Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõuded ja õiguslikud põhjendused.

349835. Hagejale Mxxxx Axxxxxxxxx kuulub kaasomandina 1⁄2 kinnisasjast, kostjale xxxxx Vxxxx kuulub kaasomandina 1⁄2 kinnisasjast. Kinnistu pindala on 706m2, millele on ehitatud kahekorruseline elamu. Pooled ei ole seni jõudnud kokkuleppele kaasomandi jagamises, mistõttu hageja soovib esitatud hagiga lõpetada kaasomandi kostjaga, jagada kaasomand järgmiselt: 1)lõpetada Mxxxx Vxxxxxx ja PxxxxxVxxxxx kaasomand kinnisasjale xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxlinn (registriosa number 349835), jättes kinnisasja Mxxxx Vxxxxxx ainuomandisse; 2)kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks; 3)hüvitisena kaasomandi osast ilmajäämise eest kohustub hageja tasuma kostjale Pxxxx Vxxxxxxx 10 000 eurot. Hageja põhjenduste kohaselt kasutab kostja kinnisasjal asuvat poolt kaasomandit, hageja arvamuse kohaselt on kostja hõivanud suurema osa kaasomandist hagejale selle eest tasu maksmata (kasutuseeliste eest). Hageja palub lõpetada poolte kaasomand selliselt et kogu kinnistu jäetakse hageja omandisse ja hageja kohustub tasuma kostjale selle eest hüvitise. Hageja nõuab kaasomandi lõpetamist AÕS § 76 lg.1, § 77 lg.2 alusel ja viitega Riigikohtu lahendile, mille kohaselt peab asja jagamine toimuma lähtudes õiglusest ja arvestades mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses. Hageja nimetab kinnisasja turuhinnaks 30 000 eurot, seega oleks kostjale omandi kaotuse eest mõistetavaks hüvitiseks 15 000 eurot. Hageja soovib kinnistu välja ehitada oma perele elamiseks ja seetõttu soovib kinnistule ainuomandit. Hageja hinnangul tuleb kostjale hüvitatava 1⁄2 suuruse omandiosa maksumuse juures võtta arvesse, et kostja ei ole panustanud kaasomandi säilimisse ega hüvitanud hagejale hageja poolt tehtud remonditööde maksumusest temale langevat osa, hageja kulud on olnud 5000 eurot. Kostja ei ole hüvitanud kasutuseelist hagejale ega kommunaalkulusid elamus. Kuna kostja pole panustanud ka kaasomandi väärtuse kasvu, on õiglane lähtuda kaasomandi kaotuse hüvitamisel summast 15000 eurot, arvestades maha viidatud kulud., Hageja esitas hagiavalduse lisana hindamisakti (tl.8-37) kinnisvarabüroolt Uus Maa, mille järgi hinnatava vara (xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx linn) turuväärtus väärtuse kuupäeval 19.08.2020 on 18 000 eurot. Hageja vastas 03.02.2021.a (tl.56-62) kostja vastusele, milles jääb selle juurde, et kostja ei ole varem olnud nõus hageja pakkumisega võõrandada kostjale kuuluv kaasomandiosa, kostja ei ole olnud nõus osalema ka kulude kandmises. Hageja on teinud oma tööga kulutusi elamu säilitamiseks ja soovib nende tööde tegemist tõendada tunnistajate ütlustega. Kostja ei ole teinud hagejale pakkumisi kaasomandi kasutuskorra kokku leppimiseks. Hageja on kostjale pakkunud kohtuvälist lahendust nii, et hageja hüvitab kostjale kaasomandi osa eest 9000 eurot ehk pool hinnatud 18 000 eurost, millega kostja ei nõustunud. Hageja on teinud kostjale ettepaneku teha katuseremont, mille hädavajaliku osa maksumus 1032 eurot, kuid kostja pole vastanud, kas sellise töö teostamine hageja poolt kostjale sobiks. Hageja tõendab poolte suhtlust ja hageja ettepanekuid lisatud kirjavahetusega (tl.58-62). 12.03.2021 (tl.107) teeb hageja tingimusliku ettepaneku kostjale kompromissi saavutamiseks: hageja müüb kostjale hagejale kuuluva kinnisasja osa 11500 euro eest. 23.08.2021 esitas hageja täiendava asjaolu (tl.122-126) ja tõendi selle kohta: kinnisasjal xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx asuv põlenud kõrvalhoone on naabrite ja kohaliku omavalitsuse soovitusel põlenud osas lammutatud spetsialiseeritud firma poolt. Põlenud hoone detailid kukkusid korduvalt naabrite krundile ja nad nõudsid lammutust. Selles osas on olukord muutunud võrreldes hindamise ajaga. Hageja on tasunud arve nr. 510 alusel lammutajatele 1900 eurot, milles kaasomanikul, s.o. kostjal tuleks tasuda pool, s.o. 850 eurot. Kostja ei ole hageja sellekohastele kirjadele vastanud. Hageja palub

