1.Tühistada Viru Maakohtu 20. märtsi 2025 määrus osas, milles maakohus jättis täielikult rahuldamata E.I avalduse X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks, samuti osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuse punkti 2.3, millega otsustati teekatte parandamine
1.trepikoja juures, samuti menetluskulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada E.I avaldus X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuste tühiseks tunnistamiseks osaliselt ja tuvastada otsuse (päevakorra p 1) tühisus osas, milles X.W.D 2022. aasta majanduskava kehtestati tagasiulatuvalt. Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda.
3.1.Rahuldada E.I avaldus X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks osaliselt.
3.2.Tuvastada X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuse (päevakorra p 1) tühisus osas, milles X.W.D 2022. aasta majanduskava kehtestati tagasiulatuvalt.
3.3.Rahuldada E.I avaldus X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks osaliselt.
3.4.Tunnistada kehtetuks X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsus (päevakorra p 3), millega otsustati X.W.D põhikirja p 6.19 muutmine.
3.5.Ülejäänud X.W.D 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuste osas jätta E.I avaldus rahuldamata.
4.Rahuldada osaliselt E.I määruskaebus.
5.Rahuldada osaliselt X.W.D vastumääruskaebus.
6.Jätta uute tõenditena asja juurde võtmata E.I määruskaebuse lisadena 1–3 esitatud dokumendid ja lugeda need esitajale tagastatuks.
7.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja § 696). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.E.I (avaldaja, korteriomanik) esitas 5. jaanuaril 2023 Viru Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada X.W.D (puudutatud isik, korteriühistu) 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsused kehtetuks või, alternatiivselt, tuvastada otsuste tühisus. Avaldaja on X.W.D hoones kolme korteriomandi (registriosad XXXXXXXX, XXXXXXXX ja XXXXXXXX) omanik ning X.W.D liige.
29.novembril 2022 toimus korteriühistu üldkoosolek. Üldkoosoleku päevakorras olid alljärgnevad küsimused: -
Finants-majanduslik aastaplaan 2022–2023 aastaks o Teenindamise tariifi kinnitamine 2022–2023 aastaks; o Remondifondi tariifi kinnitamine 2022–2023 aastaks; 2
-
Remonditööde plaan 2023 aastaks o Tamburiuste paigaldamine – 3 tk; o Tee laiendamine KÜ territooriumil 1,5 meetri võrra; o Teekatte parandamine 1 trepikoja juures; o KÜ territooriumil kasepuu eemaldamine maja XX juures; o Kivipiirde paigaldamine maja otsa poolt.
-
KÜ põhikirja p 6.19 muutmine.
Avalduse ja selle täienduste kohaselt on üldkoosoleku otsused tühised või tuleb need kehtetuks tunnistada alljärgnevatel põhjustel:
1.1.Puudutatud isiku lepinguline esindaja Marina Suhnjova ei saa esindada korteriühistut antud menetluses, kuna temal puudub esindamise alus. Korteriühistu seaduslik esindaja V.V. ületas oma pädevuse piiri ning Marina Suhnjovale väljastatud volikiri on tühine ehk Marina Suhnjova ei ole õigustatud esindama korteriühistut antud menetluses.
1.2.Avaldajale ei olnud edastatud kutset korteriühistu 29. novembri 2022 üldkoosolekule. Avaldaja ei saanud korteriühistu juhatuselt kutset üldkoosolekule 7 päeva enne üldkoosoleku toimumist. Avaldaja ei ava kirju, mille on saatnud e-mailiga tundmatu isik. S. P., kes kutse väidetavalt saatis, ei ole KÜ juhatus ja seega ei saanud ta kooskõlas MTÜS § 20 lg-ga 1 kutsuda kokku üldkoosolekut.
1.3.Avaldajale ei olnud enne üldkoosolekut teatavaks tehtud dokumentidega tutvumise korda ja kohta.
1.4.Korteriühistu üldkoosoleku otsuse protokoll ei vasta KrtS § 21 lg 4 nõuetele. Koosolekul osalejate nimekirjas ei ole märgitud üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti esindajate nimed.
1.5.Üldkoosolek ei olnud pädev otsuste vastuvõtmiseks kvoorumi puudumise tõttu. Üldkoosolekul häälte arv ja esindusõigused on kahtluse all ja seega korteriühistu üldkoosolek ei saanud vastu võtta otsuseid, kuna puudus vajalik kvoorum. Üldkoosolekul osales proua E.I A. volikirjade alusel (talle oli antud 4 volikirja). I. A. ei vastanud küsimusele, kes tema täpselt on, kas maja haldur või maja valitseja. I. A. ei saa olla valitsejaks, kuna ta ei ole sisse kantud registrisse. I. A. ei ole ühistu liige. X. OÜ volikiri oli edastatud 30. novembril 2022 ehk päev hiljem üldkoosoleku toimumise päevast. Seega häälte arv üldkoosolekul oli ilmselgelt valesti arvestatud ja üldkoosolekul ei olnud esindatud 21 häält.
1.6.Üldkoosoleku otsus ei olnud saadetud viivitamatult avaldajale ning protokolli juurde ei olnud lisatud avaldaja eriarvamus. Protokollis kajastatud avaldaja eriarvamus on kirjutatud protokollija peast ning avaldajale ei olnud protokollis kajastatud eriarvamust tutvustatud ja ta sai teada protokollis fikseeritust ainult protokolli ja otsuse kättesaamisel.
1.7.Üldkoosoleku protokolli kohaselt hääletati päevakorra vastuvõtmise poolt ühehäälselt. Tegelikult hääletas avaldaja päevakorra vastuvõtmise vastu. Seega häälte arvestus päevakorra vastuvõtmise kohta on vigane.
1.8.Üldkoosoleku otsus nr 1 on kehtetu, kuna otsuse vastuvõtmisel I. A. – kes sama üldkoosoleku protokolli järgi ei ole üldkoosoleku juhataja, viitas mingile elanike kirjalikule küsitlusele, mille alusel väidetavalt on võimalik järeldada, et elanikud on tariifide muutmisega nõus. Viited mingile küsitlusele ei ole piisav tariifide kinnitamiseks üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel.
1.9.Üldkoosoleku päevakorra punktid tariifide muutmise kohta on seadusega vastuolus, kuna tariifide muutmine ei ole võimalik ilma uue majanduskava kinnitamiseta. 3
1.10.Üldkoosolekul ei esitatud revisjonikomisjoni aruannet. Ei ole täidetud korteriühistu põhikirja p 8.3, mille kohaselt ühistu juhatus annab igale ühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Aruannetele tuleb lisada revideerimisaruanne, need dokumendid ei olnud esitatud.
1.11.2022. a juhatuse majandustegevuse aruanne ei vasta KrtS §-s 51 sätestatud nõuetele. Avaldaja leiab, et on rikutud KrtS § 51 lg-t 2 ja lg-t 3, mille kohaselt korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus.
1.12.Korteriühistu 2023. aasta majandustegevuse plaan ei vasta KrtS § 41 lg-s 1 sätestatud majanduskava nõuetele, kuna selles ei ole välja toodud kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ega maksumust.
1.13.Üldkoosolek ei olnud ilma kohaliku omavalitsuse otsuseta õigustatud vastu võtma otsust tee remonditööde teostamise kohta.
1.14.Üldkoosoleku otsus nr 2.3 teekatte parandamine kohta on kehtetu, kuna hääletustulemusest ei ole selge, kui palju inimesi on hääletanud poolt ja kui palju on hääletanud vastu, protokoll seda ei kajasta.
1.15.Üldkoosoleku otsus nr 2.4 kasepuu eemaldamise kohta on kehtetu, kuna puu eemaldamise küsimuse otsustab mitte korteriühistu üldkoosolek, aga kohalik omavalitsus. Korteriühistu saab esitada ainult avalduse puu eemaldamiseks.
