Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.03.2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-1067
Kohtuasi
OÜ Muldkeha hagi AS Eesti Raudtee vastu alusetult saadu hüvitamiseks, alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.06.2021
Kaebuste esitajad ja liik
AS Eesti Raudtee apellatsioonkaebus OÜ Muldkeha vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Apellatsioonkaebuse hind 798 426.20 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 0 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja OÜ Muldkeha (registrikood 10285564), juhatuse liige Koit Uus, lepingulised esindajad vandeadvokaat Allar Jõks ja vandeadvokaadi abi Raul Kartsep Kostja AS Eesti Raudtee (registrikood 11575838), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Marit Savi ja Tauno Tark
Menetluse liik
02.02.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 22.06.2021 otsus tühistada.
2.Teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses maakohtumenetlusega seotud kulud hageja kanda.
5.Menetluskulud apellatsiooniastmes jätta hageja kanda.
rahuldamata
ja
2-20-1067 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul ringkonnakohtu otsuse jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja asjaolud
1.Hageja esitas hagi kostja vastu alusetult saadud 1 221 000 euro koos viivisega väljanõudmiseks. Hageja palub viivise välja mõista alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
2.Hageja esitas kostja vastu nõude kahel alusel: 1) põhinõudena nõuab hagejale kuuluva muldkeha hariliku väärtuse hüvitamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lõike 1 alusel summas 1 221 000 eurot; 2) alternatiivselt VÕS § 1043 ja § 1045 lõike 1 punkti 5 alusel kahju hüvitamist, mida kostja põhjustas hagejale kuuluva muldkeha omandit õigusvastaselt rikkudes (muldkeha raudteega ühendades). Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda ja hüvitis välja mõista.
3.Hageja ostis 12.12.1997 lepinguga Eesti Erastamisagentuurilt vallasasjadena RiisipereHaapsalu raudteelõigu muldkehad, tee pealisehitise, raudbetoonsillad ja muud raudteerajatised. Hageja korraldas nimetatud raudteelõigul algselt kaubavedusid ning pärast raudtee kasutamise lõpetamist säilitas raudtee aluseks olnud muldkeha. 2017. a seati raudteelõigu aluseks olevale maale hoonestusõigus kostja kasuks. Kostja hakkas raudteed rajama, kasutades hagejale kuuluvat muldkeha. Hageja soovib kostjalt hüvitist oma vara kasutamise eest. Kostja ehitas Riisipere-Turba raudtee valdavas osas hageja konserveeritud muldkehale selliselt, et kogu hageja materjal läks ehituse käigus kasutusse. Kostja ei küsinud hagejalt nõusolekut materjali kasutamiseks ega pakkunud võimalust omandi äraviimiseks. Vastupidi, kostja keeldus hagejaga läbirääkimisi pidamast ning alusetult saadud muldkeha ja samuti hagejale kuulunud sildade ja raudteeülesõitude väärtust hüvitamast.
4.Hageja erastatud muldkeha ei muutunud pärast raudtee pealisehitise demonteerimist 2004. a reformimata riigimaa oluliseks osaks. 2004. a seoses raudtee amortiseerimisega demonteeris hageja osaliselt raudtee pealisehitise ja konserveeris muldkeha. Hageja ei eemaldanud raudtee ballasti. Ballastikiht kaeti peenkillustikuga, mis lubas muuta muldkeha mugavamalt läbitavaks. Hageja eesmärk oli pealisehitise osaline demonteerimine selleks, et säilitada (konserveerida) muldkeha ajaks, kui leitakse rahalised vahendid raudtee taastamiseks. Hageja ei ole kunagi teinud toiminguid, mis on vajalikud muldkeha omandist loobumiseks. Muldkeha näol on tegemist rajatisega ehitusseadustiku (EhS) tähenduses. Isegi juhul, kui muldkeha ei ole terviklik rajatis, ei saanud see muutuda riigimaa oluliseks osaks enne maa kinnistusraamatusse kandmist 2017. a. Hageja oli kuni kostja ehitustööde lõpuni muldkeha omanikuks.
2-20-1067
5.Igal juhul on muldkeha vallasasi, mida on võimalik seda kahjustamata kinnisasjast eemaldada. Muldkeha ei olnud muutunud riigimaa oluliseks osaks enne uue raudtee ehitamist, mille käigus ühendati muldkeha uue raudteega. Muldkeha oli kuni raudteega ühendamiseni eraldiseisev vallasasi, mis kuulus hagejale. Muldkeha alune maa kuulub riigile ja seda koormav hoonestusõigus kostjale.
6.Raudtee ehitamine toimus 18.01.2019. a. Ehituse käigus töötlesid kostja volitatud isikud muldkeha - teisaldasid seda ja lisasid juurde uut ehitusmaterjali, et formeeruks kostja nõuetele vastav rajatis, mille peale on paigaldatud uued liiprid ja rööpad. Kostja tellitud eelprojekti kohaselt „[toimub] uue raudtee rajamine valdavas osas olemasolevale Riisipere-Turba raudtee muldkehale.“ Lisaks paiknevad eelprojekti kohaselt ehitataval raudteelõigul kaks raudbetoonsilda, üks metallsild ning kaks raudteeülesõidukohta.
7.Asjaolu, et hageja oli veel 2017. a muldkeha omanikuks, oli kostjale teada, kuivõrd pooled pidasid enne ehituse algust läbirääkimisi muldkeha müügi osas ning kostja lükkas tagasi hageja pakkumise.
8.Kostja on rikastunud muldkeha ja sildade väärtuse võrra. Muldkeha hariliku väärtuse saab tuvastada, teades selle mõõtmeid ja materjali. Hageja tugineb asjatundja Henri Toomi hinnangule, mille kohaselt on muldkeha ja sildade väärtuseks kokku 2019. a seisuga 1 221 000 eurot, mille tasumist nõuab hageja kostjalt VÕS § 1037 lõike 1 alusel koos viivisega.
9.Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja seisukohad
10.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
11.Erastamislepingu eesmärgiks oli raudteevedude jätkamine Riisipere-Haapsalu trassil, üleantud varadesse investeerimine raudteevedude edendamiseks ning varade sihipärases kasutuses ja seisukorras hoidmine hageja poolt. OÜ Haapsalu Raudtee lõpetas 01.05.2014 rongiliikluse osaliselt seoses raudtee tehnilise olukorra halvenemisega, hoolimata erastamislepingust tulenevatest kohustustest. Raudteetrassi alune ja seda ümbritsev maa jäeti riigi omandisse. 14.12.2017 esitas hageja taotluse hoonestusõiguse seadmiseks enda kasuks Riisipere-Turba kinnistul ning selle teenindamiseks vajalikule maale. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM) jättis 19.03.2018 hageja taotluse rahuldamata, kuna kinnistul ei asu olemasolevaid ehitisi. Muldkeha oli kunagise raudtee kui tervikliku ehitise (rajatise) oluline osa. Hageja enda aktiivse tegevuse tagajärjel (rööbaste ja liiprite demonteerimine oktoobris 2004) kaotas raudtee rajatise õigusliku staatuse ning muldkeha rajatise olulise osa õigusliku staatuse. Kuna hagejal puudub omandiõigus maatüki oluliseks osaks olevale muldkehale, puudub tal mistahes nõudeõigus muldkeha osas.
12.Muldkeha on riigile kuuluvate muldkeha aluste kinnistute, sh Riisipere-Turba kinnistu, oluline osa. Kuna pärast raudtee lammutamist ei eksisteerinud enam ehitist kui vallasasja, muutus muldkeha maa oluliseks osaks ja selle omandiõigus läks riigile. Kinnitust selle kohta, et viidatud trassil olev muldkeha ei kuulu ega saagi kuuluda kellelegi teisele peale riigi, on mh andnud erinevad Eesti kohtud. Kostja ei ole ehitustegevuse tagajärjel hagejalt midagi saanud ega ole tema arvel rikastunud.
2-20-1067
13.Hagejale ei ole ka kahju tekkinud, kuivõrd tema varaline diferents enne ja pärast raudtee ehitamist on 0. Võrreldes hageja poolt raudteetaristu omandamise ajaga, on muldkeha väärtus tema hinnangul iseenesest tõusnud ca 3700 eurolt 1 221 000 euroni (330 korda). Raudteetaristust kui erastamislepingu objektist ei pidanud kunagi saama alusetute nõuete esitamise vahend riigi või kolmandate isikute vastu. Nõude esitamine on ajendatud soovist õigusvastaselt survestada riiki pidama läbirääkimisi hagejale või temaga seotud isikutele hüvitise maksmiseks muldkeha eest, mis hagejale ei kuulu. Muldkeha oli kunagise raudtee kui ehitise (rajatise) oluline osa. Muldkeha ei ole kunagi olnud ehitis. Hageja ega OÜ Haapsalu Raudtee ei taastanud ehitist selle algupärasest eesmärgist lähtuvalt raudteena, vaid teadlikult lammutasid selle ning lubasid sellele hiljem rajada kergliiklustee.
