Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

1

2-25-12689 Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6).

AVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUDED

2-25-12689 möönab ka puudutatud isik, et senine küttekulude jaotus ei põhinenud ühelgi õiguslikul alusel.

2-25-12689 Korteriühistu ja korteriomanike vaheline praktika ei oma küttekulude arvestuse õiguspärasuse hindamisel tähendust. KrtS § 40 lg 2 sätestab selgelt, et muu kui kaasomandi suurusest sõltuv tasuarvestus on võimalik kehtestada vaid korteriomanike kokkuleppel korteriühistu põhikirjaga. Kohustuslikku põhikirja kantavat regulatsiooni ei saa asendada (õigusvastane) praktika. Asjaolu, et Korteriühistu on pika perioodil kestel seadust rikkunud, ei anna alust nõuda õigusvastase praktika jätkumist. Kui seadus võimaldab seadusjärgsest küttearvestusest mööda minna vaid põhikirja muutmise teel, ei ole seda võimalik teha Korteriühistu ebaseadusliku praktika kaudu.

2-25-12689 korteriomandite tegelikust soojustarbimisest, kuid on siiski jätkanud arvete esitamist selliselt, justkui neil tarbimine ka tegelikult puuduks. Korteriühistu on ka ise oma edasise tegevusega nentinud sellise tarbimispõhise küttearvestuse õigusvastasust, minnes alates 2025. aasta juulist uuesti üle korteriomandite pindalal põhinevale küttearvestuse süsteemile.

2-25-12689 tulenevaks kohustuseks hoolitseda selle eest, et majandamiskulude jaotuses erisuste sätestamisel oleksid need kooskõlas Korteriühistu põhikirjaga (KrtS § 40 lg 2). Eeltoodu ei välista kõnealusteks tegevusteks lepingute sõlmimist erinevate teenusepakkujatega, küll aga on Korteriühistu ülesandeks tagada, et seadusest tulenevate ülesannete delegeerimisel oleksid need korrektselt ja seadusega kooskõlas täidetud (TsÜS § 132 lg 1). Riigikohus on märkinud, et eeltoodud sätte mõttes on majandustegevuseks ka korteriühistu tegevus elamu haldamisel (Riigikohtu 18.12.2019 otsus asjas nr 2-17-15364, p 14). 13.Tõepoolest, küttekulude erinevus on võimalik reaalsetest elulistest asjaoludest tulenevalt, küll aga mitte sellises ulatuses nagu käesoleval juhul. Avaldajale jääb arusaamatuks, milles seisneb küttekulude suurusel põhineva võrdluse meelevaldsus. Võrreldes muuhulgas sama pindalaga korteriomandite andurite alusel arvestatud küttekulude maksumust, on avaldaja jõudnud põhjendatult järeldusele, et ligi seitsmekordsest erinevust küttekuludes ei saa põhjendada üksnes erinev tarbimine. Siiski esitab avaldaja käesolevaga kohtule ka 2024. aastal avaldaja korteris tehtud termopildid, millest nähtuvad ulatuslikud külmasillad Korteriühistule kuuluvates hoone osades, mis on ilmselt põhjustanud Korteri nr XXX suured küttekulud. Termopiltidelt on näha ulatuslikud soojakaod mh seinte ja põrandate liitekohtadest, nurkadest, akende ja ukse ümbrusest. Needki tõendid on Korteriühistul endal olemas, kuivõrd need on avaldajale edastanud Olemar. Seetõttu on eriti küüniline Korteriühistu väide, justkui peaks avaldaja kuidagi täiendavalt tõendama soojusenergia kadude põhjuseid. Avaldaja esitab kohtule ka 2015. aasta kirjavahetuse Olemariga. Kirjavahetusest nähtub, et põhjendamatult kõrgete küttekulude probleem on kestnud juba kolm aastat (st alates 2012) ja Olemar ei ole suutnud seda lahendada. Samast kirjavahetusest nähtub Olemar vastus, et „Sisekliima uuringuks paigaldati Teie korterisse temperatuuri loger siseõhutemperatuuri mõõtmiseks, 7 päevaks mis näitas, et Teie korteri temperatuur on valdavalt +20 kraadi.“ See kinnitab, et avaldaja korteris on Olemari poolt temperatuuri mõõdetud, kusjuures temperatuur oli minimaalse lubatava 18 kraadi lähedal (temperatuur oli valdavalt +20 kraadi). Seetõttu puudub mistahes alus spekuleerida, et avaldaja ise põhjustaks kõrged küttekulud. 14.Küttekulu tõendamiseks esitab avaldaja kõik kommunaalteenuste arved kõnealusest perioodist. Samuti esitab avaldaja väljavõtte kululiikidest kõnealusel perioodil. Selle tõendamiseks, et kommunaalteenuste arvetel märgitud summad on ka tegelikult tasutud, esitab avaldaja kõnealuse perioodi arvelduskonto väljavõtte. 15.Viivis on arvestatud iga kuu lõikes lähtudes seadusejärgsest viivisemäärast. Puudutatud isik väidab, et kuna hageja 06.11.2024 nõudekirja kohaselt ootas avaldaja tagasisidet nõudele alles 13.11.2024, siis ei ole viivisearvestus perioodi 06-13.11.2024 eest põhjendatud. Avaldaja märgib, et viivisearvestus toimub siiski seaduse alusel (VÕS § 113 lg 2 esimene lause). Avaldaja teatas võlgnikule enda nõudest hiljemalt 06.11.2024. 16.Korteriühistu väidab oma vastuses korduvalt, et ükski korteriomanik ei ole esitanud tarbimispõhisele küttesüsteemi arvestusele vastuväiteid, v.a avaldaja, kes puudutatud isiku väitel esitas arvestusele vastuväite esimest korda 2024. aastal. Korteriühistu on asunud kohtule valeväiteid esitama. Avaldaja on juba 2015. aasta veebruari kirjavahetuses M. B. Olemarist teatanud, et XXX põhjendamatult kõrgete küttekulude eest avaldaja ei tasu seni, kuni kütteprobleem on lahenduse leidnud. Seejuures viitab avaldaja asjaolule, et 6

2-25-12689 kütteprobleemid on kestnud juba kolm aastat. Enne seda on 2014. aastal kütteprobleemidega E. K. poole Olemarist pöördunud ka M. L., kes oli koos avaldajaga korteri kaasomanikuks kuni 2015. aastani. Kirjavahetusest nähtub, et M. L. on alates 2014. aasta jaanuarikuust korduvalt oma probleemiga pöördunud nii Olemari kui ka Videviku tn 16 Korteriühistu poole, kuid probleeme ei ole suudetud lahendada (lisa 7, vt eelkõige 05.03.2014 e-kiri). Seega on ilmselgelt ebaõige Korteriühistu väide, justkui ei oleks enne 2024. aastat küttesüsteemi osas mistahes küsimusi ega etteheiteid esinenud. Korteri nr XXX kütteprobleemidest ning sellega seoses esitatud kaebustest ka enne 2024. aastat on teadlik ka Korteriühistu juhatus – seda kinnitab 2025. aasta juunis M. P. saadetud e-kiri, milles viimane viitab kronoloogia kontekstis 2013-2014 esitatud kaebustele külma osas. Seejuures nähtub kõnealusest e-kirjast Korteriühistu põhjendamatu vaenulik suhtumine avaldaja esiletoodud probleemidesse. Korteriühistu on isegi välja pakkunud Korteri nr XXX mõju piiramist ühistu olulistes otsustes, et karistada avaldajat probleemiga Korteriühistu poole pöördumise eest. Seega, asjaolu, et korteris nr XXX on jahe, kuid küttekulud on kortermaja suurimad, oli Korteriühistule teada vähemalt alates 2013. Korteriühistu ei ole probleemiga tegelenud ning esitab nüüd kohtule valeväiteid, justkui ei oleks ta probleemist teadnud. Tegemist on ilmse TsMS § 200 lg 1 rikkumisega. 17.Korteriühistu väidab, et avaldaja õiguskaitsevahendid on ette nähtud KrtS § 40 lg-s 3, mis annab õiguse kulude kandmisest keeldumiseks. Korteriühistu on KrtS § 40 lg-s 3 sätestatut valesti mõistnud. Viidatud sätte eesmärk on anda korteriomanikule täiendav õigus keelduda iseenesest kehtivalt KrtS § 40 lg 1 alusel majanduskavas kajastatud kulutuste kandmisest, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Käesoleval juhul on tegemist aga olukorraga, kus Korteriühistu poolne kulude jaotus on juba vastuolus KrtS § 40 lg-ga 1, mistõttu ei muutu KrtS § 40 lg 3 üleüldse asjakohaseks. Seega võib KrtS § 40 lg 3 olla täiendav alus kulude tasumisest keeldumiseks, kuid ei ole ühelgi juhul avaldaja ainus õiguskaitsevahend. Sellist õiguskaitsevahendite piiramist ei nähtu ka viidatud sätte sõnastusest. 18.Korteriühistu väidab ka, et ta ei ole rikastunud, mistõttu ei ole avaldajal alusetu rikastumise nõuet. Korteriühistu on põhjendamatult seganud enda õigussuhted avaldaja ja teiste korteriomanikega. Puudub vaidlus, et avaldaja on Korteriühistu arved tasunud, seega on Korteriühistu rikastunud. Kui avaldajalt on nõutud ebaõiglaselt ja õigusvastaselt suurte kulude kandmist, siis avaldaja õigused ei saa jääda kaitseta seetõttu, et Korteriühistu juhatus on otsustanud nõuda mõnelt teiselt korteriomanikult põhjendamatult madalate kulude katmist (sh Korteriühistu enda juhatuse liikmetelt). 19.Alternatiivselt palub Korteriühistu avaldaja nõude rahuldamata jätta vastuolu tõttu hea usu põhimõttega – nimelt väidab Korteriühistu, et avaldaja oli teadlik või pidi olema teadlik tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist ning tasus igakuiselt arveid, st nõustus kuludega. Selline käsitlus on ilmselgelt ebaõige. Avaldaja teadmist tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist ei saa samastada teadmisega selle kohta, et kõnealuse küttearvestuse süsteemi kasutamiseks on vajalik põhikirja vastav regulatsioon, mis käesoleval juhul puudub. Viimase näol on tegemist juriidilisi eriteadmisi eeldava aspektiga, mis sai avaldajale kui juriidilise hariduseta isikule selgeks alles pärast konsulteerimist vastava valdkonna spetsialistiga. Alles pärast juristiga konsulteerimist sai avaldaja teada, et on aastaid kommunaalteenuste eest tasunud vastavalt küttearvestuse süsteemile, mis on õigusvastane. Seda ei muuda ka Korteriühistu esiletoodud asjaolu, et avaldaja abikaasa oli Korteriühistu juhatuse liige. Avaldaja abikaasa on Korteriühistu juhatuses teadvalt end taandanud 7

