O M hagi S Ei vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise kohustamiseks ja võlgnevuse nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
13. mai 2021. a
Hagihind
5 533,40 eurot
Menetlusosalised
Hageja:
O M (isikukood xxx, elukoht: xxx )
Hageja esindaja:
Vandeadvokaat Roman Golovenko, JeweLex Advokaadibüroo, e-post: [email protected]
Kostja:
S E (isikukood xxx, elukoht: xxx)
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada tagaseljaotsusega.
2.Nõuda S Ei ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi (korteriomand asukohaga xxx) O M valdusesse.
3.Määrata kindlaks kohtuotsuse vabatahtliku täitmise tähtajaks kaks nädalat alates kohtuotsuse jõustumist. Kinnisasja vabatahtlikust vabastamisest keeldumise korral pärast vabatahtliku tähtaja möödumist tõsta S E korteriomandist välja.
4.Tuvastada S Ei kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr xxx III jakku kantud eelmärke kustutamiseks. 1(6)
5.Kohtuotsus asendab S Ei nõusolekut kinnistusregistri kande muutmiseks. Kustutada registriossa nr xxx kantud eelmärge, mis on seatud omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks S Ei kasuks.
6.Välja mõista S Eilt O M kasuks välja võlgnevus summas 1 756 (üks tuhat seitsesada viiskümmend kuus) eurot 29 senti, millest põhinõue on 1 516,29 eurot ja viivis 240,67 eurot, kahju summas 143 (ükssada nelikümmend kolm) eurot 18 senti ning viivis alates 28.11.2020. a kuni põhinõuete ( 1 659,47 eurot) täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
7.Jätta hageja menetluskulud kostja kanda.
7.1.Välja mõista S Eilt O M kasuks menetluskulud 1 148 (üks tuhat ükssada nelikümmend kaheksa) eurot.
7.2.Välja mõista S Eilt O M kasuks viivis menetluskuludelt (1 148 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-ile 177 lg
EDASIKAEBAMISE KORD
Hageja võib esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Viru Maakohtu kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kostjal on õigus esitada kohtule kaja tagaseljaotsuse kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul, lisades kajale asja ettevalmistamise lõpuleviimiseks vajalik, tasudes Rahandusministeeriumi tagatiste kontole nr EE571010220229377229 AS-is SEB Pank või kontole nr EE062200221059223099 AS-s Swedbank kautsjoni 212 (kakssada kaksteist) eurot 50 senti ja esitades kohtule selle kohta maksekorralduse (TsMS § 142 lg 2). Kui tagaseljaotsus toimetatakse kätte avalikult, võib kaja esitada 30 päeva jooksul alates päevast, kui kostja sai tagaseljaotsusest või selle täitmiseks algatatud täitemenetlusest teada. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. Menetluskulude kindlaksmääramise määruse või selle täiendamise määruse peale võib esitada määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 200 eurot.
HAGIAVALDUS
1.O M esitas 27.11.2020. a Viru Maakohtule hagi S Ei vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks ja võlgnevuse nõudes. 2(6)
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja 21.09.2016. a sõlminud notariaalne lepingu nimetusega korteriomandi võlaõiguslik müügileping ja avaldus eelmärke kinnistamiseks. Leping on tõestatud Jõhvi notar K J poolt 21.09.2016. a ja registreeritud notari ametitegevuse raamatu registris numbri xxx all. Lepingu alusel (lepingu punkt 1.1) müüja (hageja) müüs ja ostja (kostja) ostis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa nr xxx all kantud korteriomandi aadressil xxx (*käesoleval ajal xxx vald), Ida-Viru maakonnas asuva korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr xxx üldpinnaga 45,1 m2 koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Hageja müüs kostjale korteri hinnaga 5 000,00 eurot (lepingu punkt 2.1). Lepingu järgi (lepingu punkt 2.2) kohustus ostja tasuma ostuhinna 5 000 eurot osade kaupa kaheksateistkümne (18) kuu jooksul iga kuu viieteistkümnendaks (15) kuupäevaks esimesel seitsmeteistkümnel kuul 280 eurot ja viimasel kaheksateistkümnendal kuul 240 eurot müüja kontole nr xxx Swedbank AS-is Ostja poolt ühes kuus osamaksest enammakstud summa arvestatakse maha viimasest osamaksest. Esimese osamakse tasumise tähtaeg oli 15.10.2016. a. Hageja ja kostja leppisid lepingus kokku, et korteri otsene valdus antakse kostjale üle hiljemalt 01.10.2016. a (lepingu punkt 3.1). Nii oligi, samal päeval oli korteri otsene valdus kostjale hageja poolt üle antud. Pooled leppisid kokku (lepingu punkt4.1), et sõlmivad asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 15.03.2018. a tingimusel, et kostja on hagejale täielikult tasunud müügihinna ja kostja on tähtaegselt tasunud kõik korteri kasutamisega seotud maksud ja maksed ega oma nende osas võlgnevusi. Poolte avalduse alusel (lepingu punkt 4.5) oli kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa nr xxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge S Ei kasuks. Pooled leppisid lepingus kokku (lepingu punkt 5.1), et müüjal on õigus müügilepingust taganeda, kui esineb ükskõik milline allpooltoodud alustest: 5.1.1 käesoleva lepingu punktist 2.2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud hiljemalt 15.03.2018. a ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga, või 5.1.2. ostja ei ole tasunud ühe (1) kuu kommunaalkulusid, või 5.1.3. ostja ei ole tasunud lepingu punktis 2.2 nimetatud osamakseid ühel (1) järjestikusel kuul või on tasumisele kuuluvate osamaksete võlgnetav summa võrdne ühe (1) kuu osamaksete summaga. Kaks korda maksis kostja hagejale ostuhinna osad, s.o 280 eurot, vastavalt lepingule.
