Otsuse tegemise aeg ja koht 07. jaanuar 2019, Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-17-121258
Tsiviilasi
Treasure Capital OÜ hagi XXX vastu võla nõudes 4 053,84 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja Treasure Capital OÜ (registrikood 12580681, asukoht esindajad Viru väljak 2, 10111 Tallinn) seaduslik esindaja Iris Kool (e-post [email protected]), lepinguline esindaja Kaili Siilak (Pearu Õigusbüroo, Suur-Karja 3, 10140 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja XXX (isikukood XXX, elukoht XXX) Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista XXX ́lt põhinõue summas 3 048 (kolm tuhat nelikümmend kaheksa) eurot ja viivis seisuga 15.01.2018 summas 1005,84 (üks tuhat viis eurot ja 84 senti) eurot Treasure Capital OÜ kasuks. Menetluskulude jaotus
3.Jätta menetluskulud 100% ulatuses XXX kanda.
4.Välja mõista XXX ́lt menetluskulud 1 310 (üks tuhat kolmsada kümme) Capital OÜ kasuks.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
2.Vastavalt kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kostja võõrandanud kinnistu XXX ning alates 31.05.2017 on omanikuna sisse kantud 24.05.2017 kinnistamisavalduse alusel XXX(tl 48). Hageja nõue ja põhjendused
3.Hageja palub kostjalt välja mõista 3048 eurot, viivise kuni 15.01.2018 summas 1005,84 eurot ja menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes järgmistele sätetele VÕS § 76 lg 1, § 97, § 100, § 113 lg 1 § 114, § 658, § 664, § 665, § 667.
4.Hageja selgitab, et: - maaklerleping oli objekti müümise ajal kehtiv; - nõue koosneb vahendustasust 2490 eurot, millele lisandub käibemaks 20% s.o.498 eurot ja objekti külastusega seotud kulust 50 eurot (tl 49); - hageja poolt oli maakleriks XXX, kes suhtles kostjaga vahetult (tl 71-72); - maakler tellis fotograafi, sisestas objekti müügiportaalidesse alates 15.11.2016 ja kostja nõusolekul alandas märtsis 2017 müügihinda (tl 51-56, 91); - 17.04.2017 käis kliendiga objektil, kuna kliendile meeldis objekt, siis alustati müügitehingu ettevalmistamist (tl 57-59, 93-95); - 25.07.2017 teavitas kostja hagejat, et objekt on müüdud, kuid kes on klient ja millise summaga müüdi seda hagejale ei öeldud; - hageja sai kinnistusraamatust teada, et kostja müüs objekti hageja poolt leitud kliendile ja Maaameti tehinguinfo kohaselt oli müügihind 83 000 eurot; - hageja esitas kostjale arve, kes palus arve tasumiseks lisaaega, kuna tal on rahalisi raskusi; - lepingu punkt. 2.1.5 kohaselt peab tellija/kostja tasuma täitjale/hagejale lepingu punkt 1.2 sätestatud vahendustasu ülekandega kolme pangapäeva jooksul arvates Kinnisvara asjaõiguslepingu sõlmimisest Treasure Capital OÜ arveldusarvele. Tasumisel viivitamise korral kohustub tellija/kostja tasuma viivist 0,3 % iga viivitatud päeva eest tasumata summalt; - kostjal tekkis vahendustasu tasumise kohustus 29.05.2017, kuna hageja esitas kostjale arve alles 14.08.2017, siis hageja arvestab viivist alates 25.08.2017 0,3% põhivõlast 3048 eurot päevas, seega 9,144 eurot; - maakleritasu sissenõutavuse eeldused on täidetud ja kostjagi 05.03.2018 vastuse punktis 4.1 on kinnitanud, et hageja on vähemalt osutanud ostjale, kellega suhtlemise tulemusel jõuti müügilepingu sõlmimiseni. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Kostja selgitab, et: - hageja ei täitnud lepingujärgseid kohustusi s o. lepingu punkti 2.2 või täitis neid mitte nõuete kohaselt; -kuulutus ilmus ainult kinnisvara portaalis City24.ee; -müügipakkumisi teistele huvigruppidele ei tehtud; - lepingu täitmise käigust tellijat ei informeeritud; -informatsiooni edastamine huvilise ja tellija vahel oli puudulik; -hinna muutused toimusid kostja enda initsiatiivil; -objekti hinda kuulutuses alandati aprillis 2017 mitte märtsis; -tekkinud huviliste telefoni numbrid saatis hageja kostjale, et ta võtaks ühendust;
2-17-121258 -mingeid ettevalmistusi müügitehingusse liikumiseks ei alustatud, maakleril puudus tegevusplaan ja aruandlus müügi kulgemise kohta; -kostja ise suhtles huvilistega; - maaklerit 14.06.2017 teavitati 25.05.2017 objekti võõrandamisest ja saadeti andmed ostja ja notari kohta; - tehingu hind oli 79 352 eurot mitte 83 000 eurot. Kohtuotsuse põhjendus
7.Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 442 lg 7 ja § 444 lg 1 lihtsustatud kirjeldava osaga. Lihtsustatud kirjeldava osaga tehtud kohtuotsuse täiendamist ei saa mistahes asjaoludel nõuda. Kohus lahendab asja poolte nõusolekul juhinduvalt TsMS § 403 kirjalikus menetluses.
