. või 15. kuupäevaks. Vastavalt arvetele ja korteriühistu põhikirja punktile 2.2.9 tuli maksed tasuda arvete esitamise kuu viimaseks kuupäevaks, mistõttu muutusid arved sissenõutavaks tasumise tähtajale järgneva kuu esimesest kuupäevast. Kostja on 30.09.2020 seisuga jätnud tasumata kokku 2954,50 eurot.
2.1.17.12.2019 üldkoosoleku päevakorraliseks küsimuseks oli mh kostjale kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamine. 16.12.2019 laekus kostjalt võla katteks 544,64 eurot, mis moodustab üksnes marginaalset osa (18,43%) võlgnevuse kogusummast. Arvete niivõrd väikses ulatuses tasumine näitab, et kostja ei käitu teiste korteriomanike suhtes heas usus. Üldkoosolek otsustas 17.12.2019 otsusega (poolt 40, vastu 1) nõuda kostjalt korteriomandite nr 621 ja 622 sundvõõrandamist 3 kuu jooksul. Sundvõõrandamise nõue koos protokolliga saadeti protokollis nimetatud kuupäeval kostja ja korteri nr 622 kaasomaniku Y e-postile. Kostja ei ole 17.12.2019 üldkoosoleku otsust ja 30.12.2019 saadetud korteri nr 621 võõrandamise nõuet täitnud, mistõttu nõuab hageja korteriomandi võõrandamist kohtu kaudu. Sundvõõrandamise nõude aluseks on korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud rikkumine, st korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KrtS §-s 31 sätestatud kohustused; ning on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.
2-20-18261
3.14.04.2021 määrusega peatas maakohus tsiviilasja menetluse korteriomandi võõrandamiseks kohustamise nõudes kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079.
4.Pärast hagi menetlusse võtmist tasus kostja osaliselt võlgnevuse, misjärel moodustas kostja põhivõlgnevus perioodi 01.01.2017–19.01.2021 eest 886,54 eurot ning seisuga 19.01.2021 arvestatud viivis 200,21 eurot. Ehkki hageja koostatud koondtabel ei tõenda kostja võlgnevuse olemasolu, on sel siiski koosmõjus teiste asjas tähtsust omavate asjaoludega tõenduslik väärtus, kuna selle abil on võimalik jälgida põhivõlgnevuse ja viivise kujunemist. Kostja ei ole tasunud ühtegi arvet täies ulatuses. Kostja ei ole viidanud, mis konkreetselt on hageja koostatud tabelis vale, ega pole ka väitnud, et koondtabelis kajastatud kuluartiklid ei vastaks tegelikkusele. Kostja ei ole oma vastuses välja toonud ega andnud mingeid selgitusi, milliste kuluartiklite eest ta on nõus maksma ja milliste eest mitte.
5.Võlanõude lahendamisel saab lähtuda korteriühistu 2011. a majanduskavast, mis kinnitati 12.07.2011 ja 14.10.2011 üldkoosolekutel ja mida kostja ei ole vaidlustanud. Samuti on tariifide määrasid arutatud 09.01.2012 üldkoosolekul, kinnitades 12.07.2011 ja 14.10.2011 koosoleku otsustega vastu võetud 2011. a majanduskava tariifide kehtivust.
5.1.Seisuga 05.04.2021 moodustab kostja põhivõlgnevus perioodi 01.01.2017–05.04.2021 eest 730,38 eurot ja viivis perioodi 01.01.2017–05.04.2021 eest 207,82 eurot. Kostjapoolsetest 21.03.2021 ja 31.03.2021 laekumistest nähtub, et kostja ei ole nõus üksnes hageja poolt arvestatava haldus- ja hooldusfondi tariifiga ning ei soovi tasuda remondifondi.
6.03.07.2018 üldkoosolekuga seonduvad kostja väited ei ole asjakohased, kuna nimetatud koosolekul vastu võetud otsuste vaidlustamise tõttu on hageja menetluse kestel olnud sunnitud arvutused viima kooskõlla 2011. a majanduskavaga. Tulenevalt kostja vastuväidetest on hageja viinud arvutused kooskõlla kostja korteriomandi reaalosa (eriosa) pindalaga: hageja on arvestanud kostja korteri pindalaks 16,8, mitte 19,7 m2. Alatest jaanuarist 2017 on kostjale arvestatud tasumiseks haldus- ja hooldustasu summas 11,28 eurot lähtuvalt üldpinnast 16,8 m2. Samuti on ka remondifond alates jaanuarist 2017 arvestatud summas 6,98 eurot lähtuvalt korteri üldpinnast 16,8 m2. Järelikult on kostja sellekohased vastuväiteid põhjendamatud. Kuna hageja tugineb 2011. a majanduskavale, ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust kostja käsitlus ühistu põhikirja redaktsioonist.
