Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1 sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue A.K. (hageja) esitas 24.04.2021 Harju Maakohtule hagi M. J. R. (kostja) vastu üürilepingust tuleneva kahju, saamata jäänud tulu ja viiviste nõudes. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja X OÜ vahendusel 12.10.2020 üürilepingu. Lepingu järgi kohustus hageja andma kostja kasutusse korteriomandi, selle sisustuse ja korteri juurde kuuluva keldriruumi asukohaga xxx ning kostja maksma selle kasutamise eest üüri 350 eurot kuus ning kandma kõrvalkulud. Üüripinna seisukord selle üleandmisel fikseeriti üüripinna 12.10.2020 üleandmise-vastuvõtmise aktiga, viidetega üüripinna üürikuulutuse fotodele. Hageja andis kostja kasutusse heas korras oleva üüripinna. Lepingu järgi kohustus kostja tasuma hagejale üüripinna kasutamise eest üüri summas 350 eurot kuus hageja pangakontole hiljemalt iga kuu 13. kuupäeval jooksva kuu eest. Kostja jättis 13.12.2020 tasumata detsembrikuu üüri ja 18.12.2020 teavitas kostja hagejat, et on 15.12.2020 üüripinnalt lahkunud. Hageja edastas 30.12.2020 kostjale kahjunõude üüripinnal tekitatud kahju hüvitamiseks. 02.01.2021 vastas kostja hageja nõudele ning oli nõus rahuldama üüri- ja kõrvalkulude nõuded üksnes korterist lahkumiseni, s.o kuni 15.12.2020. Kostja jättis 13.01.2020 tasumata jaanuarikuu üüri. Kuivõrd üüripinnalt lahkudes ei olnud kostja lepingut lõpetanud ning hageja ei nõustunud kostja 02.01.2021 seisukohtadega, edastas hageja 18.01.2021 kostjale nõudekirja, tasaarvestamise avalduse ning lepingu erakorralise ülesütlemisavalduse VÕS § 313 lg 1 ja § 315 lg 1 p 2 alusel. Leping lõppes hageja ülesütlemisavaldusega. Lepingu punkti 3.3.6 järgi kohustus kostja mitte tegema korteriomandis parendusi või muudatusi ilma hageja kirjaliku nõusolekuta. Eelviidatud kohustust rikkudes, s.t ilma hageja nõusolekuta: (i) eemaldas kostja üüripinnalt kaks garderoobikappi (esikust ja magamistoast) ja hoiustades garderoobikappide ning lisaks elutoa kapi detailid ebasobivates tingimustes (keldris), vähendas sellega kappide väärtust; ning (ii) teostas üüripinnal ebakvaliteetseid pahteldamis- ning värvimistöid (magamistoas). Viimasega kahjustas kostja ka üüripinna esikulauda, tekitades sellele värviplekke. Omavoliliste magamistoa renoveerimistöödega tekitatud kahjude kõrvaldamise kulu hagejale on X OÜ pakkumise kohaselt 1 202,75 eurot. Kahe garderoobikapi eemaldamise ning kappide ebasobivates tingimustes hoiustamisega vähenes kappide väärtust ning tekkis kahju 192. hindab kappida väärtuse vähenemist niisketes tingimustes hoidmisega 15%. Kahe garderoobikapi väärtuseks on 300 eurot/tk, 15% väärtuse vähenemine on seega kahe kapi kohta 45*2=90 eurot. Elutoa kapi m väärtuseks on 200 eurot, 15% väärtuse vähenemine on seega 30 eurot. Kokku on kappide väärtus vähenenud 90 + 30 = 120 eurot. Sellele lisandub hageja kulu mööbli monteerimisteenusele, mis on 3 kapi jaoks ca 3 tundi ehk 24 * 3 = 72 eurot. Esikulauale värviplekkide tekitamisega on kostja tekitanud hagejale kahju 20 eurot. Eelnimetatuga tekitas kostja

kokku seega kahju 1 414,75 eurot. Lepingu punkti 2.1 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale üüripinna kasutamise eest üüri summas 350 eurot kuus hageja pangakontole hiljemalt iga kuu 13. kuupäeval jooksva kuu eest. Üüriarvestus toimus kalendrikuu järgi kuu 13. kuupäevast kuni järgmise kuu 13 kuupäevani. Eelnimetatud kohustust rikkudes jättis kostja tähtaegselt tasumata üürimaksed lepingu lõppemiseni, s.o ajavahemiku 13.12.2020-18.01.2021 eest kogusummas 406,45 eurot; Lepingu punkti 2.3 järgi kohustus kostja tasuma kõik üüripinna