Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 29. märts 2018. a
Tsiviilasja number
2-17-7322
Tsiviilasi
Osaühing Rael hagi Rein Kallaste ja Aime Kallaste vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
397 eurot 8 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 24. novembri 2017. a otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
Rein Kallaste ja Aime Kallaste apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellandid (kostjad) Rein Kallaste (isikukood XXX) Aime Kallaste (isikukood XXX) Esindaja Koit Kallaste Vastustaja (hageja) Osaühing Rael (registrikood 10250152), esindaja Sergei Desjatnikov
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Rein Kallaste ja Aime Kallaste apellatsioonkaebus rahuldada.
2.Tühistada Tartu Maakohtu 24. novembri 2017 otsus osas, millega rahuldati Osaühing Rael hagi Rein Kallaste ja Aime Kallaste vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.
3.Teha asjas uus otsus, millega jätta Osaühing Rael hagi Rein Kallaste ja Aime Kallaste vastu rahuldamata.
lisasid 1-10 ja lugeda need Rein Kallastele ja Aime Kallastele tagastatuks.
5.Jätta menetluskulud Osaühing Rael kanda.
maa-
ja
ringkonnakohtus
Rahuldada Rein Kallaste ja Aime Kallaste avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Mõista Osaühingult Rael Rein Kallaste ja Aime Kallaste kasuks välja menetluskulude katteks 1540 eurot (koos käibemaksuga), s.o 1440 eurot õigusabikulu maakohtus ja 100 eurot riigilõivu ringkonnakohtus. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Osaühing Rael (endise nimega AS Rael, hageja) esitas 10. mail 2017 Tartu Maakohtule hagi Rein Kallaste (kostja I) ja Aime Kallaste (kostja II) vastu solidaarselt võlgnevuse 808 euro 66 sendi ja viivise 20 euro 66 sendi väljamõistmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjatele korteriomand asukohaga X Viljandi ja hagejale korteriomand X Viljandi. Hageja omandas 10. augustil 2016 X kinnistust umbes 63% suuruse osa, 6 korterile jäi umbes 37% suurune kaasomandi osa. 2016 augusti lõpus kutsuti kokku majaelanike koosolek, kus arutati kiireloomulisi probleeme, s.o maja katuse ja maja tagaküljes olevate puudega seonduvat. Hageja edastas korteriomanikele katuseremondi hinnapakkumise ja puude maha võtmise kalkulatsiooni ning koostas kulutabeli, millest nähtus, kui palju tuleb igal korteril tasuda katuse remondi ja puude lõikuse, haldustasu ja tehnoruumide eest üüri. Kõik elamu kommunikatsioonid sisenevad hageja omandi osasse ja jagunevad sealt, võttes enda alla umbes 12 m2 (elektrikilbid, keskkütte soojasõlm, veesõlm). Hageja tasub tehnosõlmede ruumide pinna eest kütet, seega on tehnoruumide üürinõue põhjendatud.
Korteriomanikud ei esitanud katuseremondi ja puude lõikuse ning selle maksumuse kohta vastuväiteid. Katuse remondi vajaduses leppisid kokku korterite nr 1, 3, 4, 5 omanikud. Arvete tasumise tähtajal keegi arveid ei tasunud. Korter nr 2 omanikud (kostjad) ei tasu ka enam muid kommunaalteenuste arveid, s.o kütte, vee ega elektri eest. Hageja tasub teenusepakkujatele kostjate eest ise, sest kõik kommunaalteenuste lepingud on sõlmitud hagejaga, kes omakorda müüb teenust sama hinnaga kostjatele edasi. Hageja esitas kostjatele tasumiseks arved nr 160375, nr 160429, nr 160481, nr 160533, nr 170045, nr 170097 ja nr170151, kokku summas 987 eurot 35 senti. Kostja tasus arve nr 160375 katteks 83 eurot 43 senti ja arve nr 160429 katteks 58 eurot 46 senti. Teised arved on tasumata. Kostjate võlgnevus hagejale koos viivistega oli hagi esitamisel 829 eurot 32 senti, millest põhisumma on 808 eurot 66 senti ja viivis 20 eurot 66 senti. Kostjatel tuleb tasuda tehnoruumide üüri eest vastavalt korteriomanike vahel sõlmitud kokkuleppele või kui kostjad eitavad kokkuleppe sõlmimist, siis korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 3 alusel. Sama kokkulepe eksisteerib ka haldustasu osas. Kostjad viivitasid rahalise kohustuse täitmisega alates 25. oktoobrist 2016 ja hageja nõuab viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 alusel. Hageja ei nõustunud kostjate seisukohtadega tasaarvestuse, puude mahavõtmise, kommunaalteenuse tasumise, üüri ja haldustasu nõude osas.
