2-20-9818/12 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Hageja nõue, põhjendused 21.10.2019 sõlmisid OÜ Farad Group ning OÜ BJ Tootmise kinnisasja rendilepingu. Nimetatud lepingu kohaselt andis hageja kostjale 21.10.2019 kuni 31.12.2024 kasutada xxx registriosa nr. xxx, pindalaga 20,71 ha ning kostja kohustus tasuma renti. Vastavalt lepingu p-le 4. väljastas hageja kostjale 01.03.2020.a. rendiarve summas 3045,86 eurot. Lepingu p 4 kohaselt oli arve maksetähtaeg 15.03.2020. Kuna kostja arvet tähtaegselt ei tasunud ning ei tasunud arvet ka pärast 18.03.2020 ja 01.04.2020.a. edastatud meeldetuletusi, ütles hageja kostjaga sõlmitud rendilepingu 04.05.2020. üles. Poolte vahel oli rendileping kehtiv 21.10.2019 kuni 04.05.2020. Lepingu p 3 kohaselt andis hageja kinnisasja rendile tasu eest. Seega nii lepingu p-st 3 kui ka VÕS § 339 teise lause kohaselt lasub kostjal kohustus tasuma hagejale renti alates 21.10.2019 kuni 04.05.2020 s.o. kokku 195 päeva eest. Ühe päeva rent on vastavalt 01.03.2020 arvele 8.35 eurot (3045,86/365) ning 195 päeva eest kohustub kostja tasuma hagejale renti kokku 1628,25 eurot (8,35*195). Hageja nõuab põhikohustuse täitmist summas 1628,25 eurot. Pooled on lepingu p-s 5 leppinud kokku viivise suuruseks 0,2 % päevas. Kostja on viivitanud temale väljastatud arve summas 3045,86 eurot tasumisega alates 16.03.2020 kuni lepingu ülesütlemiseni 04.05.2020 kokku 50 päeva, mis teeb viivise summaks 298,50 eurot (3045,86*0,2%*49 päeva). Alates lepingu ülesütlemisest ei võlgne kostja hagejale enam 3045,86 eurot, vaid 1628,25 eurot ning nimetatud võlgnevuselt on viivise suurus alates 04.05.2020 kuni 07.07.2020 208,42 eurot (1628,25 eurot * 64 päeva * 0,2 %). Hagi esitamise ajaks 08.07.2020 on sissenõutavaks muutunud viivised, mis on arvutatud kuni 07.07.2020 kokku 506,92 eurot (208,42+298,50). Hageja soovib lisaks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele ka viivise väljamõistmist kostjalt alates 08.07.2020 kuni põhivõla tasumiseni protsendina suuruses 0,2 % põhivõlalt. Hageja ei nõustunud kostjate vastuväidetega (14.12.20). Pooled ei sõlminud kompromissi nii nagu kostja väidab, hageja oli nõus loobuma ülejäänud nõudest ja viivistest tingimusel, et kostja maksab 15.06.202 1200 €. See oli tingimuslik kompromiss, mis sõltus kostja sooritusest. Kostja seda summat ei tasunud 15.06.20. Pooled ei ole leppinud kokku uut maksetähtaega (15.06.20), seega ei ole põhjendatud väide, et viivist saab nõuda alles alates 15.06.20. Kostja on põllumajanduses tegutsev ettevõtja ning pole usutav, et ta ei teinud kindlaks, milline oli rendile võetud maatükk. Kostja ei esitanud lepingu kehtivuse ajal ühtegi pretensiooni maatüki kohta.. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlga 1628,25 eurot, viivist 506,92 € ja alates 08.07.2020 põhivõlalt viivist 0,2 % päevas kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Menetluskuludeks on lõiv 300 € ja esindaja kulud hagiavalduse ning seisukoha koostamise eest vastavalt 260,00 eurot (2 h * 130,00 eurot) + 195 eurot (1,5h*130) kokku 455 €. Tasu on ilma käibemaksuta. Kostja vastuväited Kostja sõlmis 21.01.2019 hagejaga heauskselt rendilepingukinnistu, reg.nr. xxx kasutamiseks põllumajanduslikuks tootmiseks. Kostja pidas hageja esindaja kinnitusi Mäe kinnistu omaduste ja seisukorra kohta tõeseks. Uue hooaja ettevalmistuste käigus tutvusid kostja asjatundjad kinnistuga lähemalt ning selgus, et tegemist ei ole haritava maaga, kuna pinnases on väga palju kände, mis

