2-16-8247/105 - Muud - Muud hagiasjad - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

lahend.ee

2.Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 22.09.2014 notariaalne leping, mille kohaselt lisaks teistele ühiselt korteriomanike ees xxx kortermaja rekonstrueerimise osas võetud kohustusele, võttis kostja lepingu p-s 7.7. eraldiseisva kohustuse hagejate ees, millega lepiti kokku, et juhul kui lepingu p-s 7.3.2. nimetatud tööd (s.o „kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimine, sealhulgas korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti taastama korteri nr 1A vannitoa seina;“) ei ole teostatud lepingu p-s 7.3. sätestatud tähtajaks, siis kohustub kostja tasuma hagejatele leppetrahvi lepingu p-s 7.1. ja 7.2. nimetatud ostuhinnast iga eelnimetatud töö teostamisega viivitatud päeva eest. Lepingu p 7.7. kohaselt pidid tööd olema teostatud hiljemalt 30.09.2015, kuid selleks ajaks korteris tööd ei olnud isegi alustatud. 09.11.2015 edastasid hagejad kostjale kirjaliku nõudeavalduse, milles viitasid, et lepingu kohaselt lepiti kokku, et juhul kui lepingu p-s 7.3.2. nimetatud tööd ei ole teostatud lepingu ps 7.3. sätestatud tähtajaks, siis kohustub kostja tasuma leppetrahvi lepingu p-s 7.1. ja 7.2. nimetatud ostuhinnast iga eelnimetatud töö teostamisega viivitatud päeva eest. 16.11.2016 ekirjas teavitas kostja, et Xxx-Xxx xxx hoone rekonstrueerimisel tuli konstruktsioonide avamisel välja mitmeid kohti, mis nõudsid lisatöid ja välisseintele paigaldati täiendavalt igasse külge 3-4 terasposti seinte tugevdamiseks. Peale hoone konstruktsioonide välistööde ja katusetööde teostamist oli võimalik alustada hoone sees korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide kahjustunud konstruktsioonide parandamist, kus kahjustused olid oodatust tunduvalt suuremas mahus ja tänaseks on kestnud nimetatud tööde teostamine 2 nädalat ja peaksid saama lõpetatud käesoleva nädala lõpuks (20.11.2015). Kuna lepingu p-s 7.7. kokku lepitud tööd ei olnud ikkagi teostatud, siis 23.12.2015 esitasid hagejad kostjale täiendava nõudekirja, milles jätkuvalt nõudsid lepingu p-s 7.3.2. sätestatud tööde tegemist ning veelkord viitasid, et soovivad nõuda leppetrahvi tasumist kostjalt. Hagejate lepinguline esindaja jurist V D käis 12.01.2016 tutvumas kostja poolt korteris 1A teostatud töödega ning tegi korteris teostatud

3.29.02.2016 ekspertiisiaktist nähtuvalt ei ole korteriomandi 1a piires ehitatud 1. ja 2. korruse vahelist lage ning projektikohaseid vaheseinasid. Ekspertiisiaktiga sai kinnitust, et kostja ei ole täitnud lepingu p-s 7.3.2. nimetatud tööd. Nähtuvalt ekspertiisiakti selgitustest on sisuliselt korteris 1a projektijärgsed vannitoa seinad ehitamata, nõuetele mittevastav on talastik, nn vannitoa piirde nõuetele mittevastav ja mitte asjakohastest materjalidest butafooriline nn „vaheseinaosa“. Fotol on nähtav projektikohaste vaheseinaosade puudumine, vahelaest on valmis ehitatud vaid talastik ja seegi puudustega. Vahelae talastik ei olnud ehitatud kostja poolt (vaid ca 2010. aastal hoopis teise ettevõtte poolt ja neid puudusi pidi kostja ühtlasi kõrvaldama). Samas ei ole kostja isegi neid puudusi kõrvaldanud (s.o ei ole sisuliselt mistahes töid teostanud, v.a OSB plaatide paigaldamine oma huvides oma korteris ning sedagi mittenõuetekohaselt). Ehitatu ei ole kooskõlas vahelae mõistet tähendava ehitiseosaga Vabariigi Valitsuse 27.01.2004 määruse nr 315 nõuete, standardite juhiste ja tarindi RYL 2000 ja 2010 ning neis sisalduva sisulise hea ehitustava kirjeldusega. Ehitatu ei ole vastav ka talastikule esitatavate nõuetega. Kõrvaldada tuleb niiskuskahjustusega materjal. Mitteasjakohased on talastiku kinnitusviisid, ebapiisav on kinnitite arv, talastik ei toetu toele. Vahelagedele esitatakse lisaks kandeomandustele tuleohutuse, biokindluse, heliisolatsiooni, soojaisolatsiooni, aurutõkke tiheduse, tasapinnalisuse jm lisaks projektis esitletud nõudeid, kuid eelnevas loetletud nõuded on konstruktsiooni osas täitmata. Korteri 1a ja teise korruse vahele ehitatud nõuetele mittevastavat talastikku ja sellel asetsevat ei ole võimalik nimetada vahelaeks. Edasises vahelae talastikuna kasutamiseks tuleb ehitatud talastik eelnevalt eelkõige korrastada ja viia vastavusse kehtivate nõuetega. Kostja ei ole teostanud talastiku ehitamisega või parandamisega seotud töösid, kuna need olid olemas juba enne lepingu allkirjastamist ning olid tehtud ca 2010. a hoopis teise ettevõtte poolt. Kostja pani üksnes OSB plaadid oma korterites remondi teostamise vajadusest lähtuvalt.

6.1.Eksitav ja väär on kostja väide, et tööde sisu ja ulatus olid lepingus määratlemata. Kostja oli kohustatud teostama töid vastavalt ehitusloale ja ehitusprojektile. Lepingu p 7.3. kohaselt leppisid Xxx-Xxx tn 11 korteriomanikud ja kostja kokku, et ostuhinna tasumise asemel kohustub kostja hiljemalt 30.09.2019 teostama töid Tallinnas Xxx-Xxx tn 11 elamus vastavalt elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile (ehitusluba nr xxx). Tööde loetelu oli täpsustatud lepingu p-des 7.3.1.-7.3.8. Hageja(d) oli(d) õigustatud nõudma, et temale kuuluvas korteris oleksid rekonstrueeritud kahjustunud konstruktsioonid (sein, vahelagi) ja taastatud korteri 1A vannitoa sein. Kostja seaduslik esindaja on ise nõudnud lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel, et lepingus oleks selgelt märgitud viide ehitusloale ja selle aluseks olevale ehitusprojektile. Lepingu p-st 7.3. tulenevalt oli kostja kohustatud teostama töid vastavalt ehituloale. Ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti p-s 4 on märgitud, et „Vahelaed /.../ Peale põrandalaudis 37 mm, mille isolatsiooniplaat 30mm (isover FLO). Isolatsiooniplaadi peale sulundiga puitlaastplaat 25 mm ja põrandakate. Talade vahele panna heliisolatsiooniks 150mm-sed kivivillaplaadid, katta altpoolt ehituspaberiga ning kinnitada hõredale laudisele kaks kihti kipsplaati“. Samuti on ehitusprojekti lk-l 38 konkreetselt näidatud korteri plaan, millest on näha kuhu tuleb ehitada (taastada) vannituba. Ainuüksi eeltoodust tulenevalt tuleb kostja demagoogilised väited, mille kohaselt oli tööde sisu lepingus määratlemata, jätta tähelepanuta. Ainetu on kostja väide, et kokkulepitud tööde sisu, sellele esitatavad nõuded ning ulatus tuleb määratleda lepingu tõlgendamise teel mõistliku isiku arusaamast lähtudes. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendustest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Vaidlusaluses lepingus on sõnaselgelt sätestatud, et tööd tuleb teha mitte ehitaja suva järgi vaid vastavalt ehitusloale ja ehitusprojektile. Viidatud projektis on selgelt määratletud, kuidas tuleb ehitada vahelagi ja kus peab asuma taastatav vannituba. Seetõttu tuleb jätta tähelepanuta kostja reaalsusega mittekooskõlas olevad mõtiskelud, et talade vahele paigaldatav heliisolatsioon, selle ehituspaberiga katmine ja kipsplaatide paigaldus on „viimistlus“, mitte seina osa. Isegi, kui möönda, et lepingu tõlgendamisel võiksid tekkida erimeelsused, siis on käesolevas asjas kohtule esitatud tõendid, mis kinnitavad, et lepingupooltega sarnasel positsioonil olev isik oleks kokkulepitud tööde sisustamisel lähtunud ehitusprojektis sätestatud nõuetest ning ei käsitleks vahelaena üksnes ülemise korruse korteri põrandat.