14.Muldkeha ei ole vallasasi. Tegemist on riigile kuuluvate muldkeha aluste kinnistute olulise osaga. Hageja on ise varasemalt kinnitanud, et muldkeha on maaga püsivalt ühendatud ja selle oluline osa. Peale raudtee likvideerimist 2004. a lakkas see kui ehitis (rajatis) vallasasjana olemast ning muldkeha kaotas vallasasjast ehitise olulise osa õigusliku staatuse, muutudes maa oluliseks osaks ega saanud enam õiguskäibes osaleda maatükist eraldi (vallasasjast ehitisena). Sellest tulenevalt ei saanud muldkehaga ka tehinguid teha. Seega ei saanud hageja muldkeha omanikuks. Muldkeha ei muuda vallasasjaks ega ehitiseks ega maatükist eraldiseisvaks õiguskäibes olevaks ehitiseks vms kanded ehitisregistris.
15.Hagejal puudub nõudeõigus ka põhjusel, et muldkeha müügitehing 28.02.2006 ei oma õiguslikke tagajärgi. Kostja ei ole ühelgi juhul ühendanud ega seganud ega muul viisil ümber töötanud kolmandatele isikutele kuuluvat vallasasja. Kostja ega ükski teine isik ei ole rikkunud hageja omandi- ega muid õigusi. Kostja alustas raudtee ehitusega ja viis selle lõpuni RiisipereTurba lõigul igas tähenduses seaduslikul alusel ja õiguspäraselt. Kostja kasuks seati hoonestusõigus, mille alusel oli võimalik ehitustöödega alustada. Hoonestusõiguse oluliseks osaks olev raudtee muutub hoonestusõiguse lõppemisel kinnisasja oluliseks osaks (omand läheb riigile). Tallinna Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-07-439 ning Tallinna Halduskohus haldusasjas nr 3-18-779 sedastanud, et kunagi hagejale kuulunud muldkeha ei vasta pärast tema enda poolt tehtud lammutustöid enam rajatise ega vallasasja mõistele.
16.Kostja hinnangul oleks nõude rahuldamine vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on tegutsenud heas usus, lähtudes riigi kui tema ainuaktsionäri õiguspärastest otsustest ning kohtute varasematest lahenditest, mis kinnitasid, et muldkeha näol ei saa olla ega ole tegemist hagejale kuuluva vallasasja ega ehitisega.
17.Kostja vaidleb vastu kahju suurusele. Hageja arvates on muldkeha väärtus iseenesest tõusnud ca 330 korda. Säärane käsitlus ei ole eluliselt usutav ning esitatud hinnang on ebausaldusväärne. Maakohtu otsus
18.Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhinõude 739 283.52 eurot ja viivise alates 21.01.2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud jättis kohus poolte kanda.
19.Hageja hinnangul on kostja rikastunud hagejale kuuluva muldkeha ja sildade võrra. Hageja taotleb kostjalt põhinõudena muldkeha ja sildade hariliku väärtuse hüvitamist VÕS § 1037 lõike 1 alusel suuruses 1 221 000 eurot. VÕS § 1037 lõigete 1 ja 3 kohaselt tuleb alusetult rikastunul hüvitada õigustatud isikule rikkumise teel saadu harilik väärtus. Alternatiivselt esitas hageja kostja vastu nõude VÕS § 1043 ja § 1045 lõike 1 punkti 5 alusel, nõudes kahju hüvitamist, mida
2-20-1067 kostja põhjustas hagejale õigusvastaselt hageja muldkeha omandit rikkudes (hageja muldkeha raudteega ühendades). Hageja leiab, et kostja ehitas Riisipere-Turba raudtee valdavas osas hageja poolt konserveeritud muldkehale selliselt, et kogu muldkeha materjal läks ehituse käigus kasutusse. Kostja peamiseks vastuväiteks on, et muldkeha näol ei saa olla tegemist hagejale kuuluva vallasasjaga ega ehitisega. Kostja hinnangul muutus hagejale kuulunud muldkeha pärast raudtee pealisehitise demonteerimist riigimaa oluliseks osaks, mistõttu kasutas kostja uue raudtee ehitamisel riigi, mitte hageja muldkeha.
20.Kohus kontrollis, kas hagi võiks kuuluda rahuldamisele alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõudena VÕS § 1037 järgi. Õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse (VÕS § 1037 lõige 1). Seega on VÕS § 1037 lõike 1 alusel nõude esitamisel 2 eeldust: 1) rikkuja on sekkunud teise isiku õigusesse õiguse omaniku nõusolekuta ja seadusest tuleneva õiguseta; 2) rikkuja on seeläbi rikastunud. Rikastumise aluseks olevat harilikku väärtust hinnatakse rikkumise aja seisuga (VÕS § 1037 lõige 3). Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, mh hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (otsus nr 3-2-1-65-14, punkt 16). VÕS § 1037 lõike 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta tema omandit, praegusel juhul Riisipere-Turba raudteelõigu muldkeha ja sildade kasutamise teel ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud.
21.Kohus tuvastas esitatud tõendite alusel asja lahendamiseks järgmised asjaolud: 1) hageja, endise nimetusega OÜ Uuemõisa Taavi, ostis 12.12.1997 erastamise käigus Eesti Erastamisagentuurilt (EEA) 1905. a rajatud Riisipere-Haapsalu raudteelõigu varad; erastamislepingu kohaselt müüdi hagejale raudtee muldkehad, tee pealisehitis, raudbetoonsillad ja muud raudteerajatised vallasasjadena (t I kd lk 9-15 pöördel); lepingu kohaselt kohustus hageja korraldama kaubavedusid Riisipere-Haapsalu raudteelõigul vähemalt 3 a jooksul ning investeerima raudteesse 540 000 krooni; vaidlus puudub, et raudtee tegevusega jätkati 6 a; 2) EEA, hageja ja OÜ Haapsalu Raudtee sõlmisid 24.04.1998 lepingu, mille alusel loovutas hageja kõik erastamislepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le Haapsalu Raudtee; nii hageja kui OÜ Haapsalu Raudtee nimel sõlmis lepingu ettevõtete juhatuse liige Aarne Taal; 3) 06.05.1999 teatas EEA hagejale, et kõik 1997. a lepingujärgsed investeerimiskohustused on täidetud (t I kd lk 17); 4) hageja demonteeris 2004. a raudteeinspektsiooni kirjalikul nõusolekul Riisipere-Haapsalu peateelt liiprid ning amortiseerunud rööpad, muldkeha konserveeriti ja sellele rajati jalgrattatee; 5) 23.02.2006 kanti Nissi Vallavalitsuse teate alusel ehitisregistrisse koodiga 220298405 ehitis nimetusega „Raudtee peatee muldkeha“, aadressiga Nissi valla piires Haapsalu suunast kuni Riisipere ülesõiduni, mille omanikuna kanti sisse OÜ Haapsalu Raudtee; 6) OÜ Haapsalu Raudtee võõrandas 28.02.2006 Riisipere-Haapsalu raudtee muldkeha hagejale; 7) 09.03.2006 väljastati samale ehitisregistrisse kantud ehitisele ehitusluba jalgrattatee ehitamiseks; 8) 2006. a soovis hageja erastada ostueesõigusega maad muldkeha ja seda teenindava ala juurde; kohalikud omavalitsused keeldusid ostueesõiguse teostamisest, kuna muldkeha ei vastanud ehitise nõuetele; hageja vaidlustas otsuse kohtus (haldusasi nr 3-07-439); halduskohus jättis kaebuse rahuldamata põhjusel, et muldkeha ei ole maareformiseaduse tähenduses rajatis, mis annaks õiguse maad ostueesõigusega erastada; 9) 2007. a rekonstrueeris hageja muldkehal oleva jalgrattatee ja andis selle tasuta kasutamise lepinguga SA PõhjaLäänemaa Turismi- ja Spordiobjektide Halduskeskusele kasutamiseks ja korras hoidmiseks; leping pidi kehtima kuni aastani 2021 või kuni ajani, mil hakatakse taastama raudteed (t I kd lk 24-26); 10) Harju maavanema korraldusega jäeti 03.08.2017 endise Riisipere-Turba ja TurbaEllamaa raudteelõigu alune maa, millel asub vaidlusalune muldkeha, riigi omandisse; 11) hageja tegi 19.09.2017 kostjale Riisipere-Haapsalu raudtee muldkeha müügipakkumise (t I
2-20-1067 kd lk 31-33 pöördel), millest kostja keeldus; 12) hageja esitas 14.12.2017 MKM-le taotluse hoonestusõiguse seadmiseks muldkehale, mille ministeerium jättis 19.03.2018 otsusega rahuldamata; 13) Vabariigi Valitsus seadis 11.07.2018 Riisipere-Turba lõigule 50-aastase tähtajaga hoonestusõiguse kostja kasuks (t I kd lk 34 ja 34 pöördel); 14) 2019. a jaanuaris hakkas kostja ehitama vaidlusalusele Riisipere-Turba lõigule uut raudteed.
22.Maakohus ei ole asja lahendamisel seotud kostja poolt esitatud halduskohtute lahenditega ega halduskohtute poolt tuvastatud asjaoludega.
23.Kohus analüüsis, kas hageja oli muldkeha omanik. Tõendamist on leidnud, et hageja ostis Haapsalu-Riisipere raudteelõigu varad 12.12.1997 ostu-müügilepinguga EEA-lt. Erastamislepingu punktist 2.2 ning lepingu lisast B nähtub, et Haapsalu-Riisipere raudteelõiku kuuluvad objektid, sh muldkeha, sillad ja pealisehitis, mis hagejale võõrandati, olid eraldi objektidena ja väärtusega lepingus välja toodud (t I kd lk 9-15, lisa B). Hageja demonteeris 2004. a osaliselt raudtee pealisehitise, mis oli hageja väitel muutunud ohtlikuks.
