Kohtumääruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
31.mail 2021.a, Tallinnas
Menetlusosalised esindajad
Menetluse liik
ja
2-19-12978 A R, A R ja A R avaldus Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu vastu tuvastada Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu 30.06.2019.a üldkoosoleku protokolli punktis 1.1.1, 2.1.1 ja 3 vastuvõetud otsuste tühisus ja alternatiivselt tunnistada need kehtetuks nende Avaldajad: A R (isikukood xxx, elukoht xxx) A R (isikukood xxx, elukoht xxx) A R (isikukood xxx, elukoht xxx) Avaldajate lepinguline esindaja Irina Reva (Eesti Korteriühistute Liit, Sakala 23A, 10141 Tallinn; e-post xxx) Puudutatud isik: Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu (registrikood 80429823, e-post xxx) Puudutatud isiku lepinguline esindaja Marina SimhesKazakova (OÜ Simhes Consult, Sõle 41-94, 10321 Tallinn; e-post xxx) Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta rahuldamata A R, A R ja A R avaldus Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu vastu tuvastada Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu 30.06.2019.a üldkoosoleku protokolli punktis 1.1.1, 2.1.1 ja 3 vastuvõetud otsuste tühisus ja alternatiivselt tunnistada need kehtetuks.
2.Jätta menetluskulud solidaarselt A R, A R ja A R kanda.
3.Välja mõista solidaarselt A R’ilt, A R’ilt ja A R’ilt Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu kasuks menetluskulu summas 808 eurot. Edasikaebamise kord Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv summas 50 eurot. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Avaldajate nõuded ja põhjendused
1.A R, A R ja A R esitasid 28.08.2019 kohtule avalduse Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu vastu tuvastada Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu 30.06.2019.a üldkoosoleku protokolli punktis 1.1.1, 2.1.1 ja 3 vastuvõetud otsuste tühisus ja alternatiivselt tunnistada need kehtetuks.
1.1.30.06.2019 toimus puudutatud isiku, Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu üldkoosolek. Koosoleku kutsus kokku juhatus. Teade 30.06.2019 koosoleku kokkukutsumise kohta oli tähtajaliselt teatatud korteriomanikele. Koosolekul olid esindatud kõik korteriomandid.
1.2.30.06.2019 üldkoosoleku päevakord oli järgmine: 1. Korteriomanike kokkuleppe sõlmimine seoses kaasomandis oleva maaala osale ja maal asuvatele garaažidele, kuuridele ja aiamaadele kasutuskorra määramisega ja korteriomanikele erikasutusse üleandmisega. 2. Avalduse esitamine kinnistusraamatusse päevakorra punktis 1 toodud maaala kasutuskorra ja erikasutusõiguse kandmiseks. 3. Päevakorra punktides 1 ja 2 vastu võetud otsuste täitmise korra määramine. 4. Maaala kasutamisega seotud hüvitise suuruse ja maksmise korra määramine osas, mis ületab omanikule kuuluva kaasomandi osa maatükist.
1.3.Peale koosolekut oli korteriühistu 30.06.2019 üldkoosoleku protokoll liikmetele teatavaks tehtud e-posti kaudu. Protokoll oli omanikele esitatud vene keeles ilma vajalike lisadeta, s.o koos osalejate nimekirjaga ja lisadega.
1.4.Avaldajad leiavad, et 30.06.2019 üldkoosoleku protokolli punktides 1.1.1., 2.1.1 ja 3 kajastatud otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 järgi.
1.5.Avaldajad leiavad, et protokolli punktis 1.1.1 vastuvõetud otsus on seadusega vastuolus, kuivõrd maaala kasutuskorra (erikasutuskorra) määramiseks on nõutav korteriomanike kokkulepe, s.t 100 % omanike nõusolek. Antud juhul on vastava otsuse poolt hääletanud 7 korteriomanikust 4 korteriomanikku ehk 62,15 % kaasomandist.
1.6.Kuna üldkoosolekul otsustamiseks pakutud erikasutuskorraga on nõustunud vaid 62,172 % omanikest, on protokolli punktis 1.1.1 kajastatud otsus tühine TsÜS § 38 lg 2 ja TsÜS § 87 alusel. Arvestades, et punktis 2.1.1 ja punktis 3 vastu võetud otsused on otseselt seotud punktis 1.1.1 vastu võetud otsusega, on ka eelmainitud otsused tühised.
