XX avaldus Paide linn, Pärna tn 3 korteriühistu 15. mai 2019 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud määrus
Pärnu Maakohtu 12. veebruari 2020 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
XX määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): XX Puudutatud isik (vastustaja määruskaebemenetluses): Paide linn, Pärna tn 3 korteriühistu, lepinguline esindaja Aet Peetso
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON
1.Rahuldada puudutatud isiku 1. juuni 2020 taotlus täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks.
2.Täiendada Pärnu Maakohtu 12. veebruari 2020 määrust otsustustega avaldaja nõuete kohta 30. aprilli 2019 üldkoosoleku kutsel sisalduva lause vaidlustamiseks ja korteriomanike 15. mai 2019 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks ning jätta ka nende nõuete osas avaldus rahuldamata.
3.Täiendada punktis 2 viidatud määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendava osa punktidele 10–12 koos nende alapunktidega.
Ülejäänud osas jätta punktis 2 viidatud määrus muutmata.
5.Määruskaebus jätta rahuldamata.
6.Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta avaldaja kanda ja määrata need kindlaks vastavalt kohtumääruse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses märgitule. KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS
1.Avaldus jätta rahuldamata.
2.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta avaldaja kanda ning määrata need rahaliselt kindlaks järgmiselt:
2.1.Puudutatud isiku põhjendatud menetluskulu maakohtus on lepingulise esindaja kulu 420 eurot (sh käibemaks 70 eurot). Välja mõista avaldajalt XXlt puudutatud isiku Paide linn Pärna tn 3 korteriühistu kasuks 420 eurot (sh käibemaks 70 eurot) maakohtu õigusabikulude hüvitamiseks.
2.2.Rahuldada puudutatud isiku taotlus määruskaebusega seonduvate menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata puudutatud isiku põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 240 eurot ja mõista see summa avaldajalt XX-lt puudutatud isiku Paide linn, Pärna tn 3 korteriühistu kasuks välja. Avaldajal tuleb eelmises lauses märgitud menetluskulu summalt tasuda puudutatud isikule alates määruse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras, aga mitte rohkem kui 240 eurot. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.XX (avaldaja) esitas 15. juulil 2019 Pärnu maakohtule avalduse Paide linn, Pärna tn 3 korteriühistu (puudutatud isik, ühistu) vastu. Avaldaja sõnastas oma avalduse taotlused
11.oktoobri 2019 terviktekstis ja soovib selle kohaselt: (1) tunnistada tühiseks 30. aprilli 2019 üldkoosoleku kutsel sisalduva järgmise lause osas: Palume arvestada, et korduskoosoleku korraldamine on tasuline; (2) tunnistada tühiseks korteriomanike 15. mai 2019 üldkoosoleku (edaspidi: vaidlusalune koosolek) otsused järgmistes päevakorrapunktides (edaspidi: vaidlusalused otsused): - nr 2 – 2018. aasta majandusaasta aruande kinnitamine; - nr 7 – 2019. aasta majanduskava kinnitamine; - nr 8 – juhatusele/valitsejale volituste andmine projekteerija valimiseks, projekti tellimiseks ja projekteerimistöödeks vajalike lepingute sõlmimiseks ning - osaliselt nr 6 – 2019. aasta tegevuskava ja planeeritavad remonditööd. Nõude (1) osas väitis avaldaja, et sellise tingimusega koosoleku kokkukutsumine on vastuolus heade kommetega, mis toob kaasa tühisuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1 või 2 alusel. Varem toimusid ühistu koosolekud alati ühistu hallatava elamu ruumides ja nüüd koosoleku mujal korraldamine koos selle tasuliseks muutmisega pole põhjendatud. Nõude (2) osas tõi avaldaja esile, et sellel osales 9 korteriomanikku 22-st, mistõttu koosolek ei olnud otsustusvõimeline. Ühistu hallatavas elamus on küll 18 korteriomandit, aga korteriomanike arvu määramisel tuleb võtta arvesse iga kaasomanik. Avaldaja koosolekul ei osalenud.