2-25-12689 Korteri nr XXX kütteteemadega tegelemisest, kuivõrd see võiks näida huvide konfliktina. 20.Käesoleval juhul on avaldaja teinud kõik endast oleneva, et saavutada asjas kohtuväline lahendus, pidades kaheksa kuu vältel puudutatud isikuga läbirääkimisi. Kokkuvõttes läbirääkimised ebaõnnestusid, mistõttu oli avaldaja ainus võimalus enda õiguseid kaitsta kohtumenetluses. Korteriühistu on kohtumenetluse põhjustanud teades, et tema küttearvestus on vastuolus seaduse ja põhikirja nõuetega. Sellises olukorras oleks äärmiselt ebaõiglane jätta menetluskulu avaldaja kanda. See muudaks korteriühistu liikmetel sisuliselt võimatuks enda õiguseid kaitsta. 21.Käesolevas asjas puudub vaidlus, et Korteriühistu on esitanud avaldajale alates 01.12.2012 arveid soojusenergia eest vastavalt tarbimispõhisele küttearvestuse süsteemile, vaatamata sellele, et Korteriühistu põhikirja vastavat üldkoosoleku otsust kantud ei ole. Sellest faktilisest asjaolust piisab, et järeldada, et Korteriühistu küttekulude arvestus on olnud õigusvastane. Kuna KrtS § 40 lg 2 sätestab selgelt, et tarbimispõhine küttearvestuse süsteem peab ette olema nähtud korteriühistu põhikirjaga, on avaldaja kaasomandi osa suurust ületavas osas soojusenergia eest tasunud ilma õigusliku aluseta. Selles osas on Korteriühistu VÕS § 1028 lg 1 mõistes alusetult rikastunud. 22.Ebaõige on Korteriühistu arusaam, justkui peaks avaldaja nõude eeldusena tõendama korteriomandi seisukorda ja kasutamist puudutavaid asjaolusid ning seda, et küttekulud on anomaalselt kõrged Korteriühistust tuleneval põhjusel. Korteriühistu esile toodud asjaolud ei ole avaldaja esitatud nõude rahuldamise eelduseks. 23.Isikule ei teki nõuet ega kohustust arve esitamisest, vaid õiguslik alus selleks peab eksisteerima seaduses või lepingus. Käesoleval juhul Korteriühistu nõuetel õiguslik alus puudus. Korteriühistu väidete kohaselt on alates 2012. aastast kehtinud praktika, et kui maja üldine küttekulu jääb alla 800 euro kalendrikuus, siis arvestatakse kütet üksnes korteri pindala alusel. Ka selle otsuse vastuvõtmise kohta ei ole Korteriühistu esitanud ühtegi tõendit. Tõendid kõnealuse praktika kasutamise kohta ei ole aga asjakohased, kuivõrd need ei oma tähendust küttearvestuse süsteemi õiguspärasuse hindamisel. 24.Korteriühistu esiletoodu, et ta ei ole tegutsenud teadlikult reegleid rikkudes ega halvas usus, ei ole samuti käesoleval juhul asjakohane, kuivõrd alusetu rikastumise nõue ei eelda erinevalt näiteks õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudest süü tuvastamist. Ka viited VÕS § 1028 lg 2 p-le 3 ega § 1033 lg-le 1 ei ole asjakohased. Nimelt reguleerib VÕS § 1028 lg 2 p 3 tühise tehingu täitmisena saadu tagasinõudmist, millega käesoleval juhul tegemist ei ole. VÕS § 1033 lg 1 järgi peab aga saaja tõendama, et alusetu rikastumine on ära langenud, mida samuti Korteriühistu antud juhul teinud ei ole. 25.Korteriühistu väide, nagu oleks avaldaja järeldus küttekulude erinevuse kohta täiesti paljasõnaline, on selgelt ebaõige – avaldaja seisukoht, et niivõrd ulatuslikku erinevust soojusenergia kuludes ei ole võimalik põhjendada üksnes korteriomanike erineva tarbimiskäitumise ega toatemperatuuri mõne kraadise erinevusega, põhineb SEKO selgitustel ja Tallinna Tehnikaülikooli aruandel. Avaldaja rõhutab, et tal ei ole kohustust tuvastada Korteriühistule kuuluvate hooneosade puuduseid.

2-25-12689 kuidas teoorias peaksid küttekulude jaoturid täpselt töötama ega ka see, millist funktsiooni peaksid täitma termostaat-regulaatorid. Avaldaja on selgitanud, et soojakaod tema korterist on ebamõistlikult suured, kuid ka selles osas ei oma jaoturite tööpõhimõtted asjas tähendust. 27.Korteriühistu esiletoodud korteriomandite võrdlus jätab tavapärastest küttekulude suurusest eksitava mulje. Võrdluse tulemusena on Korteriühistu asunud seisukohale, et kuivõrd esineb sarnases ja suuremas summas küttekulusid võrreldes korteriga nr XXX, ei ole avaldaja küttekulud anomaalselt kõrged. Nimelt olid 2025. aasta mais Korteriühistu esiletoodud korterite nr XXX (1,53 €/m2), XXX (1,77€/m2) ja XXX (1,81 €/m2) küttekulud koos korteriga nr XXX (1,71 €/m2) kõigist korteriomanditest vaieldamatult kõige suuremad (vt Korteriühistu 05.11.2025 seisukoha lisa 2). Objektiivne ülevaade küttekuludest on võimalik anda, arvutades välja keskmine kulu ruutmeetri kohta, milleks on 0,60 €/m2. Sellest on avaldaja küttekulu ligi 185% suurem. See, et ka mõnes teises korteris on küttekulud keskmisest märkimisväärselt suuremad, ei anna alust väita, et avaldaja küttekulud ei ole anomaalselt suured. Seejuures on märkimisväärne, et Korteriühistu esitatud AGR OÜ tabelitest nähtub, et avaldaja küttekulu on läbivalt üks kõige kõrgematest (Korteriühistu 05.11.2025 seisukoha lisa 3). Vaatamata eeltoodule rõhutab avaldaja taaskord, et küttekulude suurus ei ole iseenesest avaldaja nõude rahuldamise eelduseks. Küttekulude suurus ilmestab üksnes seda, et seaduse ja Korteriühistu põhikirjaga vastuolus oleva küttearvestuse süsteemi kohaldamine oleks lisaks avaldaja õiguseid ebaõiglaselt kahjustav ja seetõttu vastuolus KrtS § 12 lg-s 2 sätestatud hea usu põhimõttega. 28.Bonair OÜ arvamus ei ole asjakohane ega usaldusväärne. Esiteks, asjatundja arvamus tugineb asjatundja valeväidetel. Asjatundja rõhutab enda arvamuse lk-l 7, et ülevaatuse ajal korteris siseõhu temperatuur oli +24.50C, küttekehade termostaadid positsioonil 5. Tegemist on asjatundja esitatud valeväitega, mida kinnitab sõnaselgelt asjatundja arvamuse lk-l 14 esitatud foto avaldaja korteri köögist. Fotolt nähtub, et avaldaja korteris asuv radiaator on seadistatud positsioonile 3. Teisisõnu, nii Korteriühistu kui ka tema kasutatud asjatundja on esitanud kohtule valeväiteid faktiliste asjaolude kohta. Avaldaja kinnitab, et ükski radiaatori termostaat ei olnud ülevaatuse teostamise ajal ega ole ka tavapäraselt positsioonil 5 (avaldaja köögis (fotol) ja magamistoas on radiaatorid seadistatud positsioonile 3 ja elutoas positsioonile 4). Niisamuti väidab Korteriühistu kasutatud asjatundja, justkui olnuks korteris nr XXX ülevaatuse ajal siseõhutemperatuur siseseinalt mõõdetuna 24,5 kraadi. Kõnealuse väite kinnitamiseks ei ole ekspertiisis esitatud ühtegi pilti ega muud tõendit. Avaldajale teadaolevalt mõõdeti kõnealune toatemperatuur Korteri nr XXX telekataguselt siseseinalt, kuhu õhkab soojust nii televiisor kui ka mängukonsool. Siseseina temperatuuri mõjutab lisaks ka seina taga oleva ruumi temperatuur. Avaldaja korteris asub kolm termomeetrit, mille näidud ülevaatuse teostamise aja seisuga on avaldaja salvestanud ja esitab nüüd kohtule (lisad 2-8). Termomeetrite näidud seisuga 13.10.2025 olid avaldaja korteri erinevates ruumides 2122,5 kraadi. Selline toatemperatuur on korteris nr XXX tavapärane, mida kinnitavad tõendid, et nii 29.10.2025 kui ka 12.11.2025 olid temperatuurid sisuliselt samad. Seega on Korteriühistu ja tema kasutatud asjatundja esitanud kohtule valeväiteid ka Korteri nr XXX temperatuuri osas. Seejuures on märkimisväärne, et Korteriühistu asjatundja kasutas avaldaja korteri seinatemperatuuri mõõtmiseks käsiseadet Flir i7. Avaldaja esitab kohtule ka käsiseadme Flir i7 tehnilised andmed. Selle seadme täpsus temperatuuri mõõtmisel on +- 2 kraadi (lisa 9

