19. jaanuar 2022.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-14221
Tsiviilasi
A B hagiavaldus Tallinna linna vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks (üürivaidlusasi nr xxx)
Hagihind
1529,88 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
A B (isikukood xxx, aadress xxx)
Kostja
Tallinna linn (aadress Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn) Lepinguline esindaja Inken Logberg
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 18.11.2021.a, pärast kohtuistungit kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Määrata hagihinnaks 1529,88 eurot.
2.Jätta rahuldamata Tallinna linna taotlus A Bi (isikukood xxx) ja A V (isikukood xxx) menetlusse kaasamiseks kolmandate isikutena.
3.Jätta rahuldamata A B (isikukood xxx) hagiavaldus Tallinna linna vastu nõudes tunnistada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks Tallinna linna ja A B (isikukood xxx) vahel 24.10.2018.a sõlmitud üürilepingu ülesütlemine Tallinna linna poolt 07.04.2020 nr xxx ülesütlemisavaldusega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Jätta Tallinna linna menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis
on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.A B (hageja) esitas 05.10.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse Tallinna linna (kostja) vastu nõudes tunnistada seadusevastaseks ja hea usu põhimõttega vastuolus olevaks üürilepingu ülesütlemine 07.04.2020 kostja poolt (dtl-d 22-24). Kohus jättis hagi käiguta (dtl 152). Hageja esitas 06.01.2021 menetlusdokumendi hagi puuduste kõrvaldamiseks (dtl-d 155-160). Kohus võttis hagi 15.01.2021 menetlusse (dtl 168). Kostja vastas hagile 02.02.2021 (dtl-d 181-185). Kohtuistung toimus 18.11.2021 (dtl 197-202).
2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiselt. Tallinna üürikomisjon vaatas 25.08.2020 istungil läbi hageja kui üürniku avalduse tunnistada seadusevastaseks üürilepingu ülesütlemine seoses sellega, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Komisjon jättis 03.09.2020 otsusega avalduse rahuldamata. Hageja sai komisjoni otsuse kätte 14.09.2020. Hageja pöördub üürikomisjoni otsuse vaidlustamiseks hagiga kohtusse. Hageja ja kostja sõlmisid 24.10.2018 eluruumi üürilepingu kolmetoalisele korterile aadressiga xxx, Tallinn. Lepingu tähtajaks oli 24.04.2022 ja üüri suuruseks 127,49 eurot kuus. Üürilepingu kohaselt anti koos hagejaga eluruumis elamise õigus hageja abikaasale A Bile ja hagejale alaealistele lastele A Vle, A S ja J Bile. Hageja kaotas 2019.a lõpus töö. Hagejal tekkis 19.02.2020 seisuga üürivõlgnevus 553,64 eurot. Hageja ja kostja kirjutasid 19.02.2020 alla maksegraafikule võlgnevuse 553,64 eurot tasumiseks ühe aasta jooksul osamaksetega, mille suurus oli 46,13 eurot kuus. Hageja abikaasa töötas 2020.a veebruaris. Hageja poja J Bi arvel olid vahendid. Võlgnevuse tasumise graafiku täitmine oli võimalik abikaasade ja pereliikmete ühisvara arvel. Hageja poja J Bi arvelt tehti 18.02.2020 ja 28.02.2020 kaks üürimakset summas 307 eurot, mille hulka kuulus üürimakse viimase kuu eest ja võlgnevuse tagastamine vastavalt graafikule. Hageja abikaasa jäi märtsis ilma tööst seoses koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud eriolukorra kehtestamisega Eestis. Seetõttu muutus graafikujärgsete osamaksete õigeaegne tasumine võimatuks. Hageja pidi teise graafikujärgse osamakse tasuma 25.03.2020. Kostja luges selle osamakse möödalaskmise maksegraafiku kehtetuks tunnistamise aluseks. Hageja palus koos abikaasaga kostjat pikendada graafikujärgset makset selliselt, et maksta korraga kaks makset 2020.a märtsi ja aprilli eest 2020.a aprilli lõpus. Kostja keeldus sellest ja esitas 07.04.2020 üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja sai avalduse tähitud kirjaga kätte 11.04.2020. Avalduse