XX hagi Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu (endine nimi Korteriühistu Pikk 15) vastu 20.05.2016, 09.06.2016 ning 27.09.2016 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.01.2018 otsus (otsuses ekslikult märgitud otsuse kuupäevaks 22.01.2017)
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
10 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Karl-Morten Jõgi ja advokaat Angela Kase Kostja: Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu (endine nimi Korteriühistu Pikk 15, registrikood 80376765), lepinguline esindaja advokaat Eva-Liisa Pärtel
Kohtuistungi toimumise aeg
08.10.2018, avalik kohtuistung
Kohtuistungil osalenud menetlusosalised
Hageja XX, hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Karl-Morten Jõgi ja advokaat Angela Kase, kostja lepinguline esindaja advokaat Eva-Liisa Pärtel
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 22.01.2018 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste p 2.6, p 2.9, p 2.10, p III.1, p III.2, p III.3, p III.5, p III.6, p III.8, III.9 ja III.10 tühisuse tuvastamiseks, 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste p III.1, p III.2, p
III.3, p III.4, p III.5, p III.7, p III.8, p III.9 ja p IV tühisuse tuvastamiseks ning 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II tühisuse tuvastamiseks.
2.Tühistada Harju Maakohtu 22.01.2018 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.7 tühisuse tuvastamiseks, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta.
3.Tühistada Harju Maakohtu 22.01.2018 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.6 tühisuse tuvastamiseks, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta.
4.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ning tuvastada Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste p 2.6, p 2.9, p 2.10, p III.1, p III.2, p III.3, p III.5, p III.6, p III.8, III.9 ja III.10 tühisus, 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste p III.1, p III.2, p III.3, p III.4, p III.5, p III.7, p III.8, p III.9 ja p IV tühisus ning 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II tühisus.
5.Tuvastada Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.7 tühisus, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Samuti tuvastada Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.6 tühisus, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta.
6.Tühistada Harju Maakohtu 22.01.2018 otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus.
7.Muus osas jätta Harju Maakohtu 22.01.2018 otsus muutmata.
8.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 8.1 Hagi rahuldada osaliselt. 8.2 Tuvastada Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste p 2.6, p 2.9, p 2.10, p III.1, p III.2, p III.3, p III.5, p III.6, p III.8, III.9 ja III.10 tühisus, 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste p III.1, p III.2, p III.3, p III.4, p III.5, p III.7, p III.8, p III.9 ja p IV tühisus ning 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II tühisus. 8.3 Tuvastada Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.7 tühisus, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Samuti tuvastada Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.6 tühisus, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. 8.4 Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta 10 % ulatuses XX kanda ja 90 % ulatuses Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu kanda.
8.5 Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).
9.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 17.08.2016 Harju Maakohtule hagiavalduse Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu (endise nimega Korteriühistu Pikk 15, kostja) vastu. Hagi ja selle täpsustuste kohaselt vaidlustab hageja järgmiseid kostja üldkoosoleku otsuseid: - 20.05.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsuse p-d.2.5, 2.6, 2.7, 2.8 (osaliselt), 2.9, 2.10, 3.1, 3.2, 3.3, 3,5, 3.6, 3.7 (osaliselt), 3.8, 3.9, 3.10 ja 4.1. Otsuse p 2.8 vaidlustab hageja osas, millega otsustati, et hageja peab tasuma A osa trepikoja A08 akna ja aknalaua tulekaitsetööde eest. Otsuse p 3.7 ei vaidlusta hageja osas, milles hageja ei pea tasuma Restor AS-i pakkumises viidatud „Viimistlustööde“ ja „Sise- ja välistrepid“ eest. - 09.06.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsuse p-d 3.1-3.6; 3.7; 3.8-3.9, 4, 5.1. - 27.09.2016 korteriühistu otsuse p II. Hageja palus tuvastada vaidlustatud 20.05.2016 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste ning 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II tühisuse, alternatiivselt tunnistada otsused kehtetuks. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et otsused ei ole osaliselt või täielikult tühised/kehtetud, tuvastada hagejapoolne tasaarvestuse nõude olemasolu. 08.06.2017 määrusega keeldus maakohus menetlusse võtmast alternatiivset nõuet tuvastada hagejapoolne tasaarvestuse nõude olemasolu.
2.Hagiavalduse tervikteksti kohaselt on aadressil Pikk tn 15, Tallinn asutatud kostja. Majaosad on tähistatud A, B, C, D; F, G. Hagejale kuulub korter nr 6, mis asub maja D ja D1 osas. Kinnistusraamatu kohaselt kuulub hagejale 8,5% kaasomandist. Majas on 10 korteriomandit ja 11 korteriomanikku. Kaasomand on jagamata. Kuurid, keldrid ja pööningud on kaasomandis. 2013.a ostis kinnisvaraarendusega tegelev ettevõte Pikk Kinnisvara OÜ majas 4 korteriomandit: korter 2, ja mitteeluruumid M1, M2, M3. 2014 jagunemisotsusega eraldus Pikk Kinnisvara OÜ-st temaga seotud osaühingud Vanalinna Varad OÜ, OTH Holding, Finaco Capital OÜ, kellele vastavalt jagunemise ja eraldumise käigus said korteriomandid 2, M1 ja M3, Pikk Kinnisvara OÜ omandisse jäi mitteeluruum M2. Tegemist on nelja ühe ja sama kontserni tütar- ja sidusettevõtetega ning hageja palub käsitleda eelmainitud ettevõtteid kui üht kaasomanikku (edaspidi arendajad). 2015.a
septembris said arendajad ehitusloa ehitusprojektile Pikk 15 ABCFG majaosade rekonstrueerimiseks ja ümberehituseks. Ehitusprojekti näol on tegemist arendajate huvides koostatud ehitusprojekti ja sellega seonduvalt kaasomandile tehtud uute korteriomandite väljaehituse ja olemasolevate otstarbe muutmiseks soovitud ehitustöödega, samuti on hõlmatud maja A ja B osas asuvad pööningule väljaehitatavad korteriomandid. Projekt hõlmab vaid ABCFG majaosi, D osas ühtegi ehitustööd ei ole plaanitud teostada. Hageja ja tema abikaasa on teinud omal kulul olulisi kulutusi kaasomandile ja D majaosale, mida teised pole talle hüvitanud ega nõustunud tasaarveldama. Korteriühistu üldkoosoleku otsustega otsustati realiseerida arendajate koostatud ABCFG ehitusprojektis kirjeldatud ehitustööd, mis hõlmavad kaasomandis olevaid pindu, ületavad kaasomandi tavapäraseks säilitamiseks vajalikke kulutusi/töid ning ei ole vajalikud kaasomandi seisukohast. Puudub seaduses nõutav kaasomanike kokkulepe ehitusprojekti realiseerimiseks, mis võimaldaks korteriühistul võtta õiguspäraselt vastu otsuseid küsimustes, mis ületavad tavapärase majandamise, korrashoiu ja valitsemise küsimusi (KÜS § 13 lg 4, KOS § 11 lg 1 p 1 ja KOS § 15 lg 3). Korteriühistu võttis vastu otsused kaasomandil osade korteriomanike huvides ehitustegevuse alustamiseks, selle tarbeks kokku 565 624,80 euro laenu võtmiseks, kuid laenukulude eest peaksid tasuma kõik korteriomanikud vastavalt nende kaasomandiosale. Otsused põhinevad AS-i Restor hinnapakkumisel, mis on koostatud nii umbmääraselt, et sellest ei selgu tööde maht, materjalid ega tööde detailne loetelu, ega asukoht majaosa ning ruumi täpsusega.
3.20.05.2016 üldkoosolekul osalesid 10 korteriomandi kohta 8 isikut, kellest üks (korter 7) ei osalenud hääletamisel. 1 koosolekul osalenu (GG) ei ole korteriomanik ega volitatud isik. Kõik otsused on vastu võetud ühehäälselt (7 poolthäält), sh 4 arendajat. Seega, käsitledes 4 seotud tütar- ja sidusettevõtteid ühe kaasomanikuna, on olemas 1 (arendajad) + 2 poolthäält = 3 poolthäält, millest ei piisa seaduses nõutava kvoorumi täitmiseks. Hageja koosolekul ei osalenud. 7-st hääletanud korteriomanikust 6 on hõlmatud ABCFG ehitusprojektiga ning soovivad laiendada oma korteriomandeid kaasomandile. 09.06.2016 üldkoosolekul olid esindatud 7 korteri esindajad. Käsitledes 4 seotud tütar- ja sidusettevõtteid ühe kaasomanikuna, on olemas 4 poolthäält, milleks ei piisa seaduses nõutava kvoorumi täitmiseks. Üldkoosolekut juhatas kinnisvaraarendajate advokaat MT ja protokollis advokaat SS. Koosolekul kinnitati kõik 20.05.2016 üldkoosoleku otsused ning võeti vastu 2016/2017 aastakava. 27.09.2016 üldkoosolekut pidasid kostja lepingulised esindajad MT ja SS, kellel oli volikiri 6 kaasomanikult: arendajatelt ning korteritelt 4 ja 4a (asuvad maja A osas). Seega, käsitledes 4 seotud tütar- ja sidusettevõtteid ühe kaasomanikuna, on olemas 3 poolthäält, milleks ei piisa seaduses nõutava kvoorumi täitmiseks. Volikirja andnud 6 kaasomanikku on hõlmatud ABCFG ehitusprojektiga ning soovivad laiendada oma korteriomandeid kaasomandile.
4.Hageja oli seisukohal, et korteriühistu üldkoosoleku otsused on tühised heade kommete vastasuse tõttu (MTÜS § 241, TsÜS § 38 ja TsÜS 86) või alternatiivselt kehtetud materiaalõigusvastasuse tõttu (TsÜS § 38, § 87, MTÜS § 24). Protokollist nähtuvalt ei ole kontrollitud mingilgi määral seda, kas Restor AS hinnapakkumine vastab turuhindadele. 20.05.2016 üldkoosoleku p-s 2.5 heakskiidetud Restor AS hinnapakkumises toodud hind on 459 % kallim kui kaasomandile vajalike tööde hind. Hageja ei ole nõustu vajalikest suuremate kulutuste hüvitamisega. Kostjal puudub alus nõuda hagejalt kulude tasumist. Otsuse p 2.6 puhul ei ole tegu kaasomandile vajalike ega kasulike kulutustega, vaid need on otseselt seotud osade korteriomanike sooviga kaasomandile laieneda ja seotud kulutused kaasomanike kanda jätta. Restor AS ehitustööde hind, mida kostja otsustas teostada ja mille tarbeks kostja otsustas laenu võtta ja milliste kulusid peaks kaasomanikud vastavalt
kaasomandiosale tasuma, on 6041% kallim kui kaasomandile vajalike tööde turuhind. Ka otsuse p 2.7 näol on tegemist mittevajaliku ja ebamõistlikult kalli kulutusega. Otsuste kehtivuseks on vaja kaasomanike kokkulepet KOS § 16 lg 1 kohaselt, milline puudub. Otsuse p 2.8 kohta märkis hageja, et A osa koridori renoveerimise eest tasuvad vaid need korteriomanikud, kes seda kasutavad, sest D osa koridor on renoveeritud hageja ja eelmise omaniku poolt, summas 6598 eurot. Hageja vaidlustab otsuse osa, mis kinnitab üldkoosoleku 20.05.2016 otsuse p 2.7, et tuletõkke tööde (s.o 0,54 m2 suuruse akna ja aknalaua tulekindlaks muutmise) kuludes peaksid osalema kõik korteriomanikud, k.a hageja. 20.05.2016 otsuse p 2.9 on vastuolus korteriühistu varasemate otsustega. Kostja on varasemalt otsustanud, et hageja ei pea neid kulusid kandma. Korteriga 6 seotult ei ole kavandatud üldse mingeid töid teostada, kuid tööde eest tasuma peaks hageja vastavalt oma kaasomandiosale. Otsusega võimaldatakse korteritel 3, 4, 4a, M1, M2, M3 ja korter 2 kõigi kaasomanike kulul neid huvitavad ehitustööd ära teha. Otsuse p-s 2.10 kiideti hinnapakkumine heaks kogusummas 565 624,80 eurot, millega ei ole valdavas enamuses hõlmatud ühtegi kaasomandile vajalikku ehitustööd või ei ole need kuidagi hinnapakkumisest ega otsusest tuvastatavad. D majaossa, kus asub hageja korteriomand, midagi ei ehitata ega rajata ning hageja poolt varasemalt tehtud vajalikud kulutused kaasomandile on kulude jaotuses arvesse võtmata. Pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on seega hageja kahjuks heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Otsuste kehtivuseks ei piisa üldkoosoleku otsusest, vaid valdaval enamusel juhul on vajalik 100% kaasomanike kokkulepe, milline puudub. Restor AS ehitustööde pakkumine on 500% kuni 30000% kallim turuhindadest.
5.Korteriühistu 20.05.2016 ja 09.06.2016 otsustega kiideti heaks 565 624,8 euro maksumuses ehitustööde teostamine, ehitustööde teostamiseks laenu võtmine ja pandilepingu sõlmimine, käenduslepingu sõlmimine KredExiga ja laenusumma jagamine vastavalt kaasomandiosale kõigi korteriomanike vahel. Tööd ei hõlma üheski punktis maja D osa, kus asub hageja korteriomand ega ei sisalda kaasomandile vajalikke töid ega kaasomandi moderniseerimiseks vajalikke töid. Otsuste kehtivuseks ei piisa häälteenamusega korteriühistu üldkoosoleku otsusest. Kulutuste jaotusel ei ole tasaarvestatud hageja poolt varasemalt teostatud kaasomandile vajalikke töid kogusummas üle 100 000 euro.
6.20.05.2016 otsuse p III.8 ja 09.06.2016 otsuse p III.7 osas märkis hageja, et tegu on ABCFG ehitusprojektiga seotud kasutusloaga. Otsusega kavatsetakse taotleda kasutusluba ruumidele, mille kasutusotstarvet soovitakse muuta. Kaasomandiosa kasutusotstarbe muutmise näol on tegu otsusega, mis nõuab kehtivuseks kõikide kaasomanike kokkulepet. 20.05.2016 otsuse p III.9 ja III.10 osas märkis hageja, et kostjal on juba kindlustus PZU-ga ning see ei vaja sõlmimist. Tegu on tühiste, alternatiivselt õigusvastaste otsustega (ehitustööde teostamiseks laenukohustuse võtmine) seotud täiendavate mittevajalike kohustuste võtmisega. Hageja ei ole mittevajalike kulutuste võtmisega nõustunud, seega puudub kostjal õigus temalt nimetatud kulutusi nõuda. Inkassoteenuse lepingu sõlmimise sisuks on tühiste, alternatiivselt kehtetute otsustega ehitustööde teostamiseks suuremahulise laenu võtmise järgselt laenumaksete võlgnevuse tekkimisel võlgade väljanõudmine. Kui otsustel, millega otsustati kohustuste võtmine, puudub alus, ei saa ka nõuet täitmiseks esitada.