2-25-12689 9). Seda silmas pidades on asjatundja esitanud teadvalt ebaõiged väited tema poolt Korteri nr XXX ülevaatusel tuvastatud asjaolude kohta. 29.Korteriühistu on palunud Olemaril saata Korteriühistule kiri, mille kohaselt puudub termopiltidel igasugune õigusjõud, kuna neile ei lisandunud auditit, akti ega arvet. Selline väide on õigusväline. Isiku tagantjärele esitatud väitega ei saa olematuks muuta dokumentaalset tõendit. Korteriühistu seisukoht, justkui oleks tõendina käsitletav ainult asjatundja või eksperdi arvamus, on selgelt ebaõige. Seejuures on termopiltidel käesolevas asjas oluline tõendusjõud juba ainuüksi seetõttu, et tegemist on enne kohtumenetlust tekkinud tõenditega, mille on koostanud Korteriühistu enda teenusepakkuja Olemar. Seega kinnitavad need termopildid veenvalt külmasildade olemasolu. Korteriühistu soovib termopilte kahtluse alla seada ka seetõttu, et need on tehtud „väikese käsiseadmega“ Flir E4 (Korteriühistu 05.11.2025 seisukoha p 43). Korteriühistu tellitud asjatundja arvamuse koostaja kasutas enda kinnitusel samuti väikest käsiseadet Flir i7, kusjuures termopiltidel kasutatud Flir E4 on moodsam seade kui Flir i7. Avaldaja on kohtule termopildid esitanud selleks, et selgitada küttekulude suuruse võimalikku põhjust, mis kinnitab, et seaduse ja põhikirjaga vastuolus oleva küttearvestuse süsteemi kohaldamine oleks avaldaja õiguseid ebaõiglaselt kahjustav. 30.Puudutatud isik väidab, et nõude arvestuses on vead, kuna kokku seitsme arvutuse ümardamisel saab puudutatud isik tulemusel, et nõue peaks olema 0,96 eurot ehk 0,04% väiksem. Suuremas osas põhinevad puudutatud isiku väited arusaamatul soovis teostada arvutused selliselt, et arvesse võetakse kuni viiendat kohta pärast koma. See ei ole millegagi põhjendatud. Siiski, kui ka lähtuda Korteriühistu arvutustest, on avaldaja nõue 99,96% ulatuses põhjendatud ja samas ulatuses on põhjendatud ka avaldaja viivisenõue. 31.Korteriühistu möönab ka ise, et tema küttekulude jaotus on õigusvastane. Korteriühistu on saatnud avaldajale kutse üldkoosolekule, mille eesmärgiks on muuta Korteriühistu põhikirja ja kehtestada uus põhikiri, milles on sätestatud tarbimispõhine küttekulude jaotus. Seeläbi kinnitab ka Korteriühistu ise, et tema senine põhikiri sellist küttekulude jaotust ei võimalda. Kui vastaks tõele, et küttekulude jaotust saab muuta pikaajalise õigusvastase praktika abil vm sarnasel viisil, ei oleks Korteriühistul mingit põhjust asuda erakorraliselt enda põhikirja muutma. 32.21.01.2026 esitas avaldaja kohtu palvel nõude täpsustuse. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et avaldaja kaasomandi osa suurus Videviku tn 16 kinnistust on 499/24886. Kuivõrd varasem nõude suurus põhines avaldaja korteriomandi suurusel, so 49,9 ruutmeetrit, korrigeerib avaldaja oma nõuet, võttes aluseks kaasomandi osa suuruse. Avaldaja täpsustatud põhinõue on 2 412,06 eurot. Korrigeeritud enammakstud kütte tabeli osas selgitab avaldaja, et Korteri nr XXX kaasomandi osa suurusele vastav küttekulu (lisa 1 veerg D) on saadud korrutades kogu korterelamu küttekulu 499/24886-ga. 2021. aasta novembri näitel on selleks 1697,67 eurot x 499/24 886 = 34,04 eurot. Kui lahutada Korteri nr XXX küttekulu eest tegelikult tasutud summast (veerg B) kaasomandi osa suurusele vastav küttekulu (veerg D), on tulemuseks enammakstud summa (veerg E). 2021. aasta novembri näitel on selleks 72 eurot - 34,04 eurot = 37,96 eurot. Kuna esialgses avalduses esitatud nõude suuruseks oli 2374,55 eurot, on täpsustatud nõue 37,51 euro võrra suurem. Eeltoodust tulenevalt korrigeerib avaldaja ka enne avalduse esitamist sissenõutavaks muutunud viivist, mis on kokku 187,21 eurot. Sellele lisandub alates avalduse esitamise 10

2-25-12689 hetkest põhinõudelt sissenõutavaks muutunud viivise nõue VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

PUUDUTATUD ISIKU VASTUVÄITED

33.KÜ palub jätta avalduse rahuldamata. Alates 2010. aastast on KÜ ja Osaühing Olemar (Olemar) vahel sõlmitud elamu haldamise ja hooldusteenuse korraldamise leping. Selle lepinguga anti KÜ tegevjuhtimine, administreerimine ja mitmed muud ülesanded üle Olemarile kui professionaalsele haldusfirmale. Olemar pakub alates 2010. aastast KÜ-le majahaldurit, kes tegeleb maja juhtimise ja administreerimisega. Majahalduri ülesanneteks on mh majanduskavade koostamine, üldkoosolekute läbiviimine 1 kord aastas, nõustamine ja tegevjuhtimine. Olemari kohustuseks on ka kommunaalarvete koostamine, finantsaruannete koostamine, regulaarne aruandlus KÜ juhatusele ning arvete edastamine majaelanikele läbi e-keskkonna ning meilitsi. Olemari kohustuste hulka kuuluvad kõik üldkoosoleku läbiviimisega seotud tegevused. Need hõlmavad mh üldkoosoleku korraldamise ettevalmistamist, teavituste edastamist korteriühistu liikmetele, koosoleku korrektset ja seadusele vastavat läbiviimist ning koosoleku otsuste dokumenteerimist. 34.KÜ-l on 2010. aastast kehtiv põhikiri. Põhikirja p 4.2.6 sätestab, et ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt majandustegevuse aastakavas kehtestatud suuruses ja korras. 35.26.07.2012 toimus KÜ üldkoosolek, milles muu hulgas arutati küttesüsteemi renoveerimistööde tegemise üle ja sellega koos kütteandurite paigaldamist ning küttekulude jaotuspõhimõtteid. Üldkoosolekul otsustati minna üle individuaalsele küttearvestuse süsteemile alates 01.12.2012, mille kohaselt jagunevad iga kuu soojakulud kaheks komponendiks: 1) 70% - individuaalne tarbimine vastavalt soojusanduri näidule; 2) 30% - üldine tarbimine sõltuvalt korteri pinnast. KÜ selgitab, et vastava jaotuspõhimõtte kasutusele võtmise eesmärk oli tagada jaotuspõhimõte arvestades korteriomanike tegelikku tarbimist, säilitades samas osa kuludest ühiseks jaotamiseks. Korteriomanikud (kokku 60 korterit) on erinevad, korteriomandite seisukord ja kasutamise viis (sh sagedus) on erinevad ning korteriomanike eelistused (sh toatemperatuuri osas) on erinevad. Korteriomanikud eelistasid võimalust ise reguleerida oma korteriomandis temperatuuri ja sellega seonduvalt ka kaasnevaid küttekulusid. Näiteks otsuse tegemise ajal olid paljud korteriomanikud väikese igakuise sissetulekuga pensionärid, kellele selline süsteem, kus nad ise saavad küttekulu kontrollida, sh vajadusel vähendada, väga hästi sobis. Eeltoodu tõttu eelistas 2012. aasta üldkoosolekul enamus küttesüsteemi renoveerimist ning individuaalsele küttearvestuse süsteemile üleminekut ning korteriomanike nõusolek ja poolehoid sellisele juba aastaid toimivale süsteemile on siiani olemas. KÜ 26.07.2012 üldkoosoleku protokolli (sarnaselt teiste protokollidega) pidi koostama KÜ-ga sõlmitud lepingu järgi Olemar, milline aga jättis protokollis küttesüsteemi kohta tehtud otsuse selgelt ja arusaadavalt kajastamata. Juhul, kui leiab kinnitust, et 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud otsus(ed) ja/või protseduurid olid mittenõuetekohased, siis on tegemist Olemar poolt oma kohustuste täitmata jätmisega. KÜ esitab eeltoodu kohta alljärgnevad tõendid:  26.07.2012 üldkoosoleku protokoll, mille päevakorrapunktis 3 aruti keskküttesüsteemi renoveerimist ning punktis 4.11 on viidatud, et koosolekul vastuvõetud otsused tehakse

11

2-25-12689









teatavaks kõikidele korteriühistu liikmetele elamu infotahvlitel (lisa 2 – 2012. aasta koosoleku protokoll ja osalejate nimekiri); 2012. aastal kirjavahetus üldkoosoleku protokolli kohta KÜ ja Olemar vahel, kus KÜ esindaja tõi välja, et küttesüsteemi renoveerimine hõlmab lisaks radiaatoritele ja termostaatidele ka arvestite paigaldamist, mis oli protokollis märkimata (lisa 3 – kirjavahetus 2012 ja tõlge). Selle tulemusel lisati protokolli punkt 4.11, mille kohaselt kogu asjakohane teave tehakse elanikele kättesaadavaks infostendidel (vt lisa 2); Korteri nr XXX omaniku A. V. tunnistus, et 2012. aastal toimunud üldkoosolekul otsustati minna üle individuaalsele küttearvestuse süsteemile (proportsioon 30% pindala ja 70% individuaalne tarbimine) (lisa 4 – A. V. tunnistus), mille KÜ on küsinud, kuna avaldaja on seadnud kahtluse alla 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud otsused küttesüsteemi kohta; Korteri nr XXX omaniku J. G. tunnistus, et 2012. aastal toimunud üldkoosolekul otsustati minna üle individuaalsele küttearvestuse süsteemile (proportsioon 30% pindala ja 70% individuaalne tarbimine) (lisa 5 – J. G. tunnistus), mille KÜ on küsinud, kuna avaldaja on seadnud kahtluse alla 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud otsused küttesüsteemi kohta; kirjavahetus AGR OÜ-ga, kus AGR OÜ kinnitab, et küttearvestus toimub proportsioonide 30/70 alusel, kus 30% on üldkulude osakaal ja 70% on andurite osakaal ning AGR OÜ arvestuse aluseks on proportsioonid ja parandustegurid toetudes KÜ tehtud aastal 2012 otsusele (lisa 6 – kirjavahetus AGR OÜ-ga).

