Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve Uudelt
Määruse tegemise aeg ja koht
24. jaanuar 2022, Tallinn
Tsiviilasja number
2-21-3103
Tsiviilasi
X avaldus Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. detsembri 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX) esindajad ringkonnakohtus Puudutatud isik Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu (registrikood 80415330), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 20. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-3103 osas, millega maakohus jättis rahuldamata X avalduse Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr 2.3 kehtetuks tunnistamiseks, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega tunnistada kehtetuks Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsus nr 2.3 ning jätta maakohtus kantud menetluskulud 67% ulatuses X kanda ja 33% ulatuses Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada määruse põhjendusi.
8.veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsus nr 2.3, millega anti juhatusele õigus sõlmida lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse üldkoosolekuta (ja vastava protokollita) kuni 5000 euro suuruse (lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või tavapärased või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt printsiibis kokku lepitud – näiteks üldkoosolek nr 9 ajaks üldprojekteerimisega, uue veeühendusega ja igapäevase tavapärase eluoluga
seotu (näiteks prügimajandus, lumetõrje, koristamine jne); need kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid; ning sellistest kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel.
8.veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr 3, millega kiideti heaks veemõõdusõlme ja ajutise veeühenduse ehitamine REMPFAST OÜ poolt, kehtetuks tunnistamiseks.
3.4.Jätta rahuldamata nõue Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr 4.2, millega korteriühistu liikmed hääletasid juhatuse ettepaneku poolt vajaduse ilmnemisel prügikonteineri tühjendamise sagedust suurendada, kehtetuks tunnistamiseks.
3.5.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 67% ulatuses X kanda ja 33% ulatuses Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X (avaldaja) esitas 26. veebruaril 2021 Harju Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada kehtetuks Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsused nr 2.3, 3 ja 4.2 ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja Niguliste tn 6, Tallinn asuva korteriomandi nr 5 omanik. Korteriomanike koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuste kohta koostas juhatus 8. veebruaril 2021 hääletusprotokolli, mille järgi võeti vastu otsus anda juhatusele õigus sõlmida lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse üldkoosolekuta (ja vastava protokollita) kuni 5000 euro suuruse (lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või tavapärased või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt printsiibis kokku lepitud – näiteks üldkoosolek nr 9 ajaks üldprojekteerimisega, uue veeühendusega ja igapäevase tavapärase eluoluga seotu (näiteks prügimajandus, lumetõrje, koristamine jne); need kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid; ning sellistest kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel (otsus nr 2.3). Samuti võeti vastu otsus, millega kiideti heaks veemõõdusõlme ja ajutise veeühenduse ehitamine REMPFAST OÜ poolt (otsus nr 3). Lisaks otsustati suurendada prügikonteineri tühjendamise sagedust ühelt korralt nädalas kahele korrale (otsus nr 4.2). Avaldaja esitas kõigile otsustele vastuväite.
2 (9)
