XX hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks YY vastuhagi XX vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 01. oktoobri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
YY apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
7000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Raivo Laus ja advokaat Kaspar Koppel Kostja: YY (isikukood XXXXXXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 01. oktoobri 2018 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Menetluskulude jaotus ja väljamõistmine otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise
menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX esitas 20.11.2017 Harju Maakohtule hagi YY vastu, paludes lõpetada poolte kaasomandi selliselt, et QQQ kinnistu Keelva külas, Keila vallas, Harju maakonnas jagatakse reaalosadeks vastavalt Keila vallavalitsuse 30.11.2015 kooskõlastatud jagamise plaanile selliselt, et kinnistu QQQ suurusega 3025 m2 jääb kostja ainuomandisse ja kinnistu CCC suurusega 8280 m2 jääb hageja omandisse. Hageja palus asendada kohtulahendiga kostja nõusoleku kinnistusraamatus muutmiskannete tegemiseks ning kinnistu jagamiseks avalduste ja taotluste esitamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 8280/11305 ja kostjale 3025/11305 mõtteline osa kinnisasjast QQQ, mis asub Keelva külas, Keila vallas, Harju maakonnas. Kinnistu on jagatud kaheks eraldi katastriüksuseks ning pooled valdavad ja kasutavad oma mõttelisi osi vastavalt müügilepingu sõlmimisel kokku lepitud kasutuskorrale.
3.Hageja on oma kinnistu osa välja arendanud. Hageja sõlmis Eesti Energia AS-ga liitumislepingu, püstitas aastaringselt kasutatava saunamaja, kuur-katusealuse, basseini ja välikäimla ning tasus puurkaevu rajamise, kaevupassi, projekti ja ehitusloa eest.
4.Pooled ei ole kaasomandi lõpetamises kokkuleppele jõudnud. Kaasomand tuleks lõpetada selle jagamisega reaalosadeks, kuna kinnistu on juba jagatud kaheks eraldi katastriüksuseks ja pooled on kaasomandi jagamises ka sisuliselt kokku leppinud. Pooled vaidlevad reaalosade täpsete piiride üle. Kuna kasutuskorra kokkuleppel ei ole mõõtkava, tuleb kaasomandi jagamisel lähtuda Keila vallavalitsuse kooskõlastatud jagamise kavast, millega on aktsepteeritud tekkivate kinnistute suurust ja kuju.
5.Kuna hageja on nõus loovutama elamumaad ja suurendama avaliku tee alla jäävat osa oma kinnistul, siis kostja positsioon kinnisasja jagamisel paraneb. Avalikult kasutatav tee kostja kinnistul väheneb ja elamumaa alla jääv osa suureneb. Hageja loobub kinnistu vanast nimest kostja kasuks.
6.Puurkaev ja elektri liitumispunkt peaks jagamisel jääma hageja kinnistule. Puurkaevu paigutamisel arvestati hageja hoonestuse paiknemise ja vee kättesaadavusega. Hagejal ei ole võimalik täiendavaid kaeve rajada. Puurkaevu ja liitumispunkti jätmine kostjale kuuluvale osale ei ole võimalik, kuna kostja ei kandnud nende rajamisega seotud kulusid.
7.Hageja ei soovi kaotada kinnistu omandiõigust. Ta on kinnisasja omanik olnud mitmeid aastaid. Sellel on tema jaoks sentimentaalne väärtus. Hageja kasutab kinnistut perekondlike puhkuste ajal ja omab kohaga isiklikku seost. Hageja on planeerinud kinnistul asuvat haljastust enda äranägemisel. Kostja ei kasuta temale kuuluvat kaasomandi osa.
8.Selleks, et kohtulahend oleks iseseisvalt täidetav, tuleb otsusega asendada ka kostja kui puudutatud isiku nõusolekud kinnistusraamatusse kannete tegemiseks.
Kostja vastus hagile ja vastuhagi
9.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et kaasomand tuleb lõpetada, kuid kaasomandi lõpetamisel hageja taotletud viisil jääb kostjale väärtusetu kinnisasi. Nii väikest maatükki keegi ei osta, eriti kui sellel puudub elektrivarustus ja vesi.