36.Korter nr XXX omanikud olid 26.07.2012 ajal M. L. (3/4 kaasomandist) ja Y (hiljem Y) (1/4 kaasomandist). Seega oli avaldaja tol ajal juba korteriomandi kaasomanik. Korteri nr XXX kaasomanik M. L. osales 26.07.2012 toimunud koosolekul ning hääletas renoveerimistööde tegemise ja individuaalse küttearvestuse süsteemile ülemineku poolt. 37.01.12.2012 alates rakendus individuaalne küttearvestuse süsteem (proportsioon 30% pindala ja 70% individuaalne tarbimine). Alates 2012. aastast on KÜ majanduskavas vastavalt 26.07.2012 otsustele ning põhikirja punktile 4.2.6 märgitud, et küte ja küte mõõtjaga toimub vastavalt tarbimisele ja esitatud arvetele. Korteriomanikud maksavad arved vastavalt Olemar poolt igakuiselt esitatud arvetele. Kütte arvestus toimub OÜ AGR süsteemi järgi (30% m2 ja 70% tarbimine). KÜ esitab nõudes nimetatud perioodi (20212025) kohta kehtestatud majandustegevuse aastakavad. Ükski korteriomanik (v.a avaldaja esmakordselt 2024. aastal) ei ole teinud süsteemi osas etteheiteid, kellelegi ei ole olnud ebaselge küttearvestuse süsteem, sh ükski korteriomanik ei ole rakendanud kehtivas KrtS § 40 lg-s 3 sätestatud võimalust. 38.2015. aastal sai korteriomandi ainuomanikuks avaldaja. 2018. aastal jõustus uus korteriomandi- ja korteriühistu seadus, millest tulenevalt pöördus KÜ juhatus Olemari kui professionaalne lepingupartneri poole ning uuris veel eraldi üle, kas on vaja KÜ põhikirja muuta. Olemar vastas, et põhikirja ei ole vaja muuta. 2019. aastal valiti KÜ juhatuse liikmeks L. L., kes on avaldaja abikaasa. L. L. oli KÜ juhatuse liige kuni 05.06.2025. 39.2023–2024. aastal renoveerimise käigus on soojustatud täielikult hoone sokkel ja hoone fassaad täies ulatuses (töövõtja Evester OÜ). KÜ lisab, et juba 2014. aastal on soojustatud Korteri nr XXX alune pind. Keldrite lagede all jooksevad ühtlasi erinevad torud (keskkütte torud, veetorud), mis samuti sooja õhkavad/kütavad.

12

2-25-12689 40.06.11.2024 edastas avaldaja rahalise nõude. KÜ jaoks oli avaldaja nõue ootamatu. KÜ rõhutab, et kirjeldatud küttekulude jaotussüsteem on olnud pidevas kasutuses alates 2012. aastast. Selle aja jooksul ei ole esitatud ühtegi sisulist vastuväidet ega kaebust eelviidatud arvestusmeetodi õiguspärasuse osas. Tegemist on seega pikaajaliselt väljakujunenud ja korteriomanike poolt aktsepteeritud praktikaga, mida KÜ on järjepidevalt rakendanud. 41.05.06.2025 toimunud KÜ üldkoosolekul otsustati tellida maja küttearvestite kontrolliks sõltumatu tehniline ekspertiis. Peale ekspertarvamuse selgumist kutsuda uuesti kokku erakorraline koosolek, kus otsustakse küttekulude jaotamine. KÜ on palunud Olemaril tegeleda tehnilise ekspertiisi korraldamisega, kuid seni ei ole Olemar leidnud ekspertiisi teostajat. KÜ on teinud ka ise päringuid (sh Küttemaailm OÜ-le, MESA Eesti OÜ-le), kuid ei ole teostajat leidnud. Samas juba koosolekul oli juttu sellest, et suvisel ajal ehk puhkuste perioodil on tõenäoliselt keeruline leida ekspertiisi tegijat ja see jääb tõenäoliselt sügisesse. 42.Ülaltoodust tulenevalt vastab tõele, et otsus minna tarbimispõhisele küttearvestuse süsteemile üle on tehtud 26.07.2012, tarbimispõhisele küttearvestuse süsteemile üleminek toimus faktiliselt alates 01.12.2012 ning sellest teavitati korteriomanikke ka kortermajas asuva teadete tahvli kaudu. Samuti vastab tõele, et 26.07.2012 ei otsustatud tarbimispõhise küttearvestuse süsteemi üleminekuga koos põhikirja muutmist. Ent kehtivas põhikirjas on viidatud (p 4.2.6), et maksete tegemine toimub üldkoosoleku poolt majandustegevuse aastakavas kehtestatud suuruses ja korras ning majandustegevuse aastakava on sisaldanud iga-aastaselt teavet selle kohta, et küte ja küte mõõtjaga toimub vastavalt esitatud arvetele. 43.Vale on avaldaja väide (vt nt avalduse p 27) justkui oleks KÜ jõudnud 05.06.2025 üldkoosolekul arusaamale, et avaldaja korteri soojusenergia tarbimine on anomaalselt kõrge. KÜ ei ole sellisel seisukohal või arusaamal. Selline asjaolu ei nähtu ka avalduse lisana 13 esitatud 05.06.2025 üldkoosoleku protokollist, millist tõendit käsitleb avaldaja eksitaval viisil. Protokollist on hoopis näha, et avaldaja esindaja avaldab, et küttekulude arvestuse jaotamine on seadusevastane ning esindaja uuringu tulemusel on tekkinud kahtlus küttearvestite andmete õigsuses. 44.Ebaõige on ka avaldaja seisukoht, et alates 2025. aasta juulist, pärast avaldaja teistkordse nõudekirja saamist, on KÜ uuesti täielikult üle läinud korteriomandite pindalal põhinevale küttearvestuse süsteemile. Põhjendamatud on avaldaja viited justkui KÜ nõustuks avaldaja etteheidetega. KÜ selgitab, et jätkuvalt rakendub tarbimispõhine küttearvestuse süsteem. KÜ selgitab, et nagu ka avaldajale on aastaid teada, siis alates 2012. aastast kehtiva tarbimispõhise küttearvestuse süsteemi osana on ka kokku lepitud, et juhul, kui küttekulude summa ühes kuus ei ületa 800 eurot, siis arvestatakse küte korteri pindala (m2) alusel. Praktikas esineb selline olukord tavaliselt mais, juunis või septembris, kui kütet kasutatakse vähesel määral. Selline arvestusviis võimaldab kokku hoida arvelduskulusid

(AGR).

45.KÜ on esiteks seisukohal, et võimalike rikkumiste eest seonduvalt 26.07.2012 tehtud üldkoosoleku otsusega, kus otsustati küttesüsteemi arvestuse üle, vastutab Olemar ning nõue tuleks esitada Olemar vastu. 46.KÜ on seisukohal, et vähemalt osaliselt on avaldaja nõuded aegunud, s.o osas, milles avaldaja nõuab enne 05.08.2022 tasutud summade tagastamist ja viivist nendelt summadelt. 13

