XX hagi Liivi Aiad OÜ vastu kinnistute omandiõiguse ülekandmiseks, asjaõiguslepingute sõlmimiseks ja XX kinnistusraamatusse kandmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamiseks ja tahteavalduste asendamiseks, alternatiivselt müügilepingu muutmiseks tahteavalduse andmise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06. oktoobri 2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
74 714,30 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mirga Kaps Kostja: Liivi Aiad OÜ (registrikood 10954887), lepinguline esindaja Urmas Mark
Istungi toimumise aeg
13. veebruar 2018, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 06. oktoobri 2017 otsuse resolutsioon muutmata, muutes otsuse põhjendusi.
2.Jätta läbi vaatamata XX alternatiivne nõue Liivi Aiad OÜ vastu kohustada andma tahteavaldus 27.12.2011 sõlmitud müügilepingu muutmiseks selliselt, et lepingule lisatakse punkt 5.3. sõnastuses: „Käesolev leping on sõlmitud tagasiostu õigusega. Tagasiostuõiguse teostamise hinnaks on 74 714,30 eurot.“ ning lepingu muutmiseks tahteavalduse andmise kohustamiseks.
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja XX kanda.
5.Välja mõista XX-lt apellatsioonimenetluse kulude katteks 340 eurot (õigusabikulu käibemaksuga) Liivi Aiad OÜ kasuks.
6.Jätta rahuldamata XX taotlus riigilõivu 100 euro tagastamiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX esitas 01.11.2016 Harju Maakohtule hagi Liivi Aiad OÜ vastu. 06.02.2017 täpsustatud hagiavalduses palus hageja kohustada kostjat andma tahteavaldused kinnistute omandi ülekandmiseks hagejale ja omandi ülekandmiseks vajalike asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning asendada tahteavaldused kohtuotsusega, kohustada kostjat tahteavalduse andmiseks ning asendada tahteavaldus kohtuotsusega registrist kostja omanikuna kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna registrisse kandmiseks. Hageja esitas 27.04.2017 alternatiivse nõude kohustada kostjat andma tahteavaldus 27.12.2011 sõlmitud müügilepingu muutmiseks selliselt, et lepingule lisatakse punkt 5.3, mille kohaselt on leping sõlmitud tagasiostuõigusega, tagasiostuõiguse teostamise hinnaks on 74 714,30 eurot ja asendada tahteavaldus kohtuotsusega.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja OÜ Hoiukassa laenulepingud, mille täitmise tagamiseks olid hageja ja EE kinnisasjad koormatud hüpoteekidega OÜ Hoiukassa kasuks. OÜ Hoiukassa algatas hageja suhtes täitemenetluse ja 27.12.2011 notariaalse ostumüügilepinguga müüdi kinnistud kostjale 74 714,30 euroga, millest Tallinnas, XXX asuva kinnistu hind oli 65 000 eurot ja iga teise kinnistu hind 3238,10 eurot. Kinnistud müüdi turuväärtusest madalama hinnaga, kuna pooled leppisid kokku tagasiostuõiguses. Vastavalt kokkuleppele pidi hageja ostma kostjalt kinnistud tagasi sama hinnaga kui need müüdi. Tagasiostuõiguse kokkulepet 27.12.2011 leping ei sisalda.
3.Tehing on sõlmitud olulise eksimuse mõjul, sest hageja sõlmis lepingu teadmise ja tahtega kinnistud tagasi osta. See, et 27.12.2011 sõlmitud notariaalses lepingus kokkulepet ei kajastu, on eksitus. Kostja rääkis hagejale enne tehingu tegemist, et juhul, kui tagasiostuõiguse kokkulepe pannakse kirja ka notariaalsesse müügilepingusse, siis ei anna tehingut finantseerinud pank kostjale laenu. Hageja hakkas kostjale ostuhinda tagastama. Kuivõrd 27.12.2011 sõlmitud müügileping sõlmiti alla hariliku turuväärtuse ja seetõttu kallutatult kostja kasuks, võib olla tegemist tühise tehinguga. Hageja ei oleks kunagi vaidlusaluseid kinnistuid kostjale alla nende tegeliku väärtuse müünud, kui eelnevalt ei oleks pooled kokku leppinud, et hageja ostab kinnistud tagasi.
