17. aprill 2019. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-8007
Tsiviilasi
AAS Agency OÜ hagi AS-i Oriost Invest vastu raha tasumise kohustuse täitmise nõudes
Hagihind
68 636 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
AAS Agency OÜ (registrikood 12386329, aadress Pirita tee 20-Hoone P 441, 10127 Tallinn) Lepingulised esindajad vandeadvokaat Aleksei Ratnikov ja advokaat Kaupo Kask
Kostja
Oriost Invest OÜ (registrikood 10568204, aadress Rävala pst 6, 10143 Tallinn) Lepinguline esindaja Julia Vaganova
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 22.03.2019.a.
RESOLUTSIOON
1.Jätta AAS Agency OÜ (registrikood 12386329) hagiavaldus Oriost Invest OÜ (registrikood 10568204) vastu 3600 (kolme tuhande kuuesaja) euro tasumise nõudes läbi vaatamata.
2.Jätta AAS Agency OÜ (registrikood 12386329) hagiavaldus Oriost Invest OÜ (registrikood 10568204) vastu 65 036 (kuuekümne viie tuhande kolmekümne kuue) euro tasumise nõudes rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3.Jätta menetluskulud AAS Agency OÜ (registrikood 12386329) kanda.
4.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. 1 (10)
Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.AAS Agency OÜ (hageja) esitas 27.05.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse Oriost Invest OÜ (kehtetu nimi AS Oriost Invest, kostja) vastu (I kd, tl-d 1-12). Kohus jättis hagi 27.10.2015 käiguta (I kd, tl 152). Hageja esitas vastusena käiguta jätmise määrusele 17.11.2015 menetlusdokumendi (I kd, tl-d 166-184). Kohus võttis hagi 07.12.2015 menetlusse (I kd, tl 189). Kostja vastas hagile 05.01.2016 (II kd, tl-d 1-8). Hageja esitas 05.04.2016 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 35-41). Kostja esitas 04.11.2016 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 64-69). Hageja esitas 27.12.2016 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 78-82). Kostja esitas 14.07.2017 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 93-96). Hageja esitas 04.08.2017 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 114-118). 08.08.2017 toimus eelistung (II kd, tl-d 130-133). Hageja esitas 03.11.2017 taotluse (II kd, tl-d 144-147). Kostja esitas 11.12.2017 arvamuse (II kd, tl-d 164-169). Hageja esitas 14.05.2018 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 185-192). 09.11.2018 toimus eelistung (III kd, tl-d 76-84). Kohtuistung toimus 22.03.2019 (III kd, tl-d 85-88).
2.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-le 1 välja hagi aluseks olevad põhilised asjaolud. Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 17.05.2013 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), millega kostja müüs Eliomil OÜ-le kinnistu asukohaga Vahtriku tee 4, Tallinn. Kinnistul paikneb kaksikelamu, millele on 04.08.2011 väljastatud ehitusluba ning energia erikasutuse klassi C energiamärgis. Lepingus on märgitud, et kaksikelamu on ehitusjärgus. Kostja kinnitab lepingus, et lepingu esemel ei ole temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, mis eelnesid lepingu sõlmimisele. Eliomil OÜ kinnitab lepingus, ostab lepingu eseme seisukorras nagu see on, on teadlik kõigist kinnistul paikneva ehitise puudustest ning ei oma selles osas müüjale mingeid pretensioone. Pooled leppisid kokku, et alates müügilepingu sõlmimisest asjaõiguslepingu sõlmimiseni oli Eliomil OÜ-l kohustus teostada ning lõpetada lepingu koosseisus olemasoleva ehitise ehitus lähtudes olemasolevast arhitektuurehitusprojektist. Ehitis pidi müügilepingu sõlmimise päeval olema sellises ehitusjärgus, nagu projektiga oli ettenähtud nimetatud kuupäevaks. Elamu pidi vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile. Pooled leppisid kokku ostuhinnas 310 000 eurot, mis on Eliomil OÜ poolt kostjale tasutud. Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 07.10.2013 lepingu, mis sisaldas kinnistu korteriomanditeks jagamise avaldust, avaldust kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kohta ning asjaõiguslepingut korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks. Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 02.12.2013 lepingu, millega muudeti 07.10.2013 lepingut. Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 05.02.2014 lepingu, millega muudeti 02.12.2013 lepingut. Kostja, Eliomil OÜ ja Aleksandr Sentšik ning Aleksandra Sentšik sõlmisid 25.03.2014 lepingu, mis sisaldas võlaõigusliku müügilepingu ülevõtmise lepingut, hüpoteegi seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut (asjaõigusleping). Eliomil OÜ andis müügilepingust tulenevad õigused üle Aleksandr Sentšikule ning Aleksandra Sentšikule. Kui Eliomil OÜ elamu vastu võttis, olid katuse ehitustööd lõpetatud. Katuse tööd olid kaetud ja elamu vastuvõtmisel ei olnud võimalik kontrollida katuse vastavust projektile ja kvaliteedile. Eliomil OÜ avastas seoses ilma külmenemisega ehitisel järgmised probleemid: tuulekasti ja vihmaveerenni tekkisid jääpurikad, katuslae soojustusel ja elektrikilbi paigaldusel esinesid probleemid, elamu mõlemas boksis esines soojakadu läbi välisseinte ja katuse põkkekohtade, põrandaaluses torustikus olid lekked. Eliomil OÜ esitas kostjale 17.02.2014 koostatud pretensiooni. Eliomil OÜ tellitud Ehituskonsult Grupp OÜ 12.03.2014 arvamuses toodi välja ehitise puudused ja tööd maksumusega 2 (10)
34 600 eurot (ei sisalda käibemaksu), mis puuduste kõrvaldamiseks tuleb teha. Puuduste näol oli tegemist ehitusprojektist kõrvalekaldumisega. Eliomil OÜ esitas kostjale 04.04.2014 koostatud pretensiooni täienduse, millega andis kostjale tööde teostamiseks tähtaja kuni 28.04.2014. Eliomil OÜ tellitud riiklikult tunnustatud eksperdi Eduard Sepa 12.05.2014 arvamuses leidis asjatundja, et kaksikelamu ehitustööd on sisuliselt praak, ei vasta ehitusnormidele, töö ei ole seda liiki tööle omase kvaliteediga. Kostja valmisehitatud välisseinad, põrandaküte, katus, aknad on ehitatud ebakvaliteetselt. Kostja ei ole ostjale üle andnud lepingu eseme päraldiseks olevaid dokumente. Defektidega teostatud ehitustööd tuleb ümber teha. Teostamist vajavate tööde maksumus on 61 556 eurot. Aleksandr Sentšik ning Aleksandra Sentšik loovutasid 12.08.2014 oma nõuded kostja vastu Eliomil OÜ-le. Eliomil OÜ pidi ise tegema parandustööd, sest 13.08.2014 seisuga ei olnud kostja asunud puudusi parandama. Eliomil OÜ esitas 13.08.2014 kostjale hinna alandamise avalduse, millega alandas ostuhinda 61 556 euro võrra. Eliomil OÜ loovutas 05.02.2015 oma nõuded kostja vastu hagejale. Aleksandr Sentšik ja Aleksandra Kozlovkaja (endine nimega Sentšik) tegid 12.09.2017 avalduse, millega ühinesid Eliomil OÜ 13.08.2014 ostuhinna alandamise avaldusega. Eliomil OÜ alandas hinda 61 556 euro võrra ja nõuab ülemäära makstud ostuhinna tagastamist. Kohase täitmise väärtus oli müügilepinguga kokkulepitud ostuhind 310 000 eurot. Mittekohase täitmise väärtus 248 844 eurot on kinnisasja väärtus, millest on maha arvatud kulutuste summa. Tekkivaid kulutusi 61 556 eurot võib alternatiivselt pidada ostjale tekitatud varaliseks kahjuks. Eliomil OÜ on tasunud Ehituskonsult Grupp OÜ ja osaühingu ESTEN arved kogusummas 3480 eurot, mis on esitatud Tallinn, Vahtriku 4 ehitise tehnilise ekspertiisi teostamise eest. Kulutused on ostjale lepingurikkumisega tekitatud kahju. Eliomil OÜ loovutas 05.02.2015 kõik nõuded kostja vastu hagejale. Hageja leiab, et kostja ei ole tõendanud ostja teadmist dokumendis „Paarismaja objekti kontroll“ loetletud puudustest. Tõend ei ole ehtne. Kostja ei ole tõendanud väidet, et nende loetletud puuduste tõttu vähendas kostja ostuhinda 30 000 euro võrra. Termograafia analüüsi ja asjatundja ekspertiisi läbiviimine enne asjaõiguslepingu sõlmimist ei tõenda, et ostja teadis puudustest enne müügilepingu sõlmimist. Kõik kokkulepped sisaldusid müügilepingus, välja arvatud käsutustehing. Ekspert saab hinnata puuduste kõrvaldamiseks kulunud summasid orienteeruvalt, mitte täpselt, sest lõplik puuduste kõrvaldamise maksumus kujuneb vastavalt töövõtja hinnapakkumisele. Eksperdi hinnangu kohaselt on puudused kõrvaldatud osaliselt ning veel kõrvaldamata puuduste orienteeruv maksumus on 9000 eurot. Kostja väide, et hageja peab teostatud tööde osas esitama kuludokumendid, ei ole asjakohane, sest tekitatud kahju on võimalik tõendada ekspertiisiga. Hageja ei avaldanud 08.08.2017 kohtuistungil, et kõik puudused on kõrvaldatud täies ulatuses. Tööd läksid maksma sama palju, kui oli toodud ekspertiisiaktis. Kasutusloa väljastamine ei tõenda asja lepingutingimustele vastavust. Hageja nõuab kostjalt 68 636 euro tasumist (I kd, tl-d 1-12, 166-184, 35-41, II kd, tl-d 7882, 114-118, 144-147, 185-192).
