Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

esindama Tallinna Kesklinna Valitsust elamispinna eluruumidena taastamise ehitusprojekti tellimisel ja kooskõlastamisel, projekteerimis- ja ehitusloa taotlemisel Tallinna Linnavalitsuse ametites ja struktuurides. Taastamislepingu sõlmimisel võttis C endale kohustuse taastada pind oma vahendite arvelt. C täitis endale lepinguga võetud kohustuse ja investeeris eluruumi 1 351 085 krooni. Kostja omakorda kohustus pinna valmimisel rakendama eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lg-t 5, mille kohaselt, kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 01.03.1995, on eluruumi üürnikul või § 4 p 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Pooled sõlmisid 18.11.2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel C kasutas eluruumi üldpinnaga 75,1 m2 kuni 18.11.2009. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna Linnavalitsuse 07.05.2003 määruse nr 38 lisaga nr 3 kinnitatud munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused. Leping muutus pärast tähtaja möödumist tähtajatuks. Kostja koostas 2006 otsuse eelnõu ja selle seletuskirja Pikk 41/1-5 korteri otsustuskorras müügiks. C pidas 2008 Tallinna Elamumajandusametiga läbirääkimisi, mille tulemusel jõuti konsensusele, et võõrandamise aluseks võiks olla võõrandamise hetke turuhind, millest arvestatakse maha pinna taastamiseks tehtud investeeringud, arvestades ehitusindeksi muutust. Hard-Restauraator OÜ eksperthinnangus märgitud teostatud vajalike kulutustes jõudsid C ja kostja kokkuleppele, et C tellimusel teostatud elamu sisehoovi fassaadi remonttööde maksumust 156 409 krooni ei hüvitata. Linnavara müügi ja hanke osakonna juhataja kinnistas 03.04.2008 e-kirjas, et eluruumi taastamise vajalikeks kuludeks olid 1 204 055 krooni (76 953,14 eurot) ja eluruumi otsustuskorras võõrandamisel selle maksumus 1 900 000 – 1 204 055 krooni. Linn ei võõrandanud eluruumi C-le, vaatamata korduvatele pöördumistele ja läbirääkimistele. Abilinnapea möönis 04.11.2010, et poolte vahel polnud tegemist tavapärase üürisuhtega ning osapooltel tuleb arvestada nii eluruumi omaniku õigusega saada kasutusse andmise eest tasu kui ka üürniku õigusega nõuda parenduste eest hüvitist. C suri 26.07.2016 ja hageja oli tema pärija. Hagejat ei teavitatud üürilepingu ülesütlemisest. Seoses üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekuga pärijale ei olnud täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused. Kuna C suri 26.07.2016, siis tähtajatu üürisuhte lõpetamiseks tulnuks hagejal esitada kostjale uus üürilepingu ülesütlemise avaldus kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtaja jooksul. See tähendas, et kõige varem oleks üürileping saanud lõppeda 26.10.2016. Polnud teada, millal toimetati ülesütlemisavaldus C-le kätte. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte tsiviilasjas nr 218-15621 hagi materjalide kättesaamisega. Ülesütlemine oli tühine, kuna see oli vastuolus hea usu põhimõttega. C puhul ei kohaldunud Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 määruse nr 56 lisa 3 p 2, kuna temaga sõlmiti taastamisleping, millega koos sõlmiti ka üürileping ajaks, millal kostja võõrandab korteri C-le. Ka oli C juba 1999 tunnistatud kostja poolt isikuks, kes vajab elamispinda ja seda kinnitati ka 18.11.2004 sõlmitud üürilepinguga. C-le eraldati elamiskõlbmatu pind, mis lasti tema poolt välja ehitada täies ulatuses elamiskõlblikuks elamispinnaks, koos võimalusega see hiljem omandada. Hageja hinnangul tuli üürilepingut vaadata koos taastamislepinguga. C kui sundüürnik oli nõus võtma elamiskõlbmatu pinna, selle täielikult omavahendite arvel remontima ja taastama, arvestades seejuures asjale kehtestatud muinsuskaitsealaseid nõudeid ja piiranguid. C ja kostja läbirääkimiste kohaselt pidi peale ettenähtud tööde teostamist (korterile väljastati ka kasutusluba) kostja võimaldama C-le omandi selliselt, et korteri turuväärtusest arvestatakse maha tehtud kulutused ning saadud tulem loetakse ostu-müügihinnaks. Olenemata sellest, kas sõlmitud kokkulepet lugeda ostueesõigusega sõlmitud lepinguks, üürileandja kohustuseks üüriobjekt üürnikule teatud

