Rahuldada XX apellatsioonkaebus osaliselt. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-19-604 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 4. detsembril 2018 Harju Maakohtule Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu, kostja) vastu hagi (täiendatud 11. veebruaril 2019), milles palus kostjalt välja mõista hüvitise 76 953 eurot 14 senti ja alates 9. novembrist 2018 kuni hüvitise tasumiseni seadusjärgses määras viivise.
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hageja CC pärija. CC ja kostja sõlmisid 27. mail 1999 taastamislepingu nr 43 (taastamisleping), mille kohaselt pidi CC ehitama Tallinnas XXX asuva korteri (korter) sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks elamispinnaks. CC renoveeris korteri oma vahendite arvel, milleks kulus tal 1 351 085 krooni. CC ja kostja vahel peetud läbirääkimiste kohaselt pidi kostja pärast ettenähtud tööde tegemist võõrandama korteri CC-le selliselt, et korteri turuväärtusest arvestatakse maha tehtud kulutused ning saadud tulem loetakse ostu-müügihinnaks. CC-l oli õiguspärane ja õigustatud ootus, et kostja võõrandab talle korteri.
1.2.CC ja kostja sõlmisid 18. novembril 2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V (üürileping) tähtajaga kuni 18. novembrini 2009. Leping muutus pärast tähtpäeva möödumist tähtajatuks. Üürilepingu tingimustena kehtisid ka Tallinna Linnavalitsuse 7. mai 2003. a määruse nr 38 lisaga nr 3 kinnitatud „Munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused” (üldtingimused).
1.3.Kostja ei võõrandanud korterit CC-le. Kostja ütles üürilepingu üles, kuid ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud. Samuti on ülesütlemine tühine, sest see on vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileping ei lõppenud ka üürniku (CC) surmaga.
1.4.Kostja peab hüvitama hagejale kui CC õigusjärglasele kulud, mille CC tegi korteri taastamiseks ja väljaehitamiseks. Kostja tunnistas, et hagejal kulus selleks 1 204 055 krooni (76 953 eurot 14 senti).
1.5.Hageja nõue ei ole aegunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 338 lg-te 1 ja 2 järgi. Kostja ja CC vahel ei olnud tavaline üürisuhe. Kostja ja CC vahel oli sõlmitud nii taastamisleping kui ka üürileping. Kohus ei peaks kulutuste hüvitamisele kohaldama üürilepingu sätet, s.o VÕS § 338.
2-19-604 Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
2.1.Kostja ütles üürilepingu kehtivalt 19. mai 2016. a avaldusega üles. Üürileping lõppes üürilepingu üldtingimuste p 20.2 järgi CC surmaga 26. juulil 2016.
2.2.Hageja nõue on aegunud. VÕS § 338 järgi on üürniku (või tema pärija) poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise aegumise tähtaeg kuus kuud ja see hakkab kehtima lepingu lõppemisest. Kuivõrd üürileping lõppes 26. juulil 2016, pidi hageja lepingust tulenevad nõuded esitama 26. jaanuariks 2017. Hageja esitas 11. veebruaril 2019 kohtule hagi, milles nõudis kostjalt kulutuste hüvitamist. Seega esitas hageja nõude hilinenult.
2.3.Ka hageja käsundita asjaajamise nõue on aegunud. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 15. novembri 2019. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostjal ei olnud hüvitatavaid menetluskulusid.
3.1.Maakohus tuvastas, et pooltel ei ole vaidlust järgmiste faktiliste asjaolude üle: ˗ ˗ ˗ ˗
˗ ˗
Tallinnas XXX asuv eluruum nr X kuulub Tallinna linnale ja selle vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus; CC võeti 26. aprillil 1994 Tallinna linnas arvele asustamata eluruumi erastamiseks seoses õigusjärgsele omanikule tagastatud majas elamisega; CC ja Tallinna linn sõlmisid 27. mail 1999 taastamislepingu nr 43 korteri väljaehitamiseks sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks elamispinnaks; Tallinna linn ja CC sõlmisid 18. novembril 2004 korteri üürilepingu. Lepingu tähtaeg oli viis aastat. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna Linnavalitsuse 7. mai 2003. a määruse nr 38 lisaga nr 3 kinnitatud „Munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused”. Üürileping muutus pärast esialgse tähtaja möödumist tähtajatuks; Tallinna linn ütles 19. mail 2016 üürilepingu üles ja palus ruumid vabastada hiljemalt
31.augustiks 2016; CC suri 26. juuli 2016. a ja hageja on tema pärija.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõue üürileandja nõusolekul üüritud asjale tehtud parenduste hüvitamise nõue VÕS § 286 tähenduses, mille aegumistähtaeg on VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 järgi kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest. Üürileping lõppes hageja surmaga 26. juuli 2016. a. Üürilepingu üldtingimuste p 20.2 kohaselt lõpeb üürileping üürniku surmaga, v.a juhul, kui üürileandja loal eluruumis elanud isik teatab ühe kuu jooksul üürniku surmast üürileandjale soovist üürniku asemel lepingusse astuda. Praegusel juhul ei esinenud üldtingimuste p-s 20.2 nimetatud välistavaid asjaolusid. Praegusel juhul ei esinenud üldtingimuste p-s 20.2 nimetatud välistavaid asjaolusid. Kohtu hinnangul ei ole üldtingimuste p 20.2 ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus ega tühine VÕS § 42 lg 1 ja lg 2 järgi. Eelnevat arvestades muutus hageja nõue sissenõutavaks 27. juuli 2016. Hageja pidi VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 järgi esitama kostja vastu nõude hiljemalt 26. jaanuaril 2017. Hageja esitas hüvitise saamise nõude aga alles 4. detsembril 2018. Seega esitas hageja nõude pärast aegumistähtaega.
