Art Vikati avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks Avaldaja Art Vikat (isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isikud: Ülle Tuhkanen (isikukood XXX, elukoht XXX) Elva Vallavalitsus
Kohtuistungi toimumise aeg
22.01.2019.a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Art Vikati avaldus.
2.Määrata XXX kinnistule (registriosa nr XXX) juurdepääs avalikult kasutatavalt XXX tänavalt järgmiselt:
2.1.juurdepääs kulgeb üle XXX linnas asuva XXX kinnistu (registriosa nr XXX), piki kinnistu idaserva (kohtuotsuse lisaks oleval kaardil märgitud punase joonega);
2.4.juurdepääsu võib kasutada jalgsi ja sõidukiga liiklemiseks;
2.5.juurdepääsu tasu on 120 eurot aastas, mis tuleb tasuda XXX kinnistu omanikule.
3.Juurdepääs on punase joonega märgitud XXX kinnistu kaardile, mis on kohtulahendi lahutamatuks lisaks.
4.Tuvastada, et Ülle Tuhkanenil (isikukood XXX) on kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX kolmandasse jakku märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p 2 toodud sõnastuses.
5.Asendada määruse resolutsioonis p 4 nimetatud nõusolek käesoleva määrusega.
6.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruse peale võib esitada määruskaebuse. Määruskaebus tuleb esitada Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva määruse kätte saamisest.
AVALDAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
1.Art Vikat esitas 25.10.2018 Tartu Maakohtule avalduse, milles palub määrata XXX kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt XXX kinnistu kaudu.
Avalduse kohaselt elab avaldaja majas, kus 3 XXX t on kokku ehitatud ning avaldajale kuulub keskmine boks. Suurem osa õuest on ühel pool maja, väga väike plats on teisel pool maja. Avaldajale kuuluvale väiksemale kinnistuosale saab avalikult teelt, kuid selle aia keskel asub elektripost, mis takistab sealt poolt autoga sissesõitu ning garaaži maja tagant ei pääse. Art Vikati pere praegune sissesõit (sissesõit suuremale õueosale) on käinud juba 6 aastat üle XXX krundi. Kogu elu on teisel pool maja, suuremas õues. Sealt poolt peaksid tulema tuletõrje ja kiirabi, sealt saab tuua ehitusmaterjale ja küttepuid. Teeservituut puudub, kuid aastatel 1994 ja 1995 on mõõdistamistel märgitud avalik kasutus. XXX eelmiste elanikega oli avaldajal juurdepääsu kohta kokkulepe, et avaldaja rajab tee, võrkaia ja värava ning sõidab oma koju üle XXX krundi. Praegune XXX omanik Ülle Tuhkanen soovib sissesõitu sulgeda. Avaldaja teatas lõplikus seisukohas, et soovib juurdepääsu tähtajatult, on nõus maksma aastamaksu 48 eurot ning hoiab ise teed korras. Juurdepääsu soovib avaldaja sõiduautode ja vajadusel transpordimasinaga kasutamiseks (küttepuude, mulla, mööbli, ehitusmaterjali jne toomiseks). Juurdepääs peaks olema perekonnaliikmetele ja pikemalt kui 3 tundi parkivatele autodele tingimusel, et autosid pargitakse avaldaja krundil. Juurdepääs oleks 36,5 m pikk ja 3,9 m lai tee, mis kulgeks XXX krundi ääreosas. Avaldaja soovib tee kandmist kinnistusraamatusse.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHAD
2.Ülle Tuhkanen vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isik selgitas, et ostis 06.08.2018 kinnistu XXX ning müüja kinnitas, et kinnistu ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega. XXX kinnistule on juurdepääs XXX tänavalt, avalikult transpordimaa kinnistult. XXX omanik pidi olema teadlik, et tal puudub juurdepääs läbi XXX kinnistu. Avaldaja nõutud kasutusõigus oleks alusetu ja vähendaks oluliselt XXX kinnistu väärtust. Puudutatud isik selgitas kohtuistungil, et vaidlusalune tee oli olemas ka siis, kui tema kinnistut vaatamas käis, aga endise omaniku kinnitusel oli neil avaldajaga üksnes suuline kokkulepe. Puudutatud isik teatas lõpliku seisukohana, et servituudi võiks seada tähtajalisena, 2 aastaks ning seda saaks pikendada, kui avaldaja oma kohustusi täidab. Kuna sissesõitu kasutab ainult avaldaja, võiks aastamaks olla 274 eurot. Servituudi aasta tasu kuuluks korrigeerimisele tarbijahinnaindeksi või maa maksustamise määra muutumisel.