2.Kostjad hagiavalduses esitatud nõudeid ei tunnistanud. Kostjad on seisukohal, et arved on kostjate poolt tasumata osas esitatud ebaseaduslikult ning kostjatel puudub nõutud summa tasumise kohustus. Hagejal ei ole alust korterelamu katuseremondi kulude hüvitamise nõude 242 euro 83 sendi esitamiseks, kuna kostja on võlgnetava summa VÕS § 197 lg 1 alusel tasaarvestanud enda nõudega hageja vastu. Kostjal on sissenõutavaks muutunud nõue kaasomandi eseme korrashoiu eest OÜ Viljandi EKE Projekt (EKE Projekt) vastu, mille saab KOS §13 lg 4 ja VÕS § 145 lg 1 alusel tasaarvestada hageja nõudega, kuna hageja omandas korteriomandi EKE Projektilt. Korterelamu katus remonditi 2015 sügisel kõigi korteriomanike kokkuleppel (s.h EKE Projekt nõusolekul). Remonditööde eest esitati arved vastavalt tööde tegija Parnea Est OÜ arvutusele, katuseremondi kulude aluseks on võetud korteriomandite reaalosa suurus v.a EKE projekt, kelle puhul oli tasu arvutuse aluseks 543,50 m2 asemel võetud 88,7 m2. Kuigi EKE Projektile on Parnea Est OÜ poolt tabelis näidatud 863 euro 90 sendi asemel esitatud arveid 919 euro ulatuses, pidi EKE projekt vastavalt temale kuuluvale kaasomandi osale tasuma 2511 eurot. EKE Projekt on tasunud katuseremondi eest 1592 eurot vähem. Jagades EKE Projekti poolt vähemmakstud summa korterite nr 1-6 vahel ära proportsionaalselt nende kaasomandi osade suurusele, on kostjate nõude suurus EKE Projekti vastu 253 eurot 47 senti. Kostjad esitasid tasaarvestuse avalduse korteriomanike 1-6 nimel 15. septembri 2016 e-kirjas. Vastavalt VÕS §-le 198 on toimunud tasaarvestus (hageja nõue 242 eurot 83 senti - kostja nõue 253 eurot 47 senti = -10,64) ja VÕS § 197 lg 2 alusel on hageja nõue katuseremondi eest tehtud kulutuste hüvitamiseks kostjate vastu lõppenud. Hagejal puudub alus puude langetamise kulude nõude esitamiseks summas 35 eurot 35 senti, kuna puud on maha võetud ilma korteriomanike kokkuleppeta ja ebaseaduslikult. Puude mahavõtmine ei olnud katuse remonditööde jaoks vajalik ning puude lõikuse kulud ei ole kaasomandi eseme säilimiseks vajalikud kulutused KOS § 15 lg 2 tähenduses. Puude lõikust ei saanud otsustada kaasomanike häälteenamusega, kuna see ei jää ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piirides asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 tähenduses. Kostjad olid nõus tasuma okste kärpimise eest ehk maksimaalselt 20% summast.
Kostjad leiavad, et kuigi hageja poolt pakutavast haldusteenuse sisust ja hinnast räägiti
17.augusti 2016 koosolekul, ei ole hageja poolt teenuse osutamiseks kokkulepet sõlmitud.