7.Kostja menetluskulud on põhjendatud maksimaalselt summas 378 eurot (6,3 h × 60 eurot). Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole põhjendanud, milliste asjas tähtsust omavate asjaolude tõendamiseks ta tõendid on esitanud. Seoses sellega puudub kostjal võimalus esitada hageja väidetele ja tõenditele põhjendatud vastuväited. Hageja esitatud nõude arvestuse koondtabel ei tõenda kostja võlgnevust. Kostja on maksekorraldustes alati märkinud, millised maksed ta tasub ja millised mitte. Hageja ei ole neid asjaolusid esile toonud.
8.1.Korteriühistu 17.12.2019 üldkoosoleku otsused, sh otsus kostja korteri võõrandamiseks kohustamiseks, on tühised. Korteriomandi kaasomanik Y vaidlustas 17.12.2019 üldkoosoleku otsused kohtus (tsiviilasi nr 2-20-2549). Samuti on Y kohtus vaidlustanud hagis viidatud 03.07.2018 üldkoosoleku otsused (tsiviilasi nr 2-18-13079). Sellest tulenevalt esineb alus menetluse peatamiseks.
2-20-18261
8.2.Ebaõige on seisukoht, nagu ei omaks majanduskavade kehtivus asja lahendamisel tähtsust. Kui korteriühistu otsused, millega kinnitati 2017., 2018., 2019. ja 2020.a. majanduskavad, on tühised, siis ei ole kostja kohustatud arveid täies ulatuses tasuma. Kui tsiviilasjade nr 2-20-2549 ja 2-18-13079 läbivaatamisel aga selgub, et 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosolekute otsused majanduskavade kinnitamisel on kehtivad, peaks asja lahendamisel lähtuma 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosolekute otsustest, mitte aga 2011. a majanduskavast.
9.Ainuüksi sellest, et hageja esitas kostjale arve majandamiskulude tasumiseks, kostjal hageja ees kohustusi ei teki. Hageja koostatud tabelid ja arved võlgnevust ei tõenda. Korteriühistu 03.07.2018 üldkoosoleku protokoll on fabritseeritud, kuna otsust 2017. ja 2018. a majanduskavade kinnitamise kohta seal vastu ei võetud. 03.07.2018 üldkoosoleku protokolli kohaselt kinnitati remondifondi ning haldus- ja hooldusfondi tariifid ajavahemikuks 01.05.2019–30.04.2020. Perioodiks 01.01.2019–01.05.2019 ja pärast 01.05.2020 ei ole üldkoosolekul remondifondi ning haldus- ja hooldusfondi makseid kinnitanud, mistõttu ei ole kostjal kohustust neid tasuda. Kostja ei pea nimetatud makseid tasuma ka perioodi 01.01.2017– 31.12.2018, kuna sel perioodil ei ole kinnitatud majanduskavasid. Hageja on kostjale esitatud arvetel arvestanud majandamiskulusid lähtudes korteriomandi üldpinnast 19,7 m2, kuid korteri tegelik üldpind on 16,8 m2. Korteriühistu ei ole 03.07.2018 üldkoosoleku uut põhikirja vastu võtnud. Korteriühistu 17.12.2019 üldkoosoleku otsused, sh 2020. a majanduskava kinnitamise osas, on tühised. Põhinõude põhjendamatuse tõttu on alusetu ka hageja viivisenõue.
10.Harju Maakohtu 16.09.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-3471 on tuvastatud korteriühistu 14.10.2011 üldkoosoleku otsuste tühisus. Hageja esitatud 2011. a majanduskava ei eksisteeri ja seda ei ole 12.07.2011 üldkoosolekul kinnitatud. Tegemist on hageja väidete kinnitamiseks fabritseeritud tõendiga. Esitatud dokument on 2010. a ja 2011. a kommunaalteenuste võrdlustabel ehk raamatupidamislik dokument, mitte majanduskava. 2011. a majanduskava olemasolu ei tõenda ka 09.01.2012 üldkoosoleku protokoll, kuna selles esitatud on üksnes seletus, aga mitte otsus. Lisaks ei olnud 09.01.2012 üldkoosolek otsustusvõimeline, mistõttu on seal vastu võetud otsused tühised. Põhjendamatud ja tõendamata on tasud liftide hoolduse, vee ja kanalisatsiooni, vee soojendamise ja tsirkulatsiooni ning kütte eest, samuti tasu üldvee ja üldelektri eest.