tuleks enne maaharimist välja juurida, lisaks oli pinnas igasuguseks põllumajanduslikuks tegevuseks liigniiske. Selline maatükk/kinnistu ei sobi kõlvikuks, s.t. põllumajanduslikuks tootmiseks, sest selle peab kändudest puhastama ükskõik milliseks põllumajanduslikuks tootmiseks seda kasutada ning lisaks tuleb luua veerežiimi reguleerimise võimalus. Sellised tööd on suuremahulised, aegavõtvad ja kulukad ning mahu sõlmitud rendilepingu raamidesse. Kostja teavitas nendest asjaoludest hagejat ja selgus, et hageja oli ka ise teadlik neist asjaoludest. Kostja tegi ettepaneku lepingu lõpetamiseks. Kevadiste põllutööde suure koormuse tõttu jäi edasine suhtlus poolte vahel soiku. Hageja ei võtnud ise ka kostjaga kontakti. Hageja ei ole käitunud heauskselt, vaid lepingut sõlmides on soovinud teenida tulu kinnistult, kuid millel ei olnud võimalik rendilepingus kokkulepitud tegevusi teha. Kostja soovis kompromissi, milles lepiti kokku 09. juunil tingimusel, et kostja maksab hiljemalt 15. juuniks hagejale rahasumma ning pärast seda ei ole pooltel teineteise suhtes nõudmisi ega pretensioone. Kuivõrd käimas olid kiireloomulised tööd, siis andis kostja vastavad korraldused, kuid töötaja töölt ootamatu lahkumise tõttu jäi kokkulepitud raha maksmata. Sellest sai kostja teada alles hagiavalduses, kostja ei ole pahatahtlikult kohustust rikkunud. Kostja tunnistas võlga 1200 € ja rendilepingust tulenevat viivist alates kompromissiga kokku lepitud tähtpäevast, milleks oli 15. juuni 2020 kuni käesoleva ajani, 121 päeva, 2,40€ päevas, kokku 290,40€ ning koos põhinõudega kokku 1490,40€. Kostja palus hagi rahuldada 1490,40 €. 11.11.2020 täpsustas vastuväiteid. Kostja väitis, et pooltel oli kokkulepe lepingu lõpetamiseks ja kostja kohustus tasuma 15.06.2021 1200 € ning kokkulepe ei sisaldanud viivise maksmise kokkulepet. Kostja on vaid hea tahte märgist nõus maksma osaliselt viivist. Menetluskulud palub jätta poole endi kanda. Kohtu põhjendused Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kohus lahendab asja lihtmenetluses ja TsMS § 444 lg 2 järgi on otsus koostatud lihtsustatud vormis. Kohus menetleb TsMS § 5 lg 1, 2 järgi tsiviilasja poolte esitatud asjaolude, väidete, vastuväidete ja tõendite alusel. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 sätestab, et leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS 76 lg 1, 2 järgu tuleb lepingut täita kooskõlas lepingu, seadusega. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, täitmisega viivitamine, osaline kohustuse täitmata jätmine. Kohustuse rikkumise korral saab võlausaldaja nõuda VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1 järgi kohustuse täitmist, viivist. VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav, lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks, lg 3 sätestab, et kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas, lg 4

