Muud › Muud hagiasjad

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Vaidlust ei ole asjaolus, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajaline maaklerileping VÕS § 658 lg 1 tähenduses 29.01.2018 (kuueks kuuks) ning et kostja ütles vastava lepingu erakorraliselt üles 06.03.2018 enne tähtaega. Vaidlust ei ole ka selles, et maaklerilepingu p. 6.3 oli kokku lepitud, et kostja on sellisel ülesütlemisel kohustatud hagejale tasuma lepingu lõppemiseni osutatud teenustele vastava osa lepingu punktis 5.1 fikseeritud maakleritasust, kuid mitte vähem, kui 25% maakleritasust ning et hageja on vastava arve kostjale esitanud, kuid kostja ei ole seda tasunud. Maaklerilepingu p. 5. leppisid pooled kokku maakleritasu suuruse, milleks oli p. 5.1. alusel 4% korteriomandi lõplikust ostuhinnast ja nimetatud summale lisandus käibemaks 20% (tlk 4). Maaklerlepingu p. 6.3. kohaselt omasid lepingupooled õigust enne lepingu lõppemise tähtpäeva lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vähemalt ühe kuulise etteteatamise tähtajaga teisele poolele, kui Käsundiandja (kostja) ütleb lepingu üles lepingu p. 6.3. alusel kohustub ta tasuma Maaklerile (hagejale) viimase poolt lepingu lõppemiseni osutatud teenuste vastava osa lepingu p.

2-18-8365 kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. VÕS § 42 lg 2 sätestab, et tüüptingimust ei loeta ebamõistlikult kahjustavaks, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet või kui tingimuse sisu tugineb õigusaktil, millest ei saa lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 658 lg 2 sätestab, et maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 664 lg 2 sätestab, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 3 kohaselt ei mõjuta maakleri õigust maakleritasule asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. VÕS § 629 lg 1 sätestab, et kui käsundisaajale tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist või käsundi täitmiseks antud tähtaja möödumist ja käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist, on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust. Sel juhul on käsundisaajal õigus saada kogu tasu üksnes juhul, kui leping lõppes käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu ja tasu maksmine on asjaolusid arvestades õiglane. VÕS § 629 lg 2 sätestab, et tasu suuruse määramisel käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul tuleb arvestada muu hulgas käsundisaaja poolt juba tehtut, käsundiandjale sellest tekkivat kasu ja lepingu lõppemise põhjust. Tasust arvatakse maha summa, mille käsundisaaja lepingu lõppemise tõttu säästab, muul viisil omandab või mille ta oleks võinud mõistlikult omandada. VÕS § 629 lg 3 sätestab, et kui käsundisaaja ütles käsunduslepingu enne täitmist üles, võib käsundisaaja nõuda osutatud teenustele vastavat osa tasust ja tasuga katmata kulude hüvitamist niivõrd, kuivõrd käsundiandjal on seni osutatud teenuse vastu huvi. Kohus leiab, et iseenesest on vastavalt lepingule ja eelviidatud seadusesätetele maakleril õigus lepingu alusel töötamise eest tasu saada ka juhul, kui käsundiandja ütleb lepingu enne tähtaega üles, kuid seda üksnes ülesütlemiseni tehtud reaalse töö ulatuses (mida osaliselt sätestab ka lepingu p 6.3). Kohus leiab seega et kuigi ülejäänud osas on lepingu p 6.3 seadusega igati kooskõlas, on seadusega vastuolus olevaks tüüptingimuseks selles sätestatud nö „igal juhul maakleritasust minimaalselt 25% tasumise nõue“, kuivõrd tegemist ei ole mitte reaalse tehtud tööle vastava tasunõudega vaid käsundisaaja poolt ühepoolselt paika pandud (tüüp)tingimusega, mida ei ole eraldi läbi räägitud (hageja ei ole eraldi läbi rääkimist või sellise võimaluse olemasolu tõendanud). Tingimus, et kostja peab igal juhul maksma lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel 25% maakleritasust on kohtu hinnangul kostjat ebamõistlikult kahjustav, kuivõrd ei ole vastavuses reaalselt tehtud tööga ja seega tühine VÕS § 42 lg 1 kohaselt. Kohus märgib siinkohal, et hageja seisukoht, et ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus peab sisalduma VÕS § 42 lg 3 loetelus on väär, kuivõrd VÕS § 42 lg 3 ei ole suletud nimekiri (vaid nagu nähtub vastava lõike esimesest lausest - „eelkõige“ nimekiri). Eeltoodust tulenevalt puudub vastava tühise tüüptingimuse tõttu alus rahuldada hageja võlanõuet