24.Ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest (EhS § 3 lõige 1). Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone (EhS § 3 lõige 2). Muldkeha on inimese poolt loodud ning aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi. Muldkeha ei ole ilmastiku või loodusjõu tõttu maapinnaga segunenud või üheks muutunud. Asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada ilma, et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lõige 1). Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili (TsÜS § 54 lõige 1). Muldkeha on üks osa raudteeinfrastruktuurist, mis on raudteega ehituslikult või sihtotstarbeliselt seotud (raudteeseaduse (RdtS) § 3 punkt 2). Muldkeha hulka kuuluvad süvendid, veeviimarid, rennid, truubid, taimed mulde nõlvade kaitseks ning piirded, hekid, tarad ja tuletõkestusribad. Raudtee pealisehitis koosneb rööbastest, liipritest ja ballastist. Raudteetammi konserveerimisel ei eemaldanud hageja raudtee ballasti, vaid kattis ballastikihi peenkillustikuga. Seega ei ole hageja teinud toiminguid, mis on vajalikud muldkeha omandist loobumiseks.
25.Seda, et muldkehal on kindel otstarve ja eesmärk, näitab asjaolu, et raudtee ehitatakse muldkehale. Muldkeha ei ole kinnisasjaga püsivalt ühendatud, see koosneb täitematerjalist, seda on võimalik kinnisasjalt eemaldada ning kasutada ilma kinnisasjata. Vastavalt ei saa muldkeha puhul olla tegemist kinnisasja olulise osaga. Hageja esitas AK 15.10.2018 arvamuse, mille kohaselt saab muldkeha pealisehitiseta või esialgu sellele mitteplaneeritud pealisehitisega käsitleda kui tervikliku funktsiooniga alusrajatist. Muldkeha on funktsionaalselt terviklik ning muldkeha projekteeritakse tervikliku ehitisena. Seega on kohtu hinnangul tuvastamist leidnud, et muldkeha on ehitis (rajatis).
26.Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lõike 1 kohaselt loetakse õiguslikul alusel püstitatud ehitis kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse vallasasjaks. Seetõttu ei saanud hagejale erastatud raudtee muldkeha muutuda maa oluliseks osaks 2004. a üksnes seeläbi, et Haapsalu raudteelt demonteeriti osaliselt pealisehitis. AÕSRS § 13 lõike 1 kohaselt ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse maa oluline osa ning seda loetakse vallasasjaks, kui seadus ei sätesta teisiti. Maa riigi omandisse jätmine, st kinnistusraamatusse kandmine, toimus 2017. a. Seega muldkeha ei olnud muutunud riigimaa oluliseks osaks enne Riisipere-Turba raudtee ehitamist, mille käigus ühendati muldkeha uue
2-20-1067 raudteega. AÕSRS § 15 lõike 1 teise lause kohaselt ei muutu riigimaal asuv ehitis maa kinnistusraamatusse kandmisega automaatselt maa oluliseks osaks. Kohus on eelnevast tulenevalt seisukohal, et hageja poolt erastatud muldkeha ei muutunud pärast raudtee pealisehitise demonteerimist 2004. a reformimata riigimaa oluliseks osaks.
27.Kohus nõustub hageja käsitlusega, et igal juhul on muldkeha (ka ehitisena) vallasasi, mida on võimalik seda kahjustamata kinnisasjast eemaldada. Vaidlusaluse muldkeha alune maa kuulub riigile ning seda maad koormav hoonestusõigus kuulub kostjale. AÕS § 90 lõike 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Vaidlus puudub, et hageja oli muldkeha valdaja AÕS § 33 lõike 1 mõttes, st muldkeha oli tervikuna hageja võimu all kuni raudtee taastamise ehitustööde lõpuni. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud väide, et hageja erastas Haapsalu raudtee, täitis erastamislepingu järgsed kohustused, demonteeris amortiseerunud raudteelt liiprid ja rööpad ning ehitas muldkehale kergliiklustee. Kostja vastupidist tõendanud ei ole. 23.02.2006 kanti Nissi Vallavalitsuse teate alusel ehitisregistrisse koodiga 220298405 ehitis nimetusega „Raudtee peatee muldkeha“, aadressiga Nissi valla piires Haapsalu suunast kuni Riisipere ülesõiduni. Omanikuna kanti sisse OÜ Haapsalu Raudtee, kes võõrandas 28.02.2006 muldkeha hagejale. Kostja ei ole tõendanud väidet, et 28.02.2006 sõlmitud müügileping on tühine TsÜS § 87 alusel. 09.03.2006 väljastati samale ehitisregistrisse kantud ehitisele ehitusluba jalgrattatee ehitamiseks. Muldkeha ei olnud viidatud ajaks muutunud kinnisasja oluliseks osaks, mistõttu oli seda võimalik maata eraldiseisvalt müüa. Eeltoodust tulenevalt on tõendamist leidnud, et hageja on muldkeha kui vallasasja omanik.
28.Seega rikkus kostja hageja omandiõigust ja rikastus hageja muldkeha hariliku väärtuse võrra. Alusetult rikastunul tuleb hüvitada õigustatud isikule rikkumise teel saadu harilik väärtus (VÕS § 1037 lõiked 1, 3). Kostja väitel ei rikastunud ta muldkeha arvelt, kuna kõnealune raudtee saab hoonestusõiguse lõppemisel riigi omaks. Hageja on tõendanud, et riik maksab hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 2.10 kohaselt kostjale hoonestusõiguse lõppemisel hüvitist, mis vastab riigi omaks saava ehitise turuväärtusele (t II kd lk 37-44).
29.Hageja esitas muldkeha hariliku väärtuse tõendamiseks teedeinseneri HT eksperthinnangu ning täiendava hinnangu, mille kohaselt oli nii muldkeha kui muude hagejale kuulunud asjade väärtuseks kostja poolt rikkumise seisuga 2019. a 1 221 000 eurot (t I kd lk 38-45, 55-64). Riisipere-Turba raudtee peatee muldkeha pikkus hagejale kuulunud osas on 5,9 km (ristuvate maanteede muldkehadeta). Muldkeha väärtuse leidmisel on ekspert aluseks võtnud materjali turuväärtuse ning selle transpordi turuväärtuse ning nende kaudu leidnud muldkeha tavapärase väärtuse. Kostja vaidles kahju suurusele vastu ning leidis, et väärtuseks võiks olla 3700 eurot. Kohus tegi 13.11.2020 korraldaval kohtuistungil kostjale ettepaneku täiendavalt tõendada kahju suurust (t II kd lk 117-123). Kohus on seisukohal, et kostja enda tõendamiskoormist ei täitnud. Kostja poolt esitatud exceli-tabel ei tõenda, millises osas kasutas kostja ära hagejale kuuluva muldkeha, kui suur osa hagejale kuulunud muldkehast jäi üle ning milline oleks olnud ärakasutatud materjali väärtus. Kostja ei ole ka tõendanud, et ta hagejale kuulunud muldkeha ära ei kasutanud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et muldkeha turuväärtus on kordades madalam hageja poolt tõendatud väärtusest. Eriteadmistega isik IR andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et tema teostas ehitusjärelevalvet Riisipere-Turba trassil; trassi peal oli ilus kergliiklustee, mille all oli mulle, mis koosneb erinevatest osistest (t III kd lk 13); töövõtja sai ülemise killustiku kihist (maht 8600) kasutada 3000 m3 killustikku, puudujääv osa osteti juurde; vanast muldkehast saadi 3013,71 m3 sõelutud killustikku uue muldkeha ehituseks (t III kd lk 15). IR andis ütlusi, et muldkehas oli 72 000 m3 materjali kasutamiskõlbmatu; seda ei kasutatud muldkeha ehituses, vaid kasutati raudtee äärde n-ö pinnase tasanduse jaoks ära (t III kd lk 16 pöördel). IR ütlustega on
2-20-1067 tõendatud, et enamus muldkeha tehti kõik uuest dreenivast materjalist (t III kd lk 17). Seega saab asuda seisukohale, et hagejale kuulunud muldkeha ei kasutatud tervikuna ära uue muldkehana, vaid kasutati ära raudtee ehitusel mh muul otstarbel. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et midagi jäi hagejale kuulunud muldkehast üle ja ära ei kasutatud. Vaidlus puudub, et Riisipere-Turba raudtee ehitustööd teostati vastavalt eelprojektile ning planeeritud eelarve piires. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et muldkeha sisaldas kokku 120 016 tonni materjali. Nimetatu on tõendatud asjatundjate arvamustega. HT 2017. a hinnanguga on tõendatud, et Riisipere-Turba lõigul oli killustikku 26 115 tonni ja täitematerjali ca 93 901 tonni (t I kd lk 42). HT ja Taivo Kure 2020. a hinnanguga on tõendatud, et sama teelõik sisaldas killustikku 26 511 tonni ja täitepinnast 93 901 tonni (t I kd lk 56 pöördel - 57).
30.Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et juhul kui kostja ei oleks hageja ehitusmaterjali ära kasutanud, oleks kostja pidanud raudtee ehitamiseks vedama ehitusplatsile vähemalt 120 016 tonni rohkem ehitusmaterjali. Hageja oli menetluse käigus nõus, et kogu muldkeha materjal hüvitatakse talle täitepinnase hinnaga 4.97 eurot/tonn (t III kd lk 63 pöördel). Vastavalt võtab kohus muldkeha väärtuse arvutamisel aluseks täitepinnase hinna 4.97 eurot/tonn. Seega rikastus kostja hagejale kuuluva muldkeha arvelt 596 479.52 euro ulatuses (120 016 x 4.97).