KOHALIKU OMAVALITSUSE ARVAMUS
3.Elva Vallavalitsus leidis, et maareformi läbiviimise käigus 1995. a on lepitud kokku tee avalikus kasutuses ning seda on ka nõndaviisi kasutatud. Maa-ametis registreeritud XX.XX.XXXX katastriplaani kohaselt on XXX plaanile märgitud teed tähisega A1-avalik kasutus, mis eksplikatsiooni kohaselt on 159 m2, tagamaks juurdepääsu XXX krundile. XXX kinnistu omanik pääseb oma kinnisasjale ka XXX tänava avalikult kasutatavalt tänava osalt, kuid seda ainult ehitise ühelt küljelt (tagahoovi). Õue poolsele majandamise küljele pääseb XXX kinnistut läbides. XXX katastriplaan on registreeritud Maa-ametis XX.XX.XXXX. Katastriplaanile on märgitud avalik kasutus tee osas tähisega A1, tagamaks juurdepääsu omakorda XXX kinnistule. XXX kinnistule pääsemiseks tuleb läbida nii XXX kui ka XXX kinnistuid. Kohaliku omavalitsuse esindaja selgitas kohtuistungil, et XXX maja tagant (lääne poolt) ei ole mõeldud XXX ja XXX majadele juurdepääsu.
KOHTU SEISUKOHT
4.Kohus leiab, et Art Vikati avaldus juurdepääsu määramiseks tuleb rahuldada. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: Art Vikatile kuulub XXX kinnistu XXX (registriosa nr XXX, endine XXX, tl 16, 5, 7); Ülle Tuhkanenile kuulub kinnistu XXX XXX (registriosa nr XXX, endine XXX, tl 17, 6); XXX ja XXX kinnistu asuvad kõrvuti;
XXX praegune juurdepääs toimub üle XXX kinnistu, puudutatud isikute vahel ei ole vastavat kokkulepet.
5.AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kohus peab kontrollima, kas AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud. Juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused on järgmised:
3.senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel;
4.juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes koormatava kinnisasja omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Lisaks eelnevale tuleb kohtul hinnata ka alternatiivsete juurdepääsude võimalikkust. Kohtul tuleb määrata juurdepääsu kasutamise eest tasu.
6.Elamud XXX, XXX ja XXX asuvad kõrvuti. Majadel XXX ja XXX on ühine otsasein ning majadel XXX ja XXX on ühine otsasein (tl 5). XXX hoone asub kinnistul nii, et osa kinnistust on ühel ja osa teisel pool elamut (tl 27). Ühelt kinnistu osalt teisele saab ainult läbi maja, ümber XXX maja minna ei ole võimalik (naabermajad on ees). XXX läänepoolsele osale saab põhimõtteliselt üle XXX (katastritunnus XXX, XXX, paikvaatluse protokolli fotod 1 ja 2, tl 65). See tänavaosa ei ole küll kantud XXX tänavana teeregistrisse (XXX), kuid teeregister on ainult informatiivse tähendusega ning registrist kande puudumine ei ole õigust loova tähendusega. Transpordimaa kohta on avatud eraldi registriosa kinnistusraamatus (tl 80) ning kohalik omavalitsus on kinnitanud, et tegemist on kohaliku teega. XXX tänava kõnealune osa on umbes 3 meetri laiune ning killustiku kattega. XXX kinnistu sellel küljel (kinnistu lääneküljes) on plank, tee ääres kinnistu keskel asub elektripost. Tulenevalt kohtupraktikast ei välista kinnistu teega piirnemine AÕS § 156 lg 1 kohase nõude esitamist, kui olemasoleva tee kasutamine oleks avaldaja jaoks ebamõistlikult koormav. Samas tuleb arvestada, et sellises olukorras saab juurdepääsu määrata ainult erandlikel asjaoludel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08, p 21). Kohus on kaardimaterjali abil ja paikvaatlusel tuvastanud, et suurem osa avaldajale kuuluvast kinnistust asub hoonest ida pool ning sellele kinnistu osale juurdepääs XXX tänavalt puudub. Hoonest lääne pool on väike aed, kuhu oleks põhimõtteliselt võimalik parkida auto (tl 66). Samas on tänaval XXX kinnistu läänepoolse külje keskel, võimaliku sissesõidu kohal Eesti Energia paigaldatud elektripost ning arvestades tee tegelikku laiust umbes 3 meetrit on XXX krundile autoga sellelt teel keeramine keeruline. Kinnistu idapoolsele osale pääseb juurdepääsu määramata ainult läbi elamu. Juurdepääs on kokkuleppel XXX kinnistu eelmise omanikuga olnud samal kohal juba 6 aastat, seega on pere elukorraldus ja maakasutus kujunenud välja idapoolset juurdepääsu arvestades. Kohus leiab, et sellised asjaolud annavad alust määrata juurdepääs ka olukorras, kus avaldajal on kinnistule juurdepääs formaalselt olemas. XXX tänavalt rajatav juurdepääs oleks kulukas (nõuaks elektriposti ja võimalike kommunikatsioonide asukoha muutmist), füüsiliselt keeruline (sõiduki tavapärast manööverdusvõimet arvestades) ning ei annaks juurdepääsu suurele osale kinnistust. Kohtu arvates ei ole mõeldav, et kõikvõimalik kinnistule toodav (küttepuud, ehitusmaterjal jms) transporditakse läbi maja. Seega tuleb XXX kinnistule määrata juurdepääs.
