Treasure Capital OÜ hagi S A vastu võla nõudes 4 618,10 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja Treasure Capital OÜ (registrikood 12580681,
esindajad
asukoht Viru Väljak 2, 10111 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli (e-post ahti.kuusevä[email protected])
Kohtuistung
Kostja S A (sünd xxxx, elukoht xxxx; e-post ), lepinguline esindaja Kuldar Kirt (e-post kuldar@nõustamisteenused.ee) 17.05.2019
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Treasure Capital OÜ hagi S A vastu võla nõudes.
2.Välja mõista S A ́ilt põhinõue 4 276 eurot, 06.06.2019 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis perioodi eest 21.06.2018-06.06.2019 summas 328,96 eurot ja viivis alates 07.06.2019 kuni põhinõude (4 276 euro) kohase täitmiseni võlaõigusseaduses § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
4.Määrata kindlaks Treasure Capital OÜ menetluskulude rahaline suurus summas 2 318,75 eurot, sh riigilõiv 450 eurot ja õigusabikulud 1 868,75 eurot (käibemaksuta).
5.Välja mõista S Ailt Treasure Capital OÜ kasuks menetluskulud summas 2 318,75 eurot.
6.Kohustada S Ai tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2 318,75 eurot) käesoleva määruse jõustumisest kuni kohase täitmiseni viivist võlaõigusseaduses § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
Tsiviilasi nr 2-18-9582 Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Hageja nõue ja põhjendused
1.Treasure Capital OÜ (hageja) esitas 21.06.2018 Harju Maakohtule hagi S A (kostja) vastu võla ja viivise nõudes. Hageja palub kostjalt välja mõista põhinõudena 4 276 eurot ja viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest 21.06.2018 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja suulise maaklerilepingu 2016. aasta juuli lõpus. Lepingu alusel kohustus hageja vahendama kolmanda isikuga lepingu sõlmimist kostjale kuuluva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa aadressil xxxx müümisel. Maakleritasu suuruses lepiti kokku 2% müügisummast, millele lisandub käibemaks. See on ka kohalik tavaline maakleritasu. Hagejat esindas lepingu sõlmisel hageja seaduslik esindaja I K ja kostjat volikirja alusel V A. Kuna kinnistul ehitus venis, siis loobusid paljud ostjad kinnistu ostust. 2017. aastal leidis hageja kinnistule ostuhuvilised – abikaasad D D ja A D. Hageja pidas ostjatega läbirääkimisi, näitas neile kinnistut ning detsembris 2017. aastal sõlmisid ostjad broneerimislepingu. Ostjad tasusid hageja arveldusarvele broneerimistasu summas 500 eurot. Nimetatud summas koostas hageja kostjale kinnistu müügil ka arve, mille alusel osa vahendustasust jäi hageja kontole. 19.01.2018 sõlmisid kostja ja ostjad kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu kinnistu müügihinnaga 199 000 eurot. Müügitehingu juures viibis ka hageja. Hageja oli seega oma kohustuse täitnud ning oli õigustatud kostjalt tasu saama kogusummas 4 776 eurot (2% müügihinnast, millele lisandus käibemaks), millest 500 eurot oli broneerimistasuna hagejale juba laekunud. Seega jäi kostjal hagejale veel maksta 4 276 eurot. Kostja maakleritasu summas 4276 eurot siiani maksnud ei ole. 08.06.2018 teatas kostja esindaja, et mingit tasu hageja ei saa ning leping temaga on üles öeldud. Nimetatud kohtumine toimus notari juures ning seal viibisid ka ostjad, kellest üks filmis ka kostja esindaja agressiivset käitumist. Sellest tulenevalt on alust arvata, et kostjal puudub igasugune soov tasuda hagejale maakleritasu. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ega selles esitatud väiteid ei tunnista ning vaidleb neile täies ulatuses vastu. Hageja ei ole tõendanud lepingu sõlmimist ja väidetava lepingu tingimusi, tasu suurust jne. Hagiavaldus on paljasõnaline ja tõendamata. VÕS § 668 lg 1 on sätestatud, et kui maakler on vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, ei või ta käsundiandjalt nõuda ei maakleritasu maksmist ega kulude hüvitamist. Hageja ei ole maaklerina tegutsenud kostja huvides, vaid ostjate abikaasade D D ja A D huvides. Eeltoodut tõendab 1) taganemisavalduse koostamisel ja 10.05.2018 ülevaatusel tegutses hageja ostjate, mitte müüja esindajana; 2) kostja poolt broneeritud 08.06.2018 notariaalsele tehingule asjaõiguslepingu sõlmimiseks tuli hageja ostjate, mitte kostja esindajana; 3) 11.06.2018 esitatud ettepanekus märkisid ostjad enda tunnistajana maaklerit, nimetatud ettepanekule vastas kostja 17.06.2018; 4) 19.06.2018 ostjate poolt kinnistu ülevaatamisel osales hageja mitte müüja, vaid ostjate esindajana.