Otsus nr 2.3 on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg-ga 1 ja §-ga 41. Korteriomanike otsuseta ei saa teha kulutusi kaasomandi osa tavapärase valitsemise osas, rääkimata korterelamu renoveerimisega kaasnevate kulutuste tegemisest. Korteriühistu raha kasutamise üle otsustamise koondumisega ainult kahe inimese kätte kaasneb kuritarvituste oht. Samuti rikub otsus avaldaja kui korteriomaniku õigusi, sest kui juhatus kasutab kõnealuse otsusega antud õigust, kaotab avaldaja võimaluse otsuse vaidlustamiseks. Otsus nr 3 on vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Ajutise veeühenduse loomine on ainult ühe korteriomaniku huvides ja teistele tekitab vaid kulutusi, sest üksnes elamu esimesel korrusel asuva restorani veega varustamine paraneb selle tulemusena. Samuti ehitaks REMPFAST OÜ ajutise ühenduse ilma projektita ja ehitusteatiseta, rikkudes sellega ehitusseadustiku (EhS) lisas 1 ette nähtud nõuet, mille kohaselt on kinnistu veevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku ümberehitamiseks ehitusprojekt ja ehitusteatis kohustuslikud. Lisaks ei saa olla kindel, et see sobitub OÜ-lt Restor tellitud projektiga, mis võib kaasa tuua olukorra, kus ajutisele ühendusele tehtud kulutusi ei saa kasutada alalise ühenduse tarbeks ja seega oleksid kulud põhjendamatud. Otsus nr 4.2 on vastuolus jäätmeseadusega (§ 36 lg-d 1 ja 2). Korteriomanikud on kohustatud jäätmeid sorteerima ja seeläbi vähendama segaolmejäätmete kogust, mitte asendama selle tühjenduskordade suurendamisega. Kuna prügikonteineride tühjendamise sageduse suurendamine toob kaasa kulude suurenemise, siis esineb ka vastuolu KrtS § 12 lg-ga 2.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku arvates ei saa hea usu põhimõtte rikkumiseks pidada seda, kui iga korteriomanik on vaidlusaluste otsuste poolt hääletanud vastavalt oma soovile ja paremale äranägemisele. Samuti on otsused kooskõlas seaduse ja põhikirjaga. Otsusega nr 2.3 hoopis piiratakse juhatuse liikme pädevust, sest juhatuse õigusele teha kulutusi on seatud mitmeid eeltingimusi ning varasema üldkoosoleku otsusega on üksmeelselt otsustatud elamu täieliku renoveerimise kasuks. Mis puudutab otsust nr 3, siis EhS § 4 lg 3 järgi on tegemist ajutise lahenduse loomisel üksikute osade vahetamisega samaväärsega, mistõttu ei vaja ajutine lahendus projekti ega lube. Samuti parendati sellega kõigi korterite veesurvet. Otsusega nr 4.2 ei otsustatud jäätmete liigiti kogumise üle, vaid anti juhatusele õigus jäätmemahutit tihedamini tühjendada, kui kordub olukord, kus olemasolev tühjendamise sagedus jääb ebapiisavaks. Esimese astme kohtu määrus
3.Harju Maakohus jättis 20. detsembri 2021. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda ning määras kindlaks puudutatud isikule hüvitatavate menetluskulude suuruse. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on otsuses nr 2.3 ette nähtud juhatuse kulutuste lubatud eesmärgid ja selle kohaselt ei või tehtavad kulutused ületada majanduskavas ette nähtud vahendeid. Kuna majanduskava peab kehtestama korteriomanike üldkoosolek, on otsuse vajalikkus kaheldav, kuid see ei mõjuta selle kehtivust. Juhatusele tehingute tegemiseks antud luba ei mõjuta juhatuse esindusõigust suhetes kolmandate isikutega, mistõttu ei suurendanud otsus juhatuse võimalusi korteriühistule kohustuste võtmiseks. Kuna varasem ühendus on likvideeritud ja elamu varustamine tarbeveega toimub uue ühenduse kaudu, oli otsus nr 3 kõigi korteriomanike huvides. Ajutise lahenduse rajamise kulu oli ka väike. Samuti ei saa väidetav projekteerimisega või kooskõlastuste hankimisega seotud nõuete rikkumine mõjutada otsuse kehtivust, sest tööde tegija ja ühistu pidid jälgima, et korteriomanike otsustatud tööd teostatakse õiguspäraselt. Päevakorrapunkti nr 4.2 all ei otsustatud mitte prügikonteineri tühjendamise sageduse muutmist, vaid paluti korteriomanike arvamust jäätmete kogumisel tekkinud probleemide lahendamiseks. Samas ei saa otsust jäätmeseaduse alusel kehtetuks tunnistada ka siis, kui 3 (9)
selline otsus oleks vastu võetud. Sorteerimise korraldamiseks kohustatud isik on kohalik omavalitsus. Samuti on avaldajal võimalik jätkuvalt näidata initsiatiivi prügi sorteerimiseks sobiva lahenduse leidmiseks. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Määruskaebuses kordas avaldaja maakohtus väljatoodut. Määruskaebuse kohaselt jättis maakohus põhjalikult uurimata avaldaja esitatud väited ja tõendid ning ei võtnud vaidlustatud määruses seisukohta kõigi avaldaja põhjenduste ja tõendite kohta. Väide, et ajutise lahenduse loomisega seotud kulu on vaid 200 eurot, on tõendamata. Samuti juhtis avaldaja tähelepanu sellele, et seaduse mõtte kohaselt saab juhatus teostada esindusõigust vaid korteriomanike üldkoosoleku otsuste alusel.
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.