2-16-8247 on vähemalt kolm ehitusvaldkonnas tegutsevat isikut (s.o ehitusprojekti koostaja, eksperdid A L ja M S) tuvastanud, et kivivilla paigaldus, selle katmine ehituspaberiga ja kahe kihi kipslaadiga, on vahelae ehitustööd, mitte siseviimistlus. Hageja(d) on seisukohal, et tööde sisu, sh vastavustingimused, on määratud ehitusprojektis, mille alusel tuleb hinnata kostja lepingu rikkumist. Tööde teostamise lõpetamisena tuleb käsitleda olukordi, kui töövõtja on töö kooskõlas lepingu tingimustega teostanud ning tellija on tööd vastuvõtnud. Kuigi vaidlusalune leping ei näinud ette sõnaselgelt kokkulepet tööde vastuvõtmise kohta, tuleb antud kokkulepet jaatada ehitusvaldkonnas kehtivatest tavadest, kui ka hageja(te) ja kostja ühisest tahtest. Vahelagi ei olnud 19.11.2015 seisuga valmis – kostja oli üksnes paigaldanud talastiku ja ülemise korruse põranda. Paigaldamata olid 150 mm-sed kivivillaplaadid, ehituspaber ja kaks kihti kipsplaati (kooskõlas ehitusprojektiga). Nimetatud puudused välistasid vahelae kasutamise võimaluse kuna hageja(d) ei saanud alustada viimistlustöid (nt teha kipsplaatide pahteldamist, värvida ning riputada valgusteid). 19.11.2015 seisuga paigaldatud talastik ei olnud lõpetatud. Hageja(te) poolt kaasatud ekspert selgitas, et talastik ei toetunud kandurile (vt lk 31, foto 37) ning talastikul puudusid vajalikud kinnitused (lk 29, foto 33). Seega on ilmne, et vahelae talastiku paigaldus ei olnud lõpetatud, veelgi enam - talastik oli eluohtlik. Lisaks eelnevale ei saanud vahelae osas lugeda töid lõpetatuks põhjusel, et hageja(d) (hagejatel märgitud kostja) ei saanud vahelage sihtotstarbeliselt kasutama hakata. Talastiku külge olid kinnitatud tehnosüsteemid, mida seal ehitusprojekti kohaselt ei võinud olla, s.o ülemise korruse korteri veetorud ning kanalisatsiooni püstikud, millest üks on paigutatud elutoa/vannitoa lakke ja teine on tehtud „põlvena“ koridori lakke. Enne renoveerimistööde algust ei olnud hageja(te) korteri laes ühtegi kanalisatsiooni ega veetoru. Eespool käsitletud mittevastavusena, mis ei välista töö lõppenuks lugemist, tuleb käsitleda sellist puudust, mis ei takista tellijal asuda töö objekti eesmärgipäraselt kasutama sõltumata esinevast puudusest. Eespool märgitud kommunikatsioonid olid ehitatud ilma ehitusprojektita ja hageja(te) nõusolekuta. Ülemisel korrusel asus kostja seaduslikule esindajale ja KÜ juhatuse liikmele kuuluv korter ning kostja oli omakasupüüdlikult paigutanud ülemiste korruste kommunikatsioonid hageja(te) vahelae külge. Kirjeldatud kommunikatsioonide paigutamise „õiguspärasuse“ üle käib vaidlus tsiviilasjas nr 2-17-7999. Lepingu p 7.3.7. kohaselt pidi kostja vahetama elamus vee- ja kanalisatsiooni püstikud (otsad korterisse). Seega puudus kostjal õigus vedada vee- ja kanalisatsioonitorusid hageja(te) korterisse. Kostja eiras seda nõuet ja paigaldas need torustikud vahelae külge, mille tõttu ei ole hageja(te)l olnud võimalik asuda kasutama vahelage sihtotstarbeliselt. Vaidlusaluseid töid (sh ebaseaduslikult paigaldatud torude eemaldamine) ei ole teostatud ega lõpetatud ka kohtuvaidluse raames. Kuna kostja ei ole vahelage valmis ehitanud vastavalt ehitusprojektile ja lepingu p-le 7.3.2. (puudus heliisolatsioon, ehituspaber, kaks kihti kipsplaate, paigaldas sinna lubamatud tehnosüsteemid), siis on hageja(te) leppetrahvi nõue täies ulatuses õigustatud.

6.4.Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Isegi, kui tööde maht oleks suurenenud, siis pidi kostja seda ette nägema ja tööd ümber korraldama. Kostja väited tööde mahu suurenemise osas on jätkuvalt tõendamata. Kostja tugineb mitte tööde mahu vaid tööde maksumuse suurenemisele, mis ei ole võrreldavad mõisted. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et tööde maht suureneks konkreetselt hageja(te) korteris. Isegi, kui tööde maht oleks suurenenud (millega hageja(d) ei nõustu), siis ei saa seda käsitleda vääramatu jõuna. Töömahu hindamisega kaasnev risk oli kostjal kui oma ala professionaalil. Vajaliku hoolsuse rakendamisel oleks kostjal võimalik sellist riski ka maandada, sest (i) 2007. aasta ehitusprojekti hoone rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks tellis kostja seaduslik esindaja, (ii) kostja tutvus enne lepingu sõlmimist vähemalt kahe hoone ekspertiisiga, (iii) kostja tellis hinnapakkumise ja (iv) kostjal oli võimalus kavandada tööde tegemist nii, et need valmiks tähtaegselt (alustada varem). Hageja(d) ei nõustu kostja väitega, et tööde maht on suurenenud. Selleks, et selgitada välja, kas tööde maht suurenes, tuleb kostjal esitada lepinguga kokkulepitud tööde mahtude loend enne tööde algust ja nende teostamise ajal. Kostja ei ole selliseid tõendeid esitanud. Kostja esitas kohtule üksnes 2013. aastal tsiviilasjas nr 2-13-18005 koostatud ekspertarvamuse, mis ei hõlma kõiki lepingus kokkulepitud töid. VÕS §-le 103 tuginemise välistab ainuüksi see, et kostja ei asunud ehitustöid teostama varem (nt 2014. aastal pärast lepingu sõlmimist). Juhul, kui ehitustööd oleksid alanud varem, siis oleks kostja (hagejatel märgitud hageja) saanud tööde mahu suurenemise korral teostada hageja(te) korteris kõik tööd tähtaegselt. Nimelt on 01.12.2013 ekspertiisiaktis hinnatud üksnes hoone taastamiseks hädavajalike tööde ulatust ja eelduslikku maksumust, mitte 2007. aasta ehitusloa nr xxx alusel teostatavate rekonstrueerimise ja laiendamise tööde maksumust. Hageja(te) korteri osas käsitles 01.12.2013 ekspertakt üksnes talastiku taastamist, mitte vahelae, põranda ja vannitoa rekonstrueerimist vastavalt ehitusprojektile. Tööde mahtude suurenemist ei saa tuvastada ka T. K 24.02.2014 ekspertarvamuse alusel. Ekspertarvamus ei hõlmanud (i) katusekorterite väljaehitamise, (ii) kahjustada saanud konstruktsioonide taastamistööde, (iii) evakuatsiooni ja tuleohutuse nõuete tagamiseks vajalike tööde ega (iv) tehnokommunikatsioonide taastamise või asendamise maksumusi. Kõik eespool nimetatud tööd, mille ekspert on selgelt välistanud elamu rekonstrueerimise ja laiendamise tööde maksumuse arvutamisel, kohustus kostja tegema vastavalt sõlmitud lepingule. Kostja kohustus taastama kahjustatud konstruktsioonid (p 7.3.2.), korrastama hoone üldelektrisüsteemi kuni korteri peakaitsmeni (p 7.3.6.), vahetama vee ja kanalisatsiooni püstikud (p 7.3.7.). Seega isegi, kui kostja tõesti oleks lähtunud T. K 24.02.2014 arvamuses väljendatud hinnangust, mille kohaselt moodustas