Tsiviilasi nr 2-18-9582 Arvestades eeltoodut ei ole hagejal õigust kostjalt mistahes tasu nõuda. Hageja on ebaõigesti märkinud ka müügihinna. Lõplikuks müügihinnaks ei olnud 199 000 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
4.Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, kuulanud ära tunnistajad ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi tuleb rahuldada.
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.
6.Hageja on esitanud nõude kostjalt maaklerilepingust tuleneva maakleritasu võlgnevuse väljamõistmiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 658 lg 2 sätestab, et maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja p 6 alusel kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist.
7.Kohus on tuvastanud ning puudub vaidlus järgnevate asjaolude osas: - Kostjale kuulus 1⁄2 osa kinnistust asukohaga xxxx (tl 29); - 08.12.2017 sõlmisid Treasure Capital OÜ ja D D xxxx kinnistu broneerimislepingu (tl 6); - 19.01.2018 sõlmisid kostja ja abikaasad D D ja A D xxxx kinnistu 1⁄2 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu (tl 10-20); - 06.06.2018 D D ja A D taganesid 19.01.2018 kinnistu mõttelise osa võlaõiguslikust müügilepingust (tl 70-71); - 29.06.2018 sõlmisid kostja ja abikaasad D D ja A D xxxx kinnistu 1⁄2 mõttelise osa asjaõiguslepingu (tl 85-89).
8.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ja kostja vahel oli sõlmitud maaklerileping ja kas hagejal on õigus maakleritasule, sh kas kostja vabaneb maakleritasu maksmise kohustusest VÕS § 668 lg 1 alusel.
9.Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud poolte vahel suulise maaklerilepingu sõlmimist eesmärgiga vahendada kolmanda isikuga lepingu sõlmimist kostjale kuulunud 1⁄2 mõttelise osa xxxx kinnistu müümisel. Kohtu arvates saab sellesisulise lepingu sõlmimise kohta teha järelduse järgnevast.
