X hagi Tallinna linna vastu põhivõla 112 411,65 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 14 065,16 euro ja alates 02.04.2021 VÕS § 113 sätestatud määras viivise saamiseks Tallinna linna vastuhagi Xlt 29 702,81 euro ja sissenõutavaks muutunud viivise 2662,31 euro saamiseks
Tsiviilasja hind
hagihind 135 469,74 eurot vastuhagi hind 32 365,12 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastukostja): X (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja Reet Vokk Kostja (vastuhageja): Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) (registrikood 75014221), esindaja Angela Reinlaid
Kohtuistung
01.04.2021
Istungil osalenud isikud
hageja X, hageja lepinguline esindaja Reet Vokk ning kostja lepinguline esindaja Angela Reinald
RESOLUTSIOON:
1.Käesoleva tsiviilasja hagihind on 135 469,74 eurot ja vastuhagi hind 32 365,12 eurot.
2.Hagi ja vastuhagi rahuldada osaliselt.
3.Tasaarvestuse tulemusena tuleb Tallinna linnalt X kasuks välja mõista kahjuna põhivõlgnevus 58 786,03 eurot ja alates 02.04.2021 viivis arvestatuna põhivõlalt kuni selle tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
4.Jätta hageja kanda 28% hagi rahuldamata jätmisega ja 89% vastuhagi rahuldamisega seotud menetluskuludest ning kostja kanda 72% hagi rahuldamisega ja 11% vastuhagi rahuldamata jätmisega seotud menetluskuludest.
5.Kohus määrab menetluskulude suuruse rahaliselt kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse eelnev käik
1.Tallinna linn esitas 11.10.2018 Harju Maakohtule hagi X vastu Pikk tn 41/1 eluruumi nr 5 vabastamise nõudes (tsiviilasi nr 2-18-15621) võeti asi menetlusse. X esitas 04.12.2018 esitas hagile vastuse ja vastuhagi Tallinna linna vastu. Harju Maakohus eraldas 14.01.2019 tsiviilasjas nr 2-18-15621 vastuhagi iseseisvasse menetlusse (käesolev tsiviilasi nr 2-19-604).
2.Harju Maakohus jättis 15.11.2020 otsusega (I kd lk 128-132 pöördel) X hagi Tallinna linna vastu kulutuste hüvitamise nõudes aegumise tõttu rahuldamata.
3.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28.01.2020 otsusega (I kd lk 145-147) Harju Maakohtu 15.11.2019 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
4.X (hageja) esitas 11.02.2019 hagiavalduse tervikteksti (I kd lk 52-55 pöördel) Tallinna linna (kostja) vastu põhivõlgnevuse 76 953,14 euro ja viivise 1602,31 euro saamiseks. Hageja täpsustas ja suurendas 14.05.2020 avaldusega (I kd lk 190-192) nõuet. Kohus märkis 19.05.2020 määruses, et menetleb tsiviilasjas nr 2-19-604 X hagi Tallinna linna vastu põhivõla 117 815,32 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 14 270,34 euro ja alates 15.05.2020 edasise viivise saamiseks seadusjärgses määras kuni põhivõla täitmiseni. Hageja esitas 12.11.2020 nõude täpsustamise avalduse (II kd lk 100-101) ja märkis, et vähendab nõuet 2991,07 euro võtta ja taotleb kostjalt kulutuste hüvitamist summas 73 423,68 eurot, millele lisandub hinnaindeksi muutus 53,1% = 38 987,97 eurot. Kokku nõuab hageja kostjalt 112 411,65 euro hüvitamist, millele lisandub viivis alates 09.11.2018 (II kd lk 152).
5.Hagi tervikteksti kohaselt esitas C 26.04.1994 kui tagastatud maja üürnik Tallinna linnale taotluse enda arvele võtmiseks munitsipaaleluruumi taotlejana.
6.Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas 17.09.1996, et tehniliselt on võimalik Pikk 41 hoovihoone I korruse rendiruumid välja ehitada korteriks.
7.C ja kostja vahel sõlmiti taastamisleping nr 43 Tallinnas, Pikk 41/1-5 elamispinna väljaehitamiseks sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks. Tallinna Kesklinna vanema 27.05.1999 korralduse nr 286 punkti 2 kohaselt tuli Cga vormistada üürileping peale ehitustööde lõpetamist. Tallinnas, Pikk 41/1-5 asuva hoovimaja oli eluruumiks kõlbmatu, varemetes pind, millel puudus põrand, kanalisatsioon ja muud tingimused, mis võimaldaksid elamispinda lugeda elamiskõlblikuks.
8.Tallinna Kesklinna Valitsus väljastas 28.05.1999 volituse nr 1-16/1355, millega volitas Ct esindama Tallinna Kesklinna Valitsust Pikk 41/1-5 Tallinna pinna eluruumidena taastamise ehitusprojekti tellimisel ja kooskõlastamisel, projekteerimis- ja ehitusloa taotlemisel Tallinna Linnavalitsuse ametites ja struktuurides.
9.Taastamislepingu sõlmimisel võttis C endale kohustuse taastada pind omavahendite arvelt. C täitis endale lepinguga võetud kohustuse ja investeeris eluruumi 1 351 085 krooni. Kostja omakorda kohustus pinna valmimisel rakendama eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lõiget 5, mille kohaselt, kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 01.03.1995, on eluruumi üürnikul või § 4 punkti 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist.
10.Kostja ja C sõlmisid 18.11.2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel C kasutas Tallinnas, Pikk tn 41/1-5 eluruumi üldpinnaga 75,1 m2 kuni 18.11.2009. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna Linnavalitsuse 07.05.2003 määruse nr 38 lisaga nr 3 kinnitatud munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused. Leping muutus pärast tähtaja möödumist tähtajatuks.
11.Kostja koostas 2006 otsuse eelnõu ja selle seletuskirja Pikk 41/1-5 korteri otsustuskorras müügiks. C pidas 03-04.2008 Tallinna Elamumajandusametiga läbirääkimisi, mille tulemusel jõuti konsensusele, et võõrandamise aluseks võiks olla võõrandamise hetke turuhind, millest arvestatakse maha pinna taastamiseks tehtud investeeringud, arvestades ehitusindeksi muutust. Hard-Restauraator OÜ eksperthinnangus märgitud teostatud vajalike kulutustes jõudsid C ja kostja kokkuleppele, et C tellimusel teostatud elamu sisehoovi fassaadi remonttööde maksumust summas 156 409 krooni ei hüvitata. Linnavara müügi ja hanke osakonna juhataja kinnistas 03.04.2008 e-kirjas, et eluruumi taastamise vajalikeks kuludeks on 1 204 055 krooni ja eluruumi otsustuskorras võõrandamisel selle maksumus 1 900 000 – 1 204 055 krooni.
12.Tallinna Linn ei võõrandanud Tallinnas Pikk tn 41/1-5 eluruumi Cle, vaatamata korduvatele pöördumistele ja läbirääkimistele. Abilinnapea möönis 04.11.2010, et kostja ja C vahel ei ole tegemist tavapärase üürisuhtega ning osapooltel tuleb arvestada nii eluruumi omaniku õigusega saada kasutusse andmise eest tasu kui ka üürniku õigusega nõuda parenduste eest hüvitist.
13.C suri 26.07.2016 ja hageja on tema pärijaks. Hagejat ei ole teavitatud üürilepingu ülesütlemisest.
14.Hageja leiab, et seoses üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekuga pärijale ei ole täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused. Kuna C suri 26.07.2016, siis tähtajatu üürisuhte lõpetamiseks tulnuks hagejal esitada kostjale uus üürilepingu ülesütlemise avaldus kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtaja jooksul. See tähendab, et kõige varem oleks üürileping saanud lõppeda alates 26.10.2016.
15.Teada ei ole, millal on ülesütlemisavaldus Cle kätte toimetatud. Kostja esitas tsiviilasjas nr 218-15621 19.05.2016 e-kirja, millega edastati Cle ülesütlemisavaldus, kuid ei ole teada, kas C on kättesaamist ka kinnitanud.
16.Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte tsiviilasjas nr 2-18-15621 hagi materjalide kättesaamisega ning hagejal on sellest tulenevalt õigus ülesütlemine vaidlustada. Hageja on vastavasisulised vastuväited esitanud tsiviilasjas nr 2-18-15621.
17.Hageja leiab, et ülesütlemine on tühine, kuna see on vastuolus hea usu põhimõttega. Ülesütlemisavaldusest nähtub, et kostja ütles üürilepingu üles põhjendusel, et C abikaasal on elamispind olemas ja kostja vajab korterit oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks.
18.Hageja leiab, et C puhul ei kohaldu Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 määruse nr 56 lisa 3 p 2, kuna temaga sõlmiti taastamisleping, millega koos sõlmiti ka üürileping ajaks, millal kostja võõrandab korteri Cle. Ka oli C juba 1999 aastal tunnistatud kostja poolt isikuks, kes vajab elamispinda ja seda kinnitati ka 18.11.2004.a sõlmitud üürilepinguga. Cle eraldati elamiskõlbmatu pind, mis lasti tema poolt välja ehitada täies ulatuses elamiskõlblikuks elamispinnaks, koos võimalusega see hiljem omandada.