10.Hageja pakutud kinnisasja jagamise tulemusel jääb kostja ilma veevarustusest oma kinnisasjal. See ei vasta ostu-müügilepingu sõlmimisel kokkulepitud kasutuskorrale. Õige ei ole väide, nagu oleks hageja maksnud kaevu ehitamise eest üksi. Selleks andis raha ka kostja.
11.Kostja esitas 02.03.2018 vastuhagi, milles palus lõpetada pooltele kuuluva kinnistu kaasomand avalikul enampakkumisel müümise teel selliselt, et enampakkumise viib läbi kohtutäitur täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kohtutäituri valib hageja. Kostja palus määrata, et enampakkumise kulud jäävad hageja kanda. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
12.Kostja ei soovi saada kinnisasja ainuomanikuks ega maksta hagejale hüvitist. Kostja soovib saada oma kaasomandiosa rahas.
13.Kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel, mille tulemusel saadud raha jagatakse poolte vahel võrdeliselt nende osade suurustega kaasomandis. Selline kaasomandi lõpetamise viis vastab kõige enam hageja huvile ja on menetluslikult kõige ökonoomsem.
14.Kuna kostja on proovinud lahendada vaidlust läbirääkimiste teel, kuid see ei ole õnnestunud hageja soovi tõttu saada kostja arvel kasu, siis ei oleks õiglane, kui kostja peaks kandma täitekulud hagejaga võrdselt. Hageja vastus kostja vastuhagile
15.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
16.Tõendamata on kostja väited selle kohta, et hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisi kohaselt kostjale jääv reaalosa ei ole kooskõlas ostu-müügilepingu lisas oleva plaaniga.
17.Väited puurkaevu rajamises osalemise kohta ei ole usaldusväärsed. Varem pakkus hageja kostjale puurkaevu kasutamiseks servituudi seadmist. Kostja sellega ei nõustunud, kuna ei pidanud puurkaevuga seotud kulutusi vajalikeks ja väitis, et need on tehtud ilma tema nõusolekuta. Puurkaevu tellis ja selle eest tasus hageja abikaasa.
18.Tõendamata on väide, nagu jääks kostja kinnisasja reaalosadeks jagamisel elektrivarustuseta. Samuti on tõendamata elektriühenduse rajamise võimalused ja kulud. Tõendamata on väide, nagu oleks reaalosadeks jagamise korral kostjale jääv maatükk liiga väike. Vallavalitsus on kinnistu jagamise plaani kooskõlastanud.
19.Hageja ei nõustu kaasomandi lõpetamisega kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel, kuna ta ei soovi oma kaasomandiosa kaotada. Kinnisasja jagamine reaalosadeks arvestab mõlema kaasomaniku huve. Kostja saab enda osa välja võtta rahas. Asja müümisel enampakkumisel on müügist saadav tulu turuhinnast väiksem.
20.Kostja omandas kaasomandiosa 639,11 euro eest ja soovib nüüd hageja arvelt rikastuda. Tema käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega ja ta kuritarvitab oma õigusi. Hageja on teinud mitmeid ettepanekuid kaasomandi lõpetamiseks, kuid kostja ei ole nendega nõustunud. Kostja nõuab asja eest liiga kõrget hinda, põhjendades oma nõuet hageja tehtud kulutustega. Esimese astme kohtu otsus
21.Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus lõpetas kaasomandi kinnisasja reaalosadeks jagamise teel vastavalt kohtuotsusele lisatud plaanile viisil, mille kohaselt kinnistu nimetusega QQQ suurusega 3025 m2 jääb kostja omandisse ja kinnistu nimetusega CCC suurusega 8280 m2 jääb hageja omandisse. Kohus kohustas kostjat andma nõusoleku kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ja reaalosade moodustamiseks ning vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Kohus asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.
22.Vaidlus puudub selles, et poolte kaasomandisse kuulub kinnisasi asukohaga Keelva küla, Keila vald, Harju maakond, millest hagejale kuulub 8280/11305 ja kostjale 3025/11305 suurune mõtteline osa. 31.01.2008 lepinguga jäi osa kinnistust hageja ja osa kostja ainukasutusse. Pooled ei vaidle kaasomandi lõpetamise üle, kuid neil on erimeelsus lõpetamise viisi osas. Piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist, ei ole.