4.Kostja juhatuse liige ja osanik AV andis hagejale aastatel 2010 kuni 2011 laenu kokku 12 805,20 eurot. AV tingimus oli, et hageja müüb laenu tagatisena eelnimetatud kinnisasjad AV ettevõttele OÜ Liivi Aiad. Laenu tagasimakseid soovis AV saada isiklikult kas
sularahas või oma pangakontole. AV ei soovinud, et hageja tasuks laenumaksed kostja pangakontole. Hageja ja tema perekonnaliikmed tasusid eelnimetatud kinnistute tagasiostuhinnast kostja juhatuse liikme AV pangakontole 13 539,11 eurot.
5.Hageja on mitmel korral teatanud kostjale oma soovist kinnistud tagasi osta. Vastava tehingu aeg broneeriti kostja teadmisel 04.10.2013 kell 13.00 Tallinna notar Ain Ainsoni büroos ja hageja deponeeris notari deposiitkontole tagatisostusumma. Kostja tehingut sõlmima ei ilmunud. Kostja on nõus kinnistud tagasi müüma, kuid soovib tagasiostu hinnaks üle kahe korra kõrgemat hinda, kui oli algne müügihind.
6.Hageja kasutab ja valdab kinnistut, asukohaga Tallinnas XXX tänaseni. Hageja on tasunud kõik kinnistuga seotud kulud. Poolte vahel on tasuta kasutamise leping.
7.Tallinna notar Triin Lekk tõestas 22.09.2016 hageja avalduse tagasiostu teostamiseks. Hageja edastas notariaalse tahteavalduse tähtkirjana kostja äriregistrijärgsesse asukohta. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 239 esimese lause kohaselt võib tagasiostuõigust teostada kinnisasjade puhul kümne aasta jooksul. Müügileping sõlmiti 27.12.2011. Tagasiostuõiguse teostamise avalduse sai kostja kätte 06.11.2016, seega on tagasiostuõigust teostatud tähtaegselt.
8.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 2 kohaselt muutub kehtivaks ka vorminõuet järgimata tehtud kohustustehingu osa, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. See tähendab, et juhul, kui notariaalsest kohustustehingust on välja jäänud osa tehingu tingimusi, milles kokku lepiti, muutuvad ka need notariaalselt tõestamata tingimused tagasiulatuvalt tehingu kehtivaks osaks, kui selle kohustustehingu alusel on sõlmitud käsutustehing ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega on tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe kehtiv. Kostja vastuväited
9.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
10.Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe (AÕS § 641), mida võib asendada ka kohtulahend, millega on tuvastatud õigussuhe, mille alusel tuleb omand üle anda (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1). Hagejal võiks tekkida õigus nõude esitamiseks, kui tal õnnestub saavutada kohtulahend, millega tühistatakse 27.12.2011 sõlmitud kinnistute võõrandamise leping.
11.Hageja viitab asjaolule, justkui oleks 27.12.2011 tehinguga, millega kostja omandas kinnistud, lepitud kokku kinnistute tagasiostuõiguses vastavalt VÕS §-le 238. Kostja kinnitab, et sellist kokkulepet ei sõlmitud ning sellist kokkulepet ei nähtu ka 27.12.2011 sõlmitud lepingu tekstist. Kuna tagasiostuõiguses pooled kokku ei leppinud, siis puudub ka õiguslik tähendus hageja poolt 22.09.2016 koostatud avaldusel tagasiostuõiguse teostamiseks. Tagasiostu kokkuleppe puudumisele viitas ka notar oma selgituste p-s 3.1. Esimese astme kohtu otsus
12.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
13.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et EE, hageja ja kostja sõlmisid 27.12.2011 (kohtuotsuses on korduvalt ekslikult märgitud lepingu kuupäevaks 27.12.2012) kinnistute müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu; 17.11.2011 oli ühe müüdud kinnistu (XXX,
Tallinnas) turuväärtus 91 500 eurot; hageja tasus perioodil 23.12.2010 kuni 07.02.2014 AVle kokku 13 539,11 eurot; hageja ja kostja pidasid läbirääkimisi kinnistu tagasiostuks, kuid ei jõudnud kohtueelselt kokkuleppele; hageja tegi 22.09.2016 kostjale avalduse tagasiostuõiguse teostamiseks.