19.Hageja hinnangul tuleb üürilepingut vaadata koos taastamislepinguga. C kui sundüürnik oli nõus võtma elamiskõlbmatu pinna, selle täielikult omavahendite arvel remontima ja taastama, arvestades seejuures asjale kehtestatud muinsuskaitsealaseid nõudeid ja piiranguid. C ja kostja läbirääkimiste kohaselt pidi peale ettenähtud tööde teostamist (korterile väljastati ka kasutusluba) kostja võimaldama Cle omandi selliselt, et korteri turuväärtusest arvestatakse maha tehtud kulutused ning saadud tulem loetakse ostu-müügihinnaks. Olenemata sellest, kas sõlmitud kokkulepet lugeda ostueesõigusega sõlmitud lepinguks, üürileandja kohustuseks üüriobjekt üürnikule teatud tingimustel müüa või lihtsalt kokkuleppeks parenduste tegemise osas ja üürileandja suvaotsuseks, kas ta müüb või mitte, oli igal juhul Cl õiguspärane ja õigustatud ootus, et pärast omapoolsete kohustuste täitmist talle korter ka võõrandatakse.
20.Hageja leiab, et kostjal on korteri Pikk 41/1-5 sõlmitud lepinguga üürnikule tagatud tehtud kulutuste hüvitamise kohustus. Hageja kui C õigusjärglane on vastutäitmist saamata teinud märkimisväärseid kulutusi omavahendite arvel vaidlusaluse eluruumi taastamisel ja väljaehitamisel. Hageja tegevus ja omavahendite kasutamine on võimaldanud kostjal saada elamiskõlbmatust mitteeluruumist moodustada elamiskõlblik korteriomand. Kulutuste tegemine oli kostjaga kirjalikult kooskõlastatud ja sisuliselt leppisid pooled kulutuste suuruse osas kokku. Hageja sai lepingu ülesütlemisest teada 08.11.2018.
21.Hageja 14.05.2020 nõude täpsustuse kohaselt palus terviktekstis hageja kostjalt välja mõista põhivõla 76 953,14 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 09.11.2018 kuni 11.02.2019 summas 1602,31 eurot. Hageja taotles edasiulatuva viivise väljamõistmist seadusjärgses määras kuni põhivõlgnevuse täitmiseni. Hageja leidis täpsustuses, et kostjalt on täiendavalt põhjendatud nõuda ka remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnatõusust tulenevat remonttööde kallinemisest tulenevat vahet. Hard Restauraator OÜ ekspertiisis võeti aluseks 2002 ehitusturu hinnad. Eesti Statistikaameti andmetel on ajavahemikul 2002-2019 remondi- ja rekonstrueerimise hinnaindeksi muutus olnud +53,1%. Sellest tulenevalt suurendas hageja nõuet 40 862,18 (76 953,14 x 53,1%) euro võrra. Kokku on hageja nõue 117 815,32 eurot, millele lisandub viivis alates 09.11.2018 kuni 14.05.2020 summas 14 270,34 eurot. Hageja jäi nõude juurde arvestada viivist seadusjärgses määras alates 15.05.2020 kuni kohtuotsuse tegemiseni ja sealt edasi kuni põhivõlgnevuse täitmiseni.
22.Hageja 12.11.2020 nõude täpsustuse kohaselt restaureeriti korteris 2 siseust ja valmistati 2 siseust, millest on säilinud 1 siseuks. Seetõttu hageja loobus eksperthinnangu punktis 7 (lisandub käibemaks) märgitud nõudest ja poolest punktis 9 märgitud summast, kokku 55 224 kroonist = 3529 eurost. Hageja vähendas hageja nõuet 2991,07 euro võrra ja hageja soovib kulutuste hüvitamist 73 423,68 eurot, millele lisandub hinnaindeksi muutus 53,1% = 38 987 eurot. Kokku 112 411,65 eurot, millele lisandub viivis. Hageja täpsustas viivisenõuet 01.04.2021 istungil (teesides) ning palus kostjalt välja mõista viivis alates 09.11.2018 kuni 01.04.2021 summas 14 065,16 eurot ja sealt edasi VÕS § 113 sätestatud määras kuni põhivõla täitmiseni.
Kostja vastuväited hagile
23.Kostja ei tunnista hagiavalduses esitatud nõudeid ja palub need jätta rahuldamata. Kostja leiab, et hagejal ei ole nõudeõigust kostja vastu.
24.Kostja vastuse kohaselt kuulub Tallinnas, Pikk tn 41/1-5 asuv eluruum kostjale ja selle vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus.
25.Kostja edastas 16.05.2016 Cle eluruumi korralise ülesütlemise avalduse nr 12-3/2508. Eluruum paluti vabastada 31.08.2016, mis oli ka üürilepingu lõppemise päevaks. C ülesütlemise avaldust ei vaidlustanud. Seega üürileping lõppes, aga valdust linnale üle ei antud. C suri 26.07.2016 ja peale seda kasutas üüripinda edasi C lesk W.
26.Tallinna linn esitas 26.09.2016 W vastu hagi Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 07.03.2018 jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-16-14457 jäeti muutmata sama vaidluse Harju Maakohtu 14.06.2017 otsus. Selles vaidluses tuvastasid kohtud et „vaidlus puudub selles, et Tallinna linn ütles lepingu Cga üles 19.05.2016 kirjaliku avaldusega 12-3/2508. Lepingust nähtuvalt pidi leping lõppema 31.08.2016. Ülesütlemise avaldusest nähtub lepingu vaidlustamise kord ja tähtaeg, lepingu ülesütlemise põhjus, üüritud ese, lepingu lõppemise päev. Seega vastab lepingu ülesütlemine VÕS § 325 lg 1, 2 p 1-4 tingimustele. Otsuse kohaselt on Tallinna linn tõendanud kohtule C 17.06.16 digitaalselt allkirjastatud avaldusega, et C pole nõus lepingu ülesütlemisega, kuna see on vastuolus hea usu põhimõttega. Arvestades seda, et ta on avalduse esitanud 17.06.16, siis pidi ta olema talle linna poolt lepingu ülesütlemisest teadlik hiljemalt 17.06.2016. Seega oli tal õigus lepingu ülesütlemist vaidlustada põhjusel, et see on vastuolus hea usu põhimõttega, kooskõlas VÕS § 326 lg 1, § 329 lg 1 hiljemalt 17.07.2016 kohtusse esitatud vastavasisulise hagiga või üürivaidluskomisjonile esitatud vastavasisulise avaldusega. C seda ei teinud. Seega kaotas otsuse kohaselt C õiguse märgitud asjaoludel vaidlustada lepingu ülesütlemist.
27.Täitemenetluse raames selgus, et W andis Tallinna linnale kuuluva eluruumi otsese valduse üle hagejale, kes kinnitas seda 27.08.2018 kirjas kohtutäiturile. Tallinna linn esitas 11.10.2018 hagi X vastu Pikk tn 41/1-5 eluruumi vabastamise nõudes.
28.Kostja leiab, et seega ei vaidlustanud C Tallinna linna poolt esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldust ja kaotas seetõttu õiguse vaidlustada lepingu ülesütlemist. Kuna üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise õiguse kaotas juba C, siis ei saa üürilepingu vaidlustamise õigust tekkida ja/või olla C pärijal ehk hagejal. Teiseks lõppes vaidlusalune üürisuhe C surmaga. Kostja ei vaidlusta, et 18.11.2004 sõlmisid kostja ja C munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel C kasutas Tallinnas, Pikk tn 41/1-5 eluruumi üldpinnaga 75,1m2. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna Linnavalitsuse 07.05.2003 määruse nr 38 lisaga nr 3 kinnitatud „Munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused“, mille p 20.2 sätestab, et üürileping lõpeb üürniku surmaga, va juhul kui üürileandja loal eluruumis elanud isik teatab 1 kuu jooksul üürniku surmast ja soovib üürniku asemel lepingusse astuda Seega lõppes munitsipaaleluruumi üürileping nr 32/v üürniku surmaga 26.07.2016.
29.Juhul kui kohus kostja seisukohaga ei nõustu ja tuvastab, et hagejal on hagiavalduses kajastatud nõue kostja vastu, palub kostja kohtul kohaldada aegumist ja jätta hageja nõue rahuldamata. Kostja leiab, et munitsipaaleluruumi üürileping ja ka taastamisleping lõppesid 26.07.2016 ja tuginedes VÕS § 338 on üürniku (või tema pärija) poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise aegumise tähtaeg kuus kuud ja see hakkab kehtima lepingu lõppemisest. Järelikult oli lepingutest tulenevate kulutuste hüvitamise nõude esitamise tähtpäev 26.01.2017, hageja esitas hagiavalduse kohtusse alles 11.02.2019 ehk aegumistähtaega eirates.
30.Kostja leiab, et isegi kui hageja esitab kulutuste hüvitamise nõude tuginedes käsundita asjaajamise regulatsioonile, on see nõue aegunud.
31.Kostja esitas 17.06.2020 menetlusdokumendi, milles leidis tuginedes samas asjas tehtud ringkonnakohtu otsusele, et tema hinnangul ei anna ka taastamisleping hagejale õigust nõuda kulutuste hüvitamist. Lepingu punkti 1.2 kohaselt kohustus C teostama elamispinnal kõik vajalikud remonttööd omavahendite arvelt. Selline seisukoht oli Cle 2004 uue lepingu sõlmimisel teada ja ta ei esitanud taastamislepingust tulenevat nõuet kulutuste hüvitamiseks. Kostja hinnangul nõuab hageja 20 aastat tagasi kantud kulutuste hüvitamist, mis on amortiseerunud ja ära tarvitatud.