23.Kaasomandi lõpetamine on põhjendatud hagiavalduses taotletud viisil, s.o kinnisasja reaalosadeks jagamisega. Hageja on teinud tema ainukasutuses olevale mõttelisele osale kulutusi – sõlmis 07.04.2008 liitumislepingu Eesti Energiaga, tasudes 4253,44 eurot ning tasus puurkaevu rajamise, kaevupassi, projekti ja ehitusloa eest kokku 4185,57 eurot. Tõendamata on kostja väide puurkaevu rajamisse panustamise kohta. Samuti on see väide ümber lükatud kostja varasema avaldusega selle kohta, et ta ei ole hageja poolt tehtud kulutusi heaks kiitnud ja et tegemist ei ole kaasomandi säilimiseks vajalike kulutustega.
24.Kinnistu reaalosadeks jagamisel saab hageja jätkuvalt tema ainuomandisse jäävat kinnistut kasutada ja kostjal on võimalik tema omandisse jääv kinnistu müüa. Hageja kasutab tema kasutuses olevat kinnistu osa, ta rajas sinna ehitised ja tal on kinnistuga emotsionaalne side. Kinnistu avalikule enampakkumisele panek võib tuua hagejale kaasa põhjendamatult raske tagajärje, kuna hageja võib kaotada omandi kinnistule.
25.Õige ei ole kostja väide, et kinnistu reaalosadeks jagamisel kostjale jääv osa on väärtusetu. Kostja omandisse jääv kinnistu on nõuetele vastav. Kohalik omavalitsus on pidanud kinnistu reaalosadeks jagamist hageja taotletud viisil võimalikuks. Kostjal on võimalik rajada oma kinnistule elektri- ja veevarustus. ERI Kinnisvara eksperthinnangu kohaselt on kostja kaasomandiosa turuväärtus 8000 eurot, s.t see ei ole väärtusetu. Kui kostja leiab, et temale jääv reaalosa väärtus ei vasta mõttelise osa väärtusele, on tal võimalik esitada hüvitise nõue asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 3 alusel. Kuna hageja on üksi teinud kulutusi puurkaevu rajamiseks, on põhjendatud puurkaevu jätmine hageja reaalosa sisse.
26.Kostjat tuleb kohustada andma nõusolek kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamise teel vastavalt hageja esitatud plaanile ja vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Kostja tahteavaldus asendatakse kohtuotsusega.
27.Seoses hagi rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Apellatsioonkaebus
28.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi ja jätta hagi rahuldamata.
29.Maakohus ei järginud kohustust lõpetada kaasomand lähtudes poolte huvidest ja õiglusest. Kui kohus leidis, et kumbki kinnisasja lõpetamise viisidest ei ole sobiv, oleks tulnud seda menetlusosalistele selgitada.
30.Hageja soovib kaasomandit lõpetada selliselt, et tema ainukasutusse jäävad ka puurkaev ja elektri liitumispunkt, mis praegu asuvad kostja ainukasutuses oleval kinnisasjaosal. Kohus jättis tähelepanuta kostja väite, et hageja soovib kaasomandi lõpetada erinevalt notariaalses lepingus märgitud kasutuskorrast.
31.Arusaamatu ja vastuolus esitatud tõenditega on kohtu väide, nagu oleks hageja teinud tema ainukasutuses oleva kinnistu mõttelise osaga seoses kulutusi. Kulud liitumispunktile, puurkaevu rajamisele, kaevupassile, projektile ja ehitusloale on tehtud kostja ainukasutuses oleva mõttelisele osale. See, et liitumisleping vormistati hageja nimele, ei tähenda, et seda finantseeris hageja üksi. Kostja kaasfinantseeris puurkaevu rajamist. Ei ole usutav, et hageja rajas ainult oma vahendite arvelt kostja ainukasutuses olevale kinnistu osale nii puurkaevu kui ka elektripaigaldise. Kohtu otsus on selles osas ka vastuoluline.
32.Arvestades kinnisasja suurust ja sellel paiknevaid rajatisi (eelkõige puurkaevu asukohta), ei ole kinnisasja jagamine hageja taotletud viisil õiglane, kuna mõlemad kaasomanikud vajavad elektri- ja veevarustust. Kohus muutis otsusega poolte notariaalselt määratud ainukasutuses olevate osade piire kostja kahjuks.