14.Pooled ei vaidle selle üle, et 27.12.2011 kinnistute müügileping ja hüpoteegi seadmise leping tagasiostuõigust ei sisalda. Seda kinnitab ka tagasiostuõiguse teostamise avalduse p 3.1, milles notariaalakti tõestaja juhtis avaldaja tähelepanu, et kuivõrd lepingus puudus kokkulepe tagasiostu kohta, siis ei ole võimalik notariaalakti tõestajal veenduda, et pooltel on vastav kokkulepe.
15.KK ütlustega ei ole tõendatud, millal ja milles täpselt kokkulepe saavutati. Tunnistaja tagasiostu kokkuleppe läbirääkimiste juures ei osalenud. Tunnistaja ütlustest ei nähtu, kas kokkulepe saavutati olulistes punktides 27.12.2011 lepingute sõlmimise ajaks ning millal ja kui suur summa tuli tagasiostuõiguse teostamisel kostjale tasuda. Hageja ei selgitanud ega tõendanud, mis ajaks tuli kinnistud tagasi osta. Seega ei ole tõendatud tagasiostuõiguse kokkulepe, selle tingimused ja kokkuleppe saavutamise aeg ning seetõttu ei oma hageja tagasiostuõiguse teostamise avaldus õiguslikku tähendust.
16.Poolte vahel võisid olla nii enne kui pärast 27.12.2011 notariaalse müügilepingu sõlmimist läbirääkimised kinnistute tagasiostmiseks, kuid asjas esitatud tõenditest ei ole võimalik tuvastada täpseid kokkuleppe tingimusi ega aega. Nii hagiavaldusest kui ka tunnistaja ütlustest järeldub, et hageja oli 27.12.2011 lepingu sõlmimise ajal majanduslikult raskes olukorras ning see võis tingida ka olukorra, kus ka hageja ei soovinud ise nimetada täpset kinnistute tagasiostu aega, kuna ei teadnud, millal ta suudab kohustuse täita.
17.Asjakohatud on hageja väited selle kohta, et kinnistud müüdi kostjale alla turuhinna. Hageja suhtes oli alustatud täitemenetlust ja vaidlusalused kinnistud olid koormatud kohtutäituri poolt seatud keelumärkega. Tavapärane on, et täitemenetluse käigus müüakse vara odavamalt, kui on selle turuväärtus. Madalama hinna tingib eelkõige lühem müügiperiood.
18.Tehingut ei sõlmitud olulise eksimuse mõjul, kuna hageja ei tõendanud, et ta ei saanud aru, millise tehingu ta sõlmib. Samuti ei ole tõendatud, et oli olemas tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe kõigis olulistes tingimustes, mis oleks jäänud lepingusse eksimuse tõttu lisamata. Apellatsioonkaebus
19.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada või alternatiivselt saata asi maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
20.Kohus jättis tähelepanuta hageja alternatiivse nõude, mis on esitatud 27.04.2017 menetlusdokumendis. Otsus on vastuoluline ja põhjendamata ning ei ole jälgitav. Kohus menetles asja pealiskaudselt, kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja rikkus menetlusõiguse norme. Ei ole arusaadav, millistele konkreetsetele õigusnormidele kohus tugines.
21.Kohus ei selgitanud välja kõiki asja õigeks lahendamiseks vajalikke asjaolusid. Kohus keeldus põhjendamatult hagejat vande all üle kuulamast. Kohtul on võimalik teha hagejale ettepanek täiendavate tõendite esitamiseks juhul, kui tõendeid ei esitatud piisavalt. Käesolevas tsiviilasjas toimis kohus vastupidiselt. Juhul, kui kohus ei saanud aru, milliseid asjaolusid hageja vande all antud seletustega soovib tõendada, oleks kohus võinud anda hagejale võimaluse täpsustuseks. Kohus rikkus selgitamiskohustust, mis on oluline menetlusnormi rikkumine ja võib kaasa tuua maakohtu otsuse tühistamise.
