Jätta apellatsioonimenetluse kulud Nord Property OÜ kanda. XX-l ei ole tekkinud apellatsioonimenetluses hüvitatavaid menetluskulusid. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib esitada kaebuse, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.
2-17-15068 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 24. novembril 2017 Harju Maakohtule Nord Property OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 5958 eurot 60 senti, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 510 eurot 64 senti ja alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni seadusjärgses määras viivise. 29. novembri 2017. a menetlusdokumendis vähendas hageja oma nõuet 64 euro 9 sendi võrra. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 23. mail 2016 ridaelamuga kinnisasja ostmiseks broneerimislepingu. Kostjat esindas lepingu sõlmimisel maakler OZ (maakler). Müüja lepingule alla ei kirjutanud. Hageja tasus lepingu alusel kostjat esindanud maaklerile broneerimistasu 7750 eurot. Kuna müüjast tingitud asjaoludel jäi müügileping sõlmimata, ütles hageja lepingu 29. augustil 2016 üles ja palus maakleril broneerimistasu tagastada. Maakler allkirjastas 31. augustil 2016 võlatunnistuse, milles kinnitas, et sai hagejalt 7750 eurot broneerimistasu, mille lubas tagastada 1–2 nädala jooksul. Maakler on tagastanud 1791 eurot 40 senti ning kohtumenetluse ajal kohtutäituri vahendusel veel 64 eurot 9 senti. Maakler nõustus raha tagastama, kuna ta ei olnud seda kostjale edastanud. Kuna maakler ei tagastanud kogu raha, pöördus hageja kostja poole. Kostja teatas hagejale
29.oktoobri 2016. a e-kirjas, et maakler tegutses omavoliliselt, kostja volituseta ning temaga on kaks kuud tagasi tööleping lõpetatud. Kostja ei tagastanud broneerimistasu. Hageja pöördus tarbijavaidluste komisjoni poole, viimane kohustas kostjat broneerimistasu tagastama, kuid kostja ei teinud seda. Kuna hageja kasutas maaklerit oma majandus- ja kutsetegevuses, oli maakleril kostja esindamise õigus. Igal juhul oli maakleril näivusvolitus, sest hagejal oli mõistlik alus uskuda, et maakleril oli kostja volitus. Maakler oli ridaelamu müügikuulutusel märgitud kontaktisikuks, kostja tasus müügikuulutuse eest, kostja andis maakleri kasutusse enda domeeninimega e-postiaadressi, kostja kodulehel olid maakleri kontaktandmed, kostja andis maakleri kasutusse broneerimislepingu projekti ning kostja tegevjuht kinnitas, et tal oli maakleriga lepingu sõlmimise ajal tööleping ning maakleri andmed olid tema kodulehel. Asjaolu, et raha tuli maksta maakleri kontole ja maakler võis omastada kostja vara, ei mõjuta volituse kehtivust ja hageja õigusi.
2-17-15068 Kuna kostja ei ole broneerimistasu tagastanud, on hagejal õigus nõuda alates maakleri võlatunnistuse allkirjastamise päevast ka seaduses sätestatud määras viivist. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole kostja sõlminud hagejaga lepingut ega saanud selle alusel hagejalt raha. Maakler ei olnud kostja töötaja ega seotud kostjaga muul lepingulisel alusel. Kostja ei sõlmi kunagi maakleritega töölepinguid, vaid koondab oma kodulehel üksnes maaklerite kontaktandmed. Kodulehel ei ole viidet esindusõigusele. Kostja ei ole kunagi andnud mõista, et maakler tegutseb tema esindajana. Ainuüksi kodulehel avaldatud foto ja kontaktandmete alusel on kergemeelne järeldada esindusõigust. Hageja pidanuks esindusõigust kontrollima äriregistrist või kostjaga ühendust võtma. Lisaks suhtles hageja otse maakleriga (e-post, telefon, pangakonto), mitte kostjaga. Hageja sõlmis kergemeelselt broneerimislepingu ja kandis raha üle kolmandale isikule, kes ei ole müügieseme omanik ja kes ei saa broneerimist tagada. Hageja tunnistas, et tal on alusetu rikastumise nõue maakleri vastu, sest sõlmis temaga kohesele sundtäitmisele allumise klausliga võlatunnistuse. Broneerimisleping on tühine, sest see sisaldab kinnisasja võõrandamise kohustust, kuid ei ole sõlmitud notariaalses vormis. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 4. veebruari 2018. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 5894 eurot 51 senti, hagi esitamise ajal sissenõutavaks muutunud viivise 510 eurot 64 senti ja sealt edasi kuni põhivõla tasumiseni seadusjärgses määras viivise. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 1162 eurot 50 senti koos kohustusega tasuda sellelt seadusjärgses määras viivist. Maakohus jättis hagi rahuldamata osas, milles hageja menetluse ajal nõuet vähendas.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: - kostja avaldas kinnisvaraportaalis ridaelamu kohta müügikuulutuse ja tasus selle eest; - müügikuulutuse päring suundus kostja domeeninime sisaldavale maakleri e-postiaadressile; - kostja kodulehel olid koos teiste töötajate andmetega avaldatud ka selle maakleri kontaktandmed, sh kostja domeeninimega e-postiaadress; - hageja ja maakler, kes esines kostja esindajana, sõlmisid 23. mail 2016 ridaelamu ostmiseks kostja blanketil broneerimislepingu; - maakleril ei olnud seadusjärgset esindusõigust, samuti ei olnud kostja andnud talle volitust enda esindamiseks; - hageja tasus broneerimislepingu p 5 alusel samal päeval maaklerile 7750 eurot; - hageja ütles 29. augustil 2016 broneerimislepingu üles, sest müüjast sõltuvatel asjaoludel jäi lepingus ettenähtud tähtajaks ridaelamu müügi- ja asjaõigusleping sõlmimata; - maakler allkirjastas 31. augustil 2016 kinnituse, et ta võttis hagejalt 7750 eurot broneerimistasu ja lubas selle 1–2 nädala jooksul tagastada; - maakler tasus hagejale 1855 eurot 49 senti;
2-17-15068 -
kostja teatas 20. ja 29. oktoobri 2016. a vastustes, et maakleriga on tööleping kaks kuud tagasi lõpetatud ja maakler tegutses omavoliliselt; tarbijavaidluste komisjoni otsuse kohaselt peab kostja tasuma hagejale 5958 eurot 60 senti, kuid kostja ei ole otsust täitnud.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli maakleril kostja esindamiseks näivusvolitus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 2 tähenduses. Näivusvolituse olemasoluks ei ole tingimata vaja, et esindajana tegutsev isik oleks sõlminud esindajaga lepingu, sh töölepingu. Oluline on see, et kostja tunnistas oma seost maakleriga, eitamata maakleri õigust sõlmida kostja vahendatava kinnisasja kohta broneerimisleping, kasutada kostja e-postiaadressi ja viidata kinnisvara kuulutuse kostja kontaktandmetele. Kostja ei väida, et maakler oleks saanud tema broneerimisblanketi enda valdusesse kostja tahte vastaselt (varguse teel). Arvestades tuvastatud asjaolusid, mõjutas maakleri käitumine hagejat mõistlikult uskuma, et maakleril on volitus tehingu tegemiseks ning kostja pidi teadma, et maakler tegutseb tema esindajana, ning talus sellist tegevust. Kostja käitumine lõi usalduse, et maakler on tema töötaja või tema nimel tegutsev isik. Asjaolu, et maakler muutis lepingutingimusi selliselt, et tasu tuli maksta maakleri kontole, ei mõjuta hageja õigusi. Kui maakler omastas vara, mille ta sai hagejalt ja pidi üle andma kostjale, ei mõjuta see suhet kostja ja hageja vahel. Arvestades maakleri positsiooni ja ülesannete laadi võis hageja mõistlikult eeldada, et maaklerile oli antud volitus. Hagejale kui füüsilisele isikule ei saa ette heita, et ta eeldas kergemeelselt esindusõigust kostja kodulehel olevate andmete alusel. Hageja ei pidanud kontrollima maakleri esindusõigust äriregistrist ega pöörduma kostja poole. Olukorras, kus esindusõigust võib mõistlikult eeldada, ei tule seda kontrollida. Hageja eeldas, et kostja on kinnisvara vahendamisega tegelev usaldusväärne ettevõte ning tema avaldatud müügikuulutused sisaldavad tõest teavet. Kostja pidanuks ise tagama, et tema avaldatud müügikuulutuse teave on õige ja tema dokumente kasutaval isikul on volitus, samuti seda, et isikud, kes on tema töötajad või tegutsevad tea nimel, ei põhjusta oma tegevusega kolmandatele isikutele kahju. Seda, et