kohaselt ütles kostja üürilepingu üles alates 15.05.2020. Hageja täitis 2020.a aprillis maksegraafiku tingimused ennetähtaegselt, kuigi oli eriolukord. Hagejal puuduvad hagi esitamise ajal üürivõlgnevused. Hageja abikaasa leidis 2020.a aprilli lõpus töö ja üüri on võimalik maksta abikaasade sissetulekute arvelt. Maksegraafiku sõlmimise ajal puudusid vääramatu jõu asjaolud. Need tekkisid 2020.a märtsis Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud eriolukorra näol. Hageja ei saanud ette näha vääramatu jõu saabumist. Seetõttu võib maksegraafiku ja üürilepingu täitmise viivitust lugeda andestatavaks seadusest ja ka kostja heast tahtest lähtuvalt. Hageja rikkus maksegraafikust tulenevate osamaksete tegemise kohustust ainult ühel korral – eriolukorra ajal 2020.a märtsis. Kostja võis ilmutada head tahet mitte öelda maksegraafikut üles just sellel kriitilisel ajal. Hageja ja tema abikaasa olid 2020.a märtsis töötud. Hageja ja kostja sõlmitud maksegraafiku on kompromisskokkulepe. Seetõttu ei saa kostja tugineda üürilepingu ülesütlemisel koguvõlgnevusele üle kolme kuu. Kostja poolt ühel korral maksegraafiku rikkumine tuleb lugeda andestatavaks. Üürilepingu ülesütlemine eriolukorra ajal on hea usu põhimõtte vastane ja hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Hageja on paljulapseline ema. Hageja tasus üürivõla ennetähtaegselt. Kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Hageja ei nõustu kostja seisukohaga, et kuna hageja on rikkunud üürilepingut varem, siis rikub ta seda ka edaspidi. Hageja taotleb kostja poolt üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamist (dtld 157-159). Hageja ei ole teadlik, et üürikomisjoni otsus on osaliselt jõustunud. Hageja ei tea, millisest hageja abikaasa töökaotusest hagiavalduses kirjutatakse, võimalik, et esindaja sai millestki valesti aru. Hageja ei tööta ja on lapsega kodus. Lapsed on 22-aastane, 17-aastane ja 9-aastane. 2 (7)
Vanemal lapsel on oma elu, keskmine laps õpib veel koolis, väiksemat peab hageja kooli viima ja tooma. Laps õpib Mahtra põhikoolis (dtl-d 197-202).
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja põhjendab vastust hagile järgmiste asjaoludega. Tallinna Linnavalitsuse 26.09.2018 korraldusega nr 1376-k eraldati hagejale munitsipaaleluruum xxx ja anti õigus eluruumi kasutamiseks sõlmida tähtajaline üürileping. Tallinna Linnavalitsuse 06.03.2019 korraldusega nr 335-k anti hagejale õigus pikendada eelnimetatud eluruumi üürilepingut ja uueks üürilepingu tähtajaks määrati 24.04.2022 Kostja volitatud esindaja AS Stell edastas 07.04.2020 edastas hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse nr 8/32540, millega teatati, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping nr ISS-1707 lõppeb 15.05.2020 põhjusel, et hageja poolt võlgnetav üür ja kõrvalkulud ületasid kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa. Hageja pöördus 11.05.2020 oma õiguste kaitseks Tallinna üürikomisjoni, mis võttis asja menetlusse ja jättis 03.09.2020 otsusega üürivaidlusasjas nr 11-1/35/20 hageja nõude rahuldamata ja kohustas hagejat vabastama ja tagastama eluruumi xxx kostjale. Hageja võlgnevus üüri ja kõrvalkulude tasumisel tekkis 2019.a aprillis, kui hageja jättis kostja arve tasumata täies ulatuses. Hageja jättis tasumata 2019.a mai eest esitatud arve, olles kostjale võlgu kahe kuu üüri ja kõrvalkulude eest. Hageja tasus 10.06.2019 305 eurot, mis kattis jooksva kuu arve ja kustutas osaliselt tekkinud võlgnevuse. Samamoodi toimus tasumine 02.07.2019. Hageja tasus augustist 2019 kuni oktoobrini 2019 jooksva kuu arved ilma võlgnevust kustutamata. Hageja ei tasunud 2019.a novembris kostjale midagi. Detsembri 2019 arve ja jaanuari, veebruari ning märtsi 2020 arved maksti osaliselt. Seega on aluseta hageja väide, et tema võlgnevuse tekkimine