32.Kasutusluba vormistati eluruumile 2002. Taastamislepingu punkti 1.7 kohaselt kohustus asustaja vormistama dokumentatsiooni ja taastama pinna mitte hiljem kui 31.12.2000. Seega rikkus C taastamislepingust tulenevaid kohustusi. Vastavalt punktile 2.1 oli asustaja poolt lepinguliste kohustuste mittetäitmisel või mittenõuetekohasel täitmisel linnaosa valitsusel õigus leping lõpetada selliselt, et asustaja kaotab õiguse lepingu objektiks oleva korteri asustamisele ja tema poolt tehtud kulutusi ei hüvitata. Samas tuli kostja Cga üürilepingut sõlmides talle vastu ja võimaldanud tal eluruumi kasutada, võimaldades 20 aasta jooksul tasuda vaid korteriühistu poolt esitatud kõrvalkulude arved.
33.Vastavalt TsÜS § 147 lõikele 2 muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil isikul on õigus nõuda vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on nõude aegumise tähtaeg 3 aastat. Kuivõrd taastamisleping lõppes 2004, siis möödus 3. aastane tähtaeg kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks 01.01.2008. Isegi kui kostja oleks taastamislepingust tulenevaid kohustusi rikkunud tahtlikult, siis tuginedes TsÜS § 146 lõikele 4 pidanuks hageja vastava nõude esitama kümne aasta jooksul ehk hiljemalt 31.12.2014. Seega lõppesid taastamislepingust tulenevad nõuded juba C eluajal ja tema õigusjärglastel ei ole nõuete esitamise õigust. Taastamislepingu punkti 2.3 kohaselt ei pidanudki kasutatava eluruumi omandiõiguslik seisund selle lepinguga seoses muutuma. Pinna tähtaegsel valmimisel pidi rakendatama EES § 22 lg 5 toodut ja lepingu punkti 1.6 kohaselt kohustusidki pooled sõlmima lepingu esemeks olevale elamispinna osas üürilepingu. C avaldas 17.07.2003 soovi erastada eluruum pärast üürilepingu sõlmimist. Üürileping sõlmiti 03.06.2004 ja 3 kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist C erastamise avaldust kooskõlas EES § 22 lõikega 5 ei esitanud. C taotles eluruumi otsustuskorras võõrandamist, kuid selles ei olnud pooltel kokkulepet. Kostja ei ole kohustatud oma vara võõrandama.
34.Kostja leiab, et vaatamata peetud läbirääkimistele oli C teadlik, et talle eluruumi otsustuskorras alla turuhinna ei võõrandata, sest 2006 menetles Tallinna Linnavolikogu Pikk 41/1-5 otsustuskorras müügi eelnõud, mida volikogu liikmed ei toetanud. Seega oli C juba 2006 teadlik volikogu poolt antud eitavast vastusest eluruumi otsustuskorras võõrandamisest.
35.Kostja leiab, et kulutuste hüvitamise nõue TsK § 477 lõigete 1 ja 3 alusel sai tekkida Cl kostja vastu koheselt pärast seda, kui ta oli vastavad kulutused teinud. C oli taastamislepingu punktist 1.2 teadlik, et tema poolt taastatud elamispinnal teostatud remonttöid ei hüvitata ja seetõttu ei saa kostja võtta vastutust kulutuste hüvitamises. TsK § 477 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt ei oma hagi aegumise seisukohalt tähtsust ajahetk, millal toimusid läbirääkimised ja kas eluruum võõrandatakse Cle või mitte. Kulutused tehti 1999-2000 ja sellest hetkest on möödunud ca 20 aastat. Seega on ületatud aegumistähtaeg. Samuti puudus lepingust tulenevalt nõude esitamiseks õiguslik alus, sest eluruumi asustaja kohustus teostama eluruumi remondi omavahendite arvelt hüvitist saamata. Kuivõrd C teostas remonttööd enne 2002 ja kehtiva TsÜS § 150 lg 1 ja 3
kohaselt on aegumistähtaeg 10 aastat, siis lõppes hageja kulutuste hüvitamise nõudeõigus hiljemalt 31.12.2012.
alusetu rikastumise sätete järgi
36.Hageja nõuab C poolt Pikk 41/1-5 eluruumile kulutuste hüvitamist taastamislepingust ja üürilepingust tuleneval alusel. Seega nõuab hageja hüvitist kulutuste eest, mida C väidetavalt kandis enne 2002 eluruumi Pikk 41/1-5 parandamisega. VÕS § 286 lg 1 ei anna alust nõuda üürileandjalt kulutatud rahaliste väljaminekute hüvitamist. Hüvitisnõue saab lähtuda üksnes sellest, kas asja väärtus on lepingu lõppedes parenduste ja muudatuste järel suurenenud. Ei saa lähtuda sellest, kui palju üürnik parendustesse või muudatustesse investeeris, vaid hinnata tuleb, mis parenduste väärtusest lepingu lõppedes järel on. C teostas ehitustöid ca 20 aastat tagasi, seega on selge, et tööd on amortiseerunud. Vanalinnas asuva kinnisvara väärtuse määrab suures osas selle asukoht, mitte selle heakorrastuse aste. C kasutas eluruumi odava hinnaga va 20 aastat, tasudes vanalinnas asuva pinna eest 1,40 eurot ruutmeetri kohta. Lisaks on hageja üürinud eluruumi välja kolmandatele isikutele üüriga 700 eurot kuus. C ja hageja on linna vara odava kasutamise ja kalli edasiüürimisega teeninud märkimisväärset tulu linna vara kasutamisest, mistõttu ei ole mistahes summa väljamõistmine kostjalt põhjendatud. C investeeringud on aastaks käesolevaks ajaks amortiseerunud ja äratarvitatud.
37.Kostja 05.09.2020 täpsustuse (II kd lk 47-48) kohaselt vabastas X 02.06.2020 eluruumi kohtutäituri vahendusel. Ruumid olid tühjad. Kööki oli jäetud demonteeritud ustega köögimööbel. Kõigi ruumide siseuksed olid eemaldatud, maha oli võetud laevalgustid ja demonteeritud voolumõõtja.
38.Kostja märkis täiendavalt 12.10.2020 menetlusdokumendis (II kd lk 75-76), et: 1) ruumide ülevõtmisel selgus, et aknad ei sulge korralikult ning nende renoveerimiseks tehtud tööd 41 200 krooni ulatuses on amortiseerunud; 2) aknalauad (17 010 krooni) on kulunud ja vajavad renoveerimist ning nende restaureerimiseks tehtud tööd täies mahus amortiseerunud; 3) ruumides ei ole siseuksi, seega on nende eest kompensatsiooni nõudmine restaureerimise ja valmistamise eest (12 400 krooni + 68 800 krooni) põhjendamatu; 4) ruumide krohvimise eest nõuab hageja 71 136 krooni + 27 000 krooni, mis on tehtud 20 aastat tagasi - kehtivad ehitusstandardid näevad ette, et vastavad tööd amortiseeruvad maksimaalselt 10 aastaga. Seega on nimetatud tööd täies mahus amortiseerunud; 5) kehtivate standardite kohaselt värvitakse seinu vastavalt vajadusele iga ühe kuni kolme aasta tagant. Seega on 1999 tehtud maalritööde eest hüvitise 47 610 krooni ja 18 000 krooni nõudmine põhjendamatu; 6) korteriomandil on plaaditud köögimööbli tagune sein ning wc summas 8056 krooni. Kuna köögimööbel on eemaldatud, ei ole plaaditud osa tulevikus sellisena enam kasutatav ning on seega väärtusetu. Plaadid on kulunud ning nende väärtus vähene; 7) varikatus ja fassaad ei ole vaidlusaluse korteriomandi osad, vaid tegemist on kaasomandis olevate hoone põhikonstruktsioonidega ja kui nende eest on kulutusi summas 18000 krooni ja 124600 krooni kantud, siis nende kulutuste väljanõudmist saab nõuda korteriühistult; 8) ruumides on tsentraalkütte radiaatorid, mis on osaks kaasomandist olevast küttesüsteemist kuuludes nii ühistu vastutusalasse, seega ei ole kütte paigaldus summas 56000 krooni põhjendatud; 9) muude detailide restaureerimisest summas 101 000 krooni ei selgu, mis detailide restaureerimise kulutuste hüvitamisega tegemist on ja selline ebamäärane kulutuste hüvitamise nõue ei ole õiguslikult põhjendatud; 10) sanitaartehnika eeldatav tähtaeg õigesti hooldamisel maksimaalselt 15-20 aastat, mille järel tuleb sanitaartehnilised seadmed välja vahetada. Vaidlusalusel objektil on see tähtaeg juba saabunud ning esemed summas 32 000 krooni ja 37 6710 krooni seega väärtusetud. Kostja vastuhagi asjaolud ja nõue
39.Kostja esitas 23.04.2020 vastuhagi (I kd lk 152-156). Harju Maakohus võttis 23.04.2020 menetlusse Tallinna linna vastuhagi X vastu 26 858,79 euro saamiseks. Kostja esitas 26.02.2021
nõude suurendamise avalduse ja taotles hagejalt välja mõista õigusliku aluseta asja kasutamisest saadud 29 702,81 eurot ja võlgnevuselt arvestatud viivis 4933,22 eurot.
40.Vastuhagi kohaselt selgus täitemenetluse raames, et W on kostjale kuuluva eluruumi otsese valduse 2017 üle andnud hagejale, kes kinnitas seda 27.08.2018 kirjaga.
