XX ja YY hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 26 600 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21. veebruar 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
26 600 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja I: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Aivar Pilv ja vandeadvokaadi abi esindajad ringkonnakohtus Katarina Kiiver Kostja: OÜ East Invest (registrikood 11013885), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anton Sigal Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 21. veebruari 2020 otsus osaliselt, s.o osas, milles maakohus jättis rahuldamata XX hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 2000 euro saamiseks. Teha tühistatud osas uus otsus, millega XX hagi selles osas rahuldada. Muus osas jääb maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles jäeti läbi vaatamata YY hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 26 600 euro saamiseks seoses hagi tagasivõtmisega ja selle nõude menetlemisega seonduvad kulud jäeti YY kanda.
4.1.Jätta YY hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 26 600 euro saamiseks läbi vaatamata seoses hagi tagasivõtmisega.
4.2.Rahuldada osaliselt XX hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi saamiseks. 4.3.Välja mõista OÜ-lt East Invest leppetrahv suurusega 2000 eurot XX kasuks.
4.4.Jätta rahuldamata XX hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 24 600 euro saamiseks.
Menetluskulud
4.5.Jätta YY hagi menetlemise kulud YY kanda. 4.6.Jätta XX hagi menetlemise kulud XX kanda.
4.7.Apellatsioonimenetluse kulud jätta XX kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
ASJAOLUD
1.XX (hageja I) ja YY (hageja II) esitasid 26.05.2016 Harju Maakohtule OÜ East Invest vastu hagi leppetrahvi 26 600 euro väljamõistmiseks. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt oli Vana-Kalamaja 11a, Tallinn omanike, sh hagejate ja kostja seadusliku esindaja vahel tsiviilasjas nr 2-13-18005 vaidlus, millega sooviti sundida hagejaid tasuta võõrandama neile kuuluvad mõttelised osad ja panna neile ebamõistlik laenukohustus. Kohtuvaidluses saavutatud kompromissi raames sõlmisid pooled 22.09.2014 lepingu, millega kostja võttis Vana-Kalamaja 11a korteriomanike ees kohustused. Lepingu p 7.3.2 kohaselt kohustus kostja muu hulgas rekonstrueerima VanaKalamaja 11a hoone kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi), sealhulgas korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti taastama korteri nr 1A vannitoa seina. Korter 1A kuulub hagejatele. Punkti 7.7 kohaselt kohustus kostja juhul, kui nimetatud tööd ei ole teostatud punktis 7.3 sätestatud tähtajaks, s.o 30.09.2015, tasuma hagejatele leppetrahvi 0,1% lepingu punktides 7.1 ja 7.2 nimetatud ostuhinnast iga töö teostamisega viivitatud päeva eest. Kostja jättis korteris 1A ettenähtud tööd tähtajaks tegemata.
3.Hagejad saatsid kostjale 09.11.2015 nõudeavalduse. Kostja teatas 16.11.2015, et tööd peaksid lõppema 20.11.2015, kuid ei teinud töid ka selleks tähtajaks. Hagejad saatsid 23.12.2015 uue nõude. Kostja teatas 30.12.2015, et teostatud töödega võib minna tutvuma 10.01.2016. Hagejate esindaja käis 12.01.2016 töödega tutvumas. Korteris tehtud fotodest nähtub, et tööd ei ole tehtud lepingus kokku lepitud tingimustel.
4.19.01.2016 esitasid hagejad kostjale nõudekirja, milles tuginesid järgmistele puudustele: Korteri vahelagi on taastatud puudulikult ja ei vasta esitatavatele nõuetele. Pandud on üksnes palgid ja DSP plaadid. Tegemist on vahelae konstruktsiooni esialgse versiooniga, millele tuleb lisada heliisolatsioon ja ehitada välja lagi. Lepingu kohaselt tuli vahelagi rekonstrueerida, s.t ehitada selliselt, et hageja saaks lae viimistleda. Vannitoa sein on ehitatud valesti. Sisuliselt ehitati kahte tuba ühendav koridor. Vannituba ei ole sellisena kunagi eksisteerinud. Seega ei saa öelda, et sein oleks taastatud. Töö ei vastanud kostja poolt hagejatele saadetud plaanile.
Torustik ja kommunikatsioonid on ehitatud selliselt, et hagejad peavad ehitama ripplae, mille võrra väheneb teatud ruumide kõrgus. Selline lahendus ei olnud hoone laiendamise ja rekonstrueerimise projektiga ette nähtud.
5.Hagejad palusid 08.02.2016 e-kirjas teostada kõik tööd vastavalt lepingus kokku lepitud tingimustele. Samuti rõhutasid hagejad, et soovivad leppetrahvi. 29.02.2016 ekspertiisiakti kohaselt ei ole korteriomandi 1A piires ehitatud 1. ja 2. korruse vahelist lage ja korteriomandis 1A ei ole ehitatud projektikohaseid vaheseinu. Lähtudes ekspertiisiaktist andsid hagejad kostjale tähtaja lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks hiljemalt 01.04.2016 ja palusid tasuda selleks ajaks kogunenud leppetrahvi 26 600 eurot.
6.Pärast hagejate poolt pretensioonide esitamist teatas kostja lisatööde teostamise vajadusest. Arvestades, et tööd on tänaseni tegemata, on tegemist otsitud vabandusega. Kuna kostja tegutses lepingu täitmisel oma majandus- ja kutsetegevuses, on viited väidetavalt ootamatult tekkinud lisatöödele otsitud ega vabanda lepingu mittenõuetekohast täitmist. Kostja pidi tööde teostamiseks vajalikku aega ette nägema. Tööde tegemiseks oli ette nähtud üks aasta. Lepingu mittetäitmine ei tulenenud hageja käitumisest.
7.Kuna kostja ei täitnud lepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt ja ei ole neid täinud tänaseni, ei saa hagejad korterit kasutada. Kostja on kohustatud tasuma hagejatele leppetrahvi lepingu p-s 7.7 kokku lepitud määras. Leppetrahvi vähendamiseks puudub alus. Kuigi tööd on hagi esitamise seisuga tegemata, nõuavad hagejad leppetrahvi üksnes perioodi eest 30.09.2015 kuni 08.03.2016 summas 26 600 eurot, mille arvel on võimalik teostada kostja tegemata jäänud tööd.
