L Ei hagi OÜ Scanweld Ehitus ja Osaühing Aabla Koda vastu kinnisasja väärtuse suurendamise hüvitise nõudes 74 435,34 eurot või alternatiivselt käsundita asjaajamisest tuleneva nõudes 86 178,24 eurot ning viivise nõudes OÜ Scanweld Ehitus vastuhagi L Ei vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest Hagihind 93 072,50 eurot
Tsiviilasja hind
Vastuhagi hind 79 889,56 eurot Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: L E (isikukood xxx; aadress xxx) Hageja lepinguline esindaja: Kuldar Lihtmenetlus; e-post [email protected])
Kirt
(OÜ
Kostja I: OÜ Scanweld Ehitus (registrikood 11010029; asukoht Aiandi tee 21, Viimsi alevik, Viimsi vald, 74001, Harjumaa) Kostja I lepingulised esindajad: vandeadvokaat Vahur Kivistik ja vandeadvokaat Andres Past (Advokaadibüroo HansaLaw OÜ, e-post [email protected]; [email protected]) Kostja II: Osaühing Aabla Koda (registrikood 10615628; asukoht Tuubi, Pärispea küla, Kuusalu vald 74706) Kostja II lepinguline esindaja: vandeadvokaat Brigitta Mõttus (Advokaadibüroo Mõttus OÜ; e-post [email protected]) Asja läbivaatamine
14.05.2019 avalik kohtuistung hageja L Ei, hageja lepingulise esindaja Kuldar Kirdi, kostja I seadusliku esindaja I K, kostja I lepinguliste esindajate vandeadvokaatide Vahur Kivistiku ja Andres Pasti, kostja II seadusliku esindaja A L ning kostja II lepingulise esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttuse
3.Mõista L Ei ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi registriosa numbriga xxx ja kohustada L Eit andma nimetatud kinnistu valdus üle OÜ-le Scanweld Ehitus.
4.Määrata kindlaks kohtuotsuse resolutsiooni punkti 3 täitmise kord ning kohustada L Eit andma kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus üle OÜ-le Scanweld Ehitus 14 kalendripäeva jooksul alates käesolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumisest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Jätta menetluskulud hageja L Ei kanda.
6.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ESIALGNE ÕIGUSKAITSE
1.09.02.2018.a määrusega rahuldada OÜ Scanweld Ehitus taotlus hagi tagamiseks. Esialgse õiguskaitse korras keelata L Eil teha parendus-, ehitus- ja paigaldustoiminguid kinnisasjal (kinnisasi registriosa numbriga xxx), sealhulgas parendus- ja ehitustoiminguid kinnisasjal asuvatele ehitistele. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
2.Hagiavalduse kohaselt pidasid kostja II ja hageja 2006. a märtsis läbirääkimisi xxx asuvast xxx (registriosa nr xxx, edaspidi kinnistu) elamumaast 4000 m2 suuruse osa müügiks hagejale. Kostja II müüs hagejale kinnistust 4000 m2 suuruse osa hinnaga 400 000 krooni ehk 25 564,66 eurot. Nimetatud summa on kostjale II tasutud. Kuna sellel ajal kehtinud valla üldplaneeringu järgi ei olnud 4000 m2 suuruse krundi moodustamine võimalik, siis otsustati kinnistu jagamine teostada peale elamute ehitust.
3.Kostja II ja hageja vahel sõlmiti 13.03.2006 leping, mis pealkirjastati üürilepinguna (edaspidi leping). Kinnistu osa müügihind on fikseeritud lepingu punktides 6.1 ja 9.2. Kinnistu osa müüki kajastavad kokkulepped sisalduvad punktides 4.2, 9.1 ja 9.2. Poolte
2-16-19317 vahel olid tehtud kokkulepped ka juhuks, kui kinnistu jagamine ei osutu võimalikuks (punktid 9.3 ja 9.4). Kostja II ja hageja tegevus oli suunatud kinnistust osa võõrandamisele ning nimetatud tehingu vormistamisele ja kostja II andis hagejale nõusoleku Kinnistu osa muutmiseks ja parendamiseks. Hageja asus peale lepingu sõlmimist ehitama oma kinnistu osale suvilat. Suvila ehitusega seoses teostas töövõtulepingu alusel osaliselt töid ka kostja II.
4.Kostja I sai kogu kinnistu omanikuks 08.05.2008 ning oli hageja ja kostja II vahelistest kokkulepetest, sh lepingust teadlik. 27.06.2016 saatis kostja I hagejale eluruumide valduse vabastamise nõude. Hageja vastas 01.08.2016, vaieldes kõikidele kostja I väidetele ja seisukohtadele vastu, kuna poolte vahel on kehtiv leping. Kostja esitas 25.10.2016 täiendava seisukoha, mille osas esitas hageja 07.11.2016 omakorda täpsustava päringu, mis jäi aga vastuseta.
5.Lepingu üheks osaks on üürileping, mis annab hagejale õigusliku aluse kinnistu osa kasutamiseks. Hageja on teinud kinnistule olulisi muudatusi ja parendusi, mille tulemusena on hageja kinnistu osale ehitanud suvila/saunamaja. Hageja tegevuse tõttu on kinnistu osa väärtus oluliselt kasvanud. Kui Lepingu sõlmimisel 13.03.2006 oli kinnistu osa väärtus 400 000 krooni ehk 25 564,66 eurot, siis käesoleval ajal on kinnistu osa väärtus ca 100 000 eurot. Seega on hageja tegevuse tõttu tõusnud kinnistu osa väärtus vähemalt 74 435,34 eurot (VÕS § 286 lg 1).
6.Lepingust tulenevad õigused ja kohustused on seoses kinnistu võõrandamisega läinud üle kostjale I (VÕS § 291 lg 1). Kostja I on ka hagejaga kirjavahetuses kinnitanud lepingu olemasolu. Alternatiivselt märgib hageja, et ta on seoses kinnistu osale suvila ehitusega kandud ehituskulusid kokku 86 178,24 eurot (VÕS § 286 lg 2). Kulud olid vajalikud ja põhjendatud suvila ehituseks. Samuti on kulud kostja I ja kostja II poolt heaks kiidetud ning ehitustööd vastavad kostja I ja kostja II huvidele ning tegelikule või eeldatavale tahtele. Kui kostja I või kostja II oleks olnud vastu sellele, et hageja kinnistu osale suvila ehitaks, siis oleks kostja I või kostja II seda keelanud. Vastupidi, ehitustöid teostas kostja II ning seda ka peale seda, kui kinnistu omanikuks sai kostja I ehk peale 08.05.2008.
7.Hageja palub: mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt hageja kasuks välja põhinõue 74 435,34 eurot; juhul, kui hagi rahuldamine kostja II suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt I hageja kasuks välja põhinõue 74 435,34 eurot; juhul, kui hagi rahuldamine kostja I suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt II hageja kasuks välja põhinõue 74 435,34 eurot; alternatiivselt rahuldada hageja nõue kostjate vastu käsundita asjaajamise sätete alusel ja mõista solidaarselt kostjalt I ja kostjalt II hageja kasuks välja 86 178,24 eurot; juhul, kui alternatiivse nõude rahuldamine kostja II suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt I hageja kasuks välja põhinõue 86 178,24 eurot; juhul, kui alternatiivse nõude rahuldamine kostja I suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt II hageja kasuks välja põhinõue 86 178,24 eurot; mõista kostjatelt hageja kasuks põhinõudelt alates 27.12.2016 välja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni põhinõude täitmiseni.