2-16-8247 rekonstrueerimisetööde maksumus 175 000 eurot, siis pidi kostja arvestama ka nende töödega, mida ta lubas teha lepingu alusel – ehk uute korterite väljaehitamine, elektri-, vee-, kanalisatsiooni ja tehnosüsteemide ehitamine. Seega oli kostjal juba 2014. aasta alguses teada, et ehitustööde eelduslik maksumus ületab kindlasti 175 000 eurot. Kostja ei ole isegi määratlenud, millises ulatuses suurenes tööde maht konkreetselt hageja(te) korteris. On ilmne, et juhul, kui ehitustööde maht suurenes muus kohas kui hageja(te) korteris, siis ei ole tegemist relevantse vastuväitega. Kostja ei ole tegelikkuses lepingu sõlmimisel lähtunud T. K ekspertarvamusest, ega ka ehitusloa aluseks olevast ehituprojektist. Vastavalt kostja ja OÜ xxx vahel sõlmitud töövõtulepingule, oli töövõtja kohustatud tegema ehitustöid 2015. aastal arhitektuurilise projekti alusel, mitte aga lähtuma 2007. aasta Xxx-Xxx xxx rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektist. Seega töövõtulepingu aluseks olev hinnapakkumine ei vastanud lepingule. Kostja pole esitanud tõendeid tööde lõpliku maksumuse kohta. Sellise tõendina ei ole kindlasti käsitletav 20.09.2019 menetlusdokumendi lisas 10 olev tabel – viidatud vaheaktil puuduvad nii tellija, töövõtja ja omanikujärelevalvet teostanud isiku allkirjad, dokumendi metaandmetest nähtub, et dokumendi on loonud ja redigeerinud enne kohtule esitamist kostja seaduslik esindaja J S. Tõendi ebausaldusväärsust kinnitab ka see, et tõend on äärmiselt vastuoluline. Kostja väidab, et tegemist on aktiga, mis kajastab tööde lõplikku maksumust. Aruandeperioodina on märgitud 01.06.2016-11.08.2016. Akti lõpus on märgitud, et see on koostatud hoopiski 31.05.2016. Tegelikkuses ei ole kostja (hagejatel märgitud hageja) antud kuupäeval töid üldse lõpetanud ning KÜ võttis tööd vastu alles 01.03.2017 (s.o kostja viivitas oma kohustuste täitmisega üle 1,5 aasta). Kostja ei saa tõendada ehitustööde maksumust enda poolt koostatud arvestustabeliga. Kostja pidi esitama ehitaja poolt väljastatud arved ja kinnitatud kulude nimekirja. Isegi kui eeldada, et tööde maht oleks suurenenud, siis ei ole see asjaolu käsitletav vääramatu jõuna. Töö maksumuse riski kannab üldjuhul töövõtja kui antud valdkonnas tegutsev professionaal. Töövõtja kui vastava valdkonna pädev spetsialist (asjatundja) peab teadma ja ette nägema asjaolusid, mille muutumisest tingituna võib tööde maksumus eelduslikult suureneda. Kui vaidlusaluses osas ei tulenenud eelarve koostamise aluseks olnud asjaolud tellija esitatud andmetest, kannab töövõtja ise sellega seotud eksimusest tulenevat riski. Kuna tööde maksumuse suurenemine oli kostja risk, siis vastutab ta kokkulepitud kohustuse mittetähtaegse teostamise eest.

2-16-8247 sihipäraselt käesoleva aja seisuga täiendavalt ca 4 aasta jooksul. Hageja(d) ei saa oma korterit ka võõrandada, kuna korteris on pooleli remonttööd, mis alandab vara väärtust märkimisväärselt. Korteri teeb ebaatraktiivseks ka see, et korteri lakke on paigaldatud kanalisatsiooni torustik, mida ükski mõistlik isik ei sooviks (üks püstikutest jookseb läbi). Kostja on omalt poolt saanud kahe korteri omanikuks, mille üldpind on 154,8 m2 ja maksumus 01.01.2017 seisuga umbes 310 000 eurot. Seega isegi kui eeldada tööde maksumuse suurenemist, on kostja rikastunud vähemalt ca 100 000 euro võrra. Hagejad hindavad kokkuvõtvalt kostja poolt tekitatud kahju järgmiselt. Kostja on paigaldanud hageja(te) korterisse omavoliliselt üle 15 m ülemiste korruste veetorustike ja 2 kanalisatsioonipüstikut. Sellise tegevuse tagajärjel peavad hagejad kannatama iseloomulikku „müra“, mis tekib tehnovõrkude kasutamisest. Samuti peavad nad täiendavalt korterit koristama kuni torude eemaldamiseni, sest lakke paigaldatud püstik jookseb läbi otse hageja(te) korterisse. Hageja(d) ei saa lõpetada remonti ega asuda korterit kasutama põhjusel, et korteris on välja ehitamata lagi ning seal asuvad teiste elanike teenindamiseks vajalikud tehnosüsteemid. Vannitoa sein on nõuetekohaselt paigaldamata ning hagejad (hagejatel märgitud kostja) on olnud sunnitud paberist rajatud seina eemaldama selle tuleohtlikkuse tõttu (oli ehitatud vastu kaminat). Hagejad (hagejatel märgitud kostja) saavad jätkata vannitoa taastamist pärast kanalisatsioonitoru laest eemaldamist. KÜ ei ole kostja suhtes rakendanud leppetrahvi ca 1,5 aasta jooksul, vaatamata elamu rekonstrueerimistööde teostamise viivitusest. Kostja on tekitanud oma tegevusega ka muud kahju hageja(te) korteris – lammutas põranda koridoris, vannitoas ja tualetis, raius maha gaasitoru, tööde käigus varastati gaasipliit, kahjustatud on korsten ning kogu ehitustegevusega kaasnenud prügi jäeti hageja(te) keldriboksi. Kostja tegevuse tulemusel on hageja(te)l tekkinud kohtuvaidlus teiste naabritega seoses eespool kirjeldatud vee- ja kanalisatsioonitorustikuga. KÜ-l on kostja omavolilise tegevuse tõttu kaks valikuvõimalust – kas tasuda hageja(te)le mõistlik hüvitis ebamugavuste talumise eest, või teostada vajalikud tööd tagamaks iga korteri tehnovõrkude paigaldamine hageja(te) huve arvestavalt võrdväärselt kõigi teiste korteriomanikega (ehk vastavasse korterisse paigaldades). Hageja(d) on seisukohal, et hea usu põhimõttega on vastuolus leppetrahvi vähendamine olukorras, kus kostja on oma kasumi suurendamise eesmärgil jätnud kõik lubatud tööd tähtaegselt teostamata. Kostja on hageja(te)le tekitanud täiendavalt mittevaralist kahju (uute vaidluste näol teiste KÜ liikmetega) ja varalist kahju (saamata jäänud kasutuseelis; korter on jätkuvalt kasutuskõlbmatu ning elutoa laes asuvad tehnosüsteemid on alandanud korteri hinda). Hageja(d) on olnud sunnitud kõik algselt kokkulepitud tööd teostama ise ja omal kulul. Kostja tegevuse tulemusena on hageja(d) veelgi halvemas seisus võrreldes 2013. aastaga, mil pooled vaidlesid elamu rekonstrueerimise teostamise viisi osas (s.o korteri lakke paigutatud tehnosüsteemide taluvuse üle). Hageja(d) ei saa jätkuvalt oma korteris remonti lõpetada, sest kostja tegevus on põhjustanud ka uusi vaidlusi KÜ ja hageja(te) vahel (s.o tsiviilasi nr 2-17-7999).

