2-17-18015/50 - Muud - Muud hagiasjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

3.Maakohus jättis 11. detsembri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata. Pooled vaidlevad selle üle, kuidas sisustada üürilepingu p-s 8.4 kirjutamata jäänud ajaühikut – kas lepingu ülesütlemine sai olla võimalik 6-kuulise või 6-aastase etteteatamistähtajaga. Tegemist on tähtajalise üürilepingu korralise ülesütlemisega. Lepinguvabaduse printsiibist ning võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 5 lähtuvalt võivad pooled kokku leppida ka tähtajalise üürilepingu korralise ülesütlemise võimalikkuses. Tegemist pole eluruumi üürilepinguga, mille puhul ei saa üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduvaid kokkuleppeid sõlmida (VÕS § 275). Kuivõrd üürilepingu p-s 8.4 on tähtaeg jäetud kirjutamata, tõlgendas maakohus üürilepingut VÕS § 29 alusel. Vande all üle kuulatud isikute ütlused jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 5 alusel kõrvale, sest nende isikute ütlused üürilepingu p 8.4 sisustamiseks on ebausaldusväärsed, põhjusel et: 1) ML on hageja juhatuse liige ja LT on hageja nõukogu liige, mistõttu on mõlemad isikud isiklikult huvitatud lepingu ülesütlemisavalduse tühisusest; 2) üle kuulatud isikutel on valikuline mälu üürilepingu erinevate punktide osas; ja 3) üürilepingus ei ole üheski muus kohas jäetud ajaühik märkimata, v.a vaidlusaluse üürilepingu p 8.4 puhul. Usutav on, et p-s 8.4 jäeti ajaühik meelega märkimata, võimaldamaks hilisema vaidluse korral tugineda erinevatele tõlgendustele. Hageja viidatud kostja müügikuulutusest ei nähtu kinnistu koormamine üürilepinguga, mistõttu ei saa teha järeldust, et kostja käsitles üürilepingut ka pärast selle ülesütlemist kehtivana. Tuginedes VÕS § 29 lg-tele 4–6 ning koosmõjus üürilepingu muude sätetega, on eluliselt usutav, et korralise ülesütlemise tähtajaks oli 6 kuud, mitte 6 aastat, sest mh lepingus sätestatud muud tähtajad, v.a lepingu enda tähtaeg, on väljendatud kuudes või päevades. Oluline on ka üürilepingu p 2.3, mis annab võimaluse lepingu muutumiseks tähtajatuks just kalendrikuudes mõõdetavas ajas. Hageja käsitlus, et hooldekoduna tegutsemine ja seal viibivate isikutega sõlmitud teenuselepingud peavad jätma hagejale väga pika etteteatamistähtaja, pole tõenditega põhistatud. Kui eeldada hageja väidete õigsust, et lepingu korraliseks ülesütlemiseks oligi mõeldud 6-aastane etteteatamistähtaeg, ei ole see kummagi lepingupoole huvides. Seetõttu on kostja õiguseelneja ülesütlemisavaldus kehtiv. Asjaolu, et ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ühtki seadusesätet, ei muuda avaldust tühiseks, sest üürileping on üles öeldud lepingulisel alusel ja sellele on ülesütlemisavalduses ka viidatud. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja lepingulise esindaja kulude hüvitamiseks 1032 eurot ja sellelt viivise VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses.

4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Esiteks puudus kostjal õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks 6-kuulise etteteatamise tähtajaga, sellist alust ei ole ei lepingus ega seaduses, mistõttu on ülesütlemine tühine. Teiseks on maakohus lugenud põhjendamatult ebausaldusväärseks LT ja ML ütlused. Maakohus ei arutanud pooltega eelmenetluses tõendite võimalikke puudusi, sealhulgas, et tunnistajate ütlused on kohtu arvates ebausaldusväärsed. Tõendi arvestamata jätmine ei võinud TsMS § 238 lg 5 kohaselt tulla hagejale üllatusena. Seetõttu ei andnud maakohus hagejale ka võimalust esitada oma vastuväiteid tõendi ebausaldusväärsuse väitele. Lisaks pole maakohus isikute ütlusi igakülgselt ja objektiivselt hinnanud. Ütlusi andnud isikute selgituste usaldusväärsuse hindamisel ei saa tugineda sellele, kas tunnistajad oskavad üürilepingut peast tsiteerida või mitte. Kuna üürilepingu p-s 8.4 läbi räägitud 6-aastane etteteatamistähtaeg pole tavapärane, on mõistetav, et see jääb peale lepingu sõlmimist paremini meelde. Peale selle teadsid isikud, et nad tulevad kohtuistungile tunnistusi andma üürilepingu p 8.4 kohta, seetõttu oli just vaidlusaluse lepingupunkti sõnastus neil täpsemalt meeles. Kolmandaks on maakohus asunud ebaõigele seisukohale, et lepingupoolte tegelikku tahet ei ole võimalik kindlaks teha. Mõlemad tunnistajad kinnitasid, et üürilepingu p-s 8.4 sätestatud ülesütlemise etteteatamistähtaeg on 6 aastat. Tunnistajate ütlusi ei saa pidada kallutatuks, sest nemad on üürilepingu sõlminud isikud ehk ainsad isikud, kes teavad, milles pooled kokku leppisid. Kuna poolte ühine tahe on tunnistajate ütlustega tõendatud, tuleb lähtuda lepingupoolte tahtest ning puudub alus VÕS § 29 teiste lõigete kohaldamiseks. Neljandaks, arvestades lepingu tähtaega 20 aastat ja hageja tegevuse iseloomu, on 6-aastane etteteatamistähtaeg proportsionaalne ja loogiline. Kohus on jätnud hageja põhjendused selles osas täielikult käsitlemata. Hooldekodu klientideks on eakad, tihti voodihaiged isikud, kellel sageli puuduvad lähedased. Väide, et kliendid võiks paigutada mõnda teise hooldusasutusse, on elukauge. Üldteada on asjaolu, et hoolekodude järjekorrad on pikad ning vabu kohti ei ole. 60 inimese teise hooldekodusse ümber paigutamine ei ole võimalik. Nende asjaoludega pooled lepingut sõlmides arvestasid, mistõttu määrati lepingu korralise ülesütlemise tähtajaks 6 aastat. Viiendaks on maakohtu viide VÕS §-le 312 asjakohatu, sest nimetatud säte reguleerib tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaega, kuid pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu. Vastus apellatsioonkaebusele