1.7.Juhul, kui kohus ei tuvasta protokolli punktides 1.1.1, 2.1.1 ja 3 vastu võetud otsuste tühisust, taotlevad avaldajad tunnistada eelmainitud otsused kehtetuks, kuivõrd nimetatud otsused on vastuolus seadusega. Kuna üldkoosolekul otsustamiseks pakutud erikasutuskorraga on nõustunud vaid 62,172 % omanikest, on protokolli punktis 1.1.1 kajastatud otsus vastuolus KrtS § 14 lg 1 ja AÕS § 72 lg 1, 2 ja seega kehtetu. Avaldajad leiavad, et üldkoosoleku protokolli punktis 2.1.1 kajastatud otsust ei saa võtta vastu lihthääletusega. Notariaalse avalduse esitamine kinnistusraamatusse kasutuskorraga seotud kande tegemiseks eeldab korteriomanike kokkulepet, s.o 100 % omanike nõusolekut. Üldkoosoleku päevakorrapuntkis 3 vastuvõetud otsus on vastuolus KrtS § 14 lg 1, § 13 lg 3 ja § 9 lg 6 ja seega kehtetu.
1.8.Protokoll oli omanikele esitatud vene keeles ilma vajalike lisadeta.
1.9.Avaldajad ei nõustu puudutatud isiku väitega, et avaldajate poolt kohtule esitatud 30.06.2019 üldkoosoleku protokolli tõlge ei vasta originaalile. Protokolli tõlkimisel lähtusid avaldajad koosolekul tegelikust toimunust ja KrtS sätestatud mõistetest.
2.Avaldajad paluvad menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda ja välja mõista riigilõiv summas 50 eurot ja esindajakulu summas 692,50 eurot. Samuti paluvad avaldajad välja mõista menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Puudutatud isiku vastuväited ja põhjendused
3.Puudutatud isik vaidleb esitatud avaldusele vastu ning palub jätta avalduse rahuldamata. Samuti esinevad alused avalduse läbi vaatamata jätmiseks.
3.1.Kinnistu aadressil Posti 7 Loksa näol tegemist on korterelamuga ning selle juurde kuuluva maatükiga, mida kasutavad korteriomanikud maja ehitamisest saadik puu- ja
köögiviljaaiakruntidena, samuti kuuride (maja on ahjuküttega) ning garaažide ehitamiseks. Tegemist on kaasomanike kokkuleppel väljakujunenud kasutuskorraga, mille suhtes vaidlusi enne 2018 ei tekkinud.
3.2.30.06.2019 kaasomanike üldkoosolekul oli pandud hääletamisele ja häälteenamusega oli võetud vastu kasutuskord, mille kohaselt avaldajate kasutusse olid jäänud nende osale kaasomandis vastavad (arvestused on toodud esile kasutuskorra algses ettepanekus), ka enne kasutuskorra kinnitamist nende kasutuses olnud ning isegi seda osa ületavad maatükid. Maatükkide sihtotstarve ei muutunud. Hääletamist koosoleku päevakorra p. 1 maatüki osade erikasutusse üleandmise osas ei toimunud, vastavat otsust selles osas vastu ei võetud avaldajate põhimõttelise mittenõusoleku tõttu kasutuskorra määramisega.
3.3.Avaldajate poolt 06.12.2019 menetlusdokumendi lisana esitatud 30.06.2019 protokolli tõlge ei vasta originaalile p. 1.1.2. osas, milles avaldajate poolt esitatud tõlke kohaselt koosoleku juhataja justkui „selgitas, et maatüki erikasutusse üleandmise eest ei pea hääletama”. Tegelikult üldkoosoleku juhataja selgitas, et ülaltoodud põhjustel „korteriomanike isikliku kasutusõiguse seadmine neile kasutamiseks antud maa suhtes ei kuulu hääletamisele.“ Ka on võltsitud tõlkes ja puudutatud isiku arvamusel, ilmselgelt teadvalt avaldajate poolt menetlusse esitatud protokolli tõlkes p. 2.1.1. sisalduv otsus, mille kohaselt otsustati justkui „esitada avaldus maatüki ja maal asuvatele garaažidele, kuuridele ja aiamaadele korteriomanikele antud erikasutusõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse.“ Tegelikult otsustatud oli „esitada avaldus korteriomanike maakasutuskorra, elamu juurde kuuluva maa koos sellel asuvate kuuride, garaažide, aianduskruntidega, kinnistusraamatusse kandmiseks vastavalt koosoleku protokollile lisatud plaanile”. Ka protokolli p. 3 sisalduva otsuse tõlke avaldajate versioon on vale. Tegelikult kaasomanikud kohustasid ühistu juhatust toimingute tegemiseks, mis on vajalikud kinnistusraamatusse avalduse esitamiseks kaasomanike enamuse poolt vastuvõetud maakasutuskorra kandmiseks, mitte aga erikasutusõiguse kandmiseks, nagu püüavad seda esitada avaldajad oma tõlkes.