2-19-604
3.3.Hageja leidis ekslikult, et kohus ei saa kohaldada hageja nõude aegumisele VÕS § 338 lg-et 1 ja 2. Hageja seisukoht, et taastamisleping kehtib jätkuvalt ning kostja ei ole täitnud endale taastamislepingus võetud kohustusi, ei ole asjakohane. Üldtingimuste p 27 kohaselt on üürilepingus ja üldtingimustes kokku lepitud kõik lepingu tingimused, varasemaid poolte sama lepingu objekti suhtes sõlmitud suulisi ja kirjalikke kokkuleppeid ning tehtud suulisi ja kirjalikke avaldusi ei loeta lepingu osaks. Seega tuleb lähtuda vaid üürilepingust ja üürilepinguga seotud õigusnormidest.
3.4.Juhindudes Riigikohtu tsiviilasjas nr 3-2-1-179-13 19. veebruaril 2014 tehtud määruse p-st 21, on ka hageja käsundita asjaajamise nõue aegunud. Hageja ei toonud esile selliseid asjaolusid, millest kohus saaks tuvastada, et nõude aegumine on peatunud või katkenud.
3.5.Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Kostjal ei ole tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja palus apellatsioonimenetluse kulud jätta samuti kostja kanda. Hageja taotles asja läbivaatamist kohtuistungil.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt on maakohtu seisukohad ebaõiged ning järeldused ei tulene asjas kogutud tõenditest ega tuvastatud asjaoludest. Kohus käsitles valikuliselt ja ühekülgselt üksnes kohtu hinnangul tema arvamusega sobituvaid seisukohti ja kujundas lõppjäreldused tõendeid sisuliselt analüüsimata ja otsuses käsitlemata.
4.2.Maakohus järeldas ekslikult, et üldtingimuste p 20.2 on tüüptingimusena kehtiv.
4.3.Maakohus leidis ekslikult, et hageja nõue on aegunud. Maakohus lähtus üksnes üürilepingust ja üürilepinguga seotud õigusnormidest. Kohus ei käsitlenud ega hinnanud mitte ühtegi hageja tõendit, mis tõendavad, et poolte vahelised suhted ei tulenenud mitte üksnes üürilepingust, vaid ka taastamislepingust. Taastamislepingu alusel tekkinud nõuded ei lõppenud ega aegunud. Maakohus kohaldas vääralt taastamislepingule üldtingimuste p 27. Üldtingimuste p-s 27 sätestatud kirje, et lepingu objekti suhtes sõlmitud suulisi ja kirjalikke kokkuleppeid ning tehtud suulisi ja kirjalikke avaldusi ei loeta lepingu osaks, ei tähenda, et poolte vahelised teised lepingud ei kehtiks või kaotaksid oma kehtivuse. Lepingu osaks mittelugemine ei ole samane lepingu kehtetusele.
4.4.Kui hageja ja kostja vahel ei ole üürisuhet, võib hagejal olla kostja vastu nõue alusetu rikastumise sätete järgi. Kohus ei käsitlenud VÕS § 1028 lg 1 kohaldamise võimalikkust. Hageja tõendas VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks vajalikud eeldused.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb võtta menetlusse ja kohtuasi lahendada ringkonnakohtus TsMS § 646 alusel üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, sest maakohus rikkus asja lahendades menetlusõiguse normi viisil, mis toob vältimatult kaasa otsuse tühistamise
2-19-604 apellatsioonimenetluses ja asja saatmise Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
maakohtule
uueks
läbivaatamiseks.
6.Kolleegium hinnangul juhindus maakohus õigesti sellest, et aegumise üle otsustades tuleb kohtul esmalt hageja nõue kvalifitseerida, st selgitada välja, millisel õiguslikul alusel saab hageja nõude hagis esitatud asjaolusid arvestades rahuldada. Maakohus jättis aga nii hageja nõude kvalifitseerimiseks kui ka aegumise kohaldamiseks olulised asjaolud välja selgitamata, jättes sellega olulises ulatuses täitmata TsMS §-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesanded, mistõttu on maakohtu otsus TsMS § 656 lg 1 p 5 tähenduses olulises ulatuses põhjendamata ja ringkonnakohus ei saa seda puudust apellatsioonimenetluses kõrvaldada.