11.Kostja esitas 12.04.2021 vastuhagi, mida täiendas 20.04.2021 rahalise nõudega. Kostja palus tuvastada korteriühistu 12.07.2011 ja 09.01.2012 üldkoosoleku otsuste tühisus ja mõista hagejalt kostja kasuks välja alusetult tasutud majandamiskulud 33,47 eurot.
12.Hageja menetluskulud on põhjendamatult suured ja ületavad tsiviilasja hinda. Hageja seaduslik ja lepinguline esindaja on sugulased. Kontrollida tuleb õigusabikulude tasumist. Maakohtu otsus ja põhjendused
13.Harju Maakohus rahuldas 14.05.2021 osaotsusega hageja majandamiskulude ja viivise nõude, mõistes kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 730,38 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 01.01.2017–14.04.2021 eest summas 214,06 eurot ja viivise alates 15.05.2021 kuni kohtulahendi täitmiseni põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras iga viivitatud päeva eest kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Kõik menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja määras kindlaks hagejale hüvitatavad menetluskulud kogusummas 4082,50 eurot (riigilõiv 50 eurot, õigusabikulu 4032,50 eurot), millelt kohustas kostjat tasuma viivist lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.
2-20-18261
14.Hageja nõuded on põhjendatud ja hagi kuulub rahuldamisele. Maakohus viitas KrtS § 40 lg-le 1, mille kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Majanduskava kehtestatakse KrtS § 41 lg 3 järgi üldkoosoleku otsusega. Järelikult on hageja nõude esitamise eelduseks majanduskava olemasolu. KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Poolte vahel on vaidlus selle üle, milline on hageja kehtiv majanduskava.
14.1.Hageja 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosolekute otsused, millega kinnitati 2017., 2018., 2019. ja 2020. a majanduskavad, on vaidlustatud tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079, mistõttu ei saa hageja vaidlustatud otsustele, millega majanduskava kinnitati, tugineda. Kohus ei käsitle kostja vastuväiteid 2017.–2020. a majanduskavade kehtivuse osas, sest hageja tugineb 2011. a majanduskavale. Seetõttu ei hinda kohus ka kostja sellekohaseid tõendeid.
14.2.Hageja on tuginenud 2011. a majanduskavale, mille kehtivuse osas on kostja esitanud vastuväited. Kohtule esitatud hageja üldkoosoleku protokollidest nähtub, et 12.07.2011 koosolekul võeti p 4 all vastu 2011. a majanduskava ning 14.10.2011 koosolekul kinnitati see p 2.3. all uuesti. Kohtule esitatud kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2-12-3471 nähtub, et kohus on tunnustanud [14.10.2011] üldkoosoleku otsuste tühisust osas, millega kinnitati põhikirja ja kodukorra muutmine. Muus osas ei ole kohus otsuseid tühiseks või kehtetuks tunnistanud. Kostja on tühisuse osas viidanud kvoorumi puudusele. Kohtu hinnangul oli hageja 14.10.2011 üldkoosolek otsustusvõimeline, sest 160-st ühistu liikmest oli kohal 104, mis on rohkem kui 51% liikmetest. Järelikult on hageja 2011. a majanduskava kehtiv ning see on kostjale täitmiseks kohustuslik. Hageja 09.01.2012 üldkoosolekul arutati p 1 all tariife ning tõdeti tariifide kehtivust, kuid ei hääletatud nende osas. Järelikult ei ole 09.01.2012 koosoleku otsuste kehtivusel seost käesoleva vaidlusega.
15.Maakohus möönab, et hageja koostatud tabelid ei ole iseenesest tõendid, kuid ülevaatlikkuse huvides on tabelitest näha kostja võla kujunemine ja suurus. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on täitnud oma kohustusi osaliselt ja tasunud hageja esitatud arveid valikuliselt. Kostja viidatud maksed korrespondeerivad hageja tabelis näidatud summadega, samuti hageja poolt kostjale esitatud arvete summadega. Kohtu hinnangul on hageja majanduskavas kokku lepitud kohustused kostjale kui hageja liikmele kohustuslikud ja ta ei saa neid täita valikuliselt. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et on esitanud kostjale nõeutekohased arved kehtiva majanduskava alusel ning kostja on neid täitnud vaid osaliselt. Kostjalt tuleb VÕS § 101 lg 1 alusel välja mõista põhivõlg perioodi 01.01.2017–05.04.2021 eest summas 730,38 eurot ja KrtS § 42 lg 1 ning VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel viivis 214,06 eurot.