3.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt TsMS § 444 lg-le 1 välja kostja vastuväidete aluseks olevad põhilised asjaolud. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub hagiavalduse jätta rahuldamata. Eliomil OÜ seaduslik esindaja Aleksandr Sentšik uuris isiklikult ja koos ALP Ehitus OÜ (registrikood 11452478) spetsialistidega 2013.a aprillis kaksikelamu lõpetamata ehitust. Eliomil OÜ esindajale osutati vajalikku kaasabi ja esitati projektdokumendid. Eliomil OÜ-lt sai kostja 01.05.2013 dokumendi „Paarismaja objekti kontroll“, milles olid märgitud ehitusega lõpetamata paarismaja puuduste nimekiri, mille kõrvaldamise või mille arvel müügihinna vähendamise võimalust kostjale pakuti. Kostja vähendas lepingueelsetel läbirääkimistel kinnistu müügihinda 30 000 euro võrra. Seetõttu fikseerisid pooled müügilepingus, et kaksikelamu on ehitusjärgus ja ostja ostab lepingu eseme seisukorras nagu see on ja on teadlik ehitise puudustest. Kostja ei varjanud ostja eest puudusi. Pooled kinnitasid 07.10.2013 lepingus, et nende vahel sõlmitud müügileping on kehtiv, arusaadav sisu poolest ning seda ei ole muudetud. Eliomil OÜ teostas pärast müügilepingu sõlmimist üheksa kuu jooksul kinnistul ehitustöid. Kostja müüs 25.03.2014 asjaõiguslepinguga Eliomil OÜ taotlusel vahetult Eliomil OÜ seaduslikule esindajale Aleksandr Sentšikule ja tema abikaasale Aleksandra Sentšikule. Asjaõigusleping sõlmiti pärast termograafia analüüsi teostamist ja Eliomil OÜ poolt kostjale esimese pretensiooni esitamist. Ostja kinnitas asjaõiguslepingus, et ostjale on teada lepingu eseme seisund 3 (10)
käesoleva lepingu allkirjastamise päeva seisuga. Kostja, Eliomil OÜ ning Aleksandr Sentšik ja Aleksandra Sentšik avaldasid asjaõiguslepingus, et nad ei oma müügilepingust lepingu eseme suhtes tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmisega pärast asjaõiguslepingu sõlmimist teineteisele mingeid nõudmisi ega pretensioone ning lepivad kokku, et pärast käesoleva lepingu sõlmimist teineteisele mingeid rahalisi kompensatsioone ei maksta. Kostja on andnud Eliomil OÜ-le üle kaksikelamu juurde kuuluva dokumentatsiooni. Hageja avaldas 08.08.2017 kohtuistungil, et kõik puudused on kõrvaldatud. Uues ekspertiisis on märgitud, et osa puudustest veel eksisteerib ja nende kõrvaldamise maksumus on orienteeruvalt 9000 eurot. Eliomil OÜ on taotlenud samal päeval ehitisele kasutusluba ja tellinud Eduard Sepalt ekspertiisi. Eduard Sepa ekspertiisi tulemused on vastuolus ehitise vastuvõtmise aktiga. Hageja avaldatud puudused on välja mõeldud. Kui need esinevad, on need Eliomil OÜ enda tegevuste tulemuseks. Kõikide ekspertiiside eest on väljastatud arved Eliomil OÜ, mitte hageja nimele (II kd, tl-d 1-8, 64-69, 93-96, 164-169). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
Asjaolud, mille üle pooled ei vaidle
4.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mistõttu ei vaja need eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1): Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 17.05.2013 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), millega kostja müüs Eliomil OÜ-le kinnistu asukohaga Vahtriku tee 4, Tallinn (I kd, tl-d 13-; Pooled ei vaidle, et kinnistul asus pooleliolev ehitis ja müügilepingu sõlmimise ajal oli ehitusprojekt olemas (II kd, tl 130); Pooled ei vaidle selle üle, et objekti ostuhind oli 310 000 eurot (II kd, tl 131); Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 07.10.2013 lepingu, mis sisaldas kinnistu korteriomanditeks jagamise avaldust, avaldust kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kohta ning asjaõiguslepingut korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks (I kd, tl-d 22-28); Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 02.12.2013 lepingu, millega muudeti 07.10.2013 lepingut (I kd, tl-d 29-32); Kostja ja Eliomil