22.Kohus hindas asjas esitatud tõendeid ühekülgselt ja ebaõigesti. Kohus ületas hagi piire. Hageja ei taotlenud hagis täitemenetluse läbiviimisele või kohtutäituri tegevusele hinnangu andmist. Kohus tõlgendas täitemenetluse seadustikku ebaõigesti. Hageja ei väida, et vaidlusalused kinnistud müüdi täitemenetluses. Kinnistud müüdi tavalise notariaalse tehinguga. Kohtutäituri osavõtt oli tingitud vajadusest kustutada keelumärked ja ta ei määranud tehingu hinda. Tehingu hinna leppisid kokku hageja ja kostja. Tehingu eesmärgiks oli tasuda Hoiukassa OÜ-le hageja võlgnevus ning hageja võimalus kostjale müüdud kinnistud esimesel võimalusel tagasi osta.
23.Ebaõige ja põhjendamata on kohtu järeldus, et vaidlusaluseid kinnisasju ei müüdud alla turuväärtuse, sest täitemenetluses müüaksegi asi odavamalt, et saaks kiiremini. Kinnisasjade müük täitemenetluses toimub täitemenetluse seadustiku alusel. Täitemenetluse seadustik ei sätesta kinnisasja müügi kiirust. Samuti ei ole kohtumenetluse põhieesmärgiks menetluse läbiviimise kiirus, vaid asja õige lahendamine, kuigi hageja peab kahetsusega märkima, et 05.09.2017 toimunud maakohtu kohtuistungi läbiviimisel oli eesmärgiks kiirus. Hagejal võimaldas kohus lausuda ühe lause. Kohtu pealiskaudsust näitab kohtuistungi protokolli pealkiri, mille kohaselt oli tegemist eelistungiga. Samuti ei kuulu kohtu koosseisu kohtuistungi sekretär.
24.Kinnistu asukohaga Tallinn XXX hindamisakti kohaselt oli kinnisasja harilik väärtus 90 000 eurot. 27.12.2011 ei toimunud enampakkumist kinnistu müügiks. Kuna XXX asuva kinnisasja hind oli 90 000 eurot, siis ei ole eluliselt usutav, et hageja oleks müünud eelnimetatud kinnistu ja lisaks veel kolm kinnistut kokku hinnaga 74 714,30 eurot kostjale, kui eelduslikult oleks kohtutäituri poolt läbiviidud enampakkumisel jäänud pärast OÜ Hoiukassa nõude rahuldamist ning kohtutäituri tasu mahaarvamist hagejale alles ca 25 000 eurot ning lisaks maatulundusmaa kinnistud ilma keelumärketa. Arestimisakt oli koostatud üksnes XXX asuva kinnistu kohta. Hageja kui mõistlik inimene ei oleks endale kahjulikku tehingut sõlminud ilma tagasiostuõiguse kokkuleppeta. Kokkulepe jäi lepingusse märkimata, sest kostja eksitas hagejat väitega, et vastasel korral pank ei anna laenu. Kostja valetas. Kostja eesmärk oli omastada hageja vara ebaausate võtetega.
25.Notariaalne müügileping, mis sõlmiti 27.12.2011, on vastuolus heade kommetega ja tühine. Kuivõrd kohtutäituri poolt läbiviidava enampakkumisega müügi korral VÕS § 238 lg 1 ei kohaldu, sõlmiti alla turuhinna tehing, et kinnistud esimesel võimalusel tagasi osta. Kuivõrd kohustustehing on tühine, on kinnistusraamatu kanne vale ning selle muutmiseks tuleb sõlmida uus asjaõigusleping ja teha kandeavaldus.