2-18-8365 selliselt nagu nõuab hageja ehk 25% kokku lepitud maakleritasust. Kuid nagu kohus eelpool märkis, on hagejal siiski reaalselt tehtud töö ja kulude eest õigus tasu saada. Kohus juhtis vastavale asjaolule ka hageja tähelepanu oma 09.07.2018 kirjas, milles andis hagejale tähtaja oma nõude summa sisuliseks põhjendamiseks. Hageja vastas kohtule, et tööaja ning otseste ja kaudsete kulude eraldi väljatoomine antud vaidluses on äärmiselt keeruline kuna praktikas maaklerid ei pea eraldi ajalist arvestust millise objekti osas ja kui palju nad kulutavad aega potentsiaalsete ostjate leidmiseks ja nendega suhtlemiseks, praktikas pole see ka mõeldav kuna maakleritel on müügis sadu objekte ja poleks eluliselt mõeldav, et maakler peaks ajalist arvestust iga objekti kõnede, kohtumiste ja e-kirjade ja kõige muu aktiivse müügi juurde kuuluva üle, mistõttu ongi lepingus sätestatud minimaalse 25% nõue. Kohus leiab seega, et hageja otsustas sisuliselt, et ta ei pea mõistlikuks oma nõude suuruse sisulist põhjendamist, kuna see on hageja jaoks liiga keeruline. Kohus leiab, et hageja seisukoht ei ole põhjendatud seetõttu, et vastav tõendamine ei ole liiga keeruline arvestades üldteada asjaolu, et nii mõnedki käsunduse korras töötavad isikud suudavad kirjeldatud arvestust pidada – näiteks kasvõi advokaadid. Kohus ei pea usutavaks ega mõistlikuks, et professionaalne maakleribüroo ei pea oma tööalase tegevuse üle mingisugust arvet ja juhul kui hageja seda tõesti ei tee, on see hageja enda riisiko. Seega vaatamata sellele, et kohus andis hagejale võimaluse tõendada oma tehtud tööd ja kulusid ning nõuda selle alusel kostjalt põhjendatud ulatuses tasu, jättis hageja vastava tegemata, mistõttu tuleb hageja võlanõue jätta jätkuvalt rahuldamata. Oma viimases 20.07.2018 kohtule esitatud seisukohas märkis hageja esimest korda, et tema nõude puhul on tegemist hoopis kahjunõudega, mis tuleneb lepingu p 6.3 kokku lepitud leppetrahvist. Kohus leiab, et uus seisukoht erineb hageja esialgsest käsitlusest, mille kohaselt nõudis hageja siiski tehtud töö eest tasu vastavalt lepingule. Siiski kuivõrd ka kostja on käsitlenud hageja nõuet leppetrahvinõudena, ei ole alust jätta hageja uut käsitlust kõrvale. Kohus iseenesest leiab, et lepingu punktis 6.3 ei ole kokku lepitud leppetrahvis vaid ikkagi enne lepingu erakorralist ennetähtaegset lõpetamist tehtud töö tasustamise tingimustes, kuid isegi juhul kui tegemist oleks leppetrahvitingimusega, on vastav tingimus kostjat ebamõistlikult kahjustav tühine tüüptingimus VÕS § 42 lg 1 ja lg 3 p 5 alusel. Hageja on küll viidanud VÕS § 161 lg 1 mille kohaselt lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata, kuid vastav säte ei ole ülimuslik tarbijat (vaidlust ei ole, et kostja on tarbija) kaitsva seadusandluse ees. VÕS § 42 lg 3 p 5 sätestab selgelt, et lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, on ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust. Kohus leiab, et kuivõrd kostja on kahjunõudele vastu vaielnud selle ebamõistlikule suurusele viidates ja hageja ei ole kuidagiviisi tõendanud väidetava kahju tegelikku suurust, on kahjunõude suurus selle tõendamatuse ja kontrollimatu sisu tõttu ebamõistlik. Kohus rõhutab üle, et kuigi VÕS § 161 lg 1 sätestab, et tegelikku kahju ei pea tõendama, loob vastavast sättest erandi VÕS § 42 lg 3 p 5. Kohus ka juhtis hageja tähelepanu nõude suuruse sisulise põhjendamise vajadusele, kuid hageja otsustas seda mitte teha (vt otsuses eelpool). Teiseks on hageja võtnud kostjalt ka võimaluse tõendada tegeliku kahju suurust, kuivõrd nagu hageja ise on välja toonud, puudub hagejal endalgi igasugune arvestus, mille alusel vastavat hagejale nö

2-18-8365 tekkinud kahju suurust hinnata. Eeltoodust tulenevalt on lepingu p 6.3 leppetrahvitingimus kostjat ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine tüüptingimus, mistõttu ei saa hageja nõuet rahuldada ka leppetrahvist tuleneva kahjunõude alusel. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamata jätmisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus ei määra antud hetkel kindlaks menetluskulude suurust tulenevalt kohtupraktikast, mille kohaselt peab maakohus menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus muutub. Eeltoodust tulenevalt on leitud, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/Digitaalselt allkirjastatud/ Viktor Bome Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.