6.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldaja avalduse korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr 2.3 kehtetuks tunnistamiseks ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega tunnistab kehtetuks korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr 2.3 ning jätab maakohtus kantud menetluskulud 67% ulatuses avaldaja kanda ja 33% ulatuses puudutatud isiku kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada määruse põhjendusi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määruse resolutsiooni, märgib ringkonnakohus vaidlustatud määruse resolutsiooni tervikliku sõnastuse TsMS § 654 lg 22 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel.
8.Avaldaja on käesolevas asjas palunud tunnistada kehtetuks 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi korteriomanike vastuvõetud otsused nr 2.3, 3 ja 4.2. Avaldaja kordab kaebuses maakohtus esitatud põhjendusi. Kolleegium nõustub maakohtuga, et otsuste nr 3 ja 4.2 puhul kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine ning on seisukohal, et asjaolude järgi, mis avaldaja on nende otsuste vaidlustamisel kohtu ette toonud, ei ole ka otsused tühised. Samas leiab kolleegium, et maakohus on otsuse nr 2.3 kehtivust hinnates rikkunud materiaalõiguse norme ning on alust otsus kehtetuks tunnistada. Kolleegium põhjendab oma seisukohti alljärgnevalt.
9.Avaldaja tugineb kõigi vaidlustatud otsuste osas kehtetuks tunnistamise alusena nende otsuste vastuolule seadusega. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta. KrtS § 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt tuleb korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude lahendamisel kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Kolleegium märgib, et vaidlustatud otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada ning kohus võib otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui esitatud on otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (vt Riigikohtu 5. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017/101, p 17.1), kuid 4 (9)
praeguses asjas ei ole avaldaja otsuste vaidlustamisel tuginenud asjaoludele, mis oleksid sellised, et need toovad nende tõendatuse korral kaasa otsuste tühisuse.
10.Esmalt käsitleb kolleegium juhatuse mandaadi ulatuse kohta tehtud otsuse nr 2.3 vaidlustamist.
10.1.Hääletuspunkti nr 2.3 raames võeti vastu otsus anda juhatuse liikmele õigus sõlmida lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse üldkoosolekuta (ja vastava protokollita) kuni 5000 euro suuruse (lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või tavapärased või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt printsiibis kokku lepitud, tingimusel, et need kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid ning sellistest kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel (tl 33). Avaldaja on selle otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et otsuses märgitud kulutuste tegemist ei võinud delegeerida juhatusele, sest seaduse järgi on selliste lepingute sõlmimise ja kohustuste võtmise otsustamine korteriomanike pädevuses. Kolleegium nõustub avaldaja seisukohaga, et selline delegeerimine ei ole kooskõlas seadusega, mistõttu tuleb otsus kehtetuks tunnistada.
10.2.KrtS § 37 lg 2 kohaselt võib korteriühistu juhatus otsustada vajalike toimingute tegemise ka ilma korteriomanike üldkoosoleku otsuseta, kui viivitamine tooks kaasa kaasomandi eseme olulise kahjustumise. Samas on vaidlustatud otsusega antud juhatusele mh ka õigus tavapäraste kulutuste tegemiseks üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel. KrtS § 35 lg 1 näeb ette tavapärase valitsemise küsimuste otsustamise korteriomanike häälteenamusega, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. See tähendab, et tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1). KrtS § 35 lg 2 toob välja näitliku loetelu küsimustest, mis eelkõige kuuluvad tavapärase valitsemise hulka. Sealhulgas käsitletakse tavapärase valitsemisena kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist ning laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist. KrtS § 38 järgi on tavapärasest suuremate ümberkorralduste tegemiseks üldjuhul vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Eelnimetatud küsimused on seadusega antud eksklusiivselt korteriomanike pädevusse. Seega leiab kolleegium, et otsus delegeerida korteriomanike pädevusse kuuluvate vaidlustatud otsuses märgitud kulutuste tegemise üle otsustamine korteriühistu juhatusele on seadusega vastuolus, mistõttu tuleb see TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Puudutatud isik ei ole tuginenud sellele, et otsus peaks vähemalt teatud osas kehtima jääma. Samuti sätestab TsÜS § 31 lg 3 teine lause, et juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. Ühe organi poolt teise organi pädevusse kuuluvas üksikküsimuses otsuse vastuvõtmine on lubatav üksnes seadusega ettenähtud erandjuhtudel. Seadus ei näe ette, et vaidlustatud otsusega määratletud korteriomanike üldkoosoleku ainupädevusse kuuluvate küsimuste otsustamise õiguse võiks üle anda korteriühistu juhatusele. Kolleegium selgitab, et korteriühistu juhatuse peamisteks kohustusteks on korteriühistu juhtimine ja esindamine (KrtS § 24 lg 1 esimene lause). Juhtimine tähendab eelkõige kohustust viia ellu üldkoosoleku kui kõrgeima juhtimistasandi poolt kujundatud korteriühistu tahet.