2.Maakohus võttis avalduse menetlusse 14. oktoobri 2019 määrusega, milles märkis, et menetleb 15. mai 2019 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõuet. Samas ei keeldunud maakohus nõude (1) menetlemisest ega selgitanud samas määruses, millistel kaalutlustel ta andis avaldaja taotlusele „tunnistada tühiseks“ sisu „tuvastada tühisus“.
3.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Vaidlusalune koosolek kutsuti kokku õigesti, selleks ette nähtud korda rikkumata ja sellel osales 10 korteriomanikku, mis on piisav. 2 (8)
MAAKOHTU MÄÄRUS
4.Maakohus tegi 12. veebruaril 2020 määruse (vaidlustatud määrus), mille resolutsiooni p-ga 1 jättis rahuldamata vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.
4.1.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 4 ning korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 järgi tuleb avaldus lahendada hagita menetluses.
4.2.Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud: -
avaldaja on ühistu liige, tal on õigus üldkoosoleku otsuseid vaidlustada ja avaldus on tähtaegne ühistu valitseja on Kvatro Kinnisvarahaldus OÜ (edaspidi: Kvatro), kelle ülesannete hulka kuulub mh korteriomanike üldkoosolekute korraldamine ja läbiviimine;
30.aprilli 2019 kutsega kutsuti korteriomanikud 15. mai 2019 üldkoosolekule, kusjuures üldkoosoleku läbiviimise kohaks määrati Kvatro kontor; ühistu hallatavas elamus on 18 korteriomandit; vaidlusalusel koosolekul osales 9 korteriomanikku, kelle osas pole vaidlust, ja lisaks krt 9 kahest kaasomanikust ainult üks.
4.3.KrtS § 20 lg 1 alusel kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisele mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 20 lg 1 kohaselt kutsub üldkoosoleku kokku juhatus (valitseja) ja lg 6 järgi tuleb kokkukutsumise teates märkida mh üldkoosoleku kokkukutsumise koht. Kvatro järgis seda kohustust. Ühistu (ja Kvatro) võisid valida koosoleku toimumise koha. Hoiatus korduskoosoleku tasulisuse kohta pole vastuolus heade kommetega. Ühistu otsustas ise määrata KrtS § 26 lg 1 alusel ühistut juhtima ja esindama valitseja, kes on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev äriühing. Kvoorumi puudumise tõttu korduskoosoleku läbiviimine on kinnisvarahaldusettevõtte jaoks täiendav kulu, mille hüvitamise nõue ei ole vastuolus heade kommetega. Maakohtule jäi arusaamatuks avaldaja väide, et sellise hoiatusega sunnitakse korteriomanikke vastu tahtmist üldkoosolekul osalema.
4.4.KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevate korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Samasisuline on ühistu põhikirja p 61. KrtS § 22 lg 1 esimese lause ja ühistu põhikirja p 66 kohaselt annab korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle. Sõltumata korteriomandi kuuluvusest ühele või mitmele isikule annab korteriomand seega ühe hääle. Järelikult oli piisav, kui vaidlusalusel koosolekul osales 10 korteriomanikku (enam kui pool 18-st).
4.5.Vaidlusaluse koosoleku protokollist nähtub, et sellel osales kokku 10 liiget. Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et krt 9 ühe kaasomaniku häält ei saa arvestada. Ühistu põhikiri ei nõua, et kaasomaniku hääleõiguse kehtivaks teostamiseks peab koosolekul osalenud ühistu liikmel olema teise kaasomaniku volitus. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 4 tulenevad kaasomaniku kui omaniku kõik õigused ühise asja suhtes kolmandate isikute ees.