KOSTJA VASTUVÄITED
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
9.Vana-Kalamaja 11a hoone konstruktsioonid olid kuni 2010.a tugevalt kahjustunud. Hoone Tööstuse tn poolne vahelagi oli osaliselt sisse vajunud, 2010.a lõpus toimus katuse varing ja Tööstuse tn poolses osas välisseina osaline väljavajumine. Vana-Kalamaja 11a korteriühistu teostas hoone tänavapoolses osas konstruktsioonide parandustööd. Tööd hõlmasid ka hageja korteri ühe toa lae, välisseina, siseseinte ja põranda konstruktsioonide ehitust. Teostamata jäid hoone keskosas asuva kahjustunud ala (korterite 1A ja 2 sanitaarruumide ala) konstruktsioonide parandustööd. Kuna korteriomanikel ei õnnestunud aastate jooksul saavutada hagejatega kokkulepet, et teostada hoones vajalikke ehitustöid, esitasid omanikud hagejate vastu hagi (tsiviilasi nr 2-13-18005), et sundida neid võõrandama neile kuuluva mõttelise osa elamust, et saaks teostada elamus vajalikke rekonstrueerimistöid. Pooltevaheline 22.09.2014 leping, millega kostja omandas kaks katusealusele pinnale tekitatavat korteriomandit ja kohustus teostama hoone üldrekonstrueerimise ehitustööd, sõlmiti osana kompromissist selles vaidluses.
10.Kostja teostas lepingu p-s 7.3.2. ettenähtud tööd, st on teostanud hoones kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimise, sealhulgas korterite 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti korteri 1A vannitoa seina taastamise 18. novembriks 2015. Kuna tööde teostamise tähtaeg oli 30.09.2015, hilines kostja töödega 48 päeva. Leppetrahvi nõue ei ole aga põhjendatud, kuna hoone konstruktiivsete kahjustuste parandamisega kaasnes lisatöid nii korterite 1A ja 2 sanitaarruumide alal kui ka hoone muude konstruktsioonide parandamisel. Nende tööde teostamise lisakulu kandis kostja.
11.2015.a eemaldati tööde käigus kogu hoone vana fassaad, mille käigus tulid välja välisseina kahjustunud kohad, mis parandati. Konstruktiivseid parandustöid juhtinud konstruktor nägi
ette täiendavate U-kujuliste metallpostide paigaldamise välisseintele (palkseinte peale, uue fassaadi alla) igasse hoone külge. Konstruktori soovitusel tehti eelnevalt olemasolevate välisseinte parandustööd ja uus katusekonstruktsioon, et siis alustada konstruktiivseid parandustöid hoone sees, s.o korterite 1A ja 2 sanitaarruumide alas. Nende tööde täpset mahtu oli võimatu hinnata enne kahjustunud konstruktsioonide avamist ja eemaldamist.
12.Konstruktsioonid olid korterite 1A ja 2 alas kahjustunud läbi kõikide korruste oodatust tunduvalt suuremas alas. Kostja saatis selle kohta hagejale 16.11.2015 selgitava e-kirja koos fotodega kahjustunud ala ulatusest. Selles alas valmisid kahjustunud konstruktsioonide parandustööd 18.11.2015, mille kohta kostja saatis 19.11.2015 hagejate esindajale kirja koos fotodega.
13.Hageja on ebaõigesti nõudnud kostjalt hoones 2010.a korteriühistu poolt paigaldatud hageja korteri laekonstruktsioonile täiendava isolatsiooni paigaldamist ja vahelae tugevdamist. Lepingu kohaselt pidi kostja rekonstrueerima hoone kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi), sh korterite 1A ja 2 sanitaarruumide juures. Selles alas ei olnud konstruktsioon, s.t vahelagi kahjustunud ja sellele täiendava isolatsiooni paigaldamine või tugevdamine ei olnud kostja kohustus. Kostja lasi laeisolatsiooni ja täiendava tugevdamise teostada enda kulul alas, mis hõlmas ka kostja enda korteri põrandat, kuna tal oli põhjendatud kartus, et hagejad jätavad oma lae isolatsiooni ise tegemata.
14.Arusaamatu on väide, et vannitoa sein on valesti ehitatud. Kostja saatis 19.11.2015 hagejate esindajale kirja koos korteri plaaniga ja selgitas, et kunagine vannitoa sein vanas asukohas võib kahjustada korteri planeeringut ja väärtust ning pakkus välja kaasaegsema lahenduse. Kuna hagejad vastasid kostjale 23.12.2015, et nad soovivad seina siiski endises asukohas, rajas kostja selle vastavalt hagejate soovidele. Kostja jättis vannitoa seina ukseava vannitoa otsa, suure toa poole, mis tundus ainuõige lahendus, sest teised avad olid kinni ehitatud. Esialgset ust ei olnud kostja kunagi näinud. Hagejatele ukse asukoht ei sobinud ja nad nõudsid ukseava tegemist 2010.a rajatud seina sisse. Varem ei olnud hagejad 2010.a rajatud seina osas pretensioone esitanud. Kostja ütles nii 16.02.2016 kohtumisel kui 15.03.2016 kirjas, et kui hagejad soovivad olemasoleva ava sulgemist ja vannitoa ukseava tegemist 2010.a rajatud seina, tuleb soovitud asukoht täpselt ära näidata ja see tehakse kohe ära. Ukseava rajati hageja II näidatud asukohta ja eelmine ukseava ehitati kinni.
15.Hagejad ei ole rahul korteri 1A elutoa tagaseina lähedal lae alla paigaldatud vee- ja kanalisatsiooni torude asukohaga. Tehniliste kommunikatsioonide tööde teostamisele eelnevalt koostati vastavad projektid, tööd tehti vastavatele töödele spetsialiseerunud ettevõtete poolt ja peale tööde teostamist koostati vastavad tööjoonised. Kommunikatsioonide paiknemine lahendati parimal võimalikul viisil.
16.Hagejate tellitud ekspertarvamus nende väiteid ei tõenda. Eksperdile esitatud lähteülesanne ja küsimused ei arvestanud sellega, kelle kohustus mingi töö tegemine on. Välja on toomata lahendusettepanekud. Mitmed niiskuskahjustused, millele ekspert viitas, asusid hagejatele kuuluvas korteris. Korteri nõuetele vastavuse tagamine on hagejate enda kohustus.
17.Kui hagejatel on kostja vastu leppetrahvinõue, tuleb see tasaarvestada kostja kantud tööde mahu suurenemisest tulenenud lisakulutusega.
18.Vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaja ületamise põhjuseks 49 päeva võrra oli vääramatu jõud, kuna tööde käigus selgus, et konstruktsioonide kahjustused on suuremad, kui algselt arvati ja tööde maht suurenes oluliselt. Lepingu rikkumine oli vabandatav VÕS § 103 alusel ning alternatiivselt oli tal lisatööde tõttu õigus tähtaja pikendamisele VÕS § 6 alusel.