Tsiviilasi nr 2-18-9582
10.Xxxx kinnistu müügikuulutusest nähtuvalt on hageja pakkunud kinnistut müügiks portaalis city24.ee, märkides kontaktisikuks I Ki Treasure Capital OÜ-st (tl 96-98). I K on äriregistri andmetel Treasure Capital OÜ asutaja, osanik ja juhatuse liige (tl 30). Tunnistaja D D sõnul leidis ta kuulutuse City24 veebilehel, võttis maja müügi osas ühendust I Kiga, vaatas maja üle, broneeris objekti, mille järel oli kuulutusel märge „broneeritud“. Rohkem kuulutusi sama objekti kohta tunnistaja ei näinud. Tunnistajal ei olnud kahtlusi selles, et I Kil on õigus objekti müügiga tegeleda (tl 110 pöördel, 111). 08.12.2017 sõlmisid Treasure Capital OÜ ja D D xxxx kinnistu broneerimislepingu, milles hageja kinnitab, et esindab kinnisasja omanikku ja et tal on kõik õigused ja volitused sellise lepingu sõlmimiseks (tl 6, kirjavahetus tl 5). Kinnistu müügilepingu sõlmis kostja isiklikult abikaasade D Di ja A Diga, s.o sama ostjaga, kellega hageja oli sõlminud kinnistu broneerimislepingu (vrd tl 6 ja tl 10 jj). Tunnistaja V A, kes enda sõnul tegeles xxxx maja müügiga, kinnitas, et „enne seda, kui alustada kinnistu müüki, leppisime I Kiga kokku, et tema müüb seda maja“ (tl 113), samuti tunnistaja väitel „Enne (10.05.2018) kohtumist mulle tundus, ja ma olin selles kindel, et I K on minu esindaja. Pärast seda kohtumist ma kaotasin täielikult usalduse. Nägin, et ta kaitseb täielikult ostjate huve“ (tl 113 pöördel). V A oli kostja volitatud esindaja 29.06.2018 asjaõiguslepingu sõlmimisel, samuti ta osales kinnistu ülevaatamisel koos ostjatega (tl 85, 71). Lepingu olemasolule viitab ka S Ki 05.08.2016 e-kiri hagejale sisuga „xxxx omanik ütles, et Te müüate tema maja“, samuti asjaolu, et hageja on palunud esitada maja seletuskirja, joonised, asendiplaanid, pildid (tl 99 pöördel). Lisaks on hageja septembris 2017 suhelnud panga esindajaga xxxx kinnistu teise ostuhuvilise ja xxxx kinnistu kasutuskorra osas (tl 100) ning 10.05.2018 kirjas küsinud kohalikust omavalitsusest teavet seoses kinnistu kasutusloaga (tl 101). Kaudselt viitab kinnistu müügi vahendamisele hageja poolt ka asjaolu, et vahendustasu 500 eurot (tl 8) tasusid ostjad hagejale (tl 5 hageja kinnitus, et laekumine on toimunud) ning müügilepingu punktis 4.1 on kinnitus, et kinnistu ostuhinnast 500 eurot on müüjale pangaülekandega tasutud enne lepingu sõlmimist (tl 13).
11.Kohtu hinnangul saab eeltoodud tõendeid kogumis lugeda piisavaks kinnituseks selle kohta, et pooled sõlmisid nõude aluseks oleva suulise lepingu, kuna kostjal kinnistu omanikuna oli soov, et hageja korraldaks kinnistu müüki. Eeltoodut ei muuda asjaolu, et kostjat esindas kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimisel ja ka kinnistu ülevaatamisel oli kostja asemel kohal V A (tl vt nt tl 71, ülevaatus 10.05.2018). Kuna lepingu sõlmimise fakti tõendamine lasus hagejal, võis kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet omapoolseid tõendeid esitamata üksnes seni, kuni hageja ei esitanud nõude kinnituseks tõendeid. Kuivõrd hageja on lepingu sõlmimise kinnitamiseks eelpool loetletud tõendid esitanud, siis lasus ka kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada. Kuna negatiivse asjaolu tõendamist ei saa kostjalt oodata, lasus kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus anda hageja väiteid ja tõendeid ümberlükkav selgitus nende asjaolude ja tõendite kohta, mida hageja lepingu sõlmimise kohta esitas.
12.Kostja piirdus menetluses väitega, et hageja esitatud tõendid maaklerilepingu olemasolu ja selle tingimusi ei tõenda või ei tõenda seda, et hageja tegutses just kostja huvides. Kostja väide, et kostja ei ole broneerimislepingut allkirjastanud, ei tähenda, et hageja ei ole kostjat esindanud kinnistu müügil. Kostja ei ole ka väitnud, et hagejal puudus roll kinnistu müümisel, st nt et kostja oleks ise pakkunud kinnistut müügiks. Kostja ei ole ka esitanud omapoolset asjaolude kirjeldust selles osas, kuidas ta jõudis kinnistu müügilepingu sõlmimiseni samade ostjatega, kellega hageja oli varasemalt sõlminud broneerimislepingu. Samuti ei ole kostja väitnud, et hagejal ei olnud volitust kostja kinnistut müügiks pakkuda ja kinnistu broneerimislepingut
Tsiviilasi nr 2-18-9582 sõlmida. Kostja väidet ja tõendeid selle kohta, et hageja tegutses ostjate esindajana, hindab kohus allpool.