41.Harju Maakohtu 30.04.2019 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-15621 rahuldati Tallinna linna hagi ja kohustati Xt vabastama Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruum ja andma see üle kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Tallinna Ringkonnakohtu 29.11.2019 kohtuotsusega jäeti Harju Maakohtu otsus muutmata ja kohustati Xt vabastama eluruum 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Riigikohtu 04.03.2020 määrusega jäeti kassatsioonkaebus menetlusse võtmata.
42.Kostja hinnangul on seega jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et seoses üürniku surmaga 26.07.2016 lõppes Tallinna Kesklinna Valitsuse ja C vaheline üürileping ning W ja X kolmandate isikutena on kostjale kuuluvat eluruumi kasutanud alates 27.07.2016 õigusliku aluseta ja saanud kasutuseeliste võrra rikastuda.
43.Kostja esitas hagejale Pikk tn 41/1-5 omandiõiguse rikkumisega seotud arved, kuid hageja ei ole neid tasunud.
44.Kostja edastas hagejale 26.08.2018 kirja, milles teavitas, et kuna ta on õigusliku aluseta kostja linna omandiõigust rikkudes saanud kasutuseelise perioodil 27.07.2016 kuni 25.09.2018 eest kokku summas 25 191,82 eurot, siis tuleb selle eest hagejal tasuda. Teenuse arve oli lisatud kirjale.
45.Kostja leiab, et kuivõrd vastuhagi esitamise ajal ei ole võimalik tuvastada täpset aega, millal W andis Pikk tn 41/1-5 eluruumi otsese valduse üle hagejale, nõuab kostja hagejalt õigusliku aluseta asja kasutamisest saadut alates 01.01.2018.
46.Hariliku väärtuse arvestamisel on kostja aluseks võtnud sarnase kinnisasja vabaturu üürihinna (turuhinna). Kostja poolt hagejale 26.08.2018 edastatud kirjale on lisatud kinnisvaraportaali kv.ee kuulutused, millest nähtus, et hageja üüris vaidlusalusel ajal kostjale kuuluvat Pikk 41/1-5 eluruumi välja hinnaga 700 eurot kuus, millele lisandusid kommunaalkulud. Kinnisvaraportaalist kv.ee nähtub 18.09.2018 üüripakkumine samas hoones asuvale sama suurele korterile üürihinnaga 800 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud Seega üüriti samal kinnistul sama või samaväärset korteriomandit 2017 välja 700 eurot kuus ja 2018 800 eurot kuus. Kostja lähtus kasutuseelise väärtuse väljaarvestamisel keskmisest väärtusest ehk üürihinnast 750 eurot kuus ja sellele pinnale reaalselt tasumisele kuulunud ja kostja poolt tasutud kõrvalkuludest.
47.Kostja suurendas 05.09.2020 menetlusdokumendiga (II kd lk 47-48) nõuet 26 858,79 eurolt 29 702,81 euroni. Kostja nõuab hagejalt õigusliku aluseta asja kasutamisest saadu hüvitamisena perioodi 01.01.2018-02.06.2020 eest kokku 29 702, 81 eurot, millele lisanduva viivised 2662,31 eurot.
48.Kostja suurendas 26.02.2021 menetlusdokumendi resolutiivses osas (II kd lk 157-159) nõuet ja palus hagejalt välja mõista õigusliku aluseta asja kasutamisest saadud 29 702,81 eurot ja viivis 4933,22 eurot. Samuti esitas kostja taotluse kostja nõude tasaarvestamiseks juhuks, kui kohus peaks põhihagi osas hagi rahuldama. Hageja vastuväited vastuhagile
49.Hageja 14.05.2020 vastuses vastuhagile (I kd lk 191-191 pöördel) sellega osaliselt ei nõustu. Hageja nõustub kõrval- ja küttekuludega summas 1119,03 eurot ja 968 eurot, kokku 2087,90 eurot. Muus osas on hageja hinnangul kostja nõue ebaselge.
50.Hageja leiab, et C ja kostja sõlmitud taastamislepingu eesmärgiks oli võimaldada elamiseks kõlbmatu eluruum omavahendite arvelt välja ehitada ja saada selle asustamisõigus, pikemas perspektiivis see aga omandada. Seega oli peale C surma hageja kui pärija samasuguses õigustatud ootuses, et kostja täidab lepingulised kohustused ja müüb otsustuskorras korteri kokkulepitud tingimustel hagejale. Selle asemel esitas hageja kostja vastu kinnisasja väljaandmise nõude. Hageja hinnangul oli tal vähemalt kuni 08.11.2018 õigustatud huvi korteriomandi valdamiseks ja kasutamiseks, kuna talle ei olnud enne seda teada kostja keeldumine korteriomandi võõrandamisest. Ka peale kostjapoolset kohustuste täitmisest keeldumist 09.11.2018 ei olnud poolte vahel lahendatud küsimus kokkulepitud kulutuste hüvitamise osas ja hageja uskus, et kostja võõrandab korteri talle kompromissina. Poolte vahel jõustus kohtulahend kinnisasja väljaandmise nõudes alles 04.03.2020. Hageja sai tsiviilasjas nr 218-15621 kohtumaterjalid kätte 08.11.2018 ja sellest võis järeldada kostja kohustuste täitmisest keeldumist ning hagejal tekkis nõudeõigus kokkulepitud kulutuste hüvitamiseks. Hageja oli vastuvõtuviivituses.
51.Hageja nõustub sellega, et korteriomandi kasutamise eest tuleb kulud tasuda, kuid kostja ei ole hagejale selliseid arveid esitanud. Hageja palus kostjal selgitada kasutuseeliste nõude kujunemist, kuid kostja seda ei teinud.
52.Hageja ei nõustu sellega, et kostjal oleks õigus aluseks võtta kasutuseelise hariliku väärtuse arvestamisel sarnase kinnisasja vabaturu üürihind (turuhind). Eluruumi kasutamisel tuleks aluseks võtta Tallinna linna poolt kehtestatud üüri piirmäär, sest tegemist on munitsipaaleluruumiga, mille väljaüürimiseks on kostja kehtestanud korra. Seega saab kasu, mida kostja oleks eelduslikult saanud, määrata mitte turuhinnaga, vaid Tallinna linna poolt kehtestatud munitsipaaleluruumide üüri piirmääradega. Tallinna erinevates elamutes jääb kehtestatud üür vahemikku 0,61-5,21 eurot/m2. Kohtuotsuse põhjendused
53.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi ja vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt.
54.Pooled ei vaidle selle üle, et: * C kui tagastatud maja üürnik esitas 26.04.1994 Tallinna linnale (kostjale) taotluse enda arvele võtmiseks munitsipaaleluruumi taotlejana (I kd lk 29 pöördel); * Tallinna Kesklinna vanema 27.05.1999 korraldusega nr 286 otsustati: 1) lubada Cl välja ehitada elamispinnaks hoones aadressil Pikk 41-5 (hoovimaja) I korruse ruumid; 2) vormistada üürileping Cga väljaehitatud elamispinnale peale ehitustööde lõppemist ning uue inventariseerimisplaani esitamist (I kd lk 30); * Tallinnas, asuv Pikk 41/1-5 eluruum oli enne C poolt taastamist eluruumiks kõlbmatu pind, millel puudus põrand, kanalisatsioon jm (II kd lk 152 pöördel kl 00:34:36); * Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas 17.09.1996, et tehniliselt on võimalik Pikk 41 hoovihoone I korruse rendiruumid välja ehitada korteriks (I kd lk 29); * C ja kostja vahel sõlmiti 27.05.1999 taastamisleping nr 43 Tallinnas, Pikk 41/1-5 elamispinna väljaehitamiseks (I kd lk 30 pöördel-31); * Tallinna Kesklinna Valitsus väljastas 28.05.1999 volituse nr 1-16/1355, millega volitas Ct esindama Tallinna Kesklinna Valitsust Pikk 41/1-5 Tallinna pinna eluruumidena taastamise ehitusprojekti tellimisel ja kooskõlastamisel, projekteerimis- ja ehitusloa taotlemisel Tallinna Linnavalitsuse ametites ja struktuurides (I kd lk 31 pöördel);
* Kostja ja C sõlmisid 18.11.2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel C kasutas Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruumi üldpinnaga 75,1 m2 kuni 18.11.2009 (I kd lk 68); * kostja valmistas 2006 ette Pikk 41-5 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, mida vastu ei võetud (I kd lk 33-33 pöördel); * kostja pidas Cga läbirääkimisi eluruumi omandamiseks, kuid pooli rahuldava lahendini ei jõutud (I kd lk 26-28, 34-39 pöördel); * C suri 26.07.2016 ja hageja on tema pärijaks (I kd lk 25-25 pöördel); * kostja esitas Cle 19.05.2016 e-kirja, millega edastati Cle ülesütlemisavaldus (I kd lk 70 pöördel); * Peale C surma 26.07.2016 kasutas üüripinda edasi C lesk W; * kostja esitas 26.09.2016 W vastu hagi Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks; * Tallinna Ringkonnakohtu 07.03.2018 jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-16-14457 jäeti muutmata Harju Maakohtu 14.06.2017 otsus, millega tuvastati, et kostja ütles lepingu Cga üles 19.05.2016 kirjaliku avaldusega nr 12-3/2508; * W andis kostjale kuuluva eluruumi otsuse valduse üle hagejale, kes kinnitas seda 27.08.2018 kirjas kohtutäiturile; * kostja esitas 11.10.2018 hagi hageja vastu Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks – tsiviilasi nr 218-1562 (I kd lk 1-1 pöördel); * Harju Maakohtu 30.04.2019 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-15621 rahuldati Tallinna linna hagi ja kohustati Xt vabastama Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruum ja andma see üle kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Tallinna Ringkonnakohtu 29.11.2019 kohtuotsusega jäeti Harju Maakohtu otsus muutmata ja kohustati Xt vabastama eluruum 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Riigikohtu 04.03.2020 määrusega jäeti kassatsioonkaebus menetlusse võtmata; * hageja vabastas Pikk 41/1-5 eluruumi kohtutäituri vahendusel (II kd lk 39-40, 49-49 pöördel).