8.Seoses kostjate seisukohtadega märgib hageja järgmist. Hageja hinnangul oli kostja I kinnistut omandades lepingust teadlik, seda kinnitab hageja ja kostja I juhatuse liikme kirjavahetus. Hageja on seisukohal, et kinnistu võõrandamisel on üle läinud kogu leping, mitte üksnes kinnistu osa kasutamist puudutav osa. Kuna kostja II ei suutnud tagada kinnistu jagamist eraldiseisvateks kinnistuteks (lepingu 9. peatükis sätestatud kohustus), siis pikenes lepingu tähtaeg ka peale 13.03.2008. Seega oli kostjale I kinnistu müügihetkel
2-16-19317 13.03.2006 sõlmitud leping kehtiv. Kinnistu jagamist eraldiseisvateks kinnistuteks ei ole teostatud tänase päevani.
9.Hageja ei nõustu, et hageja ei ole üüri tasunud. Hageja ja kostja II tahe oli teostada kinnistu osa müügitehing, mille hinnaks lepiti kokku 400 000 krooni. Nimetatud summa on hageja poolt kostjale II tasutud. Kinnistu osa müügihinda kajastati lepingus üürina. Kuna hageja on tasunud kinnistu osa ostuhinna summas 400 000 krooni, siis on hageja tasunud ka lepingu punktis 6.1 nimetatud üüri. Kostja II väide, et teine osamakse summas 200 000 krooni, oli tehtud lepingu p 9.2 alusel, on väär, kuna viidatud punktis sätestatud eeldused olid täitmata.
10.Kostja I on lepingu punkti 8.1 tõlgendanud vääralt. Nimetatud punkti eesmärk oli, et hageja ei saaks lepingu eesmärgi saavutamise korral (ehk peale kinnistu osa võõrandamist) esitada kostjale nõudeid tööde ja kulutuste eest, mis hageja poolt lepingu kehtivuse perioodil tehtud on.
11.On väär, justkui oleks võimalik välistada VÕS § 286 sätestatu. Kuna kostja I on hagejale esitanud 27.06.2016 eluruumide valduse vabastamise nõude, siis on kostja I ise kvalifitseerinud poolte õigussuhet eluruumide kasutamisena, mistõttu kohaldub hageja hinnangul antud juhul VÕS § 275 sätestatu.
12.Väär on, et hageja poolt suvila ehitamine ei vastanud kostja II huvile. Lisaks sellele, et kostja II teostas suvila ehitustöid, saades selle eest tasu ja kasu, müüs kostja II kostjale I ka kinnistu kui hoonestatud kinnistu, mistõttu ei saa olla kahtlust selles, et hageja tegevuse tõttu sai kostja II kinnistu müügist kostjale I oluliselt rohkem raha. Kinnistu müügist kostja II hagejat ei teavitanud.
13.Arvestades kinnistu ostu-müügilepingu punktides 1.7.1 ja 1.7.2 sätestatut, siis ei saanud kostjale I ostetava kinnistu ülevaatuse teostamisel jääda märkamatuks hageja poolt ehitatud maja, mis oli kinnistu müügitehingu ajaks juba peaaegu valmis. Asjaolu, et hageja poolt ehitatud maja oli peaaegu valmis kinnitavad ka kostja II poolt hagejale esitatud maja ehituse arved.
14.Üürilepingut ei ole hageja arvates üles öeldud, seega on see tänaseni kehtiv.
15.Kohtuistungil jäi hageja esitatud nõuete ja seisukohtade juurde. Hageja märkis VÕS § 286 lg-s 2 nimetatud nõudega seonduvalt, et kuna kostja II ehitas hageja maja valmis, sai kostja II ka kasumit. Kostja I maksis kostjalt II kinnistut ostes ka kinnistul paiknevate hoonete eest, millest johtuvalt oli kostja II huvi, et kinnistu müügihind oleks kõrge. Kostja II isiklik huvi oli teostada ehitustegevust ja hiljem kinnistu müügist kõrget hinda saada. Seega sisuliselt oli kostja II huviks hageja raha eest maja valmis ehitada ja seejärel see kostjale I maha müüa.
16.Kohtukõne teesides märkis hageja, et kostja I seaduslik esindaja teadis, et hageja on kinnistuga seotud. Nimetatut on vande all kinnitanud ka kostja I seaduslik esindaja vastates küsimusele „Kas teadsite et L. E kasutab vaidlusalust maja enne 08.05.2008?“, et „Teadsin, et midagi seal toimetab, rohkem ei teadnud.“. Samuti kinnitas seda vande all kostja II seaduslik esindaja vastates küsimustele „Kas lubasite hagejal maja kasutamist peale väidetavat üürilepingu lõppemist?“, et „See toimus R Kga kokkuleppel, et see asi läheb lihtsalt edasi. Kõik osapooled teadsid kõigest. Mida I K teadis, ei saa öelda. Ma andsin selle olukorra üle kostja 1 esindajale R Kle. Töö käis kostja 1 krundil samal ajal, info vahetamine oli tihe, kõik olid kõigega kursis.“. Lisaks kinnitas seda ka hageja vande
2-16-19317 all antud ütlustega vastates küsimusele „Kas kostja seaduslik esindaja R K oli rendilepingust teadlik?“, et „R ise suuremaid asju ei otsustanud, sest pidi ikka Iuga läbi rääkima. Ma hakkasin juba lõpuks Rile rääkima, et tuleks Lle rääkida, et saaks need lepingud tehtud. K sai sama moodi räägitud. Ei teagi, kas tema sai tehtud, oleme käinud Iu kabinettides ja arutanud neid asju, kuidas teed paigutada jne. Olen korduvalt Iu kabinettides xxx käinud. R selliseid asju ei otsustanud. Istusime kabinetis kolmekesi ja rääkisime. Loomulikult oli lepingust teadlik. Me kõik tegime selle rendilepingu, sellega kõik alustasime. Heas usus, et saame omastatud ja et saame krundi omanikuks kõik.“; R K oli kostjaga I seotud otseselt, kuna oli kostja I juhatuse liige 08.01.2004-27.03.2007. Hiljem oli R K kostja I esindajaks, mida tõendavad muuhulgas hagiavalduse lisaks olevad R K 17.03.2009 kirjad, mis on saadetud aadressilt xxx ehk samalt aadressilt, millelt suhtles R K hagejaga siis, kui oli kostja I seaduslikuks esindajaks (tõendab hagi lisaks olev kirjavahetus 2006. aastast).
KOSTJA I VASTUVÄITED HAGILE
17.Kostja I ei tunnista hagi. Kostja 1 ei olnud kinnistu omandamise ajal teadlik 13.03.2006 sõlmitud lepingust, selle tingimusest ega selle kehtimisest kinnistu omandamise hetkel.
18.Kostja I ei ole hagejale andnud nõusolekut parenduste tegemiseks. Hageja on märkinud, et kostjad ei ole tal suvila ehitamist keelanud. Kostja I, tuginedes TsÜS § 68 lg-le 4, leiab, et antud juhul ei tulene seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast, et tegevusetust saaks lugeda heakskiiduks või nõustumuseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja väide ehituse heakskiidust/nõusoleku andmisest asjakohane.
19.Leping sisaldas olemuslikult endas kahte lepingut: 1) lepingut kinnistu kasutamiseks ja 2) lepingut, mis kajastab kostja II ja hageja kavatsusi seoses kinnistu osa võõrandamisega tulevikus. Lepingu peatükis 9 sisalduvaid kokkuleppeid ei ole võimalik käsitleda kinnistu kasutamise lepingu osana, kuivõrd asja võõrandamist puudutavad kokkulepped ei ole ega saagi olemuslikult olla asja kasutamise kokkulepete osa. Kokkulepped, mis ei ole kinnistu kasutamist võimaldava kokkuleppe osa, ei ole kostjale I siduvad, kuivõrd need ei ole tehinguga üle läinud (VÕS § 291). Kostja I on seisukohal, et 13.03.2006 lepingu 9. peatükis sisalduvaid kinnistu osa võõrandamist puudutavaid kokkuleppeid on õiguslikult võimalik tõlgendada alternatiivselt, nt VÕS § 33 lg 1 kohaste kokkulepetena või VÕS § 14 kohaldamise alasse kuuluvate ja läbirääkimisi kajastavate kokkulepetena.
20.Arvestades lepingu p-s 2.1 sätestatut, siis möödus lepingu tähtaeg 13.03.2008. Kostja I omandas kinnistu 08.05.2008 sõlmitud lepingu alusel, s.o pärast lepingu tähtaja möödumist. Lepingu lõppemisele viitab asjaolu, et hageja ei ole kostjale I ega ka kostjale II tasunud kinnistu osa kasutamise eest üüri, mis on olemuslikult üürilepingu tunnuseks. Vastavalt lepingu p-le 6.1 pidi hageja tasuma lepingu p-s 2.1 sätestatud kaheaastase tähtaja eest üüri summas 200 000 krooni, mis sisaldab käibemaksu. Seega tuleb lugeda hageja üüri tasunuks lepingu kehtivuse ajal, s.o 2 aasta eest. Vastavalt lepingu p-le 6.1 üürilepingu pikenemisel üheaastate tähtaegade võrra loetakse esimese üheaastase perioodi üürisummaks 20 000 krooni. Vastavalt 9. peatüki p-le 9.2 leppisid hageja ja kostja II kokku, et pärast ehitusloa väljastamist asub üürileandja (kostja II) taotlema kinnistu jagamist eraldiseisvateks kinnistuteks ning võõrandab üürnikule (hagejale) käesoleva lepinguga tema kasutusse osa hinnaga 200 000 krooni, mis tasutakse 7 päeva jooksul peale ehitusloa väljastamist. Eeltoodud lepingu punktidest ei nähtu, et p 9.2 alusel tasutud summa tuleb mingilgi viisil lugeda täidetuks lepingu p-s 6.1 sätestatud kohustuse katteks või et pooled oleksid seda soovinud teha. See oleks ka ebaloogiline, kuivõrd müügihind
2-16-19317 on üks konkreetne summa, kuid üür on kestev kohustus, mida tuleb tasuda perioodiliselt ja tähtajatu üürilepingu puhul tähtajatult. Üüri tasumise kohustus ei ole ühekordne. Eeltoodust tulenevalt nähtub, et hageja tasus lepingu p 9.2 alusel kostjale II kinnistu müügihinna, kuid perioodil, mil üürileping pidi hageja käsitluses pikenema, ei ole hageja üüri tasunud, mis omakorda viitab sellele, et üürilepingu kehtivus ei pikenenud lepingu p 2.1 kohaselt.
21.Kostja 1 ei teadnud 08.05.2008 müügilepingu sõlmimise ajal eelviidatud üürilepingust, selle sisust ega selle võimalikust kehtivusest ja eeltoodust tulenevalt ei saanud ta ka üüri tasumist nõuda. Seda tõendab asjaolu, et kostja II kinnitas 08.05.2008 kinnistu võõrandamise lepingu p-s 1.6.1, et kinnistu ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega. Eelnimetatud üürilepingut ei ole kinnistu võõrandamise lepingus nimetatud.
22.Kostja I juhib tähelepanu, et lepingu p 2.1 kohaselt oli üürilepingu pikenemiseks vajalik, et lepingu tähtaja möödumisel ei olnud lepingu peatükis 9 märgitud kavatsused realiseerinud kostjast II tulenevatel asjaoludel. Hageja on küll väitnud, et kavatsused ei realiseerunud just kostjast II tulenevatel asjaoludel, kuid hageja ole oma väidet tõendanud.
23.Ei nähtu, et tegemist oleks eluruumi üürilepinguga. Vastavalt lepingu p-le 1.1 andis kostja II hageja kasutusse osa kinnistust, s.o mitte eluruumi. Hageja on üürilepingu p-s 8.1 välistanud oma VÕS § 286 lg 1 kohase nõude ja hagejal puudub õigus ja alus esitada kostja I suhtes vastavat nõuet. Kostja I on seisukohal, et 27.06.2016 nõude pealkiri ei muuda 13.03.2006 lepingut eluruumi üürilepingut. Kostja I ei olnud teadlik nõude esitamise ajal üürilepingust ega selle sisust. Kostja I sai nimetatud lepingu sisust teada hageja 01.08.2016 vastusest, millele üürilepingu tekst oli lisatud.
24.Hagejal ei saa olla ka VÕS § 286 lg 2 alusel nõuet, kuna üürilepingu p-s 8.1 on ka vastav nõue välistatud. Kostja I ei ole andnud hagejale nõusolekut suvila püstitamiseks ega ka vastavat tegutsemist heaks kiitnud. Ei nähtu, et kostja II huvi oleks olnud püstitada kinnistule suvila. Hagiavaldusest ja sellele lisatud dokumentidest nähtub, et hageja püstitas suvila oma huvides selleks, et seda ise kasutada. Eeltoodust tulenevalt on kostja I seisukohal, et hagejal puudus suvila püstitamisel tahe tegutseda kostja II kui tolleaegse kinnistu omaniku kasuks, millest tulenevalt ei ole tegemist käsundita asjaajamisega VÕS § 1018 lg 2 kontekstis.
25.Kohtuistungil jäi kostja I esitatud seisukohtade juurde. Kostja I lisab kohtukõne teesides, et kohtuistungil kinnitas kostja II lepinguline esindaja, et üürileping lõppes 13.03.2008, so enne 08.05.2008 kostja II ja kostja I müügilepingu sõlmimist. Kostja II hinnangul ei olnud vajalik üürilepingut üles öelda, see lõppes tähtaja möödumise tõttu. Hagi rahuldamine kostja I vastu ei ole õiglane, kuivõrd kostja I on soorituse kinnistu kui terviku omandamiseks raha tasumise näol kostjale II teinud müügilepingu sõlmimisel 08.05.2008, samas ei hageja ega ka kostja II ei teavitanud müügilepingu sõlmimisel ega ka enne seda kostja I praeguses menetluses esitatud nõuetest. Kostjale I kohustuste panemine läbi kostja I juhatuse liikme R K (kes oli kostja I juhatuse liige kuni 27.03.2007) tegevuse ei ole põhjendatud. Hageja tasus kostjale II kokku 2 x 200 000 EEK, kusjuures I osa üüri eest ja II osa ehitusloa saamise eest (maakohtu 09.05.2019 istungil kostja II seadusliku esindaja ütlused, istungiprotokoll lk 10). Selliselt sai kostja II sooritusi hagejalt 400 000 EEK ja kostjalt I kokku 1 250 000 EEK (08.05.2008 müügilepingu p 3.1.). Hageja nõue kostja I vastu on seega nii alusetu kui ka ebaõiglane.
2-16-19317
KOSTJA II VASTUVÄITED HAGILE
26.Kostja II ei tunnista hagi. Hageja on esitanud oma nõuded kahel alusel, VÕS § 286 lg 1 ja VÕS § 286 lg 2, seega ei ole kostja II seisukohast antud menetluses asjakohased hageja viited, et lepingu eesmärgiks ja sisuks oli üürilepingu asemel tegelikkuses kinnistu osa võõrandamise eelleping. Hageja ei ole esitanud kostjale II nõudeid tulenevalt väidetavast kinnistu võõrandamise kokkuleppe rikkumisest ning vastavad nõuded oleksid ka käesolevaga aegunud. Seega saab antud asja lahendamisel lähtuda oma sisult vaid kokkuleppest kui üürilepingust. Kostja II märgib, et kuna üürile andmise ajal ei olnud tegemist hoonestatud kinnistu osaga, saab olla tegemist vaid kinnistu üürilepinguga. Ka hageja on istungil öelnud, et kasutati ehitatud maja suvilana, seega poleks nii või teisiti tegemist eluruumi üürilepinguga.
27.Hageja ei ole välja toonud asjaolusid ja tõendeid, millele tuginedes ta väidab, et üürileping ei lõppenud pärast kahe aasta möödumist, s.o 13.03.2008 ning pikenes. Hageja ei tasunud kostjale II lepingu punktis 6 sätestatud üüri 20 000 krooni, mida ta oleks pidanud tasuma üürilepingu pikenemise puhul. Seega tulenevalt hagejast endast, üürileping ei pikenenud ja lõppes 13.03.2008 ning hagejal ei saa olla nõuet. Kostja II vastu on kogu nõue ka aegunud, kuna VÕS § 338 lg 1 kohaselt saab hüvitise nõuet esitada kuue kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist.
28.Hageja ja kostja II vahel oli kokkulepe, mis välistas VÕS § 286 lg 1 alusel nõude esitamise (lepingu p 8.1). Tegemist ei olnud kinnisasja osa üürimise puhul eluruumi üürimisega ning seega on poolte vaheline välistus kehtiv ehk üürilepingu pooled võivad VÕS § 286 lg 1 sätestatud hüvitisnõude võimaluse täielikult välistada.
29.Hageja on lepingu allkirjastanud vabatahtlikult ning nõustunud kõigi lepingupunktidega. Kuna poolte vahel oli lepingus selgelt välistatud igasuguste parenduste hüvitamine (lepingu p 8.1), siis ei saa hagejal olla kostja II vastu ka alternatiivset nõuet. Kostja II on seisukohal, et hageja ei saaks tugineda käsundita asjaajamisele, kuna hageja pole välja toonud asjaolusid, mis tõendaksid, et kostja II on kiitnud hageja tegevuse heaks, ja et see vastaks kostja II huvidele ja tahtele. Kostjal II ei olnud huvi ega tahet, et hageja kinnistule suvila ehitaks ning asjaolu, et kostja II ehitust ei keelanud ning teostas ka firmana ehitustöid, ei näita mitte mingisugusel moel, et ta oleks asjaajamise heaks kiitnud. Hageja võis kinnistul enda tarbeks ehitada, kui ta sellega kinnistut ei kahjusta. Ehitustegevus ega muu tegevus ei olnud hagejal keelatud. Kostja II ei takistanud hagejat, kuna poolte vahel oli parenduste mittehüvitamise kokkulepe ning kostja II teadis, et hageja tegutseb enda huvides ning teadmisega, et hilisemalt peab ta kas parendused eemaldama või jätma kinnistule ilma kompensatsioonita. Hageja tegevus oli puhtalt hageja enda soov ja riisiko ning hageja tegutses vaid enda huvides ja enda nimel ning igasugune huvi tegutseda kostja II huvides, hagejal puudus.
30.Kostja II on seisukohal, et leping lõppes 13.03.2008. Kostja II märgib, et nii enne üürilepingu lõppemist, kui ka lepingu tähtaja saabumisel oli kostja II ja hageja vahel juttu tasumisele kuuluvast üürist ning lepingu lõppemisest, seda suuliselt. Üüri ettemaksust hagejaga kunagi juttu ei olnud. Teine osamakse 200 000 krooni oli summa, mida pidi hageja vastavalt Lepingu punktile 9.2 tasuma pärast ehitusluba, aga tasus millegipärast enne ehituloa väljastamist. Tegemist ei olnud üürimaksega. Ühtegi pretensiooni ega nõuet summa 200 000 krooni tagastamise osas ei ole kostjale II hageja esitatud. Üürileping lõppes 2 aastase lepingu tähtaja möödumisel ja ei pikenenud, kuna hageja ei tasunud kostjale II lepingu p-is 6 sätestatud üüri 20 000 krooni. Seega tulenevalt hagejast endast
2-16-19317 üürileping ei pikenenud ja lõppes 13.03.2008. Kostja II rõhutab, et antud ajal käis pidev suhtlus hageja ja kostjate vahel, kõik olid sellel ajal üksteisega sõbrad ning kinnistu müügist teavitati suuliselt. Kostja II teostas hageja suvila juures üldehitustöid.
31.Kohtuistungil jäi kostja II esitatud seisukohtade juurde. Kohtukõne teesides märgib kostja II, et selgitas vande all, et kuna tema müüs kinnistu kostjale I, siis oli räägitud R Kga ka seda, et kostja I tegeleb hagejaga edasi (ehk vajadusel nõuab kinnistu vabastamist vms). Kostja II selgitas oma ütlustes veel seda, et sellel ajal ajaski tema asju R Kga ning praegune kostja I esindaja ei pruukinud olla tõesti teadlik kostja II ja hageja vahelisest lepingust. Kostja II rõhutab, et leping oli ka ostu-müügi tehingu ajaks lõppenud, seega on õiged kinnitused ostu-müügi lepingus, et kinnistu pole koormatud kolmandate isikute õigustega, kuna hageja jäi kinnistule nn. toimetama ilma õigusliku aluseta ja seda, et hageja seal toimetas, oli teada ka kostjale I. Absurdne on hageja väide, et ta sai kinnistu võõrandamisest teada alles 2-3 aastat tagasi ehk 2016. Pole eluliselt usutav, et hageja toimetas kinnistul rahulikult pea 10 aastat ning ei tundnud mitte mingisugust huvi, mis seoses kinnistuga toimub. Kostja II seaduslik esindaja on kinnitanud istungil, et ta teavitas hagejat kinnistu võõrandamisest. Hageja on ka istungil väitnud, et hageja sai väga hästi läbi R Kga, kuid ometi ei küsinud hageja väidetavalt ka tema käest mitte midagi kinnistu seisukorra kohta. Samuti pole eluliselt usutav, et R K ise ei teavitanud hagejat kinnistu müügist. Seega on kostja II seisukohal, et vaadeldes asjaolusid kogumis, on ilmne, et hageja oli kinnistu müügist teadlik. VASTUHAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA KOSTJA I NÕUDED
32.Kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) omanikuks kostja I. Kinnistu oli 08.05.2008 lepingu sõlmimise hetkel hoonestatud. Kinnisturaamatust ei nähtu hagejal kinnistu kasutamise õigust. Kostja I ja kostja II vahelises kinnistu müügilepingu p-s 1.6.1 on müüja kinnitanud, et kinnistu ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, kusjuures lepingus ei ole avaldanud müüja kostjal kinnistule mistahes õiguse olemasolu.
33.Lepingu sõlmimise järgselt ilmnes kostjale I, et kinnistut, sh sellel paiknevat eluhoonet (suvilat) kasutab teadmata alusel hageja. Kostja I tolereeris hageja-poolset kinnistu kasutamist kuni juunikuuni 2016. 27.06.2016 esitas kostja I hagejale kirjalike eluruumide vabastamise nõude ja andis selle täitmiseks tähtaja kuni 10.07.2016. Hageja vastas 01.08.2016 kirjaga, kus viidati hageja ja kostja II vahel 13.03.2006 sõlmitud üürilepingule. Hageja keeldub kinnistu valdusest vabastamisest.
34.Kostja I on seisukohal, et hagejal puudub alates 07.11.2016 õiguslik alus p-s 1 nimetatud kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks. Hagiavalduse esitamise hetkeks on kostja I tahteavalduse esitamisest möödunud rohkem kui kolm kuud, millest tulenevalt saab lugeda hageja-poolse kinnistu kasutamise aluse lõppenuks, olenemata sellest, kas hageja kasutab kinnistut tähtajatuks muutunud üürilepingu alusel (VÕS § 310 lg 1 ja § 312 lg 1) või kostja I ja hageja vahel vaikimisi sõlmitud tasuta kasutamise lepingu alusel (VÕS § 383 ja § 393 lg 3). Hageja ei ole tänaseni kinnistut vabastanud.
35.Kostja I palub: mõista hageja ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi registriosa numbriga xxx ja kohustada hagejat andma nimetatud kinnistu valdus üle kostjale I. Vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta hageja ja tema asjad kinnisasjalt välja; kohustada hagejat kohtuotsuse täitmise korras andma kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus üle kostjale I 14 kalendripäeva jooksul alates käesolevas asjas tehtava kohtulahendi
2-16-19317 jõustumise kuupäevast.
36.Seoses hageja vastuväidetega vastuhagile märgib hageja järgmist. Pelgalt maja olemasolust kinnistul ei saa järeldada hageja teadmist sellest, et hageja kinnistut osaliselt kasutab, tal on alus kinnistu kasutamiseks (ja vastava aluse tingimustest) ning kostja I nõustumist sellega. Kostja I väidab, et ta kinnistu ostmisel ei teadnud kinnistu müüja ja L E’i vahel sõlmitud lepingust ning ta ei ole kunagi seda aktsepteerinud.
37.Kostja I on korduvalt kohtueelselt hagejale avaldanud, et ta soovib tema poolt kinnistu kasutamise lõpetamist ja valduse vabastamist olenemata kinnistu kasutamise õiguslikust alusest. Kostja I tahteavaldus kinnistu kasutamise lõpetamiseks on käsitletav ühepoolse tahteavaldusena, mille kehtivuse alus antud juhul ei sõltu kinnistu kasutamise tegelikust alusest. Olenemata sellest, kas kinnistu kasutamist saab käsitleda kinnistu osa tähtajatu tasuta kasutuse lepinguna või tähtajatu üürilepinguna, on mõlema lepingu puhul korraline ülesütlemine võimalik ja seejuures ei ole oluline nimetada ülesütlemise avalduses konkreetset lepinguliiki.
38.Hageja on tsiviilasjas nr 2-16-19317 esitanud kostja I vastu VÕS § 286 lg-st 1 tuleneva nõude, mille esitamise eelduseks on üürilepingu lõppemine, mistõttu järeldub kostja käitumisest, et ka ta ise on seisukohal, et hageja on kinnistu lõpetamise aluse üles öelnud.
39.Kohtuistungil jäi kostja I esitatud nõuete ja seisukohtade juurde.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
40.Hageja vastuhagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Hageja märgib, et kostjaga II kui kinnistu eelmise omanikuga on sõlmitud leping, mille alusel on hagejal õigus kinnistu osa kasutada. Lepingut ei ole üles öeldud. Kostja I oli hagejast ja hageja tegevusest teadlik juba alates kinnistu soetamisest 2008. a. Ei oma tähtsust hageja väide, justkui olevat kostja II kostjale I deklareerinud, et kinnistu ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega. Tegemist on kostja I ja kostja II vahel sõlmitud lepinguga, mis ei saa muuta tegelikku olukorda ning seda, et hageja ja kostja II vahel oli kehtiv leping, mille alusel oli hagejal õigus kinnistu osa kasutada.
41.Arvestades 2008. a sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu punktides 1.7.1 ja 1.7.2 sätestatut, siis ei saanud kostjale I ülevaatuse teostamisel jääda märkamatuks hageja poolt ehitatud maja, mis oli kinnistu müügitehingu ajaks juba peaaegu valmis.
42.Seega oleks kostjal I pidanud kohe tekkima küsimus, et mis majaga on tegemist, kellele see kuulub ning millisel õiguslikul alusel on see ehitatud. Kostjal I nimetatud küsimusi ei tekkinud, sest nii kostja I eelmine kui ka tänane seaduslik esindaja ja hageja on tuttavad ning korduvalt suhelnud hageja poolt kinnistu osa omandamist puudutavates küsimustes. Seega oli kostjale I teada ka hageja ja kostja II vahel sõlmitud leping pealkirjaga üürileping.
43.Kohtuistungil jäi hageja esitatud seisukohtade juurde.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
44.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi aga tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja
2-16-19317 võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
45.Poolte vahel ei ole vaidlust, et: hageja ja kostja II vahel on 13.03.2006 sõlmitud leping pealkirjaga üürileping; hageja valdab kinnistu osa alates märts 2006 ning valdab seda tänaseni; hageja on kostjale II teinud 13.03.2006 lepingu raames maksed kogusummas 400 000 krooni (I kd, tlk 169, pangakonto väljavõte); hageja on oma kulul ehitanud kinnistu osale hoone; hoone ehitamiseks vajalikud üldehitustööd on teostanud kostja II (I kd, tlk 36-48, kostja II poolt hagejale esitatud ehitustöödega seotud arved); kostja II on 08.05.2008 lepinguga (II kd, tlk 6-10) kinnistu terves ulatuses kostjale I võõrandanud; kostja I teostas enne kinnistu omandamist kinnistu ülevaatuse selle ostmiseks vajalikul määral; kinnistu kostja II poolt kostjale I võõrandamise ajal toimusid hageja valduses oleval kinnistu osal ehitustööd; kostjad on lubanud hagejal tema valduses oleval kinnistu osal ehitustöid teha; hageja ja kostja II vahel on 13.03.2006 sõlmitud leping pealkirjaga üürileping; kirjalikku lepingu ülesütlemise avaldust ei ole kostja II hagejale esitanud; enne 27.06.2016 ei ole kostja I ega kostja II hagejalt kinnistu osa ja/või seal paikneva hoone vabastamist kirjalikult/dokumenteeritult nõudnud; tänase päevani ei ole kinnistu jagamist toimunud.
46.Hageja palub: mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt hageja kasuks välja põhinõue 74 435,34 eurot; juhul, kui hagi rahuldamine kostja II suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt I hageja kasuks välja põhinõue 74 435,34 eurot; juhul, kui hagi rahuldamine kostja I suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt II hageja kasuks välja põhinõue 74 435,34 eurot; alternatiivselt rahuldada hageja nõue kostjate vastu käsundita asjaajamise sätete alusel ja mõista solidaarselt kostjalt I ja kostjalt II hageja kasuks välja 86 178,24 eurot; juhul, kui alternatiivse nõude rahuldamine kostja II suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt I hageja kasuks välja põhinõue 86 178,24 eurot; juhul, kui alternatiivse nõude rahuldamine kostja I suhtes on võimatu, siis mõista kostjalt II hageja kasuks välja põhinõue 86 178,24 eurot; mõista kostjatelt hageja kasuks põhinõudelt alates 27.12.2016 välja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni põhinõude täitmiseni. Kostjad esitatud haginõudeid õigeks ei võta ning vaidlevad neile vastu.
47.Kostja I on omakorda esitanud kohtule hageja suhtes vastuhagi, paludes mõista hageja ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi registriosa numbriga xxx ja kohustada hagejat andma nimetatud kinnistu valdus üle kostjale I. Hageja vastuhagi õigeks ei võta ning vaidleb sellele vastu.
48.Poolte vahel on vaidlus alljärgnevate asjaolude ja õiguslike küsimuste osas: kas 13.03.2006 lepingu puhul on tegemist eluruumi üürilepinguga või kinnisasja üürilepinguga; 13.03.2006 lepingu kehtivuse ja lõppemise temaatika;
2-16-19317 kas kostja I teadis 08.05.2008 müügilepingu sõlmimise ajal hageja ja kostja II vahel 13.03.2006 sõlmitud üürilepingust, selle sisust ja selle võimalikust kehtivusest; kas 13.03.2006 leping läks kinnistu võõrandamisel kostjalt II kostjale I täielikult/osaliselt üle; kostja I on hagejale andnud nõusoleku kinnistu osal ehitamiseks; kostja I on nõudnud pärast kinnistu omandamist hagejalt üüri tasumist või mitte; kas hageja poolt kostjale II tehtud maksed kogusummas 400 000 krooni on tasutud üüri või mõne muu lepingust tuleneva kohustuse katteks; kas 2008. a teises pooles jätkus kinnistul hageja poolt kasutatava suvila ehitus; kas kostja II vastu esitatud nõue on aegunud või mitte; kas ja millisel juhul on hageja poolt kinnistule tehtud parenduste hüvitamine 13.03.2006 lepinguga välistatud.
49.Hageja ja kostja II vahel on 13.03.2006 sõlmitud leping pealkirjaga üürileping (I kd, tlk 10-13), mille esemeks on 4 000 m2 suurune osa kinnistust nr xxx. Kohtu hinnangul on eelviidatud leping segaleping, sisaldades endas nii üürilepingut (peamiselt peatükid 1-8) kui ka lepingupoolte ühiseid tulevikukavatsusi lepingu esemega seonduvalt (peatükk 9). Seda kinnitab ka lepingu p 12.3. Hageja on oma nõuded püstitanud VÕS § 286 lg-le 1 ja lg-le 2, mistõttu käsitleb kohus 13.03.2006 lepingut eelkõige üürisuhet puudutavast küljest.
50.Kohus on ülevaatlikkuse tagamiseks liigendanud käesoleva otsuse erinevateks peatükkideks. Esmalt analüüsib kohus hageja VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõuet (I ptk), seejärel analüüsib kohus hageja VÕS § 286 lg-s 2 sätestatud kulutuste hüvitamise nõuet (II ptk), kolmandaks analüüsib kohus vastuhagis esitatud nõuete põhjendatust (III ptk). Viimaks teeb kohus kokkuvõtte hagis esitatud nõuete rahuldamise osas (IV ptk).
I
51.Esmalt analüüsib kohus VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõuet. VÕS § 286 lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.
52.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-149-16 p-s 13 märkinud, et VÕS § 286 lg‐s 1 sätestatud üürniku nõude eeldused on järgmised: hageja on esemes suhtes teinud muutusi või parendusi; muudatused ja parendused on tehtud üürileandja vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 285 lg 1) antud nõusolekul; eseme väärtus on parenduste ja muudatuste tagajärjel oluliselt suurenenud; üürileping on lõppenud; VÕS § 286 lg 1 kohaldamine ei ole lepinguga välistatud. Sama lahendi punktis 15 on Riigikohus sedastanud, et asja väärtuse suurenemist tuleb hinnata lepingu lõppemise seisuga. Seega muutub hüvitisnõue sissenõutavaks lepingu lõppedes, st enne lepingu lõppemist seda nõuda ei saa. Nimetatud põhimõte tagab, et
2-16-19317 üürnik saab hüvitist nõuda vaid siis, kui parenduste ja muudatuste väärtusest lepingu lõppedes ka midagi säilinud on.
53.Käesoleval juhul ei ole poolte vahel iseenesest vaidlust, et hageja on lepingu esemeks olnud kinnistu osa suhtes teinud muutusi ja/või parendusi. Poolte vahel ei ole vaidlust, et lepingu sõlmimise hetkel ei olnud lepingu esemele püstitatud hoonet, s.o suvilat. Täna on kinnistu osale aga hageja poolt püstitatud suvila (I kd, tlk 22, foto). Samuti ei ole vaidlust, et hagejale oli antud lepinguga nõusolek kinnistu osale nimetatud hoone püstitamiseks (lepingu p 4.2). Seega on täidetud VÕS § 286 lg‐s 1 sätestatud üürniku nõude esimesed kaks eeldust.
54.Ülalt nähtub, et hageja nõude eelduseks mh on, et üürileping on lõppenud. Hageja on läbivalt olnud positsioonil, et üürileping on kehtiv, kuid on vastuoluliselt esitanud kostjate vastu nõude, mille eelduseks on asjaolu, et üürileping on lõppenud. Alljärgnevalt analüüsibki kohus üürilepingu kehtivuse temaatikat. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega. Lepingu p 2.1 sätestab: „Leping on sõlmitud tähtajaga 2 aastat. Juhul, kui lepingu tähtaja möödumisel ei ole üürileandjast tulenevalt realiseerunud lepingu peatükis 9 märgitud kavatsused, pikeneb leping kuni peatükis 9 märgitud kavatsuste realiseerumiseni. Juhul, kui peatükis 9 märgitud kavatsused ei realiseeru üürnikust tulenevalt, ei pikene üürileping automaatselt, juhul kui pooled ei saavuta teistsugust kokkulepet.“ Seega nähtub lepingu punktist 2.1, et algselt oli leping sõlmitud tähtajaga 2 aastat, s.o lepingu tähtaeg möödus 13.03.2008.
55.VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Eelviidatud säte on dispositiivne. Kohus leiab, et VÕS § 310 lg 1 käesoleval juhul kohaldamisele ei kuulu, kuivõrd pooled on VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtajalise üürilepingu seadusjärgse automaatse pikenemise lepingu p 2.1 teise ja kolmanda lausega välistanud, st pooled on eraldi kokku leppinud tingimused, mille esinemisel leping automaatselt pikeneb. Lepingu automaatne pikenemine oli ette nähtud üksnes olukorras, kus lepingu peatükis 9 märgitud kavatsused ei realiseeru kostjast II tulenevatel põhjustel. Kuivõrd leping ei saanud seadusjärgselt automaatselt pikeneda, siis ei analüüsi kohus poolte väited seoses lepingujärgsete maksete kuuluvusega (sh väidetavat üüri ettemaksu jms). Hageja on väitnud, et lepingu peatükis 9 märgitud kavatsused ei realiseerunud kostjast II tulenevatel põhjustel. Nimetatud väite tõendamiskoormis lasub TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagejal. Kohtu hinnangul on hageja väide paljasõnaline, st tõendamata. Lepingu peatükk 9 kätkeb endas 4 erinevat lepingupunkti, milles on pooled kokku leppinud, ehitusloa hankimise ning näinud ette erinevad stsenaariumid kinnistu osa omandiküsimuste lahendamiseks tulevikus. Puudub vaidlus, et lepingu punktis 9.1 kavatsus on realiseerunud, kuivõrd hageja kasutuses olevale kinnistuosale on kerkinud suvila ning ehitustööd toimusid ehitusloa alusel. Hageja ei ole aga tõendanud, et kostjast II tuleneval põhjusel ei ole realiseerunud lepingu punktis 9.2 sätestatud kavatsus, s.o kinnistu jagamine eraldiseisvateks kinnistuteks, või punktis 9.3 sätestatud kavatsus, s.o korteriomandite moodustamine ning kasutuskorra määramine, või punktis 9.4 sätestatud kavatsus, s.o mõttelise osa võõrandamine hagejale ning kasutuskorra määramine. Täna ei ole poolte vahel vaidlust, et kinnistut ei ole jagatud, samuti ei ole esile toodud, et oleks moodustatud korteriomandid või et hagejale oleks võõrandatud mõtteline osa kinnistust.
2-16-19317 Siiski on tõendamata, et lepingu punktides 9.2 – 9.4 nimetatud kavatsused (või vähemalt üks neist kavatsustest, kuivõrd need on üksteist välistavad või alternatiivsed) oleks jäänud realiseerimata kostjast II tulenevatel põhjustel. Seega leiab kohus, et on tõendamata, et leping oleks p 2.1 teise lause kohaselt automaatselt pikenenud. Kohus leiab, et üürileping on lõppenud 13.03.2008, mil möödus lepingu p-is 2.1 sätestatud tähtaeg. Seega on täidetud VÕS § 286 lg‐s 1 sätestatud üürniku nõude kolmas eeldus.
56.Järgnevalt kontrollib kohus, kas VÕS § 286 lg 1 kohaldamine on lepingu järgi lubatud. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-149-16 p-s 13 märkinud, et muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad üürnik ning üürileandja VÕS § 286 lg 1 kohaldamise välistada. Seega on VÕS § 286 lg 1 dispositiivne. Lepingu p 8.1 sätestab: „Üürniku poolt Lepingu esemele tehtud parendused ei kuulu Üürileandja poolt hüvitamisele. Ühtlasi lepivad pooled kokku, et juhul kui Lepingu lõppemisel ilmneb, et Lepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, ei pea Üürileandja maksma Üürnikule hüvitist. Üürnik võib tehtud parendused eemaldada tingimusel, et see ei kahjusta Lepingu eset.“
57.Poole vahel on tekkinud vaidlus, millisel juhul pidanuks lepingu p 8.1 kohaldamisele kuuluma. Hageja leiab, et nimetatud punkti eesmärk oli, et hageja ei saaks lepingu eesmärgi saavutamise korral (ehk peale kinnistu osa võõrandamist) esitada kostjale nõudeid tööde ja kulutuste eest, mis hageja poolt lepingu kehtivuse perioodil tehtud on. Kostjad on seisukohal, et lepingu p 8.1 kohaldub igal juhul. VÕS § 29 lg-tes 1–3 sätestatud tõlgendamisreeglite järgi tuleb lepingut tõlgendada eelkõige lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes (subjektiivse tõlgendamise põhimõte). Kui need reeglid ei võimalda lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (objektiivse tõlgendamise reegel). Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt nt RKTKo nr 3-2-1-167-12, p 12; nr 3-2-1-44-09, p 11). VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Nagu kohus juba ülal märkis, sisaldab 13.03.2006 leping endas kahte eraldiseisvat, kuid osaliselt ka omavahel põimunud, kokkulepet – üürilepingut ning poolt ühiseid tulevikukavatsusi kinnistu käsutamise ja kasutamisega seonduvalt. Seda kinnitavad ka pooled ise, olles lisanud lepingusse punkti 12.3. Lähtudes lepingu punktides 1.1, 4.3, 5.3, 6.1, 12.3 ja 12.5 – 12.7 sätestatust, mis reguleerivad poolte vahel olnud üürisuhet ning punktidest 9.1 – 9.4, mis reguleerivad poolte tulevikukavatsusi, saab asuda seisukohale, et lepingu eesmärgiks oli eelkõige kinnistu osa üürimine hagejale kuni kinnistu osa võõrandamiseks vajaminevate toimingute tegemiseni (p 12.5), kusjuures üürisuhte kehtivuse ajaks anti hagejale õigus kinnistul ehitamiseks tingimusel, et vastavaid kulutusi ega kinnistu väärtust üürileandja poolt ei hüvitata. Kohtu hinnangul ei ole lepingut võimalik tõlgendada selliselt, et p 8.1 kohaldub üksnes peatükis 9 nimetatud tingimuste täitmise korral. Juhul, kui see oleks olnud poolte tahe, oleks see ka lepingus vastavalt sõnastatud. Seega tuleb lepingu p-i 8.1 mõista selliselt, et parenduste hüvitamine on välistatud igal juhul, sh sõltumata peatükis 9 loetletud
2-16-19317 kavatsuste realiseerumisest. Kohtu hinnangul tuleb lepingu punktis 8.1 nimetatud parenduste ja muudatuste kontekstis pidada silmas lepingu punkti 4.2 alusel tehtud töid. Seega nähtub, et lepingu punkti 8.1 teise lausega on välistatud hageja õigus nõuda hüvitist olukorras, kus parenduste ja muudatuste tõttu on lepingu eseme väärtus kestvalt oluliselt suurenenud, s.t selgesõnaliselt on välistatud VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõue.
58.Ülalviidatud kohtupraktikast ja seadusest (VÕS § 275) tulenevalt on nimetatud üürniku nõudeõiguse välistamine õiguspärane üksnes tingimusel, et see ei toimu eluruumi üürilepingu raames. Üürilepingu punktist 1.1 nähtub, et üürilepingu esemeks on osa kinnistust nr xxx koos sellel asuvate oluliste osade (milleks võivad TsÜS § 54 lg 1 kohaselt mh olla ka ehitised, sh eluruumid) ja päraldistega. VÕS § 272 lg 1 ls 1 sätestab, et eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Kohtuni ei ole toodud, et 13.03.2006 lepingu sõlmimise hetkel oleks kinnistul mõni eluruum paiknenud. Samas on hageja nimetatud lepingu alusel kinnistule püstitanud hoone. Hageja on istungil väitnud, et kinnistu osal täna paikneva hoone näol on tegemist suvilaga (III kd, tlk 36, protokoll). Kinnisvara hindamise ekspertiisiaktist (II kd, tlk 171) nähtub, et ehitisregistri andmetel on hoone näol tegemist saunaga, mille esimesel korrusel asub suveköök ja abiruumid ning teisel korrusel asuvad elutuba, wc/dušširuum, 2 magamistuba ja terrass (vt ka II kd, tlk 182 pöördel – 184 pöördel, fotod). Seega võib eeldada, et vaidlusalune hoone vastab VÕS § 272 lg 1 ls 1 sätestatud tingimustele, s.o kasutatav alaliselt elamiseks. Siiski leiab kohus, et nimetatu ei anna veel automaatselt alust kohaldada eluruumi üürilepingu sätteid. Esiteks seetõttu, et lepingu kehtivuse perioodil kinnistu osale rajatud eluruum ei saa muuta lepingu olemust ja eesmärki ning sellega tekitada üürnikule täiendavaid õigusi. Teiseks seetõttu, et õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et eluruumide üürimise kohta käiva eriregulatsiooni eesmärk on nendele üürnikele täiendava õiguskaitse andmine, kes kasutavad üürilepingu esemeks olevat ruumi oma eksistentsi ühe põhialusena – koduna (Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne 2007, lk 150, p 3.1). Kohus nõustub nimetatud käsitlusega ning märgib, et kohtu ette ei ole toodud, et hageja kasutaks hoonet oma koduna. Seega ei saa kohtu hinnangul olla tegemist eluruumi üürilepinguga, mistõttu on lepingu punktis 8.1 kokku lepitud üürniku nõudeõiguse välistus kehtiv.
59.Eeltoodust nähtuvalt on 13.03.2006 lepinguga VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõudeõigus välistatud, mistõttu jääb hageja nõue selles osas rahuldamata. Kuivõrd hageja nõue jääb lepingu punkti 8.1 tõttu rahuldamata, ei pea kohus vajalikuks analüüsida ülejäänud VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõude rahuldamise eeldusi (s.o lepingu eseme väärtuse suurenemist puudutav).
60.Märkusena lisab kohus, et isegi kui VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõude rahuldamise eeldused oleks täidetud, ei ole võimalik nimetatud nõuet kostja II suhtes maksma panna, kuivõrd kostja II on esitanud aegumise vastuväite. Kohus nõustub kostjaga II, et VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2 sätestatu kohaselt on hageja VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõue kostja II vastu aegunud, kuivõrd üürileping lõppes 13.03.2008 ning ei ole tõendatud, et hageja oleks oma nõude esitanud VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tähtaja jooksul. Täiendavalt lisab kohus, et ka kostja I suhtes ei saaks VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõuet rahuldada, kuivõrd üürileping lõppes enne kui kostja I kinnistu omanikuks sai.
II
2-16-19317
61.Olukorras, kus VÕS § 286 lg 1 nõue jääb rahuldamata, on üürnikul võimalus esitada nõue VÕS § 286 lg 2 alusel. VÕS § 286 lg 2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-51-15 p-is 17 märkinud, et VÕS § 286 lg 2 alusel on üürnikul õigus nõuda parenduste hüvitamist sõltumata sellest, kas on järgitud VÕS § 286 lg-s 1 sätestatut (st hüvitist saab nõuda juhul, kui üürnikul ei ole parenduste või muudatuste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekut). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-51-15 p-ides 18 ja 21 muutnud varasemat praktikat ning märkinud, et VÕS § 286 lg-s 2 sätestatud parenduste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks üürilepingu lõppemisel. Kuna VÕS § 286 lg‐s 2 sätestatud üürniku nõude puhul kuuluvad kohaldamisele käsundita asjaajamise sätted (VÕS § 1018 jj), on nimetatud nõude rahuldamise eeldused järgmised: üürnik teeb midagi üürileandja kasuks ehk ajab võõrast asja; üürnikul puudub õigus või kohustus tegu teha; üürnikul on tahe tegutseda üürileandja kasuks ehk üürnikul on soov soodustada üürileandjat; täidetud on mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1-3 ettenähtud tingimustest (soodustatu kas kiidab asjaajamise heaks, asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele või asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigel ajal täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või kui asjaajamine on muul põhjusel avalikes huvides oluline). VÕS § 1023 lg 1 sätestab, et käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks.
62.Enne, kui kohus asub kõnealuse nõude eelduste esinemist analüüsima, võtab kohus seisukoha kostja I vastu esitatud osas. Hageja leidnud, et kostja I vastutab VÕS § 286 lg‐s 2 sätestatud kulutuste hüvitamise nõude osas, kuivõrd 13.03.2006 üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on kinnistu võõrandamisega kostjalt II kostjale I üle läinud (VÕS 291 lg 1). Kuivõrd kohus on eespool tuvastanud, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 13.03.2008 ning kostja I on kinnistu omanikuks saanud alles 08.05.2008, s.o ca 2 kuud pärast üürilepingu lõppemist, puudub alus vastava nõude rahuldamiseks kostja I suhtes. Üürileping ei ole kostjale I üle läinud, st kostjast I ei ole üürileandjat saanud. Kuivõrd VÕS § 286 nimetatud nõudeid saab esitada üksnes üürileandja vastu, siis ei ole nõude rahuldamine kostja I suhtes võimalik.
63.Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja saab VÕS § 286 lg‐s 2 sätestatud nõude maksma panna kostja II suhtes. Kostja II on esitanud tema vastu esitatud nõuete osas aegumise vastuväite. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-51-15 p-is 18 märkinud järgmist: „VÕS § 286 lg-tes 1 ja 2 märgitud nõuete aegumine on sätestatud VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2. Õiguskindluse tagamise eesmärgil rakendub asja parendamisest tulenevatele nõuetele eriregulatsioonina lühendatud aegumistähtaeg. Nii on asja parendamisest tulenevate nõuete aegumistähtaeg kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest. Muus osas kohaldub aegumise kohta käiv tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud üldregulatsioon.“ Kuivõrd kohus on eespool tuvastanud, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 13.03.2008, oli hagejal võimalus esitada kostja II vastu parenduste ja kulutuste hüvitamise
2-16-19317 nõue hiljemalt 13.09.2008. Kohtuni ei ole toodud ega ka tõendatud, et hageja oleks vastava nõude esitanud. Asja materjalidest nähtub, et üürilepinguga seotud rahalised nõuded kostja II vastu on esitatud alles 26.12.2016 hagiavalduses. Seega on VÕS § 286 lg‐s 2 sätestatud nõude maksmapanek kostja II vastu välistatud, kuivõrd nõue on aegunud.
64.Kuna kohus on leidnud, et kostjale I üürileping üle ei läinud ning kostja II suhtes on nõue aegunud, siis tuleb hagi jätta rahuldamata ka VÕS § 286 lg‐s 2 sätestatud nõude osas. Eeltoodud põhjusel ei pea kohus vajalikuks asuda analüüsima VÕS § 286 lg‐s 2 ja §-des 1018 jj sätestatud nõude rahuldamise sisulisi eeldusi.
65.Hageja on esitanud ka viivisenõude. Kuivõrd kohus on jätnud põhinõuded rahuldamata, jääb rahuldamata ka kõrvalnõudena esitatud viivisenõue. III
66.Kostja I on esitanud hageja vastu vastuhagi, kus palub mõista hageja ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi registriosa numbriga xxx ja kohustada hagejat andma nimetatud kinnistu valdus üle kostjale I. Vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral palub kostja I tõsta hageja ja tema asjad kinnisasjalt välja.
67.AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.
68.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 p-is 11 märkinud järgmist: „AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et (i) hageja on korteriomandi omanik, (ii) kostja on korteriomandi valdaja ning (iii) kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“
69.Kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) omanikuks on kostja I (I kd, tlk 9, kinnistusraamatu väljavõte), kes omandas selle 08.05.2008 kostjalt II. Täna valdab ühte osa nimetatud kinnistust hageja. Kinnisturaamatust ei nähtu hagejal kinnistu kasutamise õigust. Eeltoodu osas poolte vahel vaidlust ei ole.
70.27.06.2016 esitas kostja I hagejale kirjalike eluruumide vabastamise nõude (I kd, tlk 15) ja andis selle täitmiseks tähtaja kuni 10.07.2016. Hageja vastas 01.08.2016 kirjaga (I kd, tlk 16), kus viidati hageja ja kostja II vahel 13.03.2006 sõlmitud üürilepingule. Hageja keeldub kinnistu valduse vabastamisest. Hageja ei ole tänaseni kinnistut vabastanud.
71.Seega peab kohus tuvastama, kas hagejal on õiguslik alus nimetatud kinnistu osa valdamiseks. Hageja on asunud seisukohale, et kinnistu osa valdamiseks annab õiguse 13.03.2006 leping. Kohus on juba eespool leidnud, et nimetatud leping lõppes tähtaja möödumisega 13.03.2008. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele
2-16-19317 kasutamisele. Kuivõrd üürileping on lõppenud, puudub hagejal alus kinnistu osa valdamiseks, mistõttu tuleb hagejal AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 ning VÕS § 334 lg 1 alusel kostjale I kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu osa valdus tagastada.
72.Hageja ei ole kohtuni toonud ega tõendanud, et hagejal oleks mõni muu õiguslik alus vaidlusaluse kinnistu osa valdamiseks.
73.Kohus rahuldab kostja I vastuhagi ja mõistab hageja ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasja registriosa numbriga xxx ja kohustab hagejat andma nimetatud kinnistu valdus üle kostjale I.
74.Kostja I on vastuhagi nõude resolutsioonis märkinud muuhulgas järgmist: „Vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta hageja ja tema asjad kinnisasjalt välja.“ Kohus märgib, et nimetatud lausega kohtuotsuse resolutsiooni koormamine on ebavajalik, kuivõrd TMS § 180 lg 3 näeb ette, et kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei.
75.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostja I on palunud määrata kindlaks otsuse täitmise tähtaja, paludes kohustada hagejat andma kinnisasja (registriosa nr xxx) valdus üle kostjale I 14 kalendripäeva jooksul alates käesolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumise kuupäevast. Hageja ei ole nimetatud taotlusele vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab vastava taotluse.
76.Kohus selgitab, et juhul, kui hageja temal lasuvaid kohustusi ei täida, kuulub kohtuotsus täitmisele TMS §-des 180 jj sätestatud korras.
IV
77.Kokkuvõtvalt jätab kohus L Ei hagi rahuldamata ning rahuldab OÜ Scanweld Ehitus vastuhagi. Kohus mõistab L Ei ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasja registriosa numbriga xxx ja kohustab L Eit andma nimetatud kinnistu valduse üle OÜ-le Scanweld Ehitus. Kohus määrab kindlaks ka kohtuotsuse täitmise korra ning kohustab L Eit andma kinnisasja (registriosa nr xxx) valduse üle OÜ-le Scanweld Ehitus 14 kalendripäeva jooksul alates käesolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumisest.
78.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
79.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud hageja kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
2-16-19317
80.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
81.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.