31.Kohus võttis seisukoha, kas kostja rikastus hagejale kuuluvate sildade väärtuse võrra. Sillad on ehitised EhS § 3 lõike 2 mõttes. IR andis ütlusi selle kohta, et oli 2 väiksemat silda ja 1 suurem viadukt, kust läks alt läbi tee ja oja; suur viadukt renoveeriti, ehitati uued trepid, käsipuud, renoveeriti tugiseinad ja paigaldati uus hüdroisolatsioon; kasutati olemasolevat viadukti (t III kd lk 16). IR andis ütlusi selle kohta, et ta ei kujuta hästi ette, kuidas saab silda kuskile mujale maha müüa (t III kd lk 16 ). Tunnistaja IR ütlustega on tõendatud, et kasutati ära 1 sild või viadukt. See asub 51. kilomeetril. HT hinnangu kohaselt on 2019. a I poolaasta seisuga silla 51+580 väärtus mitte vähem kui 142 000 eurot käibemaksuta. Kõnealuse silla väärtuseks on ekspert märkinud hinnangus 142 804 eurot (t I kd lk 63). Seega on kostja rikastunud hagejale kuuluva silla arvel 142 804 euro ulatuses. Teised sillad jäid kasutamata, kuna kostja asendas sillad truubiga. IR ütlustega on tõendatud, et sildadel järelturgu ei ole. Kohus asub seisukohale, et isegi kui hageja jäi sildadest ilma, siis need 2 silda olid 2019. a sisuliselt väärtusetud. Neid ei ole võimalik müüa turu puudumise tõttu. Vastavalt puudus neil 2019. a turuväärtus. Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista 1 silla maksumus 142 804 eurot. Teiste sildade osas kostja rikastunud ei ole.
32.Hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Eeltoodust tulenevalt on kostja rikastunud hageja arvel 739 283.52 euro ulatuses (596 479.52 + 142 804).
33.Hageja on palunud kostjalt välja mõista seadusest tulenev viivis alates hagi esitamisest väljamõistetud põhinõudelt kuni selle täitmiseni. VÕS § 113 lõike 2 kohaselt, kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, mh kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude esitada koos põhinõudega selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
2-20-1067
34.Kohus leiab, et hageja viivisenõue kuulub rahuldamisele. Kohus rahuldas hagi põhinõude 739 283.52 euro osas ja vastavalt kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt 739 283.52 eurot alates hagi esitamisest 21.01.2020 kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
35.Tulenevalt sellest, et kohus rahuldas hagi osaliselt VÕS § 1037 lõike 1 alusel, ei analüüsinud kohus hageja alternatiivnõuet õigusvastaselt tekitatud kahju sätete alusel. Kõik otsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid ei oma kohtu hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähtsust ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.
36.Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota kulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta neid täielikult või osaliselt poolte endi kanda (TsMS § 163 lõige 1). Tulenevalt sellest, et kohus rahuldas hagi osaliselt (u 60% ulatuses), tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. Seega kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Kohus ei pea käesoleval juhul põhjendatuks jagada menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kostja apellatsioonkaebus
37.Kostja vaidlustab otsuse osas, milles kohus hagiavalduse osaliselt rahuldas ja jättis kostja menetluskulud tema enda kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda.
38.OÜ Haapsalu Raudtee poolt raudtee rööbaste ja liiprite lammutamisega 2004. a lakkas olemast raudtee kui maareformi seaduste (AÕSRS, MaaRS) mõistes vallasasjana käsitatav ehitis (rajatis), st aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Kuni raudtee lammutamiseni oli muldkeha raudtee kui tervikliku ehitise oluline osa (RdtS § 2 punkt 12, § 3 punkt 2 (31.03.2004 jõustunud redaktsioonis)). Pärast raudtee kui tervikliku ehitise lammutamist muutus muldkeha maa oluliseks osaks ning seda ei olnud võimalik maast eraldiseisva iseseisva õiguskäibe objektina (ehitise ega vallasasjana) käsitleda. Vastupidine väide on vastuolus seaduse mõtte ja loogikaga.
39.Varasemalt on hageja haldusasjas nr 3-07-439 kinnitanud, et muldkeha on maaga püsivalt ühendatud ja selle oluline osa. Haldus- ja ringkonnakohtud on erinevates kohtuasjades (nr 3-07-439; 3-18-779; 3-19-1018) kinnitanud, et konkreetse muldkeha näol ei ole tegemist ehitise ega vallasasjaga. Kohtuasjas nr 3-19-1018 sedastas kohus, et konkreetne muldkeha kuulub riigile. Isegi kui haldusasjade otsused ei ole siduvad tsiviilasjas, on maakohus teinud olulise vea, jättes otsuste kui dokumentaalsete tõenditega täiesti arvestamata ning need analüüsimata.
40.Kostja positsiooni, et maareformi kontekstis ehitise kui vallasasja omaniku tegevusetust ehitise sihipärast kasutamist võimaldavas korras hoidmisel tuleb käsitleda omandist loobumise tahtena, toetab õiguskantsleri arvamus (kostja 01.06.2020 menetlusdokumendi lisa 4). Maa riigi omandisse jätmise menetluse käigus jäeti muldkeha alune ja seda ümbritsev maa 2017. a riigi omandisse. Menetluse käigus selgitati välja, et riigi omandisse jääval maal ei olnud ühtegi kolmandatele isikutele kuuluvat ehitist. Juhul, kui hageja oleks pidanud muldkeha temale kuuluvaks ehitiseks, oleks ta saanud ja pidanud vaidlustama vastavad maavanema ja vallavalitsuste korraldused ja määrused. Hageja haldusakte ei vaidlustanud. Sellest hoolimata taotles hageja hoonestusõiguse seadmist vaidlusalustele kinnistutele, kuid erinevad kohtud on
2-20-1067 kaebemenetlustes kinnitanud, et muldkeha ei ole ehitis ning et see kuulub maa olulise osana riigile, mistõttu ei ole võimalik hoonestusõigust hageja kasuks seada. Hageja ei kaevanud edasi halduskohtu otsust nr 3-18-779, kus kohus sedastas, et muldkeha kuulub riigile. Hageja loobus kaebusest asjas nr 3-19-1018 pärast selles tehtud ringkonnakohtu lahendit, milles kohus nõustus MKM-ga, et hagejal ei ole õigust ka vaidlusalusele muldkehale rajatud kergteele.
41.Pärast maa riigi omandisse jätmise menetlust 2017. a tegi MKM otsuse raudtee ehitamiseks Riisipere-Turba raudteelõigule, määras projekteerimise ja ehituse lähtetingimused kostjale ning seadis kostja kasuks hoonestusõiguse. Kostja on lähtunud riigipoolsetest kinnitustest, et ehitustrassil ei ole kolmandale isikule kuuluvat asja ning on vastavalt riigi poolt pandud kohustusele heas usus ehitanud riigi maale projektijärgse raudtee.
42.Muldkeha ei olnud ega saanud olla ehitis ege vallasasi. Muldkeha oli riigile kuuluva maatüki oluline osa. Maakohus ei analüüsinud maareformi ega MaaRS-i. Maakohus tegi küll viite AÕSRS § 13 lõikele 1 ja §-le 15, kuid ei analüüsinud, millised ehitised nende sätete kaitse said. Selleks ei olnud mitte igasugused ehitised, vaid üksnes ehitised kui vallasasjad MaaRS § 6 lõike 3 mõistes (Riigikohtu otsus nr 3-16-579 (punktid 13 ja 15)). Nimetatud sätted kaitsesid üksnes raudteed kui terviklikku rajatist.
43.Maareformi läbiviimiseks loodi reformimata maal asuvate ehitiste omanike kaitseks AÕSRS § 13 lõikega 1 ehitise kui vallasasja instituut, mis võimaldas õiguslikul alusel püstitatud ehitise kui vallasasja iseseisvat käivet selle all olevast kinnisasjast. Muldkeha aluse ja seda ümbritseva maa riigi omandisse jätmine toimus MaaRS-i, Vabariigi Valitsuse määruses nr 226 „Maa riigi omandisse jätmise kord“ ning Vabariigi Valitsuse määruses nr 88 „Plaani- või kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise kord“ sätestatud alustel ja korras. Selle menetluse üheks oluliseks osaks oli välja selgitada, kas riigi omandisse jääval maal asub kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi. Mh hindas Nissi Vallavalitsus maade riigi omandisse jätmise menetluse käigus, et maal ei asu teistele isikutele kuuluvaid ehitisi, mis võimaldaksid maa ostueesõigusega erastamist või selle võimatusel hoonestusõiguse seadmist. Nissi Vallavalitsusel oli kaalutlusõiguse teostamise korras õigus ka otsustada, kas anda tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise korrastamiseks või lammutamiseks. Seda õigust Nissi Vallavalitsus ei kasutanud. Kostjale teadaolevalt vaiet ega kaebust ei esitatud. Eeltoodu põhjal otsustasid Lääne ja Harju maavanemad muldkeha aluse ja seda ümbritseva maa riigi omandisse jätmise. Ka nimetatud korraldusi hageja ei vaidlustanud. Kui maakohus oleks arvesse võtnud maareformi läbiviimist ja hinnanud tõendeid, oleks ta pidanud järeldama, et muldkeha näol ei olnud tegemist hagejale kuuluva ehitisega. Asjadele, mis on maaga püsivalt ühendatud, kuid ei vasta ehitise kriteeriumitele, AÕSRS-i erand ei rakendunud (kohtulahendid nr 3-18-779, 3-19-1018).