hageja oli mõjutatud mõistlikult uskuma, et maakler tegutseb kostja nimel ning kostja pidi teadma, et maakler tegutseb tema nimel esindajana ja talus sellist tegevust, kinnitavad järgmised asjaolud: - kostja avaldas kinnisvara müügikuulutuse, kus kontaktisikuks oli maakler, kellel oli ka kostja meiliaadress, ning kostja tasus kuulutuse eest. See on avalikkusele avaldatud teave, mille põhjal võib mõista, et maakler tegutses kostja nimel; - kostja andis maaklerile enda meiliaadressi. Meiliaadress antakse isikule, kes on töötaja või seotud isik; - kostja andis maakleri kasutusse enda broneerimislepingu projekti. Kostja on ka kirjavahetuses viidanud, et maakleril ei olnud õigust muuta projekti nii, et raha kantakse temale. Sellega on kostja möönnud, et on selle projekti maaklerile andnud ja tunnistanud, et maakler muutis seda viisil, mida ta ei lubanud. Samas kinnitab kostja avaldus ja projekti andmine seda, et maakler võis seda kasutada; - kostja kinnitas 20. oktoobri 2016. a e-kirjas, et kostja ja maakleri vahel oli tööleping ja see lõpetati 2 kuud tagasi. Seega on maakler isik, keda kostja kasutas enda majandus- ja kutsetegevuses. See, millises mahus ja see, mis pädevusega kostja maaklerit volitas, on kostja ja maakleri sisesuhe.
2-17-15068
3.3.Kuna näivusvolituse korral loetakse, et esindatav on volituse andnud, peab kostja tagastama hagejale näivusvolitusest tulenevalt broneerimiselepingu alusel maaklerile tasutud raha. Juhul, kui broneerimisleping kehtiks, on hageja broneerimislepingust võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1 järgi taganenud ja võib nõuda üleantu tagastamist. Kuigi maakler ilmselt omastas broneerimistasu, ei mõjuta see suhet hageja ja kostja vahel, sest hageja ei saa kontrollida, kas maakler andis tasu kostjale üle. Kostja ja maakleri vahel on sisesuhe. Praegusel juhul on broneerimisleping tühine. Lepingut tervikuna hinnates ei ole broneerimistasu makstud üksnes kinnisasja broneerimise eest, vaid see sisaldab kinnisasja võõrandamise kohustust. Seetõttu on leping käsitatav kinnisasja müügi eellepinguna VÕS § 33 lg 1 tähenduses, mis peab VÕS § 33 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud ning on vorminõude järgimata jätmise tõttu TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Kuna broneerimisleping on tühine, tuleb selle alusel saadu VÕS § 1028 alusel tagastada. Kuna näivusvolituse korral loetakse, et esindaja on volituse andnud, peab broneerimislepingu alusel maakleri pangakontole tasutud raha tagastama kostja. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlg hageja taotletud vähendatud ulatuses ning sellelt seadusjärgses määras viivis.
3.4.Hagi ei saa jätta rahuldamata seetõttu, et hageja on sõlminud maakleriga võlatunnistuse. Hageja on maakleri tasutud summa võrra oma nõuet vähendanud. Asjas ei ole tõendatud, et maakler on kogu summa tagastanud. Kui maakler peaks tasuma hagejale tulevikus võlga, saab hageja oma nõuet kostja vastu vähendada. Hageja alusetu rikastumise korral saab kostja otsustada edasiste õiguskaitseabinõude rakendamise (nt sundtäitmise lubamatuks tunnistamise) üle. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt järeldas maakohus vääralt, et maakleril oli näivusvolitus TsÜS § 118 lg 2 tähenduses, kuigi arvestades kostja vastuväiteid ja asjas tõendatud asjaolusid ei olnud näivusvolituse eeldused täidetud. Hagejal ei olnud mõistlikku alust eeldada, et maakler tegutses kostja esindajana. Hageja sõlmis põhjendamatult, maakleri esindusõigust kontrollimata lepingu kolmanda isiku kinnisasja kohta ja kandis selle eest maakleri pangakontole raha. Mõistlik isik seda ei teeks. Kuigi maakleri käitumine mõjutas hagejat mõistlikult uskuma, et maakleril oli kostja volitus, ei teadnud ega pidanudki teadma kostja seda, et maakler tegutseb tema nimel, ning ta ei talunud sellist tegevust. Kostja teadmine piirdus sellega, et maakler tegeles kinnisasja müügiga.