13.Kohtu hinnangul vastab poolte leping VÕS § 658 lg-s 1 sätestatud maaklerilepingu tunnustele. Seadus ei näe ette maaklerilepingule kohustuslikku vorminõuet, mistõttu võib leping olla ka suuline.
14.VÕS § 664 lg 1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ja sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-123-13 selgitanud, et VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.
15.Nagu ülalpool märgitud, et ole kostja esitanud sisulisi vastuväiteid hageja väidetele ja tõenditele selles osas, et 19.01.2018 kinnistu võlaõiguslik müügileping on sõlmitud just hageja vahendusel või osutamise tulemusel. Tunnistaja D D on ütlustega kirjeldanud, kuidas ta jõudis kinnistu broneerimiseni hageja vahendusel. Müügileping sõlmiti just hageja poolt kuulutuse abil leitud ostja ja tema abikaasaga. Maakleri ja ostja vahelist suhtlust seoses vaidlusaluse kinnistuga tõendab nende meilivahetus (tl 5). Asjaolu, et kostja ja maakleri suhted pärast müügilepingu sõlmimist halvenesid ja kostjale jäi mulje, et hageja tegutseb hoopis ostjate huvides, ei tee olematuks asjaolu, et maakler leidis ostja.
16.VÕS § 658 lg 1 kohaselt on maaklerileping tasuline leping. Tulenevalt VÕS §-st 665 on tasu maksmise kohustus käsundiandjal ka siis, kui pooled pole selles sõnaselgelt kokku leppinud. Maakleritasu saamise eelduseks on 1) maaklerileping maakleri ja käsundiandja vahel; 2) maakler on kolmanda isikuga lepingu sõlmimist vahendanud või temaga lepingu sõlmimise võimalusele osutanud; 3) käsundiandja on kolmanda isikuga sõlminud kehtiva lepingu; 4) kolmanda isikuga sõlmitud leping sõlmiti maakleri tegevuse tulemusel. Kohus on ülaltoodud tõendite hindamise tulemusel seisukohal, et maakleritasu saamise eeldused on täidetud, kuna maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel on põhjuslik seos.
17.VÕS § 664 lg 2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Ehkki käesoleval juhul ostjad taganesid võlaõiguslikust müügilepingust 06.06.2018, kuna kostja poolt olid tähtaegselt lõpetamata müügilepingus nimetatud ehitustööd, toimus siiski asjaõiguslepingu sõlmimine samade ostjatega ning D ja A D said kostjale kuulunud kinnistu mõttelise osa omanikeks. Eeltoodust sõltumata on hagejal tekkinud maakleritasu saamise õigus tulenevalt asjaolust, et hageja vahendusel sõlmiti müüja ja ostjate vahel kehtivalt 19.01.2018 müügileping. Kostja ei ole ka viidanud VÕS § 664 lg-st 5 tulenevatele asjaoludele. VÕS § § 669 lg 1 kohaselt maakler ei vastuta tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest.
18.Kostja peamiseks vastuväiteks maakleritasule on väide, et hageja ei ole maaklerina tegutsenud kostja huvides, vaid ostjate abikaasade D D ja A D huvides. Kostja viitab VÕS § 668 lg-dele 1 ja 2. VÕS § 668 lg 1 kohaselt kui maakler on vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, ei või ta käsundiandjalt nõuda ei maakleritasu maksmist ega kulude hüvitamist. VÕS § 668 lg 2 sätestab, et kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks,
Tsiviilasi nr 2-18-9582 eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses.