16.TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Kohtu hinnangul on hageja esindajakulud põhjendatud. Kostja on menetluses esitanud hulgaliselt tarbetuid taotluseid, oma taotluseid pidevalt täiendanud ja esitanud menetlusdokumente ning tõendeid mitmes osas, koormates sellega nii kohtu kui ka vastaspoole esindajat. Kohtu hinnangul on põhjendatud, et hageja esindaja pidi kõikide nende dokumentidega tutvuma isegi siis, kui ta ei esitanud iga kostja menetlusdokumendi kohta omapoolset arvamust või vastuväidet. Hageja esindaja pidi esitama põhjendatud vastuväited kostja asjakohatutele väidetele. Ajakulu osas pole võimalik väita, et see oleks ülemäärane. Apellatsioonkaebus
17.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes vaidlustatud otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
2-20-18261 Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Samuti palub kostja ringkonnakohtul võtta arvesse ja hinnata kostja 15.03.2021, 18.03.2021, 22.03.2021, 12.04.2021, 19.04.2021 menetlusdokumente, andes vajadusel aega nende täpsustamiseks.
18.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded ja selgitamiskohustuse, mis on viinud ebaseadusliku ja põhjendamata otsuseni. Maakohus ei andnud kostjale võimalust kujundada oma seisukohta, vaid asus ilma eelmenetluseta seisukohale, et hageja nõuded on tõendatud, hagi kuulub rahuldamisele ja määras põhiistungi.
19.Maakohus rikkus kohtumenetluse norme ka edasises menetluses, jättes lahendamata kostja vastuväited kohtu tegevusele ja taotlused menetluse peatamiseks. Maakohus jättis menetlusnorme rikkudes kostja 12.03.2021, 15.03.2021, 17.03.2021 ja 18.03.2021 dokumendid tähelepanuta, kuigi kinnitas 22.03.2021 istungil, et toimub eelmenetlus. Kohtu menetluslikud määrused olid üllatuslikud. Samuti on maakohus 26.04.2021 istungil jätnud põhjendamatult vastu võtmata kostja 19.04.2021 vastuse täienduse. Apellant palub ringkonnakohtul eelnimetatud menetlusdokumente arvesse võtta ja hinnata.
20.12.07.2011 ja 09.01.2012 üldkoosoleku otsused on tühised, kuna koosolekud ei olnud otsustusvõimelised kvoorumi puudumise tõttu ning osalised on tühised ka 14.10.2011 üldkoosoleku otsused. Korteriühistu 12.07.2011 ja 09.01.2012 üldkoosolekutel ei arutatud ega võetud vastu 2011. a majanduskava. Hageja esitatud dokument on koostatud hiljem. Maakohus ei ole kostja sellekohaseid väiteid analüüsinud.
21.Maakohus ei ole hinnanud kostja vastuväiteid, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud, et kostja oli kohustatud maksma hagejale sooja vee tsirkulatsiooni eest 79,25 eurot, vee- ja kanalisatsioon eest 47,55 eurot ning vee soojendamise eest 59,44 eurot (kokku 186,24 eurot). Kostja ei ole menetluse kestel hagi osaliselt rahuldanud. Hagi esitati 10.12.2020, kostja tasus arveid perioodi eest jaanuar–aprill 2021.
22.Maakohus on eksinud KrtS § 41 lg 5 kohaldamisel, kuna isegi kui korteriühistu 2011. a majanduskava oleks tõepoolest kinnitatud, siis nimetatud norm sel ajal ei kehtinud. Maakohus ei analüüsinud 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosoleku otsuste kehtivust, kuigi kostja esitas kohtule vastava taotluse. Kui üldkoosolekute otsused oleksid kehtivad, ei saaks vähemalt alates 2016. aastast lähtuda 2011. a majanduskavast, kuna pidi hakkama kehtima uus majanduskava. Seetõttu on vaidlustatud otsus vastuoluline ja ebaseaduslik. Maakohus oleks pidanud tsiviilasja menetluse peatama, kuniks selgub 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosoleku otsuste kehtivus.
23.Menetluskulud tulnuks jaotada alles asja tervikuna lahendamisel. Korteriomandi võõrandamise nõue on hageja võlanõudega õiguslikult tihedalt seotud (vt Riigikohtu 10.06.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-17703), mistõttu on maakohtu otsustus menetluskulude jaotuse kohta ebaõige.
24.Kostjalt on hageja kasuks ebaõigesti välja mõistetud menetluskulud 4032,50 eurot. Vajaduse esitada vastuväiteid ja uusi taotlusi tõi kaasa menetlusõiguse normide rikkumine maakohtu poolt. Hageja õigusabikulud on ülepaisutatud ja põhjendamatult suured. Maakohus on hageja menetluskulude hindamisel ületanud diskretsioonipiire ja jätnud kostja vastuväited hindamata.