kasutamisega seotud kõrvalkulud. Eelnimetatud kohustust rikkudes jättis kostja tähtaegselt tasumata novembrikuu kõrvalkulude arve nr 976846005927 ning arve nr 396, kogusummas 110,50 eurot (Lisa 11 – arve nr 976846005927; Hagiavalduse esitamise aja seisuga on kostja jätnud tähtaegselt tasumata ka detsembrikuu kõrvalkulude arve nr 32 summas 94,27 eurot ja arve nr 976579017763 summas 22,66 eurot (Lisa 13 – arve nr 32; Lisa 14 – arve nr 976579017763). Kokku on hageja jätnud seega tasumata kõrvalkulusid summas 227,433 eurot. Kostja poolsete lepingu rikkumiste tõttu oli hageja sunnitud 18.01.2021 lepingu erakorraliselt üles ütlema, mistõttu jäi hagejal saamata üüritulu Lepingu tähtaegse lõppemiseni, s.o perioodil 19.01.2021-12.10.2021. Sellega tekitas kostja hagejale saamata jäänud üürina kahju 3 093,55 eurot. Kostjaga läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu oli hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks Advokaadibüroo LEXTAL poole ning kandma sellega seoses kulusid õigusabi saamiseks summas 1 092,30 eurot + KM ehk kokku 1 310,88 eurot. Hageja oli heauskselt valmis loobuma uue üürniku leidmiseni üüri ja asendustehingu sõlmimisel üürivahe tasumise nõudest tingimusel, et hageja täidab 18.01.2021 nõude. Ühtlasi tasaarvestas hageja lepingu punkti 2.2 järgi enda nõuded kostja poolt tasutud tagatisrahaga 350 eurot. 18.01.2021 oli hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõue 3,35 eurot, mille hageja täies ulatuses tasaarvestas. Hageja 18.01.2021 esitatud nõuetest oli esimesena sissenõutavaks muutunud detsembrikuu üürinõue, mistõttu on hageja detsembrikuu üürinõue 3,35 eurot. On üheselt selge, et lepingust tulenevalt oli hagejal kavatsus ja võimalus üürida üüripinda kostjale kuni 12.10.2021. Kuivõrd kostja lahkus üüripinnalt, oli hageja jaoks ainus objektiivselt mõistlik käitumisviis leping lõpetada. Hageja saamata jäänud tulu ulatus on üürimaksed. Hagejal on saamata jäänud üüritulu ajavahemiku 19.01.2021-12.10.2021 eest hagi esitamise seisuga 1343,55 eurot ja hagi esitamisest edasiulatuvalt summas 2 100 eurot. Hageja leiab, et käesoleval juhul on mõistlik kostjalt kahjuhüvitise välja mõistmine hagi esitamisest edasiulatuvalt perioodiliste maksetena. On võimalik, et hageja suudab üüripinnale uue üürniku leida, kuid selle toimumise täpset aega pole võimalik määratleda. Seega on hageja hinnangul kahju hüvitamise eesmärki arvestades mõistlik kohustada kostjat kahjuhüvitist maksma Lepingu järgse üüri määras igakuiste maksetega. Hageja märgib, et hagi esitamise aja seisuga ei ole hageja üüripinnale uut üürnikku leidnud ega asendustehingut sõlminud. Hageja teeb endast mõistlikult oleneva asendustehingu sõlmimiseks ning paneb vastava üürikuulutuse üles esimesel võimalusel, s.t rahaliste vahendite puudumise tõttu mitte varem kui pärast punktis 13 nimetatud puuduste kõrvaldamist. Hageja nõuab kostjalt ka viiviseid VÕS § 113 lg 1 järgi seadusega sätestatud viivise ulatuses. Hageja 18.01.2021 nõudekirjas kostjale antud täiendav tähtaeg nõuete rahuldamiseks oli 31.01.2021, s.t hageja nõue summas 1 585,05 eurot muutus sissenõutavaks 01.02.2021. Hagiavalduse esitamise ajaks on lepinguliste kohustuste rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudelt sissenõutavaks muutunud viivis perioodil 01.02.2021-20.04.2021 27,65 eurot (79 viivitatud päeva määraga 0,35 eurot päevas). Kostja jättis tasumata kõrvalkulude arve nr 32 summas 94,27

