Teemantlõiked OÜ hagi Vesiroosi Villa OÜ vastu omandi üleandmiseks 250 000 eurot Hageja: Teemantlõiked OÜ, registrikood 11931629; asukoht: Doberani kohvik/1, Valgeranna küla, Pärnu linn, Pärnu maakond Hageja lepinguline esindaja: Olavi Järve, Advokaadibüroo Kaire Aus; e-post: [email protected] Kostja: Vesiroosi Villa OÜ, registrikood 14487454; asukoht: Vesiroosi tn 5, Pärnu linn Kostja seaduslik esindaja: Janar Kase, isikukood 38109254210; e-post: [email protected]
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetlusliik
Kirjalik menetlus
Edasikaebamise kord
Apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada Vesiroosi Villa OÜ'd (registrikood 14487454) andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega Vesiroosi Villa OÜ (registrikood 14487454) annab Teemantlõiked OÜ'le (registrikood 11931629) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250 kantud kinnisasja (asukohaga Eesti Vabariik, Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5, korter 7) omandiõiguse ning asendada nõusolek kohtulahendiga.
3.Kohustada Vesiroosi Villa OÜ'd (registrikood 14487454) andma nõusolek tema kohta tehtud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250 kantud kinnisasja (asukohaga Eesti Vabariik, Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5, korter 7) omandikande kustutamiseks ning Teemantlõiked OÜ
Tsiviilasi nr 2-19-17372 (registrikood 11931629) omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada nõusolek kohtulahendiga.
4.Jätta menetluskulud täies ulatuses Vesiroosi Villa OÜ (registrikood 14487454) kanda ja mõista Vesiroosi Villa OÜ'lt (registrikood 14487454) välja menetluskulud summas 3 650 eurot, millest riigilõivud on summas 2 150 eurot ja õigusabikulud summas 1 500 eurot.
5.Välja mõista menetluskulude tasumisega viivitamise korral menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE, MENETLUSE KÄIK JA POOLTE SEISUKOHAD
1.Teemantlõiked OÜ esitas 06.11.2019.a Pärnu Maakohtule hagiavalduse. Kohus võttis hagiavalduse 3. augusti 2015. aasta määrusega menetlusse.
2.Kohus tagas hagi 07.11.2019 ja kandis kinnistusraamatu registriossa nr 15400250 Vesiroosi Villa OÜ-le (registrikood 14487454) kuuluvale kinnisasjale (Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5-7) märkus Teemantlõiked OÜ (registrikood 11931629) kasuks järgnevalt: „Tsiviilasjas nr 2-19-17372 on Teemantlõiked OÜ esitanud hagi Vesiroosi Villa OÜ vastu omandi üleandmiseks.“
3.Kohus määras asjas 30.03.2020 kirjaliku menetluse, selgitas kohtuvaidluse eset, tõendamiskoormist ja kohaldatavaid õigusnorme ning andis pooltele tähtajad lõplike seisukohtade esitamiseks.
4.Hagi aluseks olevad asjaolud on järgmised Hagiavalduse kohaselt Vesiroosi Villa OÜle kuulus kinnistu asukohaga Vesiroosi tn 5, Pärnu linn (registriosanumbriga 1283905). Teemantlõiked OÜ ja kostja vahel sõlmiti 04.03.2019.a korteriomandi võlaõiguslik müügileping ehitamiskohustusega, mis sisaldas ka avaldust eelmärke kinnistamiseks. Vastavalt lepingule kanti kinnistusraamatusse korteriomandi üleandmise tagamiseks hageja kasuks eelmärge. Korteriomandi pidi kostja hagejale üle andma pärast selle valmimist kokkulepitud valmidusastmeni, kuid hiljemalt 31.07.2019.a eeldusel, et on täidetud lepingus toodud tingimused, st korterelamu täielik valmimine, kinnistusraamatu III ja IV jaos kannete puudumine, kostja ei ole korteriomandit võõrandanud ning korteriomand vastab lepingus toodule.