26.Avalduse esitamisega on 27.12.2011 müügilepingus nimetatud kinnisasjad hageja poolt tagasi ostetud lepingus näidatud hinnaga. Avalduse kohaselt kannab XX kinnisasjade tagasiostusumma notari deposiiti vahetult enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Seega muutus kinnistusraamatu kanne valeks. Sisuliselt on tegemist alusetult saadu tagastamisega. Kostja tahteavalduse saab asendada kohtuotsusega. Seega saab hagi rahuldada erinevatel õiguslikel alustel. Kohtul on kohustus kaaluda nõude rahuldamiseks erinevaid õiguslikke aluseid. Maakohus seda ei teinud.
27.Kohtuotsuse vastuolulisus ilmneb ka kohtu seisukohas, mille kohaselt poolte vahel võisid olla nii enne kui ka pärast müügilepingu sõlmimist läbirääkimised kinnistute tagasiostmiseks, kuid asjas esitatud tõenditest ei ole võimalik tuvastada täpseid kokkuleppe tingimusi ja aega. Nii hagiavaldusest kui ka tunnistaja ütlustest nähtub, et hageja oli 27.12.2011 lepingu sõlmimise ajal majanduslikult raskes olukorras ja see võis tingida ka olukorra, kus ka hageja ei soovinud nimetada täpset kinnistute tagasiostu aega, kuna ta ei teadnud, millal ta suudab kohustuse täita. Kohus vastab ise oma küsimusele, miks pooled
ei leppinud 27.12.2011 müügilepingus kokku kinnistute tagasiostuõiguse teostamise täpset aega.
28.VÕS § 239 räägib tagasiostuõiguse teostamise tingimuse, mitte tingimuste kokkuleppimisest. On selgelt arusaadav, et tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe ongi tingimus vastavalt VÕS § 239 mõttele. Kokkuleppe olemasoluks ehk kehtivuseks ei ole seadusest tulenevalt vajalik määrata tagasiostuõiguse teostamise täpset kuupäeva või hinda, makseviisi või muid üksikasju. Tagasiostuõiguse teostamise tähtaeg on määratud seadusega. Hageja õigus tagasiostuõiguse teostamiseks on tagasiulatuvalt 27.12.2011 sõlmitud notariaalse müügilepingu osa ja seega juhul, kui hageja ei oleks avaldust esitanud, võiks hageja esitada avalduse tagasiostuõiguse teostamiseks kuni 27.12.2021.
29.Kohtul tuli tuvastada, kas tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe oli pooltel sõlmitud enne notariaalse lepingu allkirjastamist. Kohus seda ei teinud. Hageja ja kostja leppisid kokku, et hageja ostab kinnistud tagasi esimesel võimalusel. Kohus hindas tunnistaja ütlusi ebaõigesti. KK ütles selgelt, et tagasiostuõiguse kokkulepe kinnitati poolte poolt 27.12.2011 vahetult enne notaritehingut notaribüroo ooteruumis ja enne notari koostatud lepingu sõlmimist notari kabinetis. KK viibis vahetult kokkuleppe kinnitamise juures. Seega on tunnistaja ütlustega tõendatud, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe enne notari koostatud müügilepingu allkirjastamist. Asjaolu, et tunnistaja ei viibinud enne 27.12.2011 toimunud lepingueelsete läbirääkimiste juures, ei oma tähtsust. Samuti nähtub nii tunnistaja ütlustest kui ka 27.12.2011 sõlmitud tehingu p-s 12.4 selgitus notariaalsest lepingust välja jäänud kokkulepete kehtivaks muutumise kohta, kui on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud kanne kinnistusraamatusse.
30.27.12.2011 sõlmitud müügilepingu eesmärgiks oli laenu tagamine. Laen oli võetud kostjalt selleks, et tasuda võlgnevus OÜ-le Hoiukassa. Tegemist oli laenulepinguga, millega kaasnes õigus kinnistud tagasi osta, mitte klassikalise müügilepinguga. Tavaline on kasutada laenulepingu asemel tagasiostuõiguse teostamise õigusega müügilepingut.
31.Asjaolu, et pooled leppisid kokku tagasiostuõiguses, tõendab muu hulgas hageja poolt kohtule esitatud tagasimaksete tabel. Esimene makse toimus aastal 2010. Kohus jättis selle asjaolu tähelepanuta. Tegemist ei ole eraldi laenulepingu ja kinnistute müügilepinguga, nagu maakohus ekslikult leidis. Laenu tagastamise aeg on kinnistute tagasiostuõiguse teostamise aeg ning summa kinnistute müügilepingus märgitud summa.