1.16.Päevakorras eeldatavate tööde määramine ilma summadeta on ebaseaduslik ja eksitab korteriomanikke. Päevakorras nimetatud tööde osas puuduvad hinnad, tööde maksumus, ei olnud võetud vähemalt kolmelt firmalt pakkumised.
1.17.Kehtetu on üldkoosoleku otsus nr 3, millega otsustati korteriühistu põhikirja muutmine. Põhikirja muutmise „poolt“ on esitatud 11 häält (21st). Seega põhikirja muutmiseks ei ole täidetud MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud nõuded ja otsus on kehtetu.
1.18.Enne üldkoosoleku toimumist saadetud päevakord ei vasta üldkoosolekul kinnitatud päevakorrale.
1.19.Tekitab suurt kahtlust eestlase poolt vene keeles väljastatud volikiri, kuna see inimene pole kunagi varem koosolekutel osalenud ega volikirja kellelegi edastanud. Tekitab suuri kahtlusi I. A., kes esindab firmat OÜ YY.
1.20.Juhatuse liikmed hääletasid KrtS § 22 lg-t 3 rikkudes, kuna I. A. on hääletanud volikirjade alusel, kuid ta on YY OÜ juhatuse liige ning igakuiselt saab esimehe palga ning on registreeritud valitsejana, mis on seadusega vastuolus.
1.21.Korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustus tähendab seda, et juhatuse liige peab tegutsema heas usus ja korteriühistu huvides, samuti olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Puudutatud isik rikkus avaldaja õigusi. Tehing on vastuolus heade kommetega, kuna see kaldub kõrvale õiglusest.
1.22.Menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
2.1.Avaldaja seisukohad puudutatud isiku lepingulise esindaja esindusõiguse kohta on alusetud. Kohtud on korduvalt selgitanud avaldajale tsiviilasjades nr 2-24-5444, nr 2-22-10644 ja nr 2-2217238, et korteriühistu juhatus on põhikirja p 6.23-12 alusel pädev andma volitust kohtus esindamiseks. Äriregistri andmetel võib korteriühistut esindada, st ka käesolevas tsiviilasjas volikirja anda, iga juhatuse liige. M. Suhnjovale on volituse pädevalt andnud juhatuse liige V. V. 4
2.2.E-posti aadress XXXXXX, millelt saadeti üldkoosoleku kutse avaldajale, on korteriühistu ametlik aadress, mis on kantud äriregistrisse. Avaldaja saab kätte igakuised korteriühistu majandusarved sellelt e-posti aadressilt. Arvetel on märgitud korteriühistu sama e-posti aadress. Selle e-posti aadressi kasutusõigus kuulub samuti raamatupidajale S. P.. Näiteks 21. aprillil 2022 saatis S. P. aadressilt XXXXX aadressile XXXXXXX korteriühistu 2021. aasta aruande. Kirjale on lisatud e-posti aadressi omaniku nimi KÜ XXX. Avaldaja valetab, et ei tea, kes on S. P. ja E.I eposti aadressidel ning samuti, et ta ei saanud kätte (avanud) kutset 29. novembri 2022 üldkoosolekule, 2023. aasta aastakava ja juhatuse otsust. Seejuures avaldaja aktsepteeris N. K. saadud sama sisuga e-kirja. Esitatud dokumendid tõendavad, et 21. novembril 2022 saadetud kutse ja dokumendid on jõudnud avaldaja asukohta e-posti kaudu ning tal oli mõistlik võimalus nendega tutvuda.
2.3.Dokumendid saadeti avaldajale enne üldkoosolekut e-kirjaga, seetõttu ei pidanud talle teatavaks tegema dokumentidega tutvumise korda ja kohta.
2.4.Ei ole arusaadav, kuidas võimalikud puudused protokolli vormistamisel mõjutaks üldkoosoleku otsuste kehtivust.
2.5.Üldkoosolek oli pädev otsuseid vastu võtma. Elamus on kinnistusraamatu andmete järgi 34 korteriomandit, avaldajale kuulub 3 korteriomandit, põhikirja punkti 6.13 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajad. Üldkoosolekul osalejatel oli 21 häält, mis on üle poole 34-st (17+1). Korteriomanikud võisid volitada I. A. enda asemel üldkoosolekul osalema. KrtS § 22 lg 5 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata esindaja. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha ainult sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära.
2.6.Ei ole arusaadav, kuidas eriarvamuse kandmata jätmine protokolli mõjutaks otsuse kehtivust. Tegelikult üldkoosoleku protokoll saadeti avaldajale ja selles oli kajastatud avaldaja eriarvamus.
2.7.Ei ole arusaadav, kuidas asjaolu, et avaldaja väidetavalt hääletas päevakorra vastu, mõjutaks otsuse kehtivust. Isegi kui mitte arvestada avaldaja kolme häält, oli otsuse poolt ikkagi 18 häält ja otsus oli kehtivalt vastu võetud.
2.8.Ei ole arusaadav, kuidas I. A. ametiseisund korteriühistus mõjutaks otsuse kehtivust. Korteriühistu põhikirja punkt 6.17, mille kohaselt isikud, kes ei ole ühistu liikmed ja keda ei ole kutsutud üldkoosolekule päevakorras märgitud juhatuse otsusega, ei või osaleda üldkoosolekul ilma üldkoosoleku vastava loata, ei vasta seadusele, seega rakendatakse seadust kooskõlas KrtS § 17 lg 2 lausega 2.
2.9.29. novembri 2022 üldkoosolek ei kinnitanud detsembris 2021 toimunud kirjalikku küsitlust, vaid võttis vastu uue otsuse 2022. a majanduskava kinnitamisel. Seadus ei keela korteriühistul teha edasilükkava või tagasiulatava mõjuga otsuseid.
2.10.Avaldaja etteheide revisjonikomisjoni aruande puudumise kohta on arusaamatu, sest 29. novembri 2022 üldkoosoleku päevakorras puudus punkt majandusaasta aruande kinnitamise kohta.
2.11.Avaldaja etteheide, et 2022. aasta majandustegevuse aruanne ei vastanud KrtS §-s 51 sätestatud nõuetele, on arusaamatu, sest 29. novembri 2022 üldkoosoleku päevakorras puudus punkt majandusaasta aruande kinnitamise kohta.
5
2.12.Korteriühistu 2023. aasta majandustegevuse plaanis ei pidanud olema välja toodud kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ega maksumust, sest korteriühistu põhikirja kohaselt tasutakse nende teenuste eest pärast kulude suuruse selgumist.
2.13.Avaldaja väide, et üldkoosolek ei olnud ilma kohaliku omavalitsuse otsuseta õigustatud vastu võtma otsust tee remonditööde teostamise kohta, on arusaamatu. Tegemist on korterelamu territooriumil oleva teega.
2.14.Üldkoosoleku otsus nr 2.3 teekatte parandamise kohta on võetud vastu 21 poolthäälega ning see on kajastatud protokollis. Avaldaja ei ole tõendanud, et häältearv on ebaõige. Avaldaja väide on paljasõnaline.
2.15.Avaldaja etteheide üldkoosoleku otsuse nr 2.4 (kasepuu eemaldamine) kohta on arusaamatu. Avaldaja ei ole tuginenud ühelegi õigusnormile, et põhjendada oma väidet, miks kaasomanikud ei saa oma omandit vallata.
2.16.Avaldaja ei ole viidanud ühelegi õigusnormile, kus on sätestatud, et korteriühistu üldkoosoleku päevakorras tuleb kajastada remonditööde summad. Otsused ei eksitanud korteriomanikke, sest tööde summad olid kajastatud majanduskavas.
2.17.Üldkoosoleku otsust nr 3 ei võetud vastu, sest puudus põhikirja muutmiseks vajalik häälte arv. Kuna otsust vastu ei võetud, ei saa ka nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.