8.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ja hinnanud neid kogumis, on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele alljärgnevatel põhjendustel.
9.TsMS § 5 lg 1 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.
10.Kohus juhindub antud asja lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja p 6 alusel kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist.
11.VÕS § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 658 lg 2 sätestab, et maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Kohus on tuvastanud ning puudub vaidlus, et 15.11.2016 sõlmisid hageja ja kostja esinduslepingu 24 kuuks kinnistu XXX müügi vahendamiseks vahendustasuga 3%+km (lepingu p.1.2) kinnisvara müügisummast müügitehingu toimumisel (tl 46-47). Lepingu on pooled allkirjastanud. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud leping vastab VÕS § 658 sätestatud maaklerlepingu tunnustele. Vaidlust ei ole, et kostja võõrandas hageja teadmata kinnistu XXX ning 31.05.2017 on omanikuna sisse kantud 24.05.2017 kinnistamisavalduse alusel XXX(tl 48), kellele hageja esitles varasemalt 17.04.2017 müügiobjekti. Seega kostja võõrandas eelnimetatud kinnistu poolte vahel sõlmitud esinduslepingu kehtivuse ajal.
12.Poolte vahel on vaidlus, kas hageja on täitnud lepingujärgseid kohustusi ning kas hagejal on õigus maakleritasule.
13.Vastavalt lepingu punktile 1.1 kohustus hageja kui lepingu täitja organiseerima kinnistu müüki ja vahendama antud kinnistu müügilepingu sõlmimist või osutama kolmanda isikuga sõlmimise võimalusele kostjale kuuluva omandiga (tl 46). Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et maakler reklaamis kinnisvara vastavalt lepingu punktile 2.2.1 internetiportaalides City24.ee, kv.ee ( tl 51- 56, 91, 120, 121). Hagejal oli kuulutus üleval ka
2-17-121258 Treasure Capital OÜ kodu- ja Facebook ́i lehel (tl 94). Kostja vastupidiseid tõendeid esitanud ei ole. Seega hageja täitis lepingu punkti 2.2.1. Kohus leiab, et maakleritasu nõude kontekstis ei oma tähtsust, mitmes kanalis olid kuulutused avaldatud.
14.Maakler ja kostja suhtlesid pidevalt seoses kinnistuga meili ja SMS teel (tl 50, 58, 71,72, 142144). Esitatud tõendite põhjal leiab kohus, et hageja informeeris pidevalt kostjat kinnistu müügi menetlusest, seega täitis informeerimise kohustust. Kohus märgib, et kui kinnistule ei leidu ostjat esialgselt reklaamitud müügihinnaga, siis mõistlik inimene alandab müügihinda kui on soov kinnistut võõrandada. Müügihinna alandamine on kinnistu omaniku pädevuses ja maakler ei tohiks seda iseseisvalt teha. Seega hageja täitis lepingu punkti 2.2.2.
15.VÕS § 664 lg 1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ja sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Riigikohus on ts. asjas nr 3-2-1-123-13 selgitanud, et VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et müügileping on sõlmitud hageja vahendusel või osutamise tulemusel. Kostja on oma 05.03.2018 vastuse punktis 4.1 kinnitanud, et hageja on vähemalt osutanud ostjale, kellega suhtlemise tulemusel jõuti müügilepingu sõlmimiseni. Tähtsust ei oma, mitu korda on maakler ostjaga kohtunud, vaid tõsiasi, et müügileping sõlmiti hageja poolt suunatud isikuga XXX. Maakleri ja ostja vahelist suhtlust seoses vaidlusaluse kinnistuga tõendab nende meilivahetus ja kontakt sotsiaalvõrgustikus ostjaga enne kinnistu müümist kostja poolt (tl 57-59, 93, 95). Seega hageja täitis lepingu punkte 2.2.3 ja 2.2.4. See, et kostja suhtles ostjaga mingist hetkest iseseisvalt (tl 127-130) ei tee olematuks, et maakler ostja leidis. Kostja vaba valik oli edasisest tegevusest jätta maakler kõrvale, mis aga ei tähenda, et see oleks kostjat vabastanud lepingujärgsest kohustusest tasuda vahendustasu maaklerile. Seega hagejal ei olnud võimalik täita lepingu punkti 2.2.5. ja 2.2.6., kuna kostja varjas tehingu toimumist. Eelnimetatud lepingu punktide rikkumise põhjustas kostja oma käitumisega.
