PANAMENT INC. hagi Energia Agentuur AS-i vastu ostuhinna, kahjuhüvitise ja viivise nõudes
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 16. detsembri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Energia Agentuur AS-i apellatsioonkaebus
Asja hind ringkonnakohtus
1 368 734,70 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): PANAMENT INC. (Panama Vabariigi registrikood 565479), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tuuve Tiivel Kostja (apellant): Energia Agentuur AS (registrikood 10710337), lepinguline esindaja vandeadvokaat Grete Lind
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
I.
RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON
I.1. Võtta tsiviilasja toimikusse poolte 6. ja 13. aprilli 2021 menetlusdokumentide lisad ning kontrollida nende põhjal hageja tsiviilkohtumenetlusõigusvõimet. Hageja on kohtule esitatud andmetel 23. veebruari 2021 seisuga tsiviilkohtumenetlusõigusvõimeline ja puuduvad andmed, et ta oleks seejärel õigusvõime kaotanud. I.2. Harju Maakohtu 16. detsembri 2020 otsuse resolutsiooni punkt 5 tühistada osas, milles õigusabikulu summalt 2380 eurot mõisteti välja viivis alates
16.detsembrist 2012 ja teha selles osas uus otsus, millega mõista viivis välja alates 16. detsembrist 2020. Ühtlasi muuta vastavalt sama otsuse põhjendusi. I.3. Täiendada punktis I.2 viidatud otsuse resolutsiooni otsustusega, et rahuldamata jääb kostja taotlus määrata kindlaks otsuse täitmise viis nii, et kostjalt välja mõistetud ostuhinna tasumise kohustus on seotud korteriomandite omanikuks saamisega. I.4. Asendada punktis I.2 viidatud otsuse põhjendused menetluskulude jaotuse kohta käesoleva otsuse põhjendava osa punktiga 12.2. I.5. Ülejäänud osas jätta punktis I.2 viidatud otsus muutmata. I.6. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. I.7. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta kostja kanda.
II.1. Hagiavaldus rahuldada osaliselt. II.2. Välja mõista kostjalt Energia Agentuur AS-ilt hageja PANAMENT INC. kasuks: II.2.1 põhinõue (ostuhind) 1 250 000 eurot ja sellelt viivis 218 368,14 eurot – kokku 1 468 368,14 eurot; II.2.2 viivis põhinõude (ostuhinna) summalt 1 250 000 eurot alates
16.detsembrist 2020 võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude 1 250 000 euro tasumiseni; II.2.3 kahjuhüvitis (õigusabikulu) 2380 eurot ja sellelt viivis 385,52 eurot – kokku 2765,52 eurot. II.2.4 viivis kahjuhüvitise (õigusabikulu) summalt 2380 eurot alates
16.detsembrist 2020 võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni õigusabikulu 2380 eurot tasumiseni. II.3. Jätta rahuldamata kostja taotlus määrata kindlaks otsuse täitmise viis nii, et kostjalt välja mõistetud ostuhinna tasumise kohustus on seotud korteriomandite omanikuks saamisega. II.4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda. Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Panama Vabariigi õiguse alusel asutatud ja tegutsev PANAMENT INC. (hageja) esitas
7.detsembril 2018 Harju Maakohtule hagi Energia Agentuur AS-i (kostja) vastu ostuhinna, kahjuhüvitise ja viivise nõudes. Hageja palus kostjalt välja mõista: -
-
kahe korteriomandi ostuhind 1 250 000 eurot, sellelt summalt sissenõutavaks muutunud viivis 16 164,38 eurot ja viivis alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras; kohtueelne õigusabikulu 4000 eurot ja sellelt summalt viivis alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
2 (10)
Hageja peamised väited on järgmised: -
-
-
-
hageja müüs 9. novembri 2016 võlaõigusliku müügilepinguga (edaspidi: leping) kostjale kaks korteriomandit Tallinnas aadressiga Vana-Viru tn 15 / Mere pst 1 korterid 8 ja 17 (edaspidi: korterid) kokku hinnaga 1 250 000 eurot; kostjal oli kohustus tasuda ostuhind 23 kuu jooksul ehk hiljemalt 9. oktoobril 2018; hageja täitis oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt: ta andis korterite valduse üle kostjale enne lepingu sõlmimist vastavalt lepingu p-le 2.3; korterid vastavad lepingu p-des 1.9, 1.20 ja 1.11 kokku lepitud tingimustele ja omadustele; hageja võimaldab lepingu p 3.1 kohaselt korterite omandiõiguse ülemineku pärast seda, kui kostja on maksnud talle ostuhinna; kostja ei tasunud ostuhinda, mistõttu nõuab hageja kohtu kaudu kohustuse täitmist; kostja on viivituses ostuhinna tasumisega. Lepingu p 2.2 kolmanda lause kohaselt on viivisemäär seaduses sätestatud määr, mille näeb ette VÕS § 113 lg 1 teine lause. Viivist ostuhinnalt arvestatakse alates maksetähtajale järgnevast päevast, st
10.oktoobrist 2018. Hageja arvutas välja viivise alates nimetatud kuupäevast kuni hagi esitamiseni VÕS § 113 lg 1 teise lause järgses määras; hageja tellis võlgnevuse tasumise nõudmiseks advokaadibüroolt õigusteenust ja tasus selle eest 4000 eurot. Esindaja tunnitasu oli 180 eurot (käibemaksuta) ja õigusteenuse osutamisele kulus 22 t 15 min. Vastavalt lepingu p 2.2 viiendale lausele on hagejal õigus nõuda kostjalt kõnealuse kulu hüvitamist ja VÕS § 113 lg 1 alusel ka viivist.