8.6.Peamine põhjus, miks Xxx-Xxx xxx hoone korrastamine on viibinud 2010. aastast kuni 2016. aastani (ja viibis ka varem) on olnud hagejate ehk korteri 1a omaniku vastasseis kõikidele teiste korteriomanike plaanidele hoone rekonstrueerida. 2012. aastal ei jäänud ülejäänud korteriomanikel enam muud üle, kui pöörduti korteri 1a omaniku vastu kohtusse, et saavutada võimalus hoone rekonstrueerimiseks katusealuse võõrandamise abil, tänu millele ei pea hoone korterite omanikud finantseerima hoone rekonstrueerimise tööde kulusid ja peale mitut aastat kohtus käimist saavutati lõpuks kohtulik kompromiss-lahendus. Sisuliselt oli see ka ainuvõimalik lahendus hoone rekonstrueerimiseks, sest muidu oleks hoone tervikliku rekonstrueerimise maksumus osutunud korteriomanikele liiga suureks, sest sisuliselt vajasid rekonstrueerimist kõik hoone osad. Hagejatega on võimatu saavutada konstruktiivset kokkulepet ja läbi pikema aja on hagejad olnud kohtulikus või kirjalikus vaidluses erievate pooltega järgmistes küsimustes. Enne 2010. aastat korteriühistu poolt teostatud avariiliste parandustööde teostamist hagesid hagejad põhjendamatult Xxx-Xxx xxx hoone haldamisega tegelenud ettevõtet XXX-i ning jätsid tasumata korteri haldustasud ja hagejate võlgnevus XXX-i ees nõuti lõpuks kohtulikult välja. 2010. aastal teostas korteriühistu hoolimata hagejate vastuseisust avariilises seisukorras olevate konstruktsioonide rekonstrueerimise, mille käigus taastati ka korter 1a kahjustunud seinad, põrand ja lagi ning sisuliselt päästeti hoone edasisest hävimisest, kuid hagejad hakkasid hagema korteriühistut, nõudes enda korterile uute akende paigaldamist, mis väidetavalt oleks pidanud tööde käigus säilima, kuid mädanenud ja osaliselt välja vajunud välisseinas olevate akende hävimine seina lammutamisel oli paratamatu. Lõpuks oli kostja sunnitud nimetatud aknad hagejatele kompenseerima, et jõuda kompromissini ja alustada hoone rekonstrueerimistöid. Lisaks nõudsid hagejad KÜ-lt nende korterisse paigaldatud toestustalade eemaldamist, kuid need olid hädavajalikud, et tagada hoone konstruktsioonide püsimine enne täiendavate konstruktsioonitööde teostamist. 2015-2016 on teostatud hoone terviklik rekonstrueerimine, mille käigus on kostja poolt rekonstrueeritud hoone katus, fassaad, paigaldatud soojustus katusele ja seintele, paigaldatud uued tehnilised kommunikatsioonid, teostatud ulatuslikud konstruktsiooni parandused ning hagejate omanduses oleva korteri väärtus on tänu teostatud töödele tõusnud ligikaudu 50%, kuid hagejad hagevad kostjat. Xxx-Xxx xxx hoone sai hagejate vastuseisust hoolimata sisuliselt tervikuna rekonstrueeritud ja hagejate korteri väärtus on tänu sellele vähemalt 50% tõusnud (ja hagejad tasusid ainult kolme akna vahetamise enda korteris), aga ikkagi väidavad hagejad, et nad on kannatajad ja neile tehakse liiga.

10.Kostja kohustus oli vastavalt 22.09.2014 notariaalse lepingu p-le 7.3.2. kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimine, sealhulgas korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti taastama korteri nr 1A vannitoa seina. Lisaks olid hoones mitmed teised kahjustunud konstruktsiooni kohad, mis samuti sai rekonstrueeritud, aga need olid väljaspool korter 1a (uus nr 8) ala ja ei puuduta antud vaidlust. Vastavas kahjustunud kohas lammutati välja kogu xxx mädanenud konstruktsioon (sein, vahelagi) ja asendati see uue konstruktsiooniga, ehk kohustus (kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimine) peaks olema täidetud. Kokkuleppes ei olnud täpsustatud seinte ja vahelagede tehnilisi parameetreid või viimistluse teostamist. Arvestades, mis olukorras oli varem hoone (suures osas kahjustunud konstruktsioonidega ja kasutuskõlbmatu) ja pooled leppisid kokku „kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimise“, siis peale kostja poolt konstruktsiooni taastamise (kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimise) ei olnud hagejatel enam takistusi enda korteri siseviimistlustööde teostamiseks ja korteri kasutuseks. Siseviimistluse tegemise käigus peaksid hagejad niikuinii katma korteri seinad ja laed kipsplaadiga (või puitplaadiga ja siis krohviga) ja kostja lähtus peale konstruktsiooni taastamist eeldusest, et hagejad katavad korteri siseviimistluse teostamise käigus seinad-laed kipsplaadiga (mida hagejad ongi teinud ülejäänud korteri osas) ja lisavad kipsiplaadi alla ka vastava tänapäevase isolatsiooni ning et see ei ole kostja kohustus. Endises kahjustunud kohas on tõesti laetalade vahel puudu kivivill, mis paigaldatakse tavaliselt enne kipsplaadi paigaldamist (vill jääb kipsplaadi alla, lae puhul siis ülespoole kipsplaati), kuid tegemist on väga väikese tööga, mis teostataks ära ca poole tunni või tunniga. Kui kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimine peaks sisaldama ka talade vahele kivivilla paigaldamist (ehkki ka varasemas konstruktsioonis puudus seal nõuetekohane isolatsioon ja kivivilla paigaldamine peale uute laetalade paigaldamist altpoolt oli hagejatel alati võimalik), siis on kostja nõus talade vahele ka kivivilla paigaldama. Lisaks on kostja (kostjal märgitud hageja) nõus ka vastava koha katma kips- või puitlaastplaadiga ehkki see peaks kuuluma juba korteri sisetööde hulka. Endises kahjustunud kohas kivivilla puudumist pole ka hagejad kunagi siiani konkreetseks puuduseks pidanud ja seda välja toonud, vaid üldise ekspertiisiga on üritatud jätta mulje, et enamus kostjapoolsed tööd on teostamata. Ekspertiis puudutab ka korteri tulepüsivuse nõuetele vastavust ja ekspertiis seda üheselt ei väidagi, kuid kostja ei ole nõus, et kostja kohustus peaks olema hagejate korteri tulepüsivuse nõude vastavusse viimine, sest seda pole poolte vahel kokku lepitud (korteri tulepüsivuse nõude täitmiseks peavad hagejad enda korteris kõik seinad-laed katma 2-kordse kipsplaadiga ja teostama ka muid töid). Lisaks esimesel korrusel hagejate korteris kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimisele, teostas kostja ka sama ala kohal teisel korrusel kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimise (ja seda veelgi suuremas ulatuses) ning kuna seal asuva korteri nr 2 san.ruumid olid varem