55.Pooled vaidlevad selle üle, kas: * hagejal on nõudeõigus kostja vastu; * hageja nõue on aegunud; * üürilepingu lõppedes on asja väärtus hageja poolt tehtud parenduste ja muudatuste järel suurenenud; * kostja on hagejale esitanud üüriarved (omandiõiguse rikkumisega seotud arved) ja kommunaalteenuste arved; * kostja nõude puhul saab aluseks võtta vabaturu üürihinna (turuhinna); * kostja on hagejale selgitanud esitatud arvetel märgitud nõuete kujunemist.
HAGIST
56.Hageja nõudeõigusest
56.1.Tallinna Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas 28.01.2020 tehtud otsuse punktis 7 (I kd lk 147), et maakohus järeldas ekslikult, et C ja kostja vahel sõlmitud taastamislepingul ei ole asjas tähtsust, ning pidas vääralt hageja nõuet üüriesemele tehtud parenduse hüvitamise nõudeks VÕS § 286 tähenduses. Arvestades seda, et hagis esile toodud asjaolude kohaselt sõlmisid C ja kostja 27. mail 1999 taastamislepingu, mille alusel ehitas C oma vahendite eest elamiseks kõlbmatu hoone ruumid eluruumideks enne üürilepingu sõlmimist 18.11.2004, saab hageja nõue tuleneda taastamislepingust, mitte üürilepingust. Hageja ei ole väitnud, et C tegi hooneosa parendamiseks kulutusi üürilepingu kehtivuse ajal. Seega ei saa hageja nõue tuleneda nimetatud üürilepingust ning seetõttu ei saa see olla ka VÕS § 338 järgi aegunud. Punktis 9 (I kd lk 147-147 pöördel) on ringkonnakohus asunud seisukohale, et pidades hageja nõuet üürilepingust tulenevaks nõudeks, on maakohus jätnud ekslikult tähelepanuta hageja nõude alusena esile toodud asjaolud ning seetõttu on jäänud välja selgitamata, millisel õiguslikul aluseks saaks hageja nõude rahuldada. Hageja tõi hagis esile, et C investeeris eluruumi ehitusse 1
351 085 krooni, ning kostja kohustus vastusooritusena rakendama eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lg 5, mille kohaselt pidi hagejal olema tähtaegse avalduse esitamise korral eluruumi ostmise eesõigus (taastamislepingu p 2.3). Samuti tulenes taastamislepingust, et eluruumi erastamisel lepinguga seotud kulutusi ei arvestata, kuid küsimus lahendatakse EES § 21 järgi. Eeltoodu viitab sellele, et C ja kostja sõlmitud taastamislepingu eesmärgiks võis olla võimaldada kostjal elamiseks kõlbmatu eluruum oma vahendite eest välja ja saada selle asustamisõigus, pikemas perspektiivis aga see omandada. Hageja tõi hagis esile, et hoolimata aastaid kestnud läbirääkimistest, ei ole kostja Cle eluruume võõrandanud. Olukorras, kus taastamislepingu järgi tuli eluruumi valmides rakendada Cle EES § 22 lg-s 5 nimetatud ostmise eesõigust ja C oli esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi ostmise eesõiguse teostamiseks, kuid eluruumi ei võõrandatud, võib hagejal kui C õigusjärglasel olla õigus nõuda kostjalt lepingu täitmist VÕS § 108 alusel (ostmise eesõiguse rakendamist) või lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Ka taastamislepingust kostja olulise lepingurikkumise tõttu taganemise korral võiks hagejal olla õigus nõuda VÕS § 189 järgi lepingu alusel üleantu väljaandmist (väärtuse hüvitamist). Juhul, kui kostja ei ole taastamiselepingut rikkunud, võib hagejal olla C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kui kulutused tehti enne 01.07.2002.
56.2.Hageja leiab, et tal on õigus nõuda C poolt taastamislepingu alusel tehtud kulutuste hüvitamist, kuna kostjaga sõlmitud taastamislepinguga võttis ta kohustuse taastada pind omavahendite arvelt ja kostja kohustus pinna valmimisel rakendama EES § 22 lõiget 5 ja võimaldama Cl elamispind omandada.
56.3.Kostja on seisukohal, et hagejal ei ole nõudeõigust kostja vastu.
56.4.Kohus leiab, et nii Tallinna Kesklinna vanema 27.05.1999 korralduse nr 286 punktist 2 (I kd lk 30) kui ka taastamislepingu punktist 2.3 ja 3 (I kd lk 30 pöördel-31) tulenes, et pinna valmimisel rakendatakse EES § 22 lg 5 toodut ja Kesklinna Valitsus kohustub vormistama lepingus oleva korteri asustamisõiguse üleandmisega seotud dokumendid ja korraldama omapoolse asjaajamise.
56.5.Käesolevas asjas ei ole esile toodud asjaolusid ja esitatud tõendeid selle kohta, et C või hageja oleks taastamislepingust taganenud. Hageja viide taganemisele 05.04.2021 menetlusdokumendis on tõendamata. Hageja ei toonud taganemise asjaolusid esile menetluses ega esitanud ka taastamislepingust taganemist kinnitavaid tõendeid. Samuti ei nõua hageja taastamislepingu täitmist VÕS § 108 alusel (ostmise eesõiguse rakendamist). Seega tuleb kohtul tuvastada, kas hagejal on õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel või juhul, kui kostja ei ole taastamiselepingut rikkunud, kas hagejal võib olla C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kui kulutused tehti enne 01.07.2002.
56.6.Vastavalt EES § 22 lõikele 5 kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 1995. aasta 1. märtsi, on eluruumi üürnikul või § 4 punkti 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Taastamislepingu punktist 2.1 nähtuvalt ei arvestata eluruumi erastamisel lepinguga seotud kulutusi, kuid küsimus lahendatakse EES § 21 järgi. Tulenevalt EES § 21 lõikest 2 käsitati ehitusjärgus olevaid eluruume erastamisel asustamata eluruumidena, välja arvatud juhul, kui füüsilised isikud on kehtestatud korras osalenud eluruumi ehitamisel oma vahenditega. Nimetatud isikutel on õigus erastada ehitusjärgus eluruum EES § 5 1. lõike punktis 1 sätestatud korras. Kooskõlas EES § 5 lg 1 punktiga 1 on eluruumi ostmise eesõigus üürilepingu
alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1995. aasta 1. märtsiks.
56.7.Kohus loeb Põhja-Tallinna Valitsuse 10.05.1999 tõendiga nr 10-11/113 tõendatuks asjaolu, et C esitas taotluse ja ta võeti 26.04.1999 arvele asustamata eluruumi erastamiseks. Maakohus leiab, et olukorras, kus taastamislepingu järgi tuli eluruumi valmides rakendada Cle EES § 22 lgs 5 nimetatud ostmise eesõigust ja C oli esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi ostmise eesõiguse teostamiseks, kuid kostja hagejale eluruumi ei võõrandanud, on hagejal kui C õigusjärglasel õigus nõuda kostjalt lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel.
56.8.Kohus leiab, et asjakohatu on kostja väide, et C ei esitanud 2004 uue lepingu sõlmimisel taastamislepingust tulenevat nõuet kulutuste hüvitamiseks. Asjas kogutud tõenditest (I kd lk 2628, 34-39 pöördel) nähtuvalt soovis C eelkõige taastatud eluruumi omandada ning pidas selleks kostjaga läbirääkimisi vähemalt kuni üürilepingu ülesütlemiseni. C suri 26.07.2016 (I kd lk 25-25 pöördel).
56.9.Kohtu hinnangul on asjakohatud ka kostja väited selle kohta, et hageja nõuab 20 aastat tagasi kantud kulutuste hüvitamist, mis on amortiseerunud ja ära tarvitatud. Kohtu hinnangul ei oma amortiseerumine käesoleval juhul tähtsust, kuna kostja võttis 27.05.1999 korraldusega nr 286 punktist 2 ja taastamislepingu punktiga 2.3 ja 3 omale kohustuse võimaldada Cl vaidlusalune eluruum omandada. Samuti nõustus kostja sama korralduse punktiga 1 ja taastamislepingu punktiga 1.2., et C täidab kostja kohustuse taastada elamispind. Taastamislepingu punktiga 2.1 kinnitas kostja, et juhul kui C erastab eluruumi (kasutab üürniku ostueesõigust), siis taastamislepinguga seotud kulutusi ei arvestata. Seega on hageja täitnud kostja kohustuse ja taastanud elamispinna, kuid kostja jätnud täitmata kohustuse Cle eluruum erastada. Kuivõrd hageja õiguseelane on täitnud kostja kohustuse eluruumi taastamiseks, siis asjakohatu viidata amortisatsioonile. Hageja nõuab kostjalt eluruumi taastamise kulutusi, st kulutusi, mida kostja oleks pidanud eluruumi omanikuna täitma.
