Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Morrison

Invest

menetluskulud

jätta

81%

ulatuses

solidaarselt

Mittetulundusühingu FitStudio ja Dlara Jakovleva kanda. Mittetulundusühingu FitStudio ja Dlara Jakovleva menetluskulud jätta nende endi kanda.

24.11.2016 ülesütlemisavalduse kohaselt 24.05.2017. Üürivõlg on kokku 4 006,80 eurot (märtsikuu, aprillikuu ja 24 päeva maikuust). Seejuures ei ole kostja I soovinud üürilepingu objektiks olevaid äriruume hagejale üürilepingu lõppemisel (s.o 24.05.2017) üle anda. Sellest tulenevalt esitas hageja kostjale I äriruumide kasutustasu arve ka juunikuu eest. Olles 2 nädalat oodanud, tegi hageja ise kostjale I ettepaneku ruumide vastuvõtmiseks. Paraku kostja II (kostja I juhataja) ruumide üleandmisele ei ilmunud ning seetõttu võttis hageja ruumid vastu kostjate kohalolekuta. Ruumide ülevaatamisel 12.06.2017 selgus, et puudu on kiipkaardid nr 133026323, nr 05937381 ja nr 13326329, mille maksumus on 90 eurot/tk (lisandub käibemaks). Muu sisustus ning äriruumide juurde kuuluv oli ruumides olemas. Küll aga oli üürniku poolt rikutud ära põrandakate, mille taastamine läheb maksma kokku 760 eurot. Üürilepingu p 5.3 sätestab, et „üürniku poolt üürilepingu objekti vabastamisega viivitamise korral tasub üürnik lisaks üüri, kommunaal- ja muude teenuste eest tasumisele üürileandjale ka leppetrahvi 10% (kümme protsendi) ulatuses kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest“. Seejuures sätestab lepingu p 5.12, et „leppetrahvi või viivise tasumine ei vabasta poolt üürilepingus sätestatud kohustuste täitmisest. Lisaks lepptrahvile või viivisele on poolel õigus nõuda kohustust rikkunud poolelt täiendavalt ka kahjude hüvitamist“. Vastavalt üürilepingus kokku lepitud viivisemäärale on hagi esitamise ajaks, s.o 28.06.2017, sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks 1 852,06 eurot. Pooled on üürilepingu p-s 5.18 leppinud kokku, et „üürilepingu allakirjutanud üürniku esindaja, Dlara Jakovleva (kostja II), isiklikult käendab käesoleva üürilepingu täitmist summas 4 662.- (neli tuhat kuussada kuuskümmend kaks) EUR-i ulatuses enda isikliku varaga“. Võttes arvesse, et hageja nõuded kostja I vastu on kogusummas suuremad kui kostja I vastutuse maksimummäär, siis palub hageja kohtul rahuldada kostja I vastu esitatud nõuded (s.o üürilepingu täitmise nõue, leppetrahvinõue, kahju hüvitamise nõue) kostja II suhtes üksnes ulatuses, mis ei ületa kostja II vastutuse piirmäära, s.o summat 4 662 eurot. Eeltoodust tulenevalt palus hageja mõista solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja tasumata üür summas 4 006,80 eurot, leppetrahv summas 2 723,02 eurot ja tekitatud kahju summas 1 991,67 eurot, võttes seejuures arvesse käendaja Dlara Jakovleva vastutuse piirmäära summas 4 662 eurot. Samuti palus hageja kostjalt I välja mõista hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 1 852,06 eurot. Kostjate vastus Kostjad palusid jätta hagiavalduse rahuldamata. 02.09.2016 sõlmitud üürileping on alates 01.02.2017 erakorraliselt üles öeldud ning kõik põhjendatud üüriarved k.a. veebruarikuu 2017 eest on tasutud. Lisaks hageja kätte jäi kostja I poolt 04.09.2016 tasutud garantiiraha summas 1554 eurot. Kostjad selgitavad, et ruumide kasutamisel selgus, et üüritud ruumide põrandad ei sobi treeningute läbiviimiseks ja on katki ning nendel trenni tegemine võib endaga kaasa tuua vigastuste ja traumade tekkimise nii trenniskäijatele kui ka treeneritele. Kostja II esitas esimese pretensiooni ruumide puuduste k.a. põranda seisukorra kohta juba 08.09.2016. Hageja seda ignoreeris. Teist korda samal põhjusel pretensiooniga ja sooviga üürileping lõpetada pöördus kostja II hageja poole