4.6.Kokkuvõtvalt ei rikutud vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korda ja puuduvad tõendid otsustusvõimetuse kohta. Järelikult ei ole vaidlusalused otsused neil alustel tühised. Otsuste kehtetuks tunnistamise alus võiks olla seaduse või põhikirjaga, aga sellist maakohus ei tuvastanud ja märkis, et avaldaja ka kehtetuse alustele ei tuginenud.
4.7.Menetluskulude jaotamisel lähtus maakohus sellest, et avaldus jääb rahuldamata ja kulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isiku esindaja esindusõigus on tõendatud ja tema ajakulu 3,5 t ning tasumäär 100 eurot/t (lisandub käibemaks) põhjendatud. Maakohtu menetluskuluna tuleb avaldajal puudutatud isikule hüvitada 420 eurot (= 3,5 × 100 + 20%). 3 (8)
MÄÄRUSKAEBUS
5.Avaldaja esitas 28. veebruaril 2020 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja avalduse rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja panna puudutatud isik kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
koosoleku koha hindamisel lähtus maakohus üksnes Kvatro huvidest ja jättis täielikult tähelepanuta korteriomanike huvi pidada koosolek tavapärases toimumiskohas; maakohus ei nimetanud õigusnormi, mis võimaldab muuta korduskoosoleku tasuliseks; avaldaja nõustub maakohtuga, et iga korteriomand annab ühe hääle. Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, siis on neil ainult ühine hääleõigus, st kõik kaasomanikud peavad osalema üldkoosolekul või volitama ühiselt kedagi ennast esindama. Maakohus kohaldas AÕS § 71 lg 4 ekslikult, selles sätestatud eeldus ei kehti korteriomandi kaasomanike osalemise kohta korteriomanike üldkoosolekul; ekslik on maakohtu arusaam, et avaldaja ei tugine kehtetuse alustele. Avaldaja soovis nii kehtetuse kui ka tühisuse tuvastamist; maakohus aktsepteeris ekslikult Kvatro poolt ühistule esitatud menetluskulude arvet; maakohtu enda põhjenduste kohaselt saaks õigusabi andja esitada menetluskulude arve üksnes Kvatrole kui üldkoosoleku õige läbiviimise eest vastutavale isikule.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 20. märtsil 2020.
7.Ringkonnakohus selgitas 18. mai 2020 määruses menetlusosalistele vaidluse teatavaid aspekte ja mõlemad osalised esitasid seejärel oma seisukohad. Puudutatud isik esitas koos seisukohaga võtta vastu täiendav dokumentaalne tõend (dokument pealkirjaga „Lihtkirjalik volikiri“).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg-te 1 ja 21 alusel jäävad vaidlustatud määruses tehtud otsustused muutmata, aga ringkonnakohus täiendab nii avalduse lahendamise ulatust kui ka maakohtu põhjendusi. Nii avaldus tervikuna kui ka määruskaebus jäävad kokkuvõttes rahuldamata ja avaldaja kannab kõik menetluskulud.
9.Puudutatud isik esitas 1. juunil 2020 taotluse võtta tsiviilasja toimikusse täiendav dokumentaalne tõend. TsMS § 662 lg 3 mõtte kohaselt võib määruskaebemenetluses esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus rahuldab taotluse.
10.Ringkonnakohus täpsustab maakohtu tuvastatud asjaolusid osas, et tsiviilasja toimikust nähtuvalt ei olnud Kvatro ühistu valitseja enne 15. maid 2019, vaid valiti selleks vaidlusalusel koosolekul (päevakorrapunkt 5, dtl 16–17). Valitseja kohta tehti kanne registris 29. mail 2019 (dtl 18). Seega ei kutsunud vaidlusalust koosolekut kokku valitseja, vaid seda tegi ühistu juhatus. Vaidlusaluse koosoleku kvoorumi hindamisel jäi maakohtus tuvastamata, et krt 9 kaasomanikud on kinnistusraamatu väljavõtte järgi MM ja OO, kumbki 1⁄2 suuruses mõttelises osas (dtl 19–24). Ülejäänud osas saab ringkonnakohus lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest.
