Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Määruskaebust ei saa esitada peale viie kuu möödumist määruse tegemisest arvates. Määruskaebuse esitaja peab tasuma riigilõivu. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 1 ja 2). Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

Tsiviilasi nr 2-19-118008

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE EELNEV KÄIK

Narva linn, Mõisa tn 2 korteriühistu esitas 1. juulil 2019 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse X X ́lt 4293,47 euro saamiseks. Kohus tegi 11. juulil 2019 võlgnikule makseettepaneku, mida ei õnnestunud mõistliku aja jooksul kätte toimetada. Pärnu Maakohus 5. septembri 2019. a määrusega lõpetas maksekäsu kiirmenetluse ja andis Narva linn, Mõisa tn 2 korteriühistu nõude X X vastu 4293,47 euro saamiseks Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Maksekäsu kiirmenetluses ei õnnestunud kohtul võlgnikule makseettepanekut kätte toimetada. Maksekäsu kiirmenetluses esitati kohtule andmeid, et võlgnik elab Ameerikas, aadressi ei ole teada.

ASJAOLUD, AVALDAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Viru Maakohtule 27. septembril 2019 esitatud avalduses nõuab Narva linn, Mõisa tn 2 korteriühistu (avaldaja) mõista X X ́lt (puudutatud isik) välja avaldaja kasuks võlgnevus summas 5539,96 eurot. Avaldaja nõuded tulenevad korteriomanike ühisusest ja korteriomandi valitsemisest. Avalduse kohaselt on aadressil xxx, Narva asuva korteri omanikuks ja KÜ Mõisa 2 liikmeks O. X. Tema võlgnevus on majandus- ja kommunaalmaksete eest ajavahemikul 01.05.2016 31.08.2019 põhivõlg summas 3393,73 eurot ja viivised 2146,23 eurot, kokku 5539,96 eurot. 2019. a augustikuus leidis raamatupidaja dokumendid võlgnevuse osalise kustutamise kohta O. X poolt ning seisuga 31.08.2019 moodustab tema võlgnevus 5539,96 eurot. Avaldaja põhjendab oma nõude VÕS § 76 lg 1 ja lg 2, § 82 lg 1 ja lg 4, § 90, § 100, § 101 lg 1 ja lg 6 järgi. TsMS § 317 lg 3 alusel taotleb avaldaja puudutatud isiku teavitamist kohtumenetluse alguse ning vastuvõetud kohtuotsuse kohta Ametlikud Teadaanded kaudu. Kohtule 11. novembri 2019 esitatud avalduse täpsustuse kohaselt algselt korteriomaniku asukoht juhatusele teada polnud. Avaldaja päringule vastas politsei, et korteriomaniku asukoht pole ka neile teada. Korteris elasid tundmatud isikud, kes tasusid juhatuse poolt omanikule saadetud teatisi korrapäratult. Nende sõnul on korteri omanik lubanud neil seal elada tingimusel, kui nad kommunaalkulusid tasuvad, kuid neil pole mitte mingeid andmeid, kuidas temaga ühendust võtta. Juhatusele ei esitatud ka mingeid dokumente, mis üürilepingu olemasolu ja üürnike andmeid kinnitaks. 17.06.2019 vahetus korterelamu juhatus koos raamatupidajaga. Uuele juhatusele ei edastatud raamatupidamise algdokumente, olemasolevates üldkoosolekute protokollides polnud aga midagi hooldustasude tariifide kehtestamise ja remondifondi kohta. Kuid igal juhul on KÜ Põhikirjaga, varasema Korteriühistuseaduse ja uute Korteriomandi- ja korteriühistuseadusega ette nähtud korteriomaniku kohustus tasuda kommunaalteenuste eest ning juhatusel arvestada viivised. Teatiste osaline tasumine kinnitab, et esitatud teatised jõuavad korteriomanikuni ning ühtegi teatist pole vaidlustatud. 2(7)