2-20-18261 Vastustaja seisukoht
25.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
26.Kostja menetluslikud etteheiteid maakohtule on põhjendamatud. Kohus otsustab ise, millised tõendid väärivad tähelepanu ja millised mitte. Kostja lepinguline esindaja on õigusteaduses omandatud kõrgharidusega isik, kes ei saa väita, et maakohus oleks pidanud selgitama talle hagimenetluse olemust. Maakohus täitis selgitamiskohustust istungil. Kostja on koormanud kohtutoimiku üle asjakohatute seisukohtadega ja menetlust venitanud, kasutades oma menetlusõigusi pahauskselt. Hageja ei ole oma nõudest mingil määral loobunud, vaid on seda üksnes täpsustanud, juhindudes seejuures kohtu selgitustest. Kohus on hinnanud tõendeid igakülgselt ja teinud otsuse siseveendumuse kohaselt.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
27.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
28.Maakohtu otsuse tühistamise tingivad olulised menetlusnormide rikkumised, mida ei ole mõistlikult võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Maakohus on lahendanud nõude, mis ei olnud lahendamiseks valmis ja rikkus sellega TsMS § 435 lõiget 1. Lisaks eeltoodule jättis maakohus välja selgitamata vaidluse lahendamiseks tähtsad asjaolud, jättes sellega olulises ulatuses täitmata TsMS §-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesanded. Vaidlustatud otsus ei ole nõuetekohaselt põhjendatud, st rikutud on ka TsMS § 436 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8.
29.Kui hageja esitab nõude KrtS § 40 lg 1 alusel, siis tuleks see TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel lahendada hagita asjana, aga koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses, tuleneb TsMS § 613 lg-st 4 juhis vaadata see läbi hagimenetluses. Samas tuleb menetluses järgida hagita menetluse põhimõtteid ja sätteid (Riigikohtu 24.03.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17515, p 10 teine lõik, samuti selles viidatud 13.11.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-13, p 20).
30.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus vaidlust lahendades rikkunud oluliselt eelmenetluse ülesanded, jättes hageja nõuded ja nende aluseks olevad asjaolud ning vaidluse lahendamisele kohaldatava õiguse nõuetekohaselt välja selgitamata. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Vaidlustatud otsus sellele tingimusele ei vasta.
31.Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostja on rikkunud korteriomandist ning hageja liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Hageja palub mõista kostjalt enda kasuks välja 01.04.2021 seisuga majandamiskulude võlgnevuse 730,38 eurot ja viivise 207,82 eurot, millele lisandub viivis kohustuse kohase täitmiseni. Ringkonnakohus nõustub kostja etteheitega, et hageja nõude kujunemine on ebaselge ning maakohus ei ole seda ebaselgust kõrvaldanud. Asjas esitatud tõendid kinnitavad, et kostja on vähemalt osaliselt määranud, milliste kohustuste katteks ta makseid teeb. Sellises olukorras oleks maakohus pidanud välja selgitama, milliste kohustuste katteks on kostja makseid teinud ja tegema kindlaks võlgnevuse täpsema sisu ja kujunemise. Maakohus on hageja nõude rahuldanud, jättes selle sisuliselt kontrollimata. Hageja nõude põhjendatust ei saa hinnata üksnes selle pinnalt, kas kostja tehtud maksed on vastavuses hagega koostatud arvete ja tabelis näidatud summadega.
31.1.Maakohus on otsuse põhjendavas osas märkinud, et „Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on täitnud oma kohustusi osaliselt ja tasunud valikuliselt hageja esitatud arveid, sest
2-20-18261 kostja on seda ise tunnistanud ning seda tõendavad ka hageja raamatupidamise väljavõtted. /.../ Kostja maksekorralduste selgitustest on näha, et ta tasus arved osaliselt, tehes oma suva järg[i] mahaarvamisi. /.../ Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et on esitanud kostjale nõeutekohased arved kehtiva majanduskava aluse ning kostja on neid täitnud vaid osaliselt.“ Otsuse põhjendustest ei nähtu, miks maakohus ei nõustunud kostja vastuväidetega. Samuti ei selgu kohtu seisukoht hageja esitatud nõude sisulise põhjendatuse osas, sest üksnes võlgnevuse ja viivise kohta arvestuse esitamine ei tõenda nõude põhjendatust. Kostja on menetluses esitanud vastuväiteid nii remondifondi kui haldus- ja hooldusfondi, aga ka liftide hoolduse, prügiveo, üldelektri, üldvee, sooja vee tsirkulatsiooni, vee ja kanalisatsiooni, vee soojendamise ja kütte eest arvestatud summadele. Osaliselt ei kajastu kostja vastuväited ei otsuse kirjeldavas ega põhjendavas osas. Maakohus leidis vaid üldistatult, et hageja on tõendanud, et on esitanud kostjale nõuetekohased arved kehtiva majanduskava aluse ning kostja on neid täitnud vaid osaliselt. Maakohtul tuli anda hinnang, kas hageja arvetel märgitud kulud on põhjendatud ja milliste kohustuste katteks tuleb kostja makseid arvestada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul antud minetus kõrvaldada ja anda nimetatud asjaoludele hinnang.