56.10.Kohus leiab, et asjakohatud on ka kostja viited taastamislepingu punkti 1.7 rikkumisele, s.o elamispinna mitte hiljem kui 31.12.2000 taastamisele ja sellest tulenevatele tagajärgedele tulenevalt lepingu punktist 2.1. Kostja ei ole punkti 1.7 rikkumisele varem tuginenud. Samuti pole kostja viidanud, et kuivõrd hageja rikkus lepingut, siis kaotas ta õiguse lepinguobjektiks oleva korteri asustamisõigusele ning tema poolt tehtud kulutusi ei hüvitata. Kohus leiab, et kuivõrd kostja ei ole enne käesolevat kohtumenetlust hagejale etteheitnud elamispinna taastamisega hilinemist ning on 2004 Cga sõlminud üürilepingu ning pidanud läbirääkimisi ja valmistanud 2006 ette Pikk 41-5 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, siis on kostja käesolevaks hetkeks minetanud õiguse viidatud punktile tugineda. Kostja hilisemast käitumisest nähtuvalt ei ole ta punktis 1.7 rikkumist pidanud selliseks, mis annaks aluse punkti 2.1. kohaldamiseks.
56.11.Kohus leiab, et kostja väited selle kohta, et C on esitanud ebaõigeid taotlusi, on vastuolus VÕS §-st 6 tuleneva kohustusega käituda kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja väidetel avaldas C 17.07.2003 soovi erastada eluruum pärast üürilepingu sõlmimist ja kui üürileping sõlmiti 03.06.2004, siis C ei esitanud 3 kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist erastamise avaldust kooskõlas EES § 22 lõikega 5. C taotles eluruumi otsustuskorras võõrandamist, kuid selles ei olnud pooltel kokkulepet. Kohus leiab, et nii taastamislepingust kui ka pooltevahelisest suhtlusest nähtub selgelt, et C soovis omandada tema poolt taastatud kostja eluruumi ja kostja oli hageja sellisest soovist teadlik ning valmistas selleks ette ka 2006 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja. Juhul kui kostja leidis, et C oleks otsustuskorras võõrandamise taotluse asemel pidanud esitama 3 kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist erastamise avalduse, siis
oleks tulnud kostjal seda hagejale selgitada. Kostja käitumine ei viita mingil moel sellele, et kostja ei mõistnud hageja soovi omandada Pikk 41/1-5 eluruum.
56.12.Osundatust tulenevalt leiab kohus, et kostja on pooltevahelist taastamislepingut rikkunud, jättes hageja ilma võimalusest omandada hageja poolt taastatud kostja eluruum. Hagejal on õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel.
56.13.Alternatiivselt leiab maakohus, et isegi kui asuda seisukohale, et kostja ei ole taastamislepingut rikkunud, siis on hagejal C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kuna puudub vaidlus selles, et kulutused tehti enne 01.07.2002.
56.14.Kohus leiab, et kostja viide VÕS § 286 lõikele 1, mis ei anna alust üürileandjalt kulutatud rahaliste väljaminekute hüvitamist on asjakohatu, kuna Tallinna Ringkonnakohtu käesolevas asjas tehtud otsuse punktis 7 on tuvastatud, et hageja nõue saab tuleneda taastamislepingust, mitte üürilepingust. Seetõttu on viide üürilepingu sättele asjakohatu.
57.Nõudeõiguse aegumisest
57.1.Tallinna Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas 28.01.2020 tehtud otsuse punktis 9 (I kd lk 147 pöördel), et hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg oli enne 1. juulit 2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 113 järgi üldjuhul 10 aastat, kuid aegumistähtaeg hakkas TsÜS § 116 järgi kulgema päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Arvestades seda, et hagis esile toodud asjaolude kohaselt ei ole kostja enne praegust kohtumenetlust sõnaselgelt keeldunud Cle eluruumi ostmise eesõiguse alusel võõrandamast ja nad on pidanud pidevalt läbirääkimisi selle üle, ei pruugi hageja kulutuste hüvitamise nõue olla aegunud.
57.2.Kostja on seisukohal, et hageja nõue on aegunud. Vastavalt TsÜS § 147 lõikele 2 muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil isikul on õigus nõuda vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on nõude aegumise tähtaeg 3 aastat. Kostja leiab, et kuivõrd taastamisleping lõppes 2004, siis möödus 3. aastane tähtaeg kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks 01.01.2008. Isegi kui kostja oleks taastamislepingust tulenevaid kohustusi rikkunud tahtlikult, siis tuginedes TsÜS § 146 lõikele 4 pidanuks hageja vastava nõude esitama kümne aasta jooksul ehk hiljemalt 31.12.2014. Seega lõppesid taastamislepingust tulenevad nõuded juba C eluajal ja tema õigusjärglastel ei ole nõuete esitamise õigust. Kostja leiab, et kulutuste hüvitamise nõue TsK § 477 lõigete 1 ja 3 alusel sai tekkida Cl kostja vastu koheselt pärast seda, kui ta oli vastavad kulutused teinud. C oli taastamislepingu punktist 1.2 teadlik, et tema poolt taastatud elamispinnal teostatud remonttöid ei hüvitata ja seetõttu ei saa kostja võtta vastutust kulutuste hüvitamises. TsK § 477 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt ei oma hagi aegumise seisukohalt tähtsust ajahetk, millal toimusid läbirääkimised ja kas eluruum võõrandatakse Cle või mitte. Kulutused tehti 1999-2000 ja sellest hetkest on möödunud ca 20 aastat. Seega on ületatud aegumistähtaeg. Samuti puudus lepingust tulenevalt nõude esitamiseks õiguslik alus, sest eluruumi asustaja kohustus teostama eluruumi remondi omavahendite arvelt hüvitist saamata. Kuivõrd C teostas remonttööd enne 2002 ja kehtiva TsÜS § 150 lg 1 ja 3 kohaselt on aegumistähtaeg 10 aastat, siis lõppes hageja alusetu rikastumise sätete järgi kulutuste hüvitamise nõudeõigus hiljemalt 31.12.2012.
57.3.Hageja leiab, et tal oli vähemalt kuni 08.11.2018 õigustatud huvi korteriomandi valdamiseks ja kasutamiseks, kuna talle ei olnud enne seda teada kostja keeldumine korteriomandi võõrandamiseks. Ka peale kostjapoolset kohustuste täitmisest keeldumist 09.11.2018 ei olnud poolte vahel lahendatud küsimus kokkulepitud kulutuste hüvitamise osas ja hageja uskus, et kostja võõrandab korteri talle kompromissina. Poolte vahel jõustus kohtulahend
kinnisasja väljaandmise nõudes alles 04.03.2020. Hageja sai tsiviilasjas nr 2-18-15621 kohtumaterjalid kätte 08.11.2018 ja sellest võis järeldada kostja kohustuste täitmisest keeldumist ning hagejal tekkis nõudeõigus kokkulepitud kulutuste hüvitamiseks. Hageja oli vastuvõtuviivituses.
57.4.Kohus leiab, et hageja nõue ei ole aegunud, kuna kostja ei ole tõendanud, et teatas hagejale selgelt eluruumi võõrandamisest keeldumist enne 08.11.2018, mil hageja sai tsiviilasjas nr 2-1815621 kätte kostja esitatud hagi materjalid hageja eluruumide vabastamise nõudes. Kostja esitas käesoleva hagi 22.11.2018, s.o 14 päeva peale eluruumi võõrandamisest keeldumisest teadaandmist. Kohtu hinnangul pidasid pooled pidevalt läbirääkimisi eluruumi võõrandamiseks ning seega ei ole hageja kahju hüvitamise nõue aegunud. Tehingust tuleneva kahju hüvitamise aegumise tähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Kohtu hinnangul on põhjendamatu pidada aegumise alguseks 2004, kuna üürilepingu sõlmimine ei lõpetanud taastamislepingut, s.t taastamislepinguga võetud kohutusi.
58.Kahju hüvitamisest
58.1.Hageja nõuab kostjalt Tallinnas, Pikk 41/1-5 asuva eluruumi taastamiseks tehtud kulutuste hüvitamist s.o kahju summas 73 423,68 eurot.
58.2.Kostja leiab, et hüvitisnõue saab lähtuda üksnes sellest, kas asja väärtus on lepingu lõppedes parenduste ja muudatuste järel suurenenud. Ei saa lähtuda sellest, kui palju üürnik parendustesse või muudatustesse investeeris, vaid hinnata tuleb, mis parenduste väärtusest lepingu lõppedes järel on. C teostas ehitustöid ca 20 aastat tagasi, seega on selge, et tööd on amortiseerunud. Vanalinnas asuva kinnisvara väärtuse määrab suures osas selle asukoht, mitte selle heakorrastuse aste. C kasutas eluruumi odava hinnaga va 20 aastat, tasudes vanalinnas asuva pinna eest 1,40 eurot ruutmeetri kohta. Lisaks on hageja üürinud eluruumi välja kolmandatele isikutele üüriga 700 eurot kuus. C ja hageja on linna vara odava kasutamise ja kalli edasiüürimisega teeninud märkimisväärset tulu linna vara kasutamisest, mistõttu ei ole mistahes summa väljamõistmine kostjalt põhjendatud. C investeeringud on aastaks käesolevaks ajaks amortiseerunud ja äratarvitatud.
58.3.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-130-15 punkti 11 kohaselt võib võlausaldaja VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: • võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); • võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4)(vt RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 15).
58.4.Kohus tuvastas punktis 56.12, et kostja rikkus poolte vahel sõlmitud taastamislepingut, jättes hageja ilma võimalusest omandada hageja poolt taastatud kostja eluruum (VÕS § 115 lg 1).