3.Alates detsembrist 2016. a ei maksnud kostja ostuhinnaosamakseid kokkulepitud suuruses ja oluliselt viivitas tasumistega. Kuni käesoleva hagiavalduse esitamiseni on ostja tasunud müüjale lepingu eseme müügihinnast 2 840,00 eurot, s.t et ostja poolt müüjale tasumata müügihinna osa suuruseks 2 160,00 eurot. Seega kostja on tasunud lepingu müügihinnast hagejale kokku 2 840,00 eurot ja tasumata müügihinna suurus on 2 160,00 (5000 – 2840 eurot). Korter on alates 01.10.2016. a kostja otseses valduses ja kostjal on samast ajast alates kohustus tasuda lepingu eseme kasutamise ja hooldamisega seotud maksusid ja makseid (s.o xxx arved ja xxx arved), kuid kostja ei ole neid tasunud (kostja poolt oli tasutud üksnes 189,27 eurot). Eelnimetatud võlgnevuste suuruseks on 1 516,29 eurot. Kokku lepitud müügihind ei olnud kostja poolt hagejale tasutud, sellepärast pooled ei sõlminud asjaõiguslepingut omandi üleandmiseks müüjalt ostjale märtsis 2018. a (vastavalt lepingu punktile 4.1). Alates jaanuarist 2017. a hakkas hageja esitama kostjale pretensioone ja meeldetuletusi, milledes nõudis kostjalt müügihinna ja kommunaalarvete tasumist. Hageja andis kostjale korduvalt täiendavaid tähtaegu müügihinna ja kommunaalteenuste maksmata jäänud osa tasumiseks, kuid kostja ei ole oma kohustusi täitund ega müügihinda ja kommunaalkulusid tasunud. Hageja on 15.10.2020. a esitanud kostjale lepingust taganemise notariaalse avalduse, mis on tõestatud Jõhvi notar T J poolt 15.10.2020. a ja registreeritud notari ametitegevuse raamatu registris numbri xxx all. Taganemisavaldus oli Jõhvi notar T J poolt S Eile 15.10.2020. a paberkandjal saadetud posti teel rahvastikuregistrist nähtuval kostja elukoha aadressil xxx. Hageja andis taganemisavalduses kostjale täiendava tähtaja kuni 31.10.2020. a avalduse punktis 1 nimetatud 3(6)
müügilepingust tulenevate ostjapoolsete kohustuste, mille täitmise tähtaeg on möödunud ja mis on seni ostja poolt täitmata, täitmiseks. Hageja avaldas taganemisavalduses, et juhul, kui ostja ei täida käesoleva avalduse punktis 3 pakutud täiendava tähtaja jooksul müügilepingust tulenevaid käesoleva avalduse punktis 3 nimetatud kohustusi, taganeb avaldaja kui müüja müügilepingu punkti 5.1 alusel ja tuginedes võlaõigusseadusele käesoleva avalduse punktis 1 nimetatud müügilepingust. Seoses müügilepingust taganemisega nõuab avaldaja ostjalt lepingu eseme valduse ja lepingu esemega seotud dokumentatsiooni üleandmist avaldajale ning kinnistamisavalduse esitamist eelmärke omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks S Ei kasuks kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa number xxx kolmandast jaost. Samuti nõuab avaldaja seoses müügilepingust taganemisega ostjalt müügilepingus kokkulepitud leppetrahvi tasumist ning lepingu eseme kasutamise ja hooldamisega seotud maksude ja maksete osas olevate võlgnevuste tasumist ja lepingu eseme kasutamise ja hooldamisega seotud maksude ja maksete tasumise viivitamisega seoses tekkinud viiviste tasumist. Taganemisavaldus oli hageja poolt kostjale saadetud 25.11.2020. a ka elektroonselt e-posti aadressile xxx. Kostja vastas hagejale viivitamatult, et sai taganemisavalduse kätte. Kuna hageja taganes lepingust, peab kostja korteriomandi valduse tagastama hagejale. Samuti peab kostja esitama hagejale või kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse eelmärke korteriomandi kinnistusregistri registriosa number xxx kolmandast jaost kustutamiseks. Kostja ei ole aga seda teinud. Korter on käesoleva ajani kostja valduses. Seisuga 26.11.2020. a on kostjal tasumata korteriga seotud majandamiskulud summas 1 516,29 eurot. Seisuga 01.08.2019. a on viivisevõlgnevus 240,67 eurot. 