2.Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
-
leping on tühine: o esimese võimalusena on see näilik tehing. Ostuhind ületab kahekordselt korterite turuväärtust. Kostja müüs samad korterid 2010. aastal hagejale 8 000 000 krooni (≈ 511 293 euro) eest. Korterid on renoveerimata ja vajavad remonti. Puudub mõistlik põhjus omandada korterid 60% kallimalt. Näilikkust kinnitab ostuhinna ja lähedal asuvate renoveeritud korterite hinnavõrdlus; o teise võimalusena on korterite väärtus ja ostuhind heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, st ka poolte kohustused pole tasakaalus. Eeldatavasti hageja teadis või pidi teadma tühisuse aluseks olevatest asjaoludest; alternatiivselt on leping tingimuslik. Ostuhinna tasumise kohustus seoti asjaõiguslepingu sõlmimisega hiljemalt 23 kuu jooksul. Kuna asjaõiguslepingut ei sõlmitud, siis alates 9. oktoobrist 2018 (kui möödus 23 kuud lepingu sõlmimisest) pole hagejal õigust nõuda ostuhinna tasumist. Lepingus märgitud 23 kuuline tähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 110 sätestatud tähtaeg; hagejal puudub sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu. Kuni omandiõigus ei ole üle läinud, ei saa hageja nõuda ostuhinna tasumist; ostuhinna nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest on vastuvõetamatu, et kostja peaks tasuma 1 250 000 eurot korterite eest, mille väärtus on kordades madalam, samuti aga see, kui kostja peab tasuma ostuhinna enne omanikuks saamist; kostjal on õigus kohustuse täitmisest keelduda, sest hageja võib olla seotud terroristlike ühendustega; hageja kahju hüvitamise nõue 4000 euro ulatuses on ilmselgelt põhjendamatu: esindaja tunnihind (180 eurot käibemaksuta) on ebamõistlikult kõrge ja aega (22 t 15 min) õigusteenuse osutamiseks kulus ebamõistlikult palju.
3 (10)
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus rahuldas hagi 16. detsembri 2020 otsusega (vaidlustatud otsus) osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja: -
1 250 000 eurot, sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 218 368,14 eurot ja viivise alates 16. detsembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 määras; kahjuhüvitise 2380 eurot, sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 385,52 eurot ja viivise alates 16. detsembrist 2012 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
3.1.Maakohus tuvastas 9. novembril 2016 lepingu sõlmimise ning selle p-dest 2.1 ja 2.2 tuleneva kostja kohustuse tasuda korterite ostuhind 1 250 000 eurot 23 kuu jooksul ehk hiljemalt 9. oktoobril 2018. Kostja ostuhinda ei tasunud. Lepingu p 3.1 järgi sõlmitakse asjaõigusleping korterite omandiõiguse üleandmiseks tingimusel, et kostja on hagejale maksnud ostuhinna. Hageja nõuab müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse täitmise, selle nõude õiguslik alus on VÕS § 208 koostoimes § 108 lg-ga 1.
3.2.Esmalt otsustas maakohus, et leping ei ole näilik.
3.2.1.Vana-Viru tn 15 on A ja OS kinnisvaraarendusprojekt. Nad olid varasemalt korteri nr 17 ja teiste Vana-Viru tn 15 aadressil asuvate korteriomandite omanikud. A. ja OS elukoht on rahvastikuregistri andmetel Vana-Viru tn 15. Siinjuures on AS sealse korteriühistu juhatuse liige. Nii A. ja OS kui ka nende abikaasad on praegu ja/või varem kostja juhatuse liikmed ja/või nõukogu liikmed.