seda kulu arvesse võtta kaasomanikule hüvitise määramisel, kuna kaasomandi koosseis on muutunud, seoses sellega on muutunud ka kaasomandi väärtus ja hageja kantud kulud kaasomandi korrashoiuks on kaasomaniku poolt tasumata. 16.11.2021 (tl.142-144) esitas hageja lõppseisukohad ja menetluskulude nimekirja. Hageja jääb selle juurde, et poolte kaasomand xxxxxxxxxxxxxx kinnistule tuleb lõpetada hageja taotletud viisil- jätta kinnisasi hageja ainuomandisse. Hagejalt tuleb välja mõista hüvitis kostja kasuks omandi kaotuse eest. Poolte vahel ongi vaidlus kindlaksmääratava hüvitise suuruse üle. Hageja palub hüvitisesumma määramisel võtta arvesse, et hagejal oli õigus lasta teha hädavajalikud lammutustööd, et vältida võimalikke kahjunõudeid naabritelt. Arvestada tuleb põhjendatud kulunõuet vähemalt hädavajaliku lammutamise eest. Hageja tugineb AÕS § 72 lg.4, § 75 lg.1 ja § 72 lg.5. Kostja pole nõustunud tegema kulutusi kaasomandi säilitamiseks ja kinnistul pole elektriliitumist, vesivarustust ega kütteseadmeid, kuna kaasomanikud ei saa kostjast tulenevalt kulude kandmises kokkuleppele. Hageja on seisukohal, et kostjale määratav hüvitis ei saa olla suurem kui 9000 kuni 10 000 eurot ehk pool hindamisväärtusest miinus hageja poolsed kulud asja säilitamiseks, s.h. lammutamiseks.

22.03.2021 hageja tingimuslikule kompromissipakkumisele (tl.110) vastab kostja, et ta ei soovi hagejalt osta hageja omandiosa. Kostja jääb oma 25.02.2021 esitatud pakkumise juurde. 14.04.2021 menetlusdokumendis (tl.115) vastab kostja, et vastuhagi ta esitada ei soovi. Kostja lähtub olemasolevast hagiavaldusest ja sellele lisatud tõenditest. 15.09.2021 menetlusdokumendis (tl.133-138) esitas kostja seisukoha hageja esitatud täiendava asjaolu- kõrvalhoone osalise lammutamise kulu 1900 eurot – kohta, hageja soov on, et kostja kannaks sellest kulust poole ehk 850 eurot. Kostja on seisukohal, et lammutustööde eest tasumisel tulnuks lähtuda Riigikohtu seisukohtadest töövõtulepingus tasunõude sissenõutavaks muutumise kohta. Naabrite etteheited ei põhjenda lammutamisel tehtud kulutuste suurust. Hageja on tasunud lammutajatele puudulikult tehtud või tegemata töö eest ega ole kooskõlastanud makstavat arvet kostjaga enne tööde eest tasumist. Kostja on teinud kinnistul paikvaatluse ja ilmnes, et lammutustöö on tegemata või tehtud puudulikult, lisatud fotod. Hageja ei ole avaldanud, kas lammutustöö suurendas või vähendas kinnistu väärtust, lammutusjäätmete koristamata jätmine kinnistu väärtust ei suurenda. Kostja on kontrollinud, et xxxxxxxxx jäätmejaamas võetakse vastu kõiki jäätmeid, osalt ka tasuta. Kostja on seisukohal, et kohtuskäimise on põhjustanud hageja soov saada kaasomandiosa kätte odavamalt kui on selle turuväärtus ja soov maksta kostjale ebaõiglaselt väiksemat hinda. Kostja lähtub jätkuvalt kinnistu väärtuse hinnangust, mis anti 2021.aastal, milles on arvestatud kõrvalhoone seisukorda enne lammutamist. Õiglane hüvitis kaasomandi osa kaotuse eest on pool hinnatud väärtusest ehk 11 500 eurot. 16.11.2021 esitas kostja lõppseisukohad (tl.146) ja 22.11.2021 vastuväited hageja menetluskuludele (tl.148). Kostja kinnitab, et ta ei ole kunagi vaielnud vastu kaasomandi lõpetamise nõudele, kuid soovib saada omandiosa kaotuse eest õiglast hüvitist vastavalt kinnistu turuväärtusele. Ka kohtuvaidluse teemaks on olnud kompensatsiooni suurus kaasomandi osa kaotuse eest. Kostja leiab, et hageja taotlus kompensatsiooni vähendamiseks on alusetu. Kõrvalhoone lammutuskulude kohta on kostja juba vastanud 15.09.2021. Kaasomandi lõpetamise ja omanikukande muutmise nõude osas ei ole vaidlust olnud. Kostja palub jätta kohtukulud hageja kanda, kuna kohtuvaidlus on toimunud põhjusel, et hageja ei ole soovinud kostja omandiosa eest maksta õiglast turuväärtusele vastavat hüvitist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