3.4.Seega korterelamu Posti 7 korteriomanike 30.06.2019 otsus, millega kinnitati kaasomandi eseme väljakujunenud kasutuskord ilma selle sihtotstarvet muutmata, vastab täielikult AÕS § 72 lg 1 kaasomandi kasutamise suhtes sätestatule ehk on seaduslik. Enamuse otsus kaasomandi eseme kasutuskorra sätestamisest on kehtiv ka ilma kinnisturaamtusse kandmiseta, kuna seadus ei sätesta kasutuskorra kinnistamise kohustust kinnistusraamatus. Küll on nõutavad kinnisturaamatusse vastavasisulise avalduse esitamiseks kõikide kaasomanike tahtevaldused, millised nad peavad ka andma, olles kohustatud alluma enamuse poolt vastuvõetud otsusele kaasomandi eseme kasutuskorra kohta ning ka selle kinnitamisele kinnisturaamatus.
3.5.Käeoleval juhul avaldajate huvi kaasomanike enamuse poolt kaasomandi eseme suhtes vastuvõetud otsuse tühiseks või kehtetuks tunnistamiseks on ebaselge ning ei tulene ka kohtusse esitatud avaldusest. Enamuse otsusega olid jäetud avaldajate kasutusse nende osa kaasomandis ületavad maatüki osad, sama sihtotstarbega, millisel neid osasid ka enne kasutuskorra kinnitamist kasutati ehk enamuse otsusega kinnitatud kasutuskord mitte mingil määral avaldajate õigusi ei riku.
3.6.Korteriühistu, kelle suhtes on esitatud avaldus, pole kaasomanike vahelise õigussuhte osapooleks, ei saa mõjutada kaasomanike otsuseid, vastavalt on võimatu korteriühistut milleks iganes kohustada avalduses tehtava kohtulahendiga. Seega avalduse esitamise eesmärki on võimatu ühistu vastu esitatud avaldusega saavutada.
4.Puudutatud isik palub menetluskulud jätta avaldajate kanda ja välja mõista avaldajatelt esindajakulu summas 1 198 eurot. Kohtu seisukoht ja põhjendused
5.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et avaldus rahuldamisele ei kuulu.
6.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt on hagita asjad korteriomandi ja kaasomandi asjad. TsMS § 613 lg 1 p 4 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust.
7.Menetlusosalised on nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses ning kohus on 23.04.2020 kohtumäärusega määranud lahendada käesolev tsiviilasi kirjalikus menetluses (t lk 83).
8.TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi 5. lõike kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.
9.Riigikohus on 03.04.2019 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-17-16823 punktis 11 märkinud, et korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste kohta lisaks, et esmalt tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1116-11, p 21). Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.
9.1.Vaidlust ei ole, et Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu juhatus on kutsunud 13.06.2019 kokku Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu üldkoosoleku 30.06.2019 (t lk 8, 23). Samuti ei ole vaidlust selles, et avaldajad on puudutatud isiku liikmed (t lk 5-7).
9.2.Vaidlus on pooltel selle üle, kas avaldajate poolt kohtule esitatud protokoll on tõlgitud õigesti eesti keelde ning kas 30.06.2019 puudutatud isiku üldkoosolekul vastuvõetud otsuste vastuvõtmiseks oli vaja kõigi korteriomanike nõusolekut või piisas selleks häälteenamusest.
10.Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.
10.1.Avaldajad on puudutatud isikule heitnud ette, et vaidlustatava üldkoosoleku protokoll oli omanikele esitatud vene keeles ilma vajalike lisadeta.
10.2.Riigikohus on 03.03.2021 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-17-13391 punktis 32 selgitanud, et kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et KeeleS sätted ei ole sellised avalikes huvides kehtestatud normid, mille rikkumise korral saaks korteriomanike üldkoosoleku otsuseid pidada TsÜS § 38 lg 2 järgi tühiseks. KeeleS § 8 lg 1 kohaselt on igaühel küll õigus eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele mh ka äriühingus, mittetulundusühingus ja sihtasutuses, kuid KeeleS eelnimetatud nõude rikkumine ei too kaasa otsuste tühisust. Küll võib keeleseaduse nõuete rikkumine anda aluse üldkoosoleku otsused kehtetuks tunnistada eelkõige juhul, kui korteriomanikule ei tagata koosoleku muus keeles kui eesti keeles pidamise korral võimalust koosolekul toimuvast aru saada.