15.10.2020. a taganemisavalduses esitas hageja kostjale seoses müügilepingust taganemisega müügilepingus kokkulepitud (lepingu punkt 5.3) leppetrahvi tasumise nõude. Lepingu punkt 5.3 sätestab, et lepingust taganemisel punkti 5.1 alusel on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi, mis on võrdne tema poolt müüjale lepingust taganemise ajaks tasumisele kuuluvate osamaksete summaga. Käesolevaga esitab hageja avalduse tasaarvestada kostja tasutud müügihinna osamaksete tagastamise nõue suuruses 2 840,00 eurot hageja leppetrahvi nõudega ulatuses 2840,00 eurot. Vaatamata hageja korduvatele nõuetele vabastada korter, kostja seda ei teinud ja jätkab korteri ebaseaduslikku valdamist. Kuna hageja ei suutnud lahendada vaidlust kohtuväliselt, siis hageja soovib nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja korterit kohtu kaudu. Samuti hageja soovib kinnistusregistri registriosa nr xxx III jaost eelmärke, mis on seatud kostja kasuks, kustutamist. Hageja nõuab kostjalt ka võlgnevust 1 516,29 eurot, sissenõutavaks muutunud viivist 240,67 eurot ja lisanduvat viivist alates 28.11.2020. a. Samuti esitab hageja kostja vastu kahju hüvitamise nõue suuruses 143,18 eurot.
MENETLUSE KÄIK
4.Kohus võttis hagi menetlusse 01.12.2020. a kohtumäärusega, saatis kostjale kohtumääruse koos hagiavaluse ja lisadega, kohustades kostjat kohtule kirjalikult vastama 20 päeva jooksul alates kohtumääruse kättesaamisest.
5.Kostja saatis 03.12.2020. a kohtule e-kirja, milles kirjutas „mis ma tegema pean, kas on vaja kuhugi kohale tulla? See asi siin meiliteel veidi arusaamatu“.
6.Kohus määras eelistungi 13. maiks 2021. a kella 11:00-ks. 11.03.2021. a andis kohus kostjale täiendava tähtaja hagile vastamiseks 20 päeva alates e-kirja kättesaamise kinnitamisest. Kostja kinnitas e-kirja ja kohtukutse kättesaamist 11.03.2021. a, kuid kohtule kirjalikku vastust hagile ei esitanud.
4(6)
7.Kostja kohtu eelistungile ei ilmunud. Kohtukutse oli kostjale saadetud tagaseljaotsuse tegemise hoiatusega. Hageja taotles tagaseljaotsuse tegemist.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud hagiavaldusega, leiab, et hagi on õiguslikult põhjendatud ja kuulub kooskõlas TsMS § 410 rahuldamisele tagaseljaotsusega.
9.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 410, kui kostja ei ilmu kohtuistungile, muu hulgas eelistungile, teeb kohus kohale ilmunud hageja taotlusel kas tagaseljaotsuse, lahendab asja sisuliselt või lükkab asja arutamise edasi. Hageja esindaja taotles tagaseljaotsuse tegemist.
10.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 188 alusel taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. VÕS § 186 p 5 järgi lõpeb võlasuhe lepingust taganemisega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 1 alusel on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. AÕS § 641 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseadus (KRS) § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 216 lg 2 järgi kannab müüja kõik asjaga seotud kulud ja koormised kuni asja üleandmiseni või ostja vastuvõtuviivitusse sattumiseni, välja arvatud kulud, mis on põhjustatud ostjast tulenevast asjaolust. VÕS § 76 lg 1 alusel kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, nõuda selle täitmist.
11.TsMS § 444 lg 3 ja 4 järgi võib tagaseljaotsusest kirjeldava ja põhjendava osa välja jätta või põhjendavas osas piirduda ka üksnes õigusliku põhjenduse märkimisega.
Menetluskulud
12.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hageja kantud menetluskulud, sealhulgas vajalikud kohtuvälised kulud, kannab kostja.
13.TsMS § 174 lg 1 ja 2 järgi määrab kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. 5(6)
14.Hageja menetluskulud on riigilõiv 425 eurot, õigusabikulud 720 eurot (6 tundi tunnihinnaga 120 eurot koos käibemaksuga) ja dokumentaalse tõendi saamise kulu 3 eurot, kokku 1 148 eurot. Hageja menetluskulud on mõistlikud ja põhjendatud ning õigusabikulud vastavad hageja poolt teostatud menetlustoimingutele. Kohus mõistab kostjalt hagejate kasuks menetluskulude katteks 1 148 eurot ning viivise menetluskuludelt kooskõlas TsMS §-le 177 lg 4.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.