AÕS § 76 lg.1 sätestab: Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg.1 sätestab: Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg.2 sätestab: Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

4.Kinnistusraamatu väljavõttest (tl.7) nähtub, et xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx asuv elamumaa, kinnistu registriosa numbriga 349835, suurusega 706m2omanikud on Pxxxx Vxxxx 1⁄2 kaasomandist alates 22.01.2013 ja Mxxxx Vxxxxx 1⁄2 kaasomandist alates 24.07.2020.a. Seega on hageja ja kostja näol tegemist kinnisasja kaasomanikega, kellel on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Esitatud asjaolude, seisukohtade ja tõendite alusel on tuvastatav, et poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kaasomand kinnisasjale tuleb lõpetada. Käesolevaks ajaks ei ole poolte vahel vaidlust ka selles, et kaasomand kinnisasjale tuleb lõpetada viisil, et kogu kinnistu antakse hageja Mxxxx Vxxxxxx ainuomandisse ja Mxxxx Vxxxxxxxx kaasneb kohustus maksta teisele kaasomanikule Pxxxx Vxxxxxxx tema osa rahas välja. See on AÕS § 77 lg.2 teine alternatiiv. 5.Pooled vaidlevad selle üle, missugune peaks olema kostjale tema omandiosa kaotuse eest makstav hüvitisesumma. Riigikohus on lahendis 3-2-1-70-10 (p.13) olnud seisukohal, et õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Hageja on tellinud kinnisasja turuväärtuse hindamise, mille väärtuskuupäev on 19.08.2020, OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindaja on hinnanud kinnisasja turuväärtuseks 18 000 eurot. Akt tl.9-37. Kostja on tellinud kinnisasja turuväärtuse hindamise, mille väärtuskuupäev on 21.02.2021, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindaja on hinnanud kinnisasja turuväärtuseks 23 000 eurot. Akt tl.77-105. Mõlema hindamisakti kohaselt on hinnangu andmise eesmärk turuväärtuse hindamine esitamiseks krediidiasutusele. Mõlemas aktis on hindamistulemus antud tavapärase täpsusega+/-10%. Kohus on võrrelnud esitatud hindamisakte, s.h. neis esitatud algandmeid ja hindajate kirjeldust ja hinnanguid nii elamule, pesuköök-saun-kuurile, kuurile kui ka tehnovõrkudele. Siin väärib esiletoomist, et mõlemas hindamisaktis on ühetaoliselt märgitud pesuköök-saun-kuuri kohta, et hoone on põlenud aastal 2020 ja vajab lammutamist. Hindajate hinnangud nii hoonetele kui ka nende seisukorrale on ühetaolised. Mõlemas hindamisaktis on vajaliku detailsusega (ja ühetaoliselt) kirjeldatud selle kinnisasja turuväärtust vähendavaid asjaolusid- et hoones puuduvad WC ja pesemisvõimalus, et elamusse ei ole toodud veevarustust ja puudub kanalisatsioon. Hindajate hinnang kinnisasja kestlikkusele erineb osas, et kui Uus Maa hinnangu kohaselt on varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid, siis Arco Vara hinnangu kohaselt neid põhimõtteid järgitud ei ole. Kestlikkuse hinnangu kokkuvõttena leiavad siiski mõlemad hindajad, et elamu renoveerimisel on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kohus võrdles ka hindajate poolt esitatud turuülevaadet ja analüüsitavaid andmeid. Neist tuleneb selgelt, et kinnisasja hinnatud turuväärtuse erinevus kahes hindamisaktis tuleneb asjaolust, et esimese (Uus Maa hinnang) hinnangu koostamise ajal 19.08.2020 on kinnisvaraturul valitsenud hinnataseme madalseis ja seejärel on hinnad hakanud kiiresti kasvama. Kui seisuga 31.07.2020 on hoonestatud elamumaa müügitehingu keskmine hind xxxxxxxxx vallas (vald ja lind koos) olnud 16 663 eurot (vt tabel Uus Maa hindamisakti lk.17, tl.16), siis 2020.a keskmine müügitehingu hind on olnud 29 838 eurot (vt tabel Arco Vara hindamisakti lk.22, tl.87 pöördel). Tehingute arv on sel perioodil (31.07.2020-31.12.2020) tõusnud 28-lt 54-le. Kohus uuris ka hindamisaktides esitatud hindamiskäiku, hindamismeetodi valikut, hindamisaktides esitatud võrdlustabeleid. Kahes hindamisaktis on need ühetaolised. Samas on kahes hindamisaktis võrdlustabelites esitatud ja hinna kujundamisel aluseks võetud tehingud peamiselt erinevad: augustis 2020 koostatud hindamisaktis (Uus Maa) on võrreldavate