10.3.Puudutatud isik on avaldanud, et avaldajate poolt kohtule esitatud 30.06.2019 üldkoosoleku protokoll on tõlgitud eesti keelde valesti.
10.4.Riigikohus on 16.04.2019 kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-18-7846 punktis 15 selgitanud, et kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab õigesti koosolekul vastu võetud otsuseid, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega. Seejuures tuleb arvestada ka poolte varasemate väidetega, mh sellega, et maakohtu menetluse vältel ei väitnud puudutatud isik kordagi, et avaldaja esitatud üldkoosoleku protokoll ei olnud õige. Puudutatud isiku vastuväited piirdusid üksnes sellega, et avaldaja esitatud protokollist nähtuva otsusega samasuguse sisuga otsus võeti vastu juba ka 2011. aastal ja et tegelikult on avaldaja parkla rajamisega nõustunud.
10.5.Kohus leiab, et käesoleval juhtumil tuleb lähtuda protokollist, mis on esitatud puudutatud isiku poolt, kuivõrd puudutatud isiku kohustus on tagada, et protokoll kajastaks õigesti üldkoosoleku päevakorda, toimunud arutlust ning vastuvõetud otsuseid. Seega lähtub kohus 03.02.2020 esitatud Korteriühistu Posti 7 Loksa üldkoosoleku 30.06.2019 protokollist (t lk 50-51).
11.Puudutatud isiku 30.06.2019 toimunud üldkoosoleku protokolli kohaselt võeti vastu järgmised otsused: 1.1.1 omanikud kiitsid häälteenamusega heaks maatüki kasutamise korra vastavalt koosoleku protokollile lisatud plaanile. Korteriomanikud kinnitavad oma otsust allkirjadega plaanil. 1.2 Koosoleku juhataja selgitab, et korteriomanike isikliku kasutusõiguse seadmine neile kasutamiseks antud maa suhtes ei kuulu hääletamisele. 2.1.1 esitada avaldus korteriomanike maakasutuskorra, elamu juurde kuuluva maa koos sellel asuvate kuuride, garaažide, aianduskruntidega, kinnistusraamatusse kandmiseks vastavalt koosoleku protokollile lisatud plaanile. 3. Hääletusele pandi ettepanek päevakorra punktide 2 ja 3 täitmisega seonduvad kulud tasuda nimetatud punktide poolt hääletanutel. Otsustati häälteenamusega punktide 2 ja 3 täitmisega seotud kulusid sisse nendelt, kes hääletasid punktide 1 ja 2 poolt. 4. Ühehäälselt otsustati edasi lükata otsuse tegemine, kuni kasutamiskord on kinnistusraamatusse kantud (t lk 50-51, 64-67).
12.Avaldajad leiavad, et 30.06.2019 toimunud puudutatud isiku üldkoosolekul vastuvõetud otsused on tühised. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.
12.1.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt kaasomaniku osale vastavat kasu, mida tal on õigus saada, ei või käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada.
12.2.AÕS 74 lg 1 kohaselt kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
12.3.Riigikohus on 03.04.2019 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-17-16823 punktis 11 avaldanud, et olukorra kohta, kus korteriomanikud otsustavad korteriomanike sõiduautodele parkla ehitamise või laiendamise üle, selgitab kolleegium järgmist. Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
12.4.Lisaks on Riigikohus eelnevalt viidatud tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse punktis 11 rõhutanud, et selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. Nii sõltub ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kaustusse minev maa-ala, milline on selle maa-ala varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. Kolleegium märgib lisaks, et AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 10. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).
12.5.Kohtu ette toodust tuleneb, et Posti tn 7 Loksal asuva kinnisasja kasutamiseks on kujunenud välja kasutuskord alates elamu kasutamise alguse ajast, s.o maatükide kasutamine puu- ja viljaaedadena, kaasomanike poolt erinevate rajatiste püstitamine omal kulul aastate vältel nende valduses ja kasutuses olnud maatükkidel.