OÜ sõlmisid 05.02.2014 lepingu, millega muudeti 02.12.2013 lepingut (I kd, tl-d 33-36); Kostja, Eliomil OÜ ja Aleksandr Sentšik ning Aleksandra Sentšik sõlmisid 25.03.2014 lepingu, mis sisaldas võlaõigusliku müügilepingu ülevõtmise lepingut, hüpoteegi seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut (asjaõigusleping) (I kd, tl-d 37-45); Eliomil OÜ esitas kostjale 17.02.2014 koostatud pretensiooni ja 04.04.2014 koostatud pretensiooni täienduse, millega andis kostjale tööde teostamiseks tähtaja kuni 28.04.2014 (I kd, tl-d 65-67, 68-69); Eliomil OÜ esitas 13.08.2014 kostjale hinna alandamise avalduse, millega alandas ostuhinda 61 556 euro võrra ning mille kostja on kätte saanud (I kd, tl-d 117-144, III kd, tl 79); Aleksandr Sentšik ja Aleksandra Kozlovkaja (endine nimega Sentšik) tegid 12.09.2017 avalduse, millega ühinesid Eliomil OÜ 13.08.2014 ostuhinna alandamise avaldusega (II kd, tl-d 148151). Ostuhinna alandamine
5.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1 lause 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 2 lause 1 sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hageja põhjendab oma nõuet sellega, et Eliomil OÜ esitas 13.08.2014 kostjale hinna alandamise avalduse, millega alandas ostuhinda 61 556 euro võrra. Hageja on välja toonud, et kostja, Eliomil OÜ ja Aleksandr Sentšik ning Aleksandra Sentšik sõlmisid 25.03.2014 lepingu, mis sisaldas 4 (10)
võlaõigusliku müügilepingu ülevõtmise lepingut, hüpoteegi seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut. Eliomil OÜ andis müügilepingust tulenevad õigused üle Aleksandr Sentšikule ning Aleksandra Sentšikule. Aleksandr Sentšik ja Aleksandra Kozlovkaja (endine nimega Sentšik) tegid 12.09.2017 avalduse, millega ühinesid Eliomil OÜ 13.08.2014 ostuhinna alandamise avaldusega. Kohus on seisukohal, et hageja väited avalduse tegemise, lepingu sõlmimise ja ühinemise avalduse tegemise kohta ei ole vaidluse all (vt otsuse p 4) ning on ühtlasi tõendatud vastavate notariaalselt tõestatud dokumentaalsete tõenditega (I kd, tl-d 37-45, 65-67, 68-69, tl-d 117-144, III kd, tl 79, II kd, tl-d 148151). VÕS § 112 lg 1 järgi on hinna alandamise õigus üksnes lepingupoolel. VÕS § 112 lg 2 järgi peab üks lepingupool hinna alandamiseks tegema avalduse teisele lepingupoolele. Hageja tõendatud asjaolude kohaselt tegi Eliomil OÜ enda eest ja enda nimel hinna alandamise avalduse 13.08.2014. Hinna alandamise avaldus on tehtud pärast 25.03.2014, millal Eliomil OÜ andis enda müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle Aleksandr Sentšikule ja Aleksandra Sentšikule. Seega ei olnud Eliomil OÜ hinna alandamise avalduse tegemise ajal lepingupooleks. Eliomil OÜ ei tegutsenud hinna alandamise avalduse tegemisel Aleksandr Sentšiku ja Aleksandra Sentšiku esindajana; sellele ei ole hageja käesolevas asjas ka tuginenud. Hinna alandamise avaldus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 2 mõistes ühepoolne tehing. VÕS § 178 sätestab kohustusega ühinemise regulatsiooni. Seadus ei näe ette võimalust ühepoolse tehinguga ühinemiseks. Eeltoodust tulenevalt ei oma Aleksandr Sentšiku ja Aleksandra Sentšiku (Kozlovskaja) hilisem Eliomil OÜ avaldusega ühinemine õiguslikke tagajärgi. Kuivõrd Eliomil OÜ ei tegutsenud avalduse tegemisel Aleksandr Sentšiku ja Aleksandra Sentšiku (Kozlovskaja) esindajana, vaid lepingupoolena, ei tooks õiguslikke tagajärgi kaasa ka see, kui ostuhinna avaldusega ühinemine lugeda lepingupoole heakskiiduks ostuhinna alandamisele. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et Eliomil OÜ hinna alandamise avaldus ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi, sest Eliomil OÜ ei olnud avalduse tegemise ajal lepingupool. Seetõttu ei tekkinud ka ülemäära makstud ostuhinna tagastamise nõuet. Seetõttu puudub hagejal õigus kostjalt ülemäära makstud ostuhinna tagastamist.