58.5.Kohus leiab, et kostja vastutab lepingu rikkumise eest, kuna võttis taastamislepinguga endale kohustuse võimaldada kostjale kuuluva eluruumi üleminek hagejale peale eluruumi hageja poolt taastamist (VÕS § 115 lg 1).
58.6.Kohtu hinnangul on hagejale tekkinud kostja eluruumi taastamisega kahju HardRestauraator OÜ 17.04.2008 eksperthinnangus nr 1-3/816 märgitud ulatuses, millest on maha arvatud kahe restaureeritud ja ühe valmistatud siseukse väärtus, mille hageja ruumide
vabastamisel eemaldas. Kostja esindajana on linnavara müügi ja hanke osakonna juhataja I. Puskar 03.04.2008 Cle edastatud e-kirjas (I kd lk 78) märkinud, et eluruumi taastamiseks vajalikeks kuludeks hindas Hard Restauraator 1 204 055 krooni. C tellimusel teostatud elamu sisehoovi fassaadi remonttööde maksumust summas 156 409 ei saa pidada C kasutuses oleva eluruumi taastamisega seotud kuludeks, mistõttu teeb I. Puskar ettepaneku hinnata eluruumi otsustuskorras võõrandamise korral selle maksumuseks 1 900 000 – 1 204 055 = 695 945 krooni. Kostja on viidatud kirjaga tunnistanud, et hageja on teinud taastamisele põhjendatud kulutusi 1 204 055,48 krooni ulatuses. Hageja loobus 12.11.2020 menetlusdokumendis (II kd lk 100 pöördel) eksperthinnangu punktis 7 märgitud kahe restaureeritud ukse ja punktis 9 pooles ulatuses ühe valmistatud siseukse eest hüvitise nõudmisest summas 55 224 krooni s.o 3529,46 eurot – käibemaks = 2991,07 euro ulatuses. Seega on kohtu hinnangul hagejale tekkinud kahju 73 423,68 eurot. Kohus leiab, et kostja käesolevas menetluses esiletoodud väited teostatud tööde kvaliteedile või tööde tegemata jätmisele on asjakohatud, kuna kostja on enne käesolevat kohtumenetlust kinnitanud (I kd lk 78), et hageja teostas viidatud ulatuses töid. Kohus loeb põhjendamatuks kostja väiteid (II kd lk 75-76) parenduste kulumisele ja amortiseerumisele. Hageja on teinud kostja asemel eluruumi taastamise kulutused, mida kostja ei ole hagejale mingil moel hüvitanud. Kostja väited selle kohta, et C sai pikka aega kasutada eluruumi madala tasu eest ei ole asjakohane, sest kostja ei teatanud eluruumi kasutamise eest tasu määramisel, et nõuab hagejalt väiksemat tasu seetõttu, et hageja taastas kostja eluruumi. Kohus peab asjakohatuks AS RESTOR arvamust Pikk 41- 5 teostatud remonttööde kohta (II kd lk 161), kuna viidatud dokument on niivõrd üldsõnaline, et sellest ei ole võimalik aru saada, millistest andmetes arvamuse hindaja lähtus ning mis aja seisuga on arvamus antud. Samuti ei nähtu, millisel alal on arvamuse andjal eriteadmised. Tegemist on sisuliselt vaatluse protokolliga. Vaatluse teostamiseks oleks kostjal tulnud menetluses esitada TsMS 31. peatüki nõuetele vastav taotlus.
58.7.Kohus leiab, et hageja tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2)
58.8.Kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3).
58.9.Samuti on kostja rikkumise ja hagejal tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Juhul, kui hageja oleks täitnud taastamislepinguga võetud kohustust ning võõrandanud hageja taastatud eluruumi hagejale, ei oleks hagejal taastamislepingust tulenevat kulutuste hüvitamise nõuet tekkinud.
58.10.Kohus leiab, et asjas ei oma tähtsust korteriomandile Pikk 41-5 tehtud eluruumi hindamise 17.03.2017 eksperthinnang (I kd lk 8-24) ja 23.09.2009 eksperthinnang (II kd lk 139-150), kuna kohus tuvastas, et hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist. Kohus leiab, et 2009 ja 2017 seisuga antud eksperthinnangud ei saa olla aluseks hageja poolt eluruumile tehtud kulutuste hüvitamisel. Samuti ei ole kohtu hinnangul käesoleva vaidluse seisukohast tähtsust 25.03.2008 eksperthinnangul (II kd lk 128-138). Viidatud ekspertiis oli küll oluline eluruumi otsustuskorras võõrandamise hindamisel, kuid ei oma tähtsust kostjalt kahju nõudmisel.
58.11.Osundatust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks kahjuna välja mõista 73 423,68 eurot.
59.Viivisenõudest
59.1.Hageja muutis korduvalt viivisenõuet. Istungil esitatud teesides taotles hageja viivise väljamõistmist kuni 01.04.2021. Hageja nõuab kostjalt sissenõutavaks muutunud viivist alates 09.11.2018 kuni 01.04.2021 summas 14 065,16 eurot ja alates 02.04.2021 VÕS § 113 sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.
59.2.Kostja vaidles hagile tervikuna vastu.
59.3.VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
59.4.Hagejal on õigus nõuda alates viivist seadusjärgses määras alates 09.11.2018, s.o alates hetkest, mil hageja sai teada, et kostja keeldub oma kohustuse täitmisest. Hageja sai 08.11.2018 kätte tsiviilasja nr 2-18-15261 hagimaterjalid, milles kostja nõudis vaidlusaluse eluruumi vabastamist ning sellest sai hageja eeldada, et hageja keeldub oma kohustuse täitmisest. 09.11.2018 kuni 01.04.2021 eest on hageja arvestusel sissenõutavaks muutunud viivis 14 065,16 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista.
59.5.Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist TsMS § 367 alusel alates 02.04.2021. Kohus rahuldab hagi ka selles osas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
60.Hinnaindeksi muutuse nõudest
60.1.Hageja taotleb 14.05.2020 täpsustamise avalduses (I kd lk 190 pöördel) kostjalt hinnaindeksi muutuse väljamõistmist. Hageja leidis, et kostjalt on täiendavalt põhjendatud nõuda ka remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnatõusust tulenevat remonttööde kallinemisest tulenevat vahet. Hard Restauraator OÜ ekspertiisis võeti aluseks 2002 ehitusturu hinnad, mis on tänaseks tõusnud. Eesti Statistikaameti andmetel on ajavahemikul 2002-2019 remondi- ja rekonstrueerimise hinnaindeksi muutus olnud +53,1%. Sellest tulenevalt suurendas hageja nõuet 40 862,18 (76 953,14 x 53,1%) euro võrra. Hageja täpsustas nimetatud nõuet 12.11.2020 menetlusdokumendis (II kd lk 100 pöördel) ja nõudis hinnaindeksi muutuse väljamõistmist summas 38 987,97 eurot.
60.2.Kostja vaidles hagile tervikuna vastu.
60.3.Kohus ei pea põhjendatuks hageja nõuet hinnaindeksi muutuse väljamõistmiseks summas 38 987,97 eurot. Hagejal on käesoleval juhul õigus nõuda kahju hüvitamise viivitamise eest viivist ning seetõttu ei ole remondi- ja rekonstrueerimise hinnaindeksi muutuse nõudmine +53,1% ulatuses põhjendatud.
VASTUHAGIST
61.Kõrvalkulude nõudest
61.1.Kostja täpsustas ja selgitas korduvalt kõrvalkulude nõuet. Kostja 26.02.2021 menetlusdokumendis (II kd lk 158 pöörel ja 159) tõi kostja välja nõuded kahes tabelis.
61.2.Hageja 14.05.2020 vastuses vastuhagile (I kd lk 191-191 pöördel) sellega osaliselt ei nõustu. Hageja nõustub kõrval- ja küttekuludega summas 1119,03 eurot ja 968 eurot, kokku 2087,90 eurot. Hageja nõustus, et korteriomandi kasutamise eest tuleb kulud tasuda, kuid kostja ei ole hagejale selliseid arveid esitanud.
61.3.AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kostja esitas peale 03.02.2021 istungil saadud selgitusi 26.02.2021 mh ka kõrvalkulude arved (II kd lk 163-200). Hageja 26.02.2021 menetlusdokumendi tabelitest nähtuvalt on hageja kõrvalkulude suurus perioodil jaanuar 2018 kuni 25.09.2018 summas 1119,03 + 968,87 = 1087,90 eurot. Perioodil 26.09.2018 kuni juuli 2020 on kõrvalkulude suuruseks 4544,85 + 570,06 = 5114,91 eurot. Kokku on kostja kõrvalkulude nõue hageja vastu 1087,90 + 5114,91 = 6202,81 eurot. Kohus leiab, et kostja kommunaalteenuste nõue hageja vastu on põhjendatud ja tuleb hagejalt kostjale summas 6202,81 eurot välja mõista.