tehingutena aluseks võetud 2019 aasta juulis tehtud 2 tehingut ja 2020.a juulis tehtud 1 tehing. Veebruaris 2021 koostatud hindamisaktis (Arco Vara) on võrreldavate tehingutena aluseks võetud jaanuaris 2021, oktoobris 2020, juulis 2020 ja juulis 2019 tehtud tehingud. See tähendab, et hind on kujundatud käesoleva asja lahendamisele ajaliselt lähemal seisvate tehingute võrdluse alusel, seega arvestatud tehingute hinnaga omandi kaotusele lähemal ajal. Kokkuvõttes leiab kohus, et kumbagi hindamisakti ei ole alust ebausaldusväärseks pidada, kuid arvestades kohtulahendi tegemise aega, tuleb AÕS § 77 lg.2 järgi teisele kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmise otsustamisel aluseks võtta ajaliselt hiljem koostatud hindamisakti tulemus ehk Arco Vara hinnang 23 000 eurot. Selle järgi on Pxxxx Vxxxxxxx kaasomandi 1⁄2 mõttelisest osast ilmajäämise eest makstav hüvitis 11 500 eurot. Kohus märgib, et pooled on oma seisukohtades ja avaldustes pidanud oluliseks hüvitise määramist lähtudes kinnisasja turuväärtusest. Kohus peab aktsepteeritavaks ja usaldusväärseks mõlemat hindamisakti ja neis defineeritakse turuväärtust kui hinnangul põhinevat summat, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Seetõttu tuleb täheldada, et ei hageja poolt hagis nimetatud 30 000 eurot ega kostja poolt nimetatud 25 000 eurot (millega oli kinnistu müüki pandud) ei ole turuväärtus. Kohus kaaludes, kas sellises summas hüvitis (11 500 eurot) vastab mõlema poole huvidele, leiab, et hagejal on kindel soov ehitada elamu välja oma perele elamiseks. Selleks on hageja valmis tegema vajalikud kulutused, et kaasomandiosa, mis hagejale veel ei kuulu, teiselt kaasomanikult välja osta. Hageja on hagis algselt märkinud võimalikuks hüvitisesummaks 15 000 eurot, lõppseisukohtades p.3.5. kuni 10 000 eurot, lõppseisukohtade taotluses kohtu poolt põhjendatuks loetud summa. See tähendab, et hageja ei ole klammerdunud kindlasse numbrisse, vaid lähtub kindlast huvist saada kinnistu enda ainuomandisse. Hageja on asunud tegema ka muid kulutusi kinnistu säilitamiseks, milles väljendub tõsine huvi kinnistu omandada ja selleks väljaminekuid teha. Esitatud tõendid ei kinnita väidet, et hageja huvi on maksta kostjale kuuluva kaasomandiosa eest ebaõiglaselt madalat hinda: poolte kirjavahetusest (tl.47) nähtub, et 26.augustil 2020 on hageja saatnud kostjale hindamisakti (Uus Maa) ja teeb ettepaneku kostjale, et hageja ostab kostja kaasomandiosa ära hindamisaktis näidatud hinnast poole ehk 9000 euro eest. Kostja vastas sellele ettepanekule 17.septembril, et pakutud hind ei ole talle sobiv. See tähendab, et hageja on kostjale pakkunud hindamisaktis näidatud turuväärtusele vastavat hinda. Kohus on eespool käsitlenud hindamisaktide usaldusväärsust ja leidnud, et Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakt on usaldusväärne ja arvestatav. Kostja on menetluse lõpufaasis avaldanud selgelt, et tal puudub huvi kinnistu endale saada, sinna elama minek pole kostjal plaanis (kohtuistungil). Seega on kostja huvides vabaneda talle kuuluvast kaasomandiosast viisil, et talle makstakse välja tema osa rahas. Kuna nii hagejal kui ka kostjal on huvi, et seni kostjale kuulunud kaasomandiosa omanikuks saab hageja, on õiglane otsustada kaasomandi lõpetamine viisil, et kinnistu ainuomanikuks saab hageja. Muid kaasomandi lõpetamise viise ei ole menetluses ka esitatud. Kostja on nõustunud temale kuuluva kaasomandiosa võõrandamisega vastavalt kinnistu turuväärtusele, mis määrati Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt väärtuspäevaga 21.02.2021 ehk 11 500 eurot poole kaasomandiosa eest. Kohus on eespool põhjendanud, miks kohus lähtub kostjale makstava hüvitise määramisel Arco Vara hindamisaktist- see turuväärtuse hinnang on antud ajaliselt lähemal sellele hetkele, mil toimub omandi üleminek. Sellisena on kostjale makstav hüvitis 11 500 eurot õiglane. 