sätestestab, et seaduses või lepinguga ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest rikkumise vabandatavusest sõltumata. Rahalise kohustuse rikkumine ei ole vabandatav (kohus on seda selgitanud kirjas 20.10.20). VÕS § 339 järgi kohustub rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). VÕS § 340 lg 1 sätestab, et põllumajandusliku rendilepingu esemeks võib olla peamiselt põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte, sealhulgas põllumajandusliku tootmisega seotud mittepõllumajanduslik ettevõte, põllumajanduslik kinnisasi või selle osa. Põllumajandusliku kinnisasja rentimisel eeldatakse, et rendileping hõlmab ka päraldisi ja kinnisasjaga seotud õigusi Vaidlus puudus järgmiste asjaolude üle: o 21.10.2019.a. sõlmisid OÜ Farad Group ning OÜ BJ Tootmise kinnisasja rendilepingu (lisa 1). o Kostja sai enda kasutusse tähtajaga 21.10.2019.a. kuni 31.12.2024.a. xxx kinnisasja registriosa nr. xxx, pindalaga 20,71 ha o Kostja kohustus tasuma renti. o Hageja esitas kostjale 01.03.2020.a. tasumiseks rendiarve summas 3045,86 eurot (lisa 2, tl 15). o Lepingu punkt 4 kohaselt oli arve maksetähtaeg 15.03.2020.a. o Arvestuslikult on rendi suuruseks perioodi 21.10.2019 - 04.05.2020 ehk 195 päeva eest 1628,25 €. o Kostja ei ole tasunud hagejale 15.03.20 3045,86 € o Kostja ei ole tasunud hagejale 15.06.20 1200 € Hageja esitatud lepinguga (tl 5) on tõendatud, et kostja sai eelmainitud kinnistu põllumajanduslikuks tootmiseks (lepingu p 1). Lepinguga on tõendatud, et kostja kohustus maksma renti iga-aastaselt vastavalt rendileandja esiatud arvele, mis esitatakse märtsis ja mille tasumise aeg on 14 päev ning esimene arve esitatakse 2020.a. märtsis (lepingu p 4) Eeltoodud vaidlustamata asjaolusid ja leping p 1, 4 hinnates, leiab kohus, hageja ja kostja vahel on 21.10.2019 sõlmitud VÕS 8 lg 1, § 339, § 340 lg 1 järgi põllumajanduslik kinnisaja rendileping. VÕS § 354 sätestab, et põllumajandusliku rendilepingu, samuti ruumide rendilepingu ülesütlemine kehtib üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Hageja on tõendanud kohtule esitatud kirjaliku lepingu lõpetamise teatega 04.05.20 (lk 15p) ning 04.05.20 e-kirjaga kostjale (27.08.20 lisa 3, tl 15p), et ütles lepingu üles kostjale kirjalikus vormis tehtud avaldusega, mis on saadetud kostjale. Seega on hageja kostjaga sõlmitud rendilepingu üles öelnud 04.05.2020 ja see ülesütlemine on VÕS § 354 järgi kehtiv. Eeltoodu alusel on asjas tõendatud, et poolte vaheline rendileping lõppes 04.05.2020. VÕS § 578 lg 1 järgi on kompromissileping on leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Ebaselguseks loetakse muu hulgas ka ebakindlust nõude sissenõutavuse suhtes, lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Poolte poolt kohtule esitatud pooltevahelisest ekirjavahetusest nähtub, kostja soovis lepingu lõpetada ja et ta maksab hagejale 1200 €. Hageja on kostjale vastanud, et ta on sellega nõus, kuid tingimusel kui kostja maksab ära 15.06.2020, et siis