10.3.Kolleegiumi hinnangul ei kõrvalda vastuolu seadusega ka otsusega seatud tingimus, et juhatuse tehtavad kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid. Kuigi sellega on sisuliselt seatud piirang, et korteriühistu maksevõime peab säilima, siis saab üksnes korteriomanike üldkoosolek otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha. KrtS § 41 lg-te 1 ja 3 järgi koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab mh ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest ning korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid. Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Seega ei ole korteriühistu juhatusel õigust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. Erandiks on üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused, mille jaoks 5 (9)
kaasomanike kokkulepet ega üldkoosoleku otsust vaja ei ole (vt ka Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 20).
10.4.Kolleegiumile jääb arusaamatuks maakohtu käsitlus, mille kohaselt ei mõjutanud juhatusele tehingute tegemiseks antud luba juhatuse esindusõigust suhetes kolmandate isikutega, mistõttu ei suurendanud otsus juhatuse võimalusi ühistule kohustuste võtmiseks. Korteriühistu juhatusele ja korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-s sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 p-des 1–5 ning §-des 27 ja 32 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku ja juhatuse kohta sätestatut (KrtS § 20 lg 1, § 24 lg 1). Seadusest otse tulenevaks seadusjärgse esindusõiguse piiranguks on juhatuse poolt iseendaga korteriühistu nimel tehingu tegemise piirang. MTÜS § 27 lg 6 kohaselt ei ole juhatuse liikmel õigust esindada korteriühistut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustab esindaja määramise eraldi üldkoosolek. Korteriomanike üldkoosolek otsustab juhatuse liikmega tehingu tegemise ja tehingu tingimuste määramise, samuti selles tehingus korteriühistu esindaja määramise (MTÜS § 19 lg 1 p 4). Korteriühistu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on üldjuhul tühine, kui tehinguga ei nõustunud üldkoosolek (MTÜS § 27 lg 5). Samuti on juhatuse liikme seadusjärgset esindusõigust võimalik piirata ühise esindusõiguse põhimõtte kaudu (MTÜS § 27 lg 2), mille rikkumine võib kaasa tuua tehingu tühisuse (TsÜS §d 128–129). Kui juhatuse liige on korteriühistu nimel teinud tehingu, milleks tal õigus puudus, siis selline tehing ei ole automaatselt tühine. Tehes muid kui vajalikke kulutusi ilma üldkoosoleku nõusolekuta, rikub juhatuse liige tema ja korteriühistu vahelisest sisesuhtest tulenevat hoolsuskohustust, mis võib kaasa tuua tema vastutuse korteriühistu ees (MTÜS § 32 lg 1; vt Riigikohtu 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 14).
10.5.Kolleegium leiab ja menetlusosalised ka ei vaidle selle üle, et täidetud on otsuse kehtetuks tunnistamise formaalsed eeldused, mh on nõue esitatud tähtaegselt. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates (KrtS § 29 lg 3). Hääletusprotokoll korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata vastuvõetud otsuste kohta koos hääletamistulemustega koostati 8. veebruaril 2021 (tl 6) ja avaldaja esitas avalduse kohtule 26. veebruaril 2021 (tl 1) ning seega ei olnud avalduse esitamise ajaks korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks seaduses ettenähtud tähtaeg möödunud.
11.Järgmisena käsitleb kolleegium veemõõdusõlme ja ajutise veeühenduse ehitamise ja ehitaja heakskiitmise kohta tehtud otsuse nr 3 vaidlustamist.