19.Kohus nõustub hagejaga, et kostja positsioon menetluses on vastuoluline: ühest küljest kostja väidab, et hageja pole maaklerilepingu olemasolu tõendanud, samas tugineb VÕS § 668 lg-dele 1 ja 2, mis eeldavad sellise lepingu olemasolu hageja ja kostja vahel. Samas ei ole kostjal keelatud esitada hagile alternatiivsed vastuväited, st juhuks, kui kohus tuvastab lepingu olemasolu, hinnata kostja väiteid seoses VÕS § 668 lg-dega 1 ja 2.
20.Kostja ei ole väitnud, et hagejal oli maaklerileping ka ostjatega, vaid et hageja on esindanud kostjaid müügilepingust taganemisavalduse koostamisel, 10.05.2018 ja 19.06.2018 ülevaatusel, tuli 08.06.2018 notariaalsele tehingule ostjate esindajana ning ostjad on nimetanud hagejat oma tunnistajana 11.06.2018 ettepanekus.
21.Tunnistaja V A on selgitanud, et nägi maakleripoolset ostjate huvide kaitsmist nt selles, et „I K helistas meie juuresolekul tuttavale, selleks, et suhteid klaarida. Pärast seda telefonikõnet otsustasid, et pöörduvad kohtusse meie vastu“ (tl 113), „kui ta üritab müüa maha minu maja ja samas ütleb, et peaks kohtu poole pöörduma“ (tl 113 pöördel); samuti selles, et „ostjad ei olnud nõus summaga, mida tuli tasuda tehtud täiendavate tööde teostamise eest /.../ I soovitas mul nõustuda ostjate tingimustega. Ma ei olnud sellega nõus, kuna oli tehtud lisatööd ja see maksab“ (tl 113); „ostja ütles, et talle ei meeldi see haljastus, võtame maha 1 000 eurot. I K ütles mulle, et ma nõustuksin. /.../ On palju näiteid, naelad ei ole õiged jne. Oli näha, et I K kaitseb ostjate huve ja ütleb mulle: saage aru, et ostja peab 20 aastat tasuma selle kinnistu eest eluasemelaenu, minge neile vastu, ostjad on stressis. Ma arvan, et maaklerit ei pea huvitama, mis seisundis on ostjad. /.../“ (tl 114). Kostja viitab ka sellele, et kui 10.05.2018 kohtumisel ja 06.06.2018 taganemisel olid ostjatel pretensioonid (millele kostja 17.06.2018 vastu vaidles, tl 67-69), siis 29.06.2018 sõlmitud lõplikus asjaõiguslepingus nad loobusid pretensioonidest. Kostja leiab, et kui nende pretensioonide esitamisel esindas hageja ostjaid, on hageja tegutsenud kostja huvisid kahjustavalt.
22.Kohus on seisukohal, et kostja esitatud väited ja tõendid ei anna alust väita, et hageja on maaklerina tegutsenud kostja huvidega vastuolus olevalt ning valis hoopis ostjate kaitsmise tee. Lisaks ei ole kostja tõendanud, et hageja ja kostja vahel oli kokku lepitud, et maakler ei tohi tegutseda käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise lepingupoole kasuks (VÕS § 668 lg 1 „vastuolus maaklerilepinguga“). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et 11.06.2018 ettepanekus ostjate väide, et maakler võib oma ütlustega ostjate väiteid kinnitada (tl 65), st sisuliselt anda tunnistusi, ei tähenda, et maakler on võtnud positsiooni ostjate huvide kaitsmisel, vaid viitab sellele, et maakler on olnud teatud olukorra tunnistajaks. Kohtu hinnangul ei tähenda 10.05.2018 maakleri poolt maja ülevaatusel osalemine seda, et ta esindas ostjate huve.