4.2.Isegi juhul, kui maakleril oli näivusvolitus, ei ole hageja tõendanud, et ta ütles broneerimislepingu kehtivalt 29. augustil 2016 üles, sh et tal oli alus seda teha (müügileping jäi sõlmimata müüjast tingitud põhjustel).
4.3.Maakohtu otsus ei ole piisavalt põhjendatud, põhjendused on raskesti jälgitavad ja kohati vastuolulised ega ole veenvad. Maakohus on jätnud kõrvale mitmed argumendid ega ole kõiki tõendeid hinnanud.
2-17-15068
Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Hageja jäi maakohtu menetluses esitatud seisukohtade juurde.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistada, mistõttu jääb kostja apellatsioonkaebus TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
7.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tagastama hagejale raha, mille hageja maksis
23.mail 2016 maakleriga sõlmitud broneerimislepingu alusel maakleri kontole või saab hageja nõuda raha tagastamist üksnes maaklerilt, kes on selle kohta allkirjastanud ka võlatunnistuse.
8.Kolleegiumi hinnangul järeldas maakohus asjas esitatud asjaolusid ja tõendeid arvestades põhjendatult, et maakler tegutses broneerimislepingut sõlmides näivusvolituse alusel TsÜS § 118 lg 2 tähenduses. Maakohus ei ole näivusvolituse aluseks olevaid asjaolusid tuvastades ja tõendeid hinnates eksinud menetlusõiguse normide vastu ning kolleegiumil ei ole alust asuda selles küsimuses maakohtust erinevale seisukohale. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid TsMS § 654 lg 6 järgi kordamata.
8.1.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et TsÜS § 118 lg 2 järgi loetakse volitus antuks juhul, kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust. Võlasuhtes loetakse VÕS § 7 lg 1 järgi mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Seega on TsÜS § 118 lg 2 kohaldamiseks esmalt oluline selgitada, kas esindajana tegutsenud isiku avaldused või käitumine oleksid mõjutanud samas olukorras heas usus tegutsenud broneerimislepingu sõlmijat uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks. Samas tuleb arvestada, et seaduses sätestatud näivusvolituse eesmärk on kaitsta tehingu teist poolt olukorras, kus esindatav on teadlikult talunud esindaja käitumist ega ole esindatavat tema tegevuses takistanud, kuigi tal oli mõistlik võimalus seda teha.
8.2.Praegusel juhul mõjutas maakleri käitumine hagejat mõistlikult uskuma, et maakler esindab kinnisasja müüki vahendades kostjat. Hageja võttis kinnisvaraportaali KV müügikuulutuse kaudu ühendust kinnisasja müüki vahendava maakleriga, sh oli kuulutuses maakleri e-postiaadress, mis sisaldas kostja domeeninime (tl 51). Maakler sõlmis lepingu selgelt kostja nimel kostja esindajana ja lepingul olid kostja rekvisiidid (tl 5–6). Kolleegiumi hinnangul võib mõistlik isik neil asjaoludel uskuda, et maakler tegutseb kinnisvara vahendusega tegeleva äriühingu nimel. Apellatsioonkaebuse p-s 1.12 nõustub ka kostja ise sellega, et maakleri käitumine mõjutas hagejat mõistlikult uskuma, et maakleril oli volitus tehingu tegemiseks.