33.Õiglane on kaasomand lõpetada selle müümisega enampakkumise teel. See ei kahjusta hageja huve, kuna tal on võimalik asi ära osta turuhinnaga. Hagi rahuldamine kahjustab aga kostja huve, kuna ta jääb ilma vee- ja elektriühendusest ning ei ole teada, kas uue kaevu rajamine nii väikesele kinnisasjale on võimalik, arvestades kaevu sanitaartsooni.
34.Menetluskulude jätmine kostja kanda on ebaõiglane, kuna ta ei ole keeldunud mõistliku kokkuleppe sõlmimisest. Kuna kaasomanikud olid kaasomandi lõpetamisega nõus, oleks kulud tulnud TsMS § 163 lg 1 alusel jätta nende endi kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
37.AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis.
38.Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-17-9749, p 13). Kuigi kohtul on põhimõtteliselt diskretsiooniõigus kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise viisi valikul, ei või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu. See tähendab, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-21-14-17, p 22). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ületanud antud juhul diskretsiooni piire ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme.
39.Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu
põhimõtet. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine kas hageja või kostja taotletud viisil ei ole kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv (vt Riigikohtu lahendit nr 2-17-9749, p 11).
40.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jätnud asja lahendamisel eelmenetluse ülesanded ja selgitamiskohustuse täitmata. Samuti rikkus maakohus TsMS § 351, mille kohaselt arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest ning võimaldab pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Asja materjalist nähtub, et maakohus ei ole eeltoodut järginud ning erinevate kaasomandi lõpetamise viise ja kaasomanike huve pooltega arutanud. Asjas toimus ainult üks kohtuistung, mis kestis 6 minutit ja kus kostja haigestumise tõttu ei osalenud.
41.TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole kaasomandi lõpetamise nõuet lahendades sisuliselt kostja kui kaasomaniku huve kaalunud, vaid on lähtunud üksnes hageja huvidest. Maakohus ei ole piisavalt põhjendanud, miks on kaasomandi lõpetamine kinnistu reaalosadeks jagamise teel mõlemat kaasomanikku kõige vähem koormav ja miks on õiglane moodustada reaalosad nii, et varem kostja ainukasutuses olnud kinnistu osa piirid peavad muutuma. Maakohus tugines otsust tehes põhiliselt sellele, kes ja kui palju on kinnistuga seoses kulusid kandnud, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei saa see asjaolu iseenesest olla kaasomandi lõpetamise viisi valikul määrav. Kaasomanike vahelised rahalised nõuded lahendatakse vajadusel eraldi menetluses.
42.Kostja pakutud kaasomandi lõpetamise viisi, s.o kinnistu müümist avalikul enampakkumisel, ei ole maakohus poolte huvide kaalumise teel sisuliselt hinnanud. Kohus märkis üksnes seda, et kinnistu avalikule enampakkumisele panek võib tuua hagejale kaasa põhjendamatult raske tagajärje, kuna hageja võib kaotada omandi kinnistule. Selline põhjendus ei ole piisav, sest kaasomandi lõpetamise korral on ühel, teisel või mõlemal kaasomanikul omandi kaotamine tavapärane. Ringkonnakohus iseenesest mõistab, et hagejale võib olla kaasomandi lõpetamise tagajärjel emotsionaalselt koormav oma suvituskohast ilma jääda. Samas ei anna ainuüksi see asjaolu alust lõpetada kaasomand tingimata hageja soovitud viisil, arvestamata seejuures kostja huve. Ringkonnakohus leiab, et hageja hagi rahuldamine maakohtu otsuse põhjendustel ei ole õige ja ei pruugi olla ka õiglane.
43.Hagiavalduses tugines hageja muu hulgas ka sellele, et teist puurkaevu ei ole kinnistule võimalik rajada. Samale asjaolule tugines maakohtus kostja. Seega võib olla mõistlik lõpetada kaasomand selliselt, et kinnisasi tervikuna jääb ühele omanikule, seega kas kinnistu jätmisega hagejale või kostjale või müüa see enampakkumisel. Kohtul tuleb seda pooltega arutada ja vajadusel teha ettepanek hagi või vastuhagi täiendamiseks alternatiivsete kaasomandi lõpetamise viisidega.
44.Menetluskulud jaotatakse ja mõistetakse välja asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
45.Apellatsioonkaebusele lisatud tõendi asja juurde võtmise otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.