17.augusti 2016 koosolek ei olnud korteriomanike ühisuse üldkoosolek ning selle käigus otsuseid vastu ei võetud. Kostjad ei ole kinnitanud kokkuleppe olemasolu ega andnud tagantjärgi nõusolekut haldusteenuse pakkumiseks. Korteriomanike ühisus nimetas 3. novembri 2016 üldkoosolekul korterelamu valitsejaks MTÜ Pekka ning üldkoosoleku otsusega on talle antud volitus sõlmida korteriomanike nimel lepingud korterelamu sooja ja veega varustamiseks. Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt haldustasu maksmist. Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt tasu tehnoruumi üüri eest, kuna tehnoruumis paiknev soojasõlm kuulub vastavalt KOS § 2 lg-le 2 korteriomanike kaasomandisse. Hageja ja kostjate vahel puudub kokkulepe üüri tasumise ning üüritasu suuruse osas. Hageja poolt viidatud KOS § 11 lg 1 p 3 ei ole kohaldatav. Vee- ja soojasõlme paiknemist hageja reaalosal ei saa lugeda kaasomandi eseme korrashoiuks. Kostjad on sunnitud soojusenergia eest tasuma vastavalt hageja poolt esitatud andmetele, kuna hageja ei võimalda kostjatele ligipääsu tema korteris asuvale soojusarvestile. Korterite nr 1-6 omanikel on sõlmitud prügivedamiseks leping vastava teenusepakkujaga ning muru niitmine toimub graafiku alusel. Trepikoja koristamise graafik on trepikoja stendil, seega pidi asjaolu, et korteriomanikud hoolitseva trepikoja koristamise eest ise, olema teada ka hagejale. Hageja poolt prügiveo ja välikoristuse eest esitatud arve on alusetu. Kostjad tasusid 15. oktoobril 2017 põhinõude summast 808 eurost 66 sendist ära 344 eurot 77 senti selgitusega „soojusenergia Rein ja Aime Kallaste eest X Viljandi, dets 2016, jaanuar 2017, veebruar 2017, märts 2017, aprill 2017, mai 2017“. Kostjad palusid maakohtul otsuse tegemisel nimetatud summa tasumisega arvestada.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus võttis 24. novembri 2017 otsusega vastu hageja osalise hagist loobumise summas 264 eurot ja lõpetas selles osas menetluse. Maakohus rahuldas hageja hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja põhivõlgnevuse 355 eurot 43 senti ja viivise 41 eurot 65 senti, kokku 397 eurot 8 senti. Maakohus jättis hageja menetluskulud 76,6% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskulud 23,40% ulatuses hageja kanda. Maakohus mõistis solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja menetluskulu 861 eurot 75 senti (ilma käibemaksuta) ja hagejalt solidaarselt kostjate kasuks menetluskulu 308 eurot 88 senti (ilma käibemaksuta). Maakohus tasaarvestas poolte menetluskulude nõuded ning mõistis solidaarselt kostjatelt välja menetluskulud 552 eurot 87 senti, millele lisandub viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude kohase täitmiseni, kuid mitte rohkem kui menetluskuluna väljamõistetud summa 552 eurot 87 senti. Maakohus leidis, et kostjad ei ole tõendanud oma tasaarvestatavat nõuet ja ei lugenud tasaarvestust lubatavaks. Maakohus leidis, et kostjate esitatud tabelid (I kd, tl 41, 44-45) ei ole usaldusväärsed tõendid, sest neist ei nähtu, kes ja mille alusel on tabelid koostanud. Maakohtu hinnangul, ei tõenda EKE Projektile esitatud arved, et EKE Projekti poolt tasuti ainult sellised summad. Tabelis (I kd, tl 41) on märgitud Jaan Musta summaks 863 eurot 90 senti, tabelis (I kd, tl 44) on märgitud EKE Projekti poolt tasutud summaks 919 eurot. Asjaolu, et 2015 teostatud maja 3-kordse osa katuse remondi summad jagati kaasomanike vahel, kaasomanikud sellist jagamist aktsepteerisid ja maksid ära oma osa remondi summast, ei ole aluseks kaasomandisse kuuluva hoone teise osa katuse remondi summa tasaarvestamiseks.
Vastuses hagile ei ole kostjad vaidlustanud katuse remonti ega remondi maksumust. Kostjad olid seisukohal, et hagejal puudub alus nõude esitamiseks, kuna kostjad on teinud tasaarvestuse. Menetluse käigus on kostjad avaldanud (I kd, tl 95 ja kohtuistungil), et kostjate arvates on hageja teinud katuse remondil mittevajalikke kulutusi, mida nad ei ole nõus hüvitama. Kostjad ei ole tõendanud, millised katuseremondi kulutused olid mittevajalikud. Maakohus leidis, et majaplaanid ja esitatud pildid katuse kohta ei tõenda, millises mahus olid remondikulud vajalikud ja millises osas mitte. Maakohtu hinnangul ei ole 17. augusti 2016 koosoleku protokoll usaldusväärne tõend tõendamaks kõigi korteriomanike nõusolekut puude langetamiseks. Protokoll ei ole allkirjastatud, puudub lisa koosolekust osavõtjate allkirjadega, ei nähtu, kas koosolekust osavõtjad on kaasomanikud ning kas otsusega olid nõus kõik kaasomanikud. Helen Valgu poolt koostatud 17. augusti 2016 koosoleku kokkuvõte (I kd, tl 49-50) ei ole vormistatud nõuetekohaselt protokollina ja ei ole käsitletav protokollina. Kokkuvõttest ei nähtu, et