3.2.2.Eurowind Holding Inc osaühingu osa müügileping tõendab, et A. ja OS on kostja nn kasusaavad omanikud. Korterite müügilepingu allkirjastas kostja volitatud esindajana AS. A. ja OS pidasid kostja nimel lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimisi ning suhtlesid pärast lepingu sõlmimist ostuhinna tasumise ja teiste küsimuste osas hagejaga. Kostja kinnitas lepingu p-des 1.10.1 ja 1.10.2, et ta on korterite ja kogu kinnistu seisukorrast teadlik. Tehingu näilikkusele ei viita asjaolu, et 2010. aastal olid korterid tunduvalt odavamad. Korterite hind 8 000 000 eurot 1. septembri 2010 müügilepingus on tingitud majanduskriisist.
3.2.3.Korterite ja samas piirkonnas asuvate renoveeritud korterite hinnavõrdlus ei kinnita samuti lepingu näilikkust. Korterite juurde kuuluva maatüki Maa-ameti plaanilt nähtub, et valdav osa maaüksusest on hoonestamata ja korteritega hoone asub Vana-Viru tänavapoolses servas. Vana-Viru tn 15 asuvat kinnistut oli võimalik müüa hinnaga alates 6000 eurot/m2, mis aja möödudes ilmselt kasvab. Sel juhul oleks korterite hind 2 141 847 eurot (= 357,39 × 6000), mis ületab tunduvalt vaidlusaluse ostuhinna.
3.2.4.Hageja esindajale saadetud e-kirjad tõendavad, et ostuhinna pakkus välja kostja, kes ühtlasi ka tunnistas võlga ja kohustust ostuhind tasuda. Kostja vastuväiteid inglisekeelsetele kirjadele ei esitanud. Tegemist on äriühingute vahelise müügitehinguga ja korterite ostmine on seotud kostja majandustegevusega. Pooled olid vabad ostuhinnas kokku leppima.
3.2.5.Notar tuvastas ja tõestas kostja tahte osta korterid ja maksta ostuhind. Lepingust nähtub kostja kaalutletud tahete avaldus, samuti siduv nõusolek ja kinnitus, et ostuhind on 1 250 000 eurot. Alust ei ole kahelda selles, et notar ei selgitanud enne lepingu sõlmimist välja poolte tahet. Notaril on ka kohustus selgitada tehingu tähendust ja õiguslikke tagajärgi.
3.2.6.Kokkuvõtvalt on tõendatud, et ostuhind vastab kostja tegelikule tahtele. Seevastu pole tõendatud kostja väide, et pooled tahtsid jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Seega ei ole leping näiliku tehing. 4 (10)
3.3.Teiseks sedastas maakohus, et tehing ei ole vastuolus heade kommetega.
3.3.1.Korterite väärtus ei ole võrreldes ostuhinnaga heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja tõenditest ei nähtu, et ostuhind ja turuhind erineks enam kui kaks korda. Seega pole lepingust tulenevate kohustuste tasakaal ebamõistlikult tasakaalust väljas ning hagejale ei saanud tehingu tegemise ajal olla teada asjaolud, mis tooks kaasa tehingu tühisuse.
3.3.2.Samuti ei tõendanud kostja, et hageja pidi teadma tehingu tegemise ajal, et kostja pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust.
3.4.Kolmandaks leidis maakohus, et leping pole ka tingimuslik tehing.
3.4.1.Lepingu p 2.2 järgi on kostja kohustatud hagejale tasuma ostuhinna täies ulatuses hiljemalt 23-kuulise tähtaja jooksul ehk hiljemalt 9. oktoobriks 2018. Tähtaja saabumine ei tähenda, et pärast seda ei pea kostja oma kohustusi täitma. Lepingus pole kokku lepitud, et kohustused lõppevad 9. oktoobril 2018. Lepingu p-ga 2.2 kohustus kostja tasuma viivist, kui ta ei tasu ostuhinda tähtaegselt. Seega ei olnud poolte tahe leppida kokku kohustuste lõppemises.
3.4.2.Notar kinnitas 31. oktoobri 2019 kirjas, et lepingus väljendatud poolte tahte kohaselt on kostja kohustatud tasuma ostuhinna hagejale 23 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest ehk
9.oktoobril 2018. Notar sai tema juures avaldatud tahtest aru nii, et kostja peab maksma ostuhinna hagejale enne seda, kui nad sõlmivad korterite omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu ning 23-kuuline tähtaeg ei ole äramuutev tingimus TsÜS § 102 lg 3 ja § 110 tähenduses.