44.Isegi, kui teistes kohtuasjades tuvastatud asjaolud ei ole siduvad käesolevas asjas, on põhjendamiskohustuse, tõendite igakülgse hindamise kohustuse ja materiaalõiguse õige kohaldamise seisukohalt õige anda hinnang teistes kohtuasjades esitatud põhjendustele. Ka õiguskantsleri arvamusele.
45.Lisaks näitab hageja soovi loobuda omandist see, et ta lasi 2005. a teadlikult kolmandal isikul ehitada Ettevõtluse Arendamise SA toetuse eest vaidlusalusele muldkehale kergtee. Kuna maareformi seadused kaitsesid üksnes sihipärases kasutuses olnud ehitise kui vallasasja omaniku õigusi ning teiste isikute ehitised ja asjad muutusid maa oluliseks osaks, siis kergtee ehitada laskmisega oli selge, et hageja loobus igasugustest maareformi privileegidest, mh sellest, et seda objekti vaadatakse maatükist eraldi. Seepärast ei olnud kohalikul omavalitsusel
2-20-1067 enam kohustust anda tähtaega muldkeha kordategemiseks või selle kõrvaldamiseks. Seaduse mõttega vastuolus on maakohtu viide, mille kohaselt ei teinud hageja toiminguid, mis olid vajalikud omandist loobumiseks. Raudtee pealisehitise lammutamise ajal 2004 kehtinud RdtS § 3 punkti 2 kohaselt oli raudtee maatükiga püsivalt ühendatud rajatis, mille olulised osad on muldkeha ja sellele toetuv tee pealisehitus, mis koosneb rööbastest, pöörmetest, liipritest ja ballastist. Alates 01.04.2014 lisandus samasse sättesse raudtee mõistele funktsionaalselt tervikliku rajatise määratlus. Seega ei eksisteerinud peale raudtee pealisehituse likvideerimist Riisipere – Haapsalu raudteetrassi mitte ühelgi lõigul raudteed kui rajatist RdtS-i tähenduses ning muldkeha ei allunud enam selle seaduse regulatsioonile. Samale seisukohale asus ka Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-07-439. Sellest tulenevalt ei ole võimalik muldkeha mõiste sisustamisel lähtuda RdtS-i regulatsioonist.
46.Muldkeha ei saa defineerida rajatisena ka ehitusseaduse (EhS) tähenduses. EhS § 2 lõike 1 tähenduses oli ja MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Riigikohus on haldusasjas nr 3-31-80-10 (punktis 24) selgitanud: „Ehitise määratlemisel ei piisa üksnes selle tuvastamisest, kas asi on rajatud inimtegevuse käigus ning kas ja kuidas on see teisaldatav. Oluline on asja ehitisena määratlemisel arvestada ka selle asja põhilist kasutusotstarvet (eesmärki), kasutamise viisi, kestvust ja muid asja iseloomustavaid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest.“ Muldkehal ei ole kunagi olnud raudteest iseseisvat kasutusotstarvet, tal oli otstarve raudtee kui tervikliku rajatise olulise osana. jätab ehitise definitsioonist välja sõna „terviklik“, kuid ka see ei tähenda, et ehitise mõistet tuleks sellest ajast alates käsitleda teisiti. EhS-i eelnõu seletuskiri selgitab: „Mõistest on välja jäetud mitmeti mõistetavad ja üleliigsed mõisteosad. Näiteks, kuivõrd ehitis on asi, siis ei ole vaja mõistes rõhutada asja terviklikkust. Kui ei ole teisiti määratletud, tuleb terviklikkust alati eeldada.“ Seega ei omandanud muldkeha ehitise staatust ka EhS-i uuendatud definitsioonist tulenevalt ning väärad on hageja väited nagu oleks muldkeha näol tegemist rajatisega EhS-i tähenduses. Alates 01.07.2015 on selge, et maareformi kontekstis on ehitise mõistel iseseisev tähendus. Nimelt viitas MaaRS § 6 lõige 3 kuni 01.07.2015 EhS-le, alates nimetatud kuupäevast sisaldub ehitise mõiste MaaRS-s endas (§ 6 lõikes 3) ning viide ehitusseadustikule puudub. Seega ei ole maareformi kontekstis asjakohane lähtuda ehitise mõiste sisustamisel EhS-i regulatsioonist.
47.Maareformi kontekstis ehitise määratlemise puhul on oluline seegi, et seda peab kasutama või seda peab olema võimalik kasutada sihipäraselt sellel eesmärgil, mis tal oli maareformi alguse hetkel ning hiljem esialgsest kasutuseesmärgist erineval eesmärgil rajatud ehitised ei anna isikule õigust maa erastamiseks ega hoonestusõiguse seadmiseks. Sellisele järeldusele jõudis ka Riigikohus haldusasjas nr 3-3-1-57-04, sedastades, et „õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist saab takistada üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada. Sellisel juhul kaalub ehitise omaniku õiguste kaitse vajadus üles maa tagastamise õigustatud subjekti õiguse saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa. [...] Sihipärase kasutuse all tuleb mõista ehitise kasutamist selle püstitamisel või rekonstrueerimisel määratud eesmärgil, mis ehitisel oli omandireformi alguse hetkel (20. juuni 1991). Maareformi toimumise tingimustes ei ole kasutusest väljalangenud ehitise kasutusotstarbe muutmisega taaskasutusse võtmine võimalik, sest selline tegevus kahjustaks maa tagastamise õigustatud subjekti võimalust saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa."
48.Hageja ega OÜ Haapsalu Raudtee ei taastanud ehitist selle algupärasest eesmärgist lähtuvalt raudteena, vaid teadlikult lammutasid selle ning lubasid sellele hiljem rajada kergliiklustee, mis ei saanud enam maareformi kaitset ega olnud käsitletav ehitise kui
2-20-1067 vallasjana. Tee on ehitatud SA Põhja-Läänemaa Turismi- ja Spordiobjektide Halduskeskuse poolt riigi maale ja on riigi maa oluline osa.
49.Maakohus jättis täiesti tähelepanuta ka asjas uuritud eksperdiarvamuse, mille kohaselt muldkeha paekillustikuga katmise tagajärjel ei olnud võimalik muldkeha sihtotstarbeliselt (raudteerööbaste pealeehitamiseks) enam kasutada. Asjatundja ütluste kohaselt 13.11.2020 istungil kahjustas kergliiklustee ehitamine muldkehale oluliselt selle filtreerivust ning nähtuvalt enne ehitusprojekti tehtud uuringutest ei kõlvanud muldkeha uue kaasaegsetele nõuetele vastava raudtee ehituseks ega raudtee alusehitusena kasutamiseks.
50.Maakohus ei pööranud ka tähelepanu ehitusprojekti aluseks olevale ehitusgeoloogilise uurimistöö aruandele, millest nähtuvalt koosnes muldkeha erinevatest puuraukudest võetud proovidele tuginedes läbisegunenud pinnasematerjalidest. Kogumis asjatundja IR ütlustega on tõendatud, et vana muldkeha ei olnud sobilik uue raudtee ehitamiseks, sest sel ei olnud raudtee ehituse jaoks vajalikke omadusi ja kvaliteeti. Muldkeha omadused ja kvaliteet oli ca 100 aasta vältel halvenenud ilmastiku ning liiprite ja rööbaste demonteerimise ning kergliiklustee ehitamise tagajärjel. Seetõttu on vale ja ebaloogiline kohtu järeldus, et muldkehal oli ehitisele omane eraldi- ja iseseisev otstarve olemas, kuivõrd seda kasutati raudtee aluse pinnasena. Kohus on jätnud tähelepanuta, et uue raudtee ehitamiseks ei kasutatud vana muldkeha, kuna see koosnes sobimatust pinnasest.
51.Eksitav on hageja väide muldkeha konserveerimise kohta, kuivõrd tegelikkuses jalgrattatee rajamine halvendas muldkeha olukorda veelgi. Igal juhul ei olnud muldkeha kasutatav uue raudtee ehitusel. Maakohus pidas asjatundja IR ütlusi õigesti usaldusväärseteks, kuid jättis osa nendest tähelepanuta.
52.Maakohus hindas valesti erastamislepingut. Muldkeha oli raudtee kui tervikliku rajatise oluline osa kuni raudtee demonteerimiseni ning erastamislepingust ei ole võimalik tuletada teistsugust seisukohta. Erastamislepinguga müüdi toimiv raudtee, mille olulisteks osaks oli mh raudtee pealisehitise (ballast, liiprid ja rööpad) alla jääv raudteetamm ehk muldkeha. Asjaolu, et muldkeha ei omanud eraldiseisvat otstarvet ega eesmärki peale raudtee oluliseks osaks olemist ja selle toestamist, nähtub mh lepingu punktist 1.4 ja 24.04.1998 loovutuslepingu punktidest 2 ja 3. Sama järelduse tegi Tallinna Halduskohus asjas nr 3-18-779. Maakohus ei põhjendanud, miks eelnevad tõendid ei ole asjakohased.