2-17-15068 Seda, et kostja pidi vähemalt teadma, et maakler tegutseb tema nimel ning ta talus seda, kinnitab eelkõige see, et kostja tegevjuht kinnitas hagejale 20. oktoobril 2016 saadetud e-kirjas, et maakleri kontaktandmed olid avaldatud tema kodulehel ja kinnisvaramaakleriga lõpetati tööleping kaks kuud enne e-kirja saatmist (tl 10). See, et kostja asus kohtumenetluses eitama nii tegevjuhi volitusi kui ka igasuguseid suhteid maakleriga, ei anna alust arvata, et kostja ei pidanud lepingu sõlmimise ajal teadma, et maakler tegutses tema nimel, ega seda, et ta ei talunud maakleri sellist käitumist. Olukorras, kus kostja oli andnud maaklerile kasutamiseks enda domeeninime sisaldava e-postiaadressi ja avaldanud oma kodulehel maakleri kontaktandmed koos fotoga ning sidunud enda müüdava kinnisvaraobjekti maakleri e-postiaadressiga, pidi kostja teadma, et hageja tegutseb tema esindajana ning ta talus sellist tegutsemist. Veelgi enam, kostja tegevjuhi ülaltoodud e-kirjast saab järeldada, et kostja oli maakleriga seotud igal juhul ajal, mil maakler sõlmis broneerimislepingu, sest see sõlmiti rohkem kui kaks kuud enne vastava e-kirja saatmist. Samuti talus kostja veel e-kirja saatmise ajal seda, et maakler võib tegutseda tema nimel, kuna e-kirja kohaselt olid maakleri kontaktandmed kostja kodulehel avaldatud ka pärast seda, kui maakleriga suhted lõpetati. Kostja kinnitas ka apellatsioonkaebuses, et teadis seda, et maakler tegeles kinnisasja müügiga. Asjaolu, et kostja ei teadnud, milliseid toiminguid maakler täpselt tegi ja milliseid kokkuleppeid sõlmis, ega see, et maakler võis toimida kostja juhiseid eirates, ei anna alust järeldada, et kostja maakleri tegutsemisest kostja nimel ei teadnud ega talunud seda. Ka see, et kostja väitel koondas ta enda kodulehel üksnes maaklerite kontaktandmeid, ei anna alust järeldada, et näivusvolituse eeldused ei olnud täidetud. Sõltumata sellest, millisel motiivil kostja andmeid avaldas, mõjutasid ka need andmed koosmõjus kostja domeeninime sisaldava e-postiaadressiga avalikkust uskuma, et maaklerid esindavad kostjat, ning andisid alust järeldada, et kostja talub seda.
8.3.Eeltoodud põhjendusel tuleb TsÜS § 118 lg 2 alusel lugeda, et kostja oli volitanud maaklerit hagejale huvipakkunud kinnisasja müüki vahendama ning andnud selleks maakleri käsutusse enda domeeninime sisaldava e-postiaadressi ja broneerimislepingu blanketi. Seda arvestades tuleb lugeda, et maakler osales hagejaga 23. mail 2016 broneerimislepingu sõlmimisel kostja esindajana ning sellest lepingust said tekkida õigused ja kohustused kostjale.
9.Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga selles, et hagejal on õigus nõuda kostjalt broneerimistasu VÕS § 1028 lg 1 alusel tagasi, sest broneerimiseleping oli kinnisasja võõrandamise eellepinguna tühine, kuna pooled ei olnud järginud selle sõlmimiseks ettenähtud vormi. Siiski on hagejal õigus nõuda lepingu alusel üle antud raha VÕS § 1028 lg 1 alusel tagasi seetõttu, et lepingut ei ole üldse sõlmitud.
9.1.Kohtule tõendina esitatud broneerimislepingust (tl 5–6) nähtub, et selle poolteks on müüja (J. Samborski) ja ostja (hageja) ning vahendajana kostja, keda esindab maakler. Lepingu on aga allkirjastanud üksnes hageja ja maakler, st müüja kui lepingupoole allkirja sellel ei ole. Üldjuhul sõlmitakse leping VÕS § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega. Seejuures ei loeta lepingut VÕS § 11 lg 2 järgi sõlmituks enne, kui lepingule on antud kokkulepitud või ühe poole taotlusel nõutud vorm, ning kirjalik leping loetakse VÕS § 11 lg 4 järgi üldjuhul sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud. Praegusel juhul ei ole müüja kui lepingu pool lepingut üldse allkirjastanudki. Pooled ei ole väitnud ka seda, et müüja oleks muul viisil lepingu sõlmimisega nõustunud.