3.4.3.Hagejat lepingueelsetel läbirääkimistel ja lepingu sõlmimisel esindanud advokaadi
14.veebruari 2020 kirja kohaselt on 1 250 000 eurot kostja pakutud ja poolte kokkulepitud ostuhind. Kostja on kohustatud tasuma ostuhinna hagejale 23 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest, st 9. oktoobril 2018. Kostja peab maksma selle ostuhinna hagejale enne seda, kui nad sõlmivad korterite omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu. Samuti on advokaat seisukohal, et lepingus kokku lepitud 23-kuuline tähtaeg ei ole äramuutev tingimus.
3.4.4.Neist tõendistest järeldub, et poolte tahe oli, et leping ei lõppe 9. oktoobril 2018, see ei ole äramuutev tingimus, vaid ostuhinna tasumise tähtpäev.
3.5.Neljandaks tuvastas maakohus, et hagejal on sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu.
3.5.1.Kostja ei tõendanud, et oleks lepingut rikkunud. Lepingu p 3.1 järgi sõlmitakse asjaõigusleping korterite omandiõiguse üleandmiseks tingimusel, et kostja on tasunud ostuhinna. Kostja kasuks on kantud kinnistusraamatusse eelmärked. Korterite valdus on kostjatele üle antud. Hageja selgitas, et ta on korduvalt palunud kostjal tasuda ostuhind ja lubanud anda omandi üle tingimusel pärast tasumist. Hageja on oma kohustused täitnud. Pooled on lepingus kokku leppinud, et kostja peab ostuhinna tasuma enne korterite omandiõiguse üleandmist.
3.5.2.Eelmärked näitavad kostja tahet korterite omandamiseks. Ostuhind tuli tasuda hiljemalt
9.oktoobril 2018, st alates 10. oktoobrist 2018 muutus ostuhinna tasumise nõue sissenõutavaks. Omandi üleandmise nõue muutub sissenõutavaks pärast ostuhinna tasumist.
3.5.3.Hageja kohtusse pöördumine ei ole vastuolus TsÜS § 138 lg-ga 2. Hea usu põhimõttega ei ole vastuolus ka korterite ostuhind.
3.5.4.Pooled võivad kokku leppida, et esmalt makstakse ostuhind ja alles seejärel antakse üle müüdav asi. Kostja õiguste tagamiseks on seatud kinnistusraamatusse eelmärked, mis tagavad omandi üleminekut. Poolte kokkuleppe järgi muutub omandi üleandmise kohustuse täitmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus sissenõutavaks pärast ostuhinna tasumist. Kostja ei ole lepingulist kohustust kohaselt täitnud, st on seda rikkunud VÕS § 100 tähenduses. VÕS § 108 lg 1 alusel saab hageja nõuda kohustuse täitmist. Kostja kohustuse rikkumist vabandavaid asjaolusid VÕS § 103 mõttes ei esine. 5 (10)
3.6.Kohtueelse õigusabikulu nõue tuleb VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel rahuldada osaliselt. Professionaalne kohtueelne õigusabi on üldjuhul mõistlik ja sellega seotud kulu hüvitatav. Maakohus pidas mõistlikuks ja põhjendatuks õigusabi 17 t ulatuses tunnihinnaga 140 eurot. Vaidlus ei olnud keerukas. Seega peab kostjalt hüvitama kohtueelse õigusabikulu summas 2380 eurot (= 17 × 140).
3.7.Ostuhinna tasumise nõue muutus sissenõutavaks 10. oktoobril 2018 ja sellest kuupäevast tuleb arvestada viivist seaduses sätestatud määras. Rahuldamisele kuulub ka õigusabikulult viivisenõue alates hagi esitamise päevast seaduses sätestatud määras.
POOLTE SEISUKOHAD
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja uue otsusega jätta hageja nõue täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
4.1.Esiteks kohaldas maakohus ebaõigesti TsÜS § 89 lg-d 1, 2 ja § 84 lg 1 ning jõudis väärale järeldusele, et leping pole tühine. Maakohus jättis tähelepanuta, et müügitehinguga loodi õigusnäivus selle kohta, et eksisteerib õiguslik alus 1 250 000 euro tasumiseks. Maakohus jättis kostja tegelikku tahte välja selgitamata. Kostjal puudus tahe korterid ostuhinnaga omandada, sest korterid on väga halvas seisukorras ning asuvad muinsuskaitseala ja kinnismälestise kaitsevööndis, mille tõttu on ehitustööd neis rangelt reglementeeritud. Asjaolu, et tehingu tõestas notar, ei tähenda koheselt, et kostja tegelik tahe on tuvastatud. Kostja müüs 2010. aastal korterid hagejale ning puudus mistahes põhjus neid samu renoveerimata kortereid kuus aastat hiljem üle kahe korra kõrgema hinnaga tagasi osta, kusjuures veel tingimusel, et hagejal puudub mistahes vastutus korterite seisukorra eest. Kuivõrd näiliku tehinguga ei ole soovitud õiguslikke tagajärgi, siis on leping tühine.