2.18.Enne üldkoosoleku toimumist saadetud päevakord vastab üldkoosolekul kinnitatud päevakorrale, puudutatud isik on esitanud mõlemad dokumendid.
2.19.Avaldaja kahtlused volikirjade kehtivuse osas on paljasõnalised. Avaldaja ei ole tõendanud, et volikirjad olid võltsitud.
2.20.I. A. oli õigus korteriomanike esindajana hääletada, sest ei otsustatud tema või tema esindatava äriühinguga seotud küsimusi.
2.21.Avaldaja ei ole tõendanud, et tema õigusi rikuti korteriühistu üldkoosoleku otsustega. Avaldaja õigus määrata majandamiskulude suurus on piiratud korteriomanike enamuse otsustega, mida iga korteriomanik peab täitma KrtS §-de 40 ja 41 kohaselt. Avaldaja ei ole tõendanud, et 29. novembri 2022 üldkoosolekul kinnitatud majanduskavad on ebamõistlikud.
2.22.Menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Maakohus rahuldas 20. märtsi 2025 määrusega avaldaja avalduse osaliselt ja tunnistas kehtetuks korteriühistu 29. novembri 2022 üldkoosoleku otsuse punkti 2.3, millega otsustati teekatte parandamine 1. trepikoja juures ja otsuse punkti 3, millega otsustati korteriühistu põhikirja p 6.19 muutmine. Maakohus jättis avaldaja menetluskulud 25% ulatuses korteriühistu kanda ja korteriühistu menetluskulud 75% ulatuses avaldaja kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud.
3.1.Maakohus ei nõustunud avaldaja väitega, et korteriühistu lepingulisel esindajal puudub esindusõigus. KrtS § 24 lg 1 kohaselt on juhatus korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Korteriühistu juhatuse liige ehk seaduslik esindaja on volitanud korteriühistut esindama isiku, kes vastab TsMS § 218 lg-s 1 sätestatud nõuetele. MTÜS § 19 lg 1 p 4 järgi kuulub üldkoosoleku pädevusse juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (MTÜS § 31) liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja 6
määramine. Nimetatud säte ei kohaldu iga korteriühistu liikmega õigusvaidluse pidamisele, vaid ainult juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamisele ja selles vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramisele.
7
3.2.Maakohus ei tuvastanud korteriühistu liikmete üldkoosoleku vaidlustatud otsuse tühisust koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu. Maakohus tuvastas, et kutse 29. novembri 2022 üldkoosolekule oli avaldajale saadetud 21. novembril 2022 kell 17:37 S. P. poolt korteriühistu e-posti aadressilt XXX avaldaja e-posti aadressile XXX. Korteriühistu e-kirjale oli manusena lisatud kolm dokumenti: 1) kutse; 2) 2023. aasta majanduskava; 3) juhatuse otsus. Põhjendatud ei ole avaldaja väide, et kuna kutse saatnud isik ei olnud korteriühistu juhatuse liige, siis ei ole üldkoosolekut kokku kutsunud juhatus. Kutse oli saadetud korteriühistu juhatuse nimel ja korteriühistu ametlikult e-posti aadressilt, mis on registreeritud äriregistris ning asjaolu, et tehniliselt saatis selle raamatupidaja, ei muuda koosoleku kokkukutsumist õigusvastaseks. Kutse saadeti avaldaja e-posti aadressile, millele korteriühistu oli varem saatnud ka arveid ja muid teateid. Kutse saadeti 21. novembril 2022 ja koosolek toimus 29. novembril 2022, seega jäi kutse saatmise ja koosoleku toimumise vahele seaduse ja põhikirjaga ette nähtud 7 päeva.
3.3.Koosoleku kokkukutsumisel olid täidetud ka KrtS § 20 lg 4 nõuded, sest kutsele olid lisatud kõik asjakohased dokumendid (majanduskava ja info põhikirja muudatuse punkti kohta, s.o põhikirja eelnõu). Kui korteriühistu on saatnud kõik vajalikud dokumendid e-posti teel, puudub vajadus eraldi teatada dokumentidega tutvumise korda ja kohta, nagu näeb ette KrtS § 20 lg 3.
3.4.Üldkoosoleku protokolli vormistamise puudused ei muuda otsust automaatselt tühiseks, need ei ole ka piisavalt tõsised, et otsus kehtetuks tunnistada. Põhjendamatu on avaldaja väide, et üldkoosoleku protokoll ei vasta KrtS § 21 lg 4 nõuetele, sest see säte reguleerib protokolli koostamist ainul juhul, kui otsus tehakse ilma koosolekut kokku kutsumata. Kirjeldatud puudus (juhataja ja protokollija allkirjade puudumine liikmete nimekirjal) on formaalne rikkumine, mis iseenesest ei too automaatselt kaasa üldkoosoleku otsuse kehtetust, kui üldkoosoleku protokoll on nõuetekohaselt allkirjastatud, puudus ei ole mõjutanud üldkoosoleku otsuse sisu ning puudus ei ole takistanud üldkoosoleku nõuetekohast läbiviimist.
3.5.Üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Korteriomanikul on õigus määrata esindaja, kes ei ole korteriühistu liige. Korteriühistu põhikirja punkt 6.17, mis piirab mitte-liikmete osalemist üldkoosolekul, on vastuolus seadusega ning sellisel juhul rakendatakse KrtS § 17 lg 2 lause 2 kohaselt seaduses sätestatut. Üldkoosoleku otsustusvõimet reguleerib KrtS § 20 lg 2, põhikirjaga saab neid nõudeid muuta. Maakohus tuvastas, et elamus on kinnistusraamatu andmete järgi 34 korteriomandit, põhikirja punkti 6.13 kohaselt üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajad. Liikmete nimekirja kohaselt oli üldkoosolekul osalejatel 21 häält, mis on üle poole 34-st (17+1). Volikirjad on lisatud nimekirjale. Seega osalemise kvoorum oli olemas ning üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Maakohus nõustus puudutatud isikuga, et avaldaja eksib korteri nr M4 (omanik X. OSAÜHING) hääle arvesse võtmise osas. Korteriomanik X. OSAÜHING kiitis esindusõiguseta isiku hääle andmise heaks koheselt pärast üldkoosolekut, s.o 30. novembril 2022. Seega on korteri nr M4 hääl õigesti arvesse võetud, kuna TsÜS § 129 lg 1 võimaldab esindusõiguseta isiku tehtud tehingu hilisemat heakskiitmist, mis muudab algselt tühise tehingu kehtivaks.
8
3.6.Üldkoosoleku otsust ei ole alust kehtetuks tunnistada põhjusel, et otsust ei saadetud viivitamatult avaldajale ning protokolli juurde ei olnud korrektselt lisatud avaldaja eriarvamust. KrtS § 21 lg 4 reguleerib otsuse saatmist ainult juhul, kui otsus tehakse koosolekut kokku kutsumata. Seadus ei nõua otsuse viivitamatut saatmist liikmetele, vaid protokolli kättesaadavaks tegemist 14 päeva jooksul pärast üldkoosoleku lõppemist (MTÜS § 21 lg 7). Isegi kui seda nõuet rikuti, ei too see kaasa otsuse tühisust ega ole alus otsuse kehtetuks tunnistamisele. Maakohus leidis, et kuna avaldaja esitas kohtule avalduse koos eelnevalt nimetatud protokolliga 37 päeva pärast korteriühistu üldkoosoleku otsuse tegemist, oli protokoll avaldajale kättesaadav ning tal oli võimalus sellega tutvuda. Maakohus selgitas, et eriarvamuse ebaõige protokollimine iseenesest ei ole piisav alus otsuse tühisuse tuvastamiseks, aga see võib olla aluseks otsuse kehtetuks tunnistamisele, kui see on oluliselt mõjutanud otsuse tegemist või korteriomaniku õigusi. Maakohus tuvastas, et avaldaja eriarvamus on protokollitud ja et tegemist on vastuväitega TsÜS § 38 lg 4 tähenduses, mis on eelduseks otsuse kehtetuks tunnistamisele. Eriarvamuse sisu ebaõige protokollimine ei mõjutanud otsuse sisu ega rikkunud oluliselt avaldaja õigusi.
