Muud › Muud hagiasjad

et broneerimistasu moodustab osa korteri müügihinnast. Hageja ei ole broneerimistasu tasunud, sest asjaõiguslepingu projekti ei ole notariaalselt kinnitatud. Pooled leppisid kokku, et korteri notariaalne võlaõiguslik müügileping sõlmitakse hiljemalt 20.02.2018, samuti, et kui kostja keeldub notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimisest lepingus toodud tingimustel ja tähtaja jooksul, tagastatakse hagejale broneerimistasu 8 000 eurot 3 pangapäeva jooksul ja kostja on kohustatud tasuma hagejale täiendavalt oodatud aja eest 3 000 eurot 3 pangapäeva jooksul. Kuna kostja on põhjendamatult keeldunud müügilepingu sõlmimisest hagejaga, nõuab hageja kostjalt lepingus kokkulepitud 3 000 eurot. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 3 000 eurot ja viivised põhinõudelt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude rahuldamiseni. Kostja seisukohad Kostja hagile ei vastanud. Vastavalt TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 407 lg 1 teisele lausele loetakse hagile vastamata jätmisel hageja esitatud faktilised väited kostja poolt omaksvõetuks. Kohtuotsuse põhjendused Hageja nõuab kostjalt võlgnevuse ja viivise väljamõistmist 13.12.2017 kokkuleppe alusel. Hageja leiab, et tegemist on broneerimislepinguga. Kohus hagejaga ei nõustu. VÕS (võlaõigusseadus) § 33 lg 1 kohaselt eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Riigikohus on lahendis 3-2-1-70-07 (p 14) selgitanud, et kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale, seevastu kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Hageja on leidnud, et tegemist oli broneerimislepinguga, kuna poolte tahe oli suunatud tuleviku tehingu asjaolude väljaselgitamisele ja fikseerimisele ning kinnistu broneerimisele. Läbirääkimiste eesmärgiks oli leida kindel ostja, kes saaks planeerida tehingu aja ja selleks ette valmistada rahalised vahendid. Kohtu hinnangul nähtub ainuüksi nimetatud selgitusest („tuleviku tehingu asjaolude fikseerimine“), et pooled soovisid 13.12.2017 kokku leppida mh tulevikus sõlmitava müügilepingu tingimustes, mitte üksnes selles, et kostja teatud aja jooksul korterit kolmandatele isikutele ei müü. Asjaolu, et pooled leppisid kokku mh korteri broneerimises, ei muuda lepingut tervikuna broneerimislepinguks. Ka Riigikohus on leidnud, et ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping (2-16-8456, p 16). Kohtu hinnangul sisaldab poolte 13.12.2017 lepingus kokkulepe nii korteri broneerimise kui kinnisasja omandamise kohta. Riigikohus on leidnud, et broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada (2-16-8456, p 16). Käesoleval juhul aga heidabki hageja kostjale ette korteri hagejale võõrandamata jätmist ning nõuab lepinguga selle eest kokkulepitud sanktsiooni 3 000 euro väljamõistmist. Seega hageja väljatoodu kohaselt oli kostjal lepingu järgi kohustus korter hagejale võõrandada. Samuti on hageja välja toonud, et pooled leppisid kokku, et broneerimistasu arvatakse osaks müügihinnast ning kui müügileping jääb sõlmimata kokkuleppes toodud tingimustel ja tähtaja jooksul, peab kostja broneerimistasu hagejale tagasi maksma. Seega pidi kokkuleppe järgi hageja kostjale tasuma sisuliselt 8 000 eurot korteri müügihinnast ette, mitte ei olnud 8 000 eurot tasu selle eest, et kostja korterit teistele ei müü.

Hageja ei ole isegi välja toonud, mis oli tähtaeg, mille kestel poleks korterit tohtinud kolmandatele isikutele müüa, üksnes, et kostja pidi korteri hagejale müüma hiljemalt 20.02.2018. Seetõttu ei ole võimalik teha hageja poolt soovitud järeldust, et 13.12.2017 kokkulepe oli üksnes korteri broneerimiseks. AÕS (asjaõigusseadus) § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 2 järgi kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 83 lg 1 järgi tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kohus leiab, et kuivõrd 13.12.2017 leping oli eelkõige eelleping kinnisasja omandamiseks ning see ei olnud sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, on leping TsÜS § 83 lg 1 järgi seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu tühine. Riigikohtu praktika järgi tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (2-16-8456, p 16). Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis võimaldaksid nimetatud eeldusest kõrvale kalduda. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Sellega seoses pooltel 13.12.2017 lepingu alusel kohustusi ei tekkinud ning hageja nõuded lepingu alusel kostjalt võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Kuna kostja sisuliselt menetluses ei osalenud, märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.