11.Nõuet (1) maakohus vaidlustatud määrusega selgelt ei lahendanud. Nii rikkus ta TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduva § 438 lg 1 teist lauset, mille kohaselt teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada ja määrust vastavalt täiendada. 4 (8)
11.1.Nõude (1) sõnastuse järgi soovis avaldaja vaidlustada ühistu juhatuse toimingu koosoleku kokkukutsumisel. KrtS § 20 lg 1 teise lause kaudu kohalduvale MTÜS § 20 lg 1 järgi on üldkoosoleku kokkukutsumine juhatuse pädevuses. Pädevuse piires tehtava juhtimistoimingu vaidlustamise võimalust seadus ette ei näe. Koosoleku kokkukutsumiseks teeb juhatus siiski sellekohase otsuse, mida saab TsÜS § 38 lg-te 1 või 2 alusel vaidlustada. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seetõttu tuleb nõuet (1) käsitleda nii, et sellega soovitakse vaidlustada juhatuse otsus lisada 30. aprilli 2019 kutsele järgmine märge: „Palume arvestada, et korduskoosoleku korraldamine on tasuline“.
11.2.KrtS § 29 lg 3 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Avaldaja väitel avaldati kutse
30.aprillil 2019, st otsus koosoleku kokkukutsumise kohta tuli teha hiljemalt sel päeval. Eelviidatud 60-päeva pikkune tähtaeg möödus 29. juunil 2019, aga avaldaja pöördus kohtusse
15.juulil 2019. Tähtaja ennistamise taotlust avaldaja ei esitanud. Järelikult poleks avaldus juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamiseks tähtaegne ja avaldaja selgelt sellist taotlust ei esitanud. Neil kaalutlustel tuleb nõuet (1) käsitleda juhatuse otsuse tühisuse tuvastamise nõudena.
11.3.Seadus nimetab tühisuse alused ammendavalt. KrtS ega MTÜS ei sisalda erisätteid juhatuse otsuse tühisuse aluste kohta. TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Avaldaja esile toodud asjaolude põhjal tuleb seega kontrollida, kas juhatuse otsus koosoleku kutse sõnastamiseks on vastuolus heade kommetega. Kui selline vastuolu esineb, siis võib otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel.
11.4.Riigikohtu praktika kohaselt on heade kommete vastane tehing, mis eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu (vt nt 5. märtsi 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22). Eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsus on tehing ja selle heade kommete vastasuse hindamisel kohaldatakse samu põhimõtteid (5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 26). Heade kommete vastasus peab vähemalt üldjuhul seonduma otsuse sisuga (samas p 27).
11.5.Ringkonnakohtu hinnangul ei eksi korduskoosoleku tasulisusest etteteatamine ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. KrtS § 23 lg 1 teise lause kohaselt tuleb uue üldkoosoleku (nn korduskoosoleku) kutses viidata asjaolule, et see on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kui ühistule kaasnevad uue koosolekuga kulud (mida ruumi üürimise, läbiviijale tasu maksmise tõttu saab eeldada), siis oleks just sellise asjaolu salgamine ebaaus ja ebaõiglane. Seega ei ole juhatuse otsuses sisalduv lause korduskoosoleku kohta vastuolus heade kommetega. Ka muid tühisuse aluseid menetluses esile toodud asjaoludel ringkonnakohus ei tähelda. Järelikult ei saa nõuet (1) rahuldada.
12.Nõude (2) osas vaidlevad menetlusosalised praeguseks küsimuses, kas krt 9 omanike häält saab arvesse võtta vaidlusaluste otsuste poolt antud häälena ning kas ühistu vastava liikme saab lugeda vaidlusalusel koosolekul osalenuks ja kvooruminõude sellega täidetuks.