on tingitud eriolukorrast. Hagejat on kirjeldatud makserežiimist tekkinud võlgnevusest korduvalt teavitatud ja võlgnevus koos sellelt arvestatava viivisega on kajastatud igakuiselt väljastatavatel arvetel. Pooled sõlmisid 19.02.2020 hageja võlgnevuse 553,64 eurot tasumiseks maksegraafiku, millele alla kirjutades tunnistas hageja võlga ja võttis endale kõrvuti üüriarvete tasumisega täiendava kohustuse. Esimene osamakse võla kustutamiseks pidi olema laekunud 29.02.2020 46,13 eurot. Selleks kuupäevaks ühtegi ülekannet ei tehtud. Hageja poolt tasuti 02.03.2020 107 eurot. Ülekande summa ei vasta võlatunnistuses kokkulepitule. Hagejal oli kohustus tasuda ka jooksvad arved eluruumi kasutamise eest. Seetõttu kattis ülekanne 10.02.2020 väljastatud arve summas 268,77 eurot, osaliselt. Hagejal pidi 25.03.2020 olema tehtud teine osamakse võlatunnistuse alusel. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tegemise hetkeks 07.04.2020 oli hageja eiranud endale võlatunnistusega võetud kohustust kahel kokkuleppes toodud tähtpäeval. Hageja kinnitas oma allkirjaga võlatunnistusel, et maksete õigeaegsel tasumata jätmisel loetakse võlatunnistus lõppenuks ja hagejal tuleb tasuda kogu võlg korraga koos tasumisele kuuluvate üüri ja kõrvalkuludega. Erakorralise ülesütlemise avalduse tegemise hetkel oli hageja poolt võlgnetav summa 970,21 eurot. Paljasõnaline on hageja põhjendus, et maksegraafiku täitmine oli takistatud eriolukorrast. Võlatunnistuse allakirjutamisel oli hageja teadlik oma piiratud sissetulekutest ja perekonna võimekusest võlga kustutada. Hageja on olnud töötuna Töötukassas arvel alates 27.09.2019 kuni 08.05.2020. Hageja abikaasa on olnud töötuna arvel 22.11.2019 kuni 05.05.2020. Hageja jättis võlatunnistuse sõlmimisel avaldamata teisele poolele kohustuse täitmist mõjutavad olulised asjaolud ja kasutab neid põhjendustena kohtuvaidluses. Selline hageja käitumine ei ole mingilgi põhjusel käsitletav hea usu järgse käitumisena. Hageja kasutab seda omakasupüüdlikult ära, et jätta tasumata eluruumi kasutamise eest kokkulepitud tingimustel. Kostja taotleb hageja abikaasa hageja abikaasa A Bi ja täisealise poja A V kolmandate isikutena menetlusse kaasamist. Abikaasalt ja täisealiselt pereliikmelt eeldatakse solidaarset vastutuse kandmist (dtl-d 182184). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 128 sätestab, et üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. TsMS § 136 lg 4 sätestab, 3 (7)
et tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust võib kohus muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Hageja on hagiavalduses märkinud kokkulepitud üüri suuruseks 127,49 eurot kuus, mis nähtub ka üürilepingust (dtl 15). Ühele aastale langevate kasutustasude summa on seega 1529,88 eurot (127,49*12=1529,88). Kohus määrab TsMS § 128 ja 136 lg 4 alusel hagihinnaks 1529,88 eurot.
5.TsMS § 216 lg 1 sätestab, et pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabastamise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema vastu, võib kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Kostja taotleb hageja abikaasa hageja abikaasa A Bi ja täisealise poja A V kolmandate isikutena menetlusse kaasamist. Abikaasalt ja täisealiselt pereliikmelt eeldatakse solidaarset vastutuse kandmist. Kostja kahjuks otsuse tegemine seisneks hagiavalduse rahuldamises. Kohtu hinnangul ei ole pooled menetluses toonud välja asjaolusid, millest nähtuks A Bi või A V nõue kostja vastu hagiavalduse rahuldamise korral. Hagis ja kostja vastuses märgitud asjaoludel ei teki hagi rahuldamise korral A Bil ja A Vl kostja vastu lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid, kahju hüvitamise nõudeid või hüvitamiskohustusest vabastamise nõudeid. Seetõttu jätab kohus kostja taotluse kolmandate isikute kaasamiseks rahuldamata.