19.Nõutav leppetrahv on ebamõistlikult suur ja see ei ole vastavuses kohustuse väärtusega. Lepingu järgi pidi kostja tegema ehitustöid kokku 175 000 euro eest; tööde viibimisel võis korteriühistu nõuda leppetrahvi 0,1% nimetatud summast päevas (ca 175 eurot päevas). Kuigi tegemist on suure trahviga (36,5% aastas) ning leping ei näe ette ka leppetrahvi maksimaalset summat, võib seda pidada veel enam-vähem proportsionaalseks kogu maja renoveerimistööde kontekstis. Lepingu p 7.7. aga näeb ette täpselt sama suure leppetrahvi lisaks ka ainult hagejate korteris toimuvate tööde hilinemise eest, mis moodustasid kaduvväikse osa kõigist töödest (ca 1000-1500 eurot). Lepingus sätestatud trahv sai olla mõeldud vaid selleks, et hüvitada hagejale I potentsiaalsed ebamugavused, mis kaasneksid korteri valmimise viibimisega. Reaalsuses sellised ebamugavused puuduvad, sest hageja I ei ole siiamaani oma korterit elukõlblikuks ehitanud. Hagejad soovivad saada 26 000 eurot leppetrahvina 49 päevase viivituse eest olukorras, kus nad ei ole korterit kasutusele võtnud koguni kolme (varsti nelja) aasta jooksul tööde teostamisest. Leppetrahvi vähendamist toetab ka kohustuse täitmise ulatus kostja poolt. Puudub vaidlus, et kostja tegi maja taastamisel lisatöid ning kandis lisakulusid, millest said proportsionaalselt kasu ka hagejad, s.o 35 000 euro eest rohkem, kui oli algselt eeldatud. Puudub samuti vaidlus, et kohustus jäi õigeks ajaks täitmata kaduvväikses ulatuses. Eeltoodu tõttu palus kostja vähendada leppetrahvi 2000 euroni. Sama summa on kostja pakkunud ka kompromissi korras menetluse käigus.
ESIMESE ASTME KOHTU OTSUS
20.Maakohus jättis hageja II hagi seoses hagi tagasivõtmisega läbi vaatamata. Hageja I hagi jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus solidaarselt hagejate kanda.
21.Pooled ei vaidle selle üle, et 22.09.2014 sõlmisid SS, hageja I, SP, JS, IU, KT (koos ka omanikud) ja kostja (ostja) notariaalse lepingu nr 2493, mille esemeks oli kinnistu asukohaga Vana-Kalamaja tn 11a, Tallinn. Lepingu p-s 7.7. leppisid hageja I ja kostja kokku, et juhul kui lepingu p-s 7.3.2. nimetatud töö (kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimine, sh korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti korteri nr 1A vannitoa seina taastamine) ei ole teostatud lepingu p-s 7.3. sätestatud tähtajaks (30.09.2015), kohustub kostja tasuma hagejale I leppetrahvi 0,1% lepingu p-des 7.1. ja 7.2. nimetatud ostuhinnalt (103 415 eurot + 71 585 eurot) iga eelnimetatud töö teostamisega viivitatud päeva eest. Vaidlus puudub ka selle üle, et hagejad saatsid kostjale 09.11.2015 nõudekirja lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks ja leppetrahvi nõudes. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on lepingu p-st 7.3.2. tulenevaid kohustusi rikkunud ja kui on, siis, kas ja millises ulatuses ta lepingurikkumise eest vastutab. Kostja ei eita, et ületas vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaega 49 päeva võrra, kuid tugineb kohustuse täitmist takistanud vääramatule jõule.
22.Pooltevaheline 22.09.2014 leping on müügileping ja sellele ei kohaldu töövõtulepingu kohta sätestatu. Omanikud müüsid 22.09.2014 lepinguga kostjale igaüks talle kuuluva kaasomandiosa uuest korteriomandist hinnaga kokku 103 415 eurot ja J. Sild müüs temale kuuluva korteri nr 6 kostjale hinnaga 71 585 eurot. Lepingu p 7.3. kohaselt pidi kostja ostuhinna tasumiseks teostama elamus 2007.a koostatud Vana-Kalamaja 11a elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektis ette nähtud tööd hiljemalt 30.09.2015 ja kui töid ei teostata, siis tasuma ostuhinna 175 000 eurot korteriühistule (p-d 7.4 ja p 7.5). Lepingus kokkulepitud tööd moodustavad seega sama suure osa kui lepingu esemete ostuhinnad. Punktis 7.7. leppisid hageja I ja kostja kokku leppetrahvis müügilepingu rikkumise eest. Seejuures moodustab hagejaga I p-s 7.3.2. kokku lepitud tööd lepingu esemete ostuhinnast vaid väikese osa (2015.a eeldati nende tööde maksumuseks 2700 eurot).
23.Kostja ei rikkunud müügilepingu p-st 7.3.2 tulenevaid kohustusi selliselt, mis annaks hagejale I õiguse nõuda leppetrahvi. Õige ei ole hageja I väide, et kostja ei ehitanud valmis vahelage vastavalt ehitusprojektile ja lepingu p-le 7.3.2. Kostja kohustus hageja I ees on piiratud lepingu p-ga 7.3.2. Nende kohustuste tähtaegselt täitmata jätmise eest näeb lepingu p 7.7. ette leppetrahvi. Määrav ei ole seejuures mitte tööde lõpetatuse aste (puudustega või ilma), vaid tööde lõpetamise tähtaegsus. Hageja I nõuabki täitmisega hilinemise eest leppetrahvi 26 600 eurot (ajavahemiku eest 30.09.2015-08.03.2016), lähtudes lepingu esemete ostuhindadest.
24.Hageja I korter nr 1A koosneb ruumidest A-E. Ruumi A lagi hävines täielikult 2006.a varingus, kuid korteriühistu taastas lae konstruktsioonid 2010.a. Seega pidi kostja lepingu p 7.3.2. järgi rekonstrueerima kahjustunud vahelae konstruktsiooni alal C ja vähesel määral alal D. MS 27.05.2019 ekspertiisiakti kohaselt moodustas korter nr 1A teistest korteritest eraldatud üksuse, millel eksisteerisid nii seinad, laed kui ka põrandad. Ruumide seinad olid kaetud viimistlemata kipsplaadiga; ruumide põrandad olid kaetud OSB plaadiga; ruumide lagedeks oli: ruumis A ja B – vahelagi esimese ja teise korruse vahel on rajatud uutele puittaladele, puidust laetalade vahed on täidetud mineraalvillaga, laetalade alla on paigaldatud OSB plaat, lagi on viimistlemata; ruum C ja osaliselt ruum D – paigaldatud on puidust laetalad, mille peale on paigaldatud teise korruse mustaks põrandaks OSB plaat, laetalade vahed ei ole villaga täidetud, laetalade alla ehitusplaati paigaldatud ei ole; ruum E – ruumi laeks on vana krohvitud laepind. Varingu käigus hävinenud või kahjustatud laed olid kohtvaatluse tegemise hetkeks (07.05.2019) taastatud ja lisaks kokkuvarisenud laeosale on asendatud täiendavalt kahjustada saanud laeosa, mida tuleb lugeda lisatööks. Osaliselt on vahelae talade vahe täidetud mineraalvillaga ja kaetud OSB plaadiga, osaliselt mitte. Vahelagi ei taga korterivahelist tulepüsivust EI 30, selle saavutamiseks tuleb laed katta kipsplaadiga.