tingimustel müüa või lihtsalt kokkuleppeks parenduste tegemise osas ja üürileandja suvaotsuseks, kas ta müüb või mitte, oli igal juhul C-l õiguspärane ja õigustatud ootus, et pärast omapoolsete kohustuste täitmist talle korter ka võõrandatakse. Kostjal oli eluruumile tehtud kulutuste hüvitamise kohustus. Hageja kui C õigusjärglane oli vastutäitmist saamata teinud märkimisväärseid kulutusi omavahendite arvel vaidlusaluse eluruumi taastamisel ja väljaehitamisel. Hageja tegevus ja omavahendite kasutamine võimaldasid kostjal saada elamiskõlbmatust mitteeluruumist moodustada elamiskõlblik korteriomand. Kulutuste tegemine oli kostjaga kirjalikult kooskõlastatud ja sisuliselt leppisid pooled kulutuste suuruse osas kokku.

Taastamisleping lõppes 2004, siis kui sõlmiti munitsipaaleluruumi üürileping ja kolme aastane tähtaeg kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks möödus 01.01.2008. Isegi kui kostja oleks taastamislepingust tulenevaid kohustusi rikkunud tahtlikult, siis pidanuks hageja vastava nõude esitama kümne aasta jooksul ehk hiljemalt 31.12.2014. Taastamislepingu kohaselt ei pidanudki kasutatava eluruumi omandiõiguslik seisund selle lepinguga seoses muutuma. Pinna tähtaegsel valmimisel pidid pooled sõlmima elamispinna osas üürilepingu. C avaldas 17.07.2003 soovi erastada eluruum pärast üürilepingu sõlmimist. Üürileping sõlmiti 03.06.2004 ja kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist C erastamise avaldust ei esitanud. C taotles eluruumi otsustuskorras võõrandamist, kuid selles ei olnud pooltel kokkulepet. Kostjal polnud kohustatud oma vara võõrandama. Vaatamata peetud läbirääkimistele oli C teadlik, et talle eluruumi otsustuskorras alla turuhinna ei võõrandata, sest 2006 menetles Tallinna Linnavolikogu Pikk 41/1-5 otsustuskorras müügi eelnõud, mida volikogu liikmed ei toetanud. Kulutuste hüvitamise nõue sai tekkida C-l linna vastu koheselt pärast seda, kui ta oli vastavad kulutused teinud. C oli teadlik, et tema poolt taastatud elamispinnal teostatud remonttöid ei hüvitata ja seetõttu ei saanud linn võtta vastutust kulutuste hüvitamises. Aegumise seisukohalt ei omanud tähtsust ajahetk, millal toimusid läbirääkimised ja kas eluruum võõrandatakse C-le või mitte. Samuti puudus lepingust tulenevalt nõude esitamiseks õiguslik alus, sest eluruumi asustaja kohustus teostama eluruumi remondi omavahendite arvelt hüvitist saamata. Selline nõue oleks ka aegunud. Kostja polnud nõus ekspertiisihinnangus toodud summadega, sest need vastasid uutele toodetele või äsja teostatud töödele. Seega olid need tänaseks päevaks kõik, kas osaliselt või täielikult amortiseerunud või puudusid seal viidatud detailid üldse. Kostja vastuhagi

− Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas 17.09.1996, et tehniliselt oli võimalik Pikk 41 hoovihoone I korruse rendiruumid välja ehitada korteriks (I kd lk 29); − C ja kostja vahel sõlmiti 27.05.1999 taastamisleping nr 43 Tallinnas, Pikk 41/1-5 elamispinna väljaehitamiseks (I kd lk 30 p-31); − Tallinna Kesklinna Valitsus väljastas 28.05.1999 volituse nr 1-16/1355, millega volitas C esindama Tallinna Kesklinna Valitsust Pikk 41/1-5 Tallinna pinna eluruumidena taastamise ehitusprojekti tellimisel ja kooskõlastamisel, projekteerimis- ja ehitusloa taotlemisel Tallinna Linnavalitsuse ametites ja struktuurides (I kd lk 31 p); − kostja ja C sõlmisid 18.11.2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel C kasutas Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruumi üldpinnaga 75,1 m2 kuni 18.11.2009 (I kd lk 68); − kostja valmistas 2006 ette Pikk 41-5 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, mida vastu ei võetud (I kd lk 33-33 p); − kostja pidas C-ga läbirääkimisi eluruumi omandamiseks, kuid pooli rahuldava lahendini ei jõutud (I kd lk 26-28, 34-39 p); − C suri 26.07.2016 ja hageja on tema pärijaks (I kd lk 25-25 p); − kostja esitas C-le 19.05.2016 e-kirja, millega edastati C-le ülesütlemisavaldus (I kd lk 70 p); − peale C surma 26.07.2016 kasutas üüripinda edasi C lesk W; − kostja esitas 26.09.2016 W vastu hagi Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks; − Tallinna Ringkonnakohtu 07.03.2018 jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-16-14457 jäeti muutmata Harju Maakohtu 14.06.2017 otsus, millega tuvastati, et kostja ütles lepingu C-ga üles 19.05.2016 kirjaliku avaldusega nr 12-3/2508; − W andis kostjale kuuluva eluruumi otsuse valduse üle hagejale, kes kinnitas seda 27.08.2018 kirjas kohtutäiturile; − kostja esitas 11.10.2018 hagi hageja vastu Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks – tsiviilasi nr 2-18-1562 (I kd lk 1-1 p); − Harju Maakohtu 30.04.2019 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-15621 rahuldati Tallinna linna hagi ja kohustati hagejat vabastama Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruum ja andma see üle kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Tallinna Ringkonnakohtu 29.11.2019 kohtuotsusega jäeti Harju Maakohtu otsus muutmata ja kohustati hagejat vabastama eluruum 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Riigikohtu 04.03.2020 määrusega jäeti kassatsioonkaebus menetlusse võtmata; − hageja vabastas Pikk 41/1-5 eluruumi kohtutäituri vahendusel (II kd lk 39-40, 49-49 p). Pooled vaidlesid selle üle, kas − − − − − −

hagejal oli nõudeõigus kostja vastu; hageja nõue oli aegunud; üürilepingu lõppedes oli asja väärtus hageja poolt tehtud parenduste järel suurenenud; kostja esitas hagejale üüriarved ja kommunaalteenuste arved; kostja nõude puhul sai aluseks võtta vabaturu üürihinna (turuhinna); kostja selgitas hagejale esitatud arvetel märgitud nõuete kujunemist.

