Võlaõigus › Võõrandamislepingud

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja hinnangul tuleb jätta hagi rahuldamata, kuivõrd asjas esitatud asjaolude ja tõendite alusel ei ole võimalik lugeda broneerimislepingut tühiseks järgmistel asjaoludel. Esiteks, broneerimislepingu punktidest 1.2 ja 1.3 tuleneb selgesõnaliselt, et broneerimislepingu eesmärk on peatada kinnisasja müügitegevus ja leping ei ole eelleping ega kinnisasja omandamiseks või võõrandamiseks kohustav leping. Teiseks on antud juhul tõendatud, et broneerimisleping on sõlmitud üksnes müügitegevuse peatamiseks ja broneerimistasu on tasutud üksnes broneerimise eest. Läbirääkimiste protokoll ega broneerimisleping ei sea pooltele kohustust kinnisasja müüa või kohustust kinnisasi osta, mis oleks eellepingu tunnuseks. Seega ei ole ei läbirääkimiste protokoll ega broneerimisleping suunatud kinnisasja omandamise kokkuleppele, mistõttu ei saa olla ka tühine ega tuua kaasa broneerimislepingu tühisust. Kostja hinnangul tuleb jätta rahuldamata ka hageja alternatiivne nõue 2000 euro tagastamiseks broneerimislepingu p 3.2 alusel, kuivõrd nõudel puuduvad alused, kuna broneerimistasu tagasinõude eeldused ei täitunud. Esiteks, tõendavad asjas esitatud tõendid, et elamule anti välja elamu kasutusluba. Teiseks teadis hageja algusest saati, et tegemist on suvilaga. Samas tõendis nähtuvalt suhtlevad pooled ka kasutusloa teemal, kus kordagi ei räägita sellest, et elamule

väljastatav kasutusloa liik peaks olema konkreetse alaliigiga, st mitte suvila vms. Seega esitatud asjaoludest ja tõenditest ei saanud hageja eeldada, et elamule väljastatav kasutusloa liik võiks või saaks olla midagi muud, kui suvila, samuti ei tulene seda ka poolte vahel sõlmitud broneerimislepingust. Samuti ei ole täidetud broneerimislepingu punktis 3.2 sätestatud tingimus broneerimistasu tagastamiseks, sest pank ei ole keeldunud hagejaga laenulepingut sõlmimast.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus menetles tsiviilasja esemeks olevat hagi lihtsustatud korras vastavalt TsMS § 405 lg 1. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada ja menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Kostja esitas 16.10.2020 teate sooviga esitada otsuse peale apellatsioonkaebus. Tulenevalt TsMS § 444 lõikest 4 ja § 448 lõikest 41 ei saa maakohtu otsusele, mis on tehtud kirjeldava ja põhjendava osata, esitada apellatsioonkaebust enne, kui maakohus on otsust puuduva osaga täiendanud. Kohus täiendab otsust puuduva osaga. Pärast otsuse täiendamist võib menetlusosaline otsusega mittenõustumisel esitada ringkonnakohtule tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõudeid järgides apellatsioonkaebuse. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid leiab, et hagi kuulub rahuldamisele täielikult. Käesolevas asjas ei vaidle pooled selle üle, et:

seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Kohus on tuvastanud, et pooled sõlmisid kinnisasja broneerimislepingu, mille punktis 7.1 kinnitasid pooled, et lepingu broneerimistasu on tasutud üksnes kinnisasja broneerimise eest ega sea broneerijale kohustust sõlmida broneeritud kinnisasja suhtes müügilepingut. Lepingu punktis 1.3 kinnitasid pooled ka, et on teadlikud, et käesolev leping ei ole eelleping ega kinnisasja omandamist või võõrandamist kohustavaks lepinguks ega ka maaklerileping. Riigikohus nentis otsuses tsiviilasjas 2-16-8456, et broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kohtu hinnangul on hageja poolt broneerimiseks makstud 2000 eurot mõistliku suurusega tasu kohustuse eest mitte võõrandada 120 000 euro maksumusega kinnisasja kolmandatele isikutele kokkulepitud perioodil. Seega leiab kohus, et tegemist on broneerimislepinguga, mitte ostu-müügilepingu eellepinguga. Kuna broneerimislepingu sõlmimisel ei ole kohustuslikke vorminõudeid, siis ei ole lihtkirjalik broneerimisleping ka tühine. Hageja esitas alternatiivnõude tagastada broneerimislepingu alusel tasutud 2000 eurot vastavalt broneerimislepingu punktis 3.2. sätestatule. Pooled olid kokku leppinud müügisumma 120 000 eurot, millele pank positiivselt laenuotsust ei väljastanud, mistõttu tekib hagejal nõudeõigus broneerimistasu tagastamiseks. Kostja hinnangul tuleb jätta rahuldamata ka hageja alternatiivne nõue 2000 euro tagastamiseks broneerimislepingu p 3.2 alusel, kuivõrd nõudel puuduvad alused, kuna broneerimistasu tagasinõude eeldused ei täitunud. Kostja väitel pank ei keeldunud laenulepingu sõlmimisest. Kohus leiab, et hageja alternatiivnõue tuleb rahuldada kuna kasutusluba väljastati aiamajale, mitte elamule ning pank keeldus laenulepingu sõlmimisest. Kohus on tuvastanud, et pank polnud nõus andma laenu poolte poolt kokku lepitud ostu-müügi summas. Seega oleks jäänud saavutamata hageja eesmärk kokkulepitud vara osta. Kostja pole väitnud, et ta oleks olnud nõus müüma vara summas, mille kohta pank oleks olnud nõus laenulepingut sõlmima. Panga pakkumus lähtus aiamaja hindamisaktist kuna kasutusluba ei olnud väljastatud elamule. Saku valla ehitusspetsialist L O vastas hageja teabenõudele 11.05.2020, et kasutusluba taotleti aiamaja laiendusele. Hoonele ei olnud võimalik elamuna kasutusluba taotleda, kuna aiamaja kasutusotstarbe muutmiseks elamuks oleks pidanud olema koostatud vastav ehitusprojekt (aiamaja ümberehitamine elamuks, mis käsitleb ka hoone soojustamist). Ehitusspetsialist täpsustas, et elamule esitatakse aiamajast erinevaid nõudeid, eelkõige on need soojapidavusnõuded. See tähendab, et hoone peab olema kasutatav aastaringselt. Sellest nähtub kohtu hinnangul selgelt, et kasutusluba ei ole väljastatud elamule. Kuna broneerimislepingu p 3.2 kohaselt juhul, kui elamule kasutusluba ei väljastata hiljemalt 10.03.2020, on broneerijal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist, siis tuleb kostjal hagejale tagastada broneerimisel tasutud 2000 eurot.

Tulenevalt eelpooltoodust rahuldab kohus hageja alternatiivnõude ning mõistab kostjalt CKE Kinnisvara OÜ hageja J N kasuks välja kahju hüvitise summas 2000 eurot.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt) Hannes Olev Kohtunik osaliselt tühistatud TRK lahendiga

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.