23.Kohtu hinnangul saab esitatud asjaoludest järeldada, et maakler on pärast võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist teinud omapoolseid pingutusi selleks, et pooled jõuaksid asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kohtu arvates ei saa kostja ja ostjate kohtumistel ning maja ülevaatamisel osalemisest järeldada seda, et maakleri eesmärgiks oli kaitsta ostjate huve. Kohus märgib, et iseenesest on võimalik olukord, kus maakler teeb lepingu teise poolega koostööd temaga lepingut sõlmimata (nt selgitades planeeritava lepingu tingimusi vms), aga maakler peab käituma seejuures talle hoolsus- ja lojaalsusstandardile vastavalt. VÕS § 620 lg 1 kohaselt
Tsiviilasi nr 2-18-9582 käsundisaaja peab käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega.
24.Võlaõigusliku müügilepinguga võttis kostja endale kohustuse tagada kinnistul ehitus- ja siseviimistlustööde ning haljastustööde lõpetamise, samuti korraldama kasutusloa väljastamise hiljemalt 10.05.2018 (tl 12, lepingu p 3.3). Seega oli kostja ja tehingu lõpuleviimise (st ka asjaõiguslepingu sõlmimise ja omanikuvahetuse toimumise) huvides see, et lepingus kokkulepitud tööd saaksid tehtud või tehingu osalised teeksid omalt poolt selles osas järeleandmisi. Nii on maakler nt lepingus kokkulepitud tähtaega silmas pidades (10.05.2018) kohalikust omavalitsusest 10.05.2018 hommikul uurinud, millal on oodata kinnistu kasutusluba (tl 101), samuti vahendanud hagejale ostjate soove ja nt pakkunud kostjale välja, et kostja alandab hinda haljastustööde osas (tunnistaja V A möönis, et „maikuus kohati oli muru, kohati mitte“ tl 114). Kohtu hinnangul ei näita hageja tegevus seda, et ta ei olnud kostja suhtes lojaalne. Lojaalsuse puudumist ei näita asjaolu, et maakler vahendas kostjale ostjate soove ja tegi ettepaneku ostjate soovidele vastu tulla. Ka lõplikus asjaõiguslepingus ostjad küll loobusid omapoolsetest pretensioonidest (tl 86 leping, p 2.1.3), kuid samas leppisid tehingupooled kokku ka kinnistu ostuhinna vähendamises kokku 3 486,70 euro võrra (tl 86 pöördel, lepingu p 2.3.2, 2.3.3.). Nt fassaadi laudise kinnitamine, mille osas lepingu p 2.3.2 kohaselt kinnistu ostuhinda vähendati, sisaldus ka taganemisavalduse lisaks olevas 10.05.2018 ettepanekus (tl 71). Eeltoodu viitab sellele, et vähemalt osaliselt oli müügihinna vähendamise kokkulepe tingitud sellest, et osa töid, milles müügilepingus kokku lepiti, olid jäänud tegemata. Kohtu hinnangul ei saa selles osas teha etteheidet hagejale.
25.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja esitatud väidetest ja tõenditest ei saa järeldada, et hageja on tegutsenud ostjate huvides. Seetõttu on kohus leiab, et kostja ei vabane maakleritasu maksmise kohustusest VÕS § 668 lg 1 alusel.
26.Riigikohus on leidnud, et VÕS § 668 lg-t 2 saab kohaldada olukorras, mil maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks ning soovinud selle eest maakleritasu nõuda mõlemalt poolelt (RKTKo 3-2-1-140-05, p 15). Käesoleval juhul ei ole kostja väitnud, et maakler on soovinud nõuda maakleritasu nii kostjalt kui ostjatelt.