32.Asjaolu, et 22.09.2016 koostatud notariaalakti tõestaja märkis, et kuivõrd 27.12.2011 sõlmitud müügilepingus puudus märge tagasiostuõiguse teostamise õiguse kohta, siis ei ole notaril võimalik veenduda selle olemasolus, ei tähenda, et notar kinnitab kokkulepe puudumist.
33.Seda, et hageja ei saanud aru, millise tehingu ta kostjaga sõlmib, oleks saanud maakohtus tõendada hageja vande all antud seletusega, mida kohus põhjendamatult ei võimaldanud.
34.Lepingu tõlgendamisel arvestatakse muuhulgas lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Maakohus ei ole viidatud sätet kohaldanud. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise kohta on lõppjärelduses õige ja otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, kuid otsuse põhjendusi tuleb muuta. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
37.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja OÜ Hoiukassa vahel olid sõlmitud laenulepingud, mille täitmise tagamiseks olid hagejale ja EE-le kuulunud kinnisasjad koormatud hüpoteekidega OÜ Hoiukassa kasuks. OÜ Hoiukassa algatas hageja suhtes täitemenetluse. 27.12.2011 notariaalse ostu-müügilepinguga müüdi kinnistud kostjale hinnaga 74 714,30 eurot, millest Tallinnas XXX asuva kinnistu hind oli 65 000 eurot ja iga teise kinnistu hind 3238,10 eurot. EE, hageja ja kostja sõlmisid 27.12.2011 kinnistute müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud; kinnistu tagasiostuõiguses lepingus kokku ei lepitud; kostja on kantud vaidlusaluse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse; 17.11.2011 seisuga oli Tallinnas XXX asuva kinnistu turuväärtus 91 500 eurot; kostja seaduslik esindaja AV andis hagejale aastatel 2010-2011 laenu kokku 12 805,20 eurot; hageja tasus perioodil 23.12.2010 kuni 07.02.2014 AV-le kokku 13 539,11 eurot; hageja ja kostja pidasid läbirääkimisi kinnistu tagasiostuks, kuid ei jõudnud kokkuleppele; hageja tegi 22.09.2016 kostjale avalduse tagasiostuõiguse teostamiseks.
38.Vaidlus on selle üle, kas pooltel oli suuline kokkulepe kinnistute tagasiostuõiguse kohta VÕS § 238 lg 1 tähenduses ja milline on selle õiguslik tähendus käesoleva asja lahendamisel, samuti selle üle, kas kinnistute müügileping (võlaõiguslik kokkulepe) ja asjaõigusleping (kinnistute üleandmise kokkulepe) on tühised või kehtetud. Hageja tugines tühisuse ja kehtetuse alusena nii vastuolule heade kommetega kui ka eksimusele. Samuti leidis hageja, et rikutud on hea usu põhimõtet.
39.Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja väiteid kinnistute tagasiostuõiguse kohta. VÕS 238 lg 1 järgi võivad lepingupooled müügilepinguga või hiljem kokku leppida, et müüjal on asja tagasiostuõigus (tagasiostuõigusega müügileping). Sama paragrahvi lg 2 järgi loetakse tagasiostuõigusega müügilepingu puhul asi müüja poolt tagasi ostetuks müüja poolt avalduse tegemisega ostjale.
40.AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Selles sättes reguleeritakse kohustustehingut ehk võlaõiguslikku lepingut, mille sisuks on ühe poole kohustus teha võimalikuks kinnisasja omandi üleminek teisele poolele ning teine pool kohustub kinnisomandi vastu võtma. Selliseks võlaõiguslikuks lepinguks saab olla ka VÕS § 238 lg-s 1 sätestatud tagasiostuõigusega müügileping. Antud juhul ei ole vastavat tehingut notariaalselt tõestatud.