2-25-12689

47.KÜ on seisukohal, et avaldaja avalduse aluseks olevad asjaolud on tõendamata. Avaldaja viitab (nt avalduse p-s 6), et küttekulude erinevuse põhjuseks on kas vead mõõtesüsteemides või kortermaja konstruktsioonide tehniline seisukord, mille tõttu kulub korteris nr XXX oluliselt enam soojusenergiat. Avaldaja nõude aluseks on aga täiesti põhjendamata, üldsõnaline võrdlus erinevate korteriomandite kulude vahel. Avaldaja ei ole esitanud etteheidete kohta ühtegi objektiivset tõendit, nt mõne asjatundja arvamust vmt. Tõendamata ja isegi põhistamata on alustuseks avaldaja väited selle kohta, milline on üldse avaldaja korteris tavapärane temperatuur, mis seisukorras on tema korteriomand, kui palju ta seda kasutab, kuidas ta korteriomandit kütab jmt. Samas korteriomandi reaalne tarbimispõhine küttekulu sõltub mitmetest asjaoludest, nt korteriomandi seisukorrast (remonditud või remontimata), samuti sellest, kas keegi elab korteris, kuidas on korteris termostaat sätitud (vt termostaadi reguleerimise kohta ka avalduse lisa 2, teade korteriomanikele), kas kasutatakse teisi kütteallikaid (nt elektriradiaatorid, põrandaküte jmt), mis on korteriomandis tavapärane temperatuur, kui tihti aknaid lahti hoitakse jmt. Küttekulude oluline erinevus (sh tarbimispõhine) on võimalik reaalsetest elulistest asjaoludest tulenevalt. Avaldaja ei ole oma väidete esitamisel, sealhulgas võrreldes enda küttekulu teiste korteriomandite küttekuludega, selliseid asjaolusid üldse kajastanud ega arvestanud, rääkimata tõendite esitamisest. Avaldaja on esitanud täiesti meelevaldse, üksnes küttekulu suurusel põhineva võrdluse täiesti erinevate korteriomandite vahel. Avaldaja etteheide tugineb ebaõigele eeldusele justkui tarbimispõhine küttekulu peaks kõigil korteriomanikel olema sama või sarnane. Sellistele väidetele tuginedes tehtud etteheide mõõtesüsteemi või kortermaja konstruktsioonide kohta, ei ole põhjendatud ning on täiesti paljasõnaline. Liiatigi veel olukorras, kus hoonet on renoveeritud ja küttekulujaotureid vahetatud. 48.KÜ-le ei ole teada, et mõõtesüsteemis oleks puuduseid. Avaldaja ei esitanud viimasel 05.06.2025 üldkoosolekul ning ei ole siiani esitanud mõõtesüsteemi kohta tehtud etteheidete osas ühtegi tõendit. 49.KÜ-le jääb arusaamatuks avaldaja nõude arvestus ja kujunemine. See tugineb lisadena 5 ja 6 esitatud tabelitele, millest lisa 5 on avaldaja enda koostatud tabel, kuid tabelite aluseks olevad andmed ja koostamise asjaolud on lahti selgitamata ja ka tõendamata. Eelnevast tulenevalt vaidleb KÜ vastu ka avaldaja viivisenõudele, sh ei ole avaldaja põhjendanud viivise kujunemise arvestuse asjaolusid. KÜ leiab ka, et viivisearvestus alates 06.11.2024 ei ole põhjendatud, kuna 06.11.2024 nõudekirjast nähtuvalt (vt avalduse lisa 10) ootas avaldaja tagasisidet nõudele alles 13.11.2024. 50.KÜ ei nõustu sellega, et KÜ tarbimispõhine küttearvestuse süsteem on õigusvastane ega sellega, et tarbimispõhine küttearvestuse süsteem on avaldaja suhtes vastuolus hea usu põhimõttega. 51.Avaldaja on tasunud makseid vastavalt kehtivale küttearvestuse süsteemile tema enda küttekulude eest. KÜ ei ole rikastunud. KÜ viitab ka VÕS § 1028 lg 2 p-le 3, mille kohaselt üleandja ei või saajalt saadut tagasi nõuda, kui tühise tehingu täitmisena saadu tagasinõudmine oleks vastuolus tehingu 14

2-25-12689 tühisust ettenägeva sättega või sellise sätte eesmärgiga. Avaldaja tugineb KrtS § 40 lg-tele 1-2 ja leiab, et KÜ on esitanud avaldajale arveid soojusenergia eest tarbimispõhise arvestuse alusel vaatamata sellele, et selleks puudub nii vastav KÜ üldkoosoleku otsus kui ka regulatsioon KÜ põhikirjas (vt nt avalduse p 19). KÜ on ülal selgitanud, et otsus on tegelikult 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud. KÜ viitas eelmises punktis ka, et avaldaja ei ole teinud alusetuid makseid ja KÜ ei ole rikastunud. Lisaks toob KÜ välja, et KrtS § 40 lg 2 rikkumise puhuks on õiguskaitsevahend ette nähtud KrtS § 40 lg-s 3. KÜ hinnangul ei ole praeguses olukorras ka seadusandja ette näinud, et korteriomanik saab tasutud summad tagasi nõuda. 52.Alternatiivselt on avaldaja nõuded vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu tuleb avaldaja nõuded jätta rahuldamata. 26.07.2012 üldkoosolekul otsustatud ja alates 01.12.2012 toimiv individuaalse küttearvestuse süsteem oli hagi esitamise ajaks kehtinud ligikaudu 13 aastat. 2024. aastal, kui avaldaja esitas esmakordselt nõude, oli süsteem toiminud ligikaudu 12 aastat. KÜ on ühtlasi välja toonud asjaolud selle kohta, et avaldaja oli teadlik või pidi olema teadlik tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist ning tasus igakuiselt arveid, st nõustus kuludega. Avaldaja ei ole mistahes viisil põhjendanud, miks ta etteheidet või nõuet ei esitanud koheselt 2012. aastal või esimesel võimalusel pärast seda, sh kasvõi 2015. aastal, kui ta sai Korteri nr XXX ainuomanikuks. Nõude esitamisega viivitamine üle 10 aasta ei ole ilmselgelt hea usu põhimõttega kooskõlas. Võttes ka arvesse, et makseid on avaldaja tasunud reaalselt tarbitud soojusenergia eest, ei too avaldaja nõude rahuldamata jätmine talle kaasa mistahes kahju. 53.KÜ palub jätta menetluskulud avaldaja kanda. KÜ on seisukohal, et avaldaja tegevus ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Avaldaja on olnud aastaid teadlik tarbimispõhise küttearvestuse süsteemist ja seda aktsepteerinud ning kulusid kandnud. Samuti on avaldaja kohtusse pöördunud oma etteheidetega mõõtesüsteemi kohta ennatlikult (s.o enne ekspertiisi tegemist) ja tõendamata, et küttearvestitega oleks mistahes probleeme ning arvestused oleks valed. Avaldaja ei ole teinud alusetuid makseid ja KÜ ei ole rikastunud. Siiski, ka juhul, kui avaldus rahuldatakse, siis palub KÜ jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi avaldaja kanda. 54.KÜ leiab, et avaldaja nõuded on aegunud ja esitab avaldaja nõuetele aegumise vastuväite osas, milles avaldaja nõuab enne 05.08.2022 tasutud summade tagastamist ja viivist nendelt summadelt. TsÜS § 151 lg 1 sätestab, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. TsÜS § 144 sätestab, et koos põhikohustusest tuleneva nõudega aegub ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. Avaldaja nõude aluseks olevast tabelist nähtub, et avaldaja nõuab enammakstud kulude hüvitamist alates november 2021. Avaldaja esitas avalduse kohtule 05.08.2025. KÜ leiab, et avaldaja nõuded on vähemalt osaliselt aegunud ja esitab avaldaja nõuetele aegumise vastuväite osas, milles avaldaja nõuab enne 05.08.2022 ehk lisana 5 esitatud tabeli järgi vähemalt perioodi november 2021 kuni juuni 2022 (kaasa arvatud) eest tasutud summade tagastamist ja viivist nendelt summadelt. 55.KÜ seisukohad on kooskõlas asjaoludega ning eluliselt usutavad. Kui otsust individuaalsele küttearvestuse süsteemile ülemineku kohta ei oleks faktiliselt tehtud 26.07.2012 KÜ üldkoosolekul, siis ei oleks vastav küttearvestuse süsteem alates 01.12.2012 toiminud, sh ei oleks paigaldatud korteritesse jaotureid, termostaate jne. Majanduskavadesse ei ole lisatud AGR OÜ-d ja viidet „vastavalt tarbimisele“ või „küte 15

2-25-12689 mõõtjaga“ (vt KÜ 24.09.2025 seisukoha lisa 8). Ka avaldaja poolt 13.10.2025 esitatud tõenditest nähtub, et igakuistel arvetel on kajastatud nii „Küte“ kui ka „Küte mõõtjaga“ (vt lisa 3 arved). See ei ole eluliselt usutav, et kellelgi 60 korteriomanikust ei oleks sel juhul tekkinud küsimusi rakendatava küttearvestuse süsteemi kohta. 56.KÜ poolt toodud asjaolud ja tõendid (sh Olemari rikkumiste kohta) on ühtlasi olulised, kuna selgitavad ja tõendavad, et KÜ ei ole tegutsenud teadlikult reegleid rikkudes ega halvas usus, sh juhul, kui kohus tuvastab KrtS § 40 lg-s 2 toodud nõuete rikkumise KÜ poolt otsuse tegemisel ja põhikirja muutmata jätmisel. 57.KÜ rõhutab, et Olemar tellis küttesüsteemi ekspertiisi nii nagu 05.06.2025 üldkoosolekul arutati (vt ka KÜ 24.09.2025 seisukoha p 36) ning käesolevaks hetkeks on olemas audit (vt ka lisa 5). KÜ-l on kavas kutsuda kokku üldkoosolek, kus otsustatakse põhikirja muutmine. 58.KÜ vaidlustab SEKO selgitustele ja Tallinna Tehnikaülikooli aruandele tuginemise. Nendele dokumentidele (mõlemale on viidatud siiski vaid joonealuse lingi kaudu) kui tõenditele tuginemine eeldaks ka dokumentidega põhjalikku tutvumist, sh mis asjaoludel, eesmärkidel ja kelle poolt need on koostatud. Avaldaja ei ole neid asjaolusid välja toonud. Samas ainuüksi peale vaadates SEKO lingile on näha, et tegemist ei ole mingi asjatundja arvamuse või ekspertiisiga, vaid SEKO poolt teenuse tutvustusega, mille eesmärgiks on teenuse võimalikult suuremahuline müümine, millel ei ole KÜ-ga ega antud olukorraga mingit pistmist. TTÜ aruanne on 177 lk pikk dokument, millest avaldaja viitab kokku kolmel eri leheküljel olevale lausele. Tõendile tuginemiseks peaks avaldaja, aga ka KÜ ja kohus selle dokumendi läbi töötama, mis ei ole ilmselgelt põhjendatud ja proportsionaalne. Avaldajal tulnuks oma tõendamiskoormuse täitmiseks koguda asjakohane, vaidlusega seostatav tõend, näiteks pöörduda asjatundja poole, kes oleks konkreetselt tema korteriomandi soojusenergia kulude suuruse mõistlikkust hinnanud. 59.Seoses avaldaja väidetega pöördus KÜ AGR OÜ poole ning palus edastada täpne teave andurite ja nende töömehhanismi kohta ning palus AGR OÜ seisukohta avaldaja poolt viidatud korterite nr XXX, XXX ja XXX (avaldaja väide, et andmeid ei edastata üldse) ning korterite nr XXX, XXX ja XXX (avaldaja väide, et andmeid edastavad vaid osa anduritest) kohta. Lisana 1 esitatud kirjavahetuses vastaski AGR OÜ 30.09.2025 e-kirjas korterite nr XXX, XXX ja XXX kohta, et kui termostaatide minimaalne temperatuur on 14–16 °C ja aknad suletud, siis soojusarvesti temperatuur ei näita. Seega avaldaja välja toodud väide, et korterid nr XXX, XXX ja XXX ei edasta andmeid üldse, on igati objektiivselt põhjendatud. Avaldaja esitatud võrdlus tema korteriomandi (temperatuur +24.50C, mis on väga soe, vt allpool küttesüsteemi audit) ja teiste korteriomandite (temperatuur 14–16 °C) ei ole ilmselgelt asjakohane. AGR OÜ ka rõhutas, et korterite näite ei ole võimalik omavahel võrrelda, kuna iga korteri tarbimine sõltub kasutajate eelistustest, eluruumi kasutusest ja termostaatide seadistustest. KÜ esitab näitena avaldaja korteriomandi nr XXX küttearvestuse AGR OÜ andmete põhjal 2025. aasta mai kohta (lisa 2 – küttearvestuse AGR OÜ andmete põhjal 2025. aasta mai kohta). Korterite kohta esitatud tabelis on toodud, et küttekulu perioodi 01.31.05.2025 kohta on hoone peale kokku 1455,78€, millest üldkulude osa (30%) on 436,73€ ja andurite osa (70%) on 1019,05€. Tabelis on toodud korterite kaupa iga korteri pindala, üldkulude maksumus, andurite alusel maksumus, küttekulu kokku ja kulu m2 kohta. Korter XXX puhul on andmed järgmised: 49,9 m2 pindala, 8,94€ on üldkulude maksumus, 76,46€ on andurite alusel maksumus, küttekulud kokku on 85,40€. KÜ 16