3.7.Avaldaja ei ole tõendanud, et ta hääletas üldkoosoleku päevakorra vastuvõtmise vastu. Avaldaja peab esitama tõendid, mis lükkavad ümber protokollis sisalduva väite ühehäälsuse kohta. Tõenditeks võivad olla näiteks teiste liikmete tunnistused, kirjalikud tõendid või muud asjaolud, mis kinnitavad, et hääletustulemus oli tegelikult erinev protokollis kajastatust.
3.8.Üldkoosoleku otsus nr 1 ei ole tühine ja puudub põhjus selle kehtetuks tunnistamiseks. Päevakorra punkti nr 1 all oli kavas 2022–2023 majanduskava kinnitamine. 29. novembri 2022 üldkoosolek ei kinnitanud detsembris 2021 toimunud kirjalikku küsitlust, vaid võttis vastu uue otsuse 2022. aasta majanduskava kinnitamisel. Seadus ei keela korteriühistule teha edasilükkava või tagasiulatava mõjuga otsuseid. Korteriühistu oma otsuse punktiga 1.1 kinnitas 2022 majanduskavahoolduse tariifi 0,54 euro/m 2 ja kehtivusega alates 1. jaanuarist 2022. Tegemist oli uue ja kehtiva otsusega – üldkoosolekul osalejate arv oli 21 (elamus on 34 korterit) ning otsuse poolt oli antud 13 häält, mis on üle poole osalejate arvust. Detsembris 2021 läbi viidud kirjalik küsitlus ei olnud korteriühistu otsus.
3.9.Üldkoosoleku otsused tariifide muutmise kohta ei olnud seadusega vastuolus. KrtS § 41 lg 5 kohaselt kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. See tähendab, et 2021. aasta majanduskava kehtis edasi, kui 2022. aasta alguseks polnud uut majanduskava kehtestatud. Samas, KrtS § 41 lg 3 kohaselt on korteriomanike üldkoosolekul õigus kehtestada uus majanduskava. Seega oli 29. novembri 2022 üldkoosolekul õigus kehtestada majanduskava 2022. aastaks ja uus majanduskava 2023. aastaks, mis sisaldab ka uusi tariife. Korteriühistu võib põhimõtteliselt teha tagasiulatuva või edasiulatuva mõjuga otsuseid, kui need on kooskõlas seaduse, põhikirja ja korteriomanike huvidega. Tariifid olid kehtestatud majanduskava osana, nagu KrtS § 40 lg 1 ette näeb. Finantsmajandusplaanid (aasta eelarve ja hooldustasu arvestus) 2022–2023 aastaks hõlmasid seaduses ette nähtud elemente ja tegemist oli majanduskavaga, sõltumata dokumendi pealkirjast.
3.10.Avaldaja etteheide revisjonikomisjoni aruande puudumise kohta on alusetu, kuna üldkoosoleku päevakorras puudus punkt majandusaasta aruande kinnitamise kohta.
3.11.Korteriühistu 2022. aasta majandustegevuse aruanne vastab seaduse nõuetele. Maakohus tuvastas, et äriregistrile edastatud vormil koostatud aruande on 26. juunil 2023 allkirjastanud korteriühistu juhatuse liige V.V.. Aruanne koosneb tegevusaruandest ja raamatupidamisaruandest, selles on lk 12 toodud majanduskulude suurus korterite kaupa (aruande osa „korteriomandite majandamiskulud“). 9
3.12.Korteriühistu 2023. aasta majandustegevuse kava vastab KrtS § 41 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Kuna korteriühistu põhikirjas on olemas säte, mis näeb ette soojavarustuse, veevarustuse, kanalisatsiooni ning elektri eest tasumise pärast kulude tegeliku suuruse selgumist, ei pea majanduskavas prognoosima kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri kogust ja maksumust, vaid need kulud tasutakse pärast nende tegeliku suuruse selgumist.
3.13.Üldkoosolek oli õigustatud vastu võtma otsust tee remondi kohta. Maakohus tuvastas, et tegemist on tee laiendamisega korteriühistu territooriumil. Seega, kui tegemist on korteriühistu territooriumil asuva teega, mis kuulub korteriomanike kaasomandisse, siis on selle remonditööde otsustamine korteriühistu pädevuses ning kohaliku omavalitsuse otsust selleks vaja ei ole.
3.14.Üldkoosoleku otsuse p 2.3 teekatte parandamise kohta tunnistas maakohus kehtetuks, kuna protokollist ei ole selge, kui palju inimesi on hääletanud poolt ja kui palju on hääletanud vastu, protokoll seda ei kajasta. MTÜS § 21 lg 6 sätestab üldkoosoleku protokollimise nõuded, mille kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Maakohus tuvastas, et üldkoosoleku protokolli punktis 2.3 olid hääletustulemused kajastatud järgmiselt: „Hääletamine: 21 kü liikmed. Otsus: parandada hävinud teekatte 1 trepikoja juures“. Maakohus leidis, et sellest protokolli kirjeldusest ei selgu, mitu häält anti otsuse poolt ja mitu vastu. Kui protokollist ei nähtu hääletustulemused, ei ole võimalik kontrollida, kas otsus on nõuetekohaselt vastu võetud. Kui hääletustulemused ei ole protokollis sõnaselgelt kajastatud, on rikutud seaduses sätestatud nõuet protokolli sisule.
3.15.Üldkoosolek oli õigustatud vastu võtma otsust puu eemaldamise kohta. Maakohus tuvastas, et tegemist oli korteriühistu territooriumil kasvava puuga. Seega, kui tegemist on korteriühistu territooriumil kasvava puuga, siis on selle eemaldamise otsustamine korteriühistu pädevuses ning kohaliku omavalitsuse otsust selleks vaja ei ole. Vajalik võib olla raieluba, mille annab kohalik omavalitsus.
3.16.Otsus eeldatavate tööde kohta ei ole ebaseaduslik ainult selle tõttu, et kõigi tööde puhul ei ole märgitud konkreetseid summasid. Maakohus leidis, et remonditööde otsused ei eksitanud korteriomanikke, kuna tööde maksumused olid peamiselt kajastatud majanduskavas ning korteriomanikel oli piisavalt teavet otsuste tegemiseks/hääletamiseks. Maakohus leidis, et kuna KrtS ei sätesta kohustust võtta remonditööde osas pakkumisi, korteriühistu põhikirjas puudub nõue kolme pakkumise võtmise kohta remonditööde teostamisel ning tegemist on tavapäraste remonditöödega (sh esiku puituste paigaldamine, tee laiendamine korteriühistu territooriumil, hävinud teekatte parandamine, kivipiirete paigaldamine), mis otsustatakse häälteenamusega üldkoosolekul, ning avaldaja ei ole tõendanud, et nimetatud nõude rikkumine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, on tegemist õiguspärase otsusega.
3.17.Üldkoosoleku otsuse nr 3 põhikirja muutmise kohta tunnistas maakohus kehtetuks. Maakohus tuvastas, et üldkoosoleku protokolli punktis 3 olid hääletustulemused kajastatud järgmiselt: „3 KÜ põhikirja 6.19 muutmine. Hääletamine: poolt 11 in, vastu 9 in, erapoolt 1 in. Otsus: KÜ Põhikirja sätte 6.19 muudetakse. Kirjalikus hääletamises võtavad vastu otsuse 51% oma hääletamise blanketti edastanud“.