11.1.Korteriomanikud on otsuse nr 3 alusel otsustanud sõlmida lepingu REMPFAST OÜ-ga uue veemõõdusõlme ehitamiseks, vana likvideerimiseks, ajutise veeühenduse ehitamiseks ja selle isoleerimiseks (tl 33 pöördel). Maakohus tuvastas, et elamu veevarustus oli varem lahendatud Niguliste tn 4 hoone kaudu. Uus veeühendus paikneb elamu teises seinas ja selle kaudu vee saamiseks tuli rajada uus majasisene ühendus veemõõdusõlmest kortereid varustava püstakuni. Avaldaja ei ole teinud etteheiteid uue veemõõdusõlme ehitamise ja vana veeühenduse likvideerimise osas. Avaldaja on tuginenud sellele, et ajutise veeühenduse loomisega rikutakse KrtS § 12 lg-t 2, sest see tekitab kõigile kulusid, kuid üksnes elamu esimesel korrusel asuva restorani veega varustamine paraneb selle tulemusena. Samuti on avaldaja leidnud, et sellega rikutakse ehitusseadustikus ette nähtud nõuet, sest REMPFAST OÜ ehitaks ajutise ühenduse ilma projektita ja ehitusteatiseta.
11.2.Kolleegium ei nõustu avaldaja väitega, et vastu võetud otsus on vastuolus KrtS § 12 lgga 2. Viidatud sätte kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sarnase kohustuse näeb ühinguõiguses üldisemalt ette TsÜS § 32. Avaldaja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust väita, et teised korteriühistu liikmed oleksid oma õiguste 6 (9)
teostamise kaudu kuidagi takistanud või piiranud avaldaja samade õiguste teostamist, mis on KrtS § 12 lg-st 2 tuleneva üksteise õigustatud huvidega arvestamise peamiseks sisuks. Samuti ei ole kolleegiumi hinnangul rikutud kohustust järgida hea usu põhimõtet.
11.3.Avaldaja on määruskaebuses tuginenud sellele, et maakohtu puudutatud isiku väitele tuginev seisukoht, et ajutise lahenduse rajamise kulu on vaid 200 eurot, on tõendamata. Kolleegium nõustub iseenesest avaldaja etteheitega, et maakohtu sellekohane seisukoht tugineb üksnes korteriühistu seadusliku esindaja ärakuulamisel antud selgitusele (tl 58 pöördel). Samas võib kohus hagita menetluses TsMS § 229 lg 2 teise lause järgi lugeda tõenditeks ka hagimenetluses üldiselt lubamatuid tõendeid, nagu menetlusosalise seletus, mis ei ole antud vande all. Samuti leiab kolleegium, et ka kõnealuse asjaoluga arvestamata jätmine ei tingiks maakohtu määruse tühistamist. Avaldaja ei ole kaebuses vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolu, et alalise veeühenduse loomine ei olnud veel võimalik ning ei ole samas ka endiselt selgitanud, kuidas oleks teistmoodi olnud võimalik tagada elamu veega varustamine olukorras, kus vana veeühendus on likvideeritud. Otsuse nr 3 kehtetuks tunnistamiseks ei anna alust ka avaldaja määruskaebuses korratud maakohtus esitatud seisukohad. Avaldaja on esitanud määruskaebuses väite, et maakohus ei ole võtnud seisukohta kõigi avaldaja esitatud väidete ja tõendite kohta, kuid ei ole välja toonud, millised väited ja tõendid on hindamata jäetud. Kolleegium nõustub siiski, et maakohus on rikkunud kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8 koosmõjus § 463 lg-ga 2), jättes osade avaldaja kõnealuse otsuse vaidlustamisega seoses esitatud väidete ja tõendite osas seisukoha võtmata, kuid see ei toonud kaasa ebaõiget lõppjäreldust. Kolleegium saab rikkumise kõrvaldada, täiendades selles osas maakohtu määruse põhjendusi käesoleva määruse põhjendustega.