12.1.Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad need tuleneda põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik). Maakohus märkis asjakohaselt, et KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kumbki menetlusosaline ei väida ja maakohus ei tuvastanud, et ühistu põhikiri näeks ette teisiti. 5 (8)
12.2.TsÜS § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel tahteavaldus ja hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut. Selliselt on juriidilise isiku organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 mõttes (vt nt Riigikohtu
1.märtsi 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-10, p 12, ja 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 32-1-38-06, p 10). Seega kujuneb üldkoosoleku otsus korteriomanike tahteavalduste kogumist, mis on suunatud kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa (Riigikohtu 11. juuni 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p-d 20–21).
12.3.Samas ei nimeta seadus kvooruminõude täitmata jätmist otsuse tühisuse alusena. Nõuet (2) saab siiski käsitleda üldisemalt vaidlusalustest otsustest vabanemise nõudena (vrd Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17 ja seal viidatud varasem praktika). Sel juhul tuleb kohtul esmalt hinnata, kas vaidlusalused otsused üldse on vastu võetud (kui ei ole, siis tuvastada otsuste puudumise) ning alles seejärel kontrollida tühisuse ja vajaduse korral ka kehtetuks tunnistamise aluseid. Kuigi TsMS § 613 lg 1 p 4 järgi lahendatakse vaidlus hagita asjana, siis ei tulene korteriühistu organi otsuse vaidlustamise menetluses TsMS § 5 lg 3 esimesest lausest ega § 477 lg-st 7 kohtule kohustust väljuda nende eluliste asjaolude piiridest, mis menetlusosalised on esile toonud. Käesoleval juhul tähendab see, et kohus saab piirduda kontrolliga, kas vaidlusalusel koosolekul oli kvoorumi nõue täidetud.
12.4.Menetlusosalised ei vaidle enam, et ühistul oli vaidlusaluse koosoleku kvoorumi määramise ajal 18 liiget. Koosolekul 9 osaleja osas pole samuti vaidlust. Maakohus tuvastas ja ringkonnakohus nõustub, et kvooruminõude täitmiseks oli vaja 10 korteriomaniku osalemine.
12.5.KrtS § 15 lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Vaidlust ei ole selles, et krt 9 on kaasomandis ja kinnistusraamatusse kantud kahest omanikust osales koosolekul ainult üks. Puudutatud isik ei toonud maakohtus esile, et kaasomanikud oleks määranud ühise esindaja KrtS § 15 lg 3 tähenduses.
12.6.Maakohus kohaldas AÕS § 71 lg-le 4 ja tuletas sellest, et korteriühistu liikmete koosolekul on piisav ühe kaasomaniku osalemine. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. KrtS § 15 lg 1 on erisäte ja näeb selgelt ette ühisest omandist tulenevate õiguste ühise teostamise. KrtS eelnõu (462 SE, Riigikogu XII koosseis) seletuskirjas märgitakse järgmist: „Korteriomanike üldkoosolekul osalemisel [...] peavad korteriomandi ühised omanikud arvestama sellega, et oma õigusi saavad nad teostada ainult ühiselt. See tähendab, et korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks peavad nad kõik koosolekul kohal viibima või määrama ühe ühistest omanikest või ka kolmanda isiku endale esindajaks. Kui korteriomandi ühised omanikud viibivad kõik ise üldkoosolekul kohal, siis on neile kuuluv üks hääl antud ainult juhul, kui kõik ühised omanikud on selle andmisega nõus.“ Ringkonnakohtu hinnangul soovis seadusandja just vältida AÕS § 71 lg 4 alusel sellise olukorra kujunemist, kus korteriühistule pole selge, kas koosolekule tulnud kaas- või ühisomanik on volitatud hääletama kõigi omanike nimel. Seetõttu tuleneb KrtS § 15 lg-st 1, et krt 9 kaasomanike osas oli vajalik kas nende kõigi kohalolek või ühise esindaja määramine. See tingimus ei ole täidetud.