25.Lepingu p 7.3. kohaselt kohustus kostja teostama tööd vastavalt 2007.a ehitusprojektile. Vahelae nõuded on välja toodud ehitusprojekti p-s 4, mille kohaselt tuleb olemasolevate talade asendamise ning tugevdamise vajadust ja mahtu täpsustada; peale põrandalaudis 37 mm, millele isolatsiooniplaat 30 mm (isover FLO), isolatsiooniplaadi peale sulundiga puitlaastplaat 25 mm ja põrandakate, talade vahele panna heliisolatsiooniks 150 mm kivivillaplaadid, katta altpoolt ehituspaberiga ning kinnitada hõredale laudisele kaks kihti kipsplaati 15 mm. Lepingu p 7.3.2. järgi kohustus kostja aga taastama korter 1A kahjustunud vahelae konstruktsiooni. Eelnimetatud lepingupunktist ei tulene kostjale kohustust ehitada välja hageja I korteri vahelagi vastavalt ehitusprojektile. Eksperdi hinnangus märgitu, et vahelagi ei taga korterite vahelist tulepüsivust EI 30 ning selle saavutamiseks tuleb laed katta kipsplaadiga, ei ole lepingu p 7.3.2 järgi kostja kohustus.
26.Seda seisukohta kinnitavad ka 22.09.2014 lepingu sõlmimise asjaolud. Leping sõlmiti kompromissina tsiviilasjas nr 2-13-18005, kus korteriühistu liikmed nõudsid hagejatelt nõusolekut hoone rekonstrueerimiseks. Hagejad olid selles asjas seisukohal, et kogu maja vajas konstruktsioonide remonti vaid 13 000 euro eest ja esitasid selle kinnituseks TK 01.12.2013 ekspertiisiakti elamu remonttööde vajaduse hindamise kohta. Hageja I korteri osas märkis ekspert järgmist: „Lõpetada krt 1a ja krt 3 vahelise vahelae kandekonstruktsiooni remont.“ (p 4.3), mis kajastub ekspertiisiaktile lisatud hinnatabeli p-s 3.4. summas 335 eurot (käibemaksuta). Nende tööde maksumuseks, mida soovisid teha ülejäänud majaelanikud, arvutas ekspert 24.02.2013 175 000 eurot. TK kirjeldus 01.12.2013 ekspertiisiaktist („[vahelagede] lammutatud konstruktsioonide taastamine“) jõudis peaaegu samas sõnastuses vaidlusalusesse lepingusse („[vahelagede] kahjustatud konstruktsioonide rekonstrueerimine“). Kostja sõlmis vaidlusaluste tööde teostamiseks 15.06.2015 OÜ-ga KONSTRUKT töövõtulepingu, mille lisaks 1 olev hinnapakkumise jaotis 2 kirjeldusega „korterite 1A (1. korrus) ja 2 (2. korrus) san.ruumide juures oleva kahjustunud konstruktsiooni parandamine. Täpsem maht ja hind selgub tööde käigus“, esialgses summas 3240 eurot (käibemaksuga). Seega ei pidanud kostja vahelagede osas tegema muud, kui taastama kahjustunud konstruktsiooni. Lagede soojustamine ja viimistlemine on hageja I enda kohustus. Seejuures täitis kostja selle hageja I kohustuse osaliselt, et soojustada ruumi A kohal asuv kostja enda korter. TK ehitustööde maksumuse hinnangu kohaselt ei kuulunud tulepüsivuse nõuete tagamine kokkulepitud ja eelarvestatud tööde hulka.
27.Kostja rajas vahelae konstruktsioonid hiljemalt 18.11.2015, s.o lepingulisest tähtajast 49 päeva hiljem. Kostja kinnitab seda ka ise. Kostja 19.11.2015 e-kirja ja sellele lisatud piltide kohaselt oli korteri nr 1A ja 2 sanitaarruumide konstruktsioonide kahjustused likvideeritud ja konstruktsioonid taastatud. 23.05.2018 istungil kinnitas hageja I, et üks osa laest oli tehtud ja novembris 2015 olid ehitustööd lõpetatud ning hageja II, et fotodel on elutoa ja vannitoa lagi olemas ning need on teostatud novembri lõpuks. Hagejate 19.01.2016 nõudekirja kohaselt oli vahelaest pandud palgid ja DSP plaadid. 27.05.2019 ekspertiis kinnitab hageja I korteri vahelae konstruktsiooni valmimist, kuid ekspert ei saanud tuvastada selle valmimise aega. Hageja I ei väida, et vahelae konstruktsioonid oleks rajanud keegi teine, vaid selgitab, et 19.11.2015 seisuga oli kostja paigaldanud talastiku ja ülemise korruse põranda. Kaudselt tõendavad vahelae konstruktsioonide valmimise aega ka ehituse töökoosolekute protokollid.
28.ATL Ehituskonsult OÜ eksperdile AL esitatud küsimused on, arvestades kostja lepingu pst 7.3.2. tulenevaid kohustusi, ebatäpsed ja eksitavad. Ekspertarvamus hõlmab töid, mille teostamise kohustust ei olnud hagejate, vaid korteriühistu ees. Ekspert on kritiseerinud vahelae konstruktsioone, mis olid hageja I korteri ruumis A (mitte vaidluse all olevas ruumides C ja D) ja töid, mille teostas 2010.a korteriühistu. Asjakohased ei ole väited väidetavalt ebaõigesti paigaldatud tehnosüsteemi kohta ega nõuded korstnatele ja kaminatele. Nende osas ei ole hagejal I õigus leppetrahvi nõuda.
29.Õiged ei ole hageja väited, et kostja ei ehitanud välja vannituba ja et hageja on algusest peale nõudnud ehitamist vastavalt ehitusprojektile. Kostja tegi hagejale 19.11.2015 korteri väärtuse ja mugavuse seisukohast ettepaneku muuta korteri planeeringut selliselt, et teha ruumi B asemele kööginurk ja ruumist D (senine köök) hoopis kolmas elutuba. Kostja saatis hagejatele selle kohta plaani:
30.Kuna hagejad vastasid 23.12.2015 (üle kuu aja hiljem), et ei soovi planeeringut muuta, rajas kostja seina puitkonstruktsiooni vastavalt hagejate soovidele. Kostja selgituste kohaselt tegi ta seina ukseava ruumi A suunas, sest ruumide C ja B vahel oli juba olemas ukseavata sein ja mujale vannitoa ukseava teha ei saanud. 19.01.2016 kirjutasid hagejad, et ei ole seinaga rahul ja soovivad lahendust, kus ukseava tehakse hoopis olemasolevasse seina ruumide C ja B vahele ning ukseava ruumi A suunal ehitatakse kinni, s.t hagejad soovisid, et kostja ehitaks vannitoa seina vastavalt kostja poolt varem saadetud plaanile.