koosolekul oleks arutatud puude mahavõtmise küsimust. Esitatud piltidega (I kd, tl 82-86, 101-110) ei ole tõendatud, et kõigi puude mahavõtmine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Raieloa taotluse järgi (I kd, tl 93) taotles hageja maja taga asuvate 14 vahtra läbimõõduga kuni 20 cm ja 1 kuivanud puu läbimõõduga 20 cm raiumiseks. Raieluba (I kd, tl 100) on antud 15 hariliku vahtra raiumiseks, krundi loodeosas võsa eeldamiseks ja 11 haava, 1 toominga ja 1 paju raieks. Hageja ei ole tõendanud, et kõik tema poolt maha võetud puid oli vajalik maha võtta kaasomandi säilimiseks ja et hagejal oli kõigi kaasomanike nõusolek puude mahavõtmiseks ja tehtud kulutuste hüvitamiseks, mistõttu ei ole põhjendatud hageja poolt nõuda puude mahavõtmisega tehtud kulutuste hüvitamist summas 35 euro 35 senti. Maakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, milline on tema kahju seoses kaasomanike poolt tehnoruumi kasutamisega. Tehnoruum on seotud kaasomanike omandis olevate kommunikatsioonidega, s.h on kaasomanikuks ka hageja. Hageja ei ole tõendanud, et tal on õigus tekkinud kahju nõuda kaasomanikelt üürina. Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et hageja on haldustasu osas sõlminud kaasomanikega lepingu või kokkuleppe. Tõendatud on, et teemat on arutatud, aga kohtule ei ole esitatud ühtegi usaldusväärset tõendit kokkuleppe olemasolu kohta. Maakohus leidis, et 3. novembri 2016 protokollist ei ole üheselt arusaadav, kas koosolekul arutati valitseja nimetamise küsimust üldiselt või oli päevakorras ka valitseja nimetamine. Üldkoosoleku protokolli lisa, mis on koostatud 19. jaanuaril 2017, ei ole tõend selle kohta, mida mitu kuud varem koosolekul otsustati. Kui hagejat ei ole valitsejaks nimetatud ja hageja ei ole sõlminud korteriomanikega lepinguid, ei ole tal õigus ka haldustasu nõuda. Hageja esitatud arvete alusel kuulub maakohtu hinnangul kostja poolt tasumisele prügiveo ja välikoristuse kulud (arve nr 160375), vee ja reovee kulud, elektrienergia edasimüügi kulud, võrguteenuse edasimüügi kulud, katuse remondikulude edasimüük ning kanalisatsioonipüstiku remonttööde kulud. Kõikide arvetel esitatud kuludelt tuleb kostjal tasuda käibemaksu.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjad on seisukohal, et arvel nr 160375 katuse remondikulude edasimüük on hageja poolt esitatud ebaseaduslikult ning seetõttu puudub kostjatel hageja poolt nõutud 242 euro 83
sendi tasumise kohustus. Kostjad jäid varem esitatud seisukohtade juurde, et kostjatel on tasaarvestatav nõue hageja vastu. Kostjad ei nõustu põhivõlgnevusega summas 154 eurot 25 senti, mis koosneb puude mahavõtmise kuludest, haldustasust ja tehnoruumi üüri summast. Kostjad paluvad jätta hageja menetluskulud tema enda kanda, kuna menetluskulud on tekkinud hageja pahatahtlikust ja omakasupüüdlikust käitumisest.
5.Hageja kostjate apellatsioonkaebusega ei nõustunud ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostjate kanda. Hageja jääb menetluse käigus esitatud seisukohtade ja järelduste juurde ning nõustub maakohtu järeldustega katuse remondi ja tasaarvestuse kohta. Kuna kostjad vaidlustasid kohtuotsuse ka osas, millega hagi jäeti rahuldamata, siis hageja nõustub selles osas hagi rahuldamisega apellatsioonimenetluses. Hageja haldustasu nõue on põhjendatud. Üüritasu (kahju) nõue on põhjendatud nii KOS § 11 lg 3 kui ka TsÜS § 62 alusel. Hageja ei nõua tehnosõlmede eest üüri, vaid üüri/kahju 12 m2 kasutamise eest. Hageja ei pea oma reaalosa kütma, koristama ja üürile andma tasuta. Kostjate arusaam käibemaksu tasumise kohta on väär. Kui arve on esitatud käibemaksukohuslase poolt koos käibemaksuga (kohustuslik), siis tarbija (füüsiline või juriidiline isik) peab arve tasuma koos käibemaksuga.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu osas, milles maakohus hagi rahuldas. Ringkonnakohus teeb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jätab kostjate menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Kostjate apellatsioonkaebuse lisad 1-10 tuleb kostjatele tagastada. Kostjad on esitanud apellatsioonkaebuse juurde maakohtu otsuse praeguses tsiviilasjas, mille seaduslikkust ja põhjendatust ringkonnakohus apellatsiooni korras kontrollib. Kostjad ei ole selgitanud, missugust konkreetset asjaolu peaks tõendama maakohtu otsus Rael AS nõudes R. Komussare vastu, nimetatud otsusega jättis maakohus hageja nõude teise korteriomaniku vastu samadel asjaoludel rahuldamata. Järgnevad apellatsioonkaebuse juurde esitatud lisad on asja materjalide juures: arve nr 160375 (I kd, tl 16); lisad 4 ja 4a (I kd tl 12jj); lisa 5 (I kd, tl 48); lisa 6 (I kd, tl 43); lisa 7 (I kd, tl 44); lisa 8 (I kd, tl 45); lisa 9 (I kd tl 46); lisa 10 (I kd, tl 47).