6.Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 24.10.2018 üürilepingu. Seetõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Lepingust nähtuvalt on hageja ja kostja sõlminud 24.10.2018 eluruumi üürilepingu, mille alusel on hageja kasutusse antud kolmetoaline korter asukohaga xxx, Tallinn (dtl-d 76-). Lepingust nähtuvalt on lepingu tähtajaks oli 24.04.2022 ja üüri suuruseks 127,49 eurot kuus (dtl 76-90). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegi 07.04.2020 kirjaliku avalduse üürilepingu ülesütlemiseks selliselt, et üürileping lõpeb 15.05.2020 (dtl 39). Seetõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Tähitud kirja väljastusteatega on tõendatud, et hageja abikaasa A B võttis ülesütlemisavalduse 18.04.2020 vastu (dtl-d 97-98). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte. Seetõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
7.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 326 lg 1 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 1 sätestab mitteammendava loetelu, millal on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja põhjendab üürilepingu ülesütlemist sellega, et 06.04.2020 seisuga oli hagejal kostja ees üürija kõrvalkulude maksevõlgnevus 970,21 eurot (dtl 39). Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemise alus puudus. Kohus hindab esmalt, kas üürileping on ülesütlemise tulemusel lõppenud. Kohus saab tunnistada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks siis, kui üürilepingu ülesütlemise avaldus toob kaasa üürilepingu lõppemise, st kui esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Kohus leiab, et hageja 19.02.2020 allkirjastatud maksegraafikuga on tõendatud, et hageja maksevõlgnevus kostja ees 19.02.2020 seisuga oli 553,64 eurot (dtl 91). Kohtu hinnangul tuleb maksegraafikule kohaldada VÕS § 30 lg-s 1 deklaratiivse võlatunnistuse kohta sätestatut, sest maksegraafikust nähtuvalt tunnistab hageja võlgnevuse olemasolu. Maksegraafiku kohaselt pidi hageja tasuma kostjale võlgnevuse 12 osamaksega, mille suurus on 46,13 eurot kuus (dtl 91). Hageja on selgitanud, et võlgnevus ei sisalda 2020.a veebruari arvet. Hagejale väljastati 2020.a veebruari 4 (7)
eest 14.02.2020 arve nr 2002-1008210228 summas 260,44 eurot tasumise tähtpäevaga 29.02.2020 (dtl 121). Hagejale väljastati 2020.a märtsi eest 13.03.2020 arve nr 2003-1008210228 summas 263,86 eurot tasumise tähtpäevaga 31.03.2020 (dtl 121). Maksegraafiku kohaselt pidi hageja tegema 29.02.2020 kostjale osamakse 46,13 eurot ning 25.03.2020 osamakse 46,13 eurot. Hageja on tõendanud E Bi pangakonto väljavõttega, et 18.02.2020 on tasutud OÜ-le Raadiku Arendus 200 eurot (dtl 51). Kohus leiab, et pooled ei vaidle asjaolu üle, et OÜ-le Raadiku Arendus üüri ja kõrvalkulude tasumine loetakse üürilepingu kohaseks täitmiseks. Kohtu hinnangul tasuti hageja 18.02.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud üüri ja kõrvalkulusid. See nähtub muuhulgas ka kostja esitatud võlgnevuste ja tasumiste koondist (dtl-d 92-95 – korterite saldod). Kohtu hinnangul on 19.02.2020 maksegraafiku koostamisel 18.02.2020 toimunud tasumisega arvestatud. Hagejal puudub alus lugeda enne maksegraafiku allkirjastamist tehtud tasumisi maksegraafikust tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja on tõendanud E Bi pangakonto väljavõttega, et 28.02.2020 on tasutud OÜ-le Raadiku Arendus 107 eurot (dtl 51). Samuti on hageja E Bi pangakonto väljavõttega tõendanud, et 28.04.2020 on OÜ-le Raadiku Arendus tasutud 269,13 eurot (dtl 53). N S kontolt 23.04.2020 OÜ-le Raadiku Arendus 972 euro tasumist tõendab arvuti ekraanikuvast tehtud foto, millelt on näha maksekorraldus (dtl 54). Ülaltoodust nähtub, et 06.04.2020 seisuga oli hageja täitnud 14.02.2020 arvel nr 2002-1008210228 märgitud üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse 260,44 eurot ja maksegraafikus märgitud 29.02.2020 osamakse 46,13 eurot tasumise kohustuse 107 euro ulatuses. Hageja poolt 29.02.