§ 22 lg 5 toodut ja Kesklinna Valitsus kohustub vormistama lepingus oleva korteri asustamisõiguse üleandmisega seotud dokumendid ja korraldama omapoolse asjaajamise. Käesolevas asjas ei toodud esile asjaolusid ega esitatud tõendeid selle kohta, et C või hageja oleksid taastamislepingust taganenud. Hageja viide taganemisele 05.04.2021 menetlusdokumendis oli tõendamata. Hageja ei toonud taganemise asjaolusid esile menetluses ega esitanud ka taastamislepingust taganemist kinnitavaid tõendeid. Samuti ei nõudnud hageja taastamislepingu täitmist VÕS § 108 alusel (ostmise eesõiguse rakendamist). Seega tuli kohtul tuvastada, kas hagejal oli õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel või juhul, kui kostja polnud taastamiselepingut rikkunud, kas hagejal võis olla C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kui kulutused tehti enne 01.07.2002. Vastavalt EES § 22 lg-le 5 kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 01.03.1995, on eluruumi üürnikul või § 4 p 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Taastamislepingu p-st 2.1 nähtuvalt ei arvestata eluruumi erastamisel lepinguga seotud kulutusi, kuid küsimus lahendatakse EES § 21 järgi. Tulenevalt EES § 21 lg-st 2 käsitleti ehitusjärgus olevaid eluruume erastamisel asustamata eluruumidena, välja arvatud juhul, kui füüsilised isikud on kehtestatud korras osalenud eluruumi ehitamisel oma vahenditega. Nimetatud isikutel on õigus erastada ehitusjärgus eluruum EES § 5 lg 1 p-s 1 sätestatud korras. Kooskõlas EES § 5 lg 1 p-ga 1 on eluruumi ostmise eesõigus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1995. aasta 1. märtsiks. Põhja-Tallinna Valitsuse 10.05.1999 tõendiga nr 10-11/113 sai lugeda tõendatuks asjaolu, et C esitas taotluse ja ta võeti 26.04.1999 arvele asustamata eluruumi erastamiseks. Olukorras, kus taastamislepingu järgi tuli eluruumi valmides rakendada C-le EES § 22 lg-s 5 nimetatud ostmise eesõigust ja C oli esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi ostmise eesõiguse teostamiseks, kuid kostja hagejale eluruumi ei võõrandanud, oli hagejal kui C õigusjärglasel õigus nõuda kostjalt lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Asjakohatu oli kostja väide, et C ei esitanud 2004 uue lepingu sõlmimisel taastamislepingust tulenevat nõuet kulutuste hüvitamiseks. C soovis eelkõige taastatud eluruumi omandada ning pidas selleks kostjaga läbirääkimisi vähemalt kuni üürilepingu ülesütlemiseni (I kd lk 26-28, 34-39 pöördel). C suri 26.07.2016 (I kd lk 25-25 pöördel). Kostja väited olid asjakohatud ka selle kohta, et hageja nõudis 20 aastat tagasi kantud kulutuste hüvitamist, mis olid amortiseerunud ja ära tarvitatud. Amortiseerumine ei omanud käesoleval juhul tähtsust, kuna kostja võttis 27.05.1999 korraldusega nr 286 p-st 2 ja taastamislepingu p-dega 2.3 ja 3 omale kohustuse võimaldada C l vaidlusalune eluruum omandada. Samuti nõustus kostja sama korralduse p-ga 1 ja taastamislepingu p-ga 1.2., et C täidab kostja kohustuse taastada elamispind. Taastamislepingu p-ga 2.1 kinnitas kostja, et juhul kui C erastab eluruumi (kasutab üürniku ostueesõigust), siis taastamislepinguga seotud kulutusi ei arvestata. Seega täitis hageja kostja kohustuse ja taastas elamispinna, kuid kostja jättis täitmata kohustuse C-le eluruum erastada. Hageja nõudis kostjalt eluruumi taastamise kulutusi, st kulutusi, mida kostja oleks pidanud eluruumi omanikuna täitma. Asjakohatud olid kostja viited taastamislepingu p 1.7 rikkumisele (elamispinna mitte hiljem kui 31.12.2000 taastamine). Kostja polnud p 1.7 rikkumisele varem tuginenud. Samuti polnud kostja viidanud, et kuivõrd hageja rikkus lepingut, siis kaotas ta õiguse lepinguobjektiks oleva korteri asustamisõigusele ning tema poolt tehtud kulutusi ei hüvitata. Kuivõrd kostja polnud enne käesolevat menetlust hagejale etteheitnud

elamispinna taastamisega hilinemist, sõlmis 2004 C-ga üürilepingu, pidas läbirääkimisi ja valmistas 2006 ette korteri otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, siis oli kostja minetanud õiguse viidatud punktile tugineda. Kostja hilisemast käitumisest nähtuvalt ei olnud ta rikkumist pidanud selliseks, mis annaks aluse p 2.1. kohaldamiseks. Kostja väited, et C esitas ebaõigeid taotlusi, oli vastuolus VÕS §-st 6 tuleneva kohustusega käituda kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja väidetel avaldas C 17.07.2003 soovi erastada eluruum pärast üürilepingu sõlmimist ja kui üürileping sõlmiti 03.06.2004, siis C ei esitanud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist erastamise avaldust kooskõlas EES § 22 lg-ga 5. C taotles eluruumi otsustuskorras võõrandamist, kuid selles ei olnud pooltel kokkulepet. Kohus leidis, et nii taastamislepingust kui ka pooltevahelisest suhtlusest nähtus selgelt, et C soovis omandada tema poolt taastatud eluruumi ja linn oli hageja sellisest soovist teadlik ning valmistas selleks ette ka 2006 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja. Juhul kui linn leidis, et C oleks otsustuskorras võõrandamise taotluse asemel pidanud esitama kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist erastamise avalduse, siis oleks tulnud kostjal seda selgitada. Linna käitumine ei viidanud sellele, et ta ei mõistnud hageja soovi omandada eluruum. Eeltoodust tulenevalt rikkus kostja taastamislepingut, jättes hageja ilma võimalusest omandada hageja poolt taastatud linna eluruum. Hagejal oli õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Alternatiivselt, isegi kui asuda seisukohale, et linn ei rikkunud taastamislepingut, siis oli hagejal C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002 kehtinud TsK § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kuna puudus vaidlus selles, et kulutused tehti enne 01.07.2002. Kuna ringkonnakohus leidis eelnevalt, et hageja nõue ei saanud tuleneda üürilepingust, siis viited VÕS § 286 lg-le 1 olid asjakohatud.