4.2.Teiseks kohaldas maakohus ebaõigesti TsÜS § 102 lg-d 1, 3 ja § 110 ning järeldas vääralt, et leping pole tingimuslik tehing ja et kohustused ei ole lõppenud. Asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus lepiti kokku tingimuslikult, see sõlmitakse ja korterite omand läheb hagejalt kostjale üle vaid juhul, kui tasutud on osa ostuhinnast. Lepingus märgitud 23-kuuline tähtaeg on TsÜS §-s 110 sätestatud tähtaeg. Lepingu p-s 3.1 fikseeritud vastutasu kuupäev on kuupäev, millal on viimane võimalus sõlmida asjaõigusleping. Pärast 9. oktoobri 2018 saabumist ei ole pooltel enam kohustust sõlmida asjaõiguslepingut ning hagejal õigus nõuda kostjalt ostuhinna tasumist. Lepingu p-st 2.2 ei tulene, et ostuhinna tasumise kohustus muutuks sõltumata asjaõiguslepingu sõlmimisest sissenõutavaks hiljemalt 9. oktoobril 2018. Lepingu p 2.2 kolmas lause reguleerib olukorda, kus asjaõigusleping on sõlmitud, kuid ostuhinda ei ole täielikult tasutud hiljemalt 9. oktoobril 2018.
4.3.Kolmandaks jättis maaohus ebaõigesti hagi rahuldamisel kindlaks määramata otsuse täitmise viisi. Kostja ei ole kohustatud ostuhinda tasuma enne, kui on saanud korterite omanikuks. Lepingu p-de 2.2 ja 3.1 järgi tuleb tasuda ostuhind ning sõlmida asjaõigusleping hiljemalt vastutasu kuupäeval. Vastutasu kuupäev on maakohtu tõlgenduse järgi saabunud. Seega tuleb mõlemad toimingud teha samal ajal. Kui maakohus oleks otsuse täitmise viisi kindlaks määranud, oleks see kaasa aidanud menetlusökonoomiale, vältimaks olukorda, kus kostja on sunnitud alustama uut kohtuasja saamaks Panamas asuva äriühingu suhtes nõusolekut omandi üleandmiseks.
4.4.Neljandaks mõistis maakohus viivise välja ebaõigesti, sest põhinõue on alusetu.
4.5.Viiendaks rahuldas maakohus ebaõigesti hageja kohtueelse õigusabikulu hüvitamise ja sellelt viivise nõude. Hagejal puudus põhjendatud alus kasutada kohtueelselt lepingulist esindajat, sest ostuhinna tasumise nõude esitamine ei vaja eriteadmisi. Hageja sõlmis lepingu ilma Eesti advokaadita, kuigi lepingu analüüs on oluliselt keerukam kui nõuda ostjalt ostuhinna tasumist. Järelikult ei olnud kohtusse pöördumise eel Eesti advokaadile tehtud kulu vajalik. 6 (10)
4.6.Kuuendaks jättis maakohus ebaõigesti menetluskulud tervikuna kostja kanda. Hageja nõue rahuldati osaliselt, seega pidanuks maakohus kohaldama TsMS § 163 lg 1 ja jätma menetluskulud võrdselt poolte kanda.
4.7.Seitsmendaks on vaidlustatud otsuse resolutsioon ebaõige. Maakohus märkis, et kostjalt tuleb välja mõista viivis alates 16. detsembrist 2012. Hageja ei ole sellist nõuet esitanud, mistõttu on kohus ületanud hagi piire ja vastav otsustus on ebaõige.
5.Hageja vaidles kaebusele vastu, aga möönis, et maakohus eksis kahjuhüvitiselt viivise välja mõistmise alguskuupäevas.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus tühistab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel maakohtu otsuse osas, milles viivis kahjuhüvitiselt mõisteti välja alates 16. detsembrist 2012 ja teeb selles osas uue otsuse edasiulatuva viivise väljamõistmise kohta alates 16. detsembrist 2020. Lisaks täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega otsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotluse kohta ja muudab TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel menetluskulude jaotamise põhjendusi. Ülejäänud osas jääb vaidlustatud otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, aga kostja kannab kõik menetluskulud ringkonnakohtus.
7.Maakohus jättis rahuldamata hageja kahjunõude 1620 euro (= 4000 – 2380) ja sellelt viivise saamise osas. Apellatsioonkaebuse esitas ainult kostja, st eelmises lauses viidatud osas on vaidlustatud otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.