32.Hageja majandamiskulude nõude õiguslikuks aluseks on KrtS § 40 lg 1 ja viivise nõudel KrtS § 42 lg 1. Põhimõtteliselt on õige kostja väide, et pelgalt arvete koostamine ja esitamine ei anna korteriühistule õigust nõuda korteriomanikult tasumist. Nõude rahuldamise eeldusena tuleb kohtul kontrollida, kas saab lähtuda kehtivast majanduskavast või võib korteriühistu tasumist nõuda ka ilma kehtiva kavata (nt tuginedes varasemale üldkoosoleku otsusele või nõudes kulupõhist tasu nn vahendatud teenuste eest nagu elamu üldkasutatavate ruumide elekter (üldelekter), jäätmevedu, küte, vesi- ja kanalisatsioon, kindlustus jmt).
32.1.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Nii on korteriomanikult majandamiskulude maksmise nõude eeldus üldjuhul kehtiv majanduskava. KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole uut majanduskava kehtestatud, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Seega saab korteriühistu tugineda ka varasematele majanduskavadele. Käesoleva asja eripärana on vaidlusaluse ajavahemiku esimene aasta 2017, mil KrtS veel ei kehtinud. Varem kehtinud korteriomandiseadus (KOS) ega korteriühistuseadus (KÜS) ei näinud ette majanduskava kehtestamist, vaid KÜS § 15 lg 1 kohaselt koostas ja esitas korteriühistu juhatus igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava. Varem kehtinud õigus ei sidunud majandamiskulude tasumise kohustust otseselt nimetatud kavaga. KÜS § 13 lg 4 ning § 151 lg-te 1 ja 2, aga ka KOS § 13 lg 1 järgi tuli korteriomanikul maksta tema korteri pindalale vastav osa majandamiskuludest. Maakohus ei ole vaidlust lahendades sellele tähelepanu pööranud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb enne KrtS-i jõustumist tekkinud nõuet lahendades kohaldada tol ajal kehtinud materiaalõigust.
32.2.Maakohus on otsuse põhjendavas osas märkinud, et „Poolte vahel on vaidlus selle üle, milline on hageja kehtiv majanduskava. /.../ Hageja 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosolekute otsused, millega kinnitati 2017, 2018, 2019 ja 2020 aasta majanduskavad, on vaidlustatud tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079. /.../ Kohus järeldab sellest, et hageja ei saa tugineda vaidlustatud otsustele, millega majanduskava kinnitati.“ Ringkonnakohtu hinnangul eksis maakohus KrtS § 41 lg 5 kohaldamisel, kui leidis, et olukorras, kus majanduskava kehtestav korteriomanike üldkoosoleku otsus on vaidlustatud, saab korteriühistu majandamiskulude nõude maksmapanekuks tugineda varasemale, enne KrtS-i kehtima hakkamist kinnitatud majandustegevuse aastakavale. Pooled ei vaidle, et vaidlusaluse perioodi kohta kehtestati üldkoosoleku otsustega majanduskava iga aasta kohta, kuid nende kehtivus on vaidlustamise tõttu ebaselge. Juriidilise isiku organi otsuse tühisusele ja kehtetusele saab tugineda vaid juhul,
2-20-18261 kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud või otsuse kehtetuks tunnistanud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 lg 2 teine lause). (Hagi)avalduse esitamine otsuse kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks ei tähenda, et otsust saaks käsitleda mittekehtivana. Vaidlustamine iseenesest otsuse mittekehtivust kaasa ei too. Seega on ekslik maakohtu käsitlus, nagu saaks korteriomanike üldkoosolekutel 2017.–2020. a kohta kehtestatud majanduskavad nende vaidlustamise tõttu kõrvale jätta. KrtS § 41 lg 5 näeb ette senise majanduskava edasiulatuva kehtivuse üksnes juhuks, kui uut majanduskava kehtestatud ei ole. Kuna kõnealusel juhul on vaidlustamata asjaoludel uued majanduskavad kehtestatud, ei saa majandamiskulude nõuet lahendada lähtudes 2011. a majandustegevuse aastakavast (vähemalt mitte enne, kui on lahendatud küsimus vaidlusaluste majanduskavade kehtivusest, milliseid vaadatakse läbi tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079).