11.1.Hagejate enda soovil ja huvides ning teiste korteriomanike nõusolekul paigaldati hoone keskosas asunud vee- ja kanalisatsioonitorude šahti seinad, st hagejate WC esise ruumi vasakpoolse välisseina esimene osa ja esiku seina osa väljapoole šahti ala, sest varasemalt šahtis olnud torud oli võimalik paigaldada seina sisse ja sellega sai hagejate korterile pinda juurde ligi 0,5-1 m2. Sanitaarruumi esiseina puhul on tegemist mittekandva siseseinaga, kuna selle kohale rajati uus vahelagi uute taladega. Sanitaarruumi esiseina puudumist pole hagejad varasemalt kostjale ette heitnud, sest osaliselt sai see teostatud vee- ja kanalisatsioonitorude šahti seina kaugemale viimisega ja ülejäänud osast moodustaks suure osa ka sanitaarruumi tulev uks, mille rajamine poleks kostja kohustus. Üle jääks ca 1 m pikkune mittekandev siseseinajupp, mille täpne lahendus sõltuks sanitaarruumi ukse asukohast ja lahendusest. Hagejatega on viimase 2-3 aasta jooksult korduvalt konkreetsete tööde osas suheldud nii kirjalikult kui suuliselt ja sanitaarruumi esiseina (st mittekandva siseseina) puudumine pole neid siiani kordagi häirinud. Tegemist on ca 1-meetri pikkuse siseseina rajamisega, mille rajamine võtaks mõned tunnid. Mittekandva sanitaarruumi esiseina osas ei ole aga tegu kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimisega ja see pole varasemalt hagejatele probleem olnud. Arusaamatuks jääb, mida hagejad täpselt soovivad ja mida mitte ning mida kostjale konkreetselt ette heidavad ja sarnane olukord oli ka endise vannitoa seinaga, mille rajamine oli lepingus küll fikseeritud, kuid kostja juhtis hagejate tähelepanu sellele, et vannitoa seina rajamine xxxsse kohta võib kahjustada korteri tänapäevast planeeringut, kuid hagejate soovil sai vannitoa sein siis kostja poolt ikkagi sinna rajatud ning mõned kuud hiljem lammutasid hagejad ise selle ära. Hagejate korteri all ei asu mingit korterit (seal on kelder), kuid kui hagejad mõtlevad teisel korrusel asuvat korterit nr 2, siis seal sai samuti teostatud kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimine, st paigaldati uued vahelae talad ja must põrand ning korteri nr 2 omanik teostas ise sanitaarruumi ülejäänud ehitustööd.

Hageja I korter 1A koosneb ruumidest „A“-„E“. Ruumi „A“ lagi hävines täielikult 2006. aasta varingus; KÜ taastas selle ruumi lae konstruktsioonid 2010. aastal. Tänaseks puudub vaidlus, et kostja pidi rekonstrueerima vahelae ainult alal „C“ ning vähesel määral ka alal „D“. Menetluse algusfaasis tekitas segadust hagejate esitatud A. L ekspertiis, mis käsitles põhiliselt ruumi „A“ ning muid hoone osasid, mis ei käinud lepingu p 7.3.2. alla ning mille eest hagejad ei nõudnud ja ei saanud nõuda leppetrahvi. Kostja hinnangul on see segadus tänaseks lahendatud. Ekspert M. S märkis õigesti, et leping ei täpsusta vaidlusalustele töödele mingeid tehnilisi parameetreid või viimistluse nõudeid. Seega tuleb lähtuda lepingus kasutatud sõnade tavatähendusest. Vahelae osas ei saa kostja arvates olla vaidlust selles, mida tähendab „kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimine“. Nii tava- kui erialakeeles eristatakse hoone konstruktsioone soojustusest ja viimistlusest, mille kohta leiab hulganisti näiteid ka kohtupraktikas. Seega ei hõlmanud vahelae „kahjustunud konstruktsiooni rekonstrueerimine“ vahelae soojustamist või viimistlemist. Samamoodi oli 2016. aasta seisuga soojustamata ja viimistlemata ka ruumi „A“ vahelagi. Pole aga vaidlust, et ruumi „A“ osas ei pidanud kostja midagi tegema ehk siis selles ruumis ei olnud enam lepingu mõttes „kahjustunud konstruktsioone“. Teisisõnu – kostja ei pidanud viima ruumid C ja D paremasse seisu, kui see seis, milles oli tööde alguse ajaks ruum „A“. Tööde kokku lepitud ulatust aitab mõista ka lepingu sõlmimise ajalugu. Leping sündis kompromissina tsiviilasjas nr 2-13-18005, kus KÜ liikmed nõudsid hagejatelt nõusolekut hoone rekonstrueerimiseks. Algselt olid hagejad nimetatud asjas seisukohal, et kogu maja vajas konstruktsioonide remonti vaid 13 000 euro eest. Hagejad esitasid selle kinnituseks T. K 01.12.2013 ekspertarvamuse. Hagejate korteri osas pidas T. K vajalikuks vaid järgmist: „Lõpetada krt 1a ja krt 3 vahelise vahelae kandekonstruktsiooni remont.“ (p 4.3). See ettepanek kajastub numbriliselt T. K arvamusele lisatud hinnatabeli positsioonil 3.4 summas kokku 335 eurot käibemaksuta ehk 402 eurot käibemaksuga. Selle alla käivad „esimese korruse vahelae tala[d] korter 1a osas“ (1 komplekt, 300 eurot) ning „puit ja kinnituselemendid“ (1 komplekt, 35 eurot). Edasises menetluses lasid hagejad T. Kl hinnata ka neid töid, mida soovisid teha ülejäänud majaelanikud, ning esitasid selle kohta teise ekspertarvamuse. T. K arvutas kõigi nende tööde maksumuseks 175 000 eurot, kuid rõhutas, et viidatud tööd ei sisalda konstruktsioonide parandamist, mida käsitles juba tema varasem ehk 01.12.2013 arvamus: „Maksumuse hinnang ei käsitle ... osaliselt lammutatud konstruktsioonide taastamist (konstruktsioonide taastamise kohta on antud ehitusmaksumuse hinnang 01.12.2013).“ Arvamusele lisatud hinnatabelist ongi selgelt välja jäetud kõik vahelagede positsioonid, mille maksumuseks on märgitud null. Seega jäid hagejad tol korral selle juurde, et vahelae kandekonstruktsioonide remondi väärtuseks on ligikaudu 402 eurot. Mõned kuud hiljem sõlmisid pooled kompromissi, mille käigus võetigi aluseks T. K arvutatud tööde maksumus 175 000 eurot (tegelikult tulnuks sellele eelarvele lisada ka T. K