7.Hageja ja kostjad on korteriomandi asukohaga X Viljandi omanikud. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 10. augustil 2016 X kinnistust umbes 63% suuruse osa, pärast korteriomandite võõrandamist hagejale kuulub ülejäänud kuuele korterile kokku umbes 37% suurune kaasomandi osa. Hageja nõuab kostjatelt tasu tema poolt osutatud teenuste eest ning kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamist. Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt. Kostjad vaidlustavad apellatsioonkaebuse kohaselt maakohtu otsuse tervikuna (tl 12 pöördel). Samas tuleneb apellatsioonkaebuse põhjendustest selgelt ja üheselt arusaadavalt, et kostjad vaidlustavad maakohtu otsuse siiski üksnes osas, milles maakohus hageja nõude kostjate vastu rahuldas. Ringkonnakohtus on seega vaidluse all hageja nõue kostjate vastu maakohtu poolt rahuldatud ulatuses: põhinõue 355 eurot 43 senti ning viivis 41 eurot 65 senti, kokku 397 eurot 8 senti.
8.Maakohus on lugenud põhjendatuks hageja poolt kostjatelt nõutud katuseremondi summa. Maakohtu otsuse põhjenduste p-s 6 on katuseremondi kulud tuvastatud erinevalt: 242 eurot 83 senti ning 237 eurot 48 senti. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostjad maakohtu poolt tuvastatud korterelamu katuse remondikulude suurust ega katuse remondi vajadust (apellatsioonkaebuse p 1.1). Samas tuleneb apellatsioonkaebuse p-st 3.2, et „katuse remondikulude edasimüük“ on hageja poolt kostjale esitatud ebaseaduslikult. Apellatsioonkaebuse p-i 4 järgi on katuse remondiks tehtud kulutused põhjendamata, eelnevalt teiste kaasomanikega läbi rääkimata ja hinnapakkumisi esitamata. Maakohus on otsuse p-s 23 märkinud, et menetluse käigus on kostjad mitmel korral (nii menetlusdokumendis kui kohtuistungil) avaldanud, et kostjate arvates on hageja teinud katuse remondil mittevajalikke kulutusi. Arvestades kostjate maakohtus ja apellatsioonkaebuses esitatud vastuväiteid hageja nõudele lähtub ringkonnakohus sellest, et kostjad vaidlustavad hageja poolt katuse remondiks tehtud kulutuste õiguslikku põhjendatust.
9.TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja nõuab kostjatelt kui teistelt korteriomanikelt kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamist ning kostjate korteriomandiga seotud väidetavate kulude hüvitamist. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on menetluses ebaõigesti jaganud tõendamiskoormise ning leidnud, et kostjatel tuleb tõendada, millised on katuse remondiks tehtud ebavajalikud kulutused, millele nad vastu vaidlevad. Katusetööde tegemine on oma olemuselt üldjuhul korteriomandi valitsemine, mida reguleeris katusetööde tegemise ajal kehtinud KOS (2001). KOS (2001) § 15 lg 3 järgi võivad kokkuleppeid arvestades korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Kaasomanike ühest ja selget kokkulepet katusetööde tegemise, selleks ettenähtava summa suuruse, tööde tegemise viisi ja aja suhtes hageja kohtule esitanud ei ole. Seega ei ole praegusel juhul tegemist olukorraga, kus kostjad peaksid tõendama tehtud kulutuste ebamõistlikku mahtu ja hinda. Hageja esitatud omanike vahelisest kirjavahetusest (I kd tl 12 jj) tuleneb pigem see, et puudub selgus töödeks vajalike summade ja tööde ulatuse suhtes. Hageja esitatud 21. septembri 2016 e-maili kohaselt „ma ei hakka teile seadusi, seaduste tõlgendamisi ega kohtulahendite näiteid tooma....kui te ei soovi nendes töödes osaleda, siis olen teinud teile ettepaneku kaasomandi jagamiseks..“. X 17. augusti 2016 üldkoosoleku kokkuvõttest (I kd, tl 51) ei tulene, et kaasomanikud oleksid katuse remondi osas mingisugustki üheselt mõistetavat kokkulepet saavutanud.