12.6.Kohus asub seisukohale, et 30.06.2019 puudutatud isiku üldkoosolekul arutlusel olnud küsimused ning vastuvõetud otsused ei muuda juba korteriühistu liikmete väljakujunenud praktikat kinnisasja kasutamise osas. Samuti ei ole muudetud kinnisasja otstarvet, s.o iga liikme kasutusse jäi juba tema kastuses olnud maa-ala.
13.Avaldajad paluvad alternatiivselt tunnistada kehtetuks 30.06.2019 üldkoosolekul vastuvõetud otsused.
13.1.KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.
13.2.Riigikohus on 03.03.2021 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-17-13391 punktis 35 selgitanud, et praegu kehtiva KrtS § 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust ja TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi on otsus mh tühine siis, kui on oluliselt rikutud otsuse tegemise korda. Viidatud sätet tuleb mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Eelnevalt viidatud kohtulahendi punktis 37 on Riigikohus selgitanud, et
üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. Näiteks on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine see, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult (vt nt Riigikohtu 29. jaanuari 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-03, p 13), aga ka see, kui päevkord on puudlik või ebaselge (vt Riigikohtu 8. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-22-08, p 11). Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine on samuti see, kui osanikele või aktsionäridele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse (vt nt Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 216-8010/36, p 11; 24. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-17, p 17). Põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel. Samuti võib koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine olla see, kui koosoleku teatest ei ole aru saada, kus ja millal koosolek toimub.
13.3.Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole avaldajate poolt kohtu ette toodud asjaolusid, mis annaksid aluse 30.06.2019 üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamist. Avaldajad on ise kohtule esitatud avalduses märkinud, et koosoleku kutsus kokku juhatus ning koosoleku kokkukutsumise teade oli tähtajaliselt korteriomanikele teatavakstehtud (t lk 1 pöördel).
14.Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et puudutatud isiku Loksa linn, Posti tn 7 korteriühistu 30.06.2019 üldkoosoleku protokolli punktis 1.1.1, 2.1.1 ja 3 vastuvõetud otsused tühised ei ole. Samuti ei ole need kehtetud. Kõige eelpooltoodu alusel asub kohus kokkuvõtlikult seisukohale, et avaldus põhjendatud ei ole ning rahuldamisele ei kuulu.
15.Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.
16.TsMS § 172 lg 1 järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
17.Arvestades asjaoluga, et avaldus rahuldamisele ei kuulu, tuleb menetluskulud jätta solidaarselt avaldajate kanda.
18.Puudutatud isik palub avaldajatelt solidaarselt välja mõista esindajakulu summas 1 198 eurot (t lk 70, 96). Avaldajad vaidlevad puudutatud isiku menetluskulude suurusele vastu. Põhjendatud puudutatud isiku lepingulise esindaja kulud on maksimaalselt 7 tundi (t lk 102 pöördel).
19.Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu määr on 100 eurot (t lk 70). Avaldajad antud tunnitasu määrale vastu ei ole vaielnud ning kohus leiab, et tunnitasu määr 100 eurot on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt. Riigikohtu 11.02.2015.a kohtumäärus kohtuasjas nr. 3-2-1-115-14 p. 14 ja Riigikohtu 03.03.2015.a kohtuotsus kohtuasjas nr. 33-1-82-14).
20.Puudutatud isiku esindaja ajakulu käesolevas tsiviilasjas on 12 tundi. Kohus leiab, et puudutatud isiku esindaja poolt esindajakulude spetsifikatsioonis väljatoodud ajakulu 12 tundi ei vasta esindaja poolt tehtud menetlustoimingute mahule ning asja keerukusele. Kohus nõustub antud juhul avaldajate poolt väljatooduga, et antud tsiviilasja ajakulu kuulub vähendamisele. Kohus leiab, et põhjendatud puudutatud isiku esindaja ajakulu on 8 tundi ehk üks tööpäev. Kohus arvestab seejuures kohtule esitatud menetlusdokumentide
mahtu ning antud vaidluse keerukust.
21.Puudutatud isik on palunud avaldajatelt solidaarselt väljamõista tõlkekulu summas 8 eurot. Kohus leiab, et vastav taotlus kuulub kooskõlas TsMS § 143 p 1 rahuldamisele.
22.Eelnevast tulenevalt kuulub avaldajatelt solidaarselt puudutatud isiku kasuks väljamõistmisele menetluskulu kogusummas 808 eurot, s.o esindajakulu summas 800 eurot ja tõlkekulu summas 8 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik osaliselt tühistatud 30.06.2022 TRK lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.