Skanton Kinnisvara OÜ hagi E Z vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind
4470,76 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Skanton Kinnisvara OÜ (registrikood 12746354, asukoht Pärnu mnt 110, 11313 Tallinn, lepingulised esindajad advokaadid Kevin Siivelt ja Tatjana Tobolina, e-post [email protected] ja [email protected]) Kostja: E Z (isikukood xxxx, elukoht xxxx, lepinguline esindaja Sergei Postnikov, e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 07.08.2019
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista E Z ́lt Skanton Kinnisvara OÜ kasuks põhivõlg summas 2700 (kaks tuhat seitsesada) eurot.
3.Välja mõista E Z ́lt Skanton Kinnisvara OÜ kasuks kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutnud viivis summas 189,37 eurot ja alates kohtuotsuse tegemisest lisanduv viivis arvestatuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse summast (2700 eurot) kuni selle täieliku rahuldamiseni. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
2-18-127060 Edasikaebamise tähtaeg Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie (5) kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja hageja nõue
1.Skanton Kinnisvara OÜ (edaspidi hageja) on esitanud 29.01.2019 Harju Maakohtusse hagi E Z (edaspidi kostja) vastu leppetrahvi ja sellelt arvestatud viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 11.10.2017 tähtajalise maaklerlepingu (edaspidi lepingu) xxxx asuva kinnisasja (edaspidi kinnistu) müügi vahendamise teenuse osutamiseks kehtivusega kuni 11.10.2018. Lepingu kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale kinnistu müügilepingu sõlmimist või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele kinnistu müügiks või vahetamiseks teise kinnistu/korteriomandi vastu, kostja aga kohustus maksma hagejale selle eest tasu (maakleritasu). Lepingu punktis 1.C leppisid pooled kokku kinnistu müügi vahendamise eest tasu suuruseks 3% müügihinnast. Lepingu p. 1.D kohaselt oli hagejal käsundi täitmise ainuõigus kolmandate isikute ees, st kostja ei võinud lepingu kehtivuse ajal müüa kinnistut ei kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma hageja vahenduseta. Rikkudes lepingust tulenevat hageja ainuõigust müüs kostja 31.07.2018 ilma hageja vahenduseta kinnistu kolmandatele isikutele müügihinnaga 135 000 eurot. Hageja sai kostjapoolsest lepingurikkumisest teada 07.08.2018. Kostja küll lubas suulises vestluses hagejale, et tasub kokkulepitud maakleritasu, kuid 12.09.2018 teatas hagejale, et ta keeldub vahendustasu maksmisest.
2.Hageja leiab, et tulenevalt kostjapoolsest lepingu rikkumisest on tal nõudeõigus kostja vastu lepingus kokku lepitud leppetrahvi tasumiseks punktis 1.C kirjeldatud tasu ulatuses, so 3% kinnistu müügihinnast. Hageja esitas kostjale oma lepingulise esindaja kaudu 05.10.2018 kirjaliku nõude leppetrahvi tasumiseks kostja poolt lepingus avaldatud ja käsikirjaliselt lisatud e-posti kontaktaadressil. Kostja ei ole hageja nõudekirjale ei vastanud. Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja kostjalt leppetrahvi ja sellega seonduvate viivise tasumist kohtu kaudu. Hageja taotleb kostjalt välja mõista hageja kasuks põhivõlgnevusena leppetrahv summas 4050 eurot (3 % summast 135000 eurot) ja VÕS § 113 lg 1 määras arvestatava viivise, mida hageja arvestab alates kostjale esitatud nõudekirja eeldatavast kättesaamisest 11.10.2018 (sissenõutavaks alates 12.10.2018) kuni hagi esitamiseni summas 96,76 eurot, samuti kooskõlas TsMS § 367 täiendavalt lisanduva viivise põhinõudelt alates hagi esitamisest (29.01.2019) kuni põhinõude täieliku täitmiseni.
3.Hageja vaidleb vastu kostja vastuväidetele.