7.AÕS § 156 lg 1 sätestab, et juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et praegune juurdepääs XXX idapoolsele osale toimub üle XXX kinnistu. Juurdepääsuks on kokkuleppel kinnistu eelmise omanikuga rajatud umbes 4,5 meetri laiune ja 36 meetri pikkune kruusakattega tee. Juurdepääs kulgeb mööda XXX idapoolset külge ning on õuest eraldatud võrkaiaga. Avaldaja ja XXX kinnistu praegune omanik ei ole juurdepääsu osas kokkuleppele jõudnud. Maa-ameti kaardirakendusest nähtub, et XXX kinnistule ei ole võimalik määrata juurdepääsu põhja poolt, kuna sel juhul tuleks juurdepääs seada üle XXX tn XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute (XXX Sellelt küljelt ei ole avaldaja kinnistule praegust juurdepääsu ning see koormaks ebamõistlikult nelja kinnistut. Juurdepääsu mõistlikkusele üle XXX kinnistu viitab ka asjaolu, et endiste XXX XXX ja XXX kinnistute looduses väljamõõtmisel märgiti mõlemale kinnistule ka avalikku kasutusse minev tee A1. Plaani järgi ulatub avalik tee ümber XXX XXX (praegu XXX ) õue ning annab juurdepääsu ka XXX XXX (praegu XXX 10) kinnistule (tl 38, 40). Kaartidel viidatud teed avalikku kasutusse ei antud, kuid XXX praegusel omanikul oli võimalik krundi eksplikatsiooniga tutvuda ning seal ka XXX kinnistule mõeldud juurdepääsu näha. Lisaks pidi Ülle Tuhkanen nägema, et üle tema krundi juba viib kruusatee kõrvalkinnistule ning arvestama võimalusega, et selle kaudu määratakse juurdepääs. Kohus leiab juurdepääsu võimalikke asukohti hinnates, et ainuke võimalus seada XXX kinnistule juurdepääs on üle XXX kinnistu ning praeguses asukohas, piki kinnistu idaserva kulgevana segab see XXX kinnistu omanikku kõige vähem. See on Ülle Tuhkanenile kõige vähem koormav. Vajalik tee on juba rajatud, aed ja väravad niisamuti ning seda teed mööda juurdepääsu määramine ei nõua lisakulusid. Kohus lisab selguse huvides käesolevale määrusele kaarti, kuhu on juurdepääs peale märgitud. Ükski menetlusosaline ei ole viidanud, et praegu toimiv juurdepääs ei oleks maakorralduslikult võimalik.
8.Ülle Tuhkanen selgitas, et tema sõidab oma kinnistule praegu eraldi värava kaudu (tl 66 pöördel). XXX kinnistu omanikul peab olema õigus oma maad kasutada ning see tähendab, et ka tema saab olemasolevat kruusateed soovi korral kasutada. Piki XXX kinnistut kulgevat kruusateed saab Ülle Tuhkanen sõita enda garaaži ning tal on vajadusel õigus selleks maha võtta võrkaed. Seega võiks olla juurdepääsuks rajatud tee ka Ülle Tuhkaneni huvides. Ülle Tuhkanen oli valmis müüma vaidlusaluse maatüki Art Vikatile, pooltel tekkis lahkarvamus maa hinna osas. Ülle Tuhkanen on ka öelnud, et on valmis seadma juurdepääsu tähtajalisena ja tingimuslikult. Ülle Tuhkanen ei ole kordagi viidanud, et juurdepääs teda kuidagi maa kasutamise mõttes segaks. Seega leiab kohus, et juurdepääsu seadmisel tee praegusesse asukohta ei ole Ülle Tuhkaneni õigused ülemääraselt rikutud. Puudutatud isiku omandõiguse riive on tasakaalus avaldaja vajadusega pääseda oma kinnistule.