10
Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku väitega, et otsust nr 3 ei võetud vastu. Maakohus leidis, et protokolli sõnastusest ei saa üheselt järeldada, et otsust nr 3 ei võetud vastu. Protokollis on kajastatud hääletamise tulemused ning korteriühistu otsus, mille kohaselt muudetakse korteriühistu põhikirja punkti 6.19. Seetõttu saab järeldada, et korteriühistu võttis vastu otsuse punkti 3 alusel. Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik teatud häälteenamus. KrtS § 20 lg 1 kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule muu hulgas MTÜS § 23 lõigetes 1 ja 2 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 23 lg 1 sätestab, et põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Korteriühistu põhikirja p 6.11 kolmanda lause kohaselt on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui otsuse poolt hääletab rohkem kui pool häälte üldarvust. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Seega, kui korteriühistu põhikirja punkt 6.11 sätestab, et põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui otsuse poolt hääletab rohkem kui pool häälte üldarvust, siis see säte on vastuolus MTÜS § 23 lg-ga 1 ja KrtS § 20 lg-ga 1. Sellisel juhul kohaldatakse seaduses sätestatut, mis tähendab, et põhikirja muutmiseks on vajalik üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmete või nende esindajate häälteenamus. Antud juhul on üldkoosoleku otsuse punktis 3 märgitud, et põhikirja muutmise poolt oli 11 häält ja vastu 9 häält ning erapooletu oli 1 hääl. Kokku oli hääletajaid 21. Seega, kui 2/3 häälteenamuse nõue on kohaldatav, siis peaks "poolt" hääli olema vähemalt 14 (2/3 * 21 = 14). Kuna "poolt" hääli oli ainult 11, siis ei ole MTÜS § 23 lg 1 nõue täidetud, eeldusel, et põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat häälteenamuse nõuet. Selline otsus on seadusega vastuolus ja seetõttu kehtetuks tunnistatav KrtS § 29 lg 2 ja MTÜS § 24 lg 1 alusel.
3.18.Enne üldkoosoleku toimumist nimetatud päevakord vastas üldkoosolekul kinnitatud päevakorrale.
3.19.Koosolekul osalemiseks E.I A. antud volikiri oli seadusega kooskõlas. Seadus ei sea piiranguid volikirja keelele ega nõua, et korteriomanik oleks varem koosolekutel osalenud või volikirju väljastanud. Seadus ei nõua, et volikiri peaks olema notariaalselt tõestatud, piisab kirjalikust vormist. Oluline on vaid, et esindusõigus oleks tõendatud kirjaliku dokumendiga. Kui volikiri on vormiliselt korrektne (kirjalik dokument, millest nähtub esindusõigus), siis ei ole seaduslikku alust selle tagasilükkamiseks üksnes põhjusel, et see on vene keeles või et isik pole varem koosolekutel osalenud. Avaldaja ei esitanud kohtule tõendeid, mis kinnitaksid tema kahtlusi volikirjade tegelikkusele mittevastavuse kohta. Maakohus tuvastas, et volikirjad vastavad TsÜS-s ja KrtS-s sätestatud nõuetele. Volikirjades on järgmised andmed: volitaja (korteriomaniku) andmed, volitatava (esindaja) andmed, esindusõiguse ulatus ja volituse kehtivusaeg (et volitus antakse korteriühistu üldkoosoleku jaoks) ning volitaja allkiri.
3.20.Põhjendamatu on avaldaja väide, et juhatuse liikmed hääletasid KrtS § 22 lg-t 3 rikkudes, kuna I. A. on hääletanud volikirjade alusel, kuid on YY OÜ juhatuse liige ning igakuiselt saab esimehe palga ning on registreeritud valitsejana, mis on seadusega vastuolus. KrtS § 22 lg 3 kohaselt korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. 11
Maakohus leidis, et kui isik, kes tegeleb maja haldamisega (I. A.) hääletab volikirjade alusel, siis tal on õigus esindada korteriomanikke volikirjade alusel, kui need on nõuetekohaselt vormistatud. Kui hääletatakse küsimust, mis puudutab I. A. ennast (näiteks tema vabastamist kohustusest, temaga tehingu tegemist või tema tegevuse kontrollimist), siis ei ole tal hääleõigust nende korteriomanike eest, keda ta esindab (KrtS § 22 lg 3). Kuna I. A. ei ole korteriühistu valitseja, majahaldur või korteriühistu juhatuse liige (vaid isik, kes tegeleb maja haldamisega), ei ole tema hääletamine volikirjade alusel korteriühistu 29. novembri 2022 üldkoosoleku küsimustes vastuolus KrtS § 22 lg 3 sätetega ega otseselt seotud tema kui YY OÜ esindaja tegevuse hindamisega või temaga seotud lepinguliste suhete küsimustega. Kui hääletati üldiste majandusküsimuste üle, mis ei puudutanud otseselt tema tegevuse hindamist või temaga seotud tehinguid, siis ei pruugi olla tegemist KrtS § 22 lg 3 rikkumisega.
3.21.Põhjendamatu on avaldaja väide, et puudutatud isik rikkus tema õigusi ja et tehing on vastuolus heade kommetega, kuna see kaldub kõrvale õiglusest. Maakohus leidis, et avaldaja ei ole põhjendanud ja tõendanud, et üldkoosoleku otsused on heade kommetega vastuolus või rikuvad avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Maakohus tuvastas, et avaldajale oli enne üldkoosolekut saadetud kutse ja vastavad dokumendid (majandusplaanid), protokollis on kajastatud, et avaldaja esitas oma eriarvamusi. Avaldaja ei selgitanud maakohtule, mida käesoleva vaidluse raames tähendab avaldaja nõue, et korteriühistu juhatuse liige peab olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Avaldaja ei täpsustanud, millised konkreetsed riskid juhatus on võtnud ega millist teavet (piisav informeerimine) oleks pidanud korteriomanikele edastama nende riskide vähendamiseks. Maakohus selgitas, et otsuse võimalik ebaõiglus avaldaja suhtes ei tähenda iseenesest, et otsus on vastuolus heade kommetega. Samuti ei ole avaldaja põhjendanud, miks vaidlustatud otsused on tema suhtes ebaõiglased või kalduvad kõrvale õigluse printsiibist.
3.22.Maakohus jättis, arvestades avalduse rahuldamise ulatust, avaldaja menetluskulud 25% ulatuses puudutatud isiku kanda ja puudutatud isiku menetluskulud 75% ulatuses avaldaja kanda. Maakohus otsustas, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, s.o eraldi määrusega peale kohtulahendi jõustumist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Avaldaja esitas 4. aprillil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse ja palus maakohtu määruse tühistada osas, milles avaldust ei rahuldatud ning saata asi tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumis.
4.1.Korteriühistu lepingulisel esindajal puudub esindusõigus. Maakohus kohaldas valesti MTÜS § 19 lg 1 p 4 ja § 31 lg-t 1. MTÜS § 19 lg 1 p 4 sätestab, et õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine on üldkoosoleku pädevuses ning korteriühistu põhikiri ei anna antud küsimuse lahendamist juhatuse liikmetele. Toimikus puudub korteriühistu lepingulise esindaja volikiri. Maakohus rikkus TsMS § 226 lg-t 1, jättes kontrollimata esindusõiguse dokumentide kohtusse saabumisel.
4.2.Maakohus eksis tõendite hindamisel, kui leidis, et avaldaja oli korteriühistu liikmete 29. novembri 2022 üldkoosolekule nõuetekohaselt kutsutud. Korteriühistu poolt kohtule esitatud tõend selle kohta, et kutse saadeti avaldajale 21. novembril 2022 e-posti teel, on võltsitud. Kirja saatja andmed puuduvad, kuupäev puudub, teemat ka pole. Kutse üldkoosolekule edastas avaldajale XY OÜ esindaja N.K., kes helistas avaldajale ja küsis, kas ta tuleb üldkoosolekule. Kui avaldaja 12
selgitas, et ta ei ole üldse kursis, et korteriühistus toimub üldkoosolek, siis saatis N.K. avaldajale kutse ilma majanduskavata ja juhatuse otsuseta.