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud maksevõlgnevus oli seega 199,57 eurot. Eeltoodust tulenevalt oli 2020.a veebruari ja märtsi arvete ning maksegraafiku järgi veebruaris ja märtsis tasumisele kuuluvaks summaks 06.04.2020 seisuga 509,56 eurot (199,57+263,86+46,13=509,56). Hageja on lähtunud eeldusest, et maksegraafik loetakse automaatselt kehtivuse kaotanuks, kui hageja jätab tasumata maksegraafikus toodud osamaksed ja jooksvad üüri ja kõrvalkulude arved. Sellekohane tingimus sisaldub ka maksegraafikus (dtl 91). Kui lugeda kogu maksegraafikus märgitud võlgnevus sissenõutavaks muutunuks, on hageja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse suuruseks 06.04.2020 seisuga ülesütlemisavalduses märgitud 970,21 eurot. Kohus leiab, et eluruumi üürilepingu kohta sätestatut arvestades on üüri ja kõrvalkulude maksevõlgnevuse tasumiseks sõlmitud maksegraafiku makseviivituse korral koheselt kehtetuks lugemine ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus ning tuleb seetõttu jätta kohaldamata. Kohus leiab, et 06.04.2020 seisuga oli hageja sissenõutavaks muutunud võlgnevus kostja ees 509,56 eurot, kusjuures maksegraafik ei olnud kaotanud automaatselt kehtivust. Eeltoodu ei muuda aga alusetuks üürilepingu ülesütlemist kostja poolt VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel, sest hageja võlgnevus 509,56 eurot ületab kolmekordset üüri summat 382,47 eurot (127,49*3=382,47). VÕS § 316 lg 5 sätestab, et kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Kostja on saatnud hagejale 13.11.2019, 16.12.2019, 14.01.2020 ja 14.02.2020 meeldetuletuskirjad maksevõlgnevuste tasumiseks (dtl-d 100-103) ning hageja on tasunud võlgnevusi pärast meeldetuletuste saamist (dtl-d 92-95). Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et kostja ei pidanud hagejale enne ülesütlemisavalduse tegemist andma täiendavat tähtaega maksevõlgnevuse tasumiseks. Hageja on tuginenud sellele, et üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumine oli tingitud vääramatust jõust, milleks on COVID-19 haigusest tingitud eriolukorra väljakuulutamine Vabariigi Valitsuse poolt 2020.a märtsis. Kohus leiab, et kui hageja rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu, on kohustuse rikkumine vabandatav. Sellisel juhul puudus kostjal õigus üürilepingu ülesütlemiseks üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumise korral. VÕS § 103 lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse 5 (7)
tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Eriolukord kuulutati välja 12.03.2020. Eriolukord lõppes 18.05.2020. Kohus leiab, et iseenesest on nii COVID-19 haigusest tingitud pandeemia kui ka sellest tingitud eriolukorra väljakuulutamine Vabariigi Valitsuse poolt 2020.a märtsis vääramatuks jõuks VÕS § 103 lg 2 mõistes. Kui hageja tugineb sellele, et kohustuse rikkumine on vääramatu jõu tõttu vabandatav, on hagejal koormis tuua välja ja tõendada asjaolud, millest nähtub põhjuslik seos vääramatu jõu esinemise ja kohustuse rikkumise vahel. Hageja on avaldanud, et tema abikaasa töötas 2020.a veebruaris ning jäi tööst ilma seoses koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud eriolukorra kehtestamisega Eestis (dtl-d 2-3 – 29.09.2020 hagiavaldus). Eesti Töötukassa 15.05.2020 otsuse kohaselt oli hageja töötuna arvel 27.09.2019 kuni 09.05.2020 (dtl 132). Eesti Töötukassa 07.05.2020 otsuse kohaselt oli hageja abikaasa A B töötuna arvel 22.11.2019 kuni 05.05.2020 (dtl 133). Nii hageja kui ka tema abikaasa töötuna arvelolek lõpetati seoses nende tööle asumisega töölepingu alusel (dtl-d 132-133). Eesti Haigekassa 07.05.2020 otsusest nähtuvalt on ebaõiged ja kohut eksitavad hageja väited, et tema abikaasa töötas 2020.a veebruaris ning jäi tööst ilma seoses koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud eriolukorra kehtestamisega Eestis. Hageja maksevõlgnevus tekkis enne eriolukorra väljakuulutamist. Samuti ei kaotanud hageja ega tema abikaasa tööd eriolukorrast tingituna. Nii hageja kui ka tema abikaasa asusid tööle enne eriolukorra lõppu, millest nähtuvalt ei olnud eriolukord iseenesest takistuseks töölepingu järgse töö saamisele. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt osutus üüri ja kõrvalkulude maksmine võimatuks COVID-19 pandeemia või sellest tingitud eriolukorra tõttu. Ülaltoodut arvestades leiab kohus, et kostja eluruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud. Põhjendatud ei ole hageja arvamus, et kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Seetõttu on üürileping ülesütlemise tõttu lõppenud 15.05.2020, kui kohus ei tunnista ülesütlemist hea usu vastaseks.