8.Kostja esitas 6. aprillil 2021 taotluse, et kohus kontrolliks hageja tsiviilkohtumenetlusõigusvõimet. Mõlemad pooled esitasid sel kuupäeval ja hageja lisaks veel 13. aprillil 2021 dokumente, mis nende hinnangul viitavad õigusvõime puudumisele või olemasolule. Viidatud dokumendid tuleb võtta toimikusse.
8.1.TsMS § 204 lg 1 näeb ette, et kohus kontrollib menetlusosaliste tsiviilkohtumenetlusõigusvõime ja tsiviilkohtumenetlusteovõime olemasolu ning ei luba selle puudumisel isikul menetluses osaleda. Kuigi seadus ei seo vastavat kontrolli menetlusosalise taotlusega, siis tuleneb normi kohustavast sõnastusest, et vastava põhistatud taotluse saamisel peab kohus kontrolli teostama.
8.2.TsMS § 201 lg 2 järgi on tsiviilkohtumenetlusõigusvõime igal isikul, kellel on õigusvõime tsiviilõiguse kohaselt. Tsiviilkohtumenetlusõigusvõime on ka välismaisel isikute ühendusel ja asutusel ning rahvusvahelisel organisatsioonil, kelle õigusvõimet tunnustatakse Eestis rahvusvahelise eraõiguse sätete alusel.
8.3.Rahvusvahelise eraõiguse seaduse (REÕS) § 14 lg 1 näeb ette, et juriidilisele isikule kohaldatakse selle riigi õigust, mille kohaselt ta on asutatud. Vastavalt REÕS § 15 p-le 3 määratakse selle õigusega ka juriidilise isiku õigusvõime. Hageja on asutatud Panama õiguse alusel. Panama Vabariigi tsiviilseadustiku (Código Civil de la República de Panamá) art 75 kohaselt tekib juriidilise isiku õigusvõime registreerimisega. Sama seadustiku art 1753 p 3 järgi kantakse juriidilised isikud avalikku registrisse (Registro Público), millest art 1776 p 6 järgi nähtuvad mh isiku asutamise andmed. Hageja esitas viidatud registrist 23. veebruari 2021 väljavõtte ja tõlke (vastavalt 6. ja 13. aprilli 2021 menetlusdokumendi lisad), mille kohaselt on hageja alates 2. maist 2007 jätkuvalt registrisse kantud. Seega on hagejal õigusvõime tema asukoha riigi õiguse järgi. Ringkonnakohus tuvastab hageja õigusvõime kohtule esitatud andmetel 23. veebruari 2021 seisuga, aga puuduvad andmed, et hageja oleks seejärel õigusvõime kaotanud.
8.4.Poolte ülejäänud dokumendid hageja õigusvõime kohta ei oma tähtsust, sest eelmises p-s 8.3 märgitu põhjal on õigusvõime piisavalt tuvastatud ja teistest dokumentidest ei nähtu selle kaotamisele viitavaid asjaolusid. 7 (10)
9.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest lepingu sõlmimise, kinnistusraamatusse eelmärgete kandmise ja osthinna tasumata jätmise kohta.
10.Ostuhinna ja sellelt viivise väljamõistmise ning kohtueelse õigusabikulu kui kahju hüvitamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega. Vastuseks kaebuse esimesele viiele väitele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.1.Maakohus ei eksinud TsÜS § 89 lg 1 kohaldamisel. Tehingu näilikkus tähendab eelkõige, et pooled soovivad sellega varjata mingit muud tehingut või luua ettekujutuse tehingust, kuigi neil tegelikult vastav tahe puudub. Kostja ei väida, et pooled oleks tahtnud varjata mingit muud tehingut, mida nad tegelikult teha tahtsid. Seega oli piisav kontrollida, kas lepingu vormistamise ajal oli poolte tegelik tahe luua õigusnäivus. Õige on kostja arusaam, et tehingu näilikkuse tuvastamine eeldab tahteavalduste, st tehingu sisulist hindamist (vrd Riigikohtu 2. novembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-11, p 12 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kui kostja väitis, et poolte tegelik tahe oli suunatud õigusnäivuse loomisele, siis pidi ta ka tooma esile ja tõendama mõlema poole vastavad tahteavaldused. Kostja ei väitnud maakohtus, et hageja oleks niisugust tahet avaldanud. Kuna lepingu (sh õigusnäivuse loomise kokkuleppe) sõlmimiseks on VÕS § 9 lg 1 järgi vajalikud mõlema poole tahteavaldused, siis ei piisaks ainult kostja vastava tahte tuvastamisest. Lisaks puuduvad tõendid selle kohta, et kostja tegelik tahe olnuks erinev lepingus väljendatust. TsÜS § 71 esimese lause järgi loetakse kindlale isikule tehtud tahteavaldus tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. TsÜS § 75 lg 1 sätestab, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kostja ei toonud esile ega tõendanud, et hageja pidi teadma mingit muud kostja tahet, kui avaldati notari juuresolekul lepingu sõlmimisel. Maakohus tuvastas õigesti, et nii notar kui hageja esindaja said kostja avaldustest samuti aru, et kostja soovis olla lepinguga seotud selles märgitud tingimustel. Hagejaga sarnane mõistlik isik pidi lepingudokumenti märgitud kostja avaldusi samuti mõistma nii, et kostja soovib olla lepinguga seotud. Kui TsÜS § 89 lg 1 kohaldamise eeldused on tuvastamata, siis ei saanud maakohus hinnata lepingut tühiseks TsÜS § 89 lg 2 järgi ega rakendada § 84 lg-s 1 ette nähtud tühisuse tagajärgi.