31.Õige on kostja väide, et uue ukseava tegemine olemasolevasse seina ei olnud lepingujärgne töö. Lepingu järgi pidi kostja üksnes taastama vannitoa seina. Kostja oli nõus senise ukseava kinni ehitama ja tegema uue ukseava vastavalt hagejate soovidele ning küsis 15.03.2016 ja 22.04.2016 hagejatelt, kuhu see täpselt teha tuleks, kuid sisulist vastust ei saanud. 27.05.2019 ekspertiisiaktist nähtub, et kohtvaatluse tegemise ajal sein puudus, ruumide A ja B vahelises laeosas oli näha seina kontuuri markeeriv puitelement. AL teostatud 29.02.2016 ekspertiisi ajal oli sein olemas. Sein oli rajatud puitkarkassil prussidest. Piltidelt ei selgu, kas prusside vahed olid täidetud mineraalvillaga. Seina pinnad olid kaetud ehituspaberiga, ehitusplaati paigaldatud ja seinu viimistletud ei olnud. Ekspert MS leidis, et põhimõtteliselt oli sein rajatud, seina pinnad olid ehitusplaadiga katmata ja viimistlemata, kuid ekspertiisi läbiviimise hetkeks oli see lammutatud.
32.Seega ei teinud hagejad kostjaga lepingu täitmiseks vajalikku koostööd ja hageja I käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Õige ei ole hageja I seisukoht, et kostja esitas hagejatele pahatahtlikult päringuid ja ettepanekuid. Hageja I eemaldas kostja rajatud seina selle tuleohtlikkuse tõttu, kuna see oli ehitatud vastu kaminat. Samas oli kostja varem pöördunud hagejate poole ja selgitanud, et endisesse asukohta, otse kamina külge, vannitoa jaoks eraldi seina rajamine ei ole kõige parem lahendus ja pakkus teist lahendust. Hagejad vastasid alles 23.12.2015, et ei soovi planeeringut muuta. Käesolevas menetluses väitis hageja I, et on algusest peale nõudnud ehitamist vastavalt ehitusprojektile. Kostja asus rajama vannitoa seina vastavalt hagejate soovidele, kuid 19.01.2016 nõudekirjas märkisid hagejad, et vannitoa sein on valesti ehitatud ja palusid ehitada hoopis vastavalt kostja poolt hagejatele saadetud plaanile. Seega on hagejate menetluses esitatud väited ka vastuolulised. Hagejad ise nõudsid, et kostja ehitaks vannitoa seina vastavalt ehitusprojektile, samas heidavad kostjale ette, et sein on kamina vastu, kuid ehitusprojekti järgi see nii ongi. Ukseava, mille kohta kostja küsis, ei olnud ehitusprojektis üldse ette nähtud. Lõpuks olid hagejad vannitoa seina taastatud osas lammutanud, andmata kostjale võimalust lepingujärgse töö lõpetamiseks. Kuna hageja I ei teinud kostjaga koostööd, ei ole tal õigust
tugineda kostjapoolsele kohustuse rikkumisele ega rakendada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid (nõuda leppetrahvi).
33.Kostja ületas vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaega 49 päeva võrra, kuid tema rikkumine on vabandatav. Rekonstrueerimistööde teostamine on alati seotud ootamatuste ja ettenähtamatute olukordadega, mis võivad kaasa tuua töömahu muutumise, kuna ülevaade olemasolevast olukorrast ja kahjustustest enne konstruktsioonide avamist on piiratud. Kostja viis rekonstrueerimistöid läbi elanikega asustatud kortermajas, kus tuli tagada hoone kõigi funktsioonide pidev toimimine. Kostja sai välisel vaatlusel hinnata 2010.a sisse varisenud hoone osa taastamise vajadust (vahelagi, vaheseinad). Ekspert MS seisukoha kohaselt asendati korteri nr 1A kohal vahelagi oluliselt suuremas mahus, kui oli sisse varisenud ja algselt eeldatud osa. See vahelagi asus igapäevaselt kasutuses oleva korteri nr 2 all, seega oli selle uurimine raskendatud ja on tõenäoline, et selle asendamise vajadus ei olnud 22.09.2014 lepingu sõlmimise hetkel teada. Seega tuleb antud tööd lugeda lisatööks, mis nõudis ka täiendavat aega ja ressursse. Tööde ulatuse suurenemist näitab ka OÜ KONSTRUKT tööde akt, mille kohaselt on esialgsest tööde hinnast 178 370 eurot (sh 3240 eurot vaidlusaluste tööde tegemiseks) saanud 213 415 eurot ja kõige suuremad lisatööd on tekkinud just konstruktsiooni parandustöödest. Kostja teavitas hagejaid tööde ulatuse suurenemisest korduvalt ja saatis selle tõendamiseks fotosid.
34.Poolte hilinenult esitatud menetlusdokumente ja tõendeid tuleb menetleda TsMS § 331 lg 1 alusel, kuna nende võtmine ei põhjusta menetluse viibimist. Kostjal oli võimalik hagejate esitatud dokumendiga (ja tõenditega) tutvuda ja selle osas arvamust avaldada. Hagejatel oli võimalik kostja esitatud menetlusdokumendi ja tõenditega tutvuda ning arvamust avaldada. Hagejate 10.10.2019 kohtuistungil tõendite uurimise käigus esitatud vastuväide 27.05.2019 ekspertiisiaktile, mille kohaselt on tegemist lubamatu tõendiga ja hageja seab kahtluse alla eksperdi kompetentsi, on esitatud hilinenult nii TsMS § 329 lg 1 kui § 330 lg 1 mõttes. Sellist vastuväidet oli võimalik esitada varem. Vastuväide on ka alusetu.
APELLATSIOONKAEBUS
35.Hageja I palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis tema hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning teha tühistatud osas uus otsus, millega hageja I hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
36.Maakohus kvalifitseeris pooltevahelise lepingu ebaõigesti ostu-müügilepinguks. Eluline olukord ei vasta müügilepingu definitsioonile. Maakohus leidis ebaõigesti, et lepingu kvalifitseerimisel omab määravat tähtsust p-s 7.3.2 kokku lepitud tööde maksumus ja müüdavate korterite ostuhind. VÕS § 208 lg 2 kohaldamiseks ei piisa üksnes lepingu osalisest hindamisest. Vaidlusalune leping on töövõtuleping, millega kostja kohustus teostama renoveerimistöid ja omanikud kohustusid selle eest tasuma väljaehitatavate korterite omandiõiguse üleandmisega.
37.Maakohus tõlgendas ebaõigesti lepingu p.7.7, leides, et tööde teostamise ajaks tuleb lugeda tööde faktiline lõpetamise hetk. Lepingus kasutatud väljendit „tähtaegselt teostama töid“ tuleb tõlgendada kooskõlas VÕS §-ga 638 selliselt, et kostja poolt loetakse tööd teostatuks, kui kokkulepitud tööd on valmis ja hagejale üle antud. Kohus leidis ebaõigesti ka seda, et tööde lõpetatuse määr ei oma tähtsust. Seejuures eiras maakohus lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 4, poolte ühist tahet ja käitumist ning sekkus poolte privaatautonoomiasse. Pooled said enne kohtumenetlust ühte moodi aru, et tööd tuleb lugeda teostatuks siis, kui kostja on teostanud tööd kokkulepitud mahus ja vastavuses lepingu tingimustega ning kui
hageja on tööd vastu võtnud. Kohtu käsitluse järgi loobus hageja õigusest keelduda puudustega tööde vastuvõtmisest, kuna tööde teostamise ajaks tuleb pidada hetke, mil kostja lõpetas tööde tegemise. Sellist lepingut ei oleks aga hageja nõustunud sõlmima. Kohus andis tarbijast hageja ees põhjendamatult eelise majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale kostjale.