2-25-12689 põhistab fikseeritud osa arvutust: fikseeritud osa kogu 436,73€/2438,5m2=0,1791€/m2. Korteri nr XXX puhu: 49,9 m2x0,1791=8,94€.

elamust

KÜ toob välja võrdluse teiste korteritega, sh tuleb kütte kogukulu kõrval võrrelda ka m2 kulu (arvestades, et korterid on eri suurusega). Näiteks korter nr XXX (1. korrus; pindala 50,5m2) on samas suurusjärgus (kokku 77,17€, 1.53€/m2), samuti korter nr 48 (2. korrus, pindala 39,8m2 – ehk ca 10 m2 väiksem pindala) on samas suurusjärgus (kokku 70,50€, sh 1,77 €/m2), samuti korter nr 15 (4. korrus, pindala 36,4m2 – ehk enam kui 10 m2 väiksem pindala) on samas suurusjärgus (kokku 65,72€, 1,81€/m2). Samal ajal on korter nr XXX (1. korrus, pindala 36,4 m2) väga väikese kuluga (kokku 6,52€, 0,18 €/m2), mis viitab sellele, et andurid registreerivad ainult tegeliku soojuskasutuse — kui termostaat on miinimumil või korter tühi, siis näit jääb nullilähedaseks. Korter nr XXX (5. korrus, pindala 36,2m2) on keskmise tarbimisega (kokku 42,38€, 1,17€/m2). Sarnased võrdlused on võimalik tuua kõikide nõude aluseks olevate kuude kohta (lisa 3 – AGR OÜ tabelid nõude aluseks olevate kuude kohta 2021-2025). Uurides neid tabeleid, on näha, et igas kuus esineb nii väiksemas, sarnases kui ka suuremas summas kuludega korteriomandeid võrreldes avaldaja korteriomandi nr XXX kuludega. See näitab, et korteriomandi nr XXX küttekulud ei ole anomaalselt kõrged, vaid kulude suurus sõltubki korteriomandist ja selle kasutamisest, mis võib erinevatel kuudel ka erineda. Probleemi saaks jaatada näiteks siis, kui ainult korteriomandi nr XXX kulud oleksid kõrgemad ja samal ajal oleks korteris määratud termostaatide minimaalne temperatuur on 14–16 °C ja aknad suletud vm viisil eksisteeriks selgelt tegelikkusele mittevastav küttekulu. 60.Avaldaja rõhutab, et Korteri nr XXX tegelik küttekulu ületab "fikseeritud" seadusjärgset osa ning ülejääk on enammakstud summa. See on KÜ hinnangul ekslik tõlgendus, kuna 30% osa on kogu maja fikseeritud üldkulu ning 70% osa põhineb andurite näitudel, mis peegeldavad korteri tegelikku tarbimist. Kõrgem kulu tähendab lihtsalt suuremat soojusvajadust (nt termostaadi seadistus, korteri asukoht, ventilatsioon, soojustus, aknad jne), mitte ei ole alusetult enammakstud summa. 61.KÜ tellis Ekspertiisid OÜ kaudu küttesüsteemi ekspertiisi, mille koostas Diplomeeritud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutuseinsener, tase 7, K. G. (kutsetunnistus 150878 ja 192064). Korteri nr XXX ülevaatuse ajal korteris siseõhu temperatuur oli +24.50C, küttekehade termostaadid positsioonil 5. Siseõhutemperatuur järeldatud siseseinte pinna temperatuurist mis oli mõõdetud termokaameraga Flir i7 (lk 7); ekspert on eraldi välja toonud, et Korteri nr XXX ülevaatuse ajal ei täheldanud ekspert midagi, mida võiks nimetada puuduseks, rikkeks või probleemiks. 62.Avaldaja esitatud termopildid ja 2015 kirjavahetus Olemariga tema väiteid ja nõudeid ei tõenda. KÜ uuris Olemarilt piltide tegemise aluse, tegemise aja ja akti kohta ning Olemar vastas 15.10.2025, et uurimaks korteris XXX temperatuuri kadusid ja avastamaks võimalikke külmasildasid. Töö eest ei lisandunud akti ega ka arvet. Haldur tegi oma tööd (lisad 6.1-6.2 – kirjavahetus Olemariga). Olemar esindaja A. A. selgitas suuliselt juurde, et pildid on tehtud väikese käsiseadmega ja neil ei ole õiguslikku tõendusjõudu, mille kohta küsis KÜ ka e-kirja teel kinnituse. Olemar kinnitas (vt lisa 6.2), et 2024. aasta alguses tehtud termopildid on tehtud halduri poolt seadmega Flir E4. Tehti ainult pildid korterist seest, et saada aimu korteri soojaleketest. Piltidele ei lisandunud termoauditit ega akti ja puudub igasugune õiguslik jõud. Küttesüsteemi audit ei too konstruktsioonidega seotud puuduseid (sh soojakadusid) välja (vt lisa 5). 17

2-25-12689 63.Avaldaja on esitanud ka 2015. aasta kirjavahetuse Olemariga, millega avaldaja soovib tõendada, et põhjendamatult kõrgete küttekulude probleem on kestnud juba kolm aastat (st alates 2012) ja Olemar ei ole suutnud seda lahendada (vt avaldaja 13.10.2025 seisukoha p 30 ja lisa 6). KÜ on seisukohal, et see kirjavahetus 2015. aastal avaldaja väiteid ja rahalist nõuet ei tõenda, vaid vastupidi, kinnitab, et avaldaja väidetega tegeleti ja need lahendati. 64.Avaldaja poolt esitatud kirjavahetusest nähtub kokkuvõtvalt, et:  ta pöördus 2015. aasta veebruaris Olemari poole (mitte KÜ poole) väidetega seoses põhjendamatult suurte küttekuludega. Olemar tegeles avaldaja esitatud väidete lahendamisega ja pidas avaldaja kirjavahetust.  avaldaja korteris tuvastati temperatuur valdavalt +20 °C, mis vastab õigusaktidega ettenähtud normile.  Olemari hinnangul olid korteriomaniku poolt välja toodud probleemid põhjustatud valesti paigaldatud akendest, mille eest vastutab korteriomanik, ja puudulikust välispiirde soojustusest. Võttes samas arvesse, et hoone välispiirded on soojustamata ja hoone energiaklass on F, siis ei saa olla nõus, et avaldaja küttekulud on põhjendamatult suured.  teostatud sisekliima uuringu tõttu oli soojustatud keldrilagi avaldaja korteri ulatuses 2014. aastal. Lisaks oli paigaldatud 40% võimsam radiaator korterisse nr XXX.  omanik kirjutas, et kuni probleemi lahendamiseni ta küttearveid ei kavaste maksta. Kuna omanik jätkas küttearvete maksmist, siis luges korteriomanik probleemi lahendatuks. See ei oleks ka eluliselt usutav, et 2015. aastal pöördutud probleem jäi lahendamata ja seejärel 9 aastat avaldaja tasus arveid ja nõudega KÜ poole ei pöördunud. 65.KÜ toob välja arvutusvead avalduse lisas 5 ja seega avaldaja nõudes. KÜ hinnangul on avaldaja nõude suurus (juuni 2025 seisuga) ümardatult 2373,59 eurot. Seega nõue avaldaja nõue summas 2374,55 eurot ja sellelt esitatud viivisenõue ei ole põhjendatud. 66.Avaldaja heidab pärast aastaid küttearvestuse süsteemiga nõustumist küll ette, et kohane otsus ja põhikirjamuudatus jäid 2012. aastal tegemata, kuid ei ole aastate jooksul tarbimispõhise küttearvestuse süsteemi olemasolu kahtluse alla seadnud, vaid on hoopis tuginenud sellele, et ta peab saama reguleerida temperatuuri oma korteriomandis. 67.Avaldaja enda poolt 05.08.2025 avalduse punktis 30 viidatud SEKO selgituste kohaselt Eestis on individuaalse küttekulude arvestusega saavutatud keskmiselt 22% energiasääst hoone küttekuludelt, mitte kordagi ei ole arvestuse rakendamisega kaasnenud küttekulude kasvu ja erandjuhtudel on säästlikus küündinud isegi üle 40%. Korduvalt rõhutatakse tekstis, et sellise arvestusega kaasneb energiasääst ja elanikele kaasneb märgatav rahaline sääst, sh paranevad tarbimisharjumused, nt harva unustatakse kodust väljudes tuleb põlema jmt. Rõhutatakse, et jooksev ülevaade tarbimisest ennetada pettusi ja soojuse vargust. Samad positiivsed asjaolud on toonud välja ka AGR OÜ. 68.KÜ lisab, et hetkel on tegemist ühe korteriomaniku nõudega, mis võib tunduda väike, kuid korterelamus on kokku 60 korteriomandit ja KÜ ei ole mõistlikult võimeline kõikidele korteriomanikele selliseid hüvitisi tasuma. Rääkimata sellest, et tegemist on reaalse, kasutatud soojusenergia kuluga ja selle eest tasutud summadega. Need on tasutud mõõtesüsteemi andmete põhjal esitatud arve alusel. Seega tegemist ei ole alusetu rikastumise olukorraga.