11.4.Kuigi toimiku materjalide põhjal ei ole võimalik tuvastada seda, kas ajutisele ühendusele tehtud kulutusi saab kasutada alalise ühenduse tarbeks, ei sõltu sellest kolleegiumi arvates otsuse kehtivus. Korteriomanike üldkoosolekul oli võimalik jätta kaasomandi eseme osas vastu võtmata otsus toimingute tegemiseks, millega kaasnevate kulude kandmine ei olnud üldkoosoleku arvates otstarbekas. Praegusel juhul otsustas ühistu liikmete enamus ajutise veeühenduse loomise poolt. Puudutatud isik tõi esile, et ajutise veeühenduse rajamise ettepanek oli tingitud kortermaja elanike murest, et veesurve on kehv ning seda selgitati ka koosoleku kutsele lisatud otsuste eelnõude seletuskirjas (tl 33 ja pöördel). Samuti selgitas korteriühistu seaduslik esindaja ärakuulamisel, et kõigil oli vana veeühenduse ajal veesurvega probleeme (tl 58 ja pöördel). Avaldaja ei ole kummutanud puudutatud isiku kohtu ette toodut, et otsuse vastu võtmise ajal oli elamus veesurvega probleeme. Samuti ei ole avaldaja lükanud ümber puudutatud isiku esile toodut, et korteriomanike 25. veebruari 2019. a üldkoosolekul võeti vastu otsus uue veeühenduse ehitamiseks ning sellega nõustus ka avaldaja. Kolleegium leiab, et see, kas veesurve on otsuse alusel ehitatud ajutise veeühenduse tulemusena paranenud või mitte, ei ole vaidluse lahendamise seisukohast oluline, sest otsuse võimalikku vastuolu seadusega ei saa hinnata selle põhjal, milliseks kujunes otsuse tegelik mõju. Kohus ei saa TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel asuda kontrollima, kas juriidilise isiku liikmed oleksid pidanud võtma vastu teistsuguse sisuga otsuse.
11.5.Asja materjalid ei kinnita avaldaja etteheidet, et ajutine veeühendus otsustati rajada ainult restoraniomaniku kui ühe korteriomaniku huvides. Seejuures märgib kolleegium, et otsuse poolt ei hääletanud hääletusprotokollist nähtuvalt üksnes restorani pidav korteriomanik (tl 6 pöördel). Avaldaja on oma väite kinnitamiseks esitanud OÜ Restor arhitekt LK 28. jaanuari 2021. a kirja, milles ta avaldas arvamust, et probleem survega saab lõplikult lahendatud siis, kui kõik torud on välja vahetatud kuni korteri sisendini (tl 70). Seega nähtub viidatud kirjast, et ajutine veeühendus ei ole püsiv lahendus probleemile, kuid samas ei kinnita see kolleegiumi 7 (9)
arvates, et uus veeliitumine ja ajutise toru paigaldamine ei muuda teiste korteriomanike olukorda veesurvega üldse paremaks. Järeldust, et ajutise veeühenduse loomise eesmärgiks oli parandada üksnes restoranipidaja huve, ei saa teha ka avaldaja esitatud SH 24. oktoobri 2020. a kirjast, mille kohaselt hakatakse restorani torustikku ehitama kohe, kui saab valmis uus veesisend ning seda oodatakse juba üle aasta, kuna põrandaid ei saa hakata ehitama enne, kui korteriühistu ja restorani toru on põrandasse pandud (tl 70 pöördel). Kolleegium saab aru, et SH ootab samuti alalise ühenduse loomist, et ta saaks plaanitud töödega (põranda ehitamine) edasi liikuda. Samuti ei ole alust üksnes avaldaja paljasõnalise arvamuse põhjal, millele puudutatud isik on vastu vaielnud, tuvastada, et veevarustuse paranemine kõrgematel korrustel asuvates korterites ei ole võimalik ilma kõikide torude vahetamiseta.
11.6.Kolleegiumi arvates on praeguse vaidluse lahendamise seisukohast asjakohatu avaldaja etteheide, et ajutise veetoru paigaldamise osas ei koostatud projekti ega esitatud ehitusteatist. Vaidlustatud otsusega otsustasid korteriomanikud sõlmida lepingu uue veemõõdusõlme ehitamiseks, vana likvideerimiseks, ajutise veeühenduse ehitamiseks ja selle isoleerimiseks. Maakohus märkis õigesti, et korteriühistul ja tööde teostajal tuli tagada, et tööd teostatakse õiguspäraselt. Samuti on korteriühistul iseenesest võimalik võtta vastu täiendavaid otsuseid töödega seoses ka hiljem. Lisaks märgib kolleegium, et võtmata seisukohta selles osas, kas ja millised load tuli ehitusseadustiku järgi hankida või dokumendid koostada, on korteriühistu liikmel ka olukorras, kus ta leiab, et korteriühistu on jätnud täimata talle seadusest tuleneva kohustuse, võimalik nõuda kohustuse täitmist või kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise korral hüvitist.