8.VÕS § 6 lg 2 sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Kohus leiab, et hageja ei ole tuginenud hagiavalduses asjaoludele, millest nähtub mõne VÕS § 327 lg-s 1 või 2 sätestatud aluse esinemine, mis toob kaasa üürilepingu ülesütlemine vastuolu hea usu põhimõttega. Hageja leidis, et kohustuse rikkumine oli tingitud vääramatust jõust. Kohustuse rikkumise vabandatavust saab hinnata üürilepingu ülesütlemise põhjendatuse kontrollimisel. Kui hageja oleks rikkunud kohustust vääramatu jõu tõttu, ei oleks see kaasa toonud üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, vaid üürilepingu ülesütlemise materiaalse eelduse puudumise. Seetõttu ei ole vääramatu jõud asjaolu, mille esinemisel on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et iseenesest võib vääramatu jõu esinemise ajal üürilepingu ülesütlemine olla hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürilepingu lõpetamine toob kaasa üürniku elukoha kaotuse, vääramatust jõust tingituna puudub võimalus kasvõi ajutise elukoha leidmiseks ning üürileandja on sellest teadlik. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt kaotas hageja koos pereliikmetega elukoha ning samal ajal puudus võimalus leida uut elukohta tingituna COVID19 haigusest või eriolukorrast. Hageja elab jätkuval üürilepingu alusel tema kasutusse antud korteris. Hageja avaldas kohtuistungil, et ta ei ole veel mõelnud uue elukoha otsimisest (dtl 201). Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine COVID19 haiguse tõttu välja kuulutatud eriolukorra ajal ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. 6 (7)
Hageja on heitnud kostjale ette üürilepingu ülesütlemist, kuigi hageja rikkus maksegraafikust tulenevate osamaksete tegemise kohustust ainult ühel korral. Kohtu hinnangul ei ole kostja öelnud lepingut üles ainult maksegraafikust tulenevate kohustuste rikkumise tõttu, vaid nii üürilepingust kui ka maksegraafikust tulenevate sissenõutavaks muutunud üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumise tõttu. Kohus arvestab seejuures, et hageja on olnud korduvalt viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Kostja on senise üürisuhte kestel teinud hagejale korduvalt meeldetuletusi kohustuste täitmiseks. Seetõttu ei saa pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks üürilepingu ülesütlemist olukorras, kus üürnik korduvalt rikub üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust ning võlgnetav summa ületab kolmekordse üüri summat. Hageja on avaldanud, et ta on paljulapseline ema. Hageja ei ole toonud välja ja tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt muudab kahe alaealise pereliikme olemasolu üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Hageja on avaldanud, et ta on võlgnevused tasunud. Üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega tuleb hinnata ülesütlemisavalduse tegemise seisuga. Hageja asus üüri ja kõrvalkulusid tasuma pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist. Seetõttu ei muuda kohustuste hilisem täitmine ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Kohus jätab seetõttu hagiavalduse rahuldamata.
9.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
10.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja tegi seega otsuse hageja kahjuks. Kohus jätab menetluskulud hageja kanda.
11.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kostja Tallinna linn ei ole esitanud menetluskulude nimekirja. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu kostjale kohtukulude (riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud) ja kohtuväliste kulude (sh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud) tekkimine. Kohus jätab kostja menetluskulud kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.