53.Erastamislepingu lisas B nimetatud varad moodustasid Riisipere-Haapsalu raudtee, mis tollase RdtS § 2 lõike 1 tähenduses oli maatükile või maapõue rajatud ehitis, mis oma oluliste osadega tagab raudteeveeremi ohutu liikluse. 1999. a kehtima hakanud RdtS § 2 lõike 1 tähenduses aga maatükiga püsivalt ühendatud rajatis, mille olulisteks osadeks olid muldkeha ja sellele toetuv tee pealisehitus (rööpad, pöörmed, liiprid ja ballast). Seega faktiliselt omandas hageja raudtee kui tervikliku rajatise, millel kuni 2004 toimus ka rongiliiklus. Seega oli tegemist sihipärases kasutuses oleva, maaga püsivalt ühendatud rajatisega, mitte üksikute vallasasjadega.
54.Asjaolu, et muldkeha ei vasta vallasasja kriteeriumitele mistahes seaduse tähenduses, tõendab hageja enda seisukoht kohtuasjas nr 3-07-439, kus hageja kinnitas, et muldkeha ei ole võimalik maapinnast eraldada ega paigutada teise kohta. Selline väide on õige ja eluliselt mõistetav kostja esitatud näitlikustava pildimaterjali kontekstis. Maakohus ei võtnud arvesse ka asjas nr 3-18-779 kohtu põhjendust, mille kohaselt ei saa muldkehale väljastada ehitus- või kasutusluba. Praeguses asjas puudub ehitisregistri väljavõte. Isegi kui see oleks, ei omaks see
2-20-1067 õiguslikku tähendust, sest muldkeha ei muuda vallasasjaks ega maatükist eraldiseisvas õiguskäibes olevaks ehitiseks kanded ehitisregistris.
55.Maakohtu siseveendumuse kujunemine ei ole jälgitav muldkehale vallasasja staatuse omistamise osas ning omandiõiguse eeldusena on valesti hinnatud tõendeid. Maakohus lähtus ainult väitest, et muldkeha on võimalik seda kahjustamata kinnisasjast eemaldada. Kostja sellega ei nõustu. Muldkeha näol on tegemist on Eesti Vabariigile kuuluvate muldkeha aluste kinnistute olulise osaga. Kuna pärast OÜ Haapsalu Raudtee poolt raudtee lammutamist ei eksisteerinud enam ehitist kui vallasasja, muutus muldkeha maa oluliseks osaks. MaaRS ja AÕSRS võimaldasid piiratud juhtudel vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise kui vallasasja maatükist eraldiseisvat õiguskäivet, muud kinnisasjaga püsivalt ühendatud asjad on kinnisasja olulised osad ja saavad õiguskäibes osaleda vaid koos kinnisasjaga. Kuna muldkeha maast eraldamiseks tuleks see kopatäite haaval välja kaevata, siis muldkeha häviks ja kaotaks kõik oma olulised osad nagu küvetid, kraavid, drenaaž, samuti iseloomulikud omadused nagu kuju, kõrgus, laius, tihedus, kandevõime. Muldkeha näol ei olnud tegemist kinnistul hunnikus oleva ehitusmaterjaliga nagu muld, liiv või killustik. Muldkeha ei ole lahtiselt maa peal, selle alumised kihid asuvad sügaval pinnases, mistõttu tuleb muldkeha maa seest välja kaevata, millega saavad kahjustatud nii maa kui eraldatav muldkeha.
56.Isegi kui muldkeha näol oleks tegemist vallasasjaga, ei oleks hageja selle omanik. Kostjale teadaolevalt ehitati muldkehale kergliiklustee EAS-i rahade eest kolmanda isiku poolt. Jääb selgusetuks, millisele tõendile tuginedes väidab kohus, et ehitisregistrisse on kantud muldkeha või jalgrattatee. Tallinna Ringkonnakohus sedastas kohtuasjas nr 3-19-1018, et muldkeha ei saanud olla hageja omandis. Kohus selgitas, et endine raudtee muldkeha asus reformimata riigimaal, seega ainuke võimalus, kuidas maaga püsivalt ühendatud muldkeha oleks saanud olla iseseisva õiguskäibe objektiks oli see, et muldkeha oleks vastanud ehitise kui vallasasja kriteeriumitele. Kuna aga MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses ei olnud ega ole muldkeha ehitis, siis ei kuulunud ega kuulu kohaldamisele AÕSRS § 13 lõige 1, mis reguleerib reformimata riigimaal asuva ehitise kui vallasasja maa oluliseks osaks muutumist. Maaga püsivalt ühendatud muud asjad, mis ei vasta ehitise kui vallasasja kriteeriumitele, olid ja on maa olulised osad. Samuti kinnitas ringkonnakohus, et kui OÜ Haapsalu Raudtee lammutas raudtee pealisehitise 2005. a lõpuks, lakkas olemast raudtee kui hageja poolt 12.12.1997 erastatud vallasasjana käsitatav ehitis. Kuna raudtee pealisehitise likvideerimisel säilinud raudteetamm (muldkeha) ei olnud käsitatav iseseisva ehitise kui vallasasjana, ei saanud see olla ka iseseisva õiguskäibe objektiks. MaaRS § 6 lõike 3 teise lause kohaselt ei käsitata ehitistena mh kasutusest väljalangenud ehitisi. Sellised ehitised tuli omanikul hiljemalt kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks korda teha või kõrvaldada. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised tuli sätte varasema redaktsiooni järgi sundvõõrandada ning alates 14.07.2017 kehtiva MaaRS § 6 lõike 3 redaktsiooni kohaselt muutusid need maareformi käigus maatüki oluliseks osaks (Riigikohtu otsus nr 3-15-2561, punktid 12-13). MaaRS ei võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde ja ehitise kordategemine ei hõlmanud võimalust täielikult lagunenud või lammutatud ehitis uuesti üles ehitada (Riigikohtu otsus nr 3-16-579, punktid 11, 15). Maareformi käigus ei ole kasutusest väljalangenud ehitist lisaks võimalik võtta taaskasutusse ka selle kasutusotstarbe muutmisega (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-57-04, punkt 14). Seoses muldkehal paikneva jalgrattateega võttis ringkonnakohus seisukoha ka selle omandi osas, sedastades, et kuna raudtee pealisehitise likvideerimisel säilinud muldkeha ei olnud käsitatav iseseisva vallasasjast ehitisena, vaid riigile kuuluva maatüki olulise osana, on senisele raudteetammile rajatud kergliiklustee näol tegemist uue ehitisega ning kuivõrd jalgrattateed ei ole rajanud apellant, vaid selle rajas SA PõhjaLäänemaa Turismi- ja Spordiobjektide Halduskeskus, ei saa see olla ka apellandi omandis.
2-20-1067 Seetõttu on vale maakohtu järeldus, nagu oleks hageja olnud muldkeha valdaja, mis annaks justkui õigusliku aluse eeldada tema omandiõigust.
57.Maakohus jättis asja lahendades arvesse võtmata järgmise Riigikohtu praktika, mis välistab hageja nõudeõiguse (otsused nr 3-3-1-42-05, 3-3-1-57-04, 3-16-579).
58.Maakohus tuvastas ebaõigesti vana muldkeha ja sildade väärtuse. Kokkuvõtvalt on hageja nõude loogika seisnenud selles, et kostja kasutas ära hagejale kuuluva muldkeha uue raudtee ehitamiseks ning muldkeha väärtuseks oli 742 000 eurot. Hageja nõude arvestus tugineb uue materjali maksumusele ja arvesse ei võetud tegelikku olukorda. Selleks, et anda vanale muldkehale väärtus VÕS § 1037 kontekstis, tuleb hinnata muldkeha turuväärtust rikkumise seisuga ning tuvastada, mis asi täpselt ära kasutati ning mis oli selle väärtus. Maakohus jättis tähelepanuta ja analüüsimata ehitusgeoloogilise uurimistöö aruande ja raudtee ehituse eelprojekti mahtude tabeli. Asjatundja IR selgitas istungil, et vana muldkeha ei olnud sobilik uue raudtee ehitamiseks, kuivõrd sel ei olnud vajalikke omadusi. Seetõttu ehitatigi uus muldkeha valdavalt uuest dreenivast materjalist. Väljakaevemahud on esile toodud ehitusprojekti mahtude tabelis, millest nähtuvalt tuli välja kaevata „sobimatut pinnast“ 72 445 m3. Viidatud mahud ühtivad IR arvamuse tabeliga. Asjatundja ütlustest nähtub üheselt, et vanast muldkehast oli võimalik tegelikult välja sõeluda 3000 m3 killustikku, mida segati liivaga ja kasutati ehitamisel. Ülejäänud vana muldkeha paigutati ehituse kõrvale laiali, kuivõrd sel ei olnud vajalikke ehituslikke ja kvaliteediomadusi. Uus muldkeha ehitati uuest materjalist. IR sisustas istungil täiendavalt enda arvamust ja kinnitas, et vana muldkeha väärtus ehituse ajal oli negatiivse märgiga. Kui maakohus oleks kõiki tõendeid arvesse võtnud, ei oleks ta saanud tugineda ainult HT arvamustele, mis on osaliselt vastuolus teiste tõenditega. HT ei võtnud arvesse hageja enda poolt esitatud ehitusgeoloogilise uurimistöö aruannet. Maakohus jättis ka tähelepanuta nn REIB töös kajastatud puuraukudest saadud pinnase detailsed kirjeldused. Tõendatud on, et vana muldkeha ei olnud uue raudtee ehitamiseks vaja, mistõttu seda ei kasutatudki, v.a 3000 m3 killustikku.