7.Maakohus järeldas ringkonnakohtu hinnangul ekslikult, et CC ja kostja vahel sõlmitud taastamislepingul ei ole asjas tähtsust, ning pidas vääralt hageja nõuet üüriesemele tehtud parenduse hüvitamise nõudeks VÕS § 286 tähenduses. Arvestades seda, et hagis esile toodud asjaolude kohaselt sõlmisid CC ja kostja 27. mail 1999 taastamislepingu, mille alusel ehitas CC oma vahendite eest elamiseks kõlbmatu hoone ruumid eluruumideks enne üürilepingu sõlmimist 18. novembril 2004, saab hageja nõue tuleneda taastamislepingust, mitte üürilepingust. Hageja ei ole väitnud, et CC tegi hooneosa parendamiseks kulutusi üürilepingu kehtivuse ajal. Seega ei saa hageja nõue tuleneda nimetatud üürilepingust ning seetõttu ei saa see olla ka VÕS § 338 järgi aegunud.
8.Maakohus on jätnud täielikult põhjendamata oma järelduse, et üürilepingu üldtingimuste p 27 alusel tuleb poolte vaidlust lahendades lähtuda üksnes üürilepingust ja üürilepinguga seotud õigusnormidest. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-s 29 või tüüptingimuste tõlgendamise puhul §-s 39 sätestatud tõlgendamisreeglitest. Maakohtu otsuse põhjendustest ei nähtu, et maakohus oleks nimetatud sätteid kohaldanud. Ka üldtingimuste p 27 sõnastus viitab pigem sellele, et üürilepinguga sätestatakse kõik üürisuhet puudutavad tingimused, kuid sellest ei tulene, et pooled oleksid leppinud kokku, et lõppeksid poolte kõik vastastikkused nõuded varasematest õigussuhetest, sh eluruumi taastamise lepingust. Seda arusaama ei kinnita hageja väidetud asjaolu, et CC ja kostja on pidanud aastaid läbirääkimisi eluruumi võõrandamise üle. Maakohus ei ole lepingu tõlgendamiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud.
9.Pidades hageja nõuet üürilepingust tulenevaks nõudeks, on maakohus jätnud ekslikult tähelepanuta hageja nõude alusena esile toodud asjaolud ning seetõttu on jäänud eelmenetluses kohaselt välja selgitamata, millisel õiguslikul aluseks saaks hageja nõude rahuldada. Hageja tõi hagis esile, et CC investeeris eluruumi ehitusse 1 351 085 krooni, ning kostja kohustus vastusooritusena rakendama eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lg 5, mille kohaselt pidi hagejal olema tähtaegse avalduse esitamise korral eluruumi ostmise eesõigus (taastamislepingu p 2.3). Samuti tulenes taastamislepingust, et eluruumi erastamisel lepinguga seotud kulutusi ei arvestata, kuid küsimus lahendatakse EES § 21 järgi. Eeltoodu viitab sellele, et CC ja kostja sõlmitud taastamislepingu eesmärgiks võis olla võimaldada kostjal elamiseks kõlbmatu eluruum oma vahendite eest välja ja saada selle asustamisõigus, pikemas perspektiivis aga see omandada. Hageja tõi hagis esile, et hoolimata aastaid kestnud läbirääkimistest, ei ole kostja CC-le eluruume võõrandanud. Olukorras, kus taastamislepingu järgi tuli eluruumi valmides rakendada CC-le EES § 22 lg-s 5 nimetatud ostmise eesõigust ja CC oli esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi ostmise eesõiguse teostamiseks, kuid eluruumi ei võõrandatud, võib hagejal kui CC õigusjärglasel olla õigus nõuda kostjalt lepingu täitmist VÕS § 108 alusel (ostmise eesõiguse rakendamist) või lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Ka taastamislepingust kostja olulise
2-19-604 lepingurikkumise tõttu taganemise korral võiks hagejal olla õigus nõuda VÕS § 189 järgi lepingu alusel üleantu väljaandmist (väärtuse hüvitamist). Juhul, kui kostja ei ole taastamiselepingut rikkunud, võib hagejal olla CC õigusjärglasena ka enne 1. juulit 2002 kehtinud tsiviilkoodeksi § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kui kulutused tehti enne 1. juulit 2002. Hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg oli enne 1. juulit 2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 113 järgi üldjuhul 10 aastat, kuid aegumistähtaeg hakkas TsÜS § 116 järgi kulgema päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Arvestades seda, et hagis esile toodud asjaolude kohaselt ei ole kostja enne praegust kohtumenetlust sõnaselgelt keeldunud CC-le eluruumi ostmise eesõiguse alusel võõrandamast ja nad on pidanud pidevalt läbirääkimisi selle üle, ei pruugi hageja kulutuste hüvitamise nõue olla aegunud.
10.Eelnevat arvestades tühistab kolleegium maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule eelmenetluses staadiumis uueks läbivaatamiseks. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, jääb menetluskulude jaotus vastavalt asja lahendamise lõpptulemusele TsMS § 173 lg 3 viimase lause järgi maakohtu otsustada.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.