38.Maakohus tõlgendas meelevaldselt lepingu p 7.3.2 ja eiras asjaolu, et kostja ei ole välja ehitanud vannitoa seina ega vahelage ja keeldus kokkulepitud tööde teostamisest. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kostja ei pidanud järgima ehitusloa nr 35373 aluseks olevat projekti ja et lepingus kasutatud mõisteid (sein, konstruktsioon, vahelagi) ei pidanud tõlgendama ehitussektoris levinud tähenduses ja vastavalt ehitusnormidele. Maakohus tõlgendas p 7.3.2 kontekstiväliselt, arvestamata p 7.3 üldosa, mis reguleerib teostatavate tööde kvaliteeti (s.o viide ehitusloale). Ka asjas kaasatud erialateadmistega isikud leidsid, et tellitud töid tuli teostada vastavalt ehitusloale ja ehitusprojektile. Maakohtu vastupidine seisukoht on arusaamatu.
39.Vahelae tööd ei olnud 18.11.2015 seisuga tehtud. Vahelae tööd ei vasta ehitusprojektile ega lepingule. Kostja oli paigaldanud talastiku ja ülemise korruse põranda, kuid paigaldamata olid 150 mm kivivilla plaadid, ehituspaber ja kaks kihti kipsplaati (vastavalt ehitusprojektile). Ka ülemise korruse põrand ei olnud paigaldatud nõuetekohaselt. Selles esinesid ligi 10cm laiused tühimikud. Kui kohus leidis, et kostja ei pidanud vahelage täielikult välja ehitama, jääb arusaamatuks, miks ehitasid nii korteriühistu kui ka kostja ruumis A vahelae välja täies ulatuses. Mõistet rekonstrueerimine tuli mõista kui vahelae taastamist vastavalt ehitusprojekti p-s 4 sätestatud nõuetele. Ka talastiku paigaldustööd ei olnud lõpetatud. Talastik ei toetunud kandurile ja sellel puudusid vajalikud kinnitused. Talastiku külge olid kinnitatud tehnosüsteemid, mida ei võinud seal ehitusprojekti kohaselt olla. Nende kommunikatsioonide paigutamise õigusvastasuse tuvastas kohus tsiviilasjas nr 2-17-7999. Maakohus luges tööd arusaamatult nõuetekohaseks. Ebaõige on järeldus, nagu oleksid pooled tsiviilasja nr 2-13-18005 raames leppinud kokku tööde mahus. Seda, et hageja oleks pidanud leppima välja ehitamata vahelaega, ei saa järeldada ka hageja sõlmitud töövõtulepingust, mille aluseks olev hinnapakkumine ei vasta pooltevahelisele lepingule.
40.Kostja ei ole välja ehitanud vannitoa seina. Maakohtu otsusest ei selgu, kas kohus pidas vajalikuks tuvastada ajahetke, kui vannitoa seina taastamise tööd tuli lugeda lõpetatuks või tõdes, et sein võis põhimõtteliselt olla valmis veebruari lõpuks. Kohus jättis tähelepanuta hageja väited selle kohta, et paberiga kaetud postidest moodustatud konstruktsioonil puudusid igasugused seina tunnused (näiteks toetav funktsioon). Eksitav on kostja väide, et leping ei reguleeri vaheseina ja vannitoa ukse asukohta ning nendele esitatavaid nõudeid. Maakohus jättis tähelepanuta, et ehitusprojektis on olemas üksikasjalik korteri plaan, millelt need asjaolud nähtuvad. Kostja esitas hagejale küsimused ja ettepanekud planeeringu muutmiseks alles siis, kui tööde valmimine oli juba hilinenud. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja selline käitumine oli pahatahtlik ja kantud eesmärgist vabaneda leppetrahvi nõudest. Alusetu on ka kostja väide, et vannitoa seina taastamata jätmise (s.t kipsplaadiga katmata jätmine) põhjustas see, et hageja nõudis 19.01.2016 vannitoa ukseava ümberehitamist. Hageja on alati nõudnud tööde teostamist vastavalt ehitusprojektile. Kostja ehitusprojekti ei järginud. Kostja tegi ette nähtud ühe ukse asemel kaks, muutes vannitoa läbikäidavaks koridoriks.
41.Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Õige ei ole kohtu seisukoht, nagu oleks hageja käitumine olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus tugines seejuures üksnes kostja seletusele, jättes hageja esitatud tõendid ja vastuväited käsitlemata. Hageja ei viivitanud kostja pakutud ümberehitusplaanile vastamisega. Kostjal oli kiireloomuliste küsimuste lahendamiseks hageja telefoninumber ja korteri võtmed. Pooled olid pidevas kirjavahetuses,
telefoniühenduses ja kohtusid objektil. Kostja ise ei ilmunud objektile 08.12.2016 ega teavitanud mitteilmumise põhjusest. Hageja oli kostjat selgelt teavitanud, et soovib tööde teostamist üksnes kooskõlas ehitusprojektiga. Kohus leidis ekslikult, et hageja käitus sõnamurdlikult ja asus nõudma ukseava asukoha muutmist alles siis, kui kostja oli nõuetekohase ukseava juba välja ehitanud. Kostja oli teinud vannitoast koridori. Lepingu täitmise nõudmine ei ole käsitletav pahatahtlikkusena. Pahatahtlik ei ole ka standarditele mittevastava seina eemaldamine. Ehitusprojekt nägi küll ette, et sein ehitatakse korstna vastu, kuid ehitaja pidi arvestama ja tagama seina ohutuse. Ka tuleohutusnõuded nägi ette ehitusprojekt. Kostja neid ei järginud.
42.Kostja rikkumist ei vabanda ehitustööde mahu suurenemine. Kostjal oli piisavalt aega tööde nõuetekohaseks teostamiseks, kuid ta sõlmis töövõtulepingu tööde teostamiseks alles vahetult enne tähtaja saabumist. Tööde mahtude hindamine oli kostja kui professionaalse ettevõtja ülesanne ja vastutus. Rekonstrueerimistööde mahu suurenemine ei ole käsitletav vääramatu jõuna, nagu leidis maakohus. Kohus märkis ka ise, et mahtude suurenemine on puumajades tavapärane. Igal juhul on ehitusmahtude suurenemise väide sisustamata ja tõendamata. Kohus rajas oma järeldused asjakohatutele tõenditele. Isegi kui ehitusmaht oleks suurenenud, ei vabasta see kostjat kohustusest teostada tööd kokkulepitud tähtajaks.
