2-18-6253/8 - Asjaõigus - Korteriomandi ja kaasomandi asjad - Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja - lahend.ee

2-18-6253 päevakorrapunktiks on uue juhatuse valimine (Lisa 1 – taotlus koosoleku kokkukutsumiseks). 22.02.2018 on KÜ trepikodadesse pandud üles kutse KÜ S erakorralise üldkoosoleku toimumise kohta (Lisa 2 - koosoleku kutse). Kutsele on kirjutatud alla „ S korteriühistu juhatus“. Avaldaja, kes kuulus sellel ajal KÜ juhatusse, ei ole juhatuse liikmena otsustanud KÜ erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumist. KÜ erakorralise üldkoosoleku toimumise päevaks on kutsele kirjutatud 27.02.2018 so kutse ja koosoleku toimumise vahele on jäetud vähem kui seaduses sätestatud 7 kalendripäeva. Koosoleku kutses on üldkoosoleku päevakorrapunktideks lisaks päevakorrapunktile, mida on taotlenud KÜ liikmed so juhatuse valimine (kutse p 2) veel koosoleku juhataja ja protokollija valimine (p1); Hooldusteenuse osutamise leping Kuressaare Elamute Hoolduse OÜ-ga (p3), prügimajandus (p 4) ja muud küsimused (p 5) (lisa 2). Kutsele ei ole lisatud juhatuse otsust ega viidet juhatuse otsusele, mis laiendaks üldkoosoleku päevakorda so mis annaks alust võtta KÜ Üldkoosoleku päevakorda punkte, mida ühistu liikmed ei ole oma avalduses erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks taotlenud. 27.02.2018 toimunud üldkoosoleku protokollist nähtub, et päevakorra punkt 3 alla on arutatud ning võetud vastu otsuseid, mis ületavad antud päevakorrapunkti. Koosoleku protokollist nähtub, et toimunud KÜ erakorralisel koosolekul on päevakorra p 3 juures võetud vastu otsuseid, mis puudutavad KÜ majanduskulude jaotust ühistu liikmete vahel so on otsustatud jagada muruniitmine ja lumelükkamine 10 korteriomandi vahel ning jagada prügimajandus, majaelekter ja majakindlustus 8 korteri vahel võrdselt. Lisaks on võetud vastu otsused kehtestada remondifondiks 20 eurot korteri kohta kuus; osta raamatupidamisteenused sisse; anda juhatusele ja Kuressaare Elamute Hooldusele volitused KÜ arvete tasumiseks ja KÜ arvelduskonto haldamiseks; antud KÜ juhatusele volitus tasuda KÜga seotud arveid summas kuni 200 eurot ilma üldkoosoleku otsuseta ning võetud vastu otsus, et KÜ kohtukulud, riigilõivud jne tasutakse KÜ rahalistest vahenditest (Lisa 3 – üldkoosoleku protokoll). KÜ Üldkoosoleku päevakorrapunkt 3 käigus vastuvõetud otsuseid ei olnud KÜ erakorraline üldkoosolek pädev vastu võtma, kuna KÜ erakorrakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise taotluses ei olnud kokkukutsumist taotlenud isikud taotlenud üldkoosoleku päevakorrapunktina KÜ majanduskulude arvestamise põhimõtete ja jaotamise võtmist. Samuti ei ole erakorralise üldkoosoleku kutses toodud välja päevakorra punktina välja KÜ majanduskulude arvestamise põhimõtete ja jaotamise arutamist. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (edaspidi KrtS) § 20 lg 1 sätestab, et korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS sätestatule mittetulundusühingute seaduses (edaspidi MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 20 lg 3 sätestab, et juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet KÜ S on 10 korteriomandit. KÜ erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumist on nõudnud 2 ühistu liiget, mis on rohkem kui 1/10 liikmetest ning seega puudub vaidlus selle kohta, et KÜ S juhatus oli kohustatud liikmete avalduse alusel KÜ erakorralise koosoleku kokku kutsuma. Küll aga on antud juhul ebaselge, kellele ja mis moel erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumist taotlenud isikud esitasid taotluse KÜ erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks – avaldaja oli sellel perioodil juhatuse liikmeks, ning talle ei ole vastavat avaldust laekunud. MTÜS § 29 lg 1 sätestab, et juhatus võib vastu võtta otsuseid, kui selle koosolekus osaleb üle poole juhatuse liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet.