7.20.05.2016 otsuse p IV.1 ja 09.06.2016 koosoleku p V.I osas märkis hageja, et ta on omal kulul kaameraid hooldanud ja uuendanud ning nendes kulutustes ei ole teised kaasomanikud osalenud. Kostja kaamerad on kvaliteedilt ja omadustelt oluliselt halvemad kui hageja kaamerad. Ühistu otsused panevad teda võrreldes teiste kaasomanikega ebavõrdsesse
olukorda, kahjustavad ebamõistlikult ja õigustamatult tema õigusi ja õigustatud huvi vara ja turvalisuse säilimise vastu, ning otsus on seetõttu pahauskne ja hea usu põhimõtte vastane. 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p IV osas märkis hageja, et aastakava hõlmab eelpool viidatud kaasomandile mittevajaliku ehitustegevuse realiseerimist, kaasomandi seisukohast mittevajalike kulutuste tegemiseks osade korteriomanike huvides ning sellise finantseerimist läbi laenu ning muude käsutustehingute. Majandustegevuse aastakava ja selle kinnitamine ei tohi olla vaid formaalselt õiguspärane, vaid ka sisuliselt vastama korteriühistu tegevuse eesmärgile.
8.27.09.2016 otsuse osas märkis hageja, et ainsad ehitustööd, mis on teostatud ehitusprojekti kohaselt, on tehtud ruumis M2 (kauplus). Otsusest nähtub seega, et korteriühistu taotletavast laenust otsustati tasuda korteriomandis M2 tehtud ehitustööd. Tegemist ei ole kaasomandile vajaliku kuluga ning tegemist on lubamatute eeliste võimaldamisega M2 korteriomanikule. Samuti on selle otsusega kinnitatud tühiseid otsuseid. Kostja vastuväited
9.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vaidlustatud otsuste osas ei ole tuvastatav heade kommete vastasus ega ka materiaalõigusvastasus. Kostjal oli otsuste tegemiseks õiguslik alus olemas. Samuti oli otsuste vastuvõtmiseks olemas vajalik häälteenamus ning kostja on otsustanud selliste tööde tegemise, mis mahuvad KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulude hulka. Alternatiivselt, ja osas, milles kohus ei pea otsuste õiguslikuks aluseks KÜS § 151 lg 1 ja § 13 lg 4, tuleneb õiguslik alus vaidlustatud otsuste tegemiseks KOS § 161 lg-st 1 või KOS § 16 lg 1 või KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4. Juhul, kui kohus ei jäta hageja avaldust rahuldamata, taotleb kostja otsuste kehtima jäämist kõigi ülejäänud korteriomanike suhtes, kuivõrd ükski teine korteriomanik otsustele vastu vaielnud ei ole.
10.20.05.2016 otsuse p 2.5 tegemisel selgitati põhjalikult otsaseina olukorda ja otsuse tegemisel anti detailne ülevaade Restori projekti alusel teostatavatest töödest. Otsuse tegemisel selgitati eraldi, et otsuse p 2.5 puudutab ainult ehitamist Restori ehitusprojekti alusel, tööde teostaja üle otsustatakse eraldi. Hageja ei ole tõendanud, konkreetselt millised otsuse p 2.5 osas viidatud tööd või tegevused on hageja hinnangul ebavajalikud või kahjulikud. Korteriühistul on seadusest tulenev kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid. Remondi ja renoveerimise tulemusena kasvab kõigi kaasomanike, sh hageja kaasomandi väärtus. Ehitustööde kaudu hoone seisukorra parandamine ja kaasomandi väärtuse kasv ei ole Riigikohtu praktikas viidatud rasked tagajärjed, mille alusel saaks tuvastada vaidlustatud otsuse heade kommete vastasuse.
11.20.05.2016 otsuse p-st 2.6 nähtuvalt on katusetöödena otsustatud võtta lahti katusekatted, need ümber laduda ja uuendada. Antud on selge ülevaade, konkreetselt milliseid töid, milliste materjalidega, millises ulatuses on silmas peetud. Samuti on otsuse p 2.6 osas protokollist nähtuvalt selgitatud, miks on selliseid töid vaja teostada. Katuse kindlustamise ja tuleohutuse tagamise ning hoone energiatõhususe suurendamisega ei kaasne hageja jaoks rasked tagajärgi. Ka otsuse p 2.7 osas ei ole tuvastatav heade kommete vastasus ega ka materiaalõigusvastasus. Vastuväited töö hinna osas ei ole siinkohal asjakohased, kuivõrd töö tegijat ega hinda antud otsuse punktis otsustatud ei ole. Põhistused, mis on toodud p 2.7 kehtivuse ja õiguspärasuse osas tõendavad vastavas osas ka p 2.8 kehtivust ja õiguspärasust. Samuti oli kostja seisukohal, et otsuse p 2.9 osas ei ole heade kommete vastasus hageja suhtes tuvastatav, kuivõrd tehnosüsteemide uuendamisega ei kaasne hageja jaoks raskeid
tagajärgi. Tööd tagavad hoone ohutuse ja energiatõhususe, tõstes selliselt hoone koguväärtust.
12.Kuna tööde teostamine on otsustatud 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste punktidega 2.5 – 2.9, samas kui 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.10 alusel on heaks kiidetud p-s 2.5 – 2.9 otsustatud tööde hind ja teostaja, siis kõik vastuväited seoses tööde vajalikkuse või mahuga puudutavad otsuste p 2.5-2.9 vastuvõtmist. Ka otsuse p-st 2.10 nähtub selgelt, et ehitustööde tellimisel lähtutakse üldkoosoleku otsustest ja ehitusprojektist, s.o p-s 2.5 – 2.9 otsustatud töödest. Vastavalt sellele on võetud ka hinnapakkumised. Ühtki vastuväidet ei ole esitatud sellele, et Restor AS, kui pädev ettevõte, tööde teostamisega tegeleda ei võiks. Otsuse p 2.10 vastuvõtmisel esitatud selgitustest nähtub, et kostja on võrrelnud lõpliku pakkumise esitanud firmade osas Restor ASi hinnapakkumist Trust Ehitus OÜ hinnapakkumisega, mis oli samade tööde osas võrreldavas maksumuses. Samuti on kostja analüüsinud ja põhistanud seda, miks eelistati Restor ASi vaatamata veidi kõrgemale tööde kogumaksumusele võrreldes Trust Ehitus OÜga. Selgitatud on ka seda, et lõpliku hinnapakkumise esitasid Restor AS ja Trust Ehitus OÜ, kuivõrd usaldusväärsuse ja majandusnäitajate põhjal jäid just need kaks ettevõtet valikusse.
13.Kuivõrd hageja ei ole toonud välja ühtki sisulist argumenti, miks ei võiks korteriühistu hoone renoveerimiseks otsustes kajastatud viisil pangalaenu võtta, ning otsused ehitustööde teostamiseks, nende teostaja valimiseks ja hinna üle otsustamiseks on õiguspärased, puudub õiguslik alus 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.1 – III.3, III.5 – III.6 ja osaliselt III.7 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.1 – III.6 tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Seejuures puudub igal juhul alus ja põhistus 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.3 vaidlustamiseks, kuna 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.3 kinnitab varasemat, vaidlustamata 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.4, mida hageja ei vaidlustanud. Vaidlustamata tööde ja hinna osas puudub igal juhul õiguslik alus 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.1 – III.3, III.5 – III.6 ja III.7 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.1 – III.6 tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Nimelt ei vaidlusta hageja otsuse osa, mille kohaselt hageja ei pea tasuma Restor AS pakkumises viidatud „Viimistlustööd“ ja „Sise- ja välistrepid“ eest. Puudub igasugune põhistus, miks takistada ülejäänud kaasomanikel pangalaenu võtmist või laenusumma jaotamist osas, milles hageja seda ei vaidlusta.
14.Hageja spekulatsioon, nagu oleks 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.8 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-ga III.7 volitatud korteriühistu juhatust kaasomandiosa kasutusotstarbe muutmiseks on täielikult alusetu ja väär. Otsuse sõnastuses on peetud silmas kasutusloa taotlust „ehitustööde teostamise järel“. Üldkoosoleku protokollidest on selgelt aru saada, milliseid ehitustöid silmas peetakse. Otsus võimaldab taotluse esitamist siis, kui see peaks vajalikuks osutuma.
15.Hageja ei ole esitanud ühtki sisulist vastuargumenti sellele, et kindlustuslepingu ja inkassoteenuse lepingu sõlmimine on korteriühistu otsustuspädevuses. Arvestades, et teatud osas ei ole hageja tööde teostamist Restori projekti alusel vaidlustanud, puudub igal juhul alus 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.9–III.10 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.8–III.9 tühistamiseks osas, milles need puudutavad ja võimaldaksid vaidlustamata tööde teostamist.
16.Hageja on vaidlustanud 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p IV.1 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p V.1 seoses valvekaamerate paigaldamisega ühiskasutusega aladele.
Hageja ei ole põhistanud, millise seadusest tuleneva keeluga tehing vastuolus on või konkreetselt millised TsÜS § 38 kohaldamise eeldused antud juhul täidetud on. Kaamerate paigutamine kaasomandi osadele on küsimus, mis on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Varasem, ühiselt reguleerimata, olukord ei muuda õigusvastaseks korteriühistu otsustust, et kaamerate paigaldamine peaks edaspidi toimuma kooskõlastatuna korteriühistuga. Teiseks ei muuda seniseid otsustusi õigusvastaseks ka erinevad tagantjärele esitatud arvamusavaldused ja ettepanekud seoses kaamerate tehniliste omaduste või paiknemisega, sh vaatevälja osas. Olukorras, kus üldkoosoleku otsuste täitmisel tõusetub jooksvaid probleeme või uusi ettepanekuid, saab neid käsitleda edasiste üldkoosolekute raames. Hagejat ei ole koheldud ebavõrdselt, kuna ka temal on võimalik videokaamerate pilti jälgida. Uutest kaameratest on võimalik jälgida ka otsepilti.
17.09.06.2016 üldkoosolekul võeti p-ga IV vastu otsus kiita heaks korteriühistu 2016/2017 aasta majandustegevuse aastakava. Korteriühistu otsustuspädevuse osas majandustegevuse aastakava heakskiitmiseks vaidlus puudub. Kõik aastakavas kajastatud tegevused põhinevad korteriühistu poolt vastu võetud otsustel.
18.27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II sisuks ei ole üksnes vaidlustatud 20.06.2016 ja 09.06.2016 üldkoosolekute otsuste punktide kordamine. Otsus puudutab ehitustööde finantseerimist, nähes ette alternatiivsed tegevuskavad ja lahendused tööde finantseerimiseks sõltuvalt sellest, kas ja kui palju ehitustööde teostamiseks laenu saadakse. Täiendavalt on korteriomanikud otsustanud, et soovivad 20.05.2016 ja 09.06.2016 üldkoosolekute otsuste kehtima jäämist enda suhtes sõltumata sellest, kas kohus rahuldab tsiviilasjas nr 2-16-12460 hageja taotlused. Kostja hinnangul puudub igasugune põhistus tühistada või tunnistada kehtetuks 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II osas, milles see reguleerib finantseerimise küsimust ja võimaldab selliselt ülejäänud kaasomanikel renoveerida hoonet selles osas, milles hageja 20.05.2016 ja 09.06.2016 üldkoosolekutel otsustatud töid vaidlustanud ei ole. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
19.Harju Maakohus jättis 22.01.2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).
20.Kohus märkis, et kuigi korteriühistu seadus (KÜS) on alates 01.01.2018 kehtetu, siis kehtis see hagi esitamise ajal. Seega saab kohus lähtuda hagi esitamise ajal kehtinud KÜS sätetest.
21.Hageja on vaidlustanud kostja 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.5, mis sätestab: kiita heaks ja anda juhatusele volitused Pikk 15 tänavapoolse otsaseina kindlustustööde läbiviimiseks vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile (töö nr 30-014). Käesolev nõusolek ei anna õigust pööningukorruse väljaehitamiseks ega selle ainukasutusse võtmiseks ühe korteriomaniku poolt. Maakohus leidis, et hageja ei ole välja toonud selliseid asjaolusid, mis kinnitaksid otsuse heade kommete vastasust või vastuolu materiaalõiguse normidega. Asjaolud, millest võiks tuleneda otsuse vastuolu hea usu põhimõttega, peaksid olema sellised, millest nähtuks, et otsuse täitmine tooks kaasa rasked tagajärjed (vt RKTKo nr 3-2-1-163-13, p 14, nr 3-2-1116-11, p 24). Vastuväited töö hinna osas ei ole asjakohased, kuivõrd töö tegijat ega hinda antud otsuse punktis otsustatud ei ole. Korteriühistu pädevuses oli ka häälteenamusega otsustada kasulike kulutuste tegemine tingimusel, et kasulikud kulutused mahuvad KÜS §8
s 151 nimetatud kulude hulka (vt RKTKo nr 3-2-1-31-15, p 9, nr 3-2-1-116-11, p 28). Hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 151 lg 1 sätestas, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, kui kaasomandis olevat asja ei muudeta oluliselt asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 mõttes (vt ka RKTKo nr 3-2-1-31-15, p 10). Sellistele tingimistele vastav otsus on KÜS § 13 lg 4 alusel kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Otsuse p 2.5 alusel hoone otsaseina ja katusekonstruktsioonide kindlustamine ja restaureerimine on töödeks, mis mahuvad hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulude hulka. KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi loeti eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Sama paragrahvi teise ja kolmanda lause järgi loeti eluruumi remondiks ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist ning remondi käigus võib tõsta ka elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid (vt RKTKo nr 3-21-31-15, p 9). Seda tõendab vastavalt nii üldkoosoleku otsuse protokollis selgitatu kui ka selles viidatud Restori projekt, mis käsitleb otsaseina vajumise tuvastamist ja selle tõkestamist. Tööde vajalikkust kinnitab ka hageja enda poolt esitatud AS Teora-E poolt koostatud ehitise audit, milles kinnitatakse, et otsaseina olukorda saab pidada halvaks ja vajalik oleks kohene tugevdamine. Otsaseina jätkuva kaldumise korral võib see variseda. Samuti on Tehnilise Järelevalve Amet (TJA) teinud ettekirjutuse seoses otsaseina ohutusega. Maakohus leidis, et otsuse vastuvõtmiseks oli olemas ka vajalik häälteenamus. Hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 11 lg 1 sätestas, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja põhikiri ei sätesta teisiti. Seega maksimaalne häälte arv sai olla 10, s.o Pikk 15 korteriomandite arv. Kostja on välja toonud, et kostja põhikirja p 7.7.1 alusel on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb vähemalt neli ühistu liikmetest. Vastav osalejate arv on korteriühistu otsuse p 2.5 vastuvõtmisel olemas olnud. MTÜS § 22 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Kostja põhikirjas ei ole suuremat nõuet ette nähtud. Vastav poolthäälte enamus on korteriühistu otsuse p 2.5 vastuvõtmisel olemas olnud, otsuse poolt hääletas seitse ühistu liiget kümnest. Otsuse vastuvõtmisel loeb koosolekul osalenud liikmete arv, mitte asjaolu, et mõned liikmed võivad olla omavahel seotud. Seega ei saa käsitleda nelja hageja hinnangul seotud äriühingut ühe kaasomanikuna.