4.3.Maakohus eksis, kui leidis, et protokollile eriarvamuse lisamata jätmine, juhataja ja protokollija allkirjade puudumine liikmete nimekirjal ning esindajate nimede puudumine on formaalsed rikkumised, mis iseenesest ei too automaatselt kaasa üldkoosoleku otsuse kehtetust. Maakohus on jätnud tähelepanuta avaldaja väite, et protokolli juurde ei olnud lisatud avaldaja eriarvamust. Nimetatud puudused on olulised ning on alus otsuste kehtetuks tunnistamiseks.
4.4.Maakohus eksis, kui leidis, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Korteriühistu põhikirja p 6.17 kohaselt isikud, kes ei ole ühistu liikmed ja keda ei ole kutsutud üldkoosolekule päevakorras märgitud juhatuse otsusega, ei või osaleda üldkoosolekul ilma üldkoosoleku vastava loata. Maakohus eksis, kui leidis, et see põhikirja punkt on vastuolus seadusega ja kohaldada tuleb KrtS § 17 lg 2 teist lauset. E.I A., kes ei ole majahaldur ega majavalitseja, aga samuti ei ole ta majaelanik, ei saanud osaleda üldkoosolekul ning hääletada elanike nimel. Seega tema poolt antud 4 häält on tühised. Kohalviibijate kaasomandi osade suurus oli kokku 8662/18319, mis on alla poole kaasomandist. Kuna avaldajale kuulub 2221/18319 kaasomandist (679+345+518+679) ja avaldaja hääletas päevakorra vastu, siis koosolek ei olnud otsustusvõimeline. Selleks, et üldkoosolek oleks olnud otsustusvõimeline, oleks kohal pidanud olema 17+1 häält. Maakohtu hinnangul oli kohal 21 häält. Otsustusvõime hindamisel ei saanud arvesse võtta X. OSAÜHINGU häält, kelle esindamiseks üldkoosoleku toimumise ajal volikirja ei olnud. Avaldajal oli 3 häält ning ta hääletas päevakorra vastu, seega jääb 17 häält, mis ei ole piisav koosoleku otsustusvõimeks. Protokolli vorminõuete rikkumine tõi kaasa selle, et ei olnud võimalik õigesti hinnata, kas otsuse tegemiseks oli KrtS (määruskaebuses ekslikult tsiviilkohtumenetluse seadustiku) § 20 lg 2 tähenduses piisav kvoorum ja kas otsuse poolt anti nõutav arv hääli. KrtS § 17 lg 2 esimese ja teise lause järgi võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega, ning kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. KrtS § 22 lg 1 teises lauses sätestatud erandid üldreeglist (üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) on ammendavad. Seega on muud põhikirjas sätestatud häälte arvu määramise viisid vastuolus seadusega ning sellise põhikirja sätte asemel tuleb kohaldada seadust (RKTKm 16.01.2019, 2-18-10407/9).
5.Puudutatud isik palus jätta avaldaja määruskaebus rahuldamata.
5.1.Avaldaja arusaam MTÜS § 19 lg 1 p-st 4 ja § 31 lg-st 1 on vale. Lepingulise esindaja volikiri on toimikus olemas.
5.2.Avalduse rahuldamata jätmise osas on kohtu hinnangud tõenditele ja järeldused seadusega kooskõlas.
5.3.Puudutatud isikule esitatud süüdistused dokumendi võltsimise kohta on paljasõnalised, tõendamata ning ei vasta tõele.
5.4.Avaldaja arusaam MTÜS § 21 lg-st 6 on vale. Seadus ei sätesta protokolli ebaoluliste puuduste tõttu õiguslikke tagajärgi otsusele. Kõik olulised protokolli puudused on loetletud õigusnormides. Antud juhul neid ei esinenud.
5.5.Avaldaja arusaam vaidlustatava üldkoosoleku kvoorumist ja korteriühistu põhikirja punktidest on vale. Maakohus ei eksinud selle hindamisel. Põhikirja punkti 6.13 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajad. 13
Seega puudutatud isiku põhikirja kohaselt ei ole tavavalitsemise küsimuste otsustamisel üldkoosoleku kvoorumi määramisel vaja arvestada lisaks osalejate kaasomandi osa suurusega.
5.6.Ülejäänud osas on avaldaja määruskaebus arusaamatu.
6.Puudutatud isik esitas 16. aprillil 2025 vastumääruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus osas, milles maakohus avalduse rahuldas ja tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse punkti
6.1.Maakohus on eksinud vaidlustava üldkoosoleku otsuse nr 2.3 hindamisel. Tuvastades, et vaidlustava üldkoosoleku protokolli punktis 2.3 oli märgitud „Hääletamine: 21 kü liikmed. Otsus: parandada hävinud teekatte 1 trepikoja juures“, tegi maakohus ebaõige järelduse, et sellest protokolli kirjeldusest ei selgu, mitu häält anti otsuse poolt ja mitu vastu. Maakohus oleks pidanud rakendama TsÜS § 75 lg-t 2 ja tõlgendama protokolli nagu mõistlik isik seda mõistma pidi, üldkoosoleku protokolli struktuurist ja sisust lähtuvalt. Üldkoosoleku protokolli igas punktis on kirjas hääletamise tulemused, kus esimesel kohal on häälte arv „poolt“, teisel kohal häältearv „vastu“ ning kolmandal kohal häälte arv „erapooletu“. Juhul kui kõik osalejad hääletasid otsuse poolt, oli kirjas üks number, nagu näiteks päevakorra kinnitamise otsuses: „Hääletamine: poolt – 21 kü liiget“. Mõistlik isik oleks pidanud aru saama, et protokolli p-s 2.3 oli hääletamise tulemuse kajastamisel tehtud trükiviga, nimelt sõna „poolt“ jäi vahele. Õige kirje pidi olema „Hääletamine: poolt – 21 kü liiget“. Kaebaja leiab, et maakohtu trükivea alusel tehtud järeldus on ebaõige. Kohtupraktikas on kujunenud seisukoht, et otsuse kehtetuks tunnistamiseks peab rikkumine olema oluline ja mõjutama otsuse sisu. Pelgalt formaalne puudus, kui see ei mõjutanud koosoleku läbiviimist ega otsuse tegemist, ei ole piisav otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
6.2.Kõik asja menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda, sest kõik korteriühistu 29. novembri 2022 üldkoosolekul vastuvõetud otsused on õiguspärased. Otsuse nr 3 vaidlustamisel tuleb kohaldada TsMS § 168 lg-t 6, sest korteriühistu kinnitas kohe, et seda otsust ei ole vastu võetud, mistõttu ei ole põhjendatud jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku kanda.
7.Avaldaja vaidles puudutatud isiku vastumääruskaebusele vastu.
7.1.Puudutatud isiku vastumääruskaebus on valesti võetud menetlusse. Vastumääruskaebuse on kohtule esitanud isik, kellel puudub õigus korteriühistut esindada. Korteriühistu seaduslik esindaja V. V. ületas oma pädevuse piire ning M. Suhnjovale väljastatud volikiri on tühine ehk M. Suhnjova ei ole õigustatud korteriühistut esindama.
7.2.Maakohus tunnistas õigesti kehtetuks üldkoosoleku otsuse nr 2.3 teekatte parandamise kohta, kuna protokollist ei selgu, kui palju inimesi on hääletanud poolt ja kui palju on hääletanud vastu. Kui protokollist ei nähtu hääletustulemused, ei ole võimalik kontrollida, kas otsus on nõuetekohaselt vastu võetud. Kui hääletustulemused ei ole protokollis sõnaselgelt kajastatud, on rikutud seaduses sätestatud nõuet protokolli sisule.