2-18-6253 MTÜS § 29 sätestab ka, et kui juhatus koosneb mitmest liikmest, on juhatuse otsuse vastuvõtmiseks nõutav juhatuse koosolekus osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamus (lg 2). Juhatusel on õigus võtta otsuseid vastu ilma koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt hääletavad kõik juhatuse liikmed (MTÜS § 29 lg 3). Käesolevaga palub avaldaja esitada puudutatud isikul juhatuse otsus, millega juhatus otsustas kutsuda kokku KÜ S erakorralise üldkoosoleku. KÜ liikmed on oma avalduses soovinud erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumist, avaldades taotluses vajadust valida KÜ-le uus juhatus. Rohkem päevakorrapunkte ei ole KÜ liikmed oma taotluses välja toonud. MTÜS § 20-1 lg 1 teine lause sätestab, et kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra. Seega ei oleks saanud KÜ erakorralise koosoleku päevakord olla laiem, kui see mis oli erakorralise koosoleku kokkukutsumise taotluses. Mingil põhjusel ning ebaselge kelle otsuse alusel on erakorralise üldkoosoleku päevakorda laiendatud ning erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise kutses on päevakorda lisandunud punktid, mis puudutavad hooldusteenuse osutamise lepingut Kuressaare Elamute Hoolduse OÜga (p 3) ja prügimajandust (p 4). KÜ liikmed on esitanud taotluse KÜ erakorralise koosoleku kokkukutsumiseks 21. veebruar 2018; 22. veebruar 2018 on maja trepikodadesse pandud informatsioon/kutse KÜ erakorralise üldkoosoleku toimumise aja kohta. Trepikodadesse pandud erakorralise üldkoosoleku kutses on erakorralise üldkoosoleku toimumise ajaks märgitud 27. veebruar 2018 kell 19:15 kuni 20:15 MTÜS § 20 lg 5 sätestab, et üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Seega, kuna teave erakorralise üldkoosoleku toimumise kohta on ühistu liikmetele tehtud teatavaks 22.02.2018 ning koosoleku toimumise ajaks on märgitud 27.02.2018, siis on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise kohta sätestatut, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisest on teatud ette vähem kui 7 päeva. Üldkoosoleku päevakorra p 3 all on käsitletud ning võetud vastu protokollilised otsused küsimustes, mis puudutavad KÜ majanduskulude suurust ja nende jaotust so on otsustatud jagada muruniitmine ja lumelükkamine 10 korteriomandi vahel ning jagada prügimajandus, majaelekter ning majakindlustus 8 korteri vahel võrdselt. Lisaks on võetud vastu otsused kehtestada remondifondiks 20 eurot korteri kohta kuus; osta raamatupidamisteenused sisse; anda juhatusele ja Kuressaare elamuhooldusele volitused KÜ arvete tasumiseks ja KÜ arvelduskonto haldamiseks; antud KÜ juhatusele volitus tasuda KÜga seotud arveid summas kuni 200 eurot ilma üldkoosoleku otsuseta ning võetud vastu et KÜ kohtukulud, riigilõivud jne tasutakse KÜ rahalistest vahenditest. KrtS § 41 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille üheks osaks on korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). KrtS § 41 lg 3 sätestab, et majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. KrtS § 20 lg 3 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on majanduskava kehtestamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga, ning nende dokumentidega tutvumise kord. KÜ erakorralise üldkoosoleku kutses ei olnud päevakorrapunktina toodud välja, et erakorralisel üldkoosolekul tuleb arutlusele majanduskava või mõni majanduskava olulistest osadest. Samuti ei olnud erakorralise üldkoosoleku kutses viidet selle kohta, kus on KÜ liikmetel võimalik tutvuda plaanitavate majanduskulude muudatustega. Seega – kuna KÜ erakorralise üldkoosoleku kutses ei olnud päevakorra punktina näidatud, et erakorralisel üldkoosolekul võetakse vastu otsuseid, mis puudutavad korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel, siis ei olnud üldkoosolek õigustatud sellekohaseid otsuseid vastu võtma. Kuna majandamiskulude arvestuse põhimõtted on KÜ

2-18-6253 majandamiskava olulisteks osadeks, siis on KÜ erakorralise üldkoosoleku läbiviijad, rikkunud oluliselt erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KÜ S erakorralisel üldkoosolekul on osalenud 6 korteriomanikku so ühistu liiget sh üks liige volituse alusel. Seega ei olnud KÜ S erakorralisel üldkoosolekul esindatud kõik korteriomanikud. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud järgmiseid nõudeid: - KÜ 27. veebruar 2018 erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise teates olev päevakord ei vasta KÜ erakorralist üldkoosolekut kokku kutsunud isikute taotlusele, millega on rikutud MTÜS § 20-1 lg 1 sätestatut - KÜ erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole järgitud etteteatamistähtaega, millega on rikutud MTÜS § 20 lg 5 sätestatud nõuet. - KÜ erakorralisel üldkoosolekul on käsitletud teemasid ja võetud vastu otsuseid küsimustes – korteriomanike majandamiskulude määramine – milleks KÜ 27. veebruar 2018 toimunud erakorraline üldkoosolek ei olnud pädev otsuseid vastu võtma, kuna korteriomanike majandamiskulude suuruse ja arvestuste põhimõtete kehtestamine ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates, samuti puudus KÜ liikmetel võimalus eelnevalt tutvuda plaanitavate majanduskulude arvestuste ja suuruse muudatustega. - KÜ 27. veebruar 2018 toimunud erakorralisel koosolekul on võetud vastu protokollilisi otsuseid küsimustes – juhatuse liikmetele tehinguteks volituste andmine; Kuressaare Elamuehitus OÜle KÜ arvelduskontole ligipääsu andmine – mida ei ole kirjas erakorralise üldkoosoleku kokkkutsumise teatise päevakorras. Seega, kuna KÜ S erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud mitmeid seaduses sätestatud korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise nõudeid, ei olnud KÜ S 27.veebruar 2018 korteriomanike erakorraline üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma ning selle koosoleku otsused on tühised. KrtS § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Eeltoodu alusel ning juhindudes KrtS § 29 lg 2 ja TsMS § 475 lg 1 p 17 palub avaldaja tuvasta Korteriühistu S erakorralise üldkoosoleku kp 27.02.2018 otsuste tühisus.