18

2-25-12689 Avaldaja viited justkui oleks tema raha eest köetud teisi korteriomandeid (liiatigi juhatuse liikmete omi) on täiesti paljasõnalised. KÜ-le ei ole sellised asjaolud teada. Igal korteriomandil on individuaalne arvestuse süsteem nagu KÜ on põhistanud ja tõendanud, mis sõltub omakorda korteriomandi seisukorrast, kasutamise viisist (kasutamise aeg, tihedus, temperatuur toas, jmt) jne. 69.Aegumise vastuväide on põhjendatud. Avaldaja vaidleb aegumisele vastu väitega, et aegumine oli peatunud läbirääkimiste tõttu 06.11.2024 kuni 04.08.2025 (TsÜS § 167 lg 1). KÜ ei nõustu, et poolte vahel oleks toimunud TsÜS § 167 lg 1 mõttes läbirääkimised. Asjaolu, et kirjavahetuses peamiselt Olemar viitas võimalikule kompromissile ja kooskõlastas kohtumise aega, ei tähenda, et toimusid läbirääkimised. KÜ on algusest peale pidanud avaldaja rahalist nõuet KÜ vastu põhjendamatuks ning ei pidanud kompromisslahendusena võimalikuks rahalise nõude hüvitamist KÜ poolt, vaid Olemar poolt (vt ka avalduse lisa 1, KÜ vastus nõudele), kes kohustus tagama 26.07.2012 üldkoosoleku otsuse nõuetekohasuse ja seaduspärasuse. Arvestades, et avaldaja ja KÜ arusaamine võimalikust kompromissist oli koguaeg selgelt väga erinev (sh vastutav isik), siis Olemari kirjad ei ole käsitletavad läbirääkimistena KÜ ja avaldaja vahel. 70.Seoses avaldaja täpsustatud nõudega märgib puudutatud isik järgmist. Avaldaja on oma nõude esitanud temale esitatud arve kuupäeva järgi. Seega tegelikult perioodist alates 2021.a oktoober, mille eest on temale esitatud arve 2021.a november. Seetõttu jäi KÜ tabelist tõepoolest välja 2021.a oktoober. KÜ esitab käesolevaga andmed perioodi 01.10.2021-31.10.2021 kogukulu kohta summas 1557,15 eurot. Avaldaja arvutuskäigu (tehte ülesehituse kohta) ei ole KÜ-l vastuväiteid. Ent KÜ tugineb 14.01.2026 ja käesolevaga esitatud andmetele korterelamu küttekulu kogusumma kohta ning leiab, et osas, milles avaldaja arvestus tugineb muule kogusummale, ei ole tegemist õige arvutusega (nt november 2021 (periood oktoober 2021); jaanuar 2022 (periood detsember 2021)).

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

71.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. 72.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamise seisukohalt oluliste asjaolude osas: - avaldaja on aadressil XXX asuva korteriomandi omanik ning Videviku tänav 16 korteriühistu (puudutatud isiku) liige; - puudutatud isik on esitanud avaldajale arveid soojusenergia eest, mis on arvestatud lähtuvalt korteriomandite pindalast 30% ulatuses ja radiaatoritele paigaldatud andurite tarbimisandmetest 70% ulatuses. 73.Avaldaja palub mõista puudutatud isikult välja avaldaja kasuks põhinõue 2 412,06 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise summas 187,21 eurot ja viivise põhinõudelt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Puudutatud isik vaidleb nõudele vastu. 74.Avaldaja nõude õiguslik alus on VÕS § 1028 lg 1, mille kohaselt isikult (saajalt), kes on teiselt isikult (üleandjalt) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui 19

2-25-12689 kohustus langeb hiljem ära. Kokkuvõtvalt peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamise eeldusena puudutatud isik olema avaldajalt saanud midagi ilma õigusliku aluseta (vt nt Riigikohtu

2-25-12689 kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve (vt RKTKm p-d 22.04.2021, 2-1812753/34, p-d 13.1 ja 13.2). 76.Korteriühistu põhikirjas (dtl 14 – 20) ei ole sätestatud, et küttekulude arvestamine ja jaotamine oleks sätestatud seaduses kirjeldatud reeglist erinevalt, samuti ei ole seetõttu esile toodud viidatud kulude arvestuse viisi ja nende tarbimise kindlaks tegemise meetodit. Seda regulatsiooni ei ole võimalik tuletada ka puudutatud isiku poolt viidatud põhikirja pist 4.2.6. Kuivõrd üldreeglist võis erandina kõrvale kalduda vaid konkreetse ja selge põhikirjalise regulatsiooniga, ei oma tähtsust mistahes muud puudutatud isiku väited ja tõendid, millega on üritatud kõnealust minetust kompenseerida või õigustada. Eeltoodust tulenevalt tuli nõudeperioodi vältel avaldaja korteri küttekulusid arvestada KrtS § 40 lg 1 järgi, st avaldaja pidi küttekulusid tasuma vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 77.Puudutatud isik leiab, et 26.07.2012 üldkoosolekul otsustati minna üle individuaalsele küttearvestuse süsteemile. Kohus märgib, et eeltoodud väide ei ole asjakohane, kuivõrd seaduses sätestatust erineva kuluarvestuse saab ette näha üksnes põhikirjalise regulatsiooniga, mitte üldkoosoleku otsusega. Lisaks eeltoodule leiab kohus, et sellist otsust üldkoosoleku protokollist (dtl 186-187) ei nähtu. Seega on väide tõendamata ja asjakohatu. Mistahes muud tõendid (kirjavahetus dtl 190-191; kirjalikud selgitused kohtule dtl 192193) ei saa protokolli täiendada või sellele sootuks uut sisu anda. Kohus jätab need tähelepanuta kui asjakohatud. 78.Puudutatud isik leiab, et vaidlusalune küttekulude jaotussüsteem on pikaajaliselt väljakujunenud ja korteriomanike aktsepteeritud praktika, mida Korteriühistu on järjepidevalt alates 2012. a rakendanud. Esmalt märgib kohus, et arvestades viidatud arvestuspraktika perioodi (2012 kuni tänaseni), kohaldub kulude jaotamise osas kuni 31. detsembrini 2017 tekkinud kulude osas korteriühistuseadus (KÜS) ning hiljem (s.o alates 01.01.2018) tekkinud kulude osas KrtS. KÜS § 151 lg 1 kohaselt jaotatakse korteriühistu majandamiskulud korteriomanike vahel nende eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Alates KrtS-i jõustumisest jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1), millest võib erandina kõrvale kalduda korteriühistu põhikirjas (KrtS § 40 lg 2). Kohus nõustub siinkohal avaldajaga ning leiab samuti, et sõltumata asjaolust, kas sõltuvalt perioodist kohaldub KÜS või KrtS, ei saa kohustuslikku põhikirja kantavat regulatsiooni asendada õigusvastane praktika, olgu see nii kauakestev kui tahes. 79.Eeltoodust tulenevalt kuuluvad arved soojusenergia eest KrtS § 40 lg 1 kohaselt tasumisele vastavalt iga korteri kaasomandi suurusele, milleks on avaldaja korteri puhul 499/24886. Seda osa ületavas osas avaldajale väljastatud arved on esitatud ilma õigusliku aluseta ning puudutatud isikul on kohustus enammakstud summa avaldajale tagastada. 21