eurot, mis muutus sissenõutavaks 01.02.2021. Hagiavalduse esitamise ajaks on arve nr 32 sissenõutavaks muutunud viivis perioodil 01.02.2021-20.04.2021 1,58 eurot. Kostja jättis tasumata kõrvalkulude arve nr 976579017763 summas 22,66 eurot, mis muutus sissenõutavaks 19.01.2021. Hagiavalduse esitamise ajaks on arve nr 976579017763 sissenõutavaks muutunud viivis perioodil 19.01.2021-20.04.2021 0,4 eurot. Hageja on kostjale esitanud 18.01.2021 nõudekirjas kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude, on vastav nõue muutunud sissenõutavaks 01.02.2021. Hagiavalduse esitamise ajaks on kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõudelt 1 310,88 eurot sissenõutavaks muutunud viivis perioodil 01.02.2021-20.04.2021 22,91 eurot. Kokku on hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõue seega 52,54 eurot11 Hageja nõuab kostjalt VÕS § 113 lg 1 I lause alusel VÕS § 113 lg 1 II lause järgses määras viivist kahju hüvitamise nõudelt 4 006,41 12 eurot hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb selle vastu. Hageja üüri, kõrvalnõuete ja saamata tulu nõuded on enamuses alusetud ja otsitud. Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud 12.10.2020 tähtajaline üürileping ning üürilepingu sõlmimisel ei teavitanud hageja kostjat üüritava korteriomandi Pärnu mnt 48a-33, Tallinn, varjatud puudustest. Kostja avastas magamistoas haisu, kuid haisu põhjuse väljaselgitamiseks oli vaja demonteerida kapi liuguksed. Selgus, et hais tuli seinatapeedi all olevast mullist. Kostja demonteeris liuguksed ja paigaldas need hageja kasutuses olevasse garaaži mahajäetud bürooruumi. Magamistoas tapeedi all olnud mulli avamisel selgus, et tapeedi all on hallitu. Hageja eitas hallituse ja haisu olemasolu. Kostja eemaldas tapeedi, mille all oli hallitus, töötles hallitanud seina spetsiaalselt selleks ettenähtud lahusega, pani seinale samasuguse värvitava tapeedi nagu oli hagejal ja värvis selle üle. Sellega kostja ainult parendas üüritava ruumi seisundit ja kõrvaldas varjatud puuduse, milles hageja kostjat üürilepingu sõlmimisel ei teavitanud. Veel hiljem (novembrikuu lõpus) selgus, et hageja torude vale paigalduse tõttu vanni kasutamisel lekkis vesi alumisse korterisse. Hageja probleemi ei kõrvaldamiseks. Vastupidi, hageja saatis kostjale allkirjastamiseks üürilepingu lisa 2, milles nõudis üüritasu suurendamist kuni 450 euroni kuus, kuigi tähtajalise 1-aastase üürilepingu puhul see oli vastuolus seadusega. Kostja kolis 15.detsembril 2020 korterist välja ning 18.01.2020 teavitas hagejat kostja poolt üürilepingu lõpetamisest seoses varjatud puudustega. H. K. hageja esindajana kinnitas kostja ja hageja vahelise üürilepingu lõppemist alates kostja 18.12.2020 e-kirja saatmisest. Seetõttu on alusetud väited, et üürileping väidetavalt lõppes alles 18.01.2020. Hageja on õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu kehtivuseni. Kostja leiab, et põhjendatud on: 1) 2020 detsembrikuu üüritasu 5 päeva eest (alates 13.12.2020 kuni 18.12.2020) summas 56,45 eurot. 2) elektri kulu summas 27,99 eurot (arve nr 976846005927) 3) vesi ja kanalisatsiooni kulu summas 1,52 (arve 396), üldelekter (ovember) summas 0,69 eurot (arve 396), küte (november) summas 27,22 eurot, parkla koristus (november) summas 10,56 eurot. Seega kokku eelmärgitud kulud üldsummas 39,99 eurot 4) Arves nr 396 osutatud kommunaalkulud (haldus, hooldus, remont, kindlustus, prügivedu on arvestatud detsembrikuu eest ja üldsummas moodustavad 42,52 eurot. Seega need kulud tuleb arvestada 18 päeva eest detsembrikuus ajavahemiku eest 01.12.2020 kuni 18.12.2020 aga mitte kogu 2020 detsembrikuu eest. Seega arves nr 396 märgitud muudest kommunaalteenuste kuludest, mis on arvestatud detsembri kuu eest kostja osa detsembrikuu 18 päeva eest oleks summas 24,68 euro. Magamistoa renoveerimistööd olid seotud hageja poolt kostjale üürilepingu sõlmimisel teatamata varjatud puuduste kõrvaldamisega, mida hageja üürileandjana mõistliku aja jooksul üürilepingu sõlmimisest ei kõrvaldanud, siis ei pea kostja hüvitama hagejale väidetavad ja kuidagi tõendamata