10.2.Samuti andis maakohus õige hinnangu, et leping pole tingimuslik TsÜS § 102 lg-te 1, 3 ja § 110 järgi. Tähtpäevast TsÜS § 110 tähenduses tuleb eristada tähtajalisi kohustusi soorituse tegemise aja mõttes (VÕS § 82, vt P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010 § 110, p 3, lk 336). Maakohus tõlgendas lepingut ja leidis põhjendatult, et pooled leppisid kokku täitmise tähtaja.
10.3.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et käesoleval juhul pole alust rahuldada kostja taotlust TsMS § 445 lg 1 alusel otsuse täitmise viisi määramiseks nii, et ostuhinna tasumine ja korteri omandiõiguse üleandmine (asjaõiguskokkuleppe sõlmimine) peavad toimuma samaaegselt ja vastastikku. Kostjal on õigus selles, et need on poolte vastastikkused kohustused VÕS § 111 lg 1 tähenduses. Siiski ei tulene viidatud normist, et niisugused kohustused tuleb alati täita vastastikku. VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Seega saab kohustuse täitmist ootav pool vältida teise poole keeldumist neljal viisil: ta kas täidab oma kohustuse, pakub täitmist, annab 8 (10)
tagatise või kinnitab täitmist. Käesoleval juhul on kinnistusraamatusse kantud eelmärge, mis on piisav tagatis kolmanda alternatiivi tähenduses. Ühtlasi on hageja menetluses kinnitanud, et ta täidab omandi üleandmise kohustuse, mis on omakorda piisav neljandana loetletud alternatiivina. Maakohus eksis siiski selles, et jättis kõnealuse taotluse selgelt lahendamata ja vaidlustatud otsuse resolutsioonis vastava otsustuse kajastamata. Kõigi veel lahendamata taotluste lahendamine otsuse resolutsiooniga vastab TsMS § 442 lg 5 mõttele. Lisaks saab kohtuotsust vaidlustada üksnes selle resolutsiooni vaidlustades (vt nt Riigikohtu 13. juuni 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-10-11168, p 17 kolmas lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kui maakohus leidis, et ostuhind tuleb kostjalt välja mõista, aga kostja oleks olnud valmis seda tasuma ainult omandi saamise korral, siis kujuneks olukord, kus kostja peaks vaidlustama ainult vastastikkuse täitmise kindlaksmääramata jätmise. Seda ei saa aga teha, kui otsuse resolutsioonis vastav otsustus puudub. Neil kaalutlustel täiendab ringkonnakohus vaidlustatud otsuse resolutsiooni otsustusega selle kohta, et rahuldamata jääb kostja taotlus määrata otsuse täitmise viis nii, et kostjalt välja mõistetud ostuhinna tasumise kohustus on seotud korteriomandite omanikuks saamisega.
10.4.Ostuhinna nõude põhjendatuse tõttu rahuldas maakohus õigesti selle summalt viivise nõude. Viivise arvutust kostja ei vaidlustanud. Hageja palus hagiavalduse resolutsiooni p-s 2 ostuhinnalt viivise mõista välja „VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras“ ja maakohus järgis hageja sõnastust. Samas ei ole selline normiviide piisavalt täpne, sest viidatud sättes on kolm lauset, millest teine ja kolmas käsitlevad viivise määra. Hagiavalduse p-dest 2.21–2.23 nähtub selgelt, et hageja arvutas viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud määras. Kostja ei esitanud viivise arvutusele ega määrale vastuväiteid. Nii on avaldustest aru saada, et nad mõistsid hageja nõude sõnastust viitena sätte teisele lausele. Lahendi täidetavuse huvides tuleb seda märkida ka otsuse resolutsioonis.