27.Kuna käesoleval juhul puudus poolte kokkulepe maakleritasu suuruse osas, tuleb tasu suuruseks lugeda mõistlik tasu (VÕS § 665). Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid hageja nõutud maakleritasu suuruse osas. Hageja on palunud maakleritasuna välja mõista kostjalt 2% objekti müügihinnast, mis on hageja esitatud tõendi kohaselt minimaalne maakleritasu suurus (tl 4). Kohus nõustub hagejaga, et tulenevalt VÕS § 664 lg-st 2 tuleb lähtuda 19.01.2018 võlaõiguslikus lepingus märgitud kinnistu müügihinnast, mitte 29.06.2018 tehingus vähendatud müügihinnast. Nagu ülalpool märgitud, ei olnud müügihinna vähenemine tingitud hagejast. Kuna müügihind oli 19.01.2018 lepingu p 4.1. kohaselt 199 000 eurot, on maakleritasu 4 776 eurot (2% 199 000-st + käibemaks 20%), millest hageja on arvestanud maha 500 eurot broneerimistasu, mille hageja on juba kätte saanud. Seega on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõudena maakleritasu 4 276 eurot.
28.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär
Tsiviilasi nr 2-18-9582 kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kuna kostja on rahalise kohustuse täitmisega viivitanud, on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis maakleritasult alates hagi esitamisest 21.06.2018 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras (TsMS § 367).
29.Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi rahuldamisele täies ulatuses. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista maakleritasu 4 276 eurot, 06.06.2019 (otsuse tegemise) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis perioodi eest 21.06.2018-06.06.2019 (viivitatud päevi 351, viivisem määr 8% aastas) summas 328,96 eurot ja viivis alates 07.06.2019 kuni põhinõude (4 276 euro) täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
30.Kohus märgib, et kuna kohus rahuldab hagi, puudub alus hagi tagamise tühistamiseks. Hagi on tagatud vastavalt 22.06.2018 määrusele käesolevas tsiviilasjas. Kuna tagatis on antud TsMS § 383 alusel, hagi tagamine säilib, siis puudub käesoleval ajal alus tagatise tagastamiseks, kuna tagatise andmise alus ei ole ära langenud. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
31.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
32.TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus hagi rahuldamise tõttu menetluskulud kostja kanda.
33.Kui menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). Riigikohus on selgitanud, et põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-39-16).
34.Kuna menetluskulud on jäänud kostja kanda, määrab kohus rahaliselt kindlaks üksnes hageja kantud menetluskulud. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.
35.Hageja menetluskulud hõlmavad hagiavalduselt tasutud riigilõivu 450 eurot, hagi tagamise tagatist 500 eurot ja õigusabikulusid summas 1 868,75 eurot, kokku 2 818,75 eurot. Tagatise palub hageja tagastada TsMS § 442 lõikest 5 ja § 195 lõikest 1 juhindudes. Hagejale on esindaja poolt osutatud õigusteenust tunnitasu määraga 115 eurot (käibemaksuta) kokku 16 tundi ja 15 minutit (16,25 h). Kõik tasud on toodud käibemaksuta.
Kirjaliku seisukoha koostamine määruskaebuse kohta - 1 h 10 min; Kostja vastuväidetega hagile tutvumine ja seisukoha koostamine – 50 min; Kliendinõupidamine advokaadibüroos – 50 min; Kirjaliku seisukoha koostamine kostja vastuse kohta – 2 h 30 min; Tutvumine kostja 04.04.2019 taotlusega ja seisukoha avaldamine kohtule – 45 min; Kliendi kirjalike seletustega tutvumine, seisukohakujundamine – 15 min; Tutvumine kliendilt saadud täiendavate tõenditega ja nende kohtule esitamiseks selekteerimine – 15 min; Kohtuistungiks ja kliendikohtumiseks valmistumine – 25 min; Kliendinõupidamine advokaadibüroos – 20 min; Kohtuistungiks valmistumine, tutvumine kostja 17.05.2019 seisukohaga – 45 min; Kliendi esindamine kohtuistungil – 2 h 50 min; KOKKU 16 tundi ja 15 minutit.