mingil moel hüvitanud. Linna väited, et C sai pikka aega kasutada eluruumi madala tasu eest ei olnud asjakohane, sest linn ei teatanud eluruumi kasutamise eest tasu määramisel, et nõuab hagejalt väiksemat tasu seetõttu, et hageja taastas eluruumi. AS RESTOR arvamus remonttööde kohta (II kd lk 161) oli asjakohatu, kuna dokument oli niivõrd üldsõnaline, et sellest ei olnud võimalik aru saada, millistest andmetes arvamuse hindaja lähtus ning mis aja seisuga arvamus anti ja kas tal olid eriteadmised. Tegemist oli sisuliselt vaatluse protokolliga. Hageja tekkinud kahju oli hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav. Juhul, kui hageja oleks täitnud taastamislepinguga võetud kohustust ning võõrandanud hageja taastatud eluruumi hagejale, ei oleks hagejal taastamislepingust tulenevat kulutuste hüvitamise nõuet tekkinud (põhjuslik seos).

Kostja apellatsioonkaebus

Erastamislepingute puhul pidi pool saama teada lepingu tühisusest ja seega oma õiguste rikkumisest juba tühise tehingu tegemise hetkel. Alusetult omandatud vara tagastamistähtaeg algas kulutuste tegemisest. Kuna kulutuste tegemise täpset aega ei tuvastanud, siis eeldusel, et viimane kulutus tehti 2000 lõpus, hakkas alusetust rikastumisest aegumistähtaeg kulgema hiljemalt 31.12.2000. Aegumistähtaeg oli kolm aastas, seega aegus hageja nõue igal juhul 01.07.2005. Isegi kui kulutusi tehti 2002, siis oli hageja nõue igal juhul aegunud, kuna hagi kulutuste hüvitamiseks esitati 04.12.2018. Hageja nõue oli aegunud ka juhul, kui leping oleks kehtiv. Kohus ei viidanud ühelegi õigusnormile, vaid üldsõnaliselt nentis, et nõue polnud aegunud ega tuvastanud ka, millal aegumine algas. Nõue muutus sissenõutavaks seitsme päeva jooksul alates vastava nõude saamisest. C taotles ruumi võõrandamist hiljemalt 2005 ja seega muutus nõue sissenõutavaks 2005. aastal (täpne kuupäev teadmata, kuid see toimus hiljemalt 25.05.2005 komisjoni otsuse tegemise kuupäeval). Nimetatu asjaolu pidanuks kohus tuvastama. Aegumistähtaeg oli kolm aastat. Isegi kui lähtuda 24.09.2007 esitatud taotlusest oli nõue muutunud sissenõutavaks hiljemalt 02.10.2007. Seega, ka juhul kui leping ei oleks tühine ning sellest tuleneks linnale kohustus võõrandada eluruum C-le oleks lepingust tulenevad nõuded aegunud hiljemalt 02.10.2010. Maakohus rakendas kahjunõude lahendamisel VÕS sätteid. Käesoleval juhul tuli kohaldada võlasuhtele TSK sätteid. Sellega kohaldas kohus valesti materiaalõigust. Kohus jättis arvesse võtmata asjaolu, et hageja ise rikkus taastamislepingut. Kohus leidis, et kostja minetas õiguse sellele tugineda ja lähtus poolte kirjavahetusest. Ainuüksi nõudekirjade saatmine ja nendele mittesisuliselt vastamine ei kätke endas poole soovi pidada sisulisi läbirääkimisi kokkuleppe saavutamiseks. Kohtu seisukoht ei põhinenud õigusnormil ja kohus rikkus põhjendamiskohustust. Väär oli ka etteheide, et „Kostja hilisemast käitumisest nähtuvalt ei ole ta punktis 1.7 rikkumist pidanud selliseks, mis annaks aluse punkti 2.1. kohaldamiseks“. Kohus ei tuginenud ühelegi tõendile. Samuti jäi arusaamatuks, millist konkreetset käitumist kostjale ette heidetakse ja millistele õigusaktidele tuginedes sai väita, et see võttis linnalt ära õiguse tugine teise poole rikkumisele. Maakohus viitas VÕS § 6 rikkumisele. Praegusel juhul ei saanud kohaldada VÕS sätteid. Hageja nõude suurus oli tõendamata. Maakohus tugines kahjuhüvitise väljamõistmisel HardRestauraator eksperthinnangule. Kulutused tuli hüvitada nende tegemise aja hindades. Kulud tehti 1999-2000, kuid ekspertiis lähtus 2002 hindadest. Kostja polnud tehtud kulutusi aktsepteerinud ja kostja omaksvõttu oli vale eeldada. Hageja esitatud tõend oli üldsõnaline loend, mis ei kinnitanud, et viidatud tööd olid nimetatud ulatuses tehtud ja et selle hinnangu koostas pädev isik. Kohus leidis, et kostja ei tõendanud, et oleks hagejale arved edastanud ning seda ei tõendanud väljavõte dokumendihaldussüsteemist. Kohus ei selgitanud veenvalt, miks sellest tõendist ei saanud nimetatud asjaolu tõendatuks lugeda. Kohtu seisukoht oli väär, et arvetel olev selgitus oli ebapiisav. Ühestki õigusaktist ei tulenenud nõuet, et võlgnik võis kohustuse täitmisest keelduda seni kuniks talle ei selgitata arvet. Kohus jättis viivisenõude ebaõigesti rahuldamata. Hageja vastuapellatsioonkaebus