12.7.Korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemist ja seal antud hääle saab siiski hiljem heaks kiita. Vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, v.a juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse poolt antud esindaja hääle saab seega heaks kiita (Riigikohtu 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10; vt esindaja 6 (8)
tegevuse heakskiidu võimaluse kohta nt 15. veebruari 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-16510, p 9 teine lõik). Heakskiit peab järgima sama vorminõuet nagu algne volitus (TsÜS § 129 lg 6). KrtS § 22 lg 5 esimese lause järgi tuleb esindusõiguse olemasolu tõendada kirjaliku dokumendiga, st sellele tingimusele peab vastama ka heakskiit. Ringkonnakohus tuvastab, et OO allkirjastas 21. mail 2020 volikirja ja heakskiidu, milles sisaldub selgesõnaline heakskiit MM hääletamisele vaidlusalusalusel koosolekul (dtl 225–226). Sellega on teine kaasomanik andnud eelmises lõigus kirjeldatud ja ka kohases vormis heakskiidu. Järelikult on vaidlusaluste otsuste poolt kehtivalt antud 10 häält, mis eeltoodud kaalutlustel on piisav. Kiites heaks MM osalemise vaidlusalusel koosolekul, kõrvaldas OO ühtlasi ebakindluse, kas koosolekul oli hulk korteriomanikke, st kas täidetu oli kvoorumi nõue. Kui üks kaasomanikest osaleb koosolekul ja tema osalemine kiidetakse hiljem heaks, siis tuleb lugeda vastav korteriomanik kvoorumi hulka.
12.8.Põhimõtteliselt on õige maakohtu sedastus, et vaidlusaluste otsuste tühisuse või kehtetuks tunnistamise muid aluseid avaldaja esile ei toonud. Sellest tegi maakohus siiski eksliku järelduse, et avaldaja ei soovinud otsuste kehtetuks tunnistamist. Nagu märgitud eespool p-s 12.3, oli avaldaja tahe suunatud otsustest vabanemisele. Samas ei muutu sellest ebaõigeks maakohtu lõppotsustus, et vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine, st eelkõige, et otsused pole vastuolus seaduse ega põhikirjaga. Maakohtu sõnastatud resolutsioon nimetatud otsustust ei sisaldanud, ka selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada.
13.Kaebuse ülejäänud väited ei anna alust vaidlustatud määrust muuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, mida ei käsitle eelnevad p-d 10–12. Vastuseks kaebusele tuleb märkida järgmist.
13.1.Maakohus ei pidanud nõude (1) lahendamisel kaaluma Kvatro ja korteriomanike huve. Nagu märgitud eespool p-s 11.1, kuulus koosoleku koha valimine juhatuse pädevusse ja vastav kaalumisõigus oli üksnes ühistu juhatusel. Seadus ei näe ette, et selles osas alluks kaalumisõigus eraldi kohtulikule kontrollile muul viisil, kui eespool juba käsitletud.
13.2.Koosoleku eest valitsejale või ka juhatuse valitud isikule makstava tasu osas KrtS, MTÜS ega muud seadused otseselt norme ei sisalda. Seetõttu ei saanud maakohus ühelegi sättele ka viidata. Vastava normi puudumisest ei järeldu, et korteriühistud peavad saama korraldada korteriomanike üldkoosolekuid tasuta. MTÜS § 21 lg 9 esimese lause kohaselt kannab mittetulundusühing üldkoosoleku korraldamise kulud. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohaldub see ka korteriühistu korraldatava korteriomanike üldkoosoleku suhtes. Nii on seadusandja pidanud võimalikuks, et koosolekuga võivad kaasneda kulud.