oktoobris. Lisaks eelpool toodule juba esimesel ruumide kasutamise kuul tekkisid pooltel probleemid seoses valveseadmega. Nimelt üürileandja ei ole ruumide üleandmisel selgitanud ega õpetanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist. Puudusid ka vastavad instruktsioonid. Kostja rõhutab, et hageja teadis ka sellest, et kostjad püüdsid ise olukorda parandada. Kuivõrd selgus, et põrand on katkine ja põrandakate ei sobi treeningute läbiviimiseks, sest on väga libe (hageja ei lubanud põrandakatet asendada), siis proovisid kostjad katta põranda pealt täiendava ja treeningute läbiviimiseks sobiva kattega. Kuid kuivõrd hageja ei lubanud alumist katet vahetada, siis selle rikkumise vältimiseks ei saanud kostjad uut katet korralikult kinnitada ning ka see variant ei võimaldanud ruume sihtotstarbeliselt treeningute läbiviimiseks kasutada. Kostja takistas ruumide sihtotstarbelist kasutamist ja ei soovinud üürilepingut lõpetada. Lisaks selgus, et ka ruumide mikrokliima on tervisele kahjulik, kuna ruumides levib allergeenne tolm, mis tekitab töötajatele ja klientidele tervisehädasid, s.o tolmuallergiaid ja pikemas perspektiivis ka astmat. Peale eeltoodu on hageja käitunud jämedalt ja ebaviisakalt kostja I klientidega. On esinenud olukordi, kus hageja sõimas spordiklubi alaealisi külastajaid, kuigi selleks ei olnud mitte ühtegi põhjust. Kuivõrd ilmnenud puuduste tõttu ruumide kasutamine oli oluliselt raskendatud ning hageja ei ole puudusi kõrvaldanud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai, esitas kostja II 24.11.2016 lepingust ülesütlemisavalduse. Hiljem, kui olukord muutus selliseks, et treeninguid ei olnud enam võimalik läbi viia, sest see juba reaalselt ohustas õpilaste tervist ning põhjustas vigastusi, esitas kostja II 22.12.2016 lepingust erakorralise ülesütlemisavalduse. Leping lõppes 01.02.2017 ja hilisemate arvete esitamine oli seetõttu alusetu. Alusetud on üüri ja kõrvalkulude arved märtsikuu, aprillikuu ja maikuu eest summas 4006,80 eurot. Kuivõrd lepingu rikkumist ei toimunud on alusetu seega ka leppetrahvi nõue 25.05.2017 - 12.06.2017 perioodi eest summas 2723,02 eurot. Alusetu, tõendamata ja paljasõnaline on ka kahjunõude ja viiviste nõuded. Väär on hageja väide, et kostjad ei ole üüripinda 24.05.2017 vabastanud. Hageja oli teadlik, et ruumid on vabad alates 01.02.2017 lepingu erakorralisest ülesütlemisest. Hagejal oli ligipääs, ruumide võtmed ja võimalus, kuid ta ei soovinud ruume üle võtta. Kohtu põhjendused

Üürilepingu p 8.2.1 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul. Üürilepingu p 8.2.2 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid 3 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist. 4.4 Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab aga esinema kaks eeldust- õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. 4.5 Kohus on seisukohal, et kostja I ei ole käesoleval juhul tõendanud mõjuvaid põhjuseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, m.h on tõendamata, et üürnikul ei olnud üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada. 4.6 Kostjad on väitnud, et ruumide kasutamisel selgus, et üüritud ruumide põrandad ei sobi treeningute läbiviimiseks ja on katki ning nendel trenni tegemine võib endaga kaasa tuua vigastuste ja traumade tekkimise nii trenniskäijatele kui ka treeneritele. Kostjad ei ole kohtule esitanud tõendeid, mis nimetatud puuduste olemasolu kinnitaksid. Kostja poolt esitatud fotod nimetatut kohtu hinnangul ei kinnita (tlk 98-99). Kostjate vastusest nähtub, et kostjad on ise proovinud põrandat katta teise kattega ning viidanud nimetatud fotodele. Seega ei nähtu fotodelt üüripinna põranda reaalne seisukord vaid kostjate enda poolt põrandale paigaldatud katted. Samuti märgib kohus, et 06.09.2016 koostatud poolte vahel ruumide üleandmise- vastuvõtmise aktis on pooled allkirjaga kinnitanud, et neil puuduvad vastastikused pretensioonid ning ühtegi märget, mis viitaks põrandate halvale seisukorrale aktis kirjas ei ole (tlk 22-23). Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid, et kostja I oleks hageja poole seoses väidetava põranda puudustega pöördunud. Kostjate poolt esitatud e-kirjavahetusest nähtub üksnes lepingu lõpetamise soov ning probleem seoses signalisatsiooniga (tlk 95-97). 4.7 Kostjad on oma vastuses märkinud, et üürileandja ei ole ruumide üleandmisel selgitanud ega õpetanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist. Poolte allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtuvalt on üürnik kinnitanud, et on läbinud valvesignalisatsiooni koolituse (p. 3, tlk 22). Hageja poolt kostja I seaduslikule esindajale saadetud 18.10.2016 e-kirjast nähtub, et hageja on pakkunud ka täiendavat valvestamiskoolitust, et vältida valehäireid (tlk 97 pöördel). 18.12.2017 eelistungil kinnitas kostja seaduslik esindaja, et nad olid sellega nõus ning siis tuli üks töötaja ja seletas, kuidas seda maha võtta (tlk 134). Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et üürileandja on

selgitanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist. See, et kostjate jaoks valvesüsteem keeruline oli, ei saa kohtu hinnangul olla üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. 4.8 Kostjad on esitanud väite, et üüritud ruumides oli kahjulik mikrokliima. Nimetatud väite põhjendustes on kostjad esialgses vastuses tuginenud sellele, et ruumides levib allergeenne tolm, mis tekitab töötajatele ja klientidele tervisehädasid, s.o tolmuallergiaid ja pikemas perspektiivis ka astmat ning et ühel lapsel tekkis astmahoog. 18.12.2017 toimunud eelistungil väitis kostja seaduslik esindaja seoses mikrokliimaga, et ruumides oli külm. Kohus märgib, et kostja ei ole esitanud tõendeid allergeense tolmu olemasolu, sellega seotud tervisehädade olemasolu ega ka ruumide temperatuuri kohta. Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid, et nad oleksid nimetatud puuduste tõttu hageja poole pöördunud või et ruumide kasutamine oleks olnud seoses nimetatud väidetega takistatud. 4.9 Kostjad on esitanud ka väite hageja ebaviisaka käitumise kohta. Nimetatud väited on jäänud aga paljasõnaliseks ning tõendamata. Samuti ei ole nimetatu kohtu hinnangul takistuseks ruumide kasutamisel või aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 4.10 Seega on kostjate väited üürilepingu erakorralises ülesütlemises märgitud puuduste kohta jäänud paljasõnalisteks. Kostja I ei ole tõendanud, et ta ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada ega muuhulgas ka tõendanud, et hagejale oleks antud eelnevalt mõistlik tähtaeg asja kasutamise võimaldamiseks VÕS § 314 lg 1 kohaselt. Kostja seaduslik esindaja on ka ise 18.12.2017 eelistungil kinnitanud, et ei ole andnud tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. 4.11 Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 22.12.2016 kostja I poolt edastatud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine. Üürileping ei lõppenud 01.02.2017 ning see kehtis edasi kuni 24.05.2017 (vt kuupäeva osas kohtu selgitusi otsuse punktis 4.2).

märkinud et koos ruumiga antakse üle administratsioonilaud (kuurent 21 eurot kuus), kontoritool (kuurent 2,1 eurot kuus), pulberkustuti (kuurent 1,7 eurot kuus), puidust pingid 10 tk (kuurent 10 eurot kuus) ning hindadele lisandub käibemaks (tlk 22). 6.2 Kohus selgitab, et VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Üüripinna mitte kasutamine ei tähenda üürilepingu lõppemist ega vabasta üürniku üürilepinguga võetud kohustustest. Seega ei ole kostjate väide selle kohta, et ruumid vabastati kostjate poolt juba 01.02.2017, asjakohased. Muuhulgas märgib kohus, et kostjad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hagejale oleks teatatud, et ruumid on kostjate poolt vabastatud. 6.3 Kuna üürileping kehtis kuni 24.05.2017, siis on hageja õigustatud kostjatelt ka üüri ja kõrvalkulusid nõudma kuni 24.05.2017. Märtsi 2007 eest on hageja esitanud kostjale arve üüri ja kõrvalkulude eest summas 1 464,08 eurot (tlk 42), aprilli 2017 eest summas 1433,17 eurot (tlk 43) ning mai 2017 eest summas 1433,17 eurot (tlk 44). Kohus märgib, et mai 2017 üür ja kõrvalkulud 24 päeva eest moodustab 1109,55 eurot. 6.4 Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid arvete suuruse osas. Samuti ei ole esitatud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega on hageja üüri ja kõrvalkulude nõue põhjendatud kokku 4006,80 euro ulatuses.

tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja on kostjale I saatnud 06.06.2017 teate üüripinna vastuvõtmisest 12.06.2017 (tlk 46-47). Kostjad üüripinna üleandmisele ei tulnud ning ruumid on võetud vastu ja nende seisukord fikseeritud ilma kostjate kohalolekuta (tlk 4849). Üürilepingu p 4.2.28 oli kostja I lepingu lõppemisel või ülesütlemisel kohustatud vabastama lepingu objekti oma asjadest ja seadmetest ning andma lepingu objekti otsese valduse üle üürileandjale lepingu lõppemise päeval. Tulenevalt sellest, et kostjal I oli võimalik kasutada ruume kuni 12.06.2017 (s.o üleandmiseni), siis on hageja õigustatud nõudma kostjalt kahjuna ka kaotatud kasutuseeliseid perioodil 25.05.2017 kuni 12.06.2017, s.o mai eest 7 päeva ning juuni eest 12 päeva. Kohus selgitab, et vastavalt TsÜS §-le 62 lg 1 on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Kasutuseeliseks on antud juhul üüripinna kasutamise võimalus. Mai üüri ja kõrvalkulude arve oli 1433,17 eurot, millest 7 päeva moodustab 323,62 eurot. Juuni arve on esitatud summas 1433,17 eurot (tlk 45), milles 12 päeva moodustab 573,24 eurot. Kokku on seega hageja õigustatud kahjuna kaotatud kasutuseeliseid nõudma summas 896,86 eurot. 8.3 Kostja I jättis hagejale üüripinna vabastamisel tagastamata 3 kiipkaarti (nr 133026323, nr 05937381 ja nr 13326329). Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid, et nimetatud kiipkaardid on tagastamata ning kostja seaduslik esindaja kinnitas istungil, et kiipkaardid on tema käes ning ta saab need hagejale tagastada (lk 133). Hageja poolt esitatud tõendist nähtuvalt on ühe kiipkaarti väärtus 90 eurot, millele lisandub käibemaks (tlk 50). Samuti on hageja hagiavalduses märkinud, et üürilepingu objektiks olevate äriruumide vastuvõtmisel selgus, et üürnik oli üürilepingu kestusaja jooksul rikkunud ära ruumide parempoolse saali põrandakatte. Uue vaipkatte paigaldus maksab 760 eurot (tlk 51, 52). VÕS § 334 lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Sama sätte lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürilepingu p 4.2.4, 4.2.13 ja 4.2.14 kohaselt on üürnik kohustatud hoidma üürilepingu objektil puhtust ja korda ning mitte rikkuma üürilepingu objekti, selle olulisi osasid, päraldisi, seadmeid ja kommunikatsioone. Seejuures peab üürnik vastutama materiaalselt üürniku enda, tema töötajate, külaliste või klientide tegevusega üürilepingu objektile või hoonele tekitatud kahjude eest, sh tegema omal kulul üürilepingu objektile jooksvat-, avarii- ja hooldusremonti. VÕS § 336 lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Üleandmise-vastuvõtmise aktis on hageja märkinud, et puuduvad kolm kiipkaarti (tlk 48) ning põrandavaip on rikutud (tlk 49). Kostjad üleandmis-vastuvõtmise akti koostamise ega üüripinna üleandmise juures ei viibinud. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta oleks

kiipkaartide puudumisest ning vaipkatte puudustest kostjat I teavitanud. Nimetatud puuduste näol ei ole ka tegemist puudustega, mida ei saanud tavapärasel ülevaatusel avastada (üleandmis-vastuvõtmis aktid on nimetatud puudused fikseeritud). Seega kaotas hageja kohtu hinnangul kooskõlas VÕS § 336 lg 1 oma õigused kostja I vastu, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, sh kahjunõude esitamise õiguse. Samuti pole hageja kohtu hinnangul tõendanud, millises seisundis vaipkate oli. Üksnes märge aktis, et põrandavaip on rikutud, ei tõenda põrandakatte vahetamise vajadust. Kohus leiab, et hageja nõue seoses kiipkaartide ning vaipkatte vahetusega ei ole seega põhjendatud.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.