10.5.Kohtueelse õigusabikulu nõude rahuldamist põhjendas maakohus piisavalt. Vaidlustatud otsuses on kõnealuse kulu hüvitatavust analüüsitud ning maakohus leidis kokkuvõtvalt, et see on kostja rikkumisega põhjuslikus seoses, põhjendatud ja mõistliku suurusega. Seega vastab maakohtu lahend Riigikohtu praktikas seatud tingimustele (vt nt 28. septembri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8751, p 28 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika). Lisaks on asjakohane märkida, et kohtumenetluses poolt esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine TsMS § 175 lg 1 järgi on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt nt Riigikohtu 23. märtsi 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-184-15, p 14 ja selles viidatud varasem praktika). Sisuliselt rakendab kohus sarnast diskretsiooni ka kohteelse õigusabikulu hüvitatavuse hindamisel. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus õigusabile kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse ega esindaja tasumäära hindamisel kaalumispiire ületanud. Kostja väide, et lepingu sõlmimisel ei kasutanud hageja õigusabi, pole kooskõlas maakohtu tuvastatud asjaoludega ega ka asjakohane.
11.Kaebuse seitsmes väide ja sellele vastavas osas viies väide on põhjendatud. Maakohus märkis vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-s 5, et viivis kahjuhüvitiselt (kohtueelne õigusabikulu) mõistetakse välja „alates 16. 12. 2012“. Lisaks oli maakohus p-s 4 mõistnud välja viivise 385,52 eurot, mis põhjendava osa p 48 järgi arvutati alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemisele eelnenud päevani. Kostja tugineb kaebuses õigesti väitele, et hageja ei nõudnud viivist enne hagi esitamist ja apellatsioonimenetluse kestel nõustus sellega ka hageja. Hagiavalduse resolutsiooni p-s 3 palus hageja mõista viivise välja kuni kohtuotsuse tegemiseni ja sealt edasi. Nii rikkus maakohus TsMS § 4 lg 2, § 5 lg 1 ja § 439, sest ületas nõude piire. Ringkonnakohus saab selle rikkumise kõrvaldada ega ole sealjuures seotud kaebuse väidetega. Vaidlustatud otsuse põhjenduste ja resolutsiooni p 5 võrdlusest on aru saada, et viivis sooviti välja mõista alates otsuse tegemise kuupäevast, st alates 16. detsembrist 2020. 9 (10)
12.Lõpuks käsitleb ringkonnakohus menetluskuludega seonduvat, sh kaebuse kuuendat väidet.
12.1.Hageja nõudis põhinõuetena ostuhinna 1 250 000 eurot tasumist ja kohtueelse õigusabikulu 4000 eurot hüvitamist, st hagi oli suunatud 1 254 000 euro ja sellelt viivise saamisele. Maakohus rahuldas põhinõuded kokku summas 1 252 380 eurot (=1 250 000 + 2380). Kuigi vaidlustatud otsuse resolutsioonis mõisteti viivis välja ekslikult (eespool p 10.4), siis sisuliselt rahuldati hageja nõuetest 99,87% (≈ 1 252 380 : 1 254 000) ja rahuldamata jäi 0,13%.
12.2.Hagi osalise rahuldamise korral näeb TsMS § 163 lg 1 ette, et pooled kannavad menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuigi maakohus põhjendas kõigi kulude kostja kanda jätmist TsMS § 162 lg-ga 1, siis annab TsMS § 163 lg 1 teine alternatiiv sama tulemuse. Nimelt kulude jaotamine võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega võib tähendada ka seda, et hagi väga väikeses osas rahuldamata jätmise korral kannab kostja kõik menetluskulud.
12.3.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 mõtte kohaselt samuti kostja kanda. Maakohtu otsus jääb sisuliselt muutmata. Sarnaselt eelmises p-s 12.2 märgitud kaalutlustega, ei mõjuta kohtueelse õigusabi nõudelt viivise arvutamise algusajas tehtud vea parandamine hagi sisulise rahuldamise ulatust. Tervikuna on ka apellatsioonimenetluse tulemusena hageja saavutanud selle tulemuse, mida ta taotles kohtusse pöördudes. Sellises olukorras on põhjendatud ja õiglane jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
12.4.Menetlusulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus (TsMS § 177 lg 2).
13.Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles TsMS § 173 lg 1 teise lause järgi kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Lisaks eespool p-s 10.3 põhjendatud täiendusele ja p-s 10.4 kirjeldatud täpsustusele muudab ringkonnakohus resolutsiooni sõnastust selguse huvides nii, et sisu ei muutu. Mitme rahalise kohustuse täitmisele suunatud resolutsiooni saab kokkuvõtvamalt sõnastada alapunktidena nii, et isikuid iga nõude puhul ei korrata. Tervikresolutsioonis pole vaja korrata ringkonnakohtu menetluslikke otsustusi seoses hageja tsiviilkohtumenetlusõigusvõime kontrollimisega. (allkirjastatud digitaalselt)
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.