13.3.Põhjendamatu on avaldaja etteheide puudutatud isiku õigusabikulu kajastavale dokumendile. Valitseja võib osutada korteriühistule ka õigusabiteenust. Seda ei pea tegema valitsejale makstava tasu arvel. Õigusalast kvalifikatsiooni nõudvat õigusabi ei pea ka korteriühistu juhatuse liikmest seaduslik esindaja osutama tasuta, täites lepingulise esindaja ülesandeid (Riigikohtu 9. novembri 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-16, p 15 kolmas lõik, ja seal viidatud 18. juuni 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 14). Sama põhimõte on kohaldatav ka valitseja puhul. Maakohus kontrollis ja tuvastas õigesti, et puudutatud isiku esindaja esindusõigus on tõendatud. Volitus esindamiseks anti puudutatud isiku nimel ja selle allkirjastas valitseja seaduslik esindaja. KrtS § 26 lg 3 järgi kohaldatakse mh valitseja tegevusele korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja juhatus on küll valitseja juhtorgan, aga TsÜS § 31 lg 5 alusel loetakse juhatuse tegevus juriidilise isiku tegevuseks. Seega toimub valitseja määramise korral korteriühistu seadusjärgne esindamine nii, et tehinguid teeb valitseja juhatuse liige või valitseja juhatuse volitatud esindaja.
13.4.Kokkuvõtvalt jääb avaldus tervikuna rahuldamata ja maakohus jättis menetluskulud õigesti avaldaja kanda. 7 (8)
14.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel samuti avaldaja kanda.
14.1.Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata puudutatud isiku kulunimekirjade alusel. Puudutatud isik taotles kokku 480 euro hüvitamist, mis on tasu 4 t õigusteenuse eest tasumääraga 100 eurot/t (lisandub käibemaks). Avaldaja leiab jätkuvalt, et puudutatud isiku esindaja esindusõigus on tõendamata. Lisaks näeb avaldaja vastuolu selles, et esindaja kinnitab käibemaksukohustuse puudumist, aga soovib samas käibemaksu hüvitamist.
14.2.Avaldaja esimene vastuväide pole põhjendatud eespool p-s 13.3 esitatud põhjendustele. Puudutatud isiku esindaja kinnitus käibemaksukohustuse puudumise kohta on õigesti antud puudutatud isiku, mitte aga valitseja või esindaja enda nimel.
14.3.Puudutatud isiku esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu on 2 t (sh kaebusega tutvumine ja vastuse koostamine 1 t 30 min ning seisukoha koostamine kaebusega tutvumine ja vastuse koostamine 1 t 30 min 30 min). Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus määruskaebemenetluses oli suures osas sama nagu maakohtus. Uute väidete ja tõendi esitamise vajaduse tingis puudutatud isiku poolt asjaolude vähene esiletoomine maakohtus. Neil kaalutlustel tuleb avaldajal puudutatud isikule hüvitada määruskaebuse menetlemise kuluna 240 eurot (= 2 t × 100+ 20%). Rahuldamata jääb taotlus 240 euro (= 480 – 240) hüvitamiseks.
14.4.Vastavalt puudutatud isiku 12. märtsi 2020 taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus määruse resolutsioonis, et käesoleva määruse alusel hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab avaldaja tasuma viivist. See kohustus ei hõlma maakohtu välja mõistetud kuluhüvitist. Puudutatud isik palus viivise summa piirata põhivõla summaga, selleks on vastavalt eelmisele p-le 14.3 summa 240 eurot.
15.Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles TsMS § 173 lg 1 teise lause järgi kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Avaldaja kõik nõuded jäävad rahuldamata, mistõttu on piisav teha resolutsioonis kokkuvõttev otsustus avalduse rahuldamata jätmise kohta.
16.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Sama paragrahvi teine lause sätestab, et kui maakohtu määruse peale saab seaduse järgi esitada määruskaebuse, saab määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale esitada määruskaebuse ka Riigikohtule, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 617 lg 2 alusel. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing, Gaida Kivinurm, Ulvi Loonurm
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.