Kohus jättis ebaõigesti hagi 38 987,97 euro saamiseks rahuldamata. Kohtu seisukoht puudus, miks jäi hageja nõue ehitushinnaindeksi muutustest rahuldamata, ning kohtu järeldused ei tulenenud asjas kogutud tõenditest. Lahend polnud kooskõlas seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõtetega. Kohus viitas, et hageja oleks pidanud nõudma kahju hüvitamise eest viivist, mitte hinnaindeksi muutust. Selline seisukoht oli üllatuslik, kuna kohus ei selgitanud hagejale tõendamiskoormist. Kostja polnud selles osas nõudele vastuväiteid esitanud. Praegusel juhul ei nähtunud, kuidas kujunes kohtu siseveendumus ja millistel kaalutlustel jõudis kohus sellise järelduseni. Hageja vaidlustas ka vastuhagi rahuldamist osas, millega kostja kasuks mõisteti välja õigusliku aluseta asja kasutamise eest hüvitis. Kohtu seisukoht oli ebaõige selles osas, et kostjal oli õigus võtta aluseks kasutuseelise hariliku väärtuse arvestamisel sarnase kinnisasja vabaturu üürihind (turuhind). Eluruumi kasutamise eest tuli võtta aluseks linna poolt kehtestatud üüri piirmäär, sest antud korteri puhul on tegemist munitsipaaleluruumiga ning mille välja üürimiseks oli kehtestatud kindel kord. Kohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 62 lg-t 1. Kasutuseelise nõudmine võis olla ka vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hagejal oli õiguspärane ootus, et linn täidab taastamislepingust tulenevat kohustust ja võõrandab hagejale tema poolt rekonstrueeritud korteriomandi. Maakohus tuvastas, et hagejale saadetud teadetest ei olnud võimalik aru saada, mida täpselt kostja temalt nõudis. Kohus jättis vastavad hageja väited selle küsimuse lahendamisel arvesse võtmata. Vastused kaebustele