62.1.Kostja nõuab hagejalt vastavalt 26.02.2021 menetlusdokumendis (II k lk 158 pöördel-159) toodud tabelitele õigusliku aluseta asja kasutamisest saadu hüvitamist kooskõlas AÕS § 85 lg-ga 1 ja VÕS §-dega 1037-1040 summas 22 500 eurot. Kostja leiab, et kuivõrd vastuhagi esitamise ajal ei ole võimalik tuvastada täpset aega, millal W andis Pikk tn 41/1-5 eluruumi otsese valduse üle hagejale nõuab kostja hagejalt õigusliku aluseta asja kasutamisest saadut alates 01.01.2018. Hariliku väärtuse arvestamisel on kostja aluseks võtnud sarnase kinnisasja vabaturu üürihinna (turuhinna). Kostja poolt hagejale 26.08.2018 edastatud kirjale on lisatud kinnisvaraportaali kv.ee kuulutused, millest nähtus, et hageja üüris vaidlusalusel ajal kostjale kuuluvat Pikk 41/1-5 eluruumi välja hinnaga 700 eurot kuus, millele lisandusid kommunaalkulud. Kinnisvaraportaalist kv.ee nähtub 18.09.2018 üüripakkumine samas hoones asuvale sama suurele korterile üürihinnaga 800 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud Seega üüriti samal kinnistul sama või samaväärset korteriomandit 2017 välja 700 eurot kuus ja 2018 800 eurot kuus. Kostja lähtus kasutuseelise väärtuse väljaarvestamisel keskmisest väärtusest ehk üürihinnast 750 eurot kuus ja sellele pinnale reaalselt tasumisele kuulunud ja kostja poolt tasutud kõrvalkuludest.
62.2.Hageja ei nõustu sellega, et kostjal oleks õigus aluseks võtta kasutuseelise hariliku väärtuse arvestamisel sarnase kinnisasja vabaturu üürihind (turuhind). Eluruumi kasutamisel tuleks aluseks võtta Tallinna linna poolt kehtestatud üüri piirmäär, sest tegemist on munitsipaaleluruumiga, mille väljaüürimiseks on kostja kehtestanud korra. Seega saab kasu, mida kostja oleks eelduslikult saanud, määrata mitte turuhinnaga, vaid Tallinna linna poolt kehtestatud munitsipaaleluruumide üüri piirmääradega. Tallinna erinevates elamutes jääb kehtestatud üür vahemikku 0,61-5,21 eurot/m2.
62.3.Kohus leiab, et käesolevas asjas ei saa kohaldada Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 määrust, kuna viidatud määrus reguleerib kokkuleppel linna omandis olevate eluruumide kasutamist ja valdamist. Samuti ei saa arvestada asjaolu, et Tallinna erinevates elamutes jääb kehtestatud üür vahemikku 0,61-5,21 eurot/m2, kuna hageja ei ole kostjaga kokkulepet eluruumi üürimisel. Hagejale on alates 08.11.2018 teada, et kostja hinnangul hageja kasutab kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kohus leiab, et hageja on rikkunud kostja nõusolekuta tema omandit eelkõige kasutamise teel, ning ta on rikkumise abil kostja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. Kuivõrd hageja on eluruumi Pikk 41/1-5 ebaseaduslik valdaja, kasutas ta kostja asja ja on rikkumise teel saanud rikkumisega omandatud kasutuseeliseid.
62.4.Kostja on esitanud alusetu rikastumise nõude. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi. Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Hageja kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt eluruumi üürima.
62.5 Vastavalt AÕS § 85 lõikele 1 vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hariliku väärtuse arvestamisel kostja aluseks võtnud sarnase kinnisasja vabaturu üürihinna (turuhinna). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-93-12 punktis 20 märkinud, et korteri kasutuseelise väärtuse saab TsÜS § 65 vastavalt kohaldades määrata kindlaks eluruumi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o eluruumi üürimisel saadava üüri järgi. Kohus leiab, et õige on üürihinnana arvestada samas majas vaidlusalusel perioodil olevaid üüripakkumisi (I kd lk 158-161), mille kohaselt on keskmine üürihind 750 eurot.
62.6.Osundatust tulenevalt tuleb rahuldada kostja üürinõue ja mõista hagejalt välja alusetult kasutatud ruumi harilik väärtus perioodi 01.01.2018 kuni 02.06.2020 eest summas 22 500 eurot.
63.Viivisenõudest
63.1.Kostja on 26.02.2021 menetlusdokumendi punktis 4 märkinud, et viivise arvestus on välja toodud 05.09.2020 lisas 3, millest nähtub viivise arvestuse periood, viivitatud päevade arv, viivise määr ja viivise summa. Eeltoodust tulenevalt palub kostja hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis 2662,31 eurot. Taotluse resolutsioonis palub kostja välja mõista viivis 4933,22 eurot. Kostja esitas viivisearvestuse 05.09.2020 menetlusdokumendi lisana (II kd lk 54). Nimetatud arvestuselt nähtub viivise summa 2662,31 eurot.
63.2.Hageja leidis, et kostja viivisearvestus on segane ning sellest ei ole võimalik aru saada. Lisaks ei ole kostja hagejale arveid õigeaegselt esitanud ega selgitanud nende sisu.
63.3.Kostja tunnistas 03.02.2021 istungil, et kostja esitas hagejale arved selliselt, et märkis arvetele selgitusena – Pikk 41/1-5 omandiõiguse rikkumisega omandatud kasutuseelis (I kd lk 157, 163-172 pöördel). Eraldi kõrvalkulude arveid kostja hagejale ei esitanud. Kohus loeb kostja viivisenõude suuruseks 2662,31 eurot, kuna sellises suuruses viivisenõude olemasolu kinnitas kostja ka 03.02.2021 istungil (II kd lk 152).
63.4.Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et oleks hagejale arved edastanud. Kohus selgitas arvete edastamise tõendamise vajadust 03.02.2021 toimunud istungil. Kohus leiab, et arvete ja 26.09.2018 kirja (I kd lk 155-156) kostja poolt kättesaamist ei tõenda dokumendihaldussüsteemi postipoiss ekraani kuvatõmmis hageja ja kostja vahelisest kirjavahetusest (II kd lk 160). Kohus leiab, et isegi kui lugeda tuvastatuks, et kostja esitas hagejale arved, siis ei ole arvetel selgitatud, mille eest arved on esitatud. Piisavaks ei saa lugeda kostja või arvetel märgitud selgitust - Pikk 41/1-5 omandiõiguse rikkumisega omandatud kasutuseelis. Kostja 25.09.2018 esitatud arvest (I kd lk 157) ei nähtu isegi periood, mille eest arve on esitatud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et oleks hagejale enne 26.02.2021 kommunaalteenuse arveid üldse esitanud. Kuivõrd kostja arved olid niivõrd üldsõnalised ja kostja ei ole pidanud põhjendatuks enne käesolevas menetluses 26.02.2021 esitatud menetlusdokumenti neid hagejale selgitada, siis isegi kui lugeda tõendatuks, et hageja sai arved kätte, siis ei ole hageja arvete tasumisega viivitanud. Hagejal oli õigus keelduda arvete tasumist enne nende selgitamist.
63.5.Osundatust tulenevalt tuleb kostja viivisenõue perioodil 19.10.2018 kuni 03.09.2020 jätta rahuldamata. Kuivõrd kostja ei ole esitanud edasiulatuva viivise nõuet jääb kostja viivisenõue tervikuna rahuldamata.
64.TASAARVESTAMISEST
64.1.TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas.
64.2.Kohus rahuldas hageja nõude põhinõude kahju hüvitise 73 423,68 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 14 065,16 euro ja alates 02.04.2021 seaduses sätestatud määras edasiulatuva viivise nõudes. Kohus rahuldas kostja nõude alusetult kasutatud ruumi harilik väärtuse 22 500 euro nõudes ja eluruumi kasutamise kõrvalkulude 6202,81 euro nõudes. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjal hagejale tasuda kahju 58 786,03 eurot ja alates 02.04.2021 seaduses sätestatud määras edasiulatuvat viivist kuni põhivõla täitmiseni.
65.Hagi ja vastuhagi hinnast
65.1.TsMS § 136 lg 1 kohaselt, tsiviilasja hinna määrab kohus, kui hinda ei ole ette nähtud seaduses ja see ei nähtu ka avaldusest. Kohus võib määrata tsiviilasja hinna ka siis, kui ta leiab, et hageja või muu avaldaja nimetatud hind ei vasta tegelikkusele. Lg 4 kohaselt, tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust võib kohus muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga.
65.2.Hageja on menetluses 14.05.2020 oma nõuet suurendanud (hageja märkis tsiviilasja hinnaks 141 536,71 eurot) ja 12.11.2020 on hageja nõuet vähendanud, nõudes kostjalt 112 411,65 euro hüvitamist, millele lisandub viivis alates 09.11.2018. Hageja nõuab kostjalt sissenõutavaks muutunud viivist alates 09.11.2018 kuni 01.04.2021 summas 14 065,16 eurot ja alates 02.04.2021 VÕS § 113 sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni. Seega TsMS § 124, 133 lg 1 ja 3 ja § 134 lg 1 kohaselt on hageja tsiviilasja hind 135 469,74 eurot (112 411,65 + 14 065,16 + ühe aasta viivis).
65.3.26.02.2021 menetlusdokumendis suurendas vastuhageja oma nõuet, paludes välja mõista vastukostjalt õigusliku aluseta saadud 29 702,81 eurot ja sellelt arvestatud viivis 2662,31 eurot. TsMS § 124, 133 lg 1 ja § 134 lg 1 alusel on vastuhagi hind 32 365,12 eurot.
66.Menetluskulude jaotus
66.1.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldas hageja hagi 72% ulatuses ja kostja vastuhagi 89% ulatuses, siis tuleb hagejal kanda 28% hagi rahuldamata jätmisega ja 89% vastuhagi rahuldamisega seotud kuludest. Kostja kanda jääb 72% hagi rahuldamisega ja 11% vastuhagi rahuldamata jätmisega seotud kuludest.
66.2.Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse rahaliselt kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.