10.Hageja ei ole menetluses esitanud korteriomanike kokkulepet katusetööde tegemiseks. Kui korteriomanike vahel puudub kokkulepe korteriomandi valitsemisega seotud küsimustes, oli KOS (2001) § 15 lg 2 järgi korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võis teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Samasugune õigus tuleneb kaasomanikule ka AÕS § 72 lg-st 4, mille järgi on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Ainult eseme säilitamiseks vajalike (TsÜS § 63 p 1) kulutuste puhul tekib kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega on kaasomanikul õigus teha teise kaasomaniku nõusolekuta niisuguseid töid, mis on vajalikud ja põhjendatud kaasomandi säilitamiseks, sh ka seisundi edasise halvenemise ärahoidmiseks.
Seega tuli hagejal menetluses tõendada, et tema katusele tehtud kulutused olid vajalikud ja kiireloomulised. Vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 tähenduses on reeglina sellised, mida ei ole võimalik pikemat aega edasi lükata, ilma, et sellega kaasneks kaasomandi eseme hävimine või oluline kahjustumine. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja esitanud menetluses ühtegi tõendit, mille alusel saaks lugeda tema poolt tehtud katuse remontimistöid asja säilitamiseks vajalikeks kiireloomulisteks kuludeks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis tooks kaasa ülejäänud kaasomanikele seadusest tuleneva kohustuse osaleda nende kulutuste kandmises vastavalt nende kaasomandiosa suurusele. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid, mis viitaksid sellele, et asja säilimine (nt katuse seisukorra tõttu) oleks ohustatud kuni kaasomanike vahelise kokkuleppe saavutamiseni või et kokkuleppe saavutamine kaasomanike vahel ei oleks olnud enne tööde alustamist võimalik. AÕS § 72 lg-st 4 tuleneva nõude eesmärgiks ei ole nende kulutuste hüvitamine, mille tegemine oli juba pikema aja jooksul “vaja ära teha“. Hageja on 21. septembri 2016 e-mailis (I kd, tl 12) leidnud, et „tegemist ei ole eriliste kulutuste ja hoone taastamisega“. Hageja esitatud fotodelt (I kd, tl 82 jj) ei ole võimalik aru saada hageja poolt tehtud tööde hädavajalikkust, katusele pandud kile (I kd, tl 87) tõendab tööde tegemist, mitte katuse olukorda enne remonti. Hageja kohtule esitatud arved (I kd, tl 78jj) katusetööde kohta, on üldsõnalised ega kirjelda läbiviidud töid (“katusetöö materjali ettemaks”; “lõpparve katusetöödest”; “korstna lõhkumistööd”; “korstnaplekk, kruvid, pleki needid, ning puit materjal+töö”). Hageja ei ole tõendanud, et ilma temapoolsete abinõude tarvitusele võtuta oleks katuse säilimine ja maja seisund lähimal ajal olnud ohustatud ning et majanduslikult põhjendatud on teha tööd otsekohe, ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kostjad esitasid menetluses fotod (I kd, tl 124) katusest, kuhu väidetavalt koguneb vesi ka pärast remonditööde tegemist (I kd, tl 116). Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et ühe kaasomaniku poolt ühepoolselt renoveerimistööde tegemine võib ka rikkuda teise kaasomaniku huve ja õigusi sellega, et tööd tehakse ebakvaliteetselt ning kostjatel võib olla hageja vastu kahju hüvitamise nõue. Hageja on äriühing kellele kuuluv kaasomandi mõtteline osa on suurem, kui teistel korteriomanikel. Kaasomanike vahelises suhtes tuleb võtta arvesse ka kaasomanike varalist võimekust, s.o suutlikkust osaleda kulutuste katmisel. Seega olukorras, kus ei ole üheselt tõendatud kavandatavate kulutuste kiireloomulisus, on eriti oluline, et tehtavad kulutused peaksid olema kaasomanike vahel kooskõlastatud. Praegusel juhul võib ka tekkida olukord, kus kulutusi teha sooviv kaasomanik nõuab teistelt kaasomanikelt neile majanduslikult üle jõu käivate kulutuste tegemises osalemist.