2(8)
2-18-127060 Kostja vastuväited hagile
4.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja leiab, et ta ei ole kinnistu müümisel kolmandatele isikutele ilma hageja vahenduseta maaklerilepingut rikkunud, kuna oli selleks sunnitud, sest soovis kinnistu müügist saadud rahaga aidata oma tütart A B elamu ehitamisel, lisaks oli tal koos tütrega OÜ-lt Xxxx võetud laenu kohaselt vaja teha igakuiselt makseid 1300 eurot, milleks kostjal muud vahendid puudusid ning ta soovis vältida laenulepingust tekkinud võlgnevuse tõttu elamu sundmüüki enampakkumisel. Kostja leiab, et hageja jättis oma lepingust tulenevad põhikohustused täitmata, st ei leidnud mõistliku aja jooksul (kostja hinnangul piisanuks 6 kuust) kinnistule ostjat. Kostja leiab, et hageja poolt kinnistule määratud alghinnaga 175 000 eurot ei olnudki võimalik kinnistule ostjat leida, kuna kinnistu tegelik turuhind osutus sellest 25 % madalamaks ja selle hinnaga oleks kostja võinud võõrandada kinnistu igal ajal ka ilma hageja abita. Kostja leiab samuti, et maaklerilepingus fikseeritud maakleritasu suurus (3 %) on ebaselge, kuna selle rahalist ekvivalenti (euro või muu rahaühik) ei ole määratletud, samuti on ebaselge, millest 3 % arvestatakse ja kas sellele arvestatakse lisaks käibemaksu jne. Lisaks on kostja seisukohal, et tema tegevus ei ole hageja ainuõiguse rikkumisena hinnatav, kuna kostja ei ole pöördunud kolmandatest isikutest vahendajate poole, samuti on lepingu punktid 1.D ja 6.B tüüptingimustena tühised, kuna on kostjat (kui tarbijat) ebamõistlikult kahjustavad, lisaks tulnuks selliste tingimustega sõlmitud leping sõlmida notariaalselt, kuna need piiravad leppetrahvi ähvardusel kostja kui kinnisasja omaniku õigust oma kinnisasja võõrandamiseks. Ühtlasi kostja leiab, et isegi kui hinnata tema tegevust kinnistu müümisel ilma hageja vahenduseta lepingu-rikkumisena, siis on see VÕS § 103 lg 2 mõttes vabandatav. Hagi võimalikul rahuldamisel palub kostja kohtul vähendada sissenõutava leppetrahvi suurust kuni mõistliku suuruseni. Kohtuotsuse põhjendused
5.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse koos poolte täiendavate seisukohtadega, samuti olles uurinud asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
6.Hageja põhinõudeks kostja vastu on maaklerilepingu rikkumisest tingitud leppetrahvi nõue. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. VÕS § 160 kohaselt kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 103 lg 1 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Lg 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. VÕS § 101 lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevat õiguskaitsevahendit niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Riigikohus on lahendis 3‐ 2‐ 1‐ 36‐ 17 selgitanud (p 11), et leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §‐ d 103 ja 160); võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2). Kõigi nende asjaolude tõendamise koormis on TsMS § 230 lg 1 esimese lause alusel hagejal. 3(8)
2-18-127060
7.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Asjas esitatud tõendite ja mittevaidlustatud asjaolude (TsMS § 231 lg 2 ja 4) alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud:
1.Pooled sõlmisid 11.10.2017 maaklerilepingu xxxx asuva kinnisasja müügi vahendamise teenuse osutamiseks (punkt 1.A). Maaklerlepingu kohaselt määrati kinnisasja alghinnaks 170000 eurot. Kinnisvara alghind on hind, millega käsundiandja on nõus kinnis-vara müüma ja millega maakler alustab lepingus ettenähtud müügiprotsessi. Kinnisvara alg-hinda võib muuta poolte kokkuleppel suulises või kirjalikus vormis (punkt 1.B). Maaklerile käsundi täitmise eest makstava tasu suurus on 3 % (sõnad „millele lisandub käibemaks“ on maha tõmmatud). Maaklerile tasu maksmise tingimuse ja kord on määratud lepingu 4.osas (punkt 1.C). Maakleril on käsundi täitmise ainuõigus kolmandate isikute ees, st käsundiandja ei müü lepingu kehtivuse ajal kinnisvara kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma maakleri vahenduseta. Müümisena mõistavad pooled kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid (punkt 1.D). Maaklerlepingu punkti 3.A kohaselt käsundiandja kohustub teatama maaklerile viivitamatult ilmnenud asjaolust, mis muudab lepingu täitmise võimatuks; punkti 3.B kohaselt maksma maaklerile tasu lepingu 4.osas ettenähtud tingimustel ja korras; punkti 3.C kohaselt hoiduma maakleri ainuõiguse rikkumisest (lepingu p 1.D). Maaklerlepingu punkti 4.A kohaselt käsundiandja maksab maaklerile lepingu 1.C märgitud suuruses tasu kolme (3) tööpäeva jooksul arvates kinnisvara müügilepingu sõlmimisest. Eelmärgitud tasu kuulub maksmisele samuti juhul, kui käsundiandja sõlmib kinnisvara müügilepingu maakleri poolt osutatud ostjaga kuue (6) kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest. Punkti 4.B kohaselt tasu maksmise kohustus lasub käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, kuid käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust. Punkti 4.C kohaselt juhul, kui kinnisvara müügileping jäi sõlmimata ostjast tuleneva asjaolu tõttu ja ostja on tasunud käsundiandjale leppetrahvi või muu rahalise hüvituse, maksab käsundiandja maaklerile pool (1/2) ostja makstud rahalisest hüvitisest, kuid mitte rohkem kui lepingu punktis 1.C märgitud tasu. Punkti 6.A kohaselt juhul, kui maakler ei täida lepingust tulenevaid kohustusi, on käsundiandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest maaklerile 7 päeva ette. Punkti 6.B kohaselt juhul, kui käsundiandja rikub maakleri ainuõigust (Lepingu p 1.D) on maakleril õigus leping erakorraliselt üles öelda ja/või nõuda käsundiandjalt leppetrahvi lepingu punktis 1.C kirjeldatud tasu ulatuses (maaklerileping tl 4):
2.Kostja ja tema tütar A B sõlmisid 05.12.2017 laenulepingu Xxxx OÜ-ha 68000 euro laenamise kohta tähtajaga 15.12.2037 (krediidikulukuse määr 13,0049 % aastas, krediidi brutosumma 181261.60 eurot), tagatiseks kinnistu xxxx (krediidileping tl 29-30);
3.Hageja maakler vahendas kostjale perioodil 13.11.2017-02.05.2018 portaalides City24.ee ja Kv.ee kinnistu kohta tehtud hinnapakkumisi 130000-140000 eurot. 22.12.2017 alandas maakler kuulutuses hinda kuni 160000 eurot (e-kirjavahetus tl 39-49);
4.Kostja müüs 31.07.2018 kinnistu kolmandatele isikutele ilma hageja maakleri vahenduseta müügihinnaga 135000 eurot (not.tõestatud leping tl 5-10);
5.Seisuga 03.08.2018 oli kostja jooksev võlgnevus Xxxx OÜ-ga sõlmitud laenulepingu järgi 2993,99 eurot, mis moodustas rohkem kui kolm järjestikust maksegraafiku alust kuumakset (e-kiri tl 27);
6.05.10.2018 esitas hageja lepingulise esindaja kaudu kostjale kirjaliku nõude leppetrahvi tasumiseks summas 4050 eurot (3 % summalt 135000 eurot) ja kahju hüvitamise nõude 300 eurot (tl 11-12).
4(8)
2-18-127060
8.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ainuõigust ja leppetrahvi sätestavad maaklerlepingu sätted (pp-d 1.D ja 6.B) on käsitletavad VÕS § 35 mõttes tüüptingimustena ja kui on, kas need on kehtivad või tühised (VÕS § 42 ja § 44), kas tüüptingimuste kehtivuse korral on kostja poolt kinnistu võõrandamine kolmandatele isikutele ilma hageja vahenduseta (kostja poolt väljatoodud asjaoludel) käsitletav vabandatava asjaoluna VÕS § 103 mõttes, samuti kes (kas hageja või kostja) määras maaklerilepingu kohaselt kinnistule alghinna (170000 eurot) ja kas see oli kinnistu müügi realiseerimisel takistavaks asjaoluks, kas hageja täitis oma kohustusi maaklerilepingu täitmisel korrektselt (kas maakler tegutses kinnistule ostjate leidmisel piisavalt aktiivselt) ja kas maakleri tasu suurus ja arvestamise kord on lepingus piisavalt selgelt määratletud.