5.Hageja nõuded: Kohustada Vesiroosi Villa OÜ-d andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega Vesiroosi Villa OÜ annab Teemantlõiked OÜ-le üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250 kantud kinnisasja (asukohaga Eesti Vabariik, Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5, korter 7) omandiõiguse ning asendada nõusolek kohtulahendiga. Kohustada Vesiroosi Villa OÜ-d andma nõusolek tema kohta tehtud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250 kantud kinnisasja omandikande kustutamiseks ning Teemantlõiked OÜ omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada nõusolek kohtulahendiga. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda ning välja mõista viivis menetluskuludelt. Pärnu Maakohus võttis 07.11.2019.a hagiavalduse menetlusse.
6.Hageja menetluskulud Hageja on esitanud menetluskulude arvestus seisuga 24.04.2020. Hageja menetluskulud koosnevad riigilõivust summas 2150 eurot ja õigusabikuludest summas 1500 eurot. Hageja soovib ka VÕS § 113 tuleneva viivise väljamõistmist menetluskuludelt kuni menetluskulude täitmiseni. Kostja ei ole hageja menetluskuludele ühtegi vastuväidet esitanud.
7.Kostja vastuväidetele vastates on hageja oma seisukohti täiendanud järgnevalt: (Hageja seisukohad 10.024.03.2020 esitanud järgmise seisukoha: Hagejal puudub kohustus väljastada kostjale arve. Hageja on juba oma 10.01.2020 menetlusdokumendis selgitanud, 2 (5)
Tsiviilasi nr 2-19-17372 et ei pidanud ennast käibemaksukohustuslasena registreerima ega pidanud seega kostjale ka arvet väljastama. Raamatupidamise algdokumentideks on ka poolte vahel sõlmitud notariaalsed lepingud ja on need mõlemad poolel olemas, ehk siis oleks hageja sellisel juhul oma kohustuse täitnud.
8.Kostja vastuväited Kostja leiab oma 28.12.2019 seisukohas, et hagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Kostja ei vaidlusta hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid, vaid leiab, et tulenevalt Võlaõigusseadus (VÕS) § 110 lg 1 on kostjal õigus keelduda omandi üleandmisest ja asjaõiguslepingu sõlmimisest kuna hageja ei ole talle esitanud 16.05.2018 notariaalse-ostu müügilepingu põhjal vormistatud korrektset müügiarvet tulenevalt Raamatupidamisseaduse (RPS) § 7 lg 1 ning Käibemaksuseaduse (KMS) § 37 lg 1. Kostja on tõstatanud vaidluse tasaarvestuse võimatuse kohta, kuna kostja leiab, et raamatupidamislikult ei ole kostjal kõnealust tehingut võimalik oma raamatupidamises arvestada, sest arvet tehingu kohta ei ole hageja käesoleva ajani kostjale esitanud. Hageja on kohustatud arve esitama tulenevalt RPS § 7 lg 1, KMS § 19 lg 1, § 4 lg 1 p 1 ja § 16 lg 2 p 3. Sel põhjusel on kostjal sisuliselt võimatu oma raamatupidamist viia kooskõlla seadusega. Kostja leiab, et tema nõue hageja vastu arve väljastamiseks ei ole muul moel piisavalt tagatud kuna hageja ei ole käesoleva ajani oma seadusest tulenevat kohustust täitnud. Maksu- ja Tolliamet on käesoleva ajani avaldanud kostjale, kostja peab omi õigusi arve saamiseks iseseisvalt, s.o ilma Maksu- ja Tolliameti abi või sunnimeetmeteta kaitsma. Kostja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses.