2-17-15068 Seega ei ole lepingut sõlmitud ning tähtsust ei ole sellel, kas lepingul on selliseid puudusi, mis võiks tuua endaga kaasa lepingu tühisuse, ega sellel, kas leping on kehtivalt üles öeldud.
9.2.Kuna broneerimislepingut ei ole sõlmitud, saab hageja nõuda selle alusel ekslikult tasutud broneerimistasu alusetu rikastumise sätete alusel tagasi. Kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) saanud midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt VÕS § 1028 lg 1 järgi tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Olukorras, kus üleandja on (arvatava) võlausaldaja korraldusel täitnud kohustuse kolmandale isikule, võib üleandja nõuda selle tagastamist võlausaldajalt. Kui aga üleandja on saajale midagi üle andnud saaja kui kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu täitmisena, võib üleandja nõuda saajale üleantu tagastamist VÕS § 1030 lg 1 järgi ka teiselt lepingupoolelt või isikult, keda ta ekslikult pidas lepingupooleks. Riigikohus on selgitanud, et VÕS §-d 1029 ja 1030 on VÕS § 1028 suhtes erinormiks. VÕS § 1028 järgi saab üleandja nõuda üleantu tagasi soorituse saajalt, kuid erandina võimaldab VÕS § 1030 lisaks soorituse saajale nõuda raha tagasi ka kolmandalt isikult, kuid seda üksnes juhul, kui tegemist on ehtsa lepinguga kolmanda isiku kasuks VÕS § 80 lg 2 tähenduses. Ebaehtsa lepingu puhul kolmanda isiku kasuks ei teki kolmanda isiku ja talle oma lepingulise kohustuse täitnud lepingupoole vahel soorituskondiktsiooni (vt Riigikohtu
23.novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-16, p 12; 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-16, p 18 ja 26. aprill 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-16, p 37.3). Praegusel juhul sisaldas broneerimislepingu p 5 järgmist kokkulepet: „ Müüja soovil tasuvad Ostjad Broneerimislepingu sõlmimise päeval 7750 eurot Nord Property OÜ esindajale OZ-le broneerimistasu, mis arvestatakse müügihinnast maha /.../“. Lisaks tulenes lepingu p-dest 7 ja 8, et juhul, kui müüjast või pangast sõltuvatel asjaoludel jääb kinnisasja notariaalne müügilepingu sõlmimata, maksab müüja ostjale broneerimistasu tagasi. Seega oleks lepingu järgi olnud müüjal kui lepingupoolel õigus saada broneerimistasu ning müüja soovil tulnuks see maksta kinnisasja müüki vahendanud maakleri pangakontole. Olukorras, kus müügileping oleks jäänud müüjast tulenevatel asjaoludel sõlmimata, oleks aga broneerimistasu pidanud tagastama müüja, mitte lepingut vahendanud maakler või kostja, keda maakler esindas. Lepingus sisalduvad sätted viitavad sellele, et sellise lepingu sõlmimise korral olnuks broneerimistasu maksmise puhul tegemist müüja korraldusel täitmisega kolmandale isikule, sh ei nähtu lepingust, et kolmandal isikul oleks õigus nõuda selle kohustuse täitmist endale. Seega ei saaks lepingut pidada ehtsaks kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguks VÕS § 80 lg 2 tähenduses ja sellest tulenevalt võiks ostja nõuda VÕS § 1029 järgi üleantud raha tagastamist üksnes müüjalt, mitte aga vahendajalt, kellele ta raha tegelikult maksis.
9.3.Siiski tuleb praegusel juhul arvestada ka seda, et müüja ei ole kohtule esitatud asjaolude ja tõendite kohaselt lepingu sõlmimisel osalenud ega lepingut allkirjastanud, sh ei ole müüja andnud korraldust maksta broneerimistasu vahendajale kui kolmandale isikule. Broneerimislepingu allkirjastasid üksnes hageja ja maakler ning hageja asus ennatlikult, ootamata ära müüja nõustumust, lepingut täitma, tasudes lepingu p 5 alusel maakleri isiklikule pangakontole 23. mail 2016 broneerimistasuna 7750 eurot (tl 7).