2-16-8247 esimeses arvamuses toodud summa 13 000 eurot, sest ka esimeses arvamuses toodud töid nõustus kostja tegema). Tööde tegelik maht kompromissilepingus erines mõnevõrra T. K eeldustest (näiteks maha läksid aknad, kuid juurde tuli elektrisüsteemi remont, vee- ja kanalisatsiooni tööd jne). See aga ei mõjutanud vaidlusaluseid töid: nende maht püsis muutmatuna ning T. K kirjeldus 01.12.2013 arvamuses („[vahelagede] lammutatud konstruktsioonide taastamine“) jõudiski peaaegu samas sõnastuses lepingusse („[vahelagede] kahjustatud konstruktsioonide rekonstrueerimine“). Nagu mainitud, eeldas T. K nimetatud tööde maksumuseks vaid 402 eurot, mis ei olnud ilmselt päris realistlik. Kostja sõlmis 15.06.2015 töövõtulepingu kõigi kompromissi esemeks olnud tööde teostamiseks OÜ-ga xxx. Vaidlusalused tööd on toodud lepingu lisas 1 olevas hinnapakkumises jaotises 2 („konstruktsiooni parandustööd“) kirjeldusega „korterite 1A (1. korrus) ja 2 (2. korrus) san.ruumide juures oleva kahjustunud konstruktsiooni parandamine. Täpsem maht ja hind selgub tööde käigus“ ning esialgses summas 3240 eurot (sh km). Ülaltoodu näitab, et kostja ei pidanud tegema vahelagede osas muud kui kahjustunud konstruktsiooni taastamine. Seda kostja ka tegi. Lagede soojustamine ja viimistlemine oli ja on hagejate kohustus. Kostja küll täitis selle kohustuse osaliselt (ruumis „A“) hagejate eest – seda aga ainult põhjusel, et ruumi „A“ kohal asub kostja enda korter, mille põranda soojustamine oli ka kostjale vajalik. M. S märgib oma ekspertarvamuses õigesti, et viimistlemata lagede puhul ei ole tagatud tulepüsivus. See aga ei puutu antud juhul asjasse: näiteks juba T. K arvamusest nähtub selgelt, et tulepüsivuse nõuete tagamine ei kuulunud kokku lepitud ja eelarvestatud tööde hulka (vt nt lisa 6 hinnatabeli leht 8 („trepikoda“), kus seisab: „Ei ole arvestatud trepikodade viimistluse ja tulekatse nõue[te]st tulenevate töödega“ ning leht 9 („avad“), kus seisab: „Arvestatud ei ole tuld tõkestavaid uksi trepikojas ja keldris“).

Kostja tegi ettepaneku teha ruumi „B“ asemele kööginurk ning teha ruumist „D“ (senine köök) hoopis kolmas elutuba. Kostja pakkus seega mitte rajada vannitoa seina (joonisel punasega). Tegemist oli igati mõistliku ettepanekuga, kuna vastasel juhul oleks vannituba jätkuvalt keset tuba „A“ (elutuba). Hagejad vastasid alles 23.12.2015 (kuu aega hiljem) ning teatasid, et ei soovi planeeringut muuta. Seejärel rajas kostja seina puitkonstruktsiooni vastavalt hagejate soovidele. Kostja tegi seina ukseava ruumi „A“ suunas, sest ruumide „C“ ja „B“ vahel oli juba olemas ukseavata sein ning kuhugi mujale vannitoa ukseava teha ei saanud. Kostja ei jõudnud katta seina kipsplaadiga, sest juba 19.01.2016 kirjutasid hagejad, et ei ole seinaga siiski rahul ning soovivad lahendust, kus ukseava tehakse hoopis olemasolevasse seina ruumide „C“ ja „B“ vahele ning ukseava ruumi „A“ suunal ehitatakse kinni. Uue ukseava tegemine olemasolevasse seina ei olnud enam käsitletav lepingujärgse tööna, sest lepingu järgi pidi kostja üksnes „taastama korteri nr 1A vannitoa seina“. Siiski oli kostja nõus senise ukseava kinni ehitama ja tegema uue ukseava vastavalt hagejate soovidele, küsides, kuhu see täpselt teha tuleks. Hagejad ei vastanud ning kostja küsis uuesti oma 22.04.2016 kirjas. Hagejad ka sellele mitte midagi sisulist ei vastanud ning seetõttu jäigi sein lõpuni tegemata. M. Si ekspertiisi tegemise ajaks selgus üllatuslikult, et hagejad on seina üleüldse lammutanud, nagu kostja alguses soovitaski. Seega otsustasid hagejad vannitoa seina mitte taastada ja juba taastatud osas lammutada. Seetõttu pole asjas mingit tähtsust, millal kostja vannitoa seina rajas ning mis nõuetele see pidi vastama – hagejad ei saa tõsimeeli nõuda leppetrahvi kohustuse väidetava rikkumise eest, mille täitmise vastu neil huvi ei olnud ning mille täitmiseks ei andnud nad mitme kuu vältel ka mitte mingisuguseid instruktsioone, vaatamata kostja palvetele.

12.5.Nõutav leppetrahv on ebamõislikult suur. VÕS § 162 järgi, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust ning teise lepingupoole õigustatud huvi. Nõutav leppetrahv ei ole vastavuses kohustuse väärtusega. Lepingu järgi pidi kostja tegema ehitustöid kokku 175 000 euro eest; tööde viibimisel võis korteriühistu nõuda leppetrahvi 0,1% nimetatud summast päevas (ca 175 eurot päevas). Kuigi tegemist on suure trahviga (36,5% aastas) ning leping ei näe ette ka leppetrahvi maksimaalset summat, võib seda pidada veel enam-vähem proportsionaalseks kogu maja renoveerimistööde kontekstis. Lepingu p 7.7. aga näeb ette täpselt sama suure leppetrahvi lisaks ka ainult hagejate korteris toimuvate tööde hilinemise eest, mis moodustasid kaduvväikse osa kõigist töödest (ca 1000-1500 eurot). On üleüldse arusaamatu, kuidas sai lepingusse sedavõrd suur leppetrahv väikse kohustuse tagamiseks. Ka hagejate endi arvates oleks piisanud 2000 euro suurusest leppetrahvist: nii kirjutasid hagejad 26.03.2014 järgmist (hagejate 26.03.2014 vastus kompromissiettepanekule asjas nr 2-13-18005): „[N. B arvates] ei tohiks hoone renoveerimise tähtaeg ületada 12 kuud alates kompromissikokkuleppe kinnitava määruse jõustumisest, ning tähtajast kinnipidamiseks tuleks sätestada mõistlikus ulatuses leppetrahv (näiteks summas 35 000 eurot). Kompromissi sõlmimise tingimustena on lisaks eeltoodule oluline sätestada eraldiseisvad tähtajad korterite 1A ja korteri 2 sanitaarruumide juures oleva kahjustunud konstruktsiooni parandamise tööde jaoks (lisaks ka vaheseinad vannitoas ja tualetis + lammutatud uksed ja korteri välisuks), mille teostamise tähtaeg võiks olla märgitud perioodina 2 kuud alates kompromisskokkuleppe kinnitava määruse jõustumisest. Ka sellest tähtajast kinnipidamiseks oleks mõistlik sätestada mõjutusvahendina leppetrahv (näiteks summas 2000 eurot).“ Hagejate endi poolt mõistlikuks peetud leppetrahv 2000 eurot oleks taganud mitte üksnes vahelae ja vannitoa seina töödega hilinemist, vaid ka vannitoa ja tualeti vaheseinte taastamist ning uste paigaldamist, millised tööd jäid lõplikust kompromissist välja. Nüüd aga nõuavad hagejad kümme korda suuremat leppetrahvi poole väiksema kohustuse väidetava rikkumise eest. Kostja ei saanud lepingut sõlmides aru, et hagejate leppetrahvi arvutatakse kõigi tööde (mitte hagejate kasuks tehtavate tööde) maksumuse pealt. Seda kinnitab lepingu sõlmimisele eelnenud kohtuasja viimase istungi protokoll, kus kostja leppetrahviga nõustus: „[puudutatud isikud ehk hagejad]: Soovime lisada leppetrahvi PI-de kasuks. Selleks muuta p 7.5 sel viisil, et ka PI-de kasuks lepitakse kokku sama suures leppetrahvis. [J. S]: Kui see puudutab tööd p-s 7.3.2, siis nõus.“ Mõistlik isik eeldaks sarnases olukorras, et leppetrahvi arvutataksegi p-s 7.3.2. nimetatud tööde väärtuselt. Lepingu