10.Kohtu poolt tuvastatud asjas tähtsust omavad asjaolud 10.1.Poolte vahel puudub vaidlus hagis toodud faktiliste asjaolude üle. Kostja on kohtule vastanud 28.12.2019, et kostja ei vaidlusta hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid. 10.2.Poolte vahel oleva vaidluse objektiks on korteriomand, asukohaga Eesti Vabariik, Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5, korter 7, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250. Kinnistusraamatu kande järgi on korteriomandi, mille registriosa nr 15400250 omanikuks kostja, OÜ Vesiroosi Villa1. 10.3.Kohus tuvastas, et pooled on sõlminud esmalt 16.05.2018 notariaalse-ostumüügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüb kostjale kinnistu asukohaga Vesiroosi 5, Pärnu. Kinnistu valdus on hagejale kostjale üle antud 15.05.2018. Samuti on selle lepingu alusel tehtud 16.05.2018 avalduse alusel kinnistusraamatusse kanne2, mille kohaselt on kinnistu omanikuks saanud kostja. 10.4.Kohus tuvastas3, et 04.03.2019 on pooled sõlminud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega. Nimetatud lepingu punkti 4.4 kohaselt loevad pooled ostuhinna hageja(ostja) poolt müüjale täielikult tasutuks tasaarvelduse korras kinnistu loovutamise eest varasema 16.05.2018 kinnistu ostu-müügilepinguga, müügilepingu punktis 3.2.4 Mingeid lisatingimusi tasumisel pooled määratlenud ei ole.
11.Kohalduv õigus Esmalt käsitleb kohus tasaarvelduse sätete kohaldamist pooltevahelisele õigussuhtele ning seejärel käsitleb kohus raamatupidamisseaduse kohaldusala antud vaidluses, lähtdes kostja vastuargumentidest.
Hageja tõend kinnistusraamatu väljavõte tlk 27 Hageja tõend kinnistusraamatu väljavõte tlk 10-11
12.Pooltevaheline tasaarveldus. Tulenevalt VÕS § 197 lg-te 1 ja 2 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et neil on teineteisele samaliigilise kohustuse: kostjal hagejale Vesiroosi 5 kinnistu ostusumma 250 000 eurot tasumise kohustus ning hagejal kostjale Vesiroosi 5-7 korteriomandi ostusumma tasumise kohustus. Seega on tegemist samaliigiliste kohustuste tasaarvestuse tegemisega.
13.VÕS § 198 1. lause kohaselt kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et pooled on 04.03.2019 võlaõigusliku lepingu punktiga 4.4. lugenud kostja kohustuse hageja ees tasaarvestatuks hageja kohustusega kostja ees. Seega on hageja teinud kostjale varasemast tuleneva tasaarvestusavalduse ja kostja on selle vastu võtnud. VÕS § 198 2. lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Pooled ei ole 04.02.2020 sooritatud tasaarvestusele, mingeid täiendavaid tingimusi. Seega on kohus seisukohal, et pooled on tasaarvestuse sooritanud 04.03.2019 lepingus tehtud tahteavaldustega ning korteriomandi müügihind on hageja poolt kostjale täielikult tasutud.
14.Tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt, antud juhul tuvastas kohus, et tasaarvestus jõustus poolte vahel lepingu allkirjastamisega 04.03.2020. Sellest tulenevalt on väär on hageja käsitlus, et tasaarvestus ei ole jõustunud, kuna ei ole täidetud lisatingimus – arve esitamine kostjalt hagejale 2018 sooritatud tehingu eest. Tasaarveldus ei saa olla tingimuslik.