37.Kostja ei nõustu hageja menetluskuludega ega nende suurusega ning vaidleb neile täies ulatuses vastu. Kostja hinnangul tuleks lähtuda senisest Riigikohtu praktikast, mille kohaselt kulub 1 leheküljelise menetlusdokumendi koostamisele aega 40 minutit kuni 1 tund. Seda koos dokumentidega tutvumisega, analüüsimisega jne. Nimetatud arvestades ei ole hageja menetluskulud hageja poolt märgitud ulatuses vajalikud ega ka põhjendatud. Lisaks eeltoodule ei ole hagi tagamise tagatis TsMS-i mõttes menetluskulu, mistõttu ei saa hageja nõuda selle välja mõistmist kostjalt. Arvestades, et hagiavaldus on kirjutatud 1,5 reavahega ning sisulist teksti on hagiavalduses 1,5 lehekülge, siis ei saa põhjendatud ajakulu olla üle 1,5 tunni. Hagi tagamise taotluse põhjendatud ajakulu ei saa kostja hinnangul olla üle 45 minuti. Kliendiga kohtumine jms. ei ole hinnatav menetluskulu ning senise kohtupraktika järgi ei ole seda menetluskuluna välja mõistetud. Seetõttu tuleks vastav hageja menetluskulu jätta austatud kohtu poolt tähelepanuta. Samuti ei ole põhjendatud hageja kulud dokumentidega tutvumisele, kuna see ajakulu peab sisalduma hageja vastuses või muus hageja poolt vastusena esitatud dokumendis. Hageja 26.11.2018 seisukoht on kirjutatud 1,5 reavahega ning sisulist teksti on selles 1 lehekülg, mistõttu ei saa põhjendatud ajakulu olla üle 1 tunni. Arvestades eeltoodut palun hagi rahuldamise korral mõista kostjalt hageja kasuks välja ainult vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.
38.Kohus kostja vastuväidetega ei nõustu ja leiab, et menetlusdokumente ei saa hinnata üksnes selle vormistuse ja kujunenud lehekülgede arvu järgi. Menetlusdokumendi koostamisel on enamasti vajalik analüüsida asjas olevaid seisukohti, dokumente ja õigusliku positsiooni kujundamiseks vajadusel tutvuda ka kohtupraktikaga. Samuti on kohtuasja kestel vajalik suhelda kliendiga nii vastaspoole esitatu sisu selgitamiseks kui ka asjaolude täpsustamiseks vmt. Tagatise on hageja märkinud menetluskuluna, kuid palub selle tagastada TsMS § 442 lgst 5 ja § 195 lg-st 1 juhindudes, mitte aga kostjalt välja mõista. Kohus peab hagejale osutatud õigusabitoiminguid põhjendatud ja vajalikeks. Samuti on õigusabitoimingutele kulunud tööaeg vastavuses toimingute sisu ja mahuga.) Hageja õigusabikulud (1 868,75 eurot) ei ole ebaproportsionaalsed ka arvestades hagihinda (4 618,10 eurot).
39.Hagejale osutatud õigusabi tunnitasu määr 115 eurot tunnis (km-ta) on kooskõlas käesoleval ajal turu keskmise tasuga ning samuti kohtupraktikas mõistlikuks peetava õigusabi tunnitasu määraga. Seega on hageja menetluses kantud vajalikud ja põhjendatud õigusabikulud 1 868 eurot (115 x 16,25). Kuna hageja ei taotle õigusabikulude väljamõistmist käibemaksuga, ei lisandu hüvitamisele kuuluvatele menetluskuludele käibemaksu.
40.Kohus määrab hageja menetluskulude suuruseks kokku 2 318,75 eurot, millest 450 eurot on tasutud riigilõiv ja 1 868,75 eurot õigusabikulu. Tulenevalt eeltoodust tuleb kostjatelt hageja
Tsiviilasi nr 2-18-9582 kasuks välja mõista menetluskulud summas 2 318,75 eurot. Vastavalt TsMS § 177 lg 4 ja hageja esitatud taotlusele, tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
41.Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 2). Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 4). /allkirjastatud digitaalselt/ Dina Sõritsa kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.