11.Asja materjalidest ei tulene, et hageja oleks esitanud selgelt määratletult need vajalikud tööd katuse parandamisel (mis põhineksid eksperdi või muu asjatundja arvamusel), mis oleks vaja läbi viia hoone säilitamiseks ja seisundi edasise halvenemise ärahoidmiseks ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kostjad on korduvalt küsinud hagejalt katuseremondi summat, samuti arvutuskäiku (I kd, tl 12 jj). Kaasomanikel on õigus saada teiselt kaasomanikult täpset teavet selle kohta, missuguseid töid on teine kaasomanik juba tellinud (teinud) ja missuguseid enda hinnangul vältimatuid töid on tal täiendavalt kavas tellida. Hageja on kostjatele teatanud, et ei soovi moodustada teiste korteriomanikega korteriühistut (I kd, tl 14). Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et kaasomanikel tuleb üksteise suhtes järgida heas usus käitumise põhimõtteid (TsÜS § 138) ning ühe kaasomaniku tuginemine eseme säilitamiseks tehtavate kulutuste väidetavale vajalikkusele ei tohi muutuda teiste kaasomanike survestamise abinõuks. Kohtuistungi protokolli järgi (I kd, tl 122 pöördel) on hageja valmis katuseremondi ja puudelõikuse arved ise tasuma, kui hageja poolt pakutavad
variandid on kõigile vastuvõetavad ja „kohe hakatakse selles suunas liikuma“. Ainuüksi asjaolu, et kaasomanikud on üldjoontes leppinud kokku katuseremondi tööde põhimõttelises otstarbekuses, ei tõenda ringkonnakohtu hinnangul seda, et sellega oleks antud hagejale nõusolek tööde läbiviimiseks nii, et hageja ei peaks tehtavaid konkreetseid töid ja nende maksumust eelnevalt kooskõlastama teiste kaasomanikega. Nimetatu kehtib ka olukorras, kus kavandatavad katusevahetustööd iseenesest ei ületa oma maksumuselt mõistlikke selleks vajalikke kulutusi. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et tema poolt tehtud katusetööd oleksid eseme säilitamiseks vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes, mille puhul tekib kaasomanikul KOS (2001) § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.
12.Hageja nõude rahuldamata jätmise tõttu ei kontrolli ringkonnakohus kostjate võimalikku tasaarvestatavat nõuet hageja vastu.
13.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jõudnud vastuolulistele järeldusele muu kostjalt väljamõistetud tasu suhtes. Maakohus luges otsuse p-s 6 kostjate kanda jäävateks katuseremondi kuludeks 242 eurot 83 senti või 237 eurot 48 senti. Maakohus mõistis otsuse p-s 25 kostjatelt välja katuseremondi summa (summa suurust täpsustamata). Maakohus on aga jätnud hageja nõude muus osas rahuldamata: puude raiumise kulude hüvitamine (otsuse II; p 26 jj); üüritasu (otsuse III, p 39 jj); haldustasu (otsuse IV, p 45 jj). Alates otsuse p-st 55 on maakohus rahuldanud hageja nõude prügiveo ja välikoristuse kulud, vee ja reovee kulud, elektrienergia edasimüügi kulud, võrguteenuse edasimüügi kulud ning kanalisatsioonipüstiku remonttööde kulud. Maakohus ei ole oma seisukohta põhjendanud ega märkinud hageja nõude õiguslikku alust. Samas on maakohus leidnud, et hagejal puudus alus nõuda kostjatelt haldusteenuse osutamise eest tasu. Kostjad on terve menetluse käigus esitanud vastuväiteid hageja poolt esitatud arvete kujunemise kohta. Kostjad on selgitanud, et hageja ei võimalda kostjale ligipääsu korteri soojusarvestile. Prügi vedamiseks on korteriomanikel sõlmitud leping vastava teenusepakkujaga. Välikoristus toimub kostjate väitel graafiku alusel (korteriomanike pöördumine hageja poole 25. oktoobril 2016, I kd, tl 60). Kostjate väitel ei ole hageja loovutanud kostjatele korterelamu elektrienergiaga varustamiseks sõlmitud lepingut (korteriomanike ühisuse koosoleku protokoll I kd, tl 53 jj). Lisaks väidavad kostjad, et nad on hagejale osutatud teenuste eest tasunud (I kd, tl 71). Maakohtu otsusest ei selgu, millisel õiguslikul alusel on kostjatelt välja mõistetud vee ja reovee kulud, elektrienergia edasimüügi kulud, võrguteenuse edasimüügi kulud ning kanalisatsioonipüstiku remonttööde kulud. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, kuidas nimetatud nõue on kujunenud, kui suured olid tervikuna korterelamu nimetatud majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks kaasomanike otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Hageja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest tulenevalt saaks kindlaks teha nimetatud majandamiskulude jaotumine korteriomanike vahel (vt korteriühistu kohta Riigikohtu 16. juuni 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14).