2-25-12689

80.Avaldaja täpsustatud nõue põhineb 21.01.2026 esitatud täpsustatud tabelil (dtl 501). Puudutatud isik märgib, et tal puuduvad vastuväited avaldaja tehete loogika osas. Ka kohus leiab, et enammakstud summa on võimalik leida selliselt, et kõigepealt selgitatakse välja, kui suur summa vastab avaldaja kaasomandiosale kõnealuse perioodi korterelamu kogukulust ning viidatud summa lahutatakse maha avaldaja poolt tasutud summast. Avaldaja nõuabki enammakstud summade tagastamist, lähtuvalt talle esitatud arvetest alates 2021. aasta novembrist kuni 2025. aasta juunini. Siiski märgib kohus, et avaldaja on oma tabelis kohati võtnud aluseks vales suuruses küttekulude kogusummad. 2021. a novembris esitati arve 2021. a oktoobri eest. Avaldaja on tabelis märkinud kogukulu suuruseks viidatud kuul 1697,67 eurot, kuigi kohtule esitatud tõendist (dtl 587) nähtub, et kulu suurus oli 1 557,14 eurot, mistõttu pidanuks avaldaja tasuma 31,22 eurot, kuid maksis 72 eurot, millest johtuvalt oli enamtasutud summa 40,78 eurot (s.o 2,82 eurot rohkem kui avaldaja nõuab). 2022. a jaanuaris esitati arve 2021. a detsembri eest. Avaldaja on tabelis märkinud kogukulu suuruseks viidatud kuul 7011,93 eurot, kuigi kohtule esitatud tõendist (dtl 591) nähtub, et kulu suurus oli 6 871,40 eurot, mistõttu pidanuks avaldaja tasuma 137,78 eurot, kuid maksis 205,96 eurot, millest johtuvalt oli enamtasutud summa 68,18 eurot (s.o 2,82 eurot rohkem kui avaldaja nõuab). Ülejäänud arvestus on korrektne ning tõenditega (dtl 587-653) kooskõlas. Vaatamata sellele, et avaldajal oleks olnud õigus nõuda 5,64 euro võrra suurema summat, lähtub kohus avaldaja esitatud nõudest ega ületa selle piire. Seega tuleb mõista puudutatud isikult välja avaldaja kasuks põhinõue 2 412,06 eurot. 81.Puudutatud isik leiab, et avaldaja nõue on hea usu põhimõttega (TsÜS § 138) vastuolus. Hea usu põhimõtte funktsioon on piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (RKTKo nr 2-17-9391/46, p 16.1). TsÜS § 139 kohaselt eeldatakse isiku heausksust. Vastupidine peab seega olema tõendatud. Puudutatud isik märgib, et: 1) individuaalse küttearvestuse süsteem oli hagi esitamise ajaks kehtinud ligikaudu 13 aastat; 2) avaldaja oli teadlik või pidi olema teadlik tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist ning tasus igakuiselt arveid, st nõustus kuludega, sh oli avaldaja abikaasa L. L. 20192025 KÜ juhatuse liige; 3) nõude esitamisega viivitamine üle 10 aasta ei ole ilmselgelt hea usu põhimõttega kooskõlas. Puudub vaidlus, et kehtiv küttearvestuse süsteem on kehtinud pikema aja vältel, avaldaja oli arvestuspõhimõtete alusest teadlik ning avaldaja on viidatud arvestuse alusel esitatud arved tasunud täies mahus. Siiski tuleb arvestada asjaoluga, et avaldaja koos ülejäänud korteriomanikega on pikema aja vältel tasunud küttekulusid ebaseadusliku 22

2-25-12689 arvestussüsteemi järgi. Avaldaja on nõude esitanud vaid perioodi osas, mis puudutab vähem kui nelja kalendriaastat, sealhulgas ei saa nõude maksmapanekut aegumistähtaja jooksul pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks (nõude perioodi tõttu on asjakohatud ka puudutatud isiku väited, et avaldaja on nõude esitamisega oodanud üle 10 aasta). Ei saa pidada mõistlikuks, et avaldaja jätab puudutatud isiku esitatud arved (osaliselt) tasumata, kuivõrd ta nendega ei nõustu, kuivõrd eeltoodu võib tema suhtes kaasa tuua kohtumenetluse koos sellega kaasnevate negatiivsete tagajärgedega (nt esialgse õiguskaitse korra arvelduskontode arestimise või nt kohtuliku hüpoteegi kandmine temale kuuluvale korteriomandile). Tähtsust ei oma, et avaldaja abikaasa oli seotud puudutatud isiku tegevusega, kuivõrd nõude esitamiseks õigustatud isikuks on üksnes avaldaja kui korteriomanik, mitte tema abikaasa. Eeltoodust tulenevalt ei saa kohus asuda seisukohale, et avaldaja oleks nõuet esitades käitunud pahauskselt või eesmärgiga tekitada puudutatud isikule kahju. 82.Asjakohane ei ole ka puudutatud isiku mure teiste korteriomanike analoogsete nõuete osas. Avaldaja nõuet ei saa jätta rahuldamata põhjusel, et selle tulemusel tekkiv võimalik nõuete kogum võib seada korteriühistu raskesse majanduslikku seisu. Hea usu põhimõttest lähtuvalt on korteriühistu juhatusel kohustus olukorda korteriomanikele selgitada, kui maksed on tehtud ilma õigusliku aluseta. Vajadusel peab juhatus tegema ettepaneku uue majanduskava kehtestamiseks, mille täitmisel tasaarvestatakse nõue korteriomanike juba tehtud maksetega (vt kohtulahend asjas nr 2-23204/35, p 14.3). Tartu Ringkonnakohus on 10.06.2025 lahendi nr 2-24-1067/18 p-is 21 selgitanud, et kuigi korteriomanikud ei saa teha tagasiulatuvat majanduskava kehtestamise otsust, on neil võimalik teha edasiulatuv otsus, mille täitmisel tasaarvestatakse korteriühistu nõue korteriomanike juba tehtud maksetega. Kui selgub, et korteriühistul puudus alus nõuda korteriomanikelt majandamiskulude kandmist, kehtib see järeldus kõigi korteriomanike suhtes (TsÜS § 38 lg 6). Sellises olukorras tekib korteriühistul kohustus tagastada tasutud summad kõigile korteriomanikele, kes on ilma õigusliku aluseta makseid teinud. Tagasimaksete ja korteriühistu maksejõuetuse vältimiseks peab korteriühistu juhatus KrtS § 41 lg 4 kohaselt tegema korteriomanikele ettepaneku kehtestada selline majanduskava, millega tagatakse korteriühistu maksevõime säilimine. Uue otsuse tegemisel on võimalik kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestada ettemakseteks ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud. Tulenevalt hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski ajaliselt piiratud (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 8. veebruari 2025 määrus tsiviilasjas nr 223-6238, p 13). Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik tasaarvestus teha korteriomaniku alusetu rikastumise nõude aegumistähtaja jooksul. TsÜS § 151 kohaselt aegub alusetust rikastumisest tulenev nõue kolme aasta jooksul alusetust rikastumisest teada saamisest, aga hiljemalt kümne aasta jooksul alusetu rikastumise toimumisest. 83.Puudutatud isik leiab, et nõue on aegunud (TsÜS § § 151 lg 1 ja § 144) osas, milles avaldaja nõuab enne 05.08.2022 tasutud summade tagastamist ja viivist nendelt summadelt. Avaldaja nõuab enammakstud kulude hüvitamist alates november 2021. Avaldaja esitas avalduse kohtule 05.08.2025.

23

2-25-12689 TsÜS § 151 lg 1 sätestab, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Õiguse rikkumise korral algab rikkumise teel saadu väärtuse hüvitamisele suunatud alusetu rikastumise nõude aegumistähtaeg ajast, mil õigustatud isik rikkumisest ja kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Aegumistähtaja kulgemine algab hetkest, kui nõude omaja saab teada nõude aluseks olevatest faktilistest asjaoludest (rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustaja isikust), mitte õiguslikust kvalifikatsioonist nendele asjaoludele. Oluline ei ole, et isik saaks õiguslikult aru nõude olemasolust. Aegumistähtaeg algab alusetute maksete tegemisega. (11.12.2024, 2-19-13673/134, p 24; 18.03.2015, 3-2-1-180-14, p 12; 02.04.2014, 3-2-1-162-13, p 43; 21.12.2016, 3-2-1-129-16, p 46). Avaldaja tasus vaidlusalused summad temale esitatud arvete alusel. Kohtule on tõendatud, millal maksed tehtud on (dtl 301-302). Avaldaja on esile toonud, et on puudutatud isikuga pidanud enne avalduse esitamist ca 8 kuu vältel läbirääkimisi, mistõttu oli aegumine peatunud. Puudutatud isik ei nõustu, et poolte vahel oleks toimunud TsÜS § 167 lg 1 mõttes läbirääkimised. TsÜS § 167 lg 1 sätestab, et nõude aegumine peatub õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Aegumine on läbirääkimiste tõttu TsÜS § 167 lg 1 järgi peatunud eelkõige ajal, mil pooled püüavad omavahel välja selgitada nõude aluseks olevaid asjaolusid ja soovivad leida kokkuleppel lahendust. Aegumist ei peata võlgnikule kirjade saatmine, kui võlgnik ei ole neile läbirääkimiste pidamise tahtega vastanud (vt Riigikohtu 2. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-13, p 32; 10. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-13, p 12;

2-25-12689 kohtuvälise leppe arutamiseks. 03.06.2025 saatis puudutatud isik vastuse (dtl 10-11), milles märkis, et on valmis asja lahendama kokkuleppega ning tegi selleks omapoolse ettepaneku. 20.06.2025 saatis avaldaja esindaja vastuse, milles märkis, et puudutatud isiku ettepanek ei ole sobiv ning palus teatada, milline on rahalise hüvitise pakkumine (dtl 343). 04.07.2025 teatas puudutatud isiku esindaja, et jääb varasemalt pakutu juurde (dtl 344). Seega leiab kohus, et pooled pidasid 06.11.2024 – 04.07.2025 läbirääkimisi vaidlusaluse küsimuse lahendamise osas ning sel perioodil oli nõude aegumine peatunud. Kuivõrd avaldaja esitas avalduse kohtule 05.08.2025 ja tegi esimese makse 23.11.2021, ei ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja nõue oleks aegunud. Puudutatud isiku aegumise vastuväide on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. 84.Asjakohatud on puudutatud isiku viited KrtS § 40 lg 3 nimetatud õiguskaitsevahendile. Viidatud sätte olemasolu ei takista käesoleva nõude esitamist. Tegemist on korteriomaniku võimalusega, mitte kohustusega. 85.Lisaks põhinõudele palus avaldaja puudutatult isikult välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Puudutatud isik ei ole viivisearvestusele vastuväiteid esitanud. Kohtu hinnangul on arvestus korrektne, mistõttu tuleb avaldaja nõue rahuldada. 86.Tuginedes eeltoodule, rahuldab kohus avalduse ning mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõla 2412,06 eurot, 04.08.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 187,21 eurot ning alates 05.08.2025 kuni põhinõude täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. 87.Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 88.TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või

25

2-25-12689 tõendi. Arvestades avalduse rahuldamise ulatust ning asja olemust, leiab kohus, et on õiglane jätta menetluskulud avaldaja kanda. 89.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik

26

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.