omavalitsuse abil. Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas 17.09.1996, et tehniliselt on võimalik Pikk 41 hoovihoone I korruse rendiruumid välja ehitada korteriks. Kostja sõlmiski C ga Pikk 41-5 eluruumi väljaehitamiseks ja asustamiseks 27.05.1999 lepingu, milles lepiti mh kokku, et lepingu alusel väljaehitatava/asustatava eluruumi omandiõigus ei muutu ja et pinna valmimisel rakendatakse eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lõikes 5 toodut (lepingu punkt 2.3). Taastamislepingu sõlmimisega võttis C endale kohustuse taastada eelnimetatud pind omavahendite arvelt. Väljaehitatud eluruum pidi jääma kostja omandisse ja selle omandamine C poolt pidi toimuma EES-i sätete alusel. Puudub vaidlus, et 2004. aastaks oli eluruum välja ehitatud, kuid omandiõiguse üleandmist ei olnud toimunud. Vaidlust ei ole, et C oma lepingulise kohustuse täitis ja oma vahendeid eluruumi taastamiseks investeeris. 2004 sõlmis kostja C-ga (Tallinna Linnavalituse korralduse 10.11.2004 nr 2273-k alusel Tallinna esindas üürileandjat Tallinna Kesklinna Valitsus) üürilepingu Pikk 41-5 eluruumi kasutamiseks (I kd, tl 68). Maakohus tuvastas õigesti ja asja materjalidega on kooskõlas, et C-ga kui eluruumide erastamise õigustatud subjektiga peeti läbirääkimisi eelnimetatud eluruumi omandamiseks, milline kohustus tulenes kostjal kui eluruumise erastamise kohustatud subjektil EES § 22 lg-st 5. Sellel ajaperioodil oli kostja valmistanud ette otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, mida vastu ei võetud. Asja materjalidest nähtuvalt võõrandati 2010 otsustuskorras kostja poolt sundüürnikele kortereid ja 2010 teatati kostja poolt C-le, et lõplik seisukoht taastamiselepingutest tulenevate õigussuhete lõpetamiseks või ümberkujundamiseks ei olnud veel kostja poolt võetud. Vaidlust ei ole, et C-le ütles kostja Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu tähtajatu üürilepingu üles (I kd, tl 70 p). Hageja kui C pärija vastu esitas kostja 17.10.2018 hagi kohustusega vabastada kostjale kuuluv eluruum. Hageja esitas vastuhagi taastamislepingu alusel tehtud kulutuste hüvitamiseks, millise nõude eraldas maakohus 14.01.2019 eraldi menetlusse. Asja materjalidest nähtuvalt oli C teinud kulutusi eluruumile 1999 lepingu alusel, mitte üürilepingu alusel ja et ta eesmärk oli saada üüriobjekt endale. Toimikus on hageja poolt esitanud 2006 Tallinna linna volikogu otsuse eelnõu ja selle seletuskiri Pikk 41-5 korteri otsustuskorras müügiks. Asjas olevatest tõenditest nähtuvalt küsimust ei olnud lahendatud, kuivõrd 2007 pöördus C kostja poole uuesti paludes võõrandada Pikk 41-5 korter erastamishinnaga. Järgnevalt kohustas kostja 30.01.2008 oma korraldusega Tallinna Elamumajandusametit üle vaatama pooleliolevad taastamislepingud ning esitama Tallinna Linnavalitsusele hiljemalt 01.12.2008 ettepanekud iga konkreetse taastamislepinguga (sh Pikk 41/1-5 seotud lepinguga) seotud probleemi lahendamiseks. Läbirääkimiste käigus Tallinna Elamumajandusametiga jõuti selleni, et võõrandamise aluseks võiks olla võõrandamise hetke turuhind, millest arvestatakse maha pinna taastamiseks tehtud investeeringud, arvestades ehitusindeksi muutust. Hageja väitele, et kostja taastamislepingute osas oli seisukoha kujundanud ja otsustuskorras oli kostja kortereid võõrandanud, kostja vastu ei vaielnud. 2010 novembris C pöördumisele vastas kostja, et lõplik seisukoht nn taastamislepingutest tulenevate õigussuhete lõpetamiseks või ümberkujundamiseks ei ole veel kujundatud. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta TsMS § 652 lg 4 alusel apellatsioonkaebuses toodud uued eluruumide erastamisega toodu väited, et C ei olnud eluruumide erastamise õigustatud subjekt, et taastamiseleping oli vastuolus EES-ga m, kuivõrd kõiki neid oleks saanud kostja esitada maakohtu menetluses. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja ei ole taastamislepingust taganenud.

eluruumi vabastamise nõudes) eluruumi võõrandamisest keeldumisest. C-ga üürilepingu sõlmimine 2004 aastal ei lõpetanud taastamislepingut ega sellega võetud kohustusi. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjal on kohustus hüvitada hagejale kostja eluruumi taastamisega tekkinud kahju 73 423, 68 eurot. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid maakohtust erinevalt ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei korda kohus maakohtu vastavaid põhjendusi.

(allkirjastatud digitaalselt) Tühistatud osaliselt Riigikohtu 21.09.2022 otsusega

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.