2-16-8247 tasumiseks kohustub kostja hiljemalt 30.09.2015 teostama Tallinnas Xxx-Xxx tn 11 elamus vastavalt 2007. aastal koostatud Xxx-Xxx xxx, Tallinn elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile (ehitusluba nr xxx) alljärgnevad tööd: 1) katuse vahetus koos soojustusega (xxx katusekatte demontaaž; uue katusekonstruktsiooni paigaldamine; soojustamine; katusekatte, tarvikute ja akende paigaldamine; sadevete süsteemi paigaldamine; korstnate korrastamine) (lepingu p 7.3.1.); 2) kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimine, sealhulgas korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti taastama korteri nr 1A vannitoa seina (lepingu p 7.3.2.); 3) fassaadi vahetus koos soojustusega s.o xxx fassaadi eemaldamine; kandvate seinte remont vajalikus ulatuses; soojustamine ja tuuletõkke paigaldamine; uue fassaadilaudise paigaldamine koos kõigi seonduvate töödega; fresh-klappide paigaldamine (1 klapp korteri kohta); kiviseinte korrastamine ja krohvimine; varikatuste paigaldamine (lepingu p 7.3.3.); 4) hoone välisuste restaureerimine ning lukkude ja käepidemete paigaldamine ustele (lepingu p 7.3.4.); 5) hoone sokli remont, sealhulgas sokli viimistlemine; ventilatsiooniavade rajamine soklis (1 ava korteri kohta); välistreppide remontimine ja vajalike piirete paigaldamine (lepingu p 7.3.5.); 6) hoone üldelektrisüsteemi (hoone elektrivarustuse juhtmed, kaitsmed, kilbid jmt) korrastamine kuni korterite peakaitsmeteni (lepingu p 7.3.6.); 7) hoone vee ja kanalisatsiooni püstikute vahetamine (otsad korteritesse) (lepingu p 7.3.7.); 8) hoone üldkasutatavate trepikodade remont, sealhulgas treppide, seinte ja lagede korrastamine ja värvimine (lepingu p 7.3.8.). Lepingu p-s 7.4. leppisid omanikud ja kostja kokku, et uue korteriomandi ostuhind ja lepingu p-s 4.1.2. nimetatud korteriomandi ostuhind loetakse kostja poolt omanikele ja J S (S) täies ulatuses tasutuks lepingu p 7.3. alapunktides nimetatud tööde tegemisega. Tööde valmimise kohta allkirjastavad korteriühistu ja kostja ehitustööde vastuvõtmise akti, arvestades lepingu p-s 7.3. nimetatud tähtpäeva. Lisaks eeltoodule kohustus kostja vormistama eelnimetatud ehitustööde osas õigusaktides ettenähtud kasutusloa hiljemalt kolme (3) kuu jooksul arvates ehitustööde valmimisest (käesolevas lepingupunktis nimetatud akti allkirjastamisest). Kostjal ei ole kasutusloa vormistamise kohustust juhul, kui kasutusloa saamine on takistatud mõne lepingu eseme koosseisu kuuluva korteriomandi reaalosas teostamata ehitustööde tõttu (välja arvatud J S ja/või kostja omandis olevad reaalosad). Veel leppisid omanikud ja kostja lepingu p-s 7.5. kokku, et juhul kui lepingu p 7.3. alapunktides nimetatud tööd ei ole teostatud eelnimetatud lepingupunktis sätestatud tähtajaks, kohustub kostja tasuma 0,1% lepingu p-s

Kohtu seisukohta toetab ka 22.09.2014 sõlmitud lepingu eellugu. Asja materjalidest nähtuvalt sõlmiti vaidlusalune leping kompromissina tsiviilasjas nr 2-13-18005, kus korteriühistu liikmed nõudsid hagejatelt nõusolekut hoone rekonstrueerimiseks. Algselt olid hagejad nimetatud asjas seisukohal, et kogu maja vajas konstruktsioonide remonti vaid 13 000 euro eest ning hagejad esitasid selle kinnituseks T K 01.12.2013 ekspertiisiakti Xxx-Xxx xxx elamu remonttööde vajaduse hindamise kohta (vt III kd, tl 111-113, 114-118). Hageja I korteri osas märkis ekspert T K oma hinnangu p-s 4.3. järgmist: „Lõpetada krt 1a ja krt 3 vahelise vahelae kandekonstruktsiooni remont.“, mis kajastub numbriliselt ekspertiisiaktile lisatud hinnatabeli p-s 3.4. summas kokku 335 eurot (käibemaksuta; vt III kd, tl 117) ning selle alla käivad „esimese korruse vahelae tala[d] korter 1a osas“ (1 komplekt, 300 eurot) ning „puit ja kinnituselemendid“ (1 komplekt, 35 eurot). Edasises menetluses lasid hagejad ekspert T Kl hinnata ka neid töid, mida soovisid teha ülejäänud majaelanikud, ning esitasid selle kohta 24.02.2013 ehitusmaksumuse ekspertiisi (vt III kd, tl 119-120, 122-126). Ekspert T K arvutas kõigi nende tööde maksumuseks 175 000 eurot, kuid märkis, et viidatud tööd ei sisalda konstruktsioonide parandamist, mida käsitles juba tema varasem ehk 01.12.2013 ekspertiisiakt. Ehitusmaksumuse ekspertiisile lisatud hinnatabelist ongi välja jäetud kõik vahelagede positsioonid, mille maksumuseks on märgitud null. Seega ekspert T K kirjeldus 01.12.2013 ekspertiisiaktis („[vahelagede] lammutatud konstruktsioonide taastamine“) jõudis peaaegu samas sõnastuses vaidlusalusesse lepingusse („[vahelagede] kahjustatud konstruktsioonide rekonstrueerimine“). Veel nähtub asja materjalidest, et kostja sõlmis 15.06.2015 töövõtulepingu OÜ-ga xxx vaidlusaluse lepingu esemeks olnud tööde teostamiseks (vt III kd, tl 127-128 pöördel). Vaidlusalused tööd on toodud lepingu lisas 1 olevas hinnapakkumises jaotises 2 („konstruktsiooni parandustööd“) kirjeldusega „korterite 1A (1. korrus) ja 2 (2. korrus) san.ruumide juures oleva kahjustunud konstruktsiooni parandamine. Täpsem maht ja hind selgub tööde käigus“ ning esialgses summas 3240 eurot (käibemaksuga). Eelnev näitab samuti, et kostja ei pidanud vahelagede osas tegema midagi muud kui taastama kahjustunud konstruktsiooni ning lagede soojustamine ja viimistlemine on hageja I enda kohustus. Seejuures täitis kostja ka hageja I kohustuse osaliselt (ruumis A), kuid seda põhjusel, et ruumi A kohal asub kostja enda korter, mille põranda soojustamine oli kostjale vajalik. Ka nähtub ekspert T K 24.02.2013 ehitustööde maksumuse hinnangust, et tulepüsivuse nõuete tagamine ei kuulunud kokkulepitud ja eelarvestatud tööde hulka (vt III kd, tl 125-126). Ehitustööde maksumuse hinnangu p-s 8 (trepikoda) on märgitud, et arvestatud ei ole trepikodade viimistluse ja tulekatse nõuetest tulenevate töödega (vt III kd, tl 125i) ning p-s 9 (avad) on märgitud, et arvestatud ei ole tuld tõkestavaid uksi trepikojas ja keldris (vt III kd, tl 125j).