43.Kohus lähtus ebaõigesti MS ekspertarvamusest. Tegemist on lubamatu tõendiga. Hageja juhtis 10.10.2019 kohtuistungil kohtu tähelepanu asjaolule, et kohus delegeeris eksperdile esitatavate küsimuste esitamise kaudu faktiliste asjaolude tuvastamise (mahtude suurenemine) ja õigusemõistmise küsimused (lepingu tingimuste sisustamine). Ekspert ei suutnud teha vahet õiguslikul ja mitteõiguslikul arvamusavaldusel, tugines spekulatsioonidele ja kostja selgitustele ning jättis rakendamata ehituseksperdilt oodatava hoolsusstandardi.
44.Kohus jättis AL ekspertarvamuse arvestamata kunstlikel ja otsitud ettekäänetel. AL ekspertarvamuse usaldusväärsust ei mõjuta see, et kohtu arvates ei pidanud kostja ehitusprojektist tulenevaid nõudeid järgima.
VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE
45.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja I kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
46.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud ja see on jõustunud osas, milles kohus jättis läbi vaatamata YY (maakohtu menetluses hageja II) hagi ja selle hagi menetlemise kulud jäid tema kanda.
47.Hageja I vaidlustab kohtuotsust osas, milles maakohus jättis tema hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud tema kanda. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
48.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel vaidlustatud osas osaliselt tühistada. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hageja I hagi osaliselt ja muudab osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
49.Vaidlust ei ole asjaolude üle, et 22.09.2014 sõlmitud notariaalse lepinguga nr 2493 müüsid Vana-Kalamaja tn 11a, Tallinnas asuvate korteriomandite omanikud SS, hageja I, SP, JS, IU ja KT kostjale neile kuuluvad kaasomandiosad moodustatavast uuest korteriomandist ja lisaks sellele müüs JS endale kuuluva korteriomandi - kokku hinnaga 175 000 eurot. Ostuhinna tasumiseks kohustus kostja tegema elamus vastavalt 2007.a koostatud rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile lepingu p-s 7.3 nimetatud ehitustööd hiljemalt 30.09.2015 ja lepingu p-s 7.4 leppisid müüjad ja ostja kokku, et ostuhind loetakse tasutuks lepingu p-s 7.3 nimetatud tööde tegemisega. Muu hulgas tuli kostjal lepingu p 7.3.2 järgi teostada kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimine korteri nr 1A (hageja I korter) sanitaarruumide juures ja taastada selle korteri vannitoa sein. Lepingu p-s 7.7 leppisid hageja I ja kostja kokku, et kui eelnimetatud tööd ei ole tähtajaks teostatud, kohustub kostja tasuma hagejale I leppetrahvi 0,1% ostuhinnalt päevas. Lepingu p-s 7.6 loovutasid omanikud lepingu p 7 alapunktidest tulenevad omanike nõuded, sh ostuhinna tasumise nõude ja müügilepingu rikkumise puhuks ettenähtud õiguskaitsevahendite kohaldamise nõuded korteriühistule. Vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja ületas vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaega vähemalt 49 päeva võrra ning hagejad saatsid kostjale 09.11.2015 nõudekirja, milles nõudsid lepingust tulenevate kohustuste täitmist ja teatasid soovist nõuda leppetrahvi.
50.Pooltel on jätkuvalt vaidlus selle üle, millise lepinguga on tegemist, millised olid kostja lepingust tulevad kohustused hageja I ees ning kas ja millisel määral on kostja neid rikkunud. Juhul kui rikkumine leiab tuvastamist, on vaidlus selle üle, kas ja millises ulatuses vastutab kostja lepingurikkumise eest.
51.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et poolte vahel 22.09.2014 sõlmitud leping on müügileping, millele VÕS töövõtulepingu kohta sätestatut ei kohaldata.
52.VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub tasuma ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Vaidlusaluses lepingus olid müüdavateks asjadeks müüjatele kuulunud kaasomandiosad moodustatavast korteriomandist ja ühe müüja puhul temale kuulunud korteriomand, asjad anti müüjate poolt kostjale üle, tehti võimalikuks omandi üleminek kostjale, kostja võttis asjad vastu ja lepingus kokkulepitu kohaselt pidi tasuma ostuhinna, kokku 175 000 eurot, lepingu p-s 7.3 loetletud tööde tegemisega. VÕS § 91 lg 1 teise lause järgi võib rahalise kohustuse täita ka muul viisil, kui see on poolte poolt kokku lepitud. Vaidlusaluses lepingus oli see p-des 7.3 ja 7.4 kokku lepitud teisiti, st tööde tegemisega.
53.Tegemist ei olnud töövõtulepinguga, milles oleks kokku lepitud selles, et kostja tehtud tööde eest tasuvad omanikud oma omandi üleandmisega, nagu leiab hageja I. Vaidlusalune leping sellist järeldust teha ei võimalda. Lepingu p-des 7.1 ja 7.2 on kokku lepitud ostuhinnad, millega müüjad müüvad ja ostja ostab omandid, mitte ehitustööde maksumuses.
54.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus aga ebaõigesti, et tähtsust ei oma tööde lõpetatuse aste (puudustega või ilma), vaid üksnes tööde lõpetamise aeg. Kostjal oli kohustus teha kõik lepingus kokkulepitud tööd vastavuses lepingu p-s 7.3 märgitud tingimustega, st tööd pidid olema tehtud vastavalt ehitusprojektile (viide ka ehitusloale). Seega selleks, et teha kindlaks, kas hagejal I on kostja vastu leppetrahvi nõue, tuli kohtul kindlaks teha mitte üksnes tööde lõpetamise aeg, vaid ka tehtud tööde vastavus 2007.a koostatud elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile ning ehitusloale. Maakohus on otsuses seda tegelikult ka teinud.
55.Hageja I leiab ebaõigesti, et lepingu järgi pidi kostja rekonstrueerima, st taastama vahelae. Maakohus tuvastas õigesti, et lepingu järgi pidi kostja taastama vahelae konstruktsiooni,
mitte vahelage valmis ehitama, st kostja kohustuseks ei olnud kivivilla ja kahekordse kipsplaadi paigaldamine ehk projektijärgse lõppvalmiduse saavutamine. Vaidlust ei ole selle üle, et vahelae projektijärgsed konstruktsiooni taastamistööd valmisid 18.11.2015, s.o 49 päeva lepingus sätestatust hiljem. Kostja täitis selles osas oma kohustuse, kuid ületas lepingus kokku lepitud tähtaega. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.