7.3.Maakohus tunnistas õigesti kehtetuks üldkoosoleku otsuse nr 3 korteriühistu põhikirja muutmise kohta. Maakohus leidis õigesti, et protokolli sõnastusest ei saa üheselt järeldada, et otsust nr 3 ei võetud vastu. Protokollis on kajastatud hääletamise tulemused ning korteriühistu otsus, mille kohaselt muudetakse korteriühistu põhikirja punkti 6.19. Protokollis puuduvad andmed, et otsust nr 3 ei võetud vastu.
8.Maakohus leidis, et avaldaja määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna maakohtule alust määruskaebust rahuldada ja edastas 17. aprillil 2025 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks. Puudutatud isiku vastumääruskaebuse jättis maakohus rahuldamata ja edastas selle ringkonnakohtule 29. mail 2025. 14
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et nii avaldaja määruskaebus kui ka puudutatud isiku vastumääruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu 20. märtsi 2025 määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata avaldaja avalduse üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks, ja tuvastada üldkoosoleku otsuse tühisus osas, millega korteriühistu 2022. aasta majanduskava kehtestati tagasiulatuvalt. Maakohtu määrus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse punkti 2.3, millega otsustati teekatte parandamine 1. trepikoja juures, samuti menetluskulude jaotuse osas.
10.Maakohus rahuldas avaldaja avalduse osaliselt ja tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsused nr 2.3 ja nr 3. Avaldaja on määruskaebuses vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata. Puudutatud isik on maakohtu määruse vaidlustanud osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks otsuse nr 2.3, samuti menetluskulude jaotuse. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust kogu ulatuses, välja arvatud üldkoosoleku otsuse nr 3 kehtetuks tunnistamine (TsMS § 651 lg 1 ja § 659).
11.Kuigi ringkonnakohtu menetluses ei vaidle menetlusosalised enam üldkoosoleku otsuse nr 3 kehtivuse üle, märgib ringkonnakohus selguse huvides siiski järgmist.
11.1.Maakohus leidis, et korteriühistu põhikirja p 6.11 kolmas lause, mille kohaselt on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui otsuse poolt hääletab rohkem kui pool häälte üldarvust, on vastuolus MTÜS § 23 lg-ga 1 ja KrtS § 20 lg-ga 1 ning see põhikirja tingimus tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldamata jätta (maakohtu määruse lk 36, dtl 234). Maakohtu selline järeldus on ekslik. MTÜS § 23 lg 1, mis KrtS § 20 lg 1 kaudu kohaldub ka korteriühistu põhikirja muutmisele, võimaldab põhikirjaga ette näha põhikirja muutmiseks suurema häälteenamuse nõude, kui on selles sättes endas sätestatud (üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest). Korteriühistu põhikirja p 6.11 kolmas lause, mille kohaselt on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui otsuse poolt hääletab rohkem kui pool häälte üldarvust, ei ole MTÜS § 23 lg-ga 1 vastuolus. Tingimus „rohkem kui pool häälte üldarvust“ tähendab, et otsuse poolt peab olema rohkem kui pool kõigist häältest, mitte koosolekul osalejate häältest. Selline oli Riigikohtu praktika kohaselt ka sama sõnastusega seaduse sätte (kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 4 lg 1 teine lause) tähendus (vt RKTKo 27.03.2013, 32-1-16-13, p 11). Kuigi teatud juhul võib põhikirja tingimus „rohkem kui pool häälte üldarvust“ tähendada ka vähem kui 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmete häältest (näiteks kui üldkoosolekul osalevad kõik korteriomanikud), ei muuda see asjaolu põhikirja tingimust tervikuna seadusega vastuolus olevaks. Neid tingimusi tuleb kohaldada koos ehk kui põhikirja muutmise poolt on üle 2/3 üldkoosolekul osalejate häältest, on otsus põhikirjaga kooskõlas vastu võetud ainult juhul, kui need hääled on ka üle poole häälte üldarvust.
11.2.Ekslik on ka maakohtu selgitus, et MTÜS § 23 lg 1 nõue on täidetud, kui 21 häälest on otsuse poolt antud 14 häält (maakohtu määruse lk 36, dtl 234). MTÜS § 23 lg 1 kohaselt peab otsuse poolt olema üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest, 14/21 on aga täpselt 2/3. Järelikult ei oleks 14 häält 21-st piisav, sest seadus nõuab, et hääli oleks üle 2/3 (vt ka RKTKm 16.02.2022, 2-20-17009/40, p-d 14 ja 15).
12.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku lepingulisel esindajal on olemas esindusõigus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega selles osas ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Paika ei pea määruskaebuses esitatud väide, et toimikus puudub korteriühistu lepingulise esindaja volikiri ja et maakohus rikkus TsMS § 226 lg-t 1, jättes 15
kontrollimata esindusõiguse dokumentide kohtusse saabumisel. Puudutatud isiku juhatuse liikme allkirjastatud volikiri (dtl 31), samuti lepingulise esindaja haridust tõendav dokument (dtl 33) on toimikus olemas.
13.Maakohtu määrus on põhjendatud osas, milles maakohus leidis, et korteriühistu üldkoosolek oli otsustusvõimeline (maakohtu määruse lk 24–26, dtl 222–224), kuid muuta tuleb määruse selle osa põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
13.1.Maakohus tuvastas, et elamus on kinnistusraamatu andmetel 34 korteriomandit ja et korteriühistu põhikirja p 6.13 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajad. Maakohus leidis, et kuna üldkoosolekul osalejatel oli 21 häält, mis on üle poole 34-st (17+1), siis oli üldkoosolek otsustusvõimeline. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu eelnevalt nimetatud järelduse põhjendused ei ole õiged. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kuna seadus võimaldab näha põhikirjaga ette seaduses sätestatust erineva kvooruminõude ilma piirangutega, siis ei ole seadusega vastuolus põhikirja tingimus, mille kohaselt kvoorum sõltub osalevate korteriühistu liikmete arvust, mitte neile kuuluvate häälte arvust (RKTKm 29.01.2020, 2-19-10326/24, p 9). Kui põhikirjas on ette nähtud tingimus, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest, siis olukorras, kus ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, ei ole selline isik käsitatav ühistu mitme liikmena. Iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub (RKTKm 29.01.2020, 2-1910326/24, p 10).
13.2.Samas olukorras, kus üks korteriomand kuulub mitmele isikule, tuleb lähtuda põhimõttest, et ühest korteriomandist tuleneb üks liikmesus korteriühistus, millega seotud õigusi teostavad korteriomandi ühised omanikud ühiselt. Üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel tuleb seetõttu lähtuda korteriomandite arvust ehk kvoorumi arvutamisel ei saa häälte arv ületada korteriomandite arvu (RKTKm 11.12.2024, 2-24-6208/7, p-d 11 ja 12).
13.3.Vaidlustatud üldkoosoleku toimumise ajal oli elamus 34 korteriomandit ja kolm neist kuulus ühele isikule (avaldajale) (dtl 10). Seega pidi korteriühistu põhikirja p 6.13 tingimusi arvestades üldkoosoleku otsustusvõimeks kohal või esindatud olema 17 korteriühistu liiget (32/2+1).
14.Avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada ja maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus luges kehtivaks üldkoosoleku otsuse nr 1 osas, millega 29. novembri 2022 toimunud üldkoosolekul kehtestati tagasiulatuvalt 2022. aasta majanduskava ehk selles kavas ette nähtud tariifid hakkasid kehtima alates 2022. aasta 1. jaanuarist. Maakohus leidis, et korteriühistu võib majanduskava kehtestades teha ka tagasiulatuva mõjuga otsuseid (vt maakohtu määruse lk 29, dtl 227 ja lk 30, dtl 228).