6.Kohus tuvastas, et hagejal puudub ülemäära makstud ostuhinna tagastamise nõue, sest ostuhinda ei ole alandatud. Seetõttu ei hinda kohus, kas ostuhinna alandamise eeldused esinesid, sh millised on kohase ja mittekohase täitmise väärtused. Ostja mõistlike kulutuste hüvitamise nõue
7.VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Hageja on hagiavaldust põhjendanud väitega, et kuivõrd kostja ei olnud seisuga 13.08.2014 asunud parandama puudusi, siis oli Eliomil OÜ ise sunnitud need parandustööd tegema. Hageja ei ole kohtule avaldanud parandustööde tegemiseks tehtud mõistlike kulutuste suurust ega ka selliseid kulutusi tõendanud. Hageja väited selle kohta, kas puudused on kõrvaldatud, on olnud vastuolulised (vt hagi, I kd, tl 177, p 2.1.2, 08.08.2017 eelistungi protokoll, II kd, tl 130 pöördel, hageja 14.05.2018 menetlusdokument, II kd, tl 187, p 2.3). Hageja ei ole oma nõuet põhjendanud sellega, et ta nõuab tehtud kulutuste (va asja lepingutingimusele mittevastavuse väljaselgitamiseks tehtud kulutused) hüvitamist. Kohus ei saa ise VÕS § 222 lõikes 5 sätestatud alusel nõude rahuldamise eeldusi kontrollida, sest hageja ei ole välja toonud seaduse kohaldamise eelduseks olevaid asjaolusid, milleks on asja parandamiseks tehtud mõistlikud kulud. Hageja ei nõua asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Seetõttu ei hinda kohus, kas hagejal on kostja vastu nõue VÕS § 222 lg 5 alusel. 5 (10)
Kahju tekitamine
8.Hageja on palunud alternatiivselt lugeda ostjale tekitatud varaliseks kahjuks kulutuste summa, mis on vajalik teha kinnistul esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Kohus kontrollib seetõttu, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist. Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3); hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Müügieseme lepingutingimustele mittevastavust määratakse VÕS § 217 ja § 77 alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused. Lepingu rikkumine
9.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 punktid 1 ja 2 sätestavad, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui: 1) asjal ei ole kokkulepitud omadusi; 2) kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Pooled ei ole väitnud, et ehitis pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama. Samuti ei tähenda poolelioleva ehitise müümine seda, et juba tehtud ehitustööde osas ei kehti mingid kvaliteedinõuded. Kui müügiesemeks on pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Lepingu ese peab vastama vähemalt VÕS § 77 lõikes 1 kirjeldatud kvaliteedile. Pooled ei ole vaielnud selle üle, et ehitisel oli projekt. Seetõttu peab lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vastama ehitusprojektis kirjeldatule selles osas, milles ehitustööd olid valmis asja ostjale üleandmisel. Hageja on tuginenud järgmiste puuduste esinemisele (I kd, tl-d 172-176): Katuse tuulekasti ja teise korruse lae lahti võtmisel oli tuvastatud karniisi soojuskadude põhjused. Tuuletõke plaadi (Viisnurk) ühenduskoht seina soojustusega (vahtplast) on tehtud ebakorrektselt. Seina vahtplastplaadi ja tuuletõkke plaatide vahel olev vahe on montaaživahuga tihendatud. Montaaživaht on lastud ligi 15 mm sügavusele ning laiusega 10-15 mm. Mineraalvill, mis on paigaldatud kui katuse soojustus, ei ulata kohati seina soojustuseni ligi 30 mm. See kõik soodustas, et antud kohas tekkis külmasild ning vastavalt toimuvad ka suured soojuskaod. Materjalide seisukorra alusel (tuuletõkkeplaat, montaaži vaht, EPS) saab teha järeldust, et antud sõlmes mingeid 6 (10)
parandustöid viimastel aastatel tehtud ei ole. Välisseinte soojustamine on tehtud rikkumistega. Hoone seina ja sokli vahel puudub soojustamise stardiliist. Kohati akende profiilid on aknaraamist lahti läinud. Mõnede akende välisnõlvad on oma laiuses erinevad; Ei ole selge, mis lamekatuse konstruktsiooniga tegemist on. Projekti järgi see peab olema pehme lamekatus. Ei ole selge kuidas on lahendatud antud katuste tuulutus. Parapetid on ilma tuulutuseta, deflektoreid paigaldatud ei ole. Katuse tuulutuse puudumine toob kaasa konstruktsioonis kondensaadi tekkimise, ning katuse näitajate halvenemise. Katuse garaaži kohal osaline lahtivõtmine on näidanud, et vahelaepaneelile on puistatud ligi 100 mm keramsiidi ning peal on betoonkate ligi 30 mm paksusega, s.o hoopis teine konstruktsioon, hoopis teiste näitajatega; Parapeti plekk on paigaldatud valesti. Parapeti pleki ühendused on tehtud