22.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.6, milles otsustati: Maja hooneosade A, B, C, F ja G osas on vajalik teostada katusetöid- võtta lahti katusekatted, need ümber laduda ja uuendada. Kiita heaks ja anda juhatusele volitused Pikk 15 hooneosade A, B, C, F ja G osas katusetööde läbiviimiseks vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile (töö nr 30-014). Käesolev nõusolek ei anna õigust pööningukorruse väljaehitamiseks ega selle ainukasutusse võtmiseks ühe korteriomaniku poolt. Kohus märkis, et protokollist nähtuvalt on selgitatud, miks on selliseid tööd vaja teostada. Ka hageja poolt tellitud ekspertiisis leitakse mh, et katuse aluskate ei ole paigaldatud nõutult ning katuse aluskattes esineb auke. Hageja väide, et hageja enda tellitud ekspertiis ei sisalda
katuse vahetamise töid, ei tõenda, et korteriühistu poolt otsustatud tööd mingiski osas ebavajalikud oleks. Samuti on hageja poolt tõendamata väide, et katusetööd on eeltöödeks uute eluruumide väljaehitamiseks. Katuse tuleohutuse tagamine on kõigi omanike huvides tehtav töö. Hageja on ka ise koondhagis möönnud, et katus ja katuslagi peavad vastama tuleohutusnõuetele. Kohus asus seisukohale, et katuse kindlustamine ja tuleohutuse tagamine ning hoone energiatõhususe suurendamine on töödeks, mis mahuvad hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulude hulka, kuna nende eesmärgiks on hoida elamu kasutuskõlblikus seisukorras KÜS § 151 lg 2 mõttes ning vaieldamatult tõstavad need tööd ka elamu heakorrataset. Kuivõrd töödega ei kaasne kaasomandis oleva asja olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on otsus kõigile korterühistu liikmetele KÜS § 13 lg 4 alusel kohustuslik. Lisaks on nimetatud otsusega antud juhatusele volitused katusetööde läbiviimiseks vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile, nimetatud punktist ei tulene tööde hinda ega ka tasumise kohustust. Seetõttu jättis kohus tähelepanuta koondhagi punktid, mis käsitlevad tööde mahtu ja hinda. Olemas oli ka korteriühistu otsuse vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
23.Hageja on vaidlustanud 20.05.2016 korteriühistu otsuse p 2.7, milles otsustati: teise korruse trepikojas asuv aken A08 (EI 30) on tuleohtlik ning vajab väljavahetamist. Kiita heaks ja anda juhatusele volitused teostada akna vahetus ja aknalaua renoveerimine vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile (töö nr 30-014). Kohus leidis, et heade kommete vastasus ei ole käesoleval juhul hageja suhtes tuvastatav. Teise korruse aknaklaasi vahetamise ja aknalaua restaureerimisega ei kaasne hageja jaoks raskeid tagajärgi. Hageja esitatud vastuväited töö hinna osas ei ole asjakohased, kuivõrd töö tegijat ega hinda antud otsuse punktis otsustatud ei ole. Protokollist nähtuvalt on selgitatud mh järgmist: „hoonesiseses trepikojas asuv aken (Ehitusprojekti joonisel tähistatud kui A08) on amortiseerunud ning tulenevalt tuletõkkesektsiooni piiritlusest on vaja paigaldada uus aken, kuna aken jääb tuletõkkesektsiooni, kuid aknal puudub tuletõkkeklaas. Tööd on vajalikud tuleohutuse tagamiseks, olemasolev aken kujutab endast tulekahju puhul ohtu kogu majale“. Kohus leidis, et aknaklaasi vahetamine ja aknalaua restaureerimine on käesoleval juhul töödeks, mis mahuvad hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulude hulka, kuna nende eesmärgiks on hoida elamu kasutuskõlblikus seisukorras ning samuti tõstavad need tööd ka elamu heakorrataset. Heakorra taseme tõstmist selliste töödega ei ole ka hageja vaidlustanud. Kuivõrd aknaklaasi vahetamise ja aknalaua restaureerimisega ei kaasne kaasomandis oleva asja olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on otsus kõigile korterühistu liikmetele kohustuslik. Olemas oli ka otsuse vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
24.Hageja on vaidlustanud osaliselt korteriühistu 20.05.2016 otsuse p 2.8, milles otsustati: üldkasutatav trepikoda ja trepid vajavad renoveerimist ja restaureerimist. Kiita heaks ja anda juhatusele volitus teostada välistrepi ja ehitusprojekti joonistel tähistega RT 1-1, RT 1-2 ja RT 1-3 tähistatud trepi restaureerimine, puitastmetega trepi RT-2 restaureerimine ning ühiskasutuses olevate trepikoja seinte ja lagede viimistlus ning trepikoja põrandakatte vahetus vastavalt Restor ASi ehitusprojektile. Kulude jaotamise osas osalevad iga konkreetse trepikoja renoveerimise kulude kandmisel need korteriomanikud, kelle korterite ligipääs vastava trepikoja kaudu toimub. Kulude jaotamine vastavate korteriomanike omavahelises suhtes toimub korteriomandi suuruse proportsiooni alusel. Tuletõkketööd loetakse kogu maja huvides teostatavaks tööks. Hageja on selgitanud, et vaidlustab otsust osas, mis kinnitab, et 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.7 nimetatud tuletõkke tööde kuludes peaksid osalema kõik korteriomanikud. Samuti on hageja märkinud, et kostja on
arvestanud tasaarveldust hageja poolt tehtud varasemate töödega koridori osas, kuid jätnud tasaarvestamata muud korteri 6 poolt kaasomandile varasemalt tehtud vajalikud tööd. Kohus märkis, et hageja väide tasaarvestuse kohta on paljasõnaline ning tõendamata. Samuti ei ole hageja välja toonud selliseid asjaolusid, mis kinnitaksid heade kommete vastasust. Käesoleval juhul oli olemas ka otsuse vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
25.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.9, millega otsustati: kiita heaks ja anda juhatusele volitused tehnosüsteemide (küttesüsteem, kanalisatsioon, külma- ja soojaveetorud, elekter) uuendamiseks ja rekonstrueerimiseks vastavalt Restor ASi Pikk tn 15 hooneosade A, B, C, F ja G ehitusprojektile (töö nr 30-014) ja selle osades 4-7 viidatud projektidele, s.o BI Inseneribüroo projektile 21/2014 (kinnistu veevarustuse ja kanalisatsiooni välivõrgud tööprojekt); BI Inseneribüroo projektile 21/2014 (hoone soojasõlme põhiprojekt) ja KH ENERGIA KONSULT projektile 141105 (Pikk tn 15, Tallinnas elamu ja ärihoone elektripaigaldis, eelprojekt) ja BI Inseneribüroo projektile 21/2014 (hoone kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemide ning jahutuse (KVVKJ) eelprojekt). Töid teostatakse ühtlasi elektripaigaldise ja KVVKJ põhiprojektidele, mis on koostatud. Tehnosüsteemide uuendamine hõlmab hoone sooja tarbe- ja kütteveega varustava soojussõlme lahendust ning kanalisatsiooni lahendust. Olemasolev soojussõlm demonteeritakse ning paigaldatakse uus soojussõlm paiknemisega keldrikorrusele rajatavas soojussõlme ruumis 002. Kinnistu uus peaveemõõdusõlm kavandatakse samuti hoone keldrikorrusele tehnilisse ruumi 002 koos uue soojussõlmega. Kohus leidis, et küttesüsteemi uuendamist ja rekonstrueerimist, sõltumata sellest, kas see on amortiseerunud, saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks ning see on korteriühistu pädevuses, ning samuti on korteriühistu pädevuses otsustada küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga (vt RKTKo nr 3-2-1-31-15, p 9). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on Pikk tn 15, Tallinn küttekehad amortiseerunud, mida kinnitavad ehitusprojekti juurde kuuluvad AS Tallinna Küte väljastatud tehnilised tingimused Pikk 15, Tallinn korterelamu soojussõlme rekonstrueerimiseks ja 20.05.2016 üldkoosoleku protokollis olevad fotod. Samuti on OÜ Vanalinna Meister esindaja üldkoosolekul selgitanud, et tehnosüsteemid on väga halvas seisus ning lisaks soojussõlmele vajab kulude kokkuhoiuks kaasajastamist kogu ülejäänud süsteem. Hageja on leidnud, et keskkütte soojussõlm ei ole amortiseerunud ning viidanud tõendina ekspertarvamusele GECC konsultatsioonidelt. Samas on kokkuvõtlikult ekspertiisis leitud, et soojussõlm on vananenud ning torustike olematu termoisolatsiooni tõttu tuleks vahetada kogu olemasolev sõlm komplektse soojussõlme vastu. Samuti kinnitab amortiseerumist ka hageja esitatud e-kiri AS-ilt Utilitas Tallinn. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on selgitatud ka uue küttesüsteemi kasutuseelist. Samuti ei saa otsuse p 2.9 selgitustest järeldada, et uue keskküttesüsteemi kulu on hoopis kallim kui senine kulu. Otsusest nähtuvalt on dokumentaalselt tõendatud küttesüsteemi asendamise vajalikkust ja selle kasutuseelist on kõigile korteriomanikele põhistatud, seda on arutatud ja selle poolt on hääletanud 7 ühistu liiget. Ka hageja poolt viidatud ekspertarvamus kinnitab sõnaselgelt vajadust vahetada kogu olemasolev sõlm komplektse soojussõlme vastu, mis kasutab kaasaegset automaatikat. Hageja väide nagu olemasoleva süsteemi võimsus ei võimaldaks uusi tarbimiskohti ühendada, on vastuolus hageja enda esitatud AS-i Utilitas Tallinn kirjaga. Hageja ei ole tõendanud, et küttesüsteemi asendamise ainsaks eesmärgiks oleks kitsalt teatud ruumide jaoks küttevõimsuse suurendamine või nagu täidaks küttesüsteemi uuendamine üksnes „arendaja“ eesmärki. Otsuse p-s 2.9 on koos konkreetsete viidetega projekti osadele kirjeldatud, et plaanis on hoone kõikide süsteemide uuendamine alates uutest liitumispunktidest kuni selleni, et
korterites on ette nähtud uued süsteemid, teistele korteritele nähakse ette valmidus ühenduse jaoks. Seega ei hõlma soojussõlme põhiprojekt vaid teatud, hageja poolt loetletud korteriomandeid, kuivõrd selline piiritlus viidatud projektis puudub ning otsuse p-st 2.9 nähtuvalt on tagatud, et korter 6 saaks soovi korral lülituda uude süsteemi. Korteriühistu otsusest tulenevalt on planeeritud üldine küttesüsteemi vahetus, s.o olemasolevaid korteriomandeid puudutav süsteemi uuendamine, ning uue soojasõlme rajamisega seonduvad tööd. Hageja poolt on tõendamata, nagu hakataks tööde käigus seniseid süsteeme ehitise muudesse osadesse omavoliliselt laiendama. Samuti ei ole hageja tõendanud vesipõrandakütte rajamist või ventilatsioonisüsteemi paigaldamist otsuse p-s 2.9 määratletud tööde raames. Selliseid töid ei nähtu ka Restor AS-i hinnapakkumisest. Hageja ei ole tõendanud oma väiteid, et tehnoruumi ümbertõstmine või tuleohutuse tagamine tehnoruumi viivas koridoris ei oleks põhjendatud. Kostja on selgitanud, et soojussõlme asukoha muutmine on tingitud sellest, et nii soojussõlme kui ka veesõlme rajamine senise ruumi asemel kõrvalruumi on tehniliselt lihtsam ning vähem ressursimahukas, sest uuest tehnoruumist on peamagistraali lühem (ja seetõttu ka odavam) vedada. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et oleks otsustatud korter nr 6 sunniviisiline liitmine. Seega ei ole asjakohane väide, nagu oleks keegi kohustanud hagejat kaugküttesüsteemi taastamiseks. Hageja vastuväited kulude jaotuse osas, sh viited varasemale korteriühistu otsusele väidetava kulude jaotuse osas või teenuse kasutamisega seotud kuludele, ei puuduta antud otsust. Otsuse p 2.9 käsitleb küsimust, kas ja millised tööd on vajalikud teostada, mitte seda, kes ja mis ulatuses nende eest tasub. Seega puudub alus otsuse p 2.9, s.o küttesüsteemi tööde teostamise vaidlustamiseks, kuivõrd tööd iseenesest on vajalikud ja põhjendatud ega kahjusta mingil moel hageja huve. Hageja ei ole tõendanud, et keegi üritaks teda sundida sooja tarbevee tsirkulatsiooniga liituma. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on korterile nr 6 võrdväärselt ülejäänud ühistu liikmetega tagatud võimalus selle süsteemiga liituda. Kohus saab aru hageja vastuväidetest selliselt, et hageja vastuseis sooja tarbevee tsirkulatsiooni rajamisele seisneb selles, et ka tema osaleb kulude kandmises, kuigi süsteemiga liituda ta ei soovi. Hageja vastuväited kulude jaotuse osas, sh viited teenuse kasutamisega seotud kuludele, ei puuduta aga antud otsust. Otsuse p 2.9 käsitleb küsimust, kas ja millised tööd on kavas, mitte seda, kes ja mis ulatuses nende eest tasub. Seega puudub alus otsuse p 2.9, s.o tööde teostamise vaidlustamiseks, kuivõrd tööd iseenesest on vajalikud ja põhjendatud ega kahjusta hageja huve. Hageja väited kanalisatsioonitööde teostamise vajaduse puudumise osas on jäänud tõendamata. Kanalisatsioonisüsteemi osas on rekonstrueerimisvajadusele viidanud mh Tallinna Vesi tehniliste tingimuste esitamisega. Vaidlustatud otsuse p-s 2.9 on koos viidetega projekti osadele kirjeldatud, et plaanis on hoone kõikide süsteemide uuendamine alates uutest liitumispunktidest kuni selleni, et korterites on ette nähtud uued süsteemid, teistele korteritele nähakse ette valmidus ühenduse jaoks. Seega korteriühistu otsusest tulenevalt on planeeritud süsteemi üldine vahetus, s.o olemasolevaid korteriomandeid puudutav süsteemi terviklik uuendamine. Seega vastupidiselt hageja poolt väidetule on tööde ulatus piiritletud. Ka hinnapakkumine kinnitab, et planeeritud on hoonesisese reoveekanalisatsiooni süsteemi rekonstrueerimine, uue reovee kanalisatsiooni liitumispunkti rajamine ning katendite taastamine, mis on seejuures kasulikud ja vajalikud kogu hoone jaoks. Kohus ei nõustunud hagejaga, et hageja korter nr 6 ei ole hõlmatud nimetatud töödega. Ehitusprojekti selgitav osa viitab mh ka korteriga nr 6 seotud töödele: korterite 2, 5 ja 6 kanalisatsioonitorude äravoolud nähakse ette ühendada uute