59.Maakohus leidis ka ebaõigesti, et rekonstrueeritud silla väärtuseks oli 142 804 eurot.Kohus jättis arvesse võtmata asjatundja IR arvamuse, et ka rekonstrueeritud sillal puudus igasugune väärtus ja järelturg.
60.Kostja jääb ka selle juurde, et hageja nõude rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus sellega ei nõustunud, kuid jättis otsuse põhjendamata. Kostja võttis vastavalt Eesti Vabariigi otsustustele kohustuse ehitada ja korras hoida raudtee, sh rajada toimivaks raudteeühenduseks vajalik infrastruktuur. Kostja täidab neid kohustusi kehtiva hoonestusõiguse alusel. Eesti Vabariik, erinevad kohtud ja notar on seejuures hoonestusõigust seades apellandi kasuks kinnitanud, et kinnistul puudub kolmandatele isikutele kuuluv vara. Kostja on käitunud heas usus ja seaduspäraselt, ei ole ehitustegevuse tagajärjel hagejalt midagi saanud ega tema vara ära tarvitanud. Hageja vastuapellatsioonkaebus
61.Hageja palub jaotada uuesti maakohtumenetlusega seotud menetluskulud ja jätta neist 25% hageja ja 75% kostja kanda, alternatiivselt jätta 31% hageja ja 69% kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud palub hageja jätta kostja kanda.
62.Maakohus tuvastas, et hageja alternatiivse põhinõude kohaselt tuleb muldkeha materjal hüvitada täitepinnase hinnaga 4.97 eurot/tonn. Hageja alternatiivse põhinõude kogusuuruseks
2-20-1067 oli 1 075 958.52 eurot. Arvestades, et maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise 739 283.52 eurot, rahuldas kohus hagi 69% ulatuses.
63.Menetluskulude jaotuse määramisel tuleb arvestada mh menetlusega taotletud eesmärgi saavutamist. Hagejal ei olnud teist võimalust, kui pöörduda hagiga kohtu poole, et nõuda hüvitist alusetult ära kasutatud vara eest. Vaatamata sellele, et kohus rahuldas hagi osaliselt, leidis kohus, et kostja on hageja arvelt alusetult rikastunud ning peab hüvitama hageja vara väärtuse. Sellega saavutas hageja taotletud eesmärgi. Ka oli hagi esitamine tingitud täielikult kostja tegutsemisest. Ehitustööd, mille käigus hageja vara ära kasutati, algatati kostja poolt enne kui olid lõppenud vaidlused hoonestusõiguse õiguspärasuse üle. Kostja ei teavitanud hagejat ehitustööde algusest ega teinud ettepanekut ehitusmaterjali väärtuse hüvitamiseks ega läbirääkimistesse astumiseks. Seega olukorras, kus maakohus pidas hageja nõuet põhjendatuks ja tõendatuks, kuid nõustus alternatiivse kahju hüvitise käsitlusega on põhjendamatu jätta kõik hageja menetluskulud hageja enda kanda. Vastaspoolte seisukohad
64.Pooled vaidlevad vastastikku kaebustele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
65.Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja jaotab uuesti maakohtumenetlusega seotud kulud (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele, vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kolleegium jaotab apellatsioonimenetluse kulud.
66.Nii hageja esmase (VÕS § 1037 lõike 1 alusel) kui alternatiivse (VÕS § 1043 ja § 1045 lõike 1 punkti 5 alusel) põhinõude rahuldamise eelduna tuli maakohtul tuvastada, kas kostja kasutas uue raudteelõigu muldkeha ehitamisel ära võõra asja, s.o kas nn vana muldkeha kuulus 2019. a hagejale omandiõiguse või muu õiguse alusel või oli tegemist kinnisasja olulise osaga, mis kuulus maatüki omanikule. Maakohus vastas sellele küsimusele jaatavalt, tuvastades, et hageja (endise nimetusega OÜ Uuemõisa Taavi, OÜ Taavi) omandas selle esmalt 12.12.1997 ja uuesti 28.02.2006 vallasasjana ning et ärakasutamise ajaks ei olnud hageja teinud toiminguid omandist loobumiseks ja muldkeha ei muutunud automaatselt 2004. a reformimata riigimaa ega 2017. a kinnistatud riigimaa oluliseks osaks. Samuti leidis maakohus, et muldkeha on vallasasi, mida on võimalik kinnisasjalt eemaldada ja kasutada maatükita, tegemist ei ole kinnisasja olulise osaga.
67.Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt 1997. a erastamislepingu (koos lisaga B t I kd lk 9-15) objekti tõlgendamisega. VÕS § 29 lõike 1 kohaselt tuleb tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte tegelikust ühisest tahtest. Sama sätte lõikest 6 tulenevalt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Lepingu aluseks oli omandireformi aluste seadus (ORAS), erastamisseadus (ES) ja EEA nõukogu 12.11.1997 otsus (lepingupunkt 1.1) ning lepingu eesmärgiks oli varade müük seaduste alusel, varade kasutamine esitatud äriplaani alusel ja investeerimine varadesse Eesti riigis (lepingupunkt 1.2). Lepingu lisast B nähtub müüdud vara kokku 115 nimetust, mh nt olmehoone, pöörmepost, raadiojaam, muldkeha, reisiplatvorm, tee pealisehitus, kaubaplatvorm, raudbetoonsild, mootorvedur jne. Eeltoodu alusel ei saa lepingust
2-20-1067 teha järeldust, et müüdi raudteeinfrastruktuur kui tervik, kuigi müüdud asjade kogum oli ette nähtud kasutamiseks ja kasutatav mh raudteeinfrastruktuurina. Hagejal oli võimalik ja õigus peale lepingu täitmist omandatud vallasasjad võõrandada nii üksikult kui kogumina, arvestades müügi ajal kehtinud õigusnorme. Asjaolu, kas ja kuidas hageja täitis või rikkus erastamislepingut, ei oma praeguse asja lahendamisel tähtsust. Kumbki pooltest ei ole väitnud, et erastamistehing oleks lõppenud müüja poolt lepingust loobumisega (lepingupunkt 2.3) või selle tühistamisega (lepingupunkt 4.5) või muul seadusest tuleneval alusel, mille tulemusena oleks hageja kaotanud omandiõiguse lepingu alusel omandatud varale. Vastupidi – 06.05.1999 kinnitas müüja, et kohustus teha esimese 3 aasta jooksul investeeringuid kokku 540 000 krooni oli täidetud (t I kd lk 17).
68.Puudub vaidlus, et 2004. a likvideeris raudtee tolleaegne omanik raudtee pealisehituse (rööpad / liiprid) ja jättis enda valdusesse erastamislepinguga hageja poolt omandatud ja 1998. a OÜ-le Haapsalu Raudtee koos muude lepingust tulenenud õiguste / kohustustega üle antud muldkeha. Praeguses vaidluses omab tähtsust, kas 1997. a omandatud muldkeha oli ka peale rööbaste / liiprite eemaldamist õiguslikult käsitatav tsiviilkäibes lubatud rajatisena või muu vallasasjana, mille hageja sai 28.02.2006 tehinguga (t II kd lk 25-28) omandada. Ringkonnakohus on seisukohal, et muldkeha sai käsitada 2006. a kehtinud EhS-i redaktsioonis rajatisena. 28.02.2006 seisuga kehtinud EhS-i redaktsiooni § 2 lõike 1 kohaselt defineeriti ehitist kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja, mis jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Sama sätte lõike 2 kohaselt on hoone katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis ning lõike 3 kohaselt on rajatis ehitis, mis ei ole hoone. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tõendatud on, et vaidlusalune muldkeha on inimese poolt loodud, aluspinnaga ühendatud või sellele toetuv asi, mis ei olnud 2006. a ilmastiku või loodusjõu tõttu maapinnaga segunenud. Poolte vahel puudub sisuline vaidlus selle üle, mida vaidlusalune muldkeha faktiliselt tähendas – tegemist oli enam kui 100 aastat tagasi ehitatud alusega raudtee pealisehituse jaoks, mis sisaldas lisaks mullale killustikku, kruusa, liiva jmt. Nimetatu on tõendatud ka tunnistaja IR ütlustega maakohtu 25.03.2021 istungil (protokoll t III kd lk 10-21). Et mistahes muldkeha alusehitisena on teedeehituses (mitte ainult raudteeehituses) käsitatav rajatisena, mis on mõeldud pealisehitise toimimiseks, on tõendatud asjatundja AK 15.10.2018 arvamusega (t II kd lk 29-31). Seejuures ei ole tähtis, kas pealisehitus ka faktiliselt sel asub või mitte, tegemist on iseseisva rajatisega, millele saab pealisehituse rajada.
69.Kolleegium on seisukohal, et muldkeha rajatisena tuvastamine praeguses vaidluses ei ole vastuolus kostja poolt esiletoodud halduskohtumenetlustes tuvastatuga, kus leiti, et hagejal ei olnud õigust erastada ostueesõigusega muldkeha alust maatükki ega saada enda kasuks hoonestusõigust kinnistatud riigimaale, kuna muldkeha ei ole raudtee kui tervikliku ehitise oluline osa, et peale pealisehituse lammutamist puudus muldkehal terviklikule rajatisele omane iseseisev funktsioon. Haldus(kohtu)vaidlustes lahendati avalik-õiguslikku vaidlust hageja ja riigi vahel MaaRS-i kohaldamise üle. Praeguses asjas lahendatakse eraõiguslike juriidiliste isikute vahelist eraõiguslikku vaidlust, kus on vajalik tuvastada mh hageja omandiõigus muldkehale, mis ei ole välistatud ka juhul, kui muldkeha ei kasutatud enam raudtee alusehitusena, kuid rajatis kui selline oli siiski säilinud (füüsiliselt looduses olemas).