9.Vastavalt avaldaja taotlusele määrab kohus, et juurdepääs on tähtajatu ning kasutamiseks sõiduautode ja kinnistut teenindavate masinatega. Kohus ei piira juurdepääsu kasutajate hulka avaldaja pereliikmete ja külaliste juurdepääsu kasutamise ajaga. Küll aga tuleb avaldajal arvestada, et juurdepääs ei anna õigust avaldajale ja tema külalistele parkida XXX kinnistul. See, et juurdepääs on turvalisuse tõttu eraldatud XXX kinnistust võrkaiaga ei muuda asjaolu, et juurdepääsu alune maa kuulub XXX omanikule.
10.Kohus peab AÕS § 156 kohaselt määrama juurdepääsutee kasutamise tasu. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 28.03.2018 määruses nr 2-14/60492 p 16 selgitanud, et „...koormatud kinnisasja omanikule määratav hüvitis peab põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a tehtud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 33). Kolleegium selgitas lisaks, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise
maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Kolleegium selgitas, et eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja juurdepääsust avalikule teele ilma jäänud, ning kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest (nt maareformist), võib see anda aluse hüvitise vähendamiseks (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 40). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.“ Avaldaja on nimetanud tasu suuruseks 48 eurot aastas, puudutatud isik soovis tasuks saada 274 eurot aastas. Juurdepääsu alla jääks 159 m2 ning juurdepääs paikneb piki krundi välispiiri. Ülle Tuhkanen on menetluse kestel viidanud, et selle piirkonna elamumaa hind on 15-42 eur/m2 ning teealuse maatüki oleks ta valmis müüma 2500 euroga. Avaldaja ei ole maa hinda vaidlustanud ja kohtul ei ole alust selles kahelda. Juurdepääsu tasu määramisel tuleb arvestada sellega, et juurdepääsutee on samal kohal olnud juba 6 aastat, s.t oli olemas ka hetkel, kui Ülle Tuhkanen XXX kinnistu ostis. Kruntide välja mõõtmisel oli XXX kinnistule ette nähtud avaliku kasutusega tee, mõistliku juurdepääsu puudumine on tingitud tee korrektselt vormistamata jätmisest maareformi käigus. Teisest küljest tuleb kohtul arvestada ka sellega, et XXX kinnistule on olemas minimaalne juurdepääs XXX tänavalt, kohtu seatav juurdepääs on lisaks olemasolevale (nn mugavusjuurdepääs). Seatav juurdepääs jääb tõenäoliselt ainult avaldaja pere kasutusse. Tee äärde on veetud võrkaed, puudutatud isik seda sissesõitu ei kasuta. Puudutatud isiku krundi suurus on kinnistusraamatu andmetel 1791 m2, juurdepääsu all jääks 9% kinnistust. Kohus leiab, et õiglane oleks tasu määrata samas suurusjärgus, kui avaldaja oleks ostnud puudutatud isikult vaidlusaluse maatüki ning maksnud selle eest tasu 20 aasta jooksul. Kohus mõistab eeltoodu alusel välja juurdepääsu tasu 120 euro aastas (159 m2 x 15 eurot : 20).
11.Avaldaja soovib tee kandmist kinnistusraamatusse ning tuvastada puudutatud isiku kohustus anda nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemiseks. AÕS § 631 lg 7 kohaselt kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 2 p 5 kohaselt on kinnistusraamatusse kannete tegemiseks nõutav puudutatud isiku nõusolek, TsÜS § 68 lg 5 kohaselt võib seda asendada kohtuotsus. Seega on põhjendatud avaldaja nõue tuvastada puudutatud isikute kohustus anda nõusolek juurdepääsutee kohta märkuse tegemiseks kinnistusraamatusse.
12.Ainuke kohtule teada olev menetluskulu on avaldaja tasutud riigilõiv. TsMS § 172 lg 1 alusel leiab kohus, et õiglane on menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Lisa 18.10.2019 kohtuotsusele nr 2-18-16045
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.