projekteeritud torustikega. Samuti on tõendamata väited selle kohta nagu hakataks tööde käigus seniseid süsteeme ehitise muudesse osadesse omavoliliselt laiendama või nagu hõlmaks kanalisatsioonitööd kitsalt osade kaasomanike huvides tehtavaid töid. Otsusest tuleneb selgelt, et kõigile olemasolevatele korteriomanikele tagatakse võrdväärne võimalus maja üldiste süsteemidega liitumiseks. Hageja vastuväited kulude jaotuse osas ei puuduta antud otsust. Otsuse p 2.9 käsitleb küsimust, kas ja millised tööd on kavas, mitte seda, kes ja mis ulatuses nende eest tasuma peavad. Seega puudub alus otsuse p 2.9, s.o kanalisatsiooni tööde teostamise vaidlustamiseks, kuivõrd tööd iseenesest on vajalikud ja põhjendatud ega kahjusta mingil moel hageja huve. Elektrisüsteemi uuendamise vajadust kinnitab mh kostja poolt tellitud audit, milles märgitakse, et elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Kohtu hinnangul on usutav, et kuna kogu elektrisüsteem on amortiseerunud, ei piisa üksnes toitekaabli või kaitse ümber paigutamisest/vahetamisest. Ka üldkoosolekul on selgitatud, et elektrisüsteemi olukord on muutunud ohtlikuks kogu majale. Otsuse p-s 2.9 on koos konkreetsete viidetega projekti osadele kirjeldatud, et plaanis on hoone kõikide süsteemide uuendamine alates uutest liitumispunktidest kuni selleni, et korterites on ette nähtud uued süsteemid, teistele korteritele nähakse ette valmidus ühenduse jaoks. Seega on väited selle kohta, nagu hakataks tööde käigus seniseid süsteeme ehitise muudesse osadesse omavoliliselt laiendama või nagu hõlmaks tööd kitsalt osade kaasomanike huvides tehtavaid töid, alusetud. Korteriühistu otsusest tulenevalt on planeeritud olemasolevaid korteriomandeid puudutava süsteemi terviklik uuendamine. Seega puudutavad tööd ka D osa maja. Kohtu hinnangul on alusetu ja tõendamata väide nagu ei oleks automaatse tuleohutussüsteemi (ATS) rajamine põhjendatud ja seondub üksnes korruste muutusega. ATSi rajamist ja selle rajamise vajadust on põhistatud ehitusprojekti juurde kuuluva elektripaigaldise eelprojekti p-s 22.7. Mh selgitatakse elektripaigaldise eelprojekti p-s 22.7, et korterid 2, 5, 6 ja 7 varustatakse minimaalselt ühe süsteemi anduriga ja nähakse ette eraldi tsoon. ATSi rajamist ja selle rajamise vajadust on põhistatud ka ehitusprojekti seletuskirja p-s 1.5. Fonolukusüsteemi uuendamist on kirjeldatud ehitusprojekti juurde kuuluva elektripaigaldise eelprojekti p-s 22.6.3. Materjalidest nähtub, et fonolukusüsteemi uuendatakse kompleksselt ülejäänud renoveerimistööde, sh uute kaabliteede rajamise ja kogu kommunikatsioonisüsteemi uuendamisega – tavapärase tehnika uuendamise saab antud juhul teha koos ülejäänud süsteemide uuendamisega. Kohtu hinnangul on usutav, et selliselt välditakse lisakulusid, mis paratamatult kaasuks, kui süsteemide uuendamisi tehtaks eraldiseisvalt. Seega on hageja väide, nagu ei oleks fonosüsteemi uuendamine põhjendatud, ja eeldus, nagu oleks see kuidagi tulevaste korteriomanditega seotud, alusetu ja põhjendamata. Valgustite paigaldamist on kirjeldatud ehitusprojekti juurde kuuluva elektripaigaldise eelprojekti p-s 19.4.1. Kostja on selgitanud, et tegemist on tehnika üldise uuendamisega, mida on kuluefektiivsem teostada koos samaaegselt toimuvate ülejäänud remont- ja renoveerimistöödega. Kohtu hinnangul on nimetatu usutav. Hageja ei ole oma vastuväiteid selles osas tõendanud. Kohtu hinnangul on hageja viide sellele, nagu puuduks nimetatud töödele põhiprojekt, asjakohatu. Asjasse puutumatud on ka hageja väited tasaarvestuse osas ning vastuväited kulude jaotuse osas ei puuduta vaidlustatud otsust. Otsuse p 2.9 käsitleb küsimust, kas ja millised tööd on kavas, mitte seda, kes ja mis ulatuses nende eest tasuma peavad. Seega puudub alus otsuse p 2.9, s.o tööde teostamise vaidlustamiseks, kuivõrd tööd iseenesest on kohtu hinnangul vajalikud ja põhjendatud ega kahjusta mingil moel hageja huve. Eeltoodust
tulenevalt ei ole heade kommete vastasus hageja suhtes tuvastatav, kuivõrd tehnosüsteemide uuendamisega ei kaasne hageja jaoks raskeid tagajärgi. Kohus leidis, et tehnosüsteemide uuendamisega seotud tööd on tööd, mis mahuvad hagi esitamise ajal kehtinud KÜS § 151 lg-s 1 nimetatud kulude hulka.
26.Hageja on vaidlustanud kostja üldkoosoleku 20.05.2016 otsuse p 2.10, milles otsustati: kiita heaks ettevõtte AS Restor hinnapakkumine ning tellida neilt ehitustööd vastavalt käesoleva üldkoosoleku otsusele ning Ehitusprojektile. Kohus märkis, et tööde teostamine on otsustatud 20.05.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsuste p-ga 2.5 – 2.9 ning 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.10 alusel on heaks kiidetud p-s 2.5 – 2.9 otsustatud tööde hind ja teostaja. Hageja vastuväited puudutavad sisuliselt otsuste p 2.5-2.9 vastuvõtmist. Hageja ei ole esitanud vastuväiteid ega tõendeid selle kohta, et Restor AS nimetatud tööde teostamisega tegeleda ei võiks. Samuti nähtub üldkoosoleku protokollist, et otsuse p 2.10 vastuvõtmisel on selgitatud, et kostja on võrrelnud lõpliku pakkumise esitanud firmade osas Restor AS-i hinnapakkumist Trust Ehitus OÜ hinnapakkumisega, mis oli samade tööde osas võrreldavas maksumuses. Samuti on korteriühistu põhistanud koosolekul, miks eelistati Restor AS-i vaatamata veidi kõrgemale tööde kogumaksumusele võrreldes Trust Ehitus OÜ-ga. Hageja on esitanud vastuväite, et Restor AS ehitustööde pakkumine on hageja poolt võetud hinnapakkumiste alusel turuhindadest 500% kuni 30 000% kallim. Hageja poolt viidatud koondhagi lisa 5 (s.o hinnapakkumine) puudutab otsaseina töid. Tööde kalkulatsiooni kohaselt on nimetatud hinnapakkumine võetud TJA ettekirjutuse ja HK ekspertarvamuse alusel ning sisaldab kohtu hinnangul väiksemas mahus töid, kui korteriomanike enamuse poolt 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.5 alusel teostada otsustati. Seega ei tõenda koondhagi lisa 5 väidet, et Restor AS hinnapakkumine otsuse p 2.5 alusel otsustatud tööde teostamiseks oleks ülemäärane või hea usu põhimõttega vastuolus. Kohtu hinnangul ei ole hinnapakkumised antud juhul võrreldavad. Samuti ei tõenda koondhagi lisad 10–12 (s.o Kimm Invest hinnapakkumine, Konstrukt OÜ hinnapakkumine, K Partner OÜ hinnapakkumine), nagu oleks Restor AS hinnapakkumine otsuse p 2.6 alusel otsustatud tööde teostamiseks kuidagi ülemäärane või hea usu põhimõttega vastuolus. Ka need hinnapakkumised on võetud töödele, mis ei vasta 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-ga 2.6 otsustatud töödele ei mahu ega materjali osas. Koondhagi lisad 12–15, mis puudutavad akende ja tulekindla vahendi hindasid, ei tõenda, et Restor AS hinnapakkumine otsuse p 2.7 alusel otsustatud tööde teostamiseks oleks ülemäärane või hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja poolt viidatud pakkumised ei sisalda ei mahult ega ka materjalide osas neid töid, mis on ette nähtud otsuse p 2.7 alusel. Koondhagi lisa 18 puudutab elektritööde teostamist, kuid annab üksnes orienteeruva hinna ega selgita, milliste tööde osas see orienteeruv hind on antud. Eeltoodust tulenevalt ei tõenda koondhagi lisad 5, 10–15 ja 18 nagu oleks Restor AS ehitustööde pakkumine hageja poolt võetud hinnapakkumiste alusel turuhindadest 500% kuni 30 000% kallim. Muus osas, sh küttesüsteemi, tarbeveesüsteemi ja reoveekanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimise osas, ei ole hageja viidanud ühelegi tõendile, mis võiks ümber lükata või seada kahtluse alla Restor AS hinnapakkumise adekvaatsuse. Seega ei ole hea usu põhimõtte vastasus nimetatud otsuse osas tõendatud. Olemas oli ka otsuse vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
27.Hageja on vaidlustanud kostja 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punktid III.1 – III.7, millega otsustati: 1) kiita heaks pangalaenu võtmine ja selleks vajalike toimingute tegemine ehitustööde finantseerimiseks vastavalt käesolevale protokollile lisatud AS Restor pakkumisele; 2) renoveerimistööde (sh renoveerimisega kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelvalvega seotud kulude) finantseerimiseks taotleda Swedbank AS-st (Pank)
laenu maksimaalselt summas 565 624,80 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastav(ad) laenuleping(ud); 3) juhatusel tegeleda konkureerivate pakkumiste võtmisega ning juhul kui kolme nädala jooksul selgub parem pakkumine, sõlmida leping parema pakkujaga; 4) seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimusega, mille kohaselt kohustub korteriühistu koguma oma liikmetelt remonditasu summas selliselt, et pärast laenumaksete tasumist pangale jääb korteriühistule reservi vähemalt 10 % korteriühistu liikmetelt kogutud summast, jääda senise remonditasu suuruse juurde, kuna see katab nõutud miinimumi; 5) volitada juhatust sõlmima pangaga laenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; 6) taotleda võetava laenu tagatiseks Sihtasutuselt KredEx laenukäendust maksimaalses ulatuses ning volitada juhatust sõlmima vastav käendusleping. Laenukäenduse eest tasumine toimub vastavalt KredExi poolt esitatud arvele; 7) jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta AS Restor pakkumise positsioonide „Üldehitustööd“, „Peatrepikoja avatäited“ „Küttesüsteemi rekonstrueerimine“, „Tarbeveesüsteemi rekonstrueerimine“, „Reovee kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimine“ ning „Elektri ja nõrkvoolusüsteemide rekonstrueerimine ja kaasajastamine“ osas kokku summas 541 284 AS Restor pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ osale, kokku summas 24 341 eurot vastav osa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Eeltoodud jaotus lähtub otsusest, et trepikoja renoveerimisel osalevad vastava trepikoja korteriomanikud ning asjaolust, et seejuures on tuletõkke tööd (positsioon „Peatrepikoja avatäited“) kogu maja huvides. Laenmaksed tasutakse kõikide korteriühistu liikmete poolt vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele. Samuti on hageja vaidlustanud 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-d III.1- III.6, millega otsustati:1) kiita heaks pangalaenu võtmine AS-lt Swedbank ja selleks vajalike toimingute tegemine ehitustööde finantseerimiseks vastavalt käesolevale protokollile lisatud AS Restor pakkumisele; 2) renoveerimistööde (sh renoveerimisega kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelvalvega seotud kulude) finantseerimiseks taotleda Swedbank AS-st (pank) laenu maksimaalselt summas 565 624,80 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastav(ad) laenuleping(ud); 3) seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimusega, mille kohaselt kohustub korteriühistu koguma oma liikmetelt remonditasu summas selliselt, et pärast laenumaksete tasumist pangale jääb korteriühistule reservi vähemalt 10 % korteriühistu liikmetelt kogutud summast, jääda senise remonditasu suuruse juurde, kuna see katab nõutud miinimumi; 4) volitada juhatust sõlmima pangaga laenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; 5) taotleda võetava laenu tagatiseks Sihtasutuselt KredEx laenukäendust maksimaalses ulatuses ning volitada juhatust sõlmima vastav käendusleping. Laenukäenduse eest tasumine toimub vastavalt KredExi poolt esitatud arvele; 6) jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta AS Restor pakkumise positsioonide „Üldehitustööd“, „Peatrepikoja avatäited“ „Küttesüsteemi rekonstrueerimine“, „Tarbeveesüsteemi rekonstrueerimine“, „Reovee kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimine“ ning „Elektri ja nõrkvoolusüsteemide rekonstrueerimine ja kaasajastamine“ osas kokku summas 541 284 AS Restor pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ osale, kokku summas 24 341 eurot vastav osa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Eeltoodud jaotus lähtub otsusest, et trepikoja renoveerimisel osalevad vastava trepikoja korteriomanikud ning asjaolust, et seejuures on
tuletõkke tööd (positsioon „Peatrepikoja avatäited“) kogu maja huvides. Laenumaksed tasutakse kõikide korteriühistu liikmete poolt vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele. Hageja on leidnud, et nimetatud tööd ei hõlma üheski punktis maja D osa, kus asub hageja korteriomand ning ei sisalda kaasomandile vajalikke töid KOS § 15 lg 3 ja 6 ega kaasomandi moderniseerimiseks vajalikke töid KOS § 161 mõttes. Kuna otsused on tühised, alternatiivselt kehtetud, siis puudub kostja juhatusel volitus sõlmida nende alusel käsutuslepinguid. Kohus märkis, et tsiviilasja materjalidest nähtuvalt käsitlevad nimetatud otsused renoveerimistööde finantseerimist. Hageja ei ole esitanud ühtki sisulist vastuväidet pangalaenu võtmisele või laenusumma jaotamisele, mh sellele, et need küsimused on korteriühistu otsustuspädevuses. Hageja vastuväited renoveerimistööde finantseerimise osas taanduvad väidetele, mis puudutavad eelnevaid üldkoosoleku otsuseid. Ehitustööde teostamine, sh iga töö vajalikkus ja kasulikkus või väidetav teostamine teiste arvelt, samuti õiguslikud alused tööde teostamise üle otsustamiseks, puudutavad neid üldkoosoleku otsuseid, mille alusel ehitustööde teostamine otsustati (s.o 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.5 – 2.9). Väide, et kulutuste jaotusel ei ole tasaarvestatud hageja poolt varasemalt teostatud kaasomandile vajalikke töid, ei oma tähendust vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste õiguspärasuse hindamisel. Kuna hageja ei ole toonud välja ühtki sisulist argumenti ega põhjendust, miks ei võiks korteriühistu hoone renoveerimiseks otsustes kajastatud viisil pangalaenu võtta, puudub õiguslik alus vaidlusaluste üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Viidatud otsused on võetud vastu kehtivalt ning on õiguspärased. Samuti oli olemas otsuste vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