Tsiviilasi nr 2-19-118008

Teenuste osutajateks on ühistus: xxx OÜ – x ja OÜ VKG xxx – elektrienergia; OÜ xxx – x – avarii teenindamine, xxx AS -x– paber – ja kartong, AS xxx – külmvesi ja kanalisatsioon, AS xxx – keskküte ja sojavesi, xxx OÜ, x - olmejäätmed, UÜ xxx (x) - gaasiseadmete hooldus, AS x, x – maagaas, Korteriühistu – elamu korrashoid, remondifond ja viivised. Kuna korteriühistu ei ole käibemaksukohuslane, siis ei kajastu see maks ka tarnijate ja korteriomanikega arveldamisel kusagil. Avaldaja jääb oma seisukoha juurde, et avaldus kuulub rahuldamisele täies mahus, puudutatud isik tuleb aga kohtuistungile kutsuda Ametlikud Teadanded kaudu. Kohus 22. novembri 2019. a määrusega võttis avalduse menetlusse. Kohtule 21. aprillil 2020 esitatud menetlusdokumendis kinnitas avaldaja, et 20.04.2020 seisuga moodustab X X (isikukood x) majanduskulude võlgnevus korteriühistu ees 5073,62 eurot, sh põhivõlg summas 2927,39 eurot ja viivised 2146,23 eurot.

PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHT

Puudutatud isikule kätte toimetati avaldus ja selle lisad ning Viru Maakohtu 22. novembri 2019. a määrus avalduse menetlusse võtmise kohta ja puudutatud isiku avaldusele vastuse nõue avalikult väljaande Ametlikud Teadaanded kaudu 9. veebruaril 2020. Puudutatud isikule sai määratud 28päevane tähtaeg vastata avalduse peale. Kohtu määratud tähtajaks ei ole puudutatud isik avaldusele kirjalikku vastust esitanud.

KOHTUISTUNG

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

3(7)

Tsiviilasi nr 2-19-118008

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, sh avaldusega, esitatud dokumentaalsete tõenditega, kuulanud ära avaldaja selgitusi kohtuistungil ning hinnanud neid kogumis, leiab, et avaldus ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu täies ulatuses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 näeb ette, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. TsMS § 230 lg 1 sätestatu kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Avaldaja on esitanud kohtule puudutatud isiku vastu põhivõlgnevuse nõude summas 3393,73 eurot, mis on tekkinud ajavahemikul 01.05.2016 - 31.08.2019. Võlgnevus sai arvestatud 27. septembri 2019 seisuga. Samuti nõuab avaldaja puudutatud isikult viivist summas 2146,23 eurot sama ajavahemiku eest ehk 01.05.2016 - 31.08.2019. Avaldaja seletas kohtuistungil, et viiviseid jättis ta arvestamata alates 2019. a septembrist, kui hakati korterimaksed kätte saama. Kohtule 21. aprillil 2020 esitatud menetlusdokumendis kinnitas avaldaja, et 20.04.2020 seisuga moodustab puudutatud isiku majanduskulude võlgnevus korteriühistu ees 5073,62 eurot, sh põhivõlg summas 2927,39 eurot ja viivised 2146,23 eurot. Kohus on seisukohal, et kuna võlgnevus on osaliselt tekkinud ka enne 01.01.2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseadust ning rakendussätetes ei ole antud tagasiulatuvat jõudu, tuleb kohaldada enne 01.01.2018 tekkinud võlgnevusele varem kehtinud seadust ja peale 01.01.2018 tekkinud võlgnevusele kehtivat korteriomandi- ja korteriühistuseadust (edaspidi KrtS). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 järgi on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine mittekohane täitmine, täitmata jätmine, sh täitmisega viivitamine. VÕS § 108 lg 1 tulenevalt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 13 lg-st 4 tuleneb, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 15 mõttest tulenevalt kannavad ühistu liikmed mõtteliste osade majandamise kulusid. Kehtiva KrtS § 12 lg 1 ja 2 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu ja 4(7)