41.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asja lahendamisel tähtsust sellel, kas pooltel oli suuline tagasiostuõiguse kokkulepe, sest see oleks TsÜS § 83 lg 1 järgi tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine. TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi ei ole tühisel tehingul alusest peale õiguslikke tagajärgi. Seetõttu ei oma õiguslikku tähendust ka hageja notariaalne avaldus tagasiostuõiguse teostamiseks (I kd lk 46-48), sest sellega ei saa lugeda hageja poolt kinnistuid VÕS § 238 lg 2 järgi tagasi ostetuks. Kinnistusraamatu kanne ei muutunud selle avalduse esitamisega valeks ja hagejal ei ole õigust nõuda sellel alusel omandi tagasiandmist ega tahtevalduste andmise kohustamist asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kandeavalduse tegemiseks. Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust ka tunnistaja KK ütlused suulise kokkuleppe sõlmimise kohta.
42.Hageja viide AÕS § 119 lg-s 2 sätestatule ei ole ringkonnakohtu hinnangul asjakohane. Nimetatud sätte kohaselt muutub sama paragrahvi 1.lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Nimetatud sätte eesmärgiks on tagada lepingust
kogemata välja jäänud lisakokkulepete või kõrvalkohustuste kehtivus, kui leping on peamises osas täidetud, st asjaõigusleping sõlmitud. Säte ei kuulu oma olemusel asjaõigusesse, kuivõrd on sisult võlaõiguslik. Antud juhul ei ole pooled sõlminud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehingu alusel käsutustehingut ja hagejat ei ole kantud kinnistusraamatusse omanikuna, mis AÕS § 119 lg 2 järgi kõrvaldaks kohustustehingu vormipuuduse. AÕS § § 119 lg 2 kohaldub ringkonnakohtu hinnangul juhul, kui pooled sõlmivad vabatahtlikult AÕS § 119 lg 1 sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehingu kohta asjaõiguslepingu ja vastav kanne tehakse kinnistusraamatusse. Seda sätet ei saa rakendada olukorras, kus pool ei ole nõus kinnisomandit üle andma.
43.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus hageja väiteid tehingute tühisuse ja kehtetuse kohta. Esmalt märgib ringkonnakohus, et TsÜS tehingu tühistamise koosseisud (sh TsÜS § 92 - eksimus) on erinormiks TsÜS § 86 suhtes, st tehingu tühistamise aluseks olevad asjaolud ei saa olla paralleelselt tehingu tühisuse aluseks heade kommete vastasuse tõttu.
44.Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust (vt nt Riigikohtu lahendeid nr 3-2-1-129-05, p 16, nr 3-2-1-80-05, p-d 25 ja 26 jt). Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt nt Riigikohtu lahendeid nr 3-2-1-80-05, p 26, nr 3-2-1-140-07, p 31). See võib olla võimalik erandlikel juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine. Arvestades hageja hagiavalduses esitatud nõudeid kinnistute omandi saamiseks, asjaõiguslepingute sõlmimiseks ja vastavate tahteavalduste saamiseks, ei oma asja lahendamisel tähtsust hageja väited selle kohta, et kinnistute müügilepingute sõlmimine oli vastuolus heade kommetega, hea usu põhimõttega või sõlmitud eksimuse mõjul. Ringkonnakohus jätab nendele väidetele hinnangu andmata.
45.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus, kas käsutustehingu (asjaõiguslepingu) eesmärk või käsutustehing ise võib olla heade kommetega vastuolus. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal.
46.Ringkonnakohtu hinnangul ei toonud hageja kohtu ette selliseid asjaolusid, mille alusel saaks teha kindlaks, et käsutustehingu tegemisel (kinnistute omandi kostjale üleandmisel) oleks eksitud ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu või kostja oleks käitunud ebamoraalselt või taunitavalt. Samuti ei nähtu asja materjalist asjaolusid, millest järelduks, et käsutustehingu eesmärgiks oli hageja kahjustamine.
47.Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja, et ta peab hea usu põhimõtte rikkumiseks seda, et kinnistud müüdi alla turuväärtuse. Ringkonnakohus leiab, et pooled otsustasid müügilepingu sõlmimisel ise, millise hinnaga nad tehingu teevad. Kinnistute müüki alla turuhinna ei saa pidada vastuolus olevaks heade kommetega ja see ei too endaga kaasa käsutustehingu (omandi üleandmise) tühisust.