6.Hageja taotleb kostjale hüvitise määramisel võtta arvesse hageja kulude hüvitamise nõuet vähemalt hädavajaliku lammutamise eest. 23.08.2021 esitatud tõendi kohaselt on see summa

1900 eurot (tl.124), millest kostjal tuleks hüvitada pool ehk 850 eurot. Kostja lammutustööde kulu hüvitamisega ei nõustu. 15.09.2021 seisukohas kostja põhjendab, et hageja kulutus lammutusele on olnud põhjendamatult suur, jäätmeid saab ka tasuta ära anda. Hageja on tasunud lõpetamata töö eest ja ta ei saa nõuda, et kostja maksaks tegemata töö eest. Kohus on seisukohal, et kohtule esitatud tõenditest (fotod põlenud kõrvalhoonest hindamisaktide juures tl.23 ja 94 ja pärast lammutustööd tl.125, 137,138) nähtub, et lammutustöö on siiski toimunud. Samas ei pea kohus põhjendatuks lammutustöö kulu arvestada kaasomanikule välja makstava hüvitisesumma määramisel põhjusel, et hindamisakti koostamisel ja kinnisasja hinna määramisel on juba arvesse võetud, et kinnistul on lammutamist vajav abihoone ja hinna määramisel on arvestatud lammutamise kuluga (vt. Arco Vara hindamisakt lk.27, tl.90 rida: Kõrvalhooned lammutamist vajav abihoone Kohandus15, joonealune märkus 15: Kuna hinnataval kinnistul asuv hoone vajab lammutamist, siis arvestame lammutamise kuluga. Tabelist nähtub, et lammutamise kulu arvel on kohandatud võrdlustehingute hinda -10% kuni -15%. Et samamoodi on lähenetud ka Uus Maa hindamisaktis, nähtub tl.19 pöördel, hindamisakti lk.24- hinnataval varal on arvestatud põlenud kõrvalhoone lammutuskuluga -15% kuni- 10%. See tähendab, et hindamisaktis näidatud hinna alusel hüvitist makstes maksab hageja summa, milles juba kajastub lammutamise kulu ehk hageja maksab lammutuskulu võrra vähem ja kostja saab hüvitisena summa, milles kajastub lammutuskulu ehk kaasomanik saab lammutuskulu võrra väiksema summa. Seetõttu puudub alus lammutuskulu veelkordselt arvesse võtta. Sel põhjusel kohus ka lammutuskulu põhjendatud suurust ei käsitle. Kostjale hüvitamisele kuuluv summa tema kaasomandi osa eest on 11 500 eurot. 7.Kaasomandi lõpetamise vormistamiseks ja kinnisasja kohta kinnistusraamatus registrikannete muutmiseks on vajalikud puudutatud isikute nõusolekud Kinnistusraamatuseaduse § 34 lg.1, § 341 lg.1 järgi. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg.8 järgi puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68 lg.5 järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lõppseisukohtades märgib kostja, et ka omanikukande muutmise nõuet ta ei vaidlusta. Võttes aluseks hageja sellekohased taotlused kohtule ja kostja nõustumise, kohustab kohus pooli TsÜS § 68 lg.5 ja Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg.8 järgi andma tahteavaldusi kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Vastastikuste nõuete samaaegse täitmise- hagejale omandi üleandmise nõue ja kostjale hüvitise maksmise nõue- tagab see, kui kinnistusraamatusse tehtava kande muutmise tahteavaldust asendab jõustunud kohtulahend. Hageja on teinud ettepaneku hüvitise väljamaksmiseks kostjale 7 pangapäeva jooksul kohtulahendi jõustumisest ja sellele ei ole alust vastu vaielda. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Esmalt märgib kohus, et tegemist on mittevaralise nõudega hagiga, mille hind TsMS § 132 lg.11, lg.4 p.4 järgi on 3500 eurot.