Tsiviilasi nr 2-19-118008

korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2). Puudutatud isik on korteriomandi, asukohaga xxx, omanik (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr x) alates 11.07.2003. Antud faktist lähtuvalt puudutatud isik on avaldaja liige ning peab täitma seadusest ja korteriühistu põhikirjast tulenevaid kohustusi. Oma nõude suuruse tõendamiseks on avaldaja tõenditena esitanud korteriühistu põhikirja, koondtabel võlgnevuse ja viivise arvestuse kohta seisuga 27.09.2019 ning kaks 27.09.2019 teatist 2019. a juuli ja augusti kohta, kus maksjaks on märgitud isik X X. Vaatamata sellele, et puudutatud isiku ei ole sisulisi vastuväiteid avaldaja nõudele esitanud, peab kohus TsMS § 477 lg-st 7 tulenevalt kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Kohus on seisukohal, et avaldaja nõue on tõendamata. Avaldusest ja avaldaja esitatud tõenditest ei ole võimalik hinnata puudutatud isiku vastu esitatud nõuete põhjendatust. Eeltoodud tõenditest ei nähtu avalduse aluseks oleva nõude tekkimise aluseid. Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt ka RKTKo 3-2-1-181-12, p 15). Selleks tuleb tõendada muu hulgas, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse (vt RKTKo 3-2-1-53-10, p 14). Seda ei ole avaldaja teinud vaatamata kohtu korduvatele selgitustele (06.09.2019 ja 21.10.2019 määrused). Avaldaja põhikirjast nähtub, et ühistu liikmed on kohustatud täitma ühistu põhikirjast lähtuvaid kohustusi ja nõudeid; täitma ühistu juhtimis-ja kontrollorganite otsuseid; tasuma sisseastumismaksu ja osamaksu. Samuti peavad ühistu liikmed tasuma regulaarselt - kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergiaga varustamises, televiisoriantennide ja süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne.); tasuma regulaarselt - kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne.); teenuste eest tasumise määra arvutamisel on aluseks: külma veega ja gaasiga varustamisel ja kanalisatsiooni puhul - vastavate mõõdikute näidud või korteris elavate elanike arv, kütteenergia puhul - korteri köetava pinna suurus; tasuma eriotstarbelisi tasusid, mis katavad vältimatu remondi kulusid maja mõttelise osa säilitamiseks vastavalt üldkoosoleku sätestatud korrale ja suuruses. Eelpool nimetatud maksete tasumisega hilinemisel tuleb juhatusele tasuda viivist üldkoosoleku sätestatud määras (mitte rohkem kui 0,07 %) (põhikirja p 4.2. a, b, d, f, g, h, i). Kohtule ei ole esitatud avaldaja juhatuse ega liikmete üldkoosoleku otsused, milledes on sätestatud osutatud teenuste eest tasu määrad. Ka viivise määr jääb selgusetuks, kuna ei ole teada, kas üldkoosolek on sätestatud põhikirjas märgitust kehtestanud teistsuguses määras viivise või mitte (põhikirja p 4.2. i). 5(7)

Tsiviilasi nr 2-19-118008

Avaldaja esitas kohtule küll võla arvestusi, kuid ei tõendanud kulude suurust. Üksnes võla arvestus ei tõenda tekkinud kulu. See ei tõenda arvestuse aluseks olnud nõudeid (majandamiskulusid). Nõuet ei tõenda ka esitatud teatised (arved), kuna need ei tõenda, et avaldaja kulud kandis. Samuti teatised (arved) on esitatud isiku nimele, kes ei ole korteriomandi omanik. Kohus 06. septembri 2019. a puuduste kõrvaldamise määruses selgitas avaldajale muuhulgas, et avalduses peab ta tooma avalduse aluseks olevad asjaolud. Majandamis- ja kommunaalkulude tasumise nõude aluseks on muuhulgas järgmised asjaolud:  kui majandamis- ja kommunaalkulude (sh erinevate tasude nt haldustasu, remonditasu) tasumise nõude aluseks on korteriühistu üldkoosoleku otsus või põhikiri, tuleb välja tuua otsuse sisu;  kui majandamis- ja kommunaalkulude tasumise nõude aluseks on kolmandate isikute poolt korteriühistule teenuste osutamine (sh nt korteriühistule esitatavad arved teenusepakkujate poolt), tuleb näidata iga arvestusperioodi kohta eraldi, milliseid teenuseid on korteriühistule osutatud ning milline tasu maksmise kohustus on korteriühistule sellest tekkinud;  avalduses tuleb esitada selge võlgnevuse ja viivise arvestus. Avaldusest peaks nähtuma kuidas on kujunenud põhivõlgnevuse summa, millise perioodi eest on põhivõlgnevus arvestatud ja peab olema esitatud detailne arvestuskäik. Kohtule tuli esitada avaldus hagita menetluseks, milles märkida selged asjaolud, arvestused ja lisada tõendavad dokumendid.

Tsiviilasi nr 2-19-118008

Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti. Arvestades eeltoodut ja asjaolu, et avaldus on jäetud täies ulatuses rahuldamata, on õiglane jätta menetluskulud täielikult puudutatud isikute kanda. Puudutatud isikute võimalikud menetluskulud jäävad nende endi kanda. TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Puudutatud isik ei ole esitanud kohtule enda võimalikku menetluskulude nimekirja. Toimikust nähtavalt ei saanud puudutatud isikul menetluskulusid tekkida kuna ta menetlusest osa ei võtnud. Seega puudutatud isikule hüvitatavad menetluskulud puuduvad. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Tamara Šabarova kohtunik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.