ega põhjendamata kogu magamistoa uue remondi kulusid. X OÜ pakkumise kohaselt summa 1 202,75 eurot sisaldab kogu magamistoa täieliku remontimist. Hageja pole seda kuidagi põhjendanud ja pole esitanud tõendeid selle kohta, et kostja tehtud tööd oleksid kahjulikud või mittekohased. On ilmselt ülepaisutatud ka hageja nõue väidetavalt kahe garderoobikapi eemaldamise ning kappide ebasobivates tingimustes hoiustamisega ja tagasipaigaldamisega seotud kulu. Hageja väited, et kapiuksed said kuidagi kahjustada on otsitud ja paljasõnalised. Kuna esikulauale tekkinud plekid on eemaldatavad tavalise koristuse raames, siis ei või plekkide kõrvaldamise kulu ületada 10 eurot, kuna see on mitme minuti töö. Advokaadibüroo Lextal teenuste osutamise kulu pole suuremas osas põhjendatud ega vajalik Nagu nähtub advokaadibüroo LEXTAL hagile lisatud arvest nr 202101108 hageja õigusteenuste tasu koos käibemaksuga moodustas 13190.88 eurot. Samas arvele lisatud tööde kirjeldusest on näha, et advokaat koostas nõudekirja kolmel korral ja peale seda täiendas nõudekirja, seejuures pole märgitud palju aega iga nõudekirja koostamiseks läks ja kui suur on advokaadi tunnitasu. Kostjale hageja esindaja saatis ainult ühe nõudekirja. Hageja viiviste nõue on alusetu ja põhjendamata, arvestuse käik selgusetu. Kostja poolt tasutud ja hageja kätte jäänud tagatise summa on 350 eurot. Käesolevaga kostja tasaarvestab käesolevas vastuses kostja poolt tunnustatud summad: 149,11 eurot (üüri ja kõrvalkulud), 48,00 eurot (garderoobikapi uste paigaldus), 10,00 eurot (esikulaua värviplekkide eemaldamine), mis üldsummas moodustab 207,11 eurot ( 149,11 + 48,00 + 10,00 = 207,11) hagejale jäänud kostja poolt tasutud tagatise summaga samal ulatuses (350 -207.11 = 142,89). Seega tasaarvestuse tulemusel hageja peab tagastama kostjale tagatisrahast summa 142,89 eurot. Menetluse käik Kohus tegi pooltele 26.10.2021 pooltele ettepaneku kompromissi sõlmimiseks, kuid hageja sellega ei nõustunud. Kohtu põhjendused Kohtu hinnangul on hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ja kostja sõlmisid tähtajalise üürilepingu Pärnu mnt 48a33 korteri kasutamiseks tähtajaga 12.10.2021 (tl 7). Poole vahel ei ole ka vaidlus selles, et kostja andis korteri valduse hagejale tagasi 18.12.2020. Poolte vahel on vaidlus selles, kas ja millisel õiguslikul alusel on üürileping lõppenud, kui suur on kostja üürilepingust tulenev võlgnevus ning kas ja millisel määral on hagejale kahju tekkinud sh saamata jäänud tulu. Kohus võtab esmalt seisukoha üüritud asja puuduste ja kahju nõude osas, seejärel lepingu lõppemise ning viimaks saamata jäänud tulu osas. Pooled on sõlminud VÕS § 271 mõistes üürilepingu, mille kohaselt üürileandja kohustus andma üürnikule kasutamiseks korteri ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Leping oli sõlmitud tähtajalisena VÕS § 309 lg 1 mõttes. Kostjal oli lepingu alusel kohustus tasuda nii üüri kui ka kõrvalkulude eest VÕS § 292 lg 1 mõttes. Tähtajalise üürilepingu võib VÕS § 313 lg 1 järgi enne tähtaja saabumist erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel või lõpetada poolte kokkuleppel. Kahju nõue ja asja puudused Pooled vaidlevad selle üle, kas üüritud asjal esinesid puudused, mis takistasid asja kasutamist ja mis on aluseks lepingu ülesütlemiseks mõjuval põhjusel, kas kostja oli õigustatud tegema korteris parendusi ning kas ja millisel määra on kostja oma tegevusega kahju tekitanud.