28.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.8 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.7. 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-s III.8 otsustati: volitada juhatust vajadusel esitama kasutusloa taotlus kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks. 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-s III.7 otsustati: volitada juhatust vajadusel esitama kasutusloa taotlus kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks. Kohus selgitas, et otsustest nähtub, et volitamine toimub seoses ehitustöödega, mitte kasutusotstarbe muutmisega. Volitus kaasomandiosa kasutusotstarbe muutmiseks puudub. Juhul, kui kasutusloa taotluse esitamine seoses ehitustöödega vajalik ei ole (või ei ole võimalik, nagu viitab hageja), siis sellist taotlust ei esitata, mistõttu puudub vajadus ja alus otsuste tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Samuti ei ole hageja esitanud ühtki sisulist vastuargumenti korteriühistu pädevuse osas sellise otsuse tegemiseks ega välja toonud muid asjaolusid, mis kinnitaksid otsuse tühisust või kehtetuks tunnistamise vajadust. Viidatud otsused on võetud vastu kehtivalt ning on õiguspärased. Olemas oli ka otsuste vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
29.Hageja on vaidlustanud 20.05.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsused p III.9- III.10 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-d III.8-III.9. 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-s III.9 otsustati: volitada juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandi kindlustus pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel, ning otsuse p-s III.10 otsustati, et: laenumaksete võlgnevuse tekkimisel kohustub korteriühistu panga esimesel nõudmisel sõlmima pangale aktsepteeritava inkassoteenuseid osutava firmaga korteriomanike viivisvõlgnevuste menetlemise käsunduslepingu. 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-s III.8 otsustati: volitada juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandi kindlustus pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel ning otsuse p-s III.9 otsustati, et: laenumaksete võlgnevuse tekkimisel kohustub korteriühistu panga esimesel nõudmisel sõlmima pangale aktsepteeritava inkassoteenuseid osutava firmaga korteriomanike viivisvõlgnevuste
menetlemise käsunduslepingu. Kohus leidis, et hageja ei ole esitanud ühtki sisulist argumenti selle kohta, et otsuses nimetatud küsimused (kindlustuslepingu ja inkassoteenuse lepingu sõlmimine) ei oleks korteriühistu otsustuspädevuses. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid ega välja toonud, kuidas nimetatud otsus toob kaasa temale rasked tagajärjed ning kuidas tema õiguseid nimetatud otsusega rikutakse. Vaidlustatud otsused on kohtu hinnangul võetud vastu kehtivalt ning on õiguspärased ja vastu võetud vajaliku häälteenamusega.
30.Hageja on vaidlustatud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p IV.1 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p V.1. Korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-s IV.1 otsustati: valvekaamerate paigaldamine ühiskasutusega aladele (hoov, väravad, trepikojad) toimub ainult korraldatuna ühistu poolt. Kõik korteriühistu kooskõlastuseta paigaldatud kaamerad demonteeritakse 1 kuu jooksul- kui kaamera paigaldanud korteriomanikud seda ei tee, siis korraldab demonteerimise KÜ ning hoiustab demonteeritud tehnikat 3 kuu jooksul. Kui selle aja jooksul kaamera paigaldanud korteriomanikud kaameraid enda valdusesse saada ei soovi, need utiliseeritakse. 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-s V.1 otsustati: 1) kasutada Pikk 15 KÜ poolt paigaldatavate valvekaamerate puhul pilveteenust 2) uurida, kas XX salvestusseadet on võimalik kasutada KÜ huvides ja selliselt, et nende abil salvestuks pilt pilve, kus kõigil korteriomanikel on ligipääs; jaatava vastuse korral teha talle ettepanek kaamerate kasutamiseks KÜ huvides, arvestades ka võimalikku kompensatsiooni 3) kui Karini seadmeid ei kasutata, siis need demonteeritakse alles pärast seda, kui KÜ poolt paigaldatud kaamerad on paigaldatud ja töös 4) võtta täpsustatud hinnapakkumised lähtudes eeltoodud punktidest. Kohus leidis, et hageja poolt väljatoodud põhjendustest ja tõenditest ei nähtu, kuidas vaidlusalused otsused hageja õiguseid rikuvad või raskeid tagajärgi kaasa toovad. Otsustest nähtub, et valvekaamerate paigaldamine toimub ühistu poolt ning kaamerate paigaldamine peab olema kooskõlastatud korteriühistuga ning samuti on ka hagejal võimalus kooskõlastada oma kaamerate paigaldamine. Samuti on otsustatud uurida hageja salvestusseadet. See, et hiljem on leitud, et hageja salvestusseadet ei ole võimalik korteriühistu huvides kasutada, ei tee nimetatud otsuseid kehtetuks või tühiseks. Samuti ei ole hageja käesoleval juhul tõendanud vaidlustatud otsuste hea usu põhimõtte vastasust. Hageja poolt esitatud arvamused ja ettepanekud seoses kaamerate tehniliste omaduste või paiknemisega, sh vaatevälja osas, ei ole otsuste tühisuse või kehtetuks tunnistamise aluseks. Kohtu hinnangul saab nimetatud ettepanekuid hageja esitada korteriühistule ka pärast otsuste vastuvõtmist ning korteriühistu saab seejärel hageja ettepanekuid kaaluda. Ka asjaolu, et kaamerate paigaldamine peab toimuma kooskõlastatuna kostjaga ei riku kuidagi hageja õiguseid. Hageja ei ole tõendanud, et otsustega on tema halvemasse olukorda pandud. Korteriühistu ei ole nimetatud otsuseid vastu võtnud üksnes tema suhtes, vaid see kehtib kõigi ühistu liikmete suhtes. Hagejat ei ole koheldud ebavõrdselt, kuna kostja on kinnitanud, et ka temal on võimalik videokaamerate pilti jälgida, mh jälgida ka otsepilti. Otsuste vaidlustamise seisukohalt ei oma kohtu hinnangul tähtsust, millal hageja on enda kaamerad paigaldanud, kuidas ta neid hooldanud on ning milline kvaliteet neil on. Käesoleval juhul oli olemas ka otsuste vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus.
31.Hageja on vaidlustanud 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p IV, millega kiideti heaks korteriühistu 2016/2017 aasta majandustegevuse aastakava. Kohtu hinnangul põhinevad kõik aastakavas kajastatud tegevused korteriühistu poolt vastu võetud õiguspärastel
otsustel. Kohus ei ole tuvastanud hageja poolt vaidlustatud ülejäänud otsuste tühisust ega kehtetust.
32.Hageja on vaidlustanud ka korteriühistu 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II, millega otsustati: Alustada ehitustöödega vastavalt 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustele koheselt, finantseerides vastavad ehitustööd korteriomanike endi poolt 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustes toodud arvestuspõhimõtete alusel, s.o proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta seni kuni Swedbankilt või Swedbankilt laenu mitte saamise korral mõnelt teiselt finantsasutuselt laenu saadakse; laenu saamisel planeeritust väiksemas ulatuses jäävad 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustes kajastatud ehitustöödega seotud kulud laenust puudujäävas osas korteriomanike enda kanda; laenu mittesaamisel jäävad 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustes kajastatud ehitustöödega seotud kulud täies mahus korteriomanike kanda; Juhul kui KÜ Pikk 15 Swedbankilt laenu ei saa, taotleda laenu mõnelt teiselt finantsasutuselt ning vajadusel otsustada täiendavalt, kas ja kuidas katta ehitustöödega seotud kulud saadava laenu arvelt; Juhul kui KÜ Pikk saab ehitustööde teostamiseks laenu ning kui korteriomanikud on enne laenu saamist ehitustöid ise finantseerinud, otsustada täiendavalt kas ja kuidas kaetakse seni kantud kulud saadava laenu arvelt; Korteriomanikud soovivad 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsuste kehtima jäämist enda suhtes igal juhul ja sõltumata sellest, kas kohus rahuldab tsiviilasjas nr 2-16-12460 KK taotlused KK suhtes. Kohus märkis, et 27.09.2016 otsuse p-st II ei nähtu, et oleks otsustatud tasuda laenuga korteriomandi M2 ehitustööd. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt puudutab vaidlusalune otsus ehitustööde finantseerimist, nähes ette alternatiivsed tegevuskavad ja lahendused tööde finantseerimiseks sõltuvalt sellest, kas ja kui palju ehitustööde teostamiseks laenu saadakse. Vaidlusalune otsus reguleerib ainult selliste ehitustööde finantseerimist, mille teostamine ja finantseerimine on otsustatud 20.05.2016 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsustega, sh arvestades otsustes toodud arvestuspõhimõtteid. Kohus ei nõustunud, et kostja oleks tühiseid otsuseid 27.09.2016 otsusega korduvalt kinnitanud. Kuna laenu võtmist otsustati tööde tegemiseks, mida kostja liikmed võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega, võisid nad üldkoosolekul otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist (vt RKTKo nr 3-2-1-31-15,p 11).
33.Hageja on esitanud oma menetlusdokumentides ka väited omandiõiguse rikkumise ja suure varalise kahju tekitamise kohta, kuid nimetatud väited on jäänud põhjendamata. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
34.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja saata asja maakohtule uueks lahendamiseks.
35.Ainuüksi seletuskirja projekteerimistööde piiritlus kinnitab, et projekti alusel tehtavad ehitustööd on terviklikult ehitist ümberkorraldavad. Ehitusseadustiku (EhS) kohase definitsiooni järgi on rekonstrueerimine muudatus, mis muudab ehitise omadusi oluliselt. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et ehitise omaduse oluline muutmine väljub ehitise korrashoidmiseks vajalikest piiridest. Seega ei ole kostja otsustatud ehitustööde näol tegu remondi ega korrashoiuga, ega ka KÜS otsustuspädevusse kuuluva tavapärase majandamisega. Samuti muudetakse ehitusprojektiga korteriomanike mõttelise osa suuruseid kinnistul ning vaidlustatud otsuste poolt hääletanud kaasomanikud on esitanud
kohtusse hagi kaasomandi jagamiseks vastavalt ehitusprojektile selliselt, et kaasomand jagatakse teiste korteriomanike vahel ning et hagejale kaasomandi osa ei jää (tsiviilasi nr 217-11999). Kaasomandi osa jagamine, millisest eesmärgist ehitusprojekt lähtub, väljub selgelt hoone igapäevase majandamise piiridest. Vaidlustatud otsused nõuaks kehtivuseks kõikide kaasomanike kokkulepet (AÕS § 74 lg 1 ja KOS § 16 lg 1), mis käesoleval juhul puudub.
36.Hageja leiab, et uute korteriomandite väljaehitamine, uute (katuse)konstruktsioonide ehitamine ja osaliselt olemasolevate lammutamine, uued vitskapid, katuseaknad, rõdud, trepid, vahelaed ja ukseavad ning katuse kandeskeemide ja ruumide kasutusotstarbe muutmine, toitlustusasutuse jaoks põrandate süvendamine, katusepennide tõstmine ja vahelae eemaldus, tühja pööningu soojustamine eluruumidele vastavatele nõuetele on ulatuslikud ümberehitustööd tulenevalt kitsa ringi arendushuvist. Korteriühistus häälteenamust omavad arendajad soovivad remonttööde ja „üldehitustööde“ nime all teostada tegelikkuses hoone ümberehitust ja hoone omaduste olulist muutmist EhS § 4 lg 3 mõistes.
37.Põhiprojekti ja hinnapakkumisega on ette nähtud ka tehnovõrkude (küttesüsteem; tarbeveesüsteem; reovee kanalisatsioonisüsteem; elektri ja nõrkvoolusüsteem) rekonstrueerimine (EhS § 4 lg 3 kohase definitsiooni kohaselt ümberehitamine). Ainuüksi põhjusel, et kütte- ja kanalisatsioonisüsteemi uuendamine ei puuduta hagejat ning et varasemalt on otsustatud (16.02.2015 üldkoosolekul), et hageja ei pea nimetatud süsteemide arenduskulu tasuma, ei ole põhjendatud otsutega kõnealuste kuluridade hageja kanda jätmine. Asjaolu, et vee- ja küttesüsteemi ümberehitus väljub tavapärase majapidamise ning kaasomanike ühiste huvide raamidest, kinnitab BI Insenerbüoo OÜ koostatud vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning küttesüsteemi eelprojekt nr 21/2014. Tegemist on ümberehitustöödega, mis on kantud arendaja ärihuvidest. Elektritööde osas märkis hageja, et maja osa, kus asub hageja korteriomand (majaosa nr D), ehitusprojekt ei hõlma. Seda põhjusel, et korterite 5, 6 (hageja korteriomand) ja 7 omanikud on teostanud vajalikud elektritööd aastal 2009. Hageja hinnangul soovitakse ka elektritöid teostada ärihuvide kaalutlusel.