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud üldjuhul pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS§ 163 lg.1 sätestab: Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldab hagi osaliselt ehk kostjale maksmisele kuuluva hüvitise suuruse osas hagi ei rahuldata ja kohtul tuleb valida, millise TsMS § 163 lg.1 alternatiivi järgi tuleb kulud jaotada. Õiguskirjanduses on leitud, et kulude jaotamisel TsMS § 163 lg.1 järgi on esimene alternatiiv (kulud kantakse võrdsetes osades) kulude jaotamise reegel hagi osalise rahuldamise korral ja seda ei pea kohus täiendavalt põhjendama (Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. I-V osa. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2017, lk. 777). Riigikohus on asjas nr. 3-2-1-136-13 olnud seisukohal, et TsMS § 163 lg.1 alternatiivide vahel valimine on kohtu kaalutlusotsus (p.18). Kohtu pädevusse kuuluvat kaalutlusõigust teostades on kohus seisukohal, et arvestades käesoleva vaidluse sisu- kaasomandi lõpetamise nõue- milles eelduslikult toimub kaasomandi lõpetamine mõlema poole huvides, ja asjaolu, et kummalegi kaasomanikule kuulub 1⁄2 kinnisasjast, on põhjendatud ka kulude jätmine poolte kanda võrdsetes osades. Asjas on ilmne, et kaasomandi lõpetamine kohtuväliselt, s.t. ilma hagi kohtumenetlusse esitamata, ei oleks osutunud võimalikuks, vaidluse lõpetamine kompromissiga ei osutunud võimalikuks ka kohtumenetluse jooksul. AÕS § 77 lg.1, lg.2 sõnastusest tulenevalt oli hagejale ainsaks seaduslikuks lahenduseks pöördumine kohtu poole. Alust ei ole etteheitel, et kohtusse pöördumine toimus põhjusel, et hageja ei soovinud kostjale maksta õiglast, turuväärtusele vastavat hüvitist. Asjas on tõendatud ja kohus on eespool näidanud, et hageja on teinud kostjale ettepaneku osta kostja osa välja hindamisaktis näidatud turuväärtuse alusel (pool turuväärtusest ehk 9000 eurot), kostja on sellest keeldunud. Ka käesoleva menetluse kahes esimeses seisukohas kostja nõuet ei tunnista ja 15.02.2021 seisukohas teeb kompromissettepaneku, et kostja ise ostab hagejalt tema osa välja. Sellistel asjaoludel ei ole põhjendatud menetluskulude jaotamine kostja ettepaneku kohaselt- et menetluskulud kannab hageja. Menetluskulude jätmist täielikult poolte endi kanda ei pea kohus õigustatuks põhjusel, et selleks ei anna alust hagi rahuldamata jätmise ulatus (see on umbes 87% lähtumisel varalisest nõudest). Neil asjaoludel määrab kohus poolte menetluskulude kandmise võrdsetes osades. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus otsusega kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse. Hageja esitas 16.11.2021. a kohtule menetluskulude nimekirja (tl.142-144), mille kohaselt on hageja menetluskulud kokku 2005 eurot. Seejuures on õigusabikulu 1705 eurot (käibemaksuta, käibemaksu ka ei lisandu), menetluses tasutud riigilõiv 300 eurot. Hageja esindaja Mehis Adamson on osutanud tsiviilasjas õigusteenust tunnihinna alusel, milleks on 110 eurot. Kokku on esindaja osutanud hagejale õigusteenust mahus 15,5 töötundi, mis jaguneb järgmiselt: hagi koostamine, esitamine kohtule ja sellega kaasnenud konsultatsioon 3 tundi, kostja taotluse ja vastustega tutvumine, hageja seisukoha kooskõlastamine, selgitamine (8 korral) kokku 5 tundi, hageja vastuste, seisukohtade ja menetluskulu nimekirja koostamine (5 korral) kokku 4 tundi, kohtuistung 27.08.2021 ja selle ettevalmistus 2 tundi, kohtu kirjavahetusega tutvumine, , hagejaga tegevuste kooskõlastamine 1,5 tundi. Kostja esitas 22.11.2021 vastuväited hageja menetluskuludele (tl.148), leides, et need on ülepaisutatud ja dubleeritud ega ole esitatud mahus põhjendatud ega vajalikud. Kohtuistungi korraldamine toimus hageja nõudel ja selleks polnud sisulist vajadust. Kostja on seisukohal, et põhjendamatute kulude osas ei teki kostjal hüvitamise kohustust. Kuna hagimenetlus kaasomandi lõpetamiseks ei olnud vajalik, palub kostja jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus hindab hageja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust.