9.Kohus, hinnates poolte põhistusi selle kohta, kas maaklerilepingu punktid 1.D ja 6.B kujutavad endast VÕS § 35 mõttes tüüptingimusi, nõustub kostjaga, et nimetatud sätete puhul on tegemist tüüptingimustega. Kohus järeldab seda esiteks sellest, et hageja pole tõendanud, et nimetatud tingimused olid kostjaga eraldi läbi räägitud (VÕS § 35 lg 2). Lisaks nähtub maaklerilepingu vormist, et tegemist on hageja poolt varasemalt väljatöötatud lepingu tüüpvormiga (milles on lüngad muutuvate andmete jaoks nagu kuupäev, käsundiandja nimi ja andmed, kinnisvara andmed jne). Seega, kuivõrd on tegemist tüüptingimustega, peab kohus hindama, kas need on seadusega kooskõlas või on vastavalt VÕS § 42 tühised (vaidlust ei ole, et tüüptingimused on vastavalt VÕS § 37 maaklerilepingu osaks). Kuivõrd maaklerilepingu puhul on tegemist majandus - ja kutsetegevuses sõlmitud lepinguga, tuleb eeldada, et tüüptingimused on kostjat ebamõistlikult kahjustavad (VÕS § 42 lg 3 ja § 44). Kostja leiab, et tüüptingimused on teda kui tarbijat ebamõistlikult kahjustavad, kuna hageja ainuõigus ja selle rikkumisel kohaldatav leppetrahv koormavad ülemääraselt tema kui tarbijast kinnistu omaniku õigust oma kinnisvara käsutamisel, samuti eeldaksid sellised sätted notariaalset tõestamist, mida konkreetsel juhul ei ole järgitud (VÕS § 42 lg 3 p 5 ja 13). Hageja seevastu leiab, et maakleri ainuõigus on käsitletav maaklerilepingu põhitingimusena VÕS § 42 lg 2 mõttes (mida ei loeta ebamõistlikult kahjustavaks, kuna see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantud väärtuse suhet), ilma milleta ei oleks hageja maaklerilepingut sõlminud.
10.Kohus leiab sarnaselt hagejaga, et maakleri ainuõigus kinnistu müügi vahendamiseks (p 1.D) on maaklerilepingu põhitingimuseks (ka pooltevahelises maaklerilepingus on see loetud põhitingimuste hulka). VÕS § 658 lg 1 tulenevalt on maaklerilepingu põhitingimusteks maakleri kohustus vahendada teisele isikule (käsundiandjale) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalikkusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu. Seega on maaklerilepingu esemeks põhilepingu vahendamine või põhilepingule sõlmimise võimalusele osutamine. Kohtu hinnangul on üldtuntud tõsiasi, et kinnisvara vahendamise maakleriteenust võib osutada nii maakleri lihtesindusõigusena (maakler on üheks kinnisvara müüja esindajaks, st müüjal võib olla sõlmitud maaklerilepinguid ka teiste maakleritega või ta võib müüa kinnisasja ise omal äranägemisel) või ainuõigusena (maakler on ainsaks kinnisvara müüja esindajaks ja vahendajaks ning müüjal on keelatud müüa kinnisvara ise ilma maakleri vahenduseta). Maakleri ainuõigus on üheltpoolt suunatud sellele, et maakler tegeleks aktiivsemalt kliendi kinnisasja müügi vahendamisega ja teiseltpoolt sellele, et vältida vaidlusi, kelle (millise maakleri või käsundiandja enda) vahenduse või jõupingutuste tulemusena kinnisvara võõrandati ja tagada sellega lepingu täitmisel ainuõigust omava maakleri tasu. Kuna vaidlusaluse maaklerilepingu puhul olid pooled sõlminud maaklerilepingu ainuõiguse tingimusega, mis puudutab maakleriteenuse põhilist eset, siis kohus leiab, et sellist tüüptingimust ei saa seda erandlikult lugeda kostjat ebamõistlikult kahjustavaks (VÕS § 42 lg 2). Samuti leiab kohus, et ka maaklerilepingus sätestatud leppetrahv maakleri ainuõiguse rikkumise eest (p 6.B) ei ole tüüptingimusena kostjat (kui tarbijat) ebamõistlikult kahjustav. Kohtu hinnangul maksimaalselt kuni maakleritasu suurusele (3% kinnistu müügihinnast) vastava leppetrahvi puhul ei ole tegemist ebamõistlikult suure leppetrahviga (VÕS § 42 lg 3 p 5). Kostja väite osas, et hageja ainuõiguse ja seda tagava leppetrahvi tõttu oleks pidanud maaklerileping olema sõlmitud notariaalses vormis, kohus leiab, et sellist nõuet seadusest ei tulene. 5(8)
2-18-127060 Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 tuleneb kohustus tõestada notariaalselt tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja. Käesoleval juhul ei kohusta maaklerileping kostjat võõrandama kinnistut hageja poolt osundatud ostjale, vaid käsund piirdub kinnisasjale sobiva ostja leidmisega. Seega kohus leiab, et maaklerilepingu p 1.D ja 6.B on kehtivad.
11.Järgnevalt kohus analüüsib, kas kostja poolt väljatoodud põhjendused selle kohta, miks ta müüs kinnistu kolmandatele isikutele ilma hageja vahenduseta, on käsitletavad vabandatava asjaoluna VÕS § 103 mõttes või kas need asjaolud kujutavad endast seaduslikku piirangut hageja poolt leppetrahvi kohaldamisel (VÕS § 101 lg 3). Riigikohus on lahendites 3-2-1-64-06 (p 16) ja 3-2-1111-03 (p 13) selgitanud, et vääramatuks jõuks saab pidada erakordset ja objektiivselt vääramatut sündmust, mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda. Eelkõige võib selleks olla erakordne loodusjõud. Mingi asjaolu vääramatuks jõuks lugemine eeldab, et võlgnik ei saa seda asjaolu mõjutada, st võlgnik ei saa kahju tekkimist mingil moel ära hoida. Kostja on põhjendanud oma otsust võõrandada kinnistu ilma hageja vahenduseta seetõttu, et kinnistule oli määratud hageja poolt liiga kõrge alghind 175000 eurot (25 % kõrgem kostja poolt realiseeritud müügihinnast 135000 eurot), mistõttu kinnistu müük jäi mitmete kuude pikkuselt venima, samas kui kostja oli enne maaklerilepingu sõlmimist suuliselt teavitanud hagejat, et vajab (kiiresti) raha oma tütre rahaliseks abistamiseks elamu ehitusel, samuti oli kostjal tekkinud koos tütrega sõlmitud laenulepingu (laenuandja OÜ Xxxx) järgi võlgnevus, mistõttu ta vajas samuti rahalisi vahendeid, vältimaks elamu müüki sundenampakkumisel. Kostja leiab samuti, et hageja jättis oma lepingulised kohustused täitmata, kuna ei suutnud 9 kuu jooksul alates maaklerilepingu sõlmimisest leida kinnistule ostjat (kostja hinnangul piisanuks selleks 6 kuust), samas kui kostja enda poolt müüdud hinnaga (135000 eurot) oleks kostja võinud võõrandada kinnistu igal ajal ka ilma hageja abita. Kostja arvates ei saa tema enda poolt kinnistu võõrandamist hinnata maakleri ainuõiguse rikkumisena, kuna selleks saaks olla vaid müük teise maakleri kaudu. Kostja leiab samuti, et maaklerilepingus fikseeritud maakleritasu suurus (3 %) on ebaselge, kuna selle rahalist ekvivalenti (euro või muu rahaühik) ei ole määratletud, samuti on ebaselge, millest 3 % arvestatakse ja kas sellele arvestatakse lisaks käibemaksu jne.
12.Kohtu hinnangul on kostja väited selle kohta, et ta oli enne maaklerilepingu sõlmimist teavitanud hagejat, et tal on kinnistu müügiga kiire (soovis abistada rahaliselt tütart ja likvideerida võlgnevust laenulepingu järgi), kuid hageja oli määranud kinnistule põhjendamatult kõrge alghinna 175000 eurot, paljasõnalised. Kohtu hinnangul on maakleri tegevuse edukus otseses sõltuvuses käsundiandja tegevusest või tegevusetusest, mistõttu ei saa alati lõpptulemuse mittesaavutamist tõlgendada maakleri tegevusetusena. Vaidlusaluset maaklerlepingust nähtuvalt oli kinnistu alghinnaks oktoobris 2017.a. määratud mitte 175000 eurot, vaid 170000 eurot ja juba detsembris 2017.a. langetas hageja vastavalt kostja nõusolekule hinda 160000 eurole (poolte e-kirjavahetus tl 39-49). Lisaks nähtub hageja maakleri poolt kostjale edastatud kirjavahetusest, et hageja andis perioodil 13.11.201702.05.2018 kostjale regulaarselt informatsiooni kinnisvaraportaalide kv.ee ja City24 kaudu kinnistu suhtes ilmutatud ostuhuviliste ja hinnapakkumiste kohta (vahemikus 130000-140000 eurot). Kohus leiab, et kui kostja soovis tõepoolest kinnistu võimalikult kiiresti maha müüa, oleks ta võinud hagejat teavitada, et ka hageja vahendatud pakkumised 130000-140000 eurot on talle vastuvõetavad. Kostja pole vastavaid tõendeid esitanud. Samuti pole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks kuni kinnistu müügini ilma hageja vahenduseta (31.07.2018) olnud mingilgi moel maakleri tegevusega rahulolematu. Kohtu hinnangul on asjakohane hageja osundus, et juhul, kui hageja maakleri tegevus kostjat ei rahuldanud, võimaldas maaklerileping kostjal see erakorraliselt üles öelda (punkt 6.A.), millist võimalust kostja ei kasutanud. Kostja vastuväitega, et hageja poolt esitatud e-kirjavahetus (mis on saadetud aadressile xxxx) tuleb jätta tähelepanuta, kuna leping sõlmiti hageja ja kostja, mitte hageja ja tema tütre vahel, kohus ei nõustu, kuna nimetatud e-posti aadress on näidatud maaklerilepingus kostja kontakt e-posti aadressina (tl 4). Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostja väited selle kohta, et kinnistu müügi ilma hageja vahenduseta põhjustasid vabandatavad asjaolud või hageja enda tegevusetus on tõendamata. Ka ei nõustu kohus kostja vastuväitega, et ainuõiguse 6(8)
2-18-127060 rikkumisena ei saa käsitleda kinnistu realiseerimist kostja enda poolt või et maaklerlepingu sätted maakleri tasu arvestamise kohta on ebaselged. Kohus leiab, et tõlgendades lepingu punkte 1.B ja 1.D grammatiliselt ja loogiliselt ei ole mõistlikult võimalik asuda teistsugusele seisukohale, et maakleri ainuõiguse rikkumiseks loetakse ka kinnisvara müüki käsundiandja (st kostja) poolt ise ilma maakleri vahenduseta ja leppetrahvi arvestuse aluseks oleva maakleri tasu arvestatakse protsendina (3 %) kinnistu lõplikust müügihinnast (kuna kinnistu lõplik müügihind peegeldab maaklerilepingu täitmise edukust), samuti, et maakleri tasu arvestatakse eurodes (kuna Eesti Vabariigis kehtib euro). Käibemaksu osas nähtub lepingust selgelt, et see maakleri tasule ei lisandu (käibemaks maha kriipsustatud).
13.Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostja on rikkunud maaklerilepingut ja hagejal on õiguskaitsevahendina nõuda leppetrahvi kohaldamist, samuti on hageja teavitanud mõistliku aja jooksul kostjat leppetrahvi nõudmisest, mistõttu leppetrahvi nõudeõiguse eeldused kostja suhtes on täidetud. VÕS § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja on taotlenud leppetrahvi võimalikul kohaldamisel selle vähendamist mõistliku suuruseni. Riigikohus on lahendis 2-15-3965 selgitanud (p 31-32), et leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Kohus ei saa jätta leppetrahvi vähendamise taotlust rahuldamata ainuüksi lepinguvabaduse põhimõttele tuginedes. Leppetrahvi vähendamisel on vajalik hinnata, mis eesmärgil vaidlusalune leppetrahv kokku lepiti. Kui vaidlusalusel leppetrahvil oli vaid tagatisfunktsioon, siis pidi kohus hindama, kas leppetrahvi ulatus õigustab võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu.
14.Kohus leiab, et käesoleval juhul on põhjendatud leppetrahvi vähendamine, kuna leppetrahvi väljamõistmine maksimaalses ulatuses (3 % müügihinnast) tähendaks hageja ja kostja suhtes sama tulemust, juhul kui hageja oleks maaklerilepingu edukalt täitnud ja oleks õigustatud saama täies ulatuses maakleritasu. Kohus leiab, et see ei oleks õiglane ja leiab, et põhjendatud oleks vähendada leppetrahvi 2 %-ni müügisummast, st summani 2700 eurot (135000 x 0,02). Seega on hagejal õigus nõuda viivist perioodi eest 12.10.2018 - 28.01.2019 (hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud viivis vastavalt VÕS § 113 lg 1 ja 2) summas 64,50 eurot ja TsMS § 367 korras kuni kohtuotsuse tegemiseni lisandunud viivist VÕS § 113 lg 1 määras summas 124,87 eurot, so kokku viivist 189,37 eurot (vt viivisekalkulaator.ee) ja alates kohtuotsuse tegemisest põhinõudelt (2700 eurot) kuni selle täieliku täitmiseni. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
15.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta täielikult poolte endi kanda.
16.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude 7(8)
2-18-127060 kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kuivõrd kohus jätab menetluskulud täielikult poolte endi kanda, puudub vajadus poolte menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks. 17 . TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel kohtunik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.