üksteise peale, aga peaksid olema kokkuvaltsitud; Liitkohas plekk ei ole seina sisse lõigatud. Paigaldatud hermeetikmastiks on pragunenud, ning antud ühendus ei ole tihe; Katuserenn on kinnitatud sammuga, mis on üle 600 mm; Mõned kruvid on korrodeerunud; Projektiga on ettenähtud sarikate pruss 300_50 mm, kuid faktiliselt on paigaldatud 150_50mm ning ülevalt veel üks 150_50 mm. Prussi pikkus on puudulik, et täielikult vahe üle katta. Seepärast on tehtud ühendus vineeri abil, mis on paigaldatud ühenduskohas mõlemal poolel ning 1500 mm kaugusel välisseinast; SBS katte ühendus tilganina plekiga on tehtud ebakorrektselt. Kohati on ühenduskohad ebatihedad. Samuti on valesti tehtud katusekatte ühendus ventilatsioonide korstnatega. SBS kate on paigaldatud ühe kihina, kuid paigaldusjuhises on ettenähtud kaks kihti. Alumine kiht peab olema kui aluskiht, ning ülemine peab olema põhikihina; Esimese boksi esikorrusel oli betoonpõrand osaliselt lahti võetud. On näha kuidas olid paigaldatud põrandaküttetorud. Torude peal peab olema betooni kiht paksusega 25-30 mm. Faktiliselt aga põranda ülemise kihi paksus on ligi 60 mm. Põrandakütte kontuurid on tehtud ebakorrektselt. Torude vahe sammust ja torude keeramise raadiusest ei ole kinnipeetud; Betoonpõranda pinda tuleb parandada, et see vastaks normatiividele; Esimeses boksis paigaldatud metallpost ei ole eelnevalt krunditud, mis edaspidi võib korrodeeruda; Esimeses boksis sansõlme lähedal olevate põranda lubatud hälve kõrvalkalded. Põrandakõverus on 10 mm 2000 mm pikkuse kohta, mis on palju rohkem kui ±4 mm, mis on normigaette nähtud; Sansõlmes ei ole hüdroisolatsioon tehtud vastavalt ettenähtud montaažinõuetele. Esimeses boksis teisel korrusel kraanikausi paigalduskohas on näha, et seinad enne hüdroisoleerimist ei ole krunditud. See võib kaasa tuua plaatide maha tulekut; Hoone fassaadil tekkinud pragude järgi on rikutud seinte soojustamise tehnoloogiat. See võib olla valesti paigaldatud soojustuse plaadid või ebakorrektne seina armeerimine. Paigaldatud kipsplaadid ei ole projektijärgsed. Projekti järgi teise korruse lakke pidid paigaldatud olema plaadid GF 15 mm. See tagaks konstruktsiooni tuletõket. Faktiliselt oli paigaldatud aga standardne plaat GN 13. Samuti, lähtudes vannitoa lae järgi võib järeldada, et ei ole kinnipeetud kipsplaatide montaaži nõuetest. Kohati puudub vuukide side. Mõnedes kohtades said veelekke tõttu märjaks kipslaadid; Peakatuse vaatlusega on tuvastatud, et SBS kattel on kohati ebatihe ühendus; Kanalisatsioonipüstik peab katusele välja veetud olema. Kohtu hinnangul on nimetatud puudused tõendatud dokumentaalse tõendiga, milleks on Ehituskonsult Grupp OÜ töötaja Vjatšeslav Mamona koostatud 12.03.2014 raport pealkirjaga „Ekspertiisi akt“ (I kd, tl-d 70-80). Kohus on Vjatšeslav Mamona tunnistajana 22.03.2019 kohtuistungil üle kuulanud ning tunnistaja ütlused kinnitavad dokumentaalses tõendis sisalduvaid järeldusi (III kd, tl 86, kohtuistungi helisalvestis ajavahemikus 00:18:15 kuni 01:31:24). Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses. Kohtu hinnangul kujutavad kirjeldatud puudused ebakvaliteetselt teostatud ehitustöösid. Kohus leiab, et Vjatšeslav Mamona koostatud 12.03.2014 raportis sisalduvaid järeldusi on kinnitatud ka riiklikult tunnustatud eksperdi Eduard Sepa 7 (10)
12.05.2014 arvamuses (I kd, tl-d 83-111). Kostja on vaielnud vastu hageja esitatud tõendite usaldusväärsusele, kuid ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust lugeda tõendid ebausaldusväärseteks. Seejuures ei ole kostja esitanud tõendeid, et ümber lükata hageja väiteid puuduste esinemise kohta. Eeltoodut arvestades loeb kohus hageja avaldatud puudused tõendatuks. Kohus leiab, et müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele. Kostja vastutus lepingu rikkumise eest