Kohus leiab, et riigilõivu on hageja tasunud riigilõivuseaduses ettenähtud määras lähtudes nõude liigist. TsMS § 132 lg.11, lg.4 p.4 järgi loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks nõudeks ka kaasomandi lõpetamise nõue sõltumata sellest, millisel viisil kaasomandi lõpetamist nõutakse. Sellise hagi puhul loetakse, et hagihind on 3500 eurot ja sellelt tasumisele kuuluv riigilõiv on 300 eurot (Riigilõivuseaduse lisa 1), mille hageja on tasunud 03.11.2020.a (maksekorraldus tl.43). TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tasu on põhjendatud üksnes osaliselt. Kohus peab hindama tehtud õigusabikulude vajalikkust ja põhjendatust konkreetse menetluse kontekstis. Hageja lepinguliseks esindajaks on Mehis Adamson, Actum Consult OÜ jurist (volikiri tl.39). Hageja lepinguline esindaja on osutanud õigusteenust kohtumenetluses tunnitasuga 110 eurot, millele käibemaksu ei lisandu. Käsitletavas asjas on tegemist õiguslikult üsna lihtsa vaidlusega, kus nõude õiguslik alus (AÕS § 76, § 77) on ühemõtteline ja selge, puuduvad ka muud materiaalõiguslikud vaidlusküsimused. Kohus, hinnates esindaja tasu suurust tunnihinna alusel, leiab, et esindaja tunnitasu suurusele 110 eurot (käibemaksuta) ei ole alust vastu vaielda. Kui aastal 2013 on Riigikohus pidanud põhjendatuks advokaadi tunnitasu 120 eurot (koos käibemaksuga või ilma), siis käesolevas menetluses ei ole tegemist advokaadist esindajaga ja neil puhkudel on peetud põhjendatuks esindaja tunnitasu madalamas määras. Arvestades õigusabi tunnitasu suurenemise tendentsi käesolevaks ajaks, siis käsitletavas asjas mitteadvokaadist esindaja tunnitasu 110 eurot, millele käibemaksu ei lisandu, on sellises vaidluses kohane. Esindaja tööaruandest nähtuvalt on kulunud aega õigusabi osutamisele kokku 15,5 tundi. Kohus hindab lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust nii, et vastaspoolelt saab välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Kohus arvestab vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu (Riigikohus asjas nr. 2-19-10324 p.19). Kohus peab põhjendatuks esmasele toimingule (konsultatsioon hagejale, hagi koostamine) kulunud aega 3 tundi, kuna enese kurssiviimine asja sisuga toimub eelkõige menetlusse sisenemisel. Järgmised toimingud- kostja taotlusega, vastustega tutvumine, hageja seisukoha kooskõlastamine ja selle põhjal hageja vastuste ja seisukohtade koostamine, s.h. menetluskulude nimekirja koostamine, mis ajakuluna on menetluskulude nimekirjas esitatud kokku 9 tundi, on kohtu hinnangul põhjendatud 5 tunni ulatuses. Nimelt on menetlusosalisele osutatud õigusabi väljundiks kohtumenetluses esitatud menetlusdokument või osalemine menetlustoimingus. Hageja on lisaks hagiavaldusele esitanud menetluses neli menetlusdokumenti (seisukohad ja vastused kostja seisukohtadele ja lõppseisukohad), mis kõik oma sisult kordavad varasemalt esitatut, s.h. peamiselt kirjeldavad poolte varasemat suhtlust. Õigusliku argumentatsiooni ja analüüsi osa on minimaalne ja selle suurendamiseks pole olnud ka vajadust (arvestades vaidluse lihtsakoelisust ja vähest keerukust). Seetõttu puudub vajadus arvestada eraldi ajakulu kostja vastusega tutvumiseks ja eraldi ajakulu hageja vastuse koostamiseks. Ka kõik hagejaga kooskõlastatud seisukohad (kirjeldused selle kohta, kuidas toimus kohtueelne suhtlus) on algusest peale olnud samad. Seetõttu ei pea kohus põhjendatuks arvestada neile toimingutele aega 5 tundi+4 tundi ja loeb põhjendatuks ajakulu 5 tundi. Kohtuistung kestis 66 minutit. Ettevalmistusaega sellele ei pea kohus põhjendatuks enam kui poole tunni ulatuses, seega kokku 1,5 tundi. Kohus ei pea