VÕS § 278 järgi on üürnik kohustatud üürileandjat teavitama puudustest. Puuduse kõrvaldamata jätmisel on VÕS § 279 lg 1 järgi võib üürnik lepingu takistuse või puuduse esinemisel üles öelda või VÕS § 279 lg 3 järgi ise kõrvaldada. Üürilepingu p 3.3.6 järgi ei ole üürnikul õigust teha parendusi ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta. Kui üürnik võtab vastu üürileandja kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tasutavat üüri VÕS § 112 alusel võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. VÕS § 277 lg-st 2 tuleneb, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppides selles kokku üürileandjaga. Kohtu hinnangul ei välista iseenesest lepingu p 3.3.6. seadusest tulenevat õigust asja kasutamist takistav puudus kõrvaldada, kui selle eeldused on täidetud. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik asja tagastama seisus, mis vastab asja tavapärasele kasutaisele. Kostja on puudusena nimetanud hallitust magamistoa seinas, mille ta ise kõrvaldas ja seejärel lepingu üles ütles. Kohtu hinnangul ei saa üürnik kasutada üheaegselt õiguskaitsevahendinda lepingu ennetähtaegset ülesütlemist ja puuduse kõrvaldamist. Ühes toas asuv piiratud ulatusega seina niiskuskahjustus kui selline, ei ole kohtu hinnangul puudus, mis takistaks korteri kasutamist tervikuna, seega on kohaseks õiguskaitsevahendiks puuduse kõrvaldamine või hinna alandamine. Hinna alandamise avaldust ei ole üürnik teinud. Kostja on esitanud kohtule fotod (tl 77-78) ning hageja (esindaja) ja kostja kirjavahetusest (tl 68) nähtub, et kostja on teavitanud väidetavatest puudustest hageja esindajat, kes soovis tulla korterit, seega ka puudust üle vaatama 28.11.202. Kostja on vastanud sellele, et nimetatud kuupäev talle ei sobi. Järelikult on üürileandja olnud valmis väidetava puuduse kõrvaldama, seega ei ole õigustatud üürniku poolt puuduse kõrvalamine ise. Kohtu hinnangul ei ole puuduse olemasolu tõendatud, sest esitatud fotodest ei ole aru saada, millisest ruumist need on tehtud ja kas üldse on need tehtud vaidlusaluse korteri kohta. Teisalt on üürileandja avaldanud soovi väidetav puudus üle vaadata ja see ka kõrvaldada. Kohtu hinnangul ei esinenud üüritud korteril puudust, mis takistaks selle kasutamist ja oleks puuduseks, mis tingiks lepingu ülesütlemise. Ka ei ole täidetud VÕS § 279 lg 3 eeldused, et kostja oleks võinud ise puuduse kõrvaldada, sest üürileandja ei ole keeldunud puuduse kõrvaldamisest. Kohus järeldab, et remonditööd ei olnud seega põhjendatud. Kohtule esitatud fotode võrdlusest (tl 10-12 üürikuulutuse fotod ja tl 25-26 üürilepingu lõppemisel tehtud fotod) nähtub, et magamistoas on tehtud maalritöid. Kohtule esitatud kalkulatsioonist (tl 27) nähtub, et remonditööde maksumus oleks 1202,75 eurot. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks rikkunud parketti, seega ei ole kalkulatsioonis nimetatud parketi panemine vajalik. Muus osas on kalulatsioon põhjendatud, seega tuleb kostjalt välja mõisa kahjustuste kõrvaldamiseks tehtud maalritööde eest 1094,75 eurot. Telerilaua värviplekkide kõrvaldamise hinnaks märgib hageja 20 eurot. Hageja ei ole seda väidet tõendanud. Vesilahusel värvi plekkida eemaldamine toimub vee või lahustiga, mille kuluks ei ole kohtu hinnangul mõistlik nimetada 20 eurot. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostja demonteeris ja viis keldrisse garderoobikapid. Hageja on esitanud mööbli monteerimisteenuse pakkuja kalkulatsiooni, et kappide keldrist üles toomine ja monteerimine läheks maksma 192 eurot. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud kappidel kahjustuste olemasolu ja kvaliteedi langust, samuti ei ole põhjendatud kahju suurus. Kostja suutis

kapid demonteerida ja keldrisse viia üksinda, järelikult ei ole sellisel töö jaoks vajalik teenuspakkuja tellimine. Selles osas tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Õigusabikulud VÕS § 128 lg 3 järgi võib kahjutatud isik nõuda kahju hüvitamist ka osas, mis puudutab oma õiguste kaitsmiseke tehtud kohtuväliseid õigusabikulusid. Hageja on pöördunud õigusabi saamiseks enne kohtusse pöördumist advokaadibüroo Lextal poole ning tasunud õigusabi eest 1310,88 eurot (tl 41). Kohtule esitatud kirjast (tl 16-18) ja advokaadibüroo Lextal arvel olevast tööaja ja toimingute arvestusest nähtub, et teenust on osutatud 7,7 tunni eest. Kohtu hinnangul ei ole tegemist mõistliku kuluga, arvestades vaidluse iseloomu. Tegemist on üürivaldusega, mis ei ole oma olemuselt keerukas ning kostjale saadetud nõudekirja koostamiseks ei kulu kokku 7,7 tundi õigusabiteenust hinnaga 170 eurot tunni eest. Kohtu hinnangul on mõistlik õigusabi kulude hüvitamine 3 tunni eest, seega 510 euro ulatuses. Üürilepingu lõppemine, üüri ja kõrvalkulude nõue Pooled ei vaidle selle üle, et kostja kolis korterist välja 15.12.2020 ning andis valduse võtmete postkasti jätmisega üle 18.12.2020, kuid see ei tähenda, et leping oleks sellega lõppenud. Kohtule esitatud kostja kirjast hagejale (tl 15) nähtub, et kostja on esitanud hagejale selgitusi asja puuduste ja selle kõrvaldamiseks tehtud remonditööde kohta, kuid ei ole lepingut sel põhjusel üles öelnud. Kostja kirjast H. K.ile (tl 70) nähtub, et hageja esindaja H. K. nimetab lepingu ennetähtaegselt lõppenuks alates 18.12.2020. Kohtule esitatud hageja kirjast kostjale (tl 16-18) nähtub, et hageja ütles lepingu erakorraliselt üles 18.01.2021. Kohtu hinnangul on üürileping lõppenud kostja poolse ülesütlemisega, sest hageja esindaja on seda kinnitanud ja sellega nõustunud. Ülesütlemise aluseks ei ole hageja poolt lepingu rikkumine ning asja mittevastanus lepingu tingimustele, sest kohus ei tuvastanud üüritud asjal selliseid puuduseid mis takistaks asja kasutamist, seega ei esine ka mõjuvat põhjust, mille alusel leping üles öelda. Hageja on siiski oma esindaja kaudu nõustunud lepingu lõppemisega, seega ei saanud ka hageja ise enam lepingut 18.01.2021 kirjaga üles öelda. Järelikult saab lugeda, et leping on ennetähtaegselt lõppenud poolte kokkuleppel alates 18.12.2020. Üürilepingu 2.1 järgi oli kostjal üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus. Kohtule esitatud kõrvalkulude arvetest (tl 28-31) nähtub, et novembri ja detsembri kõrvalkulude suurus oli kokku 227,43 eurot. Üüri suurus jaanuari eest on 350 eurot. Kostja ei ole tõendand, et ta oleks kõrvalkulud tasunud, kuid ta on teinud tasaarvestuse avalduse kostja vastuväidetes. Hageja on teinud oma 18.01.2021 kirjas tasaarvestuse kostja poolt tasutud tagatisrahaga summas 350 eurot. Kuna leping lõppes 18.12.2020 on hageja õigustutud nõudma üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu lõppemiseni, seega 2020 detsembrikuu üüritasu 5 päeva eest (alates 13.12.2020 kuni 18.12.2020) summas 