56.Hageja I väited selle töö ebakvaliteetsuse (talastikul vajalike kinnituste puudumine jm) ning talastiku külge kinnitatud tehnosüsteemide kohta ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Väidetav töö ebakvaliteetsus puudutab hageja I korteris oleva ruumi A vahelage, mida ei paigaldanud kostja, vaid korteriühistu. Kostjal oli kohustus taastada vahelae konstruktsioonid ruumides C ja D. Selle tuvastas õigesti ka maakohus. Asjaolu, et vahelae külge olid kinnitatud tehnosüsteemid, ei mõjuta vahelae konstruktsiooni valmidusastet ja see ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Tehnosüsteemide paigaldamise üle toimus vaidlus tsiviilasjas nr 2-17-7999.
57.Kostja pidi lepingu järgi taastama ka vannitoa seina sellisena, et see vastaks ehitusprojektile. Asjas esitatud tõendite kohaselt ei teinud kostja seda lepingus sätestatud tähtajaks, milleks oli 30.09.2015. Kostja pakkus alles 19.11.2015 e-kirjas hagejale I välja projektist erineva lahenduse ja küsis, millist lahendust hageja I soovib (II kd lk 13). Ringkonnakohtu hinnangul on selle kirjaga tõendatud, et kirja saatmise ajaks ei olnud kostja vannitoa seina ehitamist veel alustanudki.
58.Kuna asjas on tõendatud, et kostja ei täitnud oma kohustust teostada lepingu p-s 7.3.2 märgitud tööd lepingu p-s 7.3 kokku lepitud tähtajaks, on kostja rikkunud ringkonnakohtu hinnangul oma kohustust VÕS § 100 tähenduses. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.
59.Kostja leidis, et tema rikkumine on vabandatav VÕS § 103 lg 2 järgi, kuna ta rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu, milleks on asjaolu, et tööde käigus selgus konstruktsioonide kahjustuste tegelik ulatus ja töö maht suurenes oluliselt. Sellega nõustus ka maakohus. Ringkonnakohus seda seisukohta ei jaga ja leiab, et tööde mahtude hindamine oli kostja ülesanne ja vastutus ning ta pidi võimalike lisatööde tegemisega arvestama. Kuna tegemist oli väga halvas seisundis majaga, pidi see olema kostjale mõistlikult ettenähtav ja tema rikkumine ei ole vabandatav. Pealegi ei ole kogu elamu remondimahu suurenemine iseenesest seostatav hageja I korteri remondiga, mis oli kogu maja remondiga võrreldes väikesemahuline. Samal põhjusel ei ole õige kostja seisukoht, et tal oli lisatööde tõttu õigus tähtaja pikendamisele VÕS § 6 alusel.
60.Ringkonnakohus leiab eeltoodu alusel, et hagejal I on õigus nõuda kostjalt lepingu p 7.7 alusel leppetrahvi. Lepingu järgi oli selle suurus 26 600 eurot, mida arvestati müüdud asjade müügihinnast. Kostja leidis, et see on ebamõistlikult suur ja palus seda vähendada 2000 euroni.
61.VÕS § 162 lg 1 järgi võib kohus leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (vt nt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-132-12, p 12).
62.Ringkonnakohus leiab, et hageja I nõutavat leppetrahvi tuleb vähendada. Leppetrahv on antud juhul kokku lepitud eelkõige kohustuse täitmise tagamiseks, ostja sundimiseks teha
ostuhinna tasumiseks tööd tähtaegselt. Samas võib olla võimalik müüja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu olla seotud tekkiva varalise kahjuga. Kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt ka Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-66-05, p 17). Käesolevas asjas tuleb hinnata, kas leppetrahvi summa õigustab hageja I huvi tagatud kohustuse täitmise vastu või on see mõeldud võimaliku varalise kahju hüvitamiseks.
63.Ringkonnakohtu hinnangul hageja I huvi kohustuse täitmise vastu 26 600 euro suurust leppetrahvi ei õigusta ja selline summa ei õigusta ka võimaliku varalise kahju hüvitamist. Leppetrahvi vähendamise küsimuse lahendamisel arvestab ringkonnakohus asjaoluga, et laekonstruktsioonide taastamine oli lepingule vastav, kuigi hilines 49 päeva võrra. Vaidlust ei olnud selle üle, et mitme aasta jooksul pärast vaidlusaluseid sündmusi ei teinud hageja I midagi selleks, et muuta korter elamiskõlblikuks (teadmata on, kas hageja I on seda senini teinud). Seega ei saa teha järeldust selle kohta, et hagejal oli huvi lepingus sätestatud tähtaja järgimise vastu. Samuti ei saa asja materjalist teha järeldust, et selle töö hilinemisega valmimise tõttu tekkis hagejale I varaline kahju.
64.Vannitoa seina ehitamist alustas kostja küll siis, kui lepingus kokkulepitud tähtaeg oli juba möödunud, kuid kostja jõudis selle osaliselt valmis teha enne, kui hageja I seina lammutas, andmata kostjale võimalust tööd lõpetada. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuses tuvastatud asjaoludega (maakohtu otsuse p-d 27.1, 27.2) ja neid ei korda. Ka vannitoa seina ehitamise osas puudub alus väita, et hagejal I oli tähtaja järgimise vastu huvi, arvestades käesoleva otsuse eelmises punktis märgitut. Samuti tuleb arvestada seda, et hageja I ei võimaldanud kostjal seina lõpuni valmis ehitada, sh ehitada vaatamata tähtaja ületamisele kinni ruumi A poole ehitatud ukseava (kostja oli juba teinud valmis projektijärgse ukseava, mis ei olnud kostja lepingujärgne kohustus), vaid ta lammutas kostja poolt osaliselt tehtud seina, mis oli tehtud hageja I soovil projektijärgsesse kohta. Seina lõpuni ehitamata jäämise tõttu ei saanud hagejale I tekkida kahju 26 600 eurot. Hageja I ei ole sellises suuruses kahju tekkimist tõendanud. Töövõtulepingu järgi oli kahe korteri (hageja I korter ja temale mittekuuluv korter nr 2) ehitustööde maksumus kokku koos käibemaksuga 3240 eurot (III kd lk 128). Arvestades kahe korteri ehitustööde maksmust ja asjaolu, et kostja ehitas hageja I korteris seina osaliselt valmis, võis hagejal I tekkida kahju maksimaalselt 2000 euro suuruses summas.
65.Asja materjalist ei nähtu ka seda, et ühe lepingupoole majanduslik seisund oleks teise omast oluliselt parem. Pooled ei ole sellele tuginenud.
66.Ringkonnakohus leiab, et leppetrahvi väljamõistmine kokkulepitud ulatuses ei ole eeltoodud asjaolusid arvestades kooskõlas hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus vähendab leppetrahvi 2000 euroni ja rahuldab selles osas hagi. Rahuldamata jääb hagi 24 600 euro suuruses summas.
67.Kuigi ringkonnakohus rahuldab osaliselt hageja I hagi, jätab ringkonnakohus selle hagi menetlemise kulud nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 2 alusel hageja I kanda, kuna hagi rahuldatakse sellises ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud kostja (III kd lk-d 33 ja 109). (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.