põhjendatuks arvestada eraldi ajakulu kohtu kirjavahetusega tutvumiseks, kuna ka nende toimingute väljundiks on kohtule esitatud menetlusdokument. Kohus märgib, et arvestades esindaja tunnitasu 110 eurot, eeldab selline tasu head kvalifikatsiooni ja efektiivset tegutsemist, mistõttu ei saa vajalikuks lugeda võimalikult suuremat ajakulu. Käesolev menetlus on oma olemuselt väikese mahuga, tõenditeks on asjas üksnes pooltevaheline kohtueelne e-kirjavahetus ja kinnisvara hindamise aktid. Ka pooltevahelised läbirääkimised kompromissi sõlmimiseks on olnud viljatud ja kohus saab neist aru nii, et see tegevus on seisnenud üksnes lakooniliste e-kirjade saatmises. Seetõttu on põhjendatud ja vajalik hageja esindaja ajakulu selles menetluses 9,5 tundi, mille eest tasu 1045 eurot (käibemaksu ei lisandu). Koos riigilõivuga hageja menetluskulu 1345 eurot. Kuna kohus jaotab menetluskulud TsMS § 163 lg.1 esimese alternatiivi järgi ehk jätab poolte kanda võrdsetes osades, siis jääb hageja menetluskulu hageja kanda pooles ulatuses ehk summas 672,50 eurot ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulude katteks 672,50 eurot. Kostja menetluskulu on tema menetluskulude nimekirja järgi 1325 eurot, mis jaguneb järgmiselt: kinnistu müügiks maaklerteenuse lõpetamine 145 eurot, kinnistu turuväärtuse hindamine 480 eurot, õigusabi 7 tunni eest kokku 700 eurot. Õigusabi koosneb: hagimaterjaliga tutvumine, nõustamine kuni 26.08.2021 4 tundi, kohtuistungil esindamine 1 tund, nõustamine september-november 2021 2 tundi. Kostja esindaja on menetluses üles astunud üksnes 27.08.2021 kohtuistungil, volikiri antud välja 24.08.2021 (tl.127) juristile Sally Pukk. Kohus kirjaga 02.12.2021 ja 06.12.2021 küsis kostjalt teavet menetluskulude täpsustamiseks ja tõendamiseks TsMS § 176 lg.6 alusel. Kostja esitas dokumendid: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ arve 22.02.2021 summale 480 eurot (sellest arve 400 eurot, käibemaks 80 eurot), tasumine toimunud 23.02.2021, OÜ Jakeben arve nr. 1027 26.08.2020, tasumine 05.09.2020, Õigusabiteenuse osutaja Sally Pukk FIE (äriregistri kood 10125754) arve nr. 11 02.12.2021 summas 700 eurot, tasumine sularahas. Kohus peab kostja menetluskuludest põhjendatuks kinnisasja hindamisaruande teenustasu 480 eurot (sh. käibemaks). Osutatud õigusabiteenusest peab kohus põhjendatuks 2 tunni tasu, millest kohtuistungil 27.08.2020 esindamine 1 tunni ulatuses 100 eurot ja nõustamine kohtuistungi eelselt 1 tunni ulatuses, pidades silmas nõustamist kohtuistungiks ettevalmistumisena. Kokku õigusabi tasu 2 tunni eest 200 eurot. Õigusabi hagimaterjaliga tutvumiseks, nõustamiseks kuni 26.08.2021 ja nõustamiseks kohtuistungi järgselt septembrisnovembris 2021 ei pea kohus põhjendatuks (v.a. 1 tund kohtuistungiks valmistumisena). Kohtumenetluses osutatava õigusabi väljundiks on kohtumenetluses esitatav menetlusdokument või osalemine menetlustoimingul. Õigusabi kasutamine peab ka vastaspoolele olema ettenähtav ja teada. Käesolevas kohtuasjas ei ole olnud kohtule ega vastaspoolele nähtav ega teada kostjal õigusteenuse kasutamine. Kostja on kõik menetlusdokumendid esitanud oma nimel, enda poolt allkirjastatuna aj need ei sisalda ühtki viidet kostjal esindaja olemasolu ja õigusteenuse kasutamise kohta. Kostja esindaja osales kohtuistungil, esitatud volikirjast (tl.127) nähtub, et see on välja antud 24.08.2021. Neil põhjustel ei saa arvestada, et kostjale on osutatud õigusabi muudes toimingutes kui kohtuistungil esindamisel, s.h. alates juba menetluse algatamisest ja kostja saadetud menetlusdokumentidest alates detsembrist 2020. Ka kohtuistungi järgselt kohtule esitatud menetlusdokumendid on esitatud kostja enda poolt, tema nimelt, aadressilt ja kostja poolt allkirjastatuna. Kostja kulu „kinnistu müügiks maaklerteenuse lõpetamine“ tasuga 145 eurot (OÜ Jakeben arve nr. 1027 summas 145 eurot) ei ole kulu käesolevas kohtumenetluses, mistõttu ei ole tegemist menetluskuluga ja seda menetluskulude hulka ei arvata. Kokku kostja põhjendatud menetluskulu 480+200=680 eurot.

Kuna kohus on määranud poolte menetluskulude kandmise võrdsetes osades TsMS § 163 lg.1 esimese alternatiivi järgi, tuleb hagejal kanda 1⁄2 tema enda kuludest ja 1/2 kostja kuludest. 1⁄2 hageja kuludest on 672,50 eurot ja 1⁄2 kostja kuludest on 340 eurot. Kostjal tuleb kanda 1⁄2 hageja kuludest, s.o. 672,50 eurot ja 1/2 kostja enda kuludest, s.o. 340 eurot. Vastastikku tasumisele kuuluvad menetluskulude summad tasaarvestatakse (hagejal tuleb kostjale maksta 340 eurot ja kostjal tuleb hagejale maksta 672,50 eurot), mille tulemusena tuleb kostjal maksta hagejale menetluskulude katteks 332,50 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Raag Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.