14.1.Ringkonnakohus maakohtu sellise seisukohaga ei nõustu. KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kuni uue majanduskava kehtestamiseni kehtib senine majanduskava. Seega, kui majanduskava kehtestatakse majandusaasta jooksul, saab selles ette nähtud kõrgem tariif hakata kehtima alles pärast otsuse tegemist. Seadus ei näe ette võimalust, et korteriühistu otsusel saaks olla tagasiulatuv toime. Tagasiulatuva mõjuga otsus tähendaks, et juba otsuse tegemisel oleks korteriomanik korteriühistu ees võlglane ja korteriühistu saaks talt nõuda nii viivise tasumist kui ka KrtS § 32 lg 1 ja lg 2 p 2 alusel korteriomandi võõrandamist.
14.2.Ringkonnakohus selgitab, et kuigi korteriomanikud ei saa teha tagasiulatuvat majanduskava kehtestamise otsust, on neil võimalik teha edasiulatuv otsus, mille täitmisel tasaarvestatakse korteriühistu nõue korteriomanike juba tehtud maksetega. Kui selgub, et korteriühistul puudus alus 16
nõuda korteriomanikelt majandamiskulude kandmist (näiteks põhjusel, et kohus on tuvastanud korteriomaniku üldkoosoleku otsuse puudumise, selle tühisuse või tunnistanud selle kehtetuks), kehtib see järeldus kõigi korteriomanike suhtes (TsÜS § 38 lg 6). Sellises olukorras tekib korteriühistul kohustus tagastada tasutud summad kõigile korteriomanikele, kes on ilma õigusliku aluseta makseid teinud. Tagasimaksete ja korteriühistu maksejõuetuse vältimiseks peab korteriühistu juhatus KrtS § 41 lg 4 kohaselt tegema korteriomanikele ettepaneku kehtestada selline majanduskava, millega tagatakse korteriühistu maksevõime säilimine. Uue otsuse tegemisel on võimalik kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestada ettemakseteks ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud. Tulenevalt hea usu põhimõttest (TsÜS § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski ajaliselt piiratud (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 8. veebruari 2025 määrus tsiviilasjas nr 2-23-6238, p 13). Ringkonnakohus on oma varasemas praktikas leidnud, et tasaarvestus on võimalik teha korteriomaniku alusetu rikastumise nõude aegumistähtaja jooksul. TsÜS § 151 kohaselt aegub alusetust rikastumisest tulenev nõue kolme aasta jooksul alusetust rikastumisest teada saamisest, aga hiljemalt kümne aasta jooksul alusetu rikastumise toimumisest (vt Tartu Ringkonnakohtu 10. juuni 2025 määrus tsiviilasjas nr 2-24-1067, p 21).
14.3.Ringkonnakohus selgitab, et eelmises punktis viidatud võimaluse kohaldamiseks ei ole tingimata vajalik, et majandamiskulude tasumise aluse puudumise oleks tuvastanud kohus. Ka juhul, kui korteriühistu juhatus jõuab ise järeldusele, et korteriomanikud või osa neist on teinud korteriühistule makseid ilma õigusliku aluseta, on korteriühistu juhatusel kohustus olukorda kõigile korteriomanikele selgitada ja vajadusel teha ettepanek uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41 lg 4), mille täitmisel tasaarvestatakse korteriühistu nõue korteriomanike juba tehtud maksetega.
14.4.TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu praktika kohaselt rikub korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille vastuvõtmiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ja on sellest tulenevalt tühine (RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510/54, p 23; RKTKm 21.02.2024, 2-22100795/12, p 13.4; RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450/58, p 15).
14.5.KrtS § 13 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. KrtS ei välista võimalust kehtestada korteriomanike kokkuleppel majanduskava tagasiulatuvalt, seega on otsus kehtestada tagasiulatuv majanduskava selline otsus, mille korteriomanikud saaks KrtS § 13 lg 1 alusel õiguspäraselt teha kõigi korteriomanike nõusolekul. Seetõttu on põhjendatud lugeda selline otsus, kui seda ei ole vastu võetud kõigi korteriomanike nõusolekul, avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet rikkuvaks TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses.
14.6.Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et korteriühistu üldkoosoleku otsus nr 1 on tühine osas, millega 29. novembri 2022 toimunud üldkoosolekul kehtestati 2022. aasta majanduskava tagasiulatuvalt.
14.7.Ringkonnakohus selgitab, et üldkoosoleku otsus 2022. aasta majanduskava kehtestamise kohta on tühine ainult osas, milles sellele anti tagasiulatuv mõju. 2022. aasta ülejäänud osas (detsembris 2022) on majanduskava kehtiv. 2022. aasta esimesel 11 kuul kehtis KrtS § 41 lg 5 alusel varasem majanduskava.
17
15.Puudutatud isiku vastumääruskaebus tuleb rahuldada ja maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse nr 2.3. Maakohus leidis, et otsuse nr 2.3 kohta koostatud protokollist ei selgu, mitu häält anti otsuse poolt ja mitu vastu. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et tegemist on väheolulise veaga protokolli koostamisel, mis ei mõjutanud otsuse sisu ega peaks seetõttu tooma kaasa otsuse kehtetuks tunnistamist. Riigikohus on selgitanud, et protokolli olemasolu või sisu ei ole otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav ning kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127/22, vt p 22 ja seal viidatud lahendid). Avaldaja, kes ka ise üldkoosolekul osales, on oma nõudes tuginenud ainult protokolli p 2.3 ebaselgusele, mitte aga sellele, et üldkoosolekul ei võetud vastu protokollis kajastatud sisuga otsust. Ringkonnakohus leiab, et kõiki tõendeid ja menetlusosaliste selgitusi koosmõjus hinnates saab asuda seisukohale, et üldkoosolekul võeti õiguspäraselt vastu otsus nr 2.3 teekatte parandamise kohta ja puudub põhjus selle otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
16.Ülejäänud osas on maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses ja vastumääruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6).
17.Avaldaja on määruskaebuse lisadena 1–3 esitanud dokumendid (dtl 250–252), mis on vene keeles, mille kohta puudub määruskaebuses taotlus nende vastuvõtmiseks ja selgitus, miks neil on asjas tähtsust (TsMS § 238 lg 1). Ringkonnakohus jätab seetõttu määruskaebuse lisad 1–3 tõenditena asja juurde võtmata.
18.Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu määruse ja rahuldab osaliselt nii avaldaja määruskaebuse kui ka puudutatud isiku vastumääruskaebuse, muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust (TsMS § 174 lg 5). Ringkonnakohus leiab, et asjaolusid arvestades on õiglane avalduse osalise rahuldamise tõttu jätta menetlusosaliste menetluskulud nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda (TsMS § 172 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
R I I G I K O H U S TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Määruse kuupäev Tartu, 7. jaanuar 2026
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 4. juuli 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-23-204 osas, milles ringkonnakohus tuvastas korteriomanike 29. novembri 2022. a üldkoosoleku selle otsuse tühisuse, millega kehtestati korteriühistu 2022. a majanduskava tagasiulatuvalt, ja jaotas menetluskulud. 2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta jõusse Viru Maakohtu 20. märtsi 2025. a määrus. 3. Jätta menetluskuludest maakohtus 87,5% E.I ja 12,5% X.W.D korteriühistu kanda ning määruskaebemenetluse kulud ringkonnakohtus E.I kanda. 4. Rahuldada X.W.D korteriühistu määruskaebus. 5. Jätta menetluskulud Riigikohtu menetluses E.I kanda. 6. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine. 6.1. Rahuldada avaldus osaliselt. 6.2. Tunnistada kehtetuks X.W.D 18
korteriühistu korteriomanike 29. novembri 2022. a üldkoosoleku otsus (päevakorrapunkt nr 3), millega otsustati X.W.D korteriühistu põhikirja p 6.19 muutmine. 2-23-204 2(5) 6.3. Jätta muus osas avaldus rahuldamata. 6.4. Jätta menetluskuludest maakohtus 87,5% E.I ja 12,5% X.W.D korteriühistu kanda. 6.5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus E.I kanda.
19
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.