15.Kohus leiab, et kostja keeldumine asjaõiguslepingu sõlmimisest on eeltoodust tulenevalt alusetu Kohus leiab, et antud situatsioonis ei ole kostja Võlaõigusseadusel (VÕS) § 110 lg 1 põhinev vastuväide kohaldatav ning kostjal puudub eeldus omapoolse kohustuse – asjaõigustehingu sõlmimise täitmisest keeldumiseks. VÕS § 110 lg 1 p tulenevalt on lepingu täitmisest keeldumise eelduseks piisav seos nõude ja võlgniku kohustuse vahel. Kohus on tuvastanud, et tasaarvestus poolte vahel on toimunud lepingus tehtud tahteavaldustega, ning sellega ei ole seotud mingeid täiendavaid tingimusi, kuivõrd tasaarvestus ei saa VÕS § 198 kohaselt olla tingimuslik. Seega puudub hagejal kui kinnisasja ostjal kohustus kostja kui müüja ees varasema tehinguga seotud täiendava dokumentatsiooni (müügiarve) esitamisega. Samuti märgib kohus, et isegi juhul, kui eeldada et hagejal oleks kohustus kostjale varasemast 2018 tehingust tulenev kohustus müügiarve väljastamiseks, on tegemist hageja suhtes täiesti ebaproportsionaalse meetmega, kuivõrd kostjal on olemas mõlema tehingu originaaldokumendid, mis on ka raamatupidamislikult pooltevaheliste lepinguliste suhete alusdokumentideks. Kohus märgib ka seda, et kostja poolt kohtu ette toodud varasemast müügitehingust, selle maksustamisest ning kostja raamatupidamisest tulenevate kohustustega seonduvast kantud vastuväited, ei ole leidnud käsitlust 04.03.2019 sõlmitud ostu-müügitehingutes, ning ei puuduta omandatava korteriomandi müügihinda, ega poolte poolt tehtud tasaarvestust mistõttu ei ole antud vastuväited relevantsed ja kohus seetõttu neid pikemalt ei käsitle. Kostja ei ole välja toonud ka asjaolu, et tal oleks hageja vastu varasemast 16.05.2018 sõlmitud lepingust tulenevaid mingeid täiendavaid sissenõutavaks muutunud nõudeid. Ainuüksi eeldatava kohustuse rikkumise korral ei saa kostja VÕS § 110 lg 1-le tugineda.
16.Kohus märgib, et pooled on 04.03.2019 lepingu punktis 6 leppinud kokku omandi üleandmise eeldused. Hageja on hagiavalduses välja toonud, et hageja loeb need tingimused täidetuks ning kostja ei ole nende tingimuste olemasolu osas vastuväiteid esitanud. Hageja 4 (5)
Tsiviilasi nr 2-19-17372 soovib korteriomandi üleandmiseks viivitamatult asjaõiguslepingu sõlmimist ning kostja nõusoleku asendamist kohtulahendiga. Vastavalt VÕS § 76 lg. 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Tulenevalt VÕS § 82 lg 1 kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. Kostja kohustus korteriomandi omandiõiguse hagejale hiljemalt 31.07.2019 üle anda on kokku lepitud Lepingu punktis 6. Kostja on seega korteriomandi omandi üleandmise kohustust rikkunud. Tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 1 ning VÕS § 108 lg 2 kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja käesolevaga kostjalt Korteriomandi omandi üleandmise kohustuse täitmist. Hageja toob välja, et täitmata on omandi üleandmise eelduseks olevad tingimused, kuid need on täitmata tulenevalt kostjast tulenevatest asjaoludest. Seega ei saa kostja tingimuste täitmata olemisele VÕS § 101 lg 35 alusel tugineda. Seega on hageja õigustatud Korteriomandi omandi üleandmist nõudma.
17.AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.
18.Tsiviilseadustiku üldosaseaduse (edaspidi „TsÜS“) § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
19.Lähtudes eeltoodust rahuldab kohus hagi ning kohustab Vesiroosi Villa OÜ'd (registrikood 14487454) andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega Vesiroosi Villa OÜ (registrikood 14487454) annab Teemantlõiked OÜ'le (registrikood 11931629) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250 kantud kinnisasja (asukohaga Eesti Vabariik, Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5, korter 7) omandiõiguse ning asendada nõusolek kohtulahendiga.
20.Kohustada Vesiroosi Villa OÜ'd (registrikood 14487454) andma nõusolek tema kohta tehtud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 15400250 kantud kinnisasja (asukohaga Eesti Vabariik, Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Vesiroosi tn 5, korter 7) omandikande kustutamiseks ning Teemantlõiked OÜ (registrikood 11931629) omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada nõusolek kohtulahendiga. Menetluskulud
21.Tulenevat TsMS § § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Tulenevalt TsMS § 162 lg -st 2 pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kohus rahuldab hagi, seetõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja menetluskuluks on antud menetluses riigilõiv 2150 eurot, ja õigusabikulud summas 1 500 eurot, mis kohtu hinnangul on mõistlikud, proportsionaalsed ja põhjendatud kulutused. Samuti mõistab kohus hageja taotlusel kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude tasumisega viivitamise korral menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivise võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Leanika Tamm
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.