16.VÕS § 665 sätestab maakleritasu suuruse. Kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu. Tavapärane maakleri vahendustasu suurus on 4% müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Antud juhtumi puhul sõlmisid pooled lepingu, kus pooled leppisid vahendustasu suuruseks kokku 3 % kinnistu müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Hageja on märkinud, et Maaameti andmetel oli vaidlusaluse kinnistu müügihind 83 000 eurot, millelt on hageja arvestanud maakleritasu suuruse vastavalt lepingule. Kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et müügihind oleks olnud väiksem. Seega kostja väide, et müügihind oli väiksem on paljasõnaline. Vastuväidete tõendamise kohustus on menetlusse võtmise määruses märgitud. Lisaks soovis hageja notaris müügilepingu sõlmimise esitamist, mida kostja ei teinud. Kostja arvamus, et maakleritasu arvestamisel tuleks lähtuda ostja esmasel pakkumisel ei tugine poolte vahelisele kokkuleppele. Tavapärane on, et kinnisvara müügiturul tehakse vastastikuseid pakkumisi ja ostja soov on omandada kinnistu võimalikult soodsalt. Kuna pooled leppisid kokku, et vahendustasu suuruseks on 3 % kinnistu müügihinnast, millele lisandub käibemaks, siis ei oma vahendustasu suuruse määramisel tähtsust varasemad pakkumised ega teised hindamisaktid, vaid vahendustasu suurus on otseses sõltuvuses müügihinnast.
17.Kohtule esitatud 26.06.2017 maakleri ja kostja vahelisest kirjavahetusest e-postiga selgub, et kostja ei olnud hagejat teavitanud kinnistu müügist, millest oli juba kuu möödas. Hageja palus andmeid tehingu kohta ja kostja saatis ostja nime ja notari nime, kuid mitte tehingu summat. Samas meilis palus kostja võimalust maksta maakleri tasu augusti viimastel päevadel (tl 60). Kohus leiab, et 26.06.2017 kirjavahetus tõendab asjaolu, et kostjal ei olnud maaklerile mingeid pretensioone tehtud töö osas. Seega kostjal tekkisid pretensioonid alles hiljem (vaata poolte
2-17-121258 kirjavahetus tl 62-63), et mitte täita 15.11.2016 sõlmitud esinduslepingu müügi vahendamiseks lepingu punkti 1.2 kohustust tasuda vahendustasu 3%+km kinnisvara müügisummast müügitehingu toimumisel (tl 46). Hageja saatis kostjale mitmeid meeldetuletusi tasumise kohta (tl 64-66). Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingut, mistõttu on hageja tasunõue põhjendatud. Kostja ei ole esitanud tõendit, et ta oleks täitnud kohustust ja tasunud vastavalt hageja 14.08.2017 esitatud arvel märgitud vahendustasu summas 2490+20% käibemaks (tl 49). Kohus mõistab kostjalt nimetatud summa hageja kasuks välja.
18.VÕS § 667 lg 1 kohaselt võib maakler nõuda lisaks maakleritasule maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Kohtule esitatud tõendist nähtub et maakler ja kostja on meilivahetuses kokku leppinud, et juhul, kui maakler sõidab Haapsallu, on maakleril õigus saada kuluna 100 euri ühe käigu eest (tl 50). Maakler käis Haapsalus müüdavat objekti ostjale XXX XXX näitamas, mille kinnituseks on hageja esitanud maakleri ja ostja meilivahetuse (tl 58). Kostjale esitati arve 50 eurot + käibemaks 10 eurot s.o 60 eurot, arve nr 2017049 (tl 49). Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohale, et hageja kulu hüvitamise nõue on põhjendatud ja mõistab kostjalt 60 eurot hageja kasuks välja.
19.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Pooled leppisid 15.11.2016. a. sõlmitud esinduslepingus kinnistu müügi vahendamiseks 2.1.5. kokku nendevahelises õigussuhtes kohaldatava viivise määra. Lepingu punkti 2.1.5.kohaselt ostuhinna maksmisega viivitamise korral on ostja kohustatud tellija/kostja nõudmisel maksma viivist 0,3% tasumisele kuuluvast summast iga viivitatud päeva eest. Antud juhul arvutatakse viivist alates 26.09.2017.a. (päev mil muutus võlg sissenõutavaks ). Viivise summa päevas on 0,3 % võlgnetavalt summalt 3048 eurolt on 9 eurot ja 144 senti päevas. Viivisnõue, mis on tekkinud hagi esitamise päevaks s.o 15.01.2018 on 1005,84 eurot (110 päeva X 9.144 ). Kohus leiab, et hageja viivisenõue on põhjendatud. Kostja olles tasu maksmise kohustusega viivituses, pidi arvestama viivisega, mis tuleneb lepingust.
20.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja täitis lepingu p 2 nõudeid, mistõttu rahuldab kohus hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhinõude 3048 eurot ja viivise 1005,84 eurot. Menetluskulud
21.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1 jätab kohus menetluskulud 100% ulatuses kostja kanda.
22.TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
23.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate kulud.
2-17-121258
24.05.09.2018 esitas hageja menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja tasunud riigilõivu 350 eurot ja kandnud õigusabikulusid kokku 960 eurot eurot (käibemaksuta) so 12,8 tundi tunnitasuga 100 eurot, millele lisandub käibemaks.
25.Kohus leiab, et hageja menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud. Puudub alus pidada õigusabikulusid ülemääraseks ja kulutatud aega ebamõistlikult suureks. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 1310 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Maire Lukk kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.