70.Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et kostja väide 28.02.2006 ostumüügilepingu tühisuse kohta TsÜS § 87 alusel ei ole põhjendatud. AÕSRS § 13 lõikest 6 tulenevalt võis rajatis kuni sellealuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni osaleda tsiviilkäibes vallasasjana kuni 01.03.2006. Ka oli 28.02.2006 tehing vormistatud nõuetekohaselt notariaalselt.
2-20-1067
71.Järgmine on küsimus, kas rajatis sai kinnistamisega 2017. a riigimaa oluliseks osaks, sest TsÜS § 53 lõike 2 kohaselt ei saanud ega saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Maakohus põhjendus selles osas ei ole selge. Ringkonnakohus on seisukohal, et sellele küsimusele tuleb vastata jaatavalt. Puudub vaidlus, et maareformi käigus ei saanud hageja muldkeha aluse maatüki omanikuks, samuti ei seatud tema kasuks hoonestusõigust juba kinnistatud maatükile. Nendes küsimustes on läbitud haldusmenetlused ja vastavad haldusaktid on jõustunud. Kolleegiumi jaoks on küsimus selles, kas muldkeha, olles küll vallasasjana kuni selle aluse maa kinnistusraamatusse kandmiseni tsiviilkäibes, oli siiski maatüki oluline osa, mida ei saanud sellelt kahjustamata eemaldada.
72.Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohtu ja hageja käsitlus muldkehast kui vallasasjast, mida saab seda kahjustamata kinnisasjalt eemaldada, ei vasta TsÜS § 53 ja § 54 lõike 1 regulatsioonile. Ei saa olla vaidlust, et TsÜS § 50 lõigete 1 ja 2 kohaselt oli muldkeha vallasasi, kuna ta ei ole maatükk (maapinna piiritletud osa). Küll aga omab praeguses vaidluses tähtsust, kas muldkeha oli vallasasjana maatüki kinnistamise ajal maatüki oluline osa, st seda sai maapinnast eraldada nii, et muldkeha ei hävinuks või ei muutunuks oluliselt. TsÜS § 53 lõike 1 kohaselt on asja oluline osa selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada ilma, et asi või sellest eraldatav osa häviks või muutuks oluliselt. Maakohus seda osa vaidlusest ei analüüsinud, vaid asus lühidalt seisukohale, et kahjustamata eemaldamine oli võimalik. Selliselt rikkus maakohus otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lõige 8).
73.Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Hageja ise on toonud esile, et eemaldamine oli võimalik ehitusmaterjalidena, st sellest oli võimalik sõeluda välja erinevad kihid liiva, mulda jne ja neid koostisosi eraldi kasutada. Seega ei säili muldkeha inimese poolt ehitatud rajatisena sel juhul enam endisel kujul, vaid hävib. Seega oli muldkeha 2017. a maatüki kinnistamisel, selle oluliseks osaks TsÜS § 53 lõike 1 mõttes ja lõike 2 ning § 54 lõike 1 alusel sai kinnisasja oluliseks osaks ega saanud olla eri isikute omandis. Tegemist ei ole asjaga, mis TsÜS § 54 lõike 2 esimese lause (2017. a redaktsiooni) kohaselt ei olnud kinnisasja oluliseks osaks, st võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi. Kinnisomand isiku on täielik õiguslik võim kinnisasja ja selle oluliste osade üle, see võib olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.
74.Hageja väide selle kohta, et õiguskirjanduses on jaatatud TsÜS § 50 lõike 2 selgitamisel õiguslikku olukorda, kus maatükil asuv ehitis kuulub isikule, kes ei ole maatüki omanikuks ega kelle kasuks ei ole seatud hoonestusõigust, on õige, aga praeguse asja lahendamisele kaasa ei aita. Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades kommentaaride ilmumise aega (2010. a, kui omandi-, sh maareform, alles aktiivselt toimus), ei ole see praeguse vaidluse lahendamise ajal enam aktuaalne. Samas kommentaaris on viidatud AÕSRS § 13 lõikele 6 ja selgitatud, et ehitiste vallasasjakäive oli seadusandja poolt ette nähtud ajutise abinõuna, mis oli tingitud sellest, et omandireformi käigus tagastati ja erastati kõigepealt ehitised ning seejärel nende alune maa (Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2010, lk 195). Praeguse vaidluse objektide (rajatis, maatükk) osas on omandi-, sh maareform, lõppenud maatüki kinnistamisega 2017. a. Sellele eelnesid haldus(kohtu)vaidlused MaaRS-i alusel maatüki ostueesõigusega erastamise ja hiljem hoonestusõiguse seadmise saavutamiseks, kuid kummalgi juhul ei saavutanud hageja edu. Ringkonnakohus märgib, et seejuures sisuliselt lõpuni vaieldi vaid ostueesõiguse vaidlus halduskohtuasjas nr 3-07-439, kus jõustus apellatsioonikohtu lahend, mida Riigikohus menetlusse ei võtnud. Hoonestusõiguse saavutamise vaidlusi hageja lõpuni ei vaielnud, vaid loobus kaebustest kas siis peale esimese astme või apellatsioonikohtu otsuseid (asjades nr 3-19-1018, 3-20-366). Tulenevalt MaaRS §dest 1-4 sai ja tuli kõik maaga seonduvad õigussuhted määrata kindlaks maareformi kui
2-20-1067 omandireformi osa käigus vastavalt ORAS-i ja MaaRS-s sätestatud alustel, tingimustel ja korras.
75.Hageja väitele selle kohta, et tema ei ole teinud toiminguid muldkeha omandist loobumiseks, märgib kolleegium esmalt, et viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-82-07 (punktile 14) ei ole täpne. Riigikohus ei asunud seisukohale, et tõendamist peavad leidma aktiivsed toimingud omandist loobumise tahtega, vaid et maa riigi omandisse jätmise menetluses saab mh eeldada omandist loobumise tahet. Küll aga ei ole nimetatu praeguses vaidluses asjakohane, sest maa riigi omandisse jätmise menetlus on haldusmenetlus ning praeguses asjas on vastavad haldusaktid jõustunud ning maatükk on kantud 14.11.2017 kinnistusraamatusse riigimaana.
76.Iseenesest asjakohane on hageja seisukoht, et vaidlusaluse maatüki riigimaana kinnistusraamatusse kandmise ajal 14.11.2017 kehtestas AÕSRS § 15 lõike 1 teine lause, et kui ehitise omanik ei nõua sama seaduse esimeses lauses nimetatud ühe aasta jooksul maa kandmisest kinnistusraamatusse hoonestusõiguse seadmist, muutub ehitis maatüki oluliseks osaks, välja arvatud riigimaal või munitsipaalomandis oleval maal asuv ehitis. Kolleegium nõustub hagejaga, et sellest sättest saab järeldada, et riigimaal asuva ehitise maa oluliseks osaks muutumine pidi toimuma teatud erisustega üldreeglist, kuid seadusandja sellist erikorda ette ei näinud.
77.Kuna eelnevalt leidis ringkonnakohus, et muldkeha on maaga püsivalt ühendatud TsÜS § 53 lõike 1 ja § 54 lõike 1 mõttes, siis alates maatüki kinnistamisest 14.11.2017 muutus see õiguslikult (seaduse alusel; AÕSRS § 13 lõige 1) kinnisasja oluliseks osaks ega saanud enam TsÜS § 53 lõike 2 kohaselt kuuluda hagejale, mistõttu ei ole tõendatud hageja kummagi nõude üks eeldustest – muldkeha tema omandisse kuulumine uue raudtee ehitamise ajal 2019. a. Kuna on tõendatud, et hageja ei olnud enamm omanikuks, ei oma tähtsust AÕS § 90 lõige 1, millekohaselt eeldatakse valdaja omandiõigust seni, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Ühe nõude eelduse tõendamatuse korral ei pea kohus analüüsima teiste eelduste tõendatust, kuna hagi (ka alternatiivse nõude osas) jääb mõlemal alusel rahuldamata. Praeguses asjas ei võta ringkonnakohus seisukohta, kas hagejal on / võis olla nt rahalise hüvitise nõudeõigus riigi vastu omandi kaotamise tõttu ilma õiglase hüvitiseta, kuna hagi ei ole esitatud riigi vastu. PS § 32 lõike 1 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud ja omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Sama sätte kohaselt on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitis või selle suurus.
78.Eelpool käsitlemata poolte väited ja tõendid asja lahendamisel tähtsust ei oma, mistõttu kohus neid lahendis ei käsitle.
79.Kuna hagi rahuldamise osas maakohtu otsuse tühistamisel tuleb muuta ka menetluskulude jaotust, ei analüüsi ringkonnakohus vastuapellatsioonkaebuse põhjendusi. Hagi rahuldamata jäämisel jäävad maakohtumenetlusega seotud kulud TsMS § 162 lõike 1 alusel hageja kanda. Vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Menetluskulude jaotus
80.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 162 lõike 1 alusel apellandi kanda.
2-20-1067
81.Kuna maakohus ei määranud hüvitatavaid menetluskulusid rahaliselt kindlaks, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lõige 4). Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.