12.Viimaks käsitleb kolleegium prügikonteineri tühjendussageduse kohta tehtud otsuse nr 4.2 vaidlustamist.
12.1.Otsusega nr 4.2 selgitas juhatus probleemi, et prügikonteineri tühjendamine toimub kord nädalas, kuid esineb olukordi, kus prügikonteiner saab poole nädalaga täis ja konteineri kõrvale tekib prügikottide hunnik. Juhatus tegi ettepaneku sellise olukorra kordumisel/vajaduse ilmnemisel teha prügilepingusse muudatus ja tihendada tühjendusaegu (tl 34 pöördel). Avaldaja on selle otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et otsus on vastuolus jäätmeseaduse § 36 lgtest 1 ja 2 tuleneva kohustusega jäätmeid sorteerida ning KrtS § 12 lg-ga 2, kuna prügikonteineride tühjendamise sageduse suurendamine toob kaasa kulude suurenemise.
12.2.Kolleegium märgib, et otsuse tähendust tuleb hinnata otsuse (teksti) alusel (vt Riigikohtu
27.novembri 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-10073/22, p 12). Praegusel juhul nähtub otsuse sõnastusest, et korteriühistu liikmed hääletasid juhatuse ettepaneku poolt vajaduse ilmnemisel prügikonteineri tühjendamise sagedust suurendada. Otsusest ei nähtu, et oleks otsustatud jäätmeid mitte sortida. Seega ei ole vaidlustatud otsus seadusega vastuolus põhjusel, et sellega otsustati segaolmejäätmeid enne prügilasse ladestamist mitte sortida. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et prügi liigiti kogumist kõnealune otsus ei välista. Seega puudub kolleegiumi hinnangul vajadus analüüsida ka seda, kes vastutab jäätmete sorteerimise korraldamise eest ning kas jäätmeseaduse alusel on võimalik otsus kehtetuks tunnistada, sest jäätmete sorteerimise küsimuses otsust vastu ei võetud, mistõttu tuleb sellekohased põhjendused maakohtu määrusest välja jätta. Kolleegium ei pea vajalikuks vastata avaldaja väidetele, mis puudutavad maakohtu määrusest välja jäetud põhjendusi.
12.3.Samuti ei nõustu kolleegium avaldaja seisukohaga, et otsus on vastuolus KrtS § 12 lg-s 2 sätestatud korteriomanike kohustusega järgida hea usu põhimõtet ja arvestada üksteise õigustatud huve. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et teised korteriomanikud ei ole käitunud lähtuvalt hea usu põhimõttest. Ainuüksi see, et korteriomanike enamuse vastu võetud otsus võib kaasa tuua selle, et korteriomanikel tuleb hakata võrreldes varasemaga rohkem maksma, ei tähenda, et sellesisulise otsuse vastuvõtmisel korteriomanike 8 (9)
poolt on need korteriomanikud oma õigusi kuritarvitanud. Asjaolu, et hagejale vastu võetud muudatus ei meeldi, ei anna alust selle õiguspärasuses kahtlemiseks. Kohus ei saa TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi vaidlustatud otsuse kehtivust hinnates asuda kontrollima otsuse sisulist põhjendatust.
13.TsMS § 696 lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotus
14.Kuna maakohtu määrus osaliselt tühistatakse, muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse kulude jaotuse.
14.1.KrtS § 29 lg 2 esimese lause kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. TsMS § 172 lg 1 esimese lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, võimaldades põhjendatud juhtudel jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne menetlusosalise kanda, eeldusel et hagita menetluses osaleb mitu isikut. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel on lähtekohaks õigluse põhimõte (vt Riigikohtu
11.märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-14, p 29). Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18).
14.2.Nii maa- kui ka ringkonnakohtu menetluskulud on kolleegiumi hinnangul praeguses asjas õiglane jaotada vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele. Kuna avaldaja on esitanud kohtule avalduse kolme otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja ringkonnakohtu hinnangul tuleb neist üks kehtetuks tunnistada, siis tuleb maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel 67% ulatuses avaldaja kanda ja 33% ulatuses puudutatud isiku kanda.
15.Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas (vt Riigikohtu 12. mai 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916/87, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast määruse jõustumist.
16.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt)
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.