2-17-15068 Neil asjaoludel ei saa kolleegiumi hinnangul praegusel juhul juhinduda VÕS §-st 1029 ning hageja saab nõuda raha tagastamist VÕS § 1028 alusel isikult, kes raha sai.
10.Eelnevat arvestades nõustub kolleegium maakohtuga selles, et hagejal on õigus nõuda VÕS § 1028 lg 1 alusel raha tagastamist broneerimislepingus vahendajana osalenud isikult. Samuti nõustub kolleegium maakohtuga selles, et kostjat saab pidada VÕS § 1028 lg 1 tähenduses 7750 euro saajaks, kuid selline järeldus ei tulene otseselt sellest, et maakler tegutses kostja esindajana näivusvolituse alusel. Riigikohus on esindusõiguseta tehtud tehingu kontekstis selgitanud, et kohtul tuleb hinnata, kes oli soorituse (raha) saajaks, sest just temalt saab VÕS § 1028 lg 1 järgi nõuda saadu tagastamist (vt Riigikohtu 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-16, p 18). Kolleegium selgitab, et näivusvolitusest tulenev esindusõigus annab isikule õiguse teha esindatava nimel tehinguid, kuid selle alusel ei saa lugeda kohustust igal juhul täidetuks esindatavale, kui esindaja on täitmise vastu võtnud. Juhul, kui oletatav kohustus täidetakse esindajale, kes ei ole õigustatud täitmist vastu võtma ja esindatav ei kiida täitmist VÕS § 79 järgi hiljem heaks, saab üleantu tagastamist nõuda VÕS § 1028 lg 1 alusel esindajalt kui soorituse saajalt. Kui aga kohustus täidetakse esindajale, kes on õigustatud esindatava nimel täitmist vastu võtma, saab soorituse saajaks lugeda VÕS § 1028 lg 1 tähenduses esindatava, kelle eest täitmine vastu võeti. Praegusel juhul tegutses maakler hagejale huvipakkuva kinnisasja müüki vahendades näivusvolituse alusel kostja esindajana ning maakleri tehtud tehingutest tulenesid õigused ja kohustused kostjale. Maakler lisas kostjat esindades lepingusse tingimuse, mille kohaselt tuli broneerimistasu maksta kostjat esindavale maaklerile. Seega võis maakler kuritarvitada oma esindusõigust ja ületada volituse piire, kuid lepingu p 5 alusel saab järeldada, et maakleril oli kostja esindajana õigus võtta vastu ka kinnisasja müügi vahendamise lepingu alusel kostjale makstav tasu. Seda arvestades saab kolleegiumi hinnangul lugeda praegusel juhul broneerimislepingu alusel soorituse saajaks kostja, kuna maakler oli õigustatud võtma kostja nimel täitmist vastu. Ka õiguskirjanduses on leitud, et oluline on see, kelle suhtes isik objektiivseid asjaolusid arvestades oma eeldatava kohustuse täitis (vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2009, lk 587).
11.Eeltoodut ei muuda ka see, et maakler kinnitas 31. augusti 2016. a võlatunnistuses, et võttis hagejalt 7750 eurot, ja lubas selle 1–2 nädala jooksul tagastada (tl 8–9). Arvestades seda, et maakler võib olla esindusõigust kuritarvitanud, on mõistetav, et maakler nõustub tasuma saadud raha ise hagejale tagasi, sest esindusõiguse kuritarvitamise korral oleks kostjal õigus nõuda maaklerilt kohutuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist endale.
12.Eelnevat arvestades rahuldas maakohtu lõppjäreldusena õigesti hagi, mistõttu tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata.
13.Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsiooniastme menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
2-17-15068
Praegusel juhul peaks kostja menetluskulude jaotuse järgi kandma hageja apellatsioonimenetluses kantud lepingulise esindaja kulud, kuid hageja ei ole tähtaegselt esitanud ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja. Toimiku materjalidest nähtub, et hageja esindaja on apellatsioonimenetluses koostanud ja esitanud üksnes vastuse apellatsioonkaebusele, milles kordab maakohtule esitatud seisukohti. Seda arvestades ei ole kolleegiumi hinnangul praegusel juhul hagejal tekkinud sellised lepingulise esindaja kulusid, mida kostja peaks talle hüvitama.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.