ta loobub maksekäsu kiirmenetluse avaldusest ja muid nõudeid ja pretensioone kostja vastu pole (kostja 14.10.2020 vastuse lisad, lk 21-,21). Sellega on tõendatud asjas pooltevaheline tingimuslik kompromiss VÕS § 578 lg 1, 2 järgi. Hageja ei vaidlustanud seda, et selline tingimuslik kompromiss oli, kuid leidis, et kostja pole seda täitnud ja seetõttu saab hageja nõuda kogu võlga ja viivist. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks 1200 € hagejale ära tasunud 15.06.20. Seega on asjas tõendatud, et kompromissileping on kostja poolt täitmata. Asjaolu, et kostjal jäi kiireloomuliste tööde ja töötaja lahkumise tõttu kohustus täitmata, et ole VÕS § 103 lg 1, 2, 3 järgi vääramatu jõud ja seetõttu vabandatav. Eeltoodu alusel on hagejal õigus nõuda VÕS § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 339, § 340 lg 1 järgi poolte vahelisest rendilepingust tuleneva rendi maksmise kohustuse täitmist kuni lepingu lõppemiseni 04.05.2019. Arvestuslikult on rendi suuruseks perioodi 21.10.2019 - 04.05.2020 ehk 195 päeva eest 1628,25 € ja selles ei olnud ka vaidlust. Kuivõrd kostja ei ole märgitud summat hagejale tasunud, on kostja VÕS § 100 tähenduses kohustuse rikkumises ja hagejal on õigus nõuda lisaks kohustuse täitmisele ka lepingus kokkulepitud viivist. Lepinguga on tõendatud, et viivise suurus on 0,2% päevas (lepingu p 5) võlgu olevast summast. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kuna kostja ei täitnud kompromisslepingut ega tasunud hagejale ära 15.06.20 1200 € ja hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist ning viivist, siis ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et viivist saab nõuda alates 15.06.20, sest kompromisslepingus sellist kokkulepet pole. Kuna kostja vaidlustas viivise arvestamise alguse aja, kuigi tunnistas summaarselt viivist 290,40 €, kontrollib kohus viivist. Esmalt ei nõustu kohus hagejaga, et viivist saab nõuda võlalt 3045,86 €, sest hageja on ise hagiavalduses esile toonud et lepingu kehtivuse jooksul pidi kostja maksma lõppeks üüri perioodi 21.10.2019 - 04.05.2020 ehk 195 päeva eest 1628,25 €. Seega oli kostja kohustuse ulatuseks VÕS § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 339, § 340 lg 1 järgi 1628,25 €. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja saab nõuda VÕS § 101 lg 1 p 1, § 113 lg 1 järgi viivist võlalt 1625,25 €, mitte võlalt 3045,86 €. Teiseks. Lepinguga (p 4) on tõendatud, et kostja oli kohustatud tasuma üüri 15.03.2020, kuid jättis selle tasumata, milles ei olnud ka vaidlust. Seega on hagejal õigus nõuda viivist võlalt 1625,25 € alates 16.03.20. Hageja nõudis viivist ühekordse summana perioodi eest 16.03.20 - 07.07.20 (hagi esitati 08.07.20) 506,92 € ja sealt edasi 0,2% võlalt päevas kuni selle tasumiseni. Kuna hagejal on õigus nõuda viivist võlalt alates 16.03.20, siis on viivis perioodi 16.03.20 - 07.07.20 eest kokku 370,56 € mitte 506,92 €. Nii ei ole hageja viivisenõue osaliselt põhjendatud. TsMS § 367 sätestab, et hageja saab viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodu alusel on hagejal õigus nõuda põhivõlalt viivist alates 08.07.2020 0,2% päevas kuni põhivõla tasumiseni. Hagi kuulub osalisele rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlga 1625,25 €, viivist 370,56 € ja alates 08.07.2020 võlgnetavalt põhivõlalt viivist 0,2% päevas kuni põhivõla tasumiseni. Kooskõlas TsMS § 405 lg 1 p 10 tuleb käesolev otsus viivitamatult täita. Poolte väited sellest, kas ja millistele tingimustele vastas renditav maatükk, ei oma vaidluses tähtust, peale selle ei ole kostja selle kohta esitanud ka tõendeid, et ta oleks esitanud hagejale lepingu kehtivuse ajal pretensioone.