38.Restor AS hinnapakkumine on niivõrd üldise sõnastusega, et selles sisalduvate kuluridade all on võimalik ehitada sisuliselt kõike. Hinnapakkumise üldine sõnastus on kantud arendajate ärihuvidest – kaasomanike ühise „remondihuvi“ ettekäändel soovivad arendajad teostada hoone tervikliku ümberehitamise võimalikult laiahaardeliselt. Kahtlusi tekitav on ka hinnapakkumise kohaste tööde turuhinnale vastavus. Turuhinnast kallima hinnaga tööde teostamine tekitab hagejale kahju ning toob hagejale kaasa rasked tagajärjed – suure põhjendamatu maksekohustuse (koos intressiga summas üle 70 000 euro).
39.Kohus on hinnanud ebaõigesti GECC konsultatsioonid OÜ eksperthinnangut, järeldades, et keskküttesõlm on amortiseerunud, ning et hageja korteri saaks süsteemiga liita. Samuti on kohus hinnanud ebaõigesti Ehitusekspertiisibüroo OÜ eksperthinnangut, leides, et hinnang ei tõenda, et Restor AS ehitusprojekt sisaldab kinnistule ebavajalikke töid. Kohus on jätnud tähelepanuta TJA ettekirjutuse lõpetamise teate, mis tõendab, et hageja on oma kulul teostanud TJA ettekirjutuse alusel vajalikud väikesemahulised ehitustööd (avariiremont) hoone A osa pööningul. Kuivõrd hageja teostas vajalikud tööd, ei ole Restor AS ehitusprojektiga ette nähtud suuremamahulised tööd vajalikud. Kohus on jätnud tähelepanuta HM auditi, mille kohaselt on hageja poolt teostatud tööd enam kui piisavad ehitise kasutusjärgse ohutuse tagamiseks olemasolevas olukorras, kus pööning on välja
ehitamata. Kohus on jätnud tähelepanuta Ruuki AS katuste ülevaatuse akti ja hinnapakkumise, mille kohaselt on katustel vajalikud väikesemahulised parendustööd. Restor AS hinnapakkumise ja tööde mahu vahe võrreldes vajalike töödega on 700% (seejuures on hageja enda kuludega vahetanud ja hooldanud hoone D osa plekk-katuse). Kohus on jätnud tähelepanuta ka katuste soojustamise hinnapakkumised ja selgitused mahu vajalikkuse seisukohalt, mille kohaselt ei ole kütmata pööningu puhul Restor AS ehitusprojektiga ette nähtud soojustamine vajalik. Soojustamine projektijärgses mahus ja viisil on vajalik, kui pööningul ehitatakse välja uued korterid. Uute korterite ehitamine väljub selgelt vajalike või kasulike kulutuste piiridest, mistõttu ei ole vajalik ka pööningu soojustamine projektijärgses mahus.
40.Isegi kui osa ehitusprojekti alusel ehitatavatest töödest peaksid olema vajalikud, siis käesoleval juhul ei ole kohus eristanud vajalikke ja ebavajalikke töid. AS Restor ehitusprojektis ja hinnapakkumises sisalduvad tööd on vajalikud maksimaalselt 51 002 euro ulatuses (ehk summas alla 10% korteriühistu poolt otsustatud töödest). Vaidlustatud otsused tekitavad hagejale suures ulatuses varalist kahju, millise väite on kohus jätnud täielikult tähelepanuta. Tulenevalt korteriühistu otsuse formaadist (otsused on tehtud tööde ja pakkumiste osas tervikuna), ei oma mõne üksiku vajaliku töö sisaldumine pakkumises aga mingit tähendust. Kui ka üks kavandatust töödest nõuab kaasomanike kokkulepet, on otsus tühine.
41.Hageja vaidlustas 09.06.2016 otsuse p V, millega otsustati hageja kaamerad demonteerida. Hagejal on õigustatud huvi enda vara jälgimiseks. Ühistu kaamerad hageja vara kaitset ei taga, sest ühistu kaameratel on mitu nö „pimedat“ ala. Samuti on hageja ainus kaasomanik, kes kinnistul püsivalt elab. Hagejal on õigus paigaldada enda kaameraid turvalisuse tagamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
42.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
43.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste p 2.6, p 2.9, p 2.10, p III.1, p III.2, p III.3, p III.5, p III.6, p III.8, III.9 ja III.10 tühisuse tuvastamiseks, 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste p III.1, p III.2, p III.3, p III.4, p III.5, p III.7, p III.8, p III.9, p IV tühisuse tuvastamiseks ja 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II tühisuse tuvastamiseks. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.7 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.6 tühisuse tuvastamiseks, välja arvatud osades, milles nendes otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastava laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega tuvastab vastavalt otsuste tühisuse. Lisaks tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas. Kolleegium teeb uue menetluskulude jaotuse. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2).
44.Kolleegium märgib, et kuigi alates 01.01.2018 kehtiva TsMS § 613 lg 1 p 4 kohaselt lahendatakse asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust, hagita menetluses, on käesoleval juhul põhjendatud jätkata asja menetlemist hagimenetluses. Kuni 31.12.2017
kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku redaktsiooni järgi lahendati korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtivuse vaidlused hagimenetluses. Maakohus viis menetluse läbi hagimenetluses, andis 23.11.2017 pooltele lõplike seisukohtade esitamiseks tähtajad ja määras ühtlasi otsuse kuulutamise ajaks 22.01.2018. Arvestades, et TsMS § 12 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu lahendi seaduslikkust, siis ei ole alust menetluse liiki apellatsioonimenetluses muuta.
45.Hageja on palunud tuvastada korteriühistu 20.05.2016, 09.06.2016 ja 27.09.2016 otsuste tühisuse hagis vaidlustatud ulatuses või alternatiivselt tunnistada otsused vastavas osas kehtetuks. Seega tuleb otsuste kontrollimisel lähtuda otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse sätetest.
46.KÜS § 13 lg 4 sätestas, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. KÜS § 151 lg 2 sätestas, et eluruumi hoolduseks loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. KOS § 16 lg 1 sätestas, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada käesoleva seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda käesoleva seaduse § 15 lõike 5 järgi. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle käesoleva seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra. Vastavalt KOS § 161 lg 1 p 1, korteriomanike üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, võib otsustada kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta korteriomandi reaalosa otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Vaidlustatud üldkoosoleku otsuste osas kaasomanike kokkulepe puudub.
47.Riigikohus on 13.02.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11 (p 28) leidnud, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Riigikohus on 13.02.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11 (p 21) asunud seisukohale, et korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Riigikohus on 22.04.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 (p 10) selgitanud, et AÕS § 74 lg-st 1 tulenevalt võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Selle sättega peab arvestama ka korteriühistu üldkoosolek. See tähendab, et korteriühistu üldkoosolekul on häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis
oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemine vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud.
48.Hageja on vaidlustanud kostja 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.5, mis sätestab: kiita heaks ja anda juhatusele volitused Pikk 15 tänavapoolse otsaseina kindlustustööde läbiviimiseks vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile (töö nr 30-014). Käesolev nõusolek ei anna õigust pööningukorruse väljaehitamiseks ega selle ainukasutusse võtmiseks ühe korteriomaniku poolt (I kd tl 55-57). Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et puuduvad alused korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.5 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Maakohus on õigesti tuvastanud, et otsaseina osas tehtavad kulud mahuvad KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulutuste hulka. Isegi, kui otsaseinaga seonduvad tööd ei peaks olema vajalikud TsÜS § 63 p 1 tähenduses, on need kasulikud TsÜS § 63 p 2 mõttes. Korrektne on maakohtu seisukoht, et selle otsusega seonduvalt ei ole hageja vastuväiteid töö hinna osas asjakohaseid, kuna töö hinda selles punktis otsustatud ei ole. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega.
49.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.6, milles otsustati: Maja hooneosade A, B, C, F ja G osas on vajalik teostada katusetöid- võtta lahti katusekatted, need ümber laduda ja uuendada. Kiita heaks ja anda juhatusele volitused Pikk 15 hooneosade A, B, C, F ja G osas katusetööde läbiviimiseks vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile (töö nr 30-014). Käesolev nõusolek ei anna õigust pööningukorruse väljaehitamiseks ega selle ainukasutusse võtmiseks ühe korteriomaniku poolt (I kd tl 5758). Maakohus leidis, et katusetöödega ei kaasne kaasomandis oleva asja olulist muutmist ning kulud mahuvad KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulutuste hulka. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et katusetöödega ei kaasne kaasomandis oleva asja olulist muutmist. Kuigi otsuse esimeses lauses on juttu katusekatete uuendamisest, siis teises lauses on kiidetud heaks katusetööde läbiviimine vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile. Restor AS-i ehitusprojekti seletuskirja lk 20 kohaselt on katusele projekteeritud juurde kaks vintskappi, seletuskirja lk 21 ja 22 kohaselt on projekteeritud juurde katuseaknaid, seletuskirja lk 37 kohaselt muudetakse B hooneosa katusekonstruktsioone selliselt, et 1. tasandil tõstetakse pennid ca 1,1m ülespoole. Seletuskirja lk 26 kohaselt pannakse katusele mineraalvillamattidest soojustus (250 mm). 20.05.2016 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on katusetööde käigus kavas paigaldada ka kipsplaatide karkass (I kd tl 57). Võttes arvesse Restor AS-i ehitusprojektis ettenähtud katusetöid, siis kogumis ei ole tegemist üksnes elamu hoolduse või remondiga, mistõttu need tööd kogumis ei mahu KÜS 151 lg 1 nimetatud kulude hulka. Samuti ei tulene KOS §-st 16 lg 1, et nende tööde kogumis teostamiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet. Need tööd kogumis ei mahu ka KOS § 161 lg 1 p 1 sätestatud tööde alla. Arvestades nende tööde iseloomu, saab töid kogumis pidada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks. Ka mineraalvillavattidest (250mm) soojustuse katusele panemist sellisel viisil ja mahus saab selgitada eelkõige ettevalmistava tegevusena pööningukorruse väljaehitamiseks eluruumideks. Imre Mäesepp ehitusettevõttest OÜ Konstrukt on selgitanud, et kui lähiajal katusekorterite väljaehitamist plaanis ei ole ja pööning jääb külmaks, siis on mõistlikum vahelae soojustamine puistevillaga (IV kd tl 66). Samuti viitab kipsplaatide karkassi paigaldamine ettevalmistavatele töödele pööningukorruse väljaehitamiseks.
Kostja on toonud esile, et õiguslik alus otsuste tegemiseks tulenes ka KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4. KOS § 15 lg 2 sätestas, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. AÕS § 72 lg 4 sätestas, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Riigikohus on 22.04.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 p-s 9 selgitanud, et kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest. Ringkonnakohus märgib, et käesoleva vaidluse puhul ei ole tegemist kulutuste hüvitamise nõudega, vaid korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamise vaidlusega. Samuti ei ole kõik 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.6 nimetatud katusetööd vajalikud TsÜS § 63 p 1 tähenduses. AS Restor ehitusprojekt sisaldab ka katusetöid, mis ei ole suunatud eseme säilitamisele või kaitsmisele hävimise eest. Eeltoodust tulenevalt eeldavad kolleegiumi hinnangul 20.05.2016 üldkoosoleku p 2.6 otsustatud katusetööd oma kogumis kaasomanike kokkulepet. Neid ei saanud otsustada korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega. Riigikohtu 13.02.2012 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11 (p 21) võib järeldada, et kui korteriühistu liikmete üldkoosolek otsustab häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe, siis on selline otsus tühine. MTÜS § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. TsÜS § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Ringkonnakohtu hinnangul on AÕS § 74 lg-st 1 tuleneva keelu eesmärgiks kaasa tuua seda keeldu rikkunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisus. Kuna antud juhul kaasomanike kokkulepet ei ole, siis on 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.6 MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühine. Kolleegium märgib, et isegi kui kostja ei kavatse käesoleval hetkel kõiki Restor AS-i ehitusprojektis märgitud katusetöid teha, ei oma see otsuse kehtivuse hindamisel tähendust, kuna otsus on sõnastuse kohaselt suunatud Restor AS-i ehitusprojektis sätestatud kõigi katusetööde realiseerimisele.
50.Hageja on vaidlustanud 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.7, milles otsustati: teise korruse trepikojas asuv aken A08 (EI 30) on tuleohtlik ning vajab väljavahetamist. Kiita heaks ja anda juhatusele volitused teostada akna vahetus ja aknalaua renoveerimine vastavalt Restor AS-i ehitusprojektile (töö nr 30-014) (I kd tl 58-59).
Kolleegiumi arvates on maakohus põhjendatult leidnud, et puuduvad alused korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.7 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Maakohus on õigesti leidnud, et aknaklaasi vahetamine ja aknalaua restaureerimine mahuvad KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulude hulka, kuna nende eesmärgiks on hoida elamu kasutuskõlblikus seisukorras KÜS § 151 lg 2 mõttes, ning samuti tõstavad need heakorra taset. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et selle otsusega seonduvalt ei ole hageja vastuväited töö hinna osas asjakohased, kuna töö hinda selles punktis otsustatud ei ole. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega.
51.Hageja on vaidlustanud osaliselt korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.8, milles otsustati: üldkasutatav trepikoda ja trepid vajavad renoveerimist ja restaureerimist. Kiita heaks ja anda juhatusele volitused teostada välistrepi ning ehitusprojekti joonistel tähistega RT 1-1, RT 1-2 ja RT 1-3 tähistatud trepi restaureerimine, puitastmetega trepi RT-2 restaureerimine ning ühiskasutuses olevate trepikoja seinte ja lagede viimistlus ning trepikoja põrandakatte vahetus vastavalt Restor ASi ehitusprojektile (töö nr 30-014). Kulude jaotamise osas osalevad iga konkreetse trepikoja renoveerimise kulude kandmisel need korteriomanikud, kelle korterite ligipääs vastava trepikoja kaudu toimub. Kulude jaotamine vastavate korteriomanike omavahelises suhtes toimub korteriomandi suuruse proportsiooni alusel. Tuletõkke tööd loetakse seejuures kogu maja huvides teostavaks tööks vastavalt eelmises päevakorrapunktis käsitletule (I kd tl 59-61). Hageja on selgitanud, et vaidlustab otsust osas, milles otsustati, et hageja peab osalema tulekaitsetööde (s.o akna ja aknalaua) kulude hüvitamises. Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et puuduvad alused korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.8 vaidlustatud osas tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.7 kehtib. Kuna trepikojas asuv aken ja aknalaud kuuluvad elamu kaasomandi osa hulka ning tulekindluse tõstmine on kõigi kaasomanike huvides, siis tehakse need tööd ka hageja huvides. Nagu eelnevalt märgitud, mahuvad aknaklaasi vahetamine ja aknalaua restaureerimine KÜS § 151 lg 1 nimetatud kulude hulka.