48.Samuti ei muuda käsutustehingut vastuolus olevaks hea usu põhimõttega see, et pooled pidasid hiljem läbirääkimisi kinnistu tagasiomandamise kohta (I kd lk 41-44, 173,174) ega see, et hageja sai hagiavalduse kohaselt kostja seaduslikult esindajalt AV-lt laenu kokku
12 805,20 eurot ja ta on maksnud AV-le 13 539,11 eurot (vt hagiavaldus I kd lk 4, hageja tabel laenude tagasimaksete kohta I kd lk 40). Hageja ei ole käsutustehingut (asjaõiguslepingut) kui väidetavalt eksimuse tõttu tehtud tehingut TsÜS §-s 98 sätestatud korras ja §-s 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaja jooksul tühistanud. Seega puudub hagejal ka õigus nõuda AÕS § 80 alusel võõrandatud asja tagasi.
49.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel järgmist. Alusetu on etteheide, et maakohus keeldus põhjendamatult hagejat vande all üle kuulamast. Maakohus põhjendas hageja vastava taotluse rahuldamata jätmist 13.04.2017 määruses (I kd lk 131). Lisaks maakohtu põhjendustele märgib ringkonnakohus, et väidetava suulise kokkuleppe sõlmimise asjaolud, mille kohta hageja oleks soovinud seletust anda, ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust (vt käesoleva otsuse p 41).
50.Õige ei ole apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ületas hagi piire. Maakohus ei andnud hinnangut täitemenetluse läbiviimisele ega kohtutäituri tegevusele ja täitemenetluse seadustikku asja lahendamisel ei kohaldanud, nagu hageja väidab. Samuti ei teinud kohus otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.
51.Põhjendatud on aga apellatsioonkaebuse väide, et maakohus jättis tähelepanuta 27.04.2017 hageja poolt esitatud alternatiivse nõude - kohustada kostjat andma tahteavaldus 27.12.2011 sõlmitud müügilepingu muutmiseks selliselt, et lepingule lisatakse punkt 5.3. sõnastuses: „Käesolev leping on sõlmitud tagasiostu õigusega. Tagasiostuõiguse teostamise hinnaks on 74 714,30 eurot“ ning asendada tahteavaldus kohtuotsusega. Ringkonnakohtul on võimalik see puudus kõrvaldada, nõuet esimese astme kohtule läbivaatamiseks saatmata.
52.Hageja tugines lepingu täiendamise nõuet esitades VÕS §-le 97. VÕS § 97 võimaldab nõuda lepingu muutmist olukorras, kus muutunud asjaolude tõttu on lepingupoolte kohustuste vahekord võrreldes algsega oluliselt muutunud lepingu pooltest sõltumatute ja lepingu sõlmimise ajal ettenägematute asjaolude tõttu ning sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud sätte sisust järeldub, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-76-10, p 11).
53.Hageja ei toonud alternatiivset nõuet esitades hagi alusena esile ühtegi lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolu, mis oleks muutunud. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja, et kohustuste muutumine toimus sellega, et kostja algul renti ei nõudnud, hageja tegi maja tagasiostmiseks makseid, kuid kostja luges need rendimakseteks. Isegi kui jätta kõrvale TsMS § 363 lg 1 p-s 2 sätestatu, mille kohaselt tuleb hagiavalduses märkida hagi aluseks olevad faktilised asjaolud, ei kuulunud hageja poolt suuliselt avaldatud asjaolud lepingu aluseks olnud asjaolude hulka, mistõttu ei ole võimalik VÕS § 97 antud juhul kohaldada. Ringkonnakohus leiab, et eelnimetatud nõue tuleb eeltoodu tõttu jätta perspektiivituse tõttu TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.
54.Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja asja saatmiseks uueks läbivaatamiseks maakohtusse, nagu hageja soovib. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).
55.Kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses on õigusabikulud suurusega 340 eurot. Esindajal kulