Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
10. juuni 2025, Tartu
Tsiviilasja number Tsiviilasi
2-24-1067 XXXXXX korteriühistu avaldus Otoroz OÜ vastu majandamiskulude väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 12. märtsi 2025 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Otoroz OÜ määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (avaldaja):
XXXXXX
korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Katrin Jennsen Vastustaja (puudutatud isik): Otoroz OÜ (registrikood 14884511), lepinguline esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 12. märtsi 2025 määrus avalduse täieliku rahuldamata jätmise osas, samuti menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada XXXXXX korteriühistu avaldus majandamiskulude väljamõistmiseks osaliselt ja mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX korteriühistu kasuks välja 532,14 eurot (reservkapital 207 eurot, kütmiskulu 288,43 eurot, vesi 16,87 eurot, üldelekter 19,84 eurot). Mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX korteriühistu kasuks välja viivis põhinõudelt (532,14 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Ülejäänud osas jätta XXXXXX korteriühistu nõue rahuldamata. Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda.
Rahuldada XXXXXX korteriühistu avaldus osaliselt ja mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX korteriühistu kasuks välja 532,14 eurot (reservkapital 207 eurot, kütmiskulu 288,43 eurot, vesi 16,87 eurot, üldelekter 19,84 eurot).
Mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX korteriühistu kasuks välja viivis põhinõudelt (532,14 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
5.Rahuldada osaliselt XXXXXX korteriühistu taotlus ja võtta uue tõendina asja juurde määruskaebuse lisana esitatud korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokoll. Ülejäänud osas jätta XXXXXX korteriühistu taotlus tõendite vastuvõtmiseks rahuldamata ja lugeda need esitajale tagastatuks.
6.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja § 696). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.XXXXXX korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 21. jaanuaril 2024 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus mõista Otoroz OÜ-lt (puudutatud isik) enda kasuks välja 2654,18 eurot ja viivise põhinõudelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Avaldaja suurendas 16. septembri 2024 menetlusdokumendis oma põhinõuet ja palus mõista puudutatud isikult enda kasuks välja 4586,44 eurot. Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule X XXXXXXXX asuv korteriomand (registriosa number XXXXXXX, kaasomandi mõttelise osa suurus 694/7080). Puudutatud isik on korteriühistu liige. Puudutatud isikul on tekkinud võlg korteriühistu ees, mis koosneb korteriühistu reservfondi tasumata sissemaksest ning tasumata majandamiskuludest. Võlgnevus on kujunenud ajavahemikul 6. aprill 2023 kuni 15. august 2024 tasumata jäänud majandamiskulude arvetest ning korteriühistu üldkoosoleku otsusega reservfondi sissemaksest puudutatud isikule langevas osas.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldaja nõue ei ole tõendatud ega põhjendatud. Avaldaja esitatud tõendite põhjal ei ole võimalik aru saada, kuidas on saadud puudutatud isikule 2
majandamiskulude eest igakuiselt esitatud arvetel märgitud summad. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid korteriomanike kokkulepete ja üldkoosoleku otsuste kohta.
3.Maakohus jättis 12. märtsi 2025 määrusega avaldaja avalduse täielikult rahuldamata ja kõik menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku menetluskulude rahaliseks suuruseks määras maakohus 3294 eurot. Maakohus tuvastas, et korteriühistu on esitanud puudutatud isikule ajavahemiku 6. aprill 2023 kuni 15. august 2024 eest arveid kokku 4586,44 euro eest. Vaidlust ei ole selles, et puudutatud isik ei ole neid arveid tasunud.
3.1.Maakohus jättis rahuldamata korteriühistu järgmised nõuded järgmiste põhjendustega:
3.1.1.Reservfondi sissemakse 207 eurot. Reservfondi sissemakse suuruse otsustab korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 48 kohaselt korteriomanike üldkoosolek. Avaldaja on kohtule oma nõude tõendamiseks esitanud dokumendi, mis ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele (tegemist on nö mitteotsusega), seetõttu ei saa nõuet rahuldada.
3.1.2.Remondifondi makse 25 eurot korteri kohta. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.4 kohaselt tasutakse elamu remondifondi vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele korteriomandi 1 m2 kohta. Avaldaja on kohtule esitanud dokumendi, mis ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele (tegemist on n-ö mitteotsusega), seetõttu ei saa nõuet rahuldada. Lisaks ei vasta otsustus, mille kohaselt on remondifondi suurus 25 eurot korteri kohta, ka korteriühistu põhikirjale.
3.1.3.Küttekulu 120 eurot kuus. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.12 sätestab, et vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele hangib korteriühistu küttematerjali ja määrab tasu, korteriomandi kulu kujuneb vastavalt tubade arvule. Avaldaja on kohtule esitanud dokumendi, mis ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele (tegemist on n-ö mitteotsusega), seetõttu ei saa nõuet rahuldada.
3.1.4.Kütmise kulu 1224,78 eurot. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 kohaselt kütab iga korteriomanik ise, vastavalt kokku lepitud graafikule, kui omanik seda ei ole suuteline tegema, siis leiab juhatus lahenduse ja määrab tasu korteriomandile, kütja vastutab katlaruumi ja katla seisukorra eest.
3
Avaldaja arvestus seoses kütmisega ei ole selge. Korteriühistu arvetelt ei nähtu, millal ja millises mahus on kütmisteenust osutatud (sh ei nähtu tundide arvu) ja osadelt arvetelt ei nähtu, millise perioodi eest on need esitatud (nt arve selgitusega „eelnevad kütmistasud“). Avaldaja on puudutatud isikule esitanud arveid kütmise eest kokku 1224,78 eurot, mis moodustab 5122,90 euro suurusest kütmistasust 23,9%. Avaldaja ei ole selgitanud, miks puudutatud isik peab hüvitama kogusummast 23,9%, kui see ei ole tema korteriomandi kaasomandi osa suurus ja korteriühistu põhikirjast ei tulene erinevat jaotust.
3.1.5.Teenustöö kulu 220 eurot. Jääb arusaamatuks, miks lisaks remondifondile (25 eurot kuus) kogub korteriühistu ka teenustöödega seotud kulusid, mille suurus kuude kaupa erineb ja kuidas on teenustöödega seotud kulud jagatud korteriomanike vahel.
3.1.6.Muruniitmise kulu 84,50 eurot. Avaldaja ei ole selgitanud, miks puudutatud isik peab hüvitama kogusummast 14,5%, kui see ei ole tema korteriomandi kaasomandi osa suurus ja korteriühistu põhikirjast ei tulene erinevat jaotust.
3.1.7.Vee- ja kanalisatsiooni kulu. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.1 kohaselt jagatakse vee ja kanalisatsiooniga seotud kulud vastavalt juhatuse liikme poolt võetud näidu alusel või korteriomandis elavate isikute arvu järgi. Puudutatud isikule esitatud arvetel on veekulu suurus väga erinev ja on ebaselge, kuidas on kulu korteriomandite vahel jagatud.
3.1.8.Prügiveo kulu 156,38 eurot. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.3 kohaselt jagatakse prügiveoga seotud kulud vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele jagatuna korteriomandite arvule. Puudutatud isikule esitatud arvetel on prügiveo kulu suurus väga erinev ja on ebaselge, kuidas on kulu korteriomandite vahel jagatud.
3.1.9.Üldelektri kulu 71,14 eurot. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.1 kohaselt jagatakse üldelektriga seotud kulusid vastavalt eelmisel kuul tarbitud üldelektri näitudele tarnija poolt esitatud arvele jagatuna korteriomandite arvule. Korteriühistu üldelektri kulu oli 735,77 eurot, mis jagatuna korteriomandite arvule on 61,31 eurot. Avaldaja on sama ajavahemiku eest esitanud puudutatud isikule arveid üldelektri eest kokku 71,14 eurot. Maakohtule jäi arusaamatuks, miks on puudutatud isikule esitatud elektriga seotud kulude eest arveid summas 71,14 senti, seega ei ole avaldaja nõue vastavas osas selge.
3.2.Maakohus jättis puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda ja luges nende põhjendatud suuruseks 3294 eurot koos käibemaksuga.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Avaldaja esitas 28. märtsil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse ja palus maakohtu määruse tühistada täies ulatuses. Maakohus on mitme nõude puhul välja toonud enda arvestuse nõude suuruse kohta, kuid on jätnud selle hagita menetluse põhimõtteid rikkudes ikkagi täies ulatuses rahuldamata. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Kui kohus leidis avaldajast erineva summa, mis ei ole 0, ei ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja nõue on terves ulatuses põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu alates 25. novembrist 2024 kehtiva põhikirja punktide 4.2.6.1–4.2.6.13 alusel on kehtestatud korteriühistu majandamiskulude arvestuse alused ning tagatisfondi kogumine ühistu liikmetelt, seega on korteriühistu nõuded nende kulude osas põhjendatud. Samuti tehti korteriühistu
27.oktoobri 2024 üldkoosolekul otsus koguda remondifondi 25 eurot kuus korteriühistu liikme kohta, mistõttu on põhjendatud ka korteriühistu remondifondi nõue. Korteriühistu nõude 4
põhjendatust tõendavad ka määruskaebusele lisatud korteriühistu üldkoosolekute protokollid aastast 2023.
5.Puudutatud isik palus jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Avaldaja esitatud tõendite põhjal ei olnud kohtul võimalik aru saada, kuidas on saadud puudutatud isikule kommunaalteenuste eest igakuiselt esitatud arvetel märgitud summad. Avaldaja ei esitanud tõendeid korteriomanike vaheliste kokkulepete ja korteriomanike üldkoosoleku otsuste kohta. Kuna avaldaja ei esitanud tõendeid, jättis kohus tema nõude põhjendatult rahuldamata. Määruskaebusele lisatud põhikirja redaktsioon ja sellel põhinevad väited ei ole asjakohased, kuna avaldaja nõue hõlmab ajavahemikku 6. aprill 2023 kuni 15. august 2024, millisel ajal kehtis korteriühistu põhikirja eelmine redaktsioon. Kuna määruskaebusele lisatud põhikirja redaktsioon kehtestati pärast vaidlusalust perioodi ja sellel ei ole tagasiulatuvat jõudu, ei saa selle sätteid käesoleva vaidluse lahendamisel kohaldada. Samal põhjusel ei ole asjakohane määruskaebusele lisatud korteriühistu 27. oktoobri 2024 kordusüldkoosoleku protokoll ja sellel põhinevad avaldaja väited. Määruskaebuse lisadena 3, 4, 5 ja 6 esitatud dokumendid on korteriühistu juhatuse koosolekute protokollid, millega ei saa tõendada korteriühistu liikmete tehtud otsuseid. Määruskaebuse lisana 7 esitatud 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokollist ei nähtu otsust kinnitada korteriomanike sissemakse reservfondi. Kuigi maakohus selgitas 4. novembri 2024 kohtuistungil avaldajale, et avaldaja ülesanne on selgitada ja tõendada, kuidas nõue kujunenud on, ei esitanud avaldaja määruskaebusele lisatud koosolekute protokolle varem kohtule. Puudutatud isik näeb selliseid dokumente esmakordselt ja talle ei ole ka varasemalt teada, et sellised koosolekud oleksid toimunud ja sellise sisuga otsuseid oleks tehtud.
6.Maakohus jättis määruskaebuse 14. aprilli 2025 määrusega rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et avaldaja määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Maakohtu 12. märtsi 2025 määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tühistada osaliselt. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avaldaja nõude 532,14 euro ulatuses. Ringkonnakohus muudab ka menetluskulude jaotust ja jätab menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata.
8.Avaldaja on määruskaebuses vaidlustanud maakohtu määruse kogu ulatuses ja palunud teha uue määruse, millega avaldaja nõue täies ulatuses rahuldatakse, seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust kogu ulatuses (TsMS § 651 lg 1 ja § 659).
9.Maakohus on avaldaja nõude õigesti läbi vaadanud hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1), milles kohtul on TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgi kõrgendatud uurimis- ja selgitamiskohustus (RKTKm 26.04.2023, 2-20-18894/30, p 11.2) Samas on tegemist sisulise vaidlusasjaga, milles kohtu selgitamiskohustuse eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi põhjusel, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid, kuid see ei võta avaldajalt ära nõude tõendamise kohustust.
10.Ringkonnakohus selgitab kõigepealt korteriühistu majandamiskulude nõude aluseid. Tulenevalt seadusest ja Riigikohtu praktikast saab korteriühistu majandamiskulude nõue korteriomaniku vastu põhineda kahel alusel. Esiteks saab nõude aluseks olla korteriomanike otsus, millega kas 5
kinnitatakse majanduskava (KrtS § 41 lg-d 1 ja 3) või milles muul viisil otsustatakse kulu suurus (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11). Teiseks saab korteriühistu põhikirjaga ette näha kulude tasumise pärast kulude suuruse selgumist (KrtS § 40 lg 2), sellisel juhul ei pea korteriomanike üldkoosolekul olema otsustatud kulu täpset suurust, vaid see sõltub tarbitud teenuse mahust (KrtS § 41 lg 2).
11.Lisaks saab korteriühistu põhikirjaga ette näha ka seadusest erineva kulude jaotuse (KrtS § 40 lg 2). Kui põhikirjas on ette nähtud tingimus, mis näeb ette seadusest erineva kulude jaotuse, kuid millest ei nähtu majandamiskulude arvestuse viis, on see tingimus seadusega vastuolus ja kohaldada tuleb seadust (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460/71, p 16.1–16.3). Korteriühistul võib olla põhikiri, aga seda ei pea olema (KrtS § 17 lg 1).
12.Praeguses asjas on avaldaja esitanud nõude, mis hõlmab ajavahemikku 6. aprill 2023 kuni 15. august 2024. Äriregistri andmetel kanti korteriühistu esimene põhikiri registrisse 31. jaanuaril 2024 ja järgmine 25. novembril 2024. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 2 lause 1 kohaselt põhikirjamuudatus jõustub selle registrisse kandmisest, KrtS § 20 lg 1 kaudu kohaldub see säte ka korteriühistu põhikirjale. Seega puudus avaldajal kooskõlas KrtS § 17 lg-ga 1 ajavahemikul 6. aprill 2023 kuni 30. jaanuar 2024 põhikiri. Eelnevast tulenevalt saab avaldaja majandamiskulude nõue korteriomaniku vastu ajavahemiku 6. aprill 2023 kuni 30. jaanuar 2024 eest põhineda ainult korteriomanike üldkoosoleku otsustel ja kulude jaotus saab olla ainult seadusjärgne, st vastavalt kaasomandi osa suurusele. Ajavahemiku 31. jaanuar 2024 kuni 15. august 2024 eest saab avaldaja nõue põhineda ka sellel ajavahemikul kehtinud põhikirjal.
13.Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt avaldaja nõude aluseks olevaid otsuseid. Avalduse ja selle täienduste kohaselt põhineb korteriühistu nõue kahel otsusel – 28. detsembri 2023 otsus teha sissemakseid reservkapitali 3 eurot/m2 ja 1. veebruari 2022 otsus koguda kütte jaoks 40 eurot toa ja remondifondi 25 eurot korteri kohta kuus.
13.1.Maakohus jättis rahuldamata avaldaja reservkapitali ehk reservfondi nõude 207 eurot. Maakohus leidis, et kuivõrd üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud, ei ole otsust vastu võetud ehk tegemist on n-ö mitteotsusega (maakohtu määruse p-d 7 ja 8). Maakohus leidis, et avaldaja üldkoosoleku otsuse tõendamiseks esitatud dokument (dtl 50) ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele ja et seetõttu on tegemist n-ö mitteotsusega. Maakohtu tuvastatu kohaselt oli see ainus dokument, mille avaldaja otsuse tõendamiseks esitas. Avaldaja esitas koos määruskaebusega uue tõendina korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokolli (lisa 7, dtl 317), millest avaldaja hinnangul nähtub korteriühistu liikmete otsus kinnitada korteriomanike sissemakse reservfondi. Ringkonnakohus märgib, et sama dokument ehk korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokoll oli juba avaldaja 16. septembri 2024 avalduse täienduse lisade hulgas (dtl 46–47), kuid selles menetlusdokumendis avaldaja ise sellele ei viidanud, sh ka mitte lisade nimekirjas (dtl 34). Avaldaja viitas ainult lisale 8 kui omanike reservfondi sissemakse suuruse ja tasumise korra otsusele (dtl 33, 34 ja 50). Ka 4. novembri 2024 kohtuistungil kinnitas avaldaja esindaja, et rohkem dokumente selle otsuse kohta ei ole (dtl 94). Eelnevast tulenevalt ei rikkunud maakohus TsMS § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2, kui jättis tõendina hindamata avaldaja esitatud dokumentide hulgas olnud 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokolli. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuigi kohus lahendab korteriühistu majandamiskulude nõude hagita menetluses, on avaldaja ülesanne selgitada ja tõendada, kuidas nõue kujunenud on. Kohus ei pea avaldaja esitatud dokumentide hulgast ise otsima avaldaja nõuet tõendavaid dokumente. Kuna määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3) ning tegemist on asjas tähtsust omava tõendiga TsMS § 238 lg 1 tähenduses, võtab ringkonnakohus 6
määruskaebuse lisana esitatud korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokolli tõendina asja juurde. Vaidlust ei ole selles, et selle otsuse kehtetuks tunnistamise nõuet ei ole seaduses sätestatud 60 päeva (KrtS § 29 lg 3) jooksul esitatud.
13.2.Puudutatud isiku vastuväite kohaselt ei nähtu protokollist, et tegemist oli reservfondi sissemaksega ega selle sissemakse summa (dtl 289). See seisukoht on iseenesest õige, sest protokolli kohaselt oli 28. detsembri 2023 üldkoosoleku teise päevakorrapunkti sisuks „Korteri omanike sissemakse korteriühistu pangakontole“ ja viide, et „sissemakse määramisel on lähtutud seadusest“. Kuigi seaduse kohaselt peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest (KrtS § 48 lg 1 esimene lause), ei ole protokolli sõnastusest võimalik aru saada, et tegemist oli just reservkapitali sissemaksega. Samuti ei saa reservkapitali suurust tuletada vahetult seadusest, sest KrtS § 48 lg 1 teise lause kohaselt otsustab reservkapitali suuruse üle korteriomanike üldkoosolek. Riigikohus on äriühingute aktsionäride ja osanike üldkoosoleku otsuste osas leidnud, et olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Selline on olukord eelkõige siis, kui aktsionäride või osanike üldkoosoleku otsust ei ole vastu võtnud aktsionärid või osanikud või kui otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud (RKTKo 06.11.2019, 2-16-11216/75, vt p 15). Ringkonnakohtu hinnangul saab seda seisukohta kohaldada ka muude juriidiliste isikute, sealhulgas korteriühistu liikmete ehk korteriomanike üldkoosoleku otsustele. Riigikohus on otsuse tuvastamise osas leidnud ka seda, et protokolli olemasolu või sisu ei ole otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav ja protokolli kui ühte tõendit tuleb hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127/22, vt p 22 ja seal viidatud lahendid). Ringkonnakohus leiab, et hinnates koosmõjus reservkapitali sissemakse otsuse ja selle suuruse kohta esitatud tõendeid (lisaks protokollile ka korteriomanike sissemakseid kajastav tabel, dtl 50) ja asjaolu, et otsuse tegi korteriomanike enamus (seitse korteriomanikku kaheteistkümnest), kes on seda otsust ka täitnud, saab praegusel juhul asuda seisukohale, et korteriomanikud on kehtivalt otsustanud teha reservkapitali sissemakse suurusega 3 eurot/m 2 ja korteriühistu nõue on selles osas põhjendatud. Korteriühistu reservkapitali nõude suurus 207 eurot vastab puudutatud isiku korteriomandi eriomandi eseme (reaalosa) pindala (69,4 m 2) ümardatud suurusele (3 x 69). Eelnevast tulenevalt muudab ringkonnakohus maakohtu määrust reservkapitali nõude osas ja mõistab puudutatud isikult välja 207 eurot.
13.3.Maakohus jättis rahuldamata avaldaja remondifondi nõude 25 eurot kuus (maakohtu määruse p 9) ja kütte kulu nõude 120 eurot kuus (maakohtu määruse p 10), mille aluseks oli väidetav 1. veebruari 2022 üldkoosoleku otsus. Maakohus leidis nende nõuete osas, et kuivõrd üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud, ei ole otsust vastu võetud ehk tegemist on n-ö mitteotsusega. Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsusest peab olema arusaadav, et tegemist on otsusega ehk sellest peab nähtuma üldkoosoleku päevakord, samuti osalejate nimekiri ning see, kes on hääletanud otsuse poolt. Maakohtu hinnangul avaldaja esitatud dokumendist, mis on koostatud 1. veebruaril 2022 ja kannab pealkirja volikiri (dtl 35), neid asjaolusid tuvastada ei ole võimalik. Ringkonnakohus selgitas eelmises punktis, et iseenesest ei saa välistada korteriomanike otsuse tuvastamist ka puudulikult vormistatud dokumentide põhjal, kui otsuse on teinud korteriomanike enamus, kes seda otsusena ka aktsepteerib ja täidab. Ringkonnakohtu hinnangul ei sisalda 1. veebruari 2022 otsusena esitatu nõutavas ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi. Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et 1. veebruari 7
2022 otsuse tegemisel väidetavalt osalenud isikutest ainult kolm (K.M. (volikirjas M.), E.M. ja R.L.) olid sel ajal XXXXXX elamu korteriomanikud. Eelnevast tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga otsuse olemasolu (puudumise) kohta, mistõttu jääb maakohtu määrus remondifondi ja kütte kulu maksete puudutatud isikult välja mõistamata jätmise osas muutmata.
14.Määruskaebuse lisadena 3–6 on esitatud dokumendid, mida määruskaebuses on nimetatud KÜ üldkoosoleku protokollideks (dtl 264 ja dtl 278–281), kuid mis nende sisu kohaselt on korteriühistu juhatuse koosolekute protokollid. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et tegemist ei ole korteriühistu liikmete ehk korteriomanike üldkoosolekute protokollidega ja et korteriühistu juhatus ei saa otsustada korteriomanike üldkoosoleku pädevusse kuuluvaid küsimusi. Eelnevast tulenevalt ei ole korteriühistu juhatuse koosolekute protokollid käesoleva vaidluse lahendamisel asjas tähtust omavad tõendid TsMS § 238 lg 1 tähenduses. Ringkonnakohus jätab seetõttu korteriühistu juhatuse 30. juuli 2023 (määruskaebuse lisa 3, dtl 313), 15. augusti 2023 (määruskaebuse lisa 5, dtl 315), 1. augusti 2023 (määruskaebuse lisa 6, dtl 316) ja 1. septembri 2023 (määruskaebuse lisa 4, dtl 314) koosolekute protokollid tõenditena asja juurde võtmata.
15.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus korteriühistu põhikirja alusel esitatud nõudeid (maakohtu määruse p-d 11, 14 ja 16).
16.Määruskaebuse kohaselt tuleb maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus on jätnud nõude rahuldamata ka selles osas, milles maakohus on välja toonud endapoolsed arvestused nõude suuruse ja põhjendatuse kohta. Väide on põhjendatud ringkonnakohtu hinnangul siis, kui kohus tuvastab nõude õige, st põhjendatud ja tõendatud suuruse, mis jääb avaldaja nõude piiridesse, peab kohus nõude selles ulatuses rahuldama. Maakohus ei ole seda teinud ja on sellega oluliselt rikkunud TsMS § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2.
17.Maakohus rikkus oluliselt tõendite hindamise ja asjaolude väljaselgitamise kohustust (TsMS § 438 lg 1) ka sellega, et ei tuvastanud, et korteriühistu põhikiri hakkas kehtima alles 31. jaanuaril 2024. Selle asjaoluga arvestamata jätmine tõi kaasa materiaalõiguse vale kohaldamise – maakohus lähtus korteriühistu põhikirjast ka ajal, kui see ei kehtinud. Maakohus ei selgitanud põhikirja kehtivuse tähendust ka menetlusosalistele. Samas ei toonud maakohtu poolne selgitamiskohustuse rikkumine kaasa ebaõiget kohtulahendit, sest menetlusosalistel ei ole võimalik esitada tõendeid selle kohta, et põhikiri kehtis juba varem või teistsuguses sõnastuses.
18.Eelnevast tulenevalt tuleb avaldaja nõue osaliselt rahuldada selles osas, milles korteriühistu põhikiri (dtl 37–44) nägi ette kulude kandmise pärast kulu suuruse selgumist ilma üldkoosoleku otsuseta. Avaldaja nõue tuleb rahuldada osaliselt alates 8. märtsist kuni 8. augustini 2024 puudutatud isikule esitatud arvete alusel, st ajavahemikul veebruar kuni juuli 2024 kantud kulude eest (dtl 52–57). Avaldaja 4. novembri 2024 kohtuistungil antud selgituste kohaselt on arved korteriomanikele esitatud eelmisel kuul korteriühistu kantud kulude eest, seega on 6. veebruari 2024 arve esitatud jaanuaris tehtud kulude eest ja seda ei saa arvestada.
18.1.Kütmine (maakohtu määruse p 11). Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 sätestab kütmise osas järgmist: „kütmine – iga korteri omanik kütab ise, vastavalt määratud kokku lepitud graafikule iga kuu muutuv, kui omanik seda ei ole suuteline tegema, siis leiab juhatus lahenduse ja määrab tasu korteriomandile, kütja vastutab katlaruumi ja katla seisukorra eest, kui võtab vastu, kütab ja annab üle“. Puudutatud isikule ajavahemikul 8. märts 2024 kuni 8. august 2024 esitatud arvetel oli kütmise kulu kokku 379,08 eurot (dtl 52–57). Avaldaja esitatud andmetel oli korteriühistu kulu ajavahemikul veebruar kuni juuli 2024 kütmistasu eest kokku 2942,52 eurot (dtl 97 ja dtl 118–120). Kui lähtuda 8
puudutatud isiku korteriomandi kaasomandi osa suurusest, siis on tema osa kütmise kuludest 288,43 eurot (2942,52 x 694/7080). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja arvestus seoses kütmisega ei ole selge. Korteriühistule esitatud arvetelt ei nähtu, millal ja millises mahus on kütmisteenust osutatud (sh ei nähtu tundide arvu) ning millise perioodi eest on need esitatud. Samas ei ole siiski vaidlust selle üle, et korteriühistu on kandnud kütmisega seotud kulusid ja puudutatud isik ei ole väitnud, et ta oleks ise kütmisega tegelenud. Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 on sõnastatud nii ebaselgelt, et mõistlikult pole võimalik aru saada, kuidas kütmisega seotud kulu korteriomanike vahel jaguneb. Riigikohtu praktika kohaselt on seadusega vastuolus põhikirja tingimus, mis näeb ette seadusest erineva kulude jaotuse, kuid millest ei nähtu majandamiskulude arvestuse viis (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460/71, p 16.1–16.3). Seetõttu on korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 seadusega vastuolus osas, milles see näeb ette, et „juhatus leiab lahenduse ja määrab tasu korteriomandile“. Kui korteriühistu põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut (KrtS § 17 lg 2 teine lause). Eelnevast tulenevalt loeb ringkonnakohus põhjendatuks korteriühistu kütmise kulude nõude 288,43 euro ulatuses ehk vastavalt puudutatud isiku korteriomandi kaasomandi osa suurusele ja mõistab selle puudutatud isikult välja.
18.2.Vesi ja kanalisatsioon (maakohtu määruse p 14). Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.2 sätestab seda, et vee ja kanalisatsiooni kulu arvestatakse juhatuse liikme poolt võetud näidu alusel või korteriomandis elavate isikute arvu järgi. Sama põhikirja punkt kohustab korteriomanikku teavitama juhatust elanike arvu muutusest korteriomandis, vastasel juhul on juhatusel õigus teha arvestus vastavalt juhatuse otsusele. Puudutatud isikule ajavahemikul 8. märts 2024 kuni 8. august 2024 esitatud arvetel oli vee kulu kokku 16,87 eurot (dtl 52–57). Avaldaja esitatud andmetel oli korteriühistu kulu ajavahemikul veebruar kuni juuli 2024 tarbitud vee eest kokku 351,32 eurot (dtl 150–155). Avaldaja selgituse kohaselt jagatakse iga vee arve võrdselt 12 korteri vahel (dtl 98). Kui jagada see kulu korteriomandite arvuga (12), on tulemus 29,28 eurot, kui lähtuda puudutatud isiku korteriomandi kaasomandi osa suurusest, siis 34,44 eurot (351,32 x 694/7080). Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta oma korterit ei kasutata ja et seetõttu ei peaks ta vee eest üldse tasuma. Arvest ja avaldaja selgitustest ei selgu täpselt, kuidas kulu on jagatud, kuid kuna puudutatud isikult nõutav summa on väiksem kui tema seadusjärgne osa, tuleb puudutatud isikule esitatud arvetel märgitud vee kulu lugeda põhjendatuks ja talt tuleb välja mõista 16,87 eurot.
18.3.Üldelekter (maakohtu määruse p 16). Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.1 sätestab seda, et üldelekteri kulu arvestatakse eelmisel kuul tarbitud üldelektri näitude alusel vastavalt tarnija poolt esitatud arvele jagatuna korteriomandite arvule. Puudutatud isikule ajavahemikul 8. märts 2024 kuni 8. august 2024 esitatud arvetel oli üldelektri kulu kokku 19,87 eurot (dtl 52–57). Avaldaja esitatud andmetel oli korteriühistu kulu ajavahemikul veebruar kuni juuli 2024 tarbitud üldelektri eest kokku 238,02 eurot (dtl 209–220). Jagades selle kulu korteriomandite arvuga (12), on tulemus 19,84 eurot. Selles ulatuses on avaldaja nõue põhjendatud ja 19,84 eurot tuleb puudutatud isikult üldelektri kuluna välja mõista.
19.Ülejäänud avaldaja nõuded (teenustöö (maakohtu määruse p 12), muruniitmine (maakohtu määruse p 13) ja prügivedu (maakohtu määruse p 15)) jättis maakohus põhjendatult rahuldamata, kuid muuta tuleb maakohtu määruse põhjendusi selles osas. Nimetatud kulude osas nägi korteriühistu põhikiri ette kas tasumise vastavalt üldkoosoleku otsusele (prügi/prügivedu põhikirja p 4.2.6.3) või ei olnud selliseid kulusid üldse põhikirjas eraldi nimetatud (teenustöö, muruniitmine). 9
Seetõttu ei ole asjakohased maakohtu määruse p-des 12, 13 ja 15 esitatud põhjendused selle kohta, et avaldaja nõude suurus ei ole selge. Korteriühistu ei saa ainult tehtud kulu alusel korteriomanikult tasu nõuda, kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist (KrtS § 40 lg 2 teine lause). Seetõttu ei ole nõude selguse või jaotuse selguse küsimus nende nõuete puhul asjakohane. Seega on maakohtu määrus nende nõuete osas lõppjärelduses õige, aga muuta tuleb maakohtu määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
20.Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku väitega, et asjakohatud on määruskaebuses avaldaja viited korteriühistu põhikirjale, mis hakkas kehtima 25. novembril 2024 ehk pärast vaidlusaluste nõuete tekkimise aega (määruskaebuse lisa 1, dtl 300). Korteriühistu põhikirjal ei ole tagasiulatuvat toimet. Samal põhjusel on asjakohatu määruskaebuse viide korteriühistu liikmete 27. oktoobri 2024 üldkoosolekul tehtud otsustele (määruskaebuse lisa 2, dtl 308). Kuigi määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3), peavad ka need tõendid olema asjakohased (TsMS § 238 lg 1). Ringkonnakohus jätab seetõttu alates 25. novembrist 2024 kehtiva korteriühistu põhikirja ja 27. oktoobri 2024 korteriühistu üldkoosoleku protokolli tõenditena asja juurde võtmata.
21.Ringkonnakohus selgitab, et kuigi korteriomanikud ei saa teha tagasiulatuvat majanduskava kehtestamise otsust, on neil võimalik teha edasiulatuv otsus, mille täitmisel tasaarvestatakse korteriühistu nõue korteriomanike juba tehtud maksetega. Kui selgub, et korteriühistul puudus alus nõuda korteriomanikelt majandamiskulude kandmist (näiteks põhjusel, et kohus on tuvastanud korteriomaniku üldkoosoleku otsuse puudumise, selle tühisuse või tunnistanud selle kehtetuks), kehtib see järeldus kõigi korteriomanike suhtes (TsÜS § 38 lg 6). Sellises olukorras tekib korteriühistul kohustus tagastada tasutud summad kõigile korteriomanikele, kes on ilma õigusliku aluseta makseid teinud. Tagasimaksete ja korteriühistu maksejõuetuse vältimiseks peab korteriühistu juhatus KrtS § 41 lg 4 kohaselt tegema korteriomanikele ettepaneku kehtestada selline majanduskava, millega tagatakse korteriühistu maksevõime säilimine. Uue otsuse tegemisel on võimalik kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestada ettemakseteks ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud. Tulenevalt hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski ajaliselt piiratud (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 8. veebruari 2025 määrus tsiviilasjas nr 2-23-6238, p 13). Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik tasaarvestus teha korteriomaniku alusetu rikastumise nõude aegumistähtaja jooksul. TsÜS § 151 kohaselt aegub alusetust rikastumisest tulenev nõue kolme aasta jooksul alusetust rikastumisest teada saamisest, aga hiljemalt kümne aasta jooksul alusetu rikastumise toimumisest.
22.Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu määruse ja rahuldab avaldaja nõude osaliselt, muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust (TsMS § 174 lg 5). Ringkonnakohus leiab, et asjaolusid arvestades on õiglane avalduse osalise rahulamise tõttu jätta menetlusosaliste menetluskulud nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda (TsMS § 172 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.