10.VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus tuvastas eelnevalt, et müügilepingus ei lepitud kokku selles, millised puudused asjal esinevad. Sellise kokkuleppe puudumine ei välista VÕS § 218 lg 4 järgi müüja vastutusest vabanemist, kui ostja lepingu sõlmimisel asja puudustest teadis või pidi teadma. Kostja on põhjendanud oma vastuväiteid hageja nõudele sellega, et Eliomil OÜ oli puudustest teadlik, mille kohta vormistati 01.05.2013 dokument „Paarismaja objekti kontroll“. Kostja on esitanud tõendina dokumendi „Paarismaja objekti kontroll“ (II kd, tl-d 9-10). Hageja on vaidlustanud tõendi ehtsust. Kostja esitas 14.07.2017 kohtule edasisaadetuna Aleksandr Sentšiku 03.05.2013 e-kirja, mille manuseks on dokument „Paarismaja objekti kontroll“ (II kd, tl-d 91-92). Kohtu hinnangul on kostja põhistanud sellega dokumendi ehtsust ning kohus saab tõendile anda asja lahendamisel hinnangu. Kohus leiab, et dokument ei sisalda teavet puuduste kohta, mida hageja on hagis lugenud asja lepingutingimustele mittevastavuseks. Seetõttu ei nähtu kõnealusest dokumendist, et Eliomil OÜ oli teadlik ehitise lepingutingimustele mittevastavusest. Kostja tugineb lisaks sellele, et kostja ja Eliomil OÜ on 07.10.2013 lepingus, et nende vahel sõlmitud müügileping on kehtiv, arusaadav sisu poolest ning seda ei ole muudetud. Samuti tugineb kostja sellele, et 25.03.2014 asjaõigusleping sõlmiti pärast termograafia analüüsi teostamist ja Eliomil OÜ poolt kostjale esimese pretensiooni esitamist; ostja kinnitas 25.03.2014 asjaõiguslepingus, et ostjale on teada lepingu eseme seisund käesoleva lepingu allkirjastamise päeva seisuga. Samuti avaldasid kostja, Eliomil OÜ ning Aleksandr Sentšik ja Aleksandra Sentšik asjaõiguslepingus, et nad ei oma müügilepingust lepingu eseme suhtes tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmisega pärast asjaõiguslepingu sõlmimist teineteisele mingeid nõudmisi ega pretensioone ning lepivad kokku, et pärast käesoleva lepingu sõlmimist teineteisele mingeid rahalisi kompensatsioone ei maksta. Kohus on seisukohal, et asjaõiguslepingu punktidest 3.2 ja 3.3 ei tulene lepingupoolte kokkulepet selle kohta, et kostja ei vastuta asjal esinevate puuduste eest (vt I kd, tl 40). Samuti ei nähtu sellist kokkulepet ka ülejäänud lepingudokumentidest. Lepingudokumendid ei sisalda ostja kinnitusi ega poolte kokkuleppeid selle kohta, et ostjad ostavad lepingu eseme konkreetsete puudustega. Kohtu hinnangul ei oma asjas tähtsust ka asjaolu, et asjaõigusleping on sõlmitud pärast termograafia analüüsi teostamist ja Eliomil OÜ poolt kostjale esimese pretensiooni esitamist. Pooled ei ole müügilepingut vaatamata Eliomil OÜ pretensioonile muutnud ega lugenud lepingu eseme puudusi ostja poolt aktsepteeritavateks. Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus leiab, et kostja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Täiendava tähtaja andmine kostjale
11.VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 115 lg 2 sätestab, et kohustuse täitmise 8 (10)
asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et Eliomil OÜ esitas kostjale 17.02.2014 koostatud pretensiooni ja 04.04.2014 koostatud pretensiooni täienduse, millega andis kostjale tööde teostamiseks tähtaja kuni 28.04.2014 (I kd, tl-d 65-67, 68-69). Pooled selle asjaolu üle ei vaidle, tähtaja andmine nähtub Eliomil OÜ esitatud pretensioonidest. Kohus on seetõttu seisukohal, et kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Kostja ei ole tähtaja andmist ega selle mõistlikkust käesolevas kohtumenetluses vaidlustanud. Kahju tekkimine ostjale
12.VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Hageja on korduvalt avaldanud, puudused on kõrvaldatud (vt hagi, I kd, tl 177, p 2.1.2, 08.08.2017 eelistungi protokoll, II kd, tl 130 pöördel). Seejuures on hageja seda avaldanud eelistungil, mis nähtub istungi protokollist. Hageja ei ole esitanud protokollile vastuväiteid, mistõttu puudub kohtul alus kahelda hageja esindaja poolt istungil avaldatu sisus. Hageja avaldas 14.05.2018 menetlusdokumendis, et kõik puudused ei ole kõrvaldatud ning kõrvaldamata puuduste orienteeruv maksumus on 9000 eurot (II kd, tl 187, p 2.3). Kohus leiab, et hageja on menetluse kestel olnud vastuolulistel seisukohtadel selle osas, kas puudused on kõrvaldatud või mitte. Sellele vaatamata on kohtu hinnangul hageja väidetest aru saada, et hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et suurem osa puudustest on kõrvaldatud. Kohus selgitas hagejale 08.08.2017 istungil võimalust esitada tõendeid kantud kulude kohta (II kd, tl 130). Hageja avaldas 14.05.2018 menetlusdokumendis, et tõendite valikuõigus kuulub hagejale ning tekitatud kahju on võimalik tõendada käesoleval juhul ekspertiisiga (II kd, tl 186-188). Kostja on 11.12.2017 menetlusdokumendis esitanud vastuväite kulutuste tõendatusele (II kd, tl-d 165-168). Kohus on seisukohal, et VÕS § 128 lg 3 järgi on seoses kahju tekitamisega kantud kulud otseseks varaliseks kahjuks. Kohus leiab, et kantud kulude suurust on võimalik tõendada ning tõendamiskoormus lasub nende osas hagejal. Kohus on tõendamiskoormust eelistungil selgitanud. Kohus leiab, et kantud kulutuste suurus ei saa olla orienteeruv ning selle kindlakstegemisel ei ole võimalik lähtuda asjatundja arvamusest kahju suuruse kohta. Kulude kandmine on elusündmus, mida on võimalik tõendada. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mis sisaldavad teavet ostja poolt kulutuste kandmise kohta. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus hageja on kandnud kulusid, ei saa hageja oma kahju hüvitamise nõuet põhjendada tulevikus mõistlike kulude kandmisega. Asjatundja 29.10.2017 arvamusest nähtub, et asjatundja Eduard Sepp on ehitise ülevaatusel tuvastanud tehtud tööd ning andnud nende hinnangu nende orienteeruva maksumuse kohta, milleks on 52 600 eurot (II kd, tl 158-159). Arvamusest nähtuvalt ei ole asjatundja oma hinnangut maksumuse kohta põhjendanud tegelike kuludega, mida ostja on kandnud. Selliste tegelike kulude kohta arvamuses andmeid ei sisaldu. Kohtu hinnangul ei nähtu 29.10.2017 asjatundja arvamusest, milliseid kulusid ostja on tegelikult kandnud puuduste kõrvaldamiseks. Kohus on seetõttu seisukohal, et hageja ei ole tõendanud ostjale otsese varalise kahju tekkimist. Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda VÕS § 128 lg 3 järgi tulevikus kantavate mõistlike kulude hüvitamist. Kohtu hinnangul on võimalik tulevikus kantavate mõistlike kulude suurust tõendada muuhulgas asjatundja arvamusega selle kohta, milline on tulevikus tekkivate kulude suurus. Hageja tugineb sellele, et puudused on kõrvaldamata 9000 euro ulatuses. 9 (10)
Asjatundja 29.10.2017 arvamusest nähtub, et asjatundja Eduard Sepp hinnangul on vajalik asja lepingutingimustele vastavusse viimiseks vundamendi soojustamine/katmine/niiskuskindlaks muutmine, maja soojustamine/eelneva töö parandamine, vihmaveetorude korrektne kinnitamine (II kd, tl 159). Hageja ei ole tuginenud hagiavalduses sellele, et hagi aluseks on vundamendi soojustuse / niiskuskindluse probleemid. Samuti ei ole hageja tuginenud sellele, et vihmaveetorude ebakorrektne paigaldamine on hagi aluseks (I kd, tl-d 172-176). Hageja on hagi alusena tuginenud sellele, et välisseinte soojustamine on tehtud rikkumistega; paigaldada tuleb paigaldada seina soojustuse stardiliist, välja fassaadi osa, kuhu paigaldatakse stardiliist ning taastada soojustuse ja armeerimise kihid ning fassaad täielikult üle krohvida (I kd, tl-d 172-173, p 1.14.1). Asjatundja 29.10.2017 arvamusest nähtuvalt võib aru saada, et hagi aluseks olevad soojustustööd on tegemata. Asjatundja poolt osundatud ülejäänud tegemata tööd ei ole hagi aluseks ning neid ei saa asja lahendamisel arvesse võtta. Asjatundja ei ole 29.10.2017 arvamuses toonud välja, milline on soojustusega seonduvate tööde osakaal tegemata töödest maksumusega 9000 eurot. Seda ei ole välja toonud ka hageja. Vjatšeslav Mamona on oma raportis fassaaditööde maksumusena välja toonud 10 267,20 eurot (I kd, tl 80). Kuivõrd asjatundjate arvamustes esitatud tööde kirjeldus ei ole võrreldav, kohtule on ebaselge, millises ulatuses on puudused kõrvaldatud, ei tõenda hageja esitatud tõendid tulevikus kantavate mõistlike kulude suurust. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud hagejale tulevikus kahju tekkimist. Hagiavalduse lahendamine
13.Hageja suurendas oma nõuet 3600 euro võrra (II kd, tl 146). Kohus võttis nõude 09.11.2018 istungil menetlusse (III kd, tl 76). Kohus jätab hagiavalduse nimetatud nõude osas läbi vaatamata, sest nõue põhineb kohtumenetluses tõendi saamiseks tehtud kulutusel. Nimetatud kulutuse suurus määratakse kindlaks menetluskulude kindlaksmääramise kohta sätestatud korras.
14.Kohus tuvastas, et hageja ei ole tõendanud kostja poolse lepingurikkumisega kahju tekitamist. Seetõttu jätab kohus hagiavalduse rahuldamata kahju hüvitamise nõude 61 556 eurot osas, mis hõlmab asja puuduste kõrvaldamiseks tehtavaid kulusid. Kohus leiab, et kuivõrd hageja ei ole tõendanud kahju tekkimist, tuleb jätta rahuldamata ka kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks tehtud kulude 3480 eurot hüvitamise nõue.
15.Kuivõrd kohus tuvastas, et hageja ei ole tõendanud temale tekitatud kahju suurust, jätab kohus hindamata ülejäänud kahju hüvitamise nõude eeldused (lepingulise kohustuse kaitse-eesmärk, kahju ettenähtavus, põhjuslik seos). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
16.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja jätab seetõttu menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.