52.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.9, millega otsustati: kiita heaks ja anda juhatusele volitused tehnosüsteemide (küttesüsteem, kanalisatsioon, külma- ja soojaveetorud, elekter) uuendamiseks ja rekonstrueerimiseks vastavalt Restor ASi Pikk tn 15 hooneosade A, B, C, F ja G ehitusprojektile (töö nr 30-014) ja selle osades 4-7 viidatud projektidele, s.o BI Inseneribüroo projektile 21/2014 (kinnistu veevarustuse ja kanalisatsiooni välivõrgud tööprojekt); BI Inseneribüroo projektile 21/2014 (hoone soojasõlme põhiprojekt) ja KH ENERGIA KONSULT projektile 141105 (Pikk tn 15, Tallinnas elamu ja ärihoone elektripaigaldis, eelprojekt) ja BI Inseneribüroo projektile 21/2014 (hoone kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemide ning jahutuse (KVVKJ) eelprojekt). Töid teostatakse ühtlasi elektripaigaldise ja KVVKJ põhiprojektidele, mis on koostatud. Tehnosüsteemide uuendamine hõlmab hoone sooja tarbe- ja kütteveega varustava soojussõlme lahendust ning kanalisatsiooni lahendust. Olemasolev soojussõlm demonteeritakse ning paigaldatakse uus soojussõlm paiknemisega keldrikorrusele rajatavas soojussõlme ruumis 002. Kinnistu uus peaveemõõdusõlm kavandatakse samuti hoone keldrikorrusele tehnilisse ruumi 002 koos uue soojussõlmega (I kd 61-63). Maakohus leidis, et tehnosüsteemide uuendamisega seotud tööd mahuvad KÜS § 151 lg-s 1 nimetatud kulude hulka. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga. Restor AS-i
ehitusprojektiga kavatsetakse hoonet oluliselt muuta. Restor AS-i ehitusprojekti lk 8 kohaselt on projekt koostatud Pikk 15 hoonete-kompleksi osaliseks remontrestaureerimiseks ning katuse- ja keldrikorruse kasutuselevõtuks. Seletuskirja lk 7 järgi muudetakse äripind M3 korteriks 8 ja juurde on projekteeritud korter 9, seletuskirja lk 10 järgi muudetakse esimesel ja vahekorrusel asuvad mitteeluruum 1 ruumid toitlustusruumiks, seletuskirja lk 20 kohaselt on hoonesse F (mis praegu on ladu) planeeritud läbi kahe korruse nelja majutusruumiga puhkemaja, lk 37 kohaselt eemaldatakse hoone F II korruse lagi, ruum muudetakse kõrgemaks ja tuleb katuslagi, seletuskirja lk 21 järgi on korterile 3 projekteeritud abiruum C hoone kolmanda korruse pööningule, seletuskirja lk 22 järgi on korterile nr 4 projekteeritud juurde abiruum hoone kolmandale korrusele. Korteriühistu 20.05.2016 üldkoosolekul esitatud selgitustest nähtuvalt on ehitusprojektiga ette nähtud uuendada kõik hoone süsteemid alates uutest liitumispunktidest. Kõikides projektis käsitlevates korterites on ette nähtud uued süsteemid, teistele korteritele nähakse ette valmidus ühenduse jaoks (I kd tl 62). BI Insenerbüroo OÜ koostatud kütte, ventilatsiooni, veevarustuse, kanalisatsiooni ja jahutuse eelprojekti 21/2014 järgi on projekteeritud kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemide tehniline lahendus ümberehitatavatele ruumidele. GECC Konsultatsioonid OÜ 24.11.2016 hinnangu kohaselt on keskkütte võimsus majas hetkel 128 kW, ehitusprojekti kohaselt kavandatakse soojussõlme võimsuse tõstmist kolm korda 396 kW-ni. Hinnangu kohaselt ei ole olemasolevate pindade kütmiseks sellist võimsust vaja (I kd tl 87). Riigikohus on 13.02.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11 p-s 28 selgitanud, et kortermaja keskküttetorustiku vahetamist võib lugeda küsimuseks, mille võis otsustada hageja liikmete üldkoosolek häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik oli amortiseerunud. Riigikohus on 22.04.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 p-s 9 märkinud, et kolleegiumi senise praktika kohaselt jäävad tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud eluruumi remondi piiridesse (vt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25). Samuti on kolleegium leidnud, et küttetorustiku asendamist (sõltumata sellest kas torustik on amortiseerunud) saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes ning seega saab selle küsimuse otsustada KÜ liikmete üldkoosolek häälteenamusega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-116-11, p 28). Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei ole aga tegemist analoogilise olukorraga võrreldes Riigikohtu eelviidatud otsustega. Nii BI Inseneribüroo OÜ eelprojektist 21/2014 kui ka 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-st 2.9 tuleneb, et tegemist ei ole üksnes olemasolevate tehnosüsteemide uuendamisega, vaid ka tehnosüsteemide rajamisega nii uute väljaehitatavate ruumide tarbeks kui ka ruumide tarbeks, mille kasutusotstarvet tahetakse muuta. Lisaks nähtub GECC Konsultatsioonid OÜ 24.11.2016 hinnangust, et kavandatava küttesüsteemi võimsus väljub elamu olemasolevaks kasutusotstarbeks vajamineva küttesüsteemi võimsuse piiridest mitmekordselt. Sellises mahus tehnosüsteemide rekonstrueerimise ning rajamise puhul ei ole tegemist üksnes elamu hoolduse või remondiga, mistõttu need tööd kogumis ei mahu KÜS § 151 lg 1 kulude hulka. Samuti ei tulene KOS §-st 16 lg 1, et nende tööde kogumis teostamiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet. Need tööd kogumis ei mahu ka KOS § 161 lg 1 p 1 sätestatud tööde alla. Arvestades tehnosüsteemide rekonstrueerimise ja rajamise mahtu ning iseloomu, siis sellisel kujul saab neid töid kogumis pidada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks.
Kostja on otsuse tegemise õigusliku alusena tuginenud ka KOS § 15 lg-le 2 ja AÕS § 72 lgle 4, mis annab korteriomanikule nõudeõiguse teiste korteriomanike suhtes kaasomandi esemele tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks. Ringkonnakohus märgib, et käesoleva vaidluse puhul ei ole tegemist kulutuste hüvitamise nõudega, vaid korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamise vaidlusega. Samuti ei ole kõik 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.9 nimetatud tehnosüsteemide tööd vajalikud TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Üldkoosoleku otsuses kirjeldatud tehnosüsteemide tööd hõlmavad ka töid, mis ei ole suunatud eseme säilitamisele või kaitsmisele hävimise eest. Eeltoodust tulenevalt eeldavad kolleegiumi hinnangul 20.05.2016 üldkoosoleku p 2.9 otsustatud tehnosüsteemide tööd oma kogumis kaasomanike kokkulepet. Neid ei saanud otsustada korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega. Kuna korteriühistu üldkoosolek on häälteenamusega otsustanud küsimust, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe, siis on 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.9 MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühine. Kolleegium märgib, et isegi kui kostja ei kavatse käesoleval hetkel kõiki projektides märgitud tehnosüsteemide töid teha, ei oma see otsuse kehtivuse hindamisel tähendust, kuna otsus on suunatud otsuses nimetatud projektides sätestatud kõikide tehnosüsteemitööde realiseemisele.
53.Hageja on vaidlustanud kostja 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.10, milles otsustati: kiita heaks ettevõtte AS Restor hinnapakkumine ning tellida neilt ehitustööd vastavalt käesoleva üldkoosoleku otsusele ning Ehitusprojektile (I kd tl 63-64). Restor AS on teinud hoone restaureerimise- ja rekonstrueerimistööde kohta hinnapakkumise summas 565 624,80 eurot (I kd tl 86-87). Valdava osa tööde maksumusest moodustavad katuse tööd ning tehnosüsteemide tööd. Ringkonnakohus on leidnud, et 20.05.2016 üldkoosoleku otsused p 2.6 ja 2.9, millega otsustati katusetööde ja tehnosüsteemide tööde teostamine, on tühised, kuna käesoleval juhul ei saanud neid küsimusi korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada. Kui üldkoosolek ei saanud neid küsimusi häälteenamusega otsustada, siis ei saanud ta häälteenamusega otsustada ka Restor AS-i hinnapakkumise heakskiitmist ja ehitustööde tellimist. Eeltoodust tulenevalt on MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühine ka 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.10. Kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendatud 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.10 kehtivuse hindamisel eristada Restor AS hinnapakkumise heakskiitmist tööde osas, mille otsustamine üldkoosoleku poolt on ringkonnakohtu hinnangul tühine ja tööde osas, mille otsustamine üldkoosoleku poolt on ringkonnakohtu hinnangul kehtiv, või mida hageja ei ole vaidlustanud. Kuigi Restor AS on hinnapakkumises toonud välja erinevate tööde maksumuse, on hinnapakkumine tehtud kõikide tööde kohta terviklikult. Ringkonnakohtu arvates ei saa eeldada, et tööde olulises osas äralangemise korral, oleks järelejäänud tööde osas Restor AS hinnapakkumine kehtiv selles märgitud hindadega. Hinnapakkumine on tehtud komplektselt kõikide tööde kohta ning valdava osa tööde äralangemine mõjutab eelduslikult järelejäänud tööde kogumaksumust. Ka üldkoosolek on kiitnud heaks kogutööde hinnapakkumise. Seega on kolleegiumi hinnangul 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p 2.10 tervikuna tühine.
54.Hageja on vaidlustanud kostja 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-d III.1 – III.3 ja III.5– III.7, millega otsustati:
III.1) kiita heaks pangalaenu võtmine ja selleks vajalike toimingute tegemine ehitustööde finantseerimiseks vastavalt käesolevale protokollile lisatud AS Restor pakkumisele; III.2) renoveerimistööde (sh renoveerimisega kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelvalvega seotud kulude) finantseerimiseks taotleda Swedbank AS-st (edaspidi: Pank) laenu maksimaalselt summas 565 624,80 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastav(ad) laenuleping(ud); III.3) juhatusel tegeleda konkureerivate pakkumiste võtmisega ning juhul kui kolme nädala jooksul selgub parem pakkumine, sõlmida leping parema pakkujaga; III.5) volitada juhatust sõlmima pangaga laenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; III.6) taotleda võetava laenu tagatiseks Sihtasutuselt KredEx (edaspidi KredEx) laenukäendust maksimaalses ulatuses ning volitada juhatust sõlmima vastav käendusleping. Laenukäenduse eest tasumine toimub vastavalt KredExi poolt esitatud arvele; III. 7) jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta AS Restor pakkumise positsioonide „Üldehitustööd“, „Peatrepikoja avatäited“ „Küttesüsteemi rekonstrueerimine“, „Tarbeveesüsteemi rekonstrueerimine“, „Reovee kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimine“ ning „Elektri ja nõrkvoolusüsteemide rekonstrueerimine ja kaasajastamine“ osas kokku summas 541 284 AS Restor pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise ja välistrepid“ osale, kokku summas 24 341 eurot vastav osa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Eeltoodud jaotus lähtub otsusest, et trepikoja renoveerimisel osalevad vastava trepikoja korteriomanikud ning asjaolust, et seejuures on tuletõkke tööd (positsioon „Peatrepikoja avatäited“) kogu maja huvides. Laenumaksed tasutakse kõikide korteriühistu liikmete poolt vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (I kd tl 66). Hageja ei vaidlustanud 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.7 osas, milles hageja ei pea tasuma AS Restor pakkumise positsioonide „Viimistlustööd“ ja „Sise ja välistrepid“ eest. Samuti on hageja vaidlustanud 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-d III.1- III.6, millega otsustati: III.1) kiita heaks pangalaenu võtmine AS-lt Swedbank ja selleks vajalike toimingute tegemine ehitustööde finantseerimiseks vastavalt käesolevale protokollile lisatud AS Restor pakkumisele; III.2) renoveerimistööde (sh renoveerimisega kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelvalvega seotud kulude) finantseerimiseks taotleda Swedbank AS-st (edaspidi: Pank) laenu maksimaalselt summas 565 624,80 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat ning volitada juhatust sõlmima pangaga vastav(ad) laenuleping(ud); III.3) seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimusega, mille kohaselt kohustub korteriühistu koguma oma liikmetelt remonditasu summas selliselt, et pärast laenumaksete tasumist pangale jääb korteriühistule reservi vähemalt 10 % korteriühistu liikmetelt kogutud summast, jääda senise remonditasu suuruse juurde, kuna see katab nõutud miinimumi; III.4) volitada juhatust sõlmima pangaga laenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; III.5) taotleda võetava laenu tagatiseks Sihtasutuselt KredEx (edaspidi KredEx) laenukäendust maksimaalses ulatuses ning volitada juhatust sõlmima vastav
käendusleping. Laenukäenduse eest tasumine toimub vastavalt KredExi poolt esitatud arvele; III.6) jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta AS Restor pakkumise positsioonide „Üldehitustööd“, „Peatrepikoja avatäited“ „Küttesüsteemi rekonstrueerimine“, „Tarbeveesüsteemi rekonstrueerimine“, „Reovee kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimine“ ning „Elektri ja nõrkvoolusüsteemide rekonstrueerimine ja kaasajastamine“ osas kokku summas 541 284 AS Restor pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“, „Sise- ja välistrepid“ osale, kokku summas 24 341 eurot vastav osa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Eeltoodud jaotus lähtub otsusest, et trepikoja renoveerimisel osalevad vastava trepikoja korteriomanikud ning asjaolust, et seejuures on tuletõkke tööd (positsioon „Peatrepikoja avatäited“) kogu maja huvides. Laenumaksed tasutakse kõikide korteriühistu liikmete poolt vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (I kd tl 105). Riigikohtu 22.04.2015 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 (p 11) tuleneb, et kui laenu võeti tööde tegemiseks, mida liikmed võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega, võis üldkoosolekul otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist. Korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste punktides III.1 ja III.2 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste punktides III.1 ja III.2 on kiidetud heaks pangalaenu võtmine ehitustööde teostamiseks vastavalt Restor AS pakkumisele ning otsustati taotleda Swedbank AS-ilt laenu maksimaalselt summas 565 624,80 eurot. Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et valdava osa tööde maksumusest moodustavad katuse tööd ning tehnosüsteemide tööd. Lisaks on ringkonnakohus asunud seisukohale, et 20.05.2016 üldkoosoleku otsused 2.6, 2.9 ja 2.10, millega otsustati katusetööde ja tehnosüsteemide tööde teostamine ning kiideti heaks Restor AS hinnapakkumine ja otsustati tellida ehitustööd, on tühised. Kolleegium leiab, et kuna korteriühistu üldkoosolek ei saanud eeltoodud küsimusi häälteenamusega otsustada, siis ei saanud korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada ka pangalaenu võtmist ehitustööde teostamiseks vastavalt Restor AS pakkumisele, ning Swedbank AS-ilt laenu taotlemist. Kuna ka 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punktid III.3 ja III.5-III.6 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punktid III.3-III.5 seonduvad otseselt laenu võtmisega, siis ei saanud korteriühistu üldkoosolek ka neid küsimusi häälteenamusega otsustada. Kolleegium märgib, et ei hinda 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.7 osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“ ning „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastav laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kuna selles osas ei ole hageja otsust vaidlustanud. Arvestades, et hageja on täpsustanud oma nõuet ning selgesõnaliselt avaldanud, et ta 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.7 viidatud osas ei vaidlusta, samuti seda, et 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkt III.7 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punkt III.6 on identsed, siis ei ole kolleegiumi hinnangul hageja tahe olnud suunatud ka 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.6 selles osas vaidlustamisele, mistõttu ei hinda ringkonnakohus vastavas osas ka 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.6. Ülejäänud osas on 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.7 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punkti III.6 tühised ülaltoodud põhjendustel, kuna need seonduvad otseselt laenu võtmisega.
Kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendud laenuvõtmisega seotud otsuste kehtivuse hindamisel eristada töid, mille tegemise otsustamine üldkoosoleku poolt on ringkonnakohtu hinnangul tühine ja töid, mille tegemise otsustamine üldkoosoleku poolt on ringkonnakohtu hinnangul kehtiv, või mida hageja ei ole vaidlustanud. Üldkoosolek on lähtunud laenuvõtmise otsustamisel Restor AS-i hinnapakkumisest ning otsustanud laenu taotleda tööde tegemiseks kogumahus, kuid kolleegium on asunud seisukohale, et hinnapakkumise heakskiitmise ja Restor AS-ilt tööde tellimise otsus on tervikuna tühine. Sellest tulenevalt ei ole ka alust laenuvõtmisega seotud otsuste kehtivust vastavates osades eristada. Ülaltoodule tuginedes on 20.05.2016 üldkoosoleku otsuste punktid III.1- III.3, III.5-III.6 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuste punktid III.1 - III.5 MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühised. Samuti on tühised 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkt III.7 ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punkt III.6, välja arvatud osas, milles otsustati Restor AS pakkumise positsioonidele „Viimistlustööd“ , „Sise ja välistrepid“ kokku summas 24 341 eurot vastav laenuosa jagada proportsionaalselt korterite 2, 3, 4, 4a ja M3 omanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Ringkonnakohus leiab, et asjaolu, et hageja ei vaidlustanud 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse punkt III.4, mis on samasisuline 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse punktiga III.3, ei takista hagejal viimast otsust vaidlustamast.
55.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p III.8, millega otsustati volitada juhatust vajadusel esitama kasutusloa taotlus kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks (I kd tl 66) ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p III.7, millega otsustati volitada juhatust vajadusel esitama kasutusloa taotlus kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks (I kd tl 105). Maakohus leidis, et puudub alus nende otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb neid otsuseid vaadata kontekstis teiste 20.05.2016 üldkoosoleku p-s III ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-s III vastuvõetud otsustega. 20.05.2016 üldkoosoleku p-s III ja 09.06.2016 üldkoosoleku p-s III vastuvõetud otsused seonduvad laenu võtmisega tööde tegemiseks AS Restor hinnapakkumise alusel. Kuna kolleegiumi hinnangul ei saanud korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada pangalaenu võtmist ehitustööde teostamiseks vastavalt Restor AS pakkumisele, siis ei saanud korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada ka pangalaenuga ja Restor hinnapakkumise alusel tehtavate ehitustööde osas kasutusloa taotlemist. Seega on need otsused MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühised.
56.Hageja on vaidlustanud 20.05.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsused p-d III.9- III.10 (I kd tl 66) ning 09.06.2016 üldkoosoleku otsused p-d III.8 - III.9 (I kd tl 105). 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-ga III.9 otsustati: volitada juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandi kindlustus pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel, ning otsuse p-ga III. 10 otsustati, et: laenumaksete võlgnevuse tekkimisel kohustub korteriühistu panga esimesel nõudmisel sõlmima pangale aktsepteeritava inkassoteenuseid osutava firmaga korteriomanike viivisvõlgnevuste menetlemise käsunduslepingu. 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-ga III.8 otsustati: volitada juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandi kindlustus pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel ning otsuse p-ga III.9 otsustati, et: laenumaksete võlgnevuse tekkimisel kohustub korteriühistu panga esimesel
Kolleegium on eelnevalt tuvastanud, et üldkoosoleku otsus laenu võtmise kohta on tühine. Vaidlusaluste otsustega otsustati kindlustuslepingu sõlmimine laenulepingus toodud tingimustel ning panga nõudmisel inkassofirmaga lepingu sõlmimine laenuvõlgnevuste sissenõudmiseks. Ringkonnakohus leiab, et kuna üldkoosolek ei saanud häälteenamusega otsustada laenu võtmist, siis ei saanud ta häälteenamusega otsustada ka 20.05.2016 üldkoosolekul p-ide III.9- III.10 ning 09.06.2016 üldkoosolekul p-ide III.8 - III.9 vastuvõtmist, kuna need on otseselt seotud laenulepingu sõlmimisega. Seega on need otsused MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühised.
57.Hageja on vaidlustanud korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p IV.1 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p V.1. Korteriühistu 20.05.2016 üldkoosoleku otsuse p-s IV.1 otsustati: valvekaamerate paigaldamine ühiskasutusega aladele (hoov, väravad, trepikojad) toimub ainult korraldatuna ühistu poolt. Kõik korteriühistu kooskõlastuseta paigaldatud kaamerad demonteeritakse 1 kuu jooksul- kui kaamera paigaldanud korteriomanikud seda ei tee, siis korraldab demonteerimise KÜ ning hoiustab demonteeritud tehnikat 3 kuu jooksul. Kui selle aja jooksul kaamera paigaldanud korteriomanikud kaameraid enda valdusesse saada ei soovi, need utiliseeritakse (I kd tl 67). 09.06.2016 koosoleku p-s V.1 otsustati: 1) kasutada Pikk 15 KÜ poolt paigaldatavate valvekaamerate puhul pilveteenust 2) uurida, kas XX salvestusseadet on võimalik kasutada KÜ huvides ja selliselt, et nende abil salvestuks pilt pilve, kus kõigil korteriomanikel on ligipääs; jaatava vastuse korral teha talle ettepanek kaamerate kasutamiseks KÜ huvides, arvestades ka võimalikku kompensatsiooni 3) kui Karini seadmeid ei kasutata, siis need demonteeritakse alles pärast seda, kui KÜ poolt paigaldatud kaamerad on paigaldatud ja töös 4) võtta täpsustatud hinnapakkumised lähtudes eeltoodud punktidest (I kd tl 107). Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti jätnud hagi selles osas rahuldamata ning ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on kaamerate paigaldamine kaasomandi osadele korteriühistu pädevuses ning korteriühistu üldkoosolekul on õigus võtta vastu sellega seonduvaid otsuseid. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejat ei ole pandud teiste korteriomanikega võrreldes halvemasse olukorda, kuna otsus selle kohta, et valvekaamerate paigaldamine toimub korteriühistu poolt, kehtib kõigi korteriomanike suhtes. Hageja on argumenteerinud, et kostja paigaldatud kaamera abil ei ole võimalik fikseerida peasissekäigu kaudu kinnistule sisenemist. Kolleegiumi hinnangul on põhjendamatu hageja seisukoht, et korteriühistu kaamerast ei ole näha peasissekäik kinnistule. Kostja esitatud korteriühistu kaamera pildist nähtuvalt jääb peasissekäik (sh raudvärav ja kangialune) olulises osas kaamera nähtavuspiirkonda (V kd tl 115). Seega on peasissekäigu kaudu sisenejad kaamera kaudu näha.
58.Hageja on vaidlustanud 09.06.2016 üldkoosoleku otsuse p IV, millega otsustati: kiita heaks 2016/2017 aasta majandustegevuse aastakava (I kd tl 105-106). KÜS § 15 lg 1 sätestas, et korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid, korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel ja andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta. Kostja 2016/2017 majandustegevuse
aastakavas sisalduvad ka igakuised pangalaenu maksed (I kd tl 134). Ringkonnakohus leiab, et kuna üldkoosolek ei saanud häälteenamusega otsustada laenu võtmist, siis ei saanud üldkoosolek häälteenamusega otsustada ka majandustegevuse aastakavas laenukulude kandmist. Eeltoodule tuginedes on üldkoosoleku 09.06.2016 otsuse p IV MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühine.
59.Hageja on vaidlustanud ka korteriühistu 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse p II, millega otsustati: Alustada ehitustöödega vastavalt 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustele koheselt, finantseerides vastavad ehitustööd korteriomanike endi poolt 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustes toodud arvestuspõhimõtete alusel, s.o proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta seni kuni Swedbankilt või Swedbankilt laenu mitte saamise korral mõnelt teiselt finantsasutuselt laenu saadakse; laenu saamisel planeeritust väiksemas ulatuses jäävad 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustes kajastatud ehitustöödega seotud kulud laenust puudujäävas osas korteriomanike kanda; laenu mittesaamisel jäävad 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsustes kajastatud ehitustöödega seotud kulud täies mahus korteriomanike kanda; Juhul kui KÜ Pikk 15 Swedbankilt laenu ei saa, taotleda laenu mõnelt teiselt finantsasutuselt ning vajadusel otsustada täiendavalt, kas ja kuidas katta ehitustöödega seotud kulud saadava laenu arvelt; Juhul kui KÜ Pikk saab ehitustööde teostamiseks laenu ning kui korteriomanikud on enne laenu saamist ehitustöid ise finantseerinud, otsustada täiendavalt kas ja kuidas kaetakse seni kantud kulud saadava laenu arvelt; Korteriomanikud soovivad 20.05.2016 ja 09.06.2016 KÜ Pikk 15 otsuste kehtima jäämist enda suhtes igal juhul ja sõltumata sellest, kas kohus rahuldab tsiviilasjas nr 2-16-12460 KK taotlused KK suhtes (III kd tl 119). Eeltoodust nähtuvalt on 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse punktis II veelkord otsustatud ehitustööde tegemine vastavalt 20.05.2016 ja 09.06.2016 otsustele, otsustatud tööde võimalikud erinevad finantseerimisviisid ja kulude jaotus korteriomanike vahel. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et 20.05.2016 üldkoosoleku otsused p 2.6, 2.9, 2.10, III.1, III.2 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsused p III.1 ja III.2, milledega otsustati katusetööde ja tehnosüsteemide tööde tegemine, kiideti heaks Restor AS hinnapakkumine ja otsustati neilt tellida ehitustööd, ning otsustati laenuvõtmine, on tühised. Ringkonnakohus leiab, et kuna üldkoosolek ei saanud häälteenamusega otsustada katusetööde ja tehnosüsteemide tööde teostamist, Restor AS hinnapakkumise heakskiitmist ja ehitustööde tellimist, samuti pangalaenu võtmist, siis ei saanud üldkoosolek häälteenamusega võtta vastu ka nendega seonduvaid otsuseid, millega veelkord otsustati ehitustööde tegemine vastavalt 20.05.2016 ja 09.06.2016 otsustele, otsustati tööde erinevate finantseerimisviiside üle ja kulude jaotuse üle korteriomanike vahel. Ka selle punkti osas ei ole põhjendatud otsuse kehtivuse hindamisel eristada töid, mille tegemise otsustamine üldkoosoleku poolt on ringkonnakohtu hinnangul tühine ja töid, mille tegemise otsustamine üldkoosoleku poolt on ringkonnakohtu hinnangul kehtiv, või mida hageja ei ole vaidlustanud. 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse punktis II on otsustatud tööde tegemine vastavalt 20.05.2016 ja 09.06.2016 otsustele. Kolleegium on asunud eelnevalt seisukohale, et hinnapakkumise heakskiitmise ja Restor AS-ilt tööde tellimise otsus, samuti laenu võtmise otsus, on tühised. Sellest tulenevalt ei ole ka alust 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse punkti II kehtivust ülalmärgitud osades eristada. 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse punkti II viimases lauses on üldkoosolek avaldanud soovi, et kui kohus rahuldab hageja hagi, jääksid teiste korteriomanike suhtes 20.05.2016 ja 09.06.2016 üldkoosoleku otsused siiski kehtima. Esmalt märgib kolleegium, et tühist otsust
ei saa kinnitada (vt Riigikohtu 04.12.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-12, p 12). Teiseks ei ole võimalik, et korteriühistu üldkoosoleku otsus, mis on tühine, kehtiks osade liikmete suhtes. TsMS § 457 lg 5 sätestab, et kohtuotsus juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja selle tühisuse tuvastamise kohta kehtib kõigi juriidilise isiku osanike, aktsionäride või liikmete ning organite ja nende liikmete suhtes, isegi kui nad menetluses ei osalenud. Samuti kehtestab TsÜS § 38 lg 8, et organi otsuse kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise kohtuotsus kehtib kõigi juriidilise isiku ja tema organi liikmete suhtes, sõltumata nende osalemisest kohtumenetluses. Eeltoodust tulenevalt on 27.09.2016 üldkoosoleku otsuse punkt II MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühine.
60.Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Menetluskulude jaotus
61.Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta poolte menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 10 % ulatuses hageja kanda ja 90 % ulatuses kostja kanda (TsMS § 163 lg 1). Kuna maakohus ei määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.