32.3.Maakohus on kohtuasja lahendades jätnud lahendamata kostja taotluse menetluse peatamiseks. Kostja on juhtinud korduvalt maakohtu tähelepanu taotlusele peatada tsiviilasja menetlus (mh majandamiskulude nõude osas) kuni toimuvad kohtumenetlused tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079. Maakohus peatas 14.04.2021 määrusega tsiviilasja menetluse üksnes sundvõõrandamise nõude osas, jättes taotluse majandamiskulude nõuet puudutavas osas lahendamata. Viidatud määruse põhjendustest nähtub üksnes maakohtu sedastus, mille kohaselt „võla ja viiviste nõudes menetlus tsiviilasjas nr 2-20-18261 jätkub“. Maakohtu tegevus menetluse peatamata jätmisel on tinginud kostja poolt mh samade vastuväidete esitamise, millele tuginedes vaidlustati 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosoleku otsused eelmärgitud tsiviilasjades. Vältimaks sama vaidluse lahendamist paralleelselt toimuvates kohtumenetlustes on maakohus 22.03.2021 eelistungil hagejat eksitanud, viidates võimalusele tugineda nõude alusena mõnele varasemalt kinnitatud majanduskavale ning märkides, et majanduskavade vaidlustamine ei ole käesoleva asja lahendamisel takistuseks.
32.4.Kui leiab kinnitust, et perioodil 2017–2020 ei kehtestatud korteriomanike üldkoosolekul kehtivalt korteriühistu majanduskava, saab korteriühistu nõuda majandamiskulude tasumist vaatamata majanduskava puudumisele põhikirja ja varasemate üldkoosolekute otsuste alusel. Varasema üldkoosoleku kehtiv otsus oli KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriomanikele kohustuslik ja see kohustus ei lõppenud 1. jaanuaril 2018 KrtS-i jõustumisega. Samas nähtub kohtute infosüsteemist, et tsiviilasja nr 2-18-13079 menetlus on jõustunud lahendiga lõppenud ning hageja 2018. ja 2019. a majanduskavasid kinnitavaid otsuseid ei ole kehtetuks tunnistatud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul võtta seisukoht 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosoleku otsuste osas, vajadusel peatada menetlus kuni tsiviilasjas nr 2-20-2549 lahendi jõustumiseni.
33.KrtS § 40 lg 1 näeb ette, et majandamiskulu makstakse vastavalt kaasomandi osa suurusele. Käesoleval juhul on korteriühistu pärast kostja sellekohaseid vastuväiteid lähtunud korteriomaniku korteriomandi suurusest 16,8 m2, mis vastab kaasomandi mõttelise osa suurusele 168/37538. Seetõttu saab ilmselt eeldada, et nii ruutmeetrite kui ka mõttelise osa suuruse alusel tehtud arvutused annavad sama tulemuse. Samas võimaldab KrtS § 40 lg 2 korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades näha korteriühistu põhikirjaga ette kaasomandi osa suurusest erineva kohustuste jaotuse, mh võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Neid erisusi tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel iga kululiigi osas arvesse võtta. Põhikirjas ette nähtud või varasemast otsusest tulenev majandamiskulu kandmise kohustus kehtib eelkirjeldatud erisusega ka pärast 1. jaanuarit 2018.
34.Maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust ka seoses kostja vastuväidetega üldkoosoleku otsuste, millega kinnitati 2011. a majandustegevuse aastakava, kehtetuse kohta.
2-20-18261 Maakohus ei ole vastanud kostja väidetele, mille kohaselt majanduskava ei eksisteeri, seda ei ole sellisel kujul üldkoosolekul kinnitatud ja tegemist on üksnes raamatupidamislikku tähendust omava tabeliga. Asja uuel lahendamisel tuleb vajadusel kostja sellekohaseid vastuväiteid hinnata ja neile vastata.
