Määruse tegemise aeg ja koht 23. oktoober 2026, Tartu kohtumaja, Kalevi 1, Tartu Tsiviilasja number
2-23-5833
Kohtuasi
A.Q hagi S.V vastu kahju hüvitamiseks
Menetlustoiming
Kompromissi lõpetamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: A.Q (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets
kinnitamine
ja
tsiviilasja
menetluse
Kostja: S.V (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Arvo Kivar Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Kinnitada A.Q (isikukood XXX) ja S.V (isikukood XXX) vahel 23. oktoobril 2026 kohtule esitatud kompromiss järgmistel tingimustel:
1.1.S.V tasub A.Q-le 20 000 eurot neljateistkümne (14) kalendripäeva jooksul alates kompromissi kinnitava kohtumääruse jõustumisest.
1.2.S.V tasub summa A.Q pangakontole nr XXX.
1.3.Pooled kinnitavad tingimusteta ja tagasivõtmatult, et kompromissi kohase täitmisega on kõik hagi aluseks olevatest asjaoludest tulenevad hageja nõuded kostja vastu ammendavalt ja lõplikult lahendatud ja täidetud.
1.4.Kui kohus kompromissi ei kinnita või kui kompromissi kinnitav kohtumäärus tühistatakse, ei oma kompromiss tervikuna ega ükski selles sisalduv nõustumus, kinnitus ega kokkulepe mingit õiguslikku tähendust ning pooled loevad kompromissi sel juhul algusest peale kehtetuks.
2.Lõpetada menetlus tsiviilasjas nr 2-23-5833.
3.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
1 (4)
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 3 tööpäeva jooksul alates kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada 5 kuu möödumisel määruse tegemisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
1.A.Q (hageja) esitas 18. aprillil 2023 Tartu Maakohusele hagi S.V (kostja) vastu kahju hüvitamiseks. Hageja palub kostjalt enda kasuks välja mõista kahjuhüvitise 109 186,16 eurot ja viivise alates hagiavalduse esitamisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Hageja esitatud kahjuarvestuse järgi moodustavad kahju puuduste kõrvaldamiseks tehtavad kulutused 103 498,80 eurot, saamata jäänud üüritulu 3988 eurot, kommunaalkulud 259,36 eurot ja kohtueelsed õigusabikulud 1440 eurot, kokku 109 186,16 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28. augustil 2019 kinnistu registriosa nr 3713604 asukohaga XXX, müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kostja müüs kinnistu hagejale hinnaga 195 000 eurot. Elamu valdus anti hagejale üle 29. augustil 2019. Hageja andis elamu üürile ja elamu oli välja üüritud 6. jaanuarist 2020 kuni 30. septembrini 2022. Hageja võõrandas kinnistu 18. jaanuaril 2024. Hageja nõue põhineb müügilepingu rikkumisel seoses kinnistul asuva elamu puudustega. Hageja väitel tekkisid elamu ehituskonstruktsioonides, põrandates ja seintes anomaaliad. Kõikides siseruumides esinesid põrandakatte pealt mõõtes kuni 3–4 cm kõrguste erinevused ja samas suurusjärgus vahed põrandakatete ning põrandaliistude vahel. Põranda kõrgusmärkide laserloodiga kontrollimisel tuvastati hageja väitel ehitusjärgsed vajumid kogu hoone ulatuses. Välisuste juures tekkis plaatpõrandasse astmelisus, parketi ja põrandaliistu vahele vuuk, plaaditud seinapindadel mõrad seina- ja põrandaplaatide sõlmes ning osa välisuste ees paiknenud põrandaplaatidest purunes. Hageja väitel ei ehitatud elamut ehitusloa aluseks olnud projekti kohaselt. Hageja leiab, et vajumeid ei oleks tekkinud, kui ehitustööde käigus oleks järgitud ehitusloa aluseks olnud vundamendi projektilahendust. Hageja väitel ehitati elamu eelprojekti järgi ilma vajaliku tööprojektita ning vundamenti ei ehitatud ehitusloa aluseks olnud eelprojekti jooniste kohaselt. Hageja väitel tegutses kostja ehitamisel tellija esindaja, tööandja esindaja, töödejuhi ja projektijuhina ning teostas ka omanikujärelevalvet. Hageja leiab, et kostja oli kohustatud kontrollima ehitamise vastavust ehitusprojektile, heale ehitustavale ja õigusaktidele. Hageja tugineb muu hulgas sellele, et kostja allkirjastas augustis ja septembris 2018 tehtud vundamenditööde aktid alles 22. juulil 2019, vahetult enne hoonele kasutusloa saamist.
2 (4)
3.Tartu Maakohus jättis 29. augusti 2025. a otsusega hagi rahuldamata. Tartu Ringkonnakohus tühistas 12. märtsi 2026. a otsusega Tartu Maakohtu 29. augusti 2025. a otsuse ja saatis asja Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
4.Pooled esitasid 23. oktoobril 2026 Tartu Maakohtule kompromissilepingu, mis sisaldas järgmisi tingimusi:
2.1.Kostja tasub hagejale 20 000 eurot neljateistkümne (14) kalendripäeva jooksul alates kompromissi kinnitava kohtumääruse jõustumisest.
2.2.Kostja tasub summa A.Q pangakontole nr EE562200001106066808.
2.3.Pooled kinnitavad tingimusteta ja tagasivõtmatult, et kompromissi kohase täitmisega on kõik hagi aluseks olevatest asjaoludest tulenevad hageja nõuded kostja vastu ammendavalt ja lõplikult lahendatud ja täidetud.
2.4.Pooled on kokku leppinud ja avaldavad, et lühendavad kompromissi kinnitamise kohta tehtavale kohtumäärusele määruskaebuse esitamise tähtaega: kummalgi poolel on õigus esitada kohtumäärusele määruskaebus kolme tööpäeva jooksul arvates kompromissi kinnitamisest maakohtus.
2.5.Kui kohus kompromissi ei kinnita või kui kompromissi kinnitav kohtumäärus tühistatakse, ei oma kompromiss tervikuna ega ükski selles sisalduv nõustumus, kinnitus ega kokkulepe mingit õiguslikku tähendust ning pooled loevad kompromissi sel juhul algusest peale kehtetuks.
2.6.Pooled märgivad, et nad on teadlikud TsMS § 430 sätestatud asjaoludest ja TsMS § 432 sätestatud menetluse lõpetamise tagajärgedest. Pooled leppisid kokku, et lühendavad kompromissi kinnitamise määruse peale kaebuse esitamise tähtaega kolme tööpäevani.
KOHTU SEISUKOHT
5.Kohus leiab, et kompromiss tuleb kinnitada ning tsiviilasja menetlus TsMS § 428 lg 1 p 4 alusel lõpetada.
6.TsMS § 428 lg 1 p 4 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui pooled on sõlminud kompromissi ja kohus kinnitab selle. Vastavalt TsMS § 430 lg 1 võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus kinnitab kompromissi määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi kinnitamise määruses märgitakse kompromissi tingimused. TsMS § 430 lg 3 esimese lause kohaselt ei kinnita kohus kompromissi, kui see on vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui kompromissi ei ole võimalik täita. Kohtu hinnangul ei esine TsMS § 430 lg-s 3 toodud aluseid, mis takistaks kompromissi kinnitamist. Kompromiss ei ole kinnitatavas osas vastuolus heade kommete ega seadusega ning ei riku olulist avalikku huvi. Samuti on kompromissilepingut võimalik täita. Pooled on kohtule kinnitanud, et nad on menetluse kompromissiga lõpetamise õiguslikest tagajärgedest teadlikud. Pooli esindasid menetluses vandeadvokaadid.
3 (4)
Kohus märgib, et poolte menetluslikud avaldused ja kinnitused ei ole kompromissi osa, mistõttu kohus kompromissilepingu punkte 2.4. ja 2.6. kompromissi osana ei kinnita. Kohus lõpetab asja menetluse tervikuna.
7.Kohus selgitab, et vastavalt TsMS §-le 432 on menetluse lõpetamisel kompromissiga samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, mistõttu ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel ja sama haginõude üle. Kooskõlas TsMS § 430 lõikega 6 asendab kokkuleppe sõlmimine kohtu kinnitatud kompromissina kokkuleppe notariaalset tõestamist. Kompromissi saab vastavalt TsMS § 430 lg-s 8 sätestatule tühistada ja selle tühisusele saab tugineda tsiviilseadustiku üldosa seaduses nimetatud alustel ning kompromissist saab taganeda või selle üles öelda võlaõigusseaduses nimetatud alustel. Kompromissi saab tühistada või selle tühisusele tugineda ning kompromissist saab taganeda või kompromissi üles öelda üksnes kompromissi kui täitedokumendi alusel toimuva täitemenetluse hagiga lubamatuks tunnistamise menetluses. Kompromissi kinnitava kohtumääruse täitmist saab nõuda täitemenetluse korras.
8.TsMS § 168 lg 3 sätestab, et kompromissi sõlmimise korral kannavad pooled oma menetluskulud ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus poolte menetluskulud poolte endi kanda.
9.Pooled on lühendanud tulenevalt TsMS § 661 lg-st 4 käesoleva kohtumääruse peale määruskaebuse esitamise tähtaega kolme tööpäevani.
10.Kohus selgitab, et TsMS § 150 lg 2 p 1 kohaselt tagastatakse pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust, kui pooled sõlmivad kompromissi. TsMS § 150 lg 4 esimese lause kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses oli asi viimati, üksnes riigilõivu tasunud või selle isiku avalduse alusel, kelle eest riigilõiv tasuti. (allkirjastatud digitaalselt) Anneli Roonet kohtunik
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.