26.4.Seega on kohtu hinnangul kostja täitnud oma lepingu p-st 7.3.2. tuleneva kohustuse hageja I korteri nr 1A vahelae konstruktsiooni osas, kuid seda hilinemisega. Kostja on ise kinnitanud, et hageja I korteri vahelae konstruktsioonid valmisid hiljemalt 18.11.2015, s.o 49 päeva hiljem lepingulisest tähtajast. Kostja kinnitus on kooskõlas ka asjas esitatud ja kogutud tõenditega. 19.11.2015 saatis kostja hagejatele e-kirja koos piltidega (vt II kd, tl 13-23), milles teavitas ja näitas piltide põhjal, et korteri nr 1A ja 2 sanitaarruumide konstruktsioonide kahjustused on likvideeritud ning konstruktsioonid taastatud. Ka e-kirjale lisatud piltidest on näha vahelae uued konstruktsioonid (vt II kd, tl 14-16). 23.05.2018 toimunud istungil kinnitas hageja I, et üks osa laest oli tehtud ja novembris 2015 olid ehitustööd lõpetatud ning hageja II, et fotodel (II kd, tl 14-16) on elutoa ja vannitoa lagi olemas ning on teostatud kostjal tähtajaks (novembri lõpuks). Samuti nähtub hagejate 19.01.2016 kostjale saadetud täiendavas nõudekirjas, et hagejate lepinguline esindaja (V D) käis 12.01.2016 tutvumas kostja poolt korteris nr 1A teostatud töödega ning tegi korteris teostatud töödest fotod ning hagejad märkisid, et vahelast on pandud palgid ja DSP plaadid (vt I kd, tl 66-67). Ka 27.05.2019 ekspertiis kinnitab hageja I korteri nr 1A vahelae konstruktsiooni valmimist, kuid ekspert ei saanud tuvastada vahelae konstruktsiooni valmimise aega. Samas ei väida hageja I, et vahelae konstruktsioonid oleks rajanud tema või keegi teine, vaid selgitab, et 19.11.2015 seisuga oli kostjal paigaldanud talastik ja ülemise korruse põrand (vt III kd, tl 145 pöördel). Eelneva põhjal nõustub kohus kostjaga, et tõendatuks saab lugeda, et kostja rajas vahelae konstruktsioonid hiljemalt 18.11.2015. Kaudselt tõendavad vahelae konstruktsioonide valmimise aega ka ehituse töökoosolekute protokollid (vt III kd, tl 129-130). 02.11.2015 protokolli p-des 7-8 märgitakse, et: „jätkuvad lammutustööd 1. korrusel korter 1a ja 2. korrusel korter 2 kohal. Lammutatakse mädanenud lagede ja seina konstruktsioonid. Paralleelselt lammutustöödega ehitatakse uued puitkonstruktsioonid ja lae osad.“ 16.11.2015 protokolli kohaselt (p 3) liikusid vastavad tööd juba edasi teistesse korteritesse: „Mädanenud osade väljavahetust on tehtud 1. ja 2. korrusel korterite 1 ja 8 osas.“ Ehituse töökoosoleku protokollid riimuvad seega kostja 19.11.2015 (ja tema hilisemate) e-kirja(de)ga (vt I kd, tl 53, 70; II kd, tl 13-23).

27.2.Kohtu arvates nähtub eeltoodust, et hagejad (sh hageja I) ei teinud kostjaga lepingu täitmiseks vajalikku koostööd ning hageja I käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Seejuures ei nõustu kohus hagejaga I, et kostja esitas hagejatele eelnevate asjaolude kohta pahatahtlikult päringuid ja ettepanekuid. Hageja I avaldas kohtule, et eemaldas kostja poolt rajatud seina selle tuleohtlikkuse tõttu, kuna see oli ehitatud vastu kaminat. Samas on asja materjalidest näha, et 19.11.2015 e-kirjaga pöördus kostja hagejate poole ning selgitas, et kohapeal olukorda hinnates tundus talle endisesse asukohta, otse kamina külge, eraldi vannitoa jaoks seina rajamine mitte kõige parema lahendusena, mis võib kahjustada korteri planeeringut ja ühtlasi ka korteri väärtust ning palus hagejatelt anda vastus vannitoa rajamise soovi osas (vt II kd, tl 13). Hagejad vastasid alles 23.12.2015 (üle kuu aja hiljem) ning teatasid, et ei soovi planeeringut muuta (vt I kd, tl 61). Ka menetluses on hageja I väitnud, et ta on algusest peale nõudnud ehitamist vastavalt ehitusprojektile (vt III kd, tl 146). Kostja asus rajama vannitoa seina vastavalt hagejate soovidele, kuid 19.01.2016 nõudekirjas märkisid hagejad, et vannitoa sein on valesti ehitatud ning palusid ehitada hoopis vastavalt kostja poolt hagejatele saadetud plaanile (vt I kd, tl 66-69). Seega on hageja(te) menetluses esitatud vastuväited ka vastuolulised. Hagejad ise nõudsid, et kostja ehitaks vannitoa seina vastavalt ehitusprojektile, samas nad heidavad kostjale ette, et sein on kamina vastas, kuid ehitusprojekti järgi see nii ongi (vt III kd, tl 149-188). Samuti ei olnud ehitusprojektis ette nähtud ukse ava (vt III kd, tl 167 pöördel), mille kohta kostja küsis hagejatelt. Lõpuks selgus menetluse käigus, et hagejad on vannitoa seina hoopis taastatud osas lammutanud, andmata kostjale võimalust lepingujärgse töö lõpetamiseks. Kuna hageja I ei teinud koostööd kostjaga, ei ole tal õigus ka VÕS § 101 lg 3 kohaselt tugineda kostjapoolsele kohustuse rikkumisele ega rakendada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid (nõuda leppetrahvi).

Muud › Muud hagiasjad

Lahendi andmed

Seotud ettevõtted

Lahendi tekst

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

(LEADELL

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

KOSTJA VASTUVÄITED

KOHTU PÕHJENDUSED