35.Lisaks rikkus maakohus menetlusõigust jättes lahendamata kostja 26.03.2021 vastuväite kohtu tegevusele. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus on käitunud vastuoluliselt, leides 22.03.2021 eelistungil, et kostja 12.03.2021, 15.30.2021, 17.03.2021 ja 18.03.2021 menetlusdokumentide tähelepanuta jätmise eelduseks oleks asja lahendamise viibimine, kuid dokumendid menetlust ei venita. Samal päeval kostjale suunatud menetlust korraldavas kirjas on maakohus aga jätnud viidatud dokumendid tähelepanuta, kuna need on esitatud tähtaega ületades ja nende sisu on kohtu jaoks selgusetu. Ringkonnakohus möönab, et kostja ei ole menetluses oma vastuväiteid ja nende aluseks olevaid asjaolusid esitanud päris selgelt ega ka mitte nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldaks. Kui kohtu jaoks jääb aga menetlusosalise avaldus arusaamatuks, tuleb menetlusosalise taotluste ja asjaoludega seotud puudus kõrvaldada, juhtides sellele tähelepanu ja andes menetlusosalisele sisulise võimaluse ebaselgus kõrvaldada. Maakohus seda teinud ei ole, jättes kostja vastuväite kohtu tegevusele menetluse korraldamisel ja kostja dokumentide tähelepanuta jätmisel lahendamata. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul kostja vastuväide lahendada ja anda kostjale võimalus oma seisukohti täpsustada.
36.Maakohus ei ole võtnud seisukohta hageja algselt esitatud nõude vähendamise kohta. Kui menetlusosaline vähendab nõuet, peab kohus välja selgitama, kas ta võtab hagi osaliselt tagasi või loobub osaliselt nõudest. Kuigi nõude vähendamine ei ole TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi hagi muutmine, tähendab see vaid seda, et selleks ei ole TsMS § 376 lg 1 järgi vaja kostja ega kohtu nõusolekut TsMS § 376 lg 1 järgi. Maakohus pidanuks selgeks tegema, kas hageja on nõuet korduvalt vähendades hagist osaliselt loobunud (TsMS § 429 mõttes) või selle osaliselt tagasi võtnud (TsMS § 424 mõttes) ja vastavalt tegema määruse menetluse osalise lõpetamise või hagi osalise läbi vaatamata jätmise kohta (vt Riigikohtu 19.02.2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16913, p 12 teine lõik ning selles viidatud 29.05.2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-13, p 15 teine lõik ja 23.10.2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-13, p 19 teine lõik). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul anda hagejale võimalus oma nõuet ja selle aluseks olevaid asjaolusid täpsustada. Nõudest osaline loobumine ei jõustu enne, kui kohus on selle määrusega vastu võtnud ja selle osas menetluse lõpetanud. Senini on hagejal õigus ümber mõelda ja avaldus tagasi võtta, st oma menetluslikku positsiooni muuta (vt nt Riigikohtu 12.06.2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12, p 18 teine lõik). Kui hageja vähendab menetlusse võetud nõuet tulenevalt kostja vastuväidetest või nõude osalisest rahuldamisest, tuleb nõudest loobumine või tagasivõtmine nõuetekohaselt vastu võtta ja arvestada sellega menetluskulude jaotamisel.
37.Eelnevat arvestades jättis maakohus vaidluse lahendamiseks tähtsad asjaolud olulises ulatuses välja selgitamata ja on teinud ennatliku kohtulahendi, mistõttu tühistab kolleegium maakohtu otsuse. Oluliste menetluslike minetuste tõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks lahendamiseks. Ringkonnakohtul ei ole maakohtu otsuse puudulikkuse tõttu võimalik asja ise sisuliselt lahendada, sest apellatsiooniastmes esmakordsel asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamine rikub kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata. Sellises olukorras ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik asja lahendada apellatsioonimenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks eelmenetluses staadiumis. Menetlusökonoomistel kaalutlustel pole vaja käsitleda kaebuse ülejäänud väiteid.
2-20-18261
38.TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab otsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul vältida ebakõlasid otsuse resolutsioonis (vrd viivise väljamõistmise kuupäevi otsuse resolutsiooni p-des 2 ja 3). Osaotsuses menetluskulusid jaotades tuleks piirduda kulujaotuse ettenägemisega üksnes osaotsusega lahendatavate nõuete osas.
39.Maakohus eraldas 27.04.2021 määrusega kostja vastuhagi eraldi menetlusse. Kolleegium juhib maakohtu tähelepanu sellele, et kohtute infosüsteemist ei nähtu, et vastuhagi menetlemist oleks alustatud ja selle osas oleks tehtud mõni menetlustoiming.
40.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. TsMS § 169 võimaldab menetluskulude jaotamisel arvesse võtta sellega, kui pool on oma menetlusliku käitumisega põhjustanud menetluse venimise, mh jättes oma vastuväited esitamata täies ulatuses nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldaks, põhjustades sellega teistele osalistele täiendavaid ja asjatuid kulutusi. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.