14.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamisega, millega esitatud hagi jäetakse rahuldamata, tuleb muuta maakohtu menetluskulude jaotust vastavalt TsMS § 173 lg-le 3 ja jätta kostjate menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus hageja kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda.
Ringkonnakohus muudab maakohtu poolt kostjate menetluskulude kindlaks määratud rahalist suurust. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohtu poolt määratud menetluskulude rahaline suurus põhjendatud ning maakohus on diskretsioonipiire ületanud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt ka Riigikohtu 18. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-10, p 19). Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskulud maakohtus õigusabikulu koos sõiduajakuluga 19,53 tundi, kokku summas 2719 eurot 20 senti (koos käibemaksuga; I kd, tl 151 jj). Kostjad on kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslased (I kd, tl 152). Kostjate esindaja on osutanud õigusabi teenust tunnitasuga 144 eurot (koos käibemaksuga) ja kohtuistungile sõitmise tunnitasuks oli 72 eurot (koos käibemaksuga). Kostjate esindaja tunnitasu 144 eurot (koos käibemaksuga) on põhjendatud, põhjendatud ei ole istungile sõitmiseks kulunud aja tunnitasu. TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetlusosaline menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane. Kostjad on vastava kinnituse esitanud (I kd, tl 152, p 1.5), kuid maakohus on hagejalt kostjate kasuks menetluskulud välja mõistnud ilma käibemaksuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et õigusteenuse osutamise põhjendatud ja vajalik ajakulu oli 10 tundi ja mõistab hagejalt kostjate kasuks välja õigusteenuse kulu summas 1440 (10×144) eurot koos käibemaksuga. Põhjendatud ei ole maakohtu poolt kostjate esindaja sõiduajakulu 120 euro väljamõistmine hagejalt. Riigikohus on 3. juuni 2013 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13 p 17 märkinud, et TsMS §-d 174 ja 175 ei sätesta, millist liiki esindajakulud teiselt menetlusosaliselt välja mõistetakse. Menetluskulude hüvitamise kriteeriumiks on esindajakulude põhjendatus ja vajalikkus. Eelkõige võib lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille hüvitamist saab nõuda teiselt menetlusosaliselt, olla õigusteenuse osutamise tasu (advokaaditasu AdvS § 60 tähenduses). Lisaks võib hüvitatavaks menetluskuluks olla otsene sõidukulu, s.o transpordikulu. Kuna menetlusosalise õigus valida esindajat ei ole TsMS §-de 217 ja 218 järgi piiratud, võib lepingulise esindaja otsene sõidukulu olla vajalik ja põhjendatud eelkõige juhul, kui tema tegutsemiskoht ei ole tsiviilasja menetleva kohtu tööpiirkonnas või kohtumaja teeninduspiirkonnas. Sõidukuluna on seejuures käsitatav nt bussipileti või autokütuse maksumus. Kolleegiumi arvates ei võimalda TsMS §-d 174 ja 175 ega § 144 p 1 mõista menetlusosaliselt välja hüvitist teise menetlusosalise lepingulise esindaja sõidule kulunud aja eest. Kuivõrd TsMS § 144 p 2 järgi ei ole menetluskuluks menetlusosalise sõidu ajakulu, ei ole seda ka esindaja kohtuistungile sõitmise ajakulu.
15.Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskulu ringkonnakohtus riigilõiv 175 eurot. Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 p 15 kohaselt tasutakse apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu sama palju kui tuleb tasuda hagi esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebuse hind on käesoleval juhul 397 eurot 8 senti. Apellatsioonkaebuselt hinnaga kuni 500 eurot kuulus vastavalt RLS § 59 lg-le 1 ja Lisale 1 tasumisele riigilõivuna 100 eurot. Seega on kostjad apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu ettenähtust 75 (175-100) eurot enam. Põhjendatud on kostjate menetluskuluna apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv summas 100 eurot. Kostjate poolt enamtasutud riigilõivu ei saa hagejalt kostja menetluskuluna välja mõista. Kostjatel on TsMS § 150 lg 4 ja lg 6 alusel õigus taotleda ringkonnakohtult apellatsioonkaebuse esitamisel enamtasutud riigilõivu 75 (seitsekümmend
viis) euro tagastamist kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist. Ringkonnakohus rahuldab kostjate taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt ja mõistab hagejalt kostjate kasuks välja menetluskuluna ringkonnakohtus 100 eurot. Ringkonnakohus rahuldab kostjate taotluse maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostjate kasuks välja menetluskuludelt 1540 (1440+100) eurolt (koos käibemaksuga) kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.