56,45 eurot; elektri tasu novembri kuu eest summas 27,99 eurot; vee ja kanalisatsiooni kulu summas 1,52, üldelekter summas 0,69 eurot, küte summas 27,22 eurot, parkla koristus summas 10,56 eurot. Seega kokku novembri kuu eest 39,99 eurot. Hageja esitatud arves nr 396 osutatud kommunaalkulud detsembri kuu eest proportsionaalselt lepingu lõppemise kuupäevaga 18 päeva eest summas 24,68 eurot. Seega on hageja õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu ülesütlemiseni so 18.12.2020 kogusummas 177,57 eurot. Saamata jäänud tulu Hageja on esitanud nõude saamata jäänud üüritulu korvamiseks kuni lepingu lõppemiseni. VÕS § 128 lg 2 järgi on kahjuks saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu,

mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, millisel põhjusel jääb tulu saamata. Lepingu ülesütlemine ja sellega nõustumine hageja poolt ei muuda üürniku rikkumist st õigusliku aluse puudumist lepingu ülesütlemiseks, olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu üüri maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda üürnikult üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamist. Alates üürilepingu ülesütlemisest võib üürileandja nõuda VÕS § 135 lg 2 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist lepingu ülesütlemisest kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping, seega on hageja tõendanud, et hageja oleks saanud tulu kuni lepingu lõppemiseni. Poole vahel ei ole vaidlust selles, et üüri suurus oli 350 eurot kuus. Kohtu hinnangul on saamata jäänud tulu nõue põhjendatud kogusummas alates lepingu ülesütlemisest 18.12.2020 kuni lepingu lõppemiseni 12.102021. Hageja on oma nõude esitanud saamata jäänud tulu eest alates 19.01.2021, seega on kohus seotud hageja poolt määratletud ajaperioodiga. Hageja nõue perioodil 19.01.2021-12.10.2021 saamata jäänud tulu osas tuleb rahuldada summas 3443,55 eurot. Viivised Kohtu hinnangul on põhjendatud nõuda viivist kohustustega täitmise viivitamise eest VÕS § 113 lg 1 alusel ja selle sätestatud määras. Kostja üüri, kõrvalkulude, õigusabikulude ja kahjunõude täitmise täiendav tähtaeg oli hageja 18.01.2021 kirja järgi 31.01.2021. Seega hakkab viivise arvestus kulgema 1.02.2021. ning kostjalt tuleb kohtuotsuse tegemise ajaks väljakujunenud viivis välja mõista summas 116.8 eurot (177,57+510+1094,75*0,02). Saamata jäänud tulult summas 3443,55, kahjuhüvitiselt 1094,75 ja üüri ning kommunaalkulude võlgnevuselt tuleb viivis välja mõista VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse täitmiseni. Tsiviilasja hinna määramine TsMS § 124 lg 1 järgi on tsiviilasja hinnaks 6647,46 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 163 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta osaliselt kostja kanda ning osaliselt poolte kanda. Kohus määrab TsMS § § 173 lg 1 ja 174 lg 1 järgi kindlaks menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse. Menetluskuludelt tuleb TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hagiavalduselt tasutud riigilõiv 450 eurot, sest kohtumehetus oli edukas. Õigusabikulud tuleb kohtu hinnangul jätta poolte kanda. Hageja õigusabikulud tuleb jätta hageja kanda, kuna ta ei nõustunud kohtu pakutud kompromissiga ning kostja õigusabikulud tuleb jätta kostja kanda, sest hagi kuulub osaliselt rahuldamisele. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.