2-18-6253 menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Pooltevahelise kompromissläbirääkimiste tulemusena jõudsid pooled põhimõttelisele üksmeelele käesoleva vaidluse perspektiivituse osas ning sellest tulenevalt vajaduses see lõpetada. Korteriühistu on kavandanud kutsuda 27.06.2018 kokku uue erakorralise üldkoosoleku, et otsustada muu hulgas samu küsimusi, mille sisulised otsused võeti vastu 27.02.2018 üldkoosolekul, kuid mis võivad osutuda tühiseks teatud nõuete järgimata jätmise tõttu. Sellest tulenevalt muutub vaidluse pidamine 27.02.2018 üldkoosoleku otsuste kehtivuse üle täielikult otstarbetuks, sest uue üldkoosoleku toimumisega saavad samasisulised otsused uuesti, nõuetekohaselt ja seega kehtivalt vastu võetud. Eeltoodud asjaoludest on teadlik ka avaldaja, kuid sellest hoolimata esitas ta põhjendamatuid nõudmisi kompromissi osas, et antud tsiviilasi kokkuleppeliselt lõpetada. Avaldaja nõudis, et kompromissiga määratakse kindlaks uue üldkoosoleku toimumise kuupäev ja samuti kinnitatakse päevakord. Praeguseks hetkeks on teada uue üldkoosoleku toimumise kuupäev, kuid päevakorda ei ole võimalik kinnitada, kuna kõiki arutamisele tulevaid küsimusi ei ole veel teada. Kahjuks sai pooltele uue üldkoosoleku päevakorra puudumine takistuseks antud tsiviilasjas kompromissi sõlmimisele, sest avaldaja keeldus seetõttu kompromissist, kuid põhjendamatult. Nimelt soovib korteriühistu anda kõigile ühistu liikmetele, sh avaldajale, võimaluse omapoolsete ettepanekute tegemiseks, kuna ühistusisesed erimeelsused avaldajaga on põhjustatud suuresti sellest, et korteriühistus ei ole avaldaja nõudmistega väidetavalt senini arvestatud. Ehkki eeltoodu ei vasta tõele, soovib korteriühistu siiski edaspidiseid vaidluseid vältida ning võimaldada avaldajale teha omapoolseid ettepanekuid uue üldkoosolekuga kui ka sellel vastuvõetavate otsustega seonduvalt. Eeltoodu kokkuvõtteks saab asuda seisukohale, et käesoleva kohtuvaidluse sisuline jätkamine raiskab põhjendamatult üksnes nii menetlusosaliste kui ka kohtu ressurssi. Kompromissi sõlmimisega oleks avaldaja saanud tagasi pool tema poolt tasutud riigilõivust, kuid ka see ei mõjutanud teda perspektiivitust kohtuvaidlusest hoiduma. Seega on puudutatud isik sunnitud tegema omapoolseid toiminguid, et mitte suurendada menetluskulusid ning pidada vaidlust, millel avaldaja poolt soovitud lõpptulemust ei ole. Seda arvestades palub puudutatud isik jätta menetluskulud avaldaja kanda või, alternatiivselt sellele, äärmisel juhul poolte endi kanda. Eeltoodust tulenevalt palub avaldaja lõpetada tsiviilasja nr 2-186253 menetlus ning jätta menetluskulud avaldaja kanda või alternatiivselt sellele, poolte endi kanda. Puudutatud isik palub menetluskulude nimekirjas /t.l. 26/ määrata rahaliselt kindlaks puudutatud isiku menetluskulud ja välja mõista avaldajalt puudutatud isiku kasuks viimase poolt kantud menetluskulud lepingulise esindaja tasu eest summas 520,00 eurot (ilma käibemaksuta); märkida kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb avaldajal tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.