K. V. hagi A. V. ja L.i V. vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes ning A. V. ja L.i V. vastuhagi K. V. vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 7000 eurot Vastuhagihind 7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja): K. V. (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Katrin Orav (Advokaadibüroo LEXTAL, e-post [email protected]); Kostja I (vastuhagis hageja I): A. V. (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja II (vastuhagis hageja II): L.i V. (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostjate (vastuhagis hagejate) lepinguline esindaja: Reimo Mets (Law Office Mets & Co OÜ, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
30.07.2019 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Hageja K. V., hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Katrin Orav, kostja II L.i V., kostjate
Juures viibis
lepinguline esindaja Reimo Mets Sekretär Triin Matteus
Resolutsioon
1.Jätta rahuldamata K. V. hagi A. V. ja L.i V. vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes.
2.Rahuldada A. V. ja L.i V. vastuhagi K. V. vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes.
3.Lõpetada kinnisasja registriosa numbriga xxx kaasomand kinnisasja kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o 3/5 K. V.le ja 2/5 ühiselt A. V.le ja L.i V.le.
4.Jätta rahuldamata kostjate taotlus jätta kaasomandi lõpetamisel laenulepingust nr 2012019970 tulenevad kohustused poolte sisesuhtes hageja kanda. Menetluskulud
5.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ja vastuväited vastuhagile
1.Hageja on xxx kinnistu (registriosa nr xxx) 3/5 suuruse mõttelise osa omanik. Kostja I on kinnistusraamatu kohaselt kinnistu 2/5 suuruse mõttelise osa omanik. A. V.le kuuluv osa kuulub kostja I ja kostja II ühisvara hulka. 13.09.2012 müüs kostja I kostja II nõusolekul kinnistu 3/5 suuruse mõttelise osa hinnaga 60 000 eurot hagejale. Kostjad on kinnistu 2/5 suurust osa saanud kasutada kasutades sauna, kinnistul asuva maja üht ruumi ning mitmeid panipaiku kostjatele kuuluvate vallasasjade hoiustamiseks. Ühtlasi on kasutanud kostjad kinnistut kostjate poja (ehk hageja venna) auto hoiustamiseks.
2.Hageja palub kaasomandi lõpetada selliselt, et hageja hüvitab kostjatele 2/5 kinnistu turuväärtusest ning kinnistu antakse üle hagejale. 09.10.2018 seisuga on Ober-Haus Hindamisteenust OÜ hindajad hinnanud kinnistu väärtuseks 183 000 eurot.
3.Kostjad ei ole vaidlusalusel kinnistul elanud juba alates 2008. aastast. Kostjate mistahes vastupidised väited on ebaõiged ja tõendamata. Hageja kolis tagasi kinnistul asuvasse majja koos oma elukaaslase M. K. 2009. aastal. Käesoleval juhul on vaidlusalune kinnistu hageja ja tema pere, sh alaealise lapse pikaaegne kodu.
4.Hageja palub lõpetada hageja ja kostjate kaasomand kinnistule (registriosa nr xxx) viisil, mille kohaselt hageja saab kinnistu A.uomanikuks ning hageja hüvitab kostjatele omandi kaotuse eest 73 200 eurot. Hageja palub kohustada kostjaid üle andma kostjatele kuuluv 2/5 kaasomandi osa kinnistust hagejale ning vastavate tahteavalduste tegemiseks kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Menetluskulud jätta kostjate kanda.
Kostjate vastuväited hagile ja vastuhagis esitatud nõue
5.Kostjad leiavad, et kaasomand tuleb lõpetada, kuid mitte hageja taotletud viisil. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kostja I on vaidlusaluse kinnistu A.uomanikuks saanud 11.01.2000. Kostjad on alates 1999. aasta lõpust elanud vaidlusalusel kinnistul. Kostja I võõrandas 3/5 mõttelise osa 28.09.2012 hagejale oluliselt alla turuhinna olles samaaegselt hageja kaasomandi ostmise finantseerimiseks võetud laenu lepingu nr 2012019970 kaastaotleja.
6.Hageja palub kaasomandi jätmist hageja A.uomandisse, kuid kostjad ei pea seda põhjendatuks arvestades asjaolusid, kuidas hageja sai vaidlusaluse kinnistu kaasomandi ning seda, kuidas viimase kahekümne aasta jooksul on vaidlusalust kinnistut kasutatud. Kostjad on alates 2000. aastast vaidlusalusel kinnistul elanud. Asjaolu, et hageja omandas 2012. aastal 3/5 kaasomandist ja on alates sellest perioodist kinnistul elanud, ei ole võrreldav kostjate emotsionaalse sidemega vaidlusaluse kinnistuga.
7.Lisaks raskendab hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine kostjate poolt kostjate ühisvarasse kuuluva kinnistu (registriosa nr xxx) kasutamist, kuivõrd eelnimetatud kinnistule pääseb A.ult läbi vaidlusaluse kinnistu. Sisuliselt on tegemist vaidlusaluse kinnistu pikendusega, kus praegusel hetkel paikneb de facto vaidlusalusel kinnistul asuva kodu sisehoov. Kaasomandi jagamise eesmärki täidaks eelkõige kaasomandi jagamine selliselt, et vaidlusalune kinnistu jääks kostjate omandisse. Selliselt moodustaksid kaks kinnistut tervikliku koosluse.
8.Kostjad on alternatiivselt pakkunud kaasomandi lõpetamist selliselt, et vaidlusalune kinnistu pannakse pooltevahelisele enampakkumisele. Selliselt oleks tagatud, et vaidlusalune kinnistu jääb isikutele, kel on sellega mingisugune emotsionaalne side. Alternatiivselt paluvad kostjad kaasomandi lõpetamist kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel. Vaidlusaluse kinnistu avalikul enampakkumisel müümine tagaks, et kinnistu eest tasutakse õiglane turuhind.
9.Kostjad paluvad jätta hagiavaldus rahuldamata ja vastuhagi rahuldada; lõpetada kaasomand kinnistule (registriosa nr xxx) järgmistel tingimustel; jätta laenulepingust nr 2012019970 tulenevad kohustused A. V. ja K. V. vahelises sisesuhtes täies ulatuses hageja kanda; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks enamsaadu väärtuse eest hüvitis 109 800 eurot tingimusel, et hageja täidab laenulepingust nr 2012019970 tulenevad kohustused täies ulatuses ja annab nõusoleku omanikukande tegemiseks. Kohustada hagejat üle andma hagejale kuuluv 3/5 kaasomandi osa (registriosa nr xxx) kinnistust kostjate ühisomandisse ning asendada hageja nõusolek omanikukande tegemiseks kohtulahendiga. Alternatiivselt paluvad kostjad panna kinnistu pooltevahelisele enampakkumisele selliselt, et pooltevahelise enampakkumise läbi kindlaksmääratud müügihind jaotub hagejale 3/5 ulatuses ja kostjatele ühiselt 2/5 ulatuses tingimusel, et laenulepingust nr 2012019970 tulenevad kohustused A. V. ja K. V. vahelises sisesuhtes jäävad täies ulatuses hageja kanda. Alternatiivselt paluvad kostjad panna kinnistu (registriosa nr xxx) avalikule enampakkumisele selliselt, et avaliku enampakkumise läbi saadud tulu jaotub hagejale 3/5 ulatuses ja kostjatele ühiselt 2/5 ulatuses tingimusel, et laenulepingust nr 2012019970 tulenevad kohustused A. V. ja K. V. vahelises sisesuhtes jäävad täies ulatuses hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostjate vastuse ja vastuhagiga ning asjas esitatud tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi tuleb rahuldada.
11.Asjas puudub vaidlus, et hageja on xxx kinnistu (registriosa nr xxx) 3/5 suuruse mõttelise osa omanik. Kostja I on kinnistusraamatu väljavõtte (tlk 6) kohaselt kinnistu 2/5 suuruse mõttelise osa omanik. Kostjale I kuuluv nimetatud osa kuulub kostja I ja kostja II ühisvara hulka. Pooled ei vaidle küsimuses, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid pooltel on erimeelsus kaasomandi lõpetamise viisi osas. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb hageja A.uomandisse ning hageja tasub kostjatele omandi kaotuse eest õiglase hüvitise. Kostjad leiavad vastuhagis, et kaasomand tuleks lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu jääb kostjate A.uomandisse ning kostjad tasuvad hagejale õiglase hüvituse omandi kaotuse eest. Alternatiivselt paluvad kostjad kaasomandi lõpetamist kinnisasja kaasomanikevahelisele enampakkumisele panemise teel või avalikule enampakkumisele panemise teel.
12.Kohus märgib, et kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. Kõnealust seisukohta on väljendanud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-45-06. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist, seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
13.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud lõpetada kaasomand kostjate poolt vastuhagis nimetatud alternatiivsel viisil, s.o kinnisasja müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus võtab arvesse asjaolusid, et nii hageja kui kostjad soovivad kinnisasja A.uomanikuks saada ning hagejal ja kostjatel on kohtu hinnangul kinnisasjaga võrdne seotus. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 3-21-14-17 p-s 24 asunud seisukohale, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on kolleegiumi arvates vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike huvid ja soovid on eelduslikult võrdväärselt kaalukad (vt erandi kohta ka nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 20). Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. See väldib vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning tihti keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist kohtumenetluses vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks. Seda eriti olukorras, kus eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda.
14.Kohus leiab, et antud juhul on tegemist eelviidatud Riigikohtu lahendis kirjeldatud olukorraga, kus hageja ja kostjad soovivad mõlemad saada kinnisasja A.uomanikuks ning nende huvid kinnisasja omandamise vastu on võrdse kaaluga. Kohus märgib, et nii hageja kui kostjad on ühel või teisel ajahetkel kinnistul elanud, mis tähendab, et eelduslikult on mõlemal poolel tekkinud kinnisasjaga emotsionaalne side. Hageja on küll välja toonud, et kinnistu on praegusel ajahetkel hageja ning tema perekonna kodu, kuid kohtu hinnangul ei ole A.uüksi nimetatud asjaolu piisavalt kaalukas, mis võimaldaks kinnisasja jätta koheselt hageja omandisse. Kohus märgib, et olukorras, kus kohus lõpetab kaasomandi pooltevahelise enampakkumise teel, on mõlemal poolel võrdselt võimalik kinnistu omanikuks saada, seega ei mineta ka hageja antud lahenduse puhul võimalust kaasomandisse kuuluv kinnistu oma koduna säilitada. Täiendavalt märgib kohus, et ka kostjatel on oluline huvi kaasomandisse kuuluva kinnisasja omandamise vastu, kuna vaidlusalune kinnistu külgneb teise kinnistuga, millest mõtteline osa kuulub kostjatele. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et nii hagejale kui kostjatele tagab kõige soodsama tulemuse lahendus, kus kinnistu pannakse kaasomanikevahelisele enampakkumisele, kuna sellisel juhul saab omandi kaotav kaasomanik võimalikult suure hüvitise. Olukorras, kus kinnistu pannakase kaasomanikevahelisele enampakkumisele, selgub kinnistu õiglane väärtus kaasomanike silmis enampakkumise käigus.
15.Lähtuvalt eeltoodud asjaoludest asub kohus seisukohale, et põhjendatud on lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga xxx, registriosa numbriga xxx, kaasomanikevahelisele enampakkumisele panemise teel. Seega tuleb hageja esitatud hagi jätta rahuldamata ning kostjate esitatud vastuhagi rahuldada vastuhagis esitatud alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisi osas.
16.Kohus märgib, et kostjad on täiendavalt esitanud taotluse, et kaasomandisse kuuluva kinnistuga seotud laenukohustus jääks kaasomandi lõpetamisel hageja kanda. Nähtuvalt 12.09.2012 AS-iga SEB Pank sõlmitud laenulepingust (tlk 105-107) on hageja ja kostja I kui laenusaajad võtnud seoses kaasomandisse kuuluva kinnistuga laenu 60 000 eurot. Nähtuvalt laenulepingu punktist 1.3 on laenu eesmärk olnud kaasomandisse kuuluvast kinnistust 60% omandamine. Kostjad on 15.02.2019 menetlusdokumendi punktis 5 selgitanud, et tegemist oli peresisese kokkuleppega. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus hageja on kostjate tütar ning kostjad ise on kinnitanud, et tegemist oli peresisese kokkuleppega, on kostja I võtnud kõnealuse laenulepingu sõlmimisel endale hagejaga seoses mittetäieliku kohustuse võlaõigusseaduse (VÕS) § 4 mõttes. VÕS § 4 lg 1 kohaselt on mittetäielik kohustus, mille võlgnik võib täita, kuid mille täitmist ei saa võlausaldaja temalt nõuda. Antud juhul otsustas kostja I hakata koos hagejaga 12.09.2012 laenulepingu kaaslaenusaajaks tulenevalt perekondlikest sidemetest ning isiklikust valikust, mitte lähtuvalt asjaolust, et hageja oleks saanud vastava kohustuse täitmist kostjalt I nõuda. Seega täitis kostja I mittetäieliku kohustuse. VÕS § 4 lg 3 kohaselt ei saa mittetäieliku kohustuse täitmiseks üleantut tagasi nõuda, seega tuleb kostjate taotlus jätta kaasomandisse kuuluva kinnistuga seotud laenukohustus hageja kanda VÕS § 4 lg 3 alusel rahuldamata jätta.
17.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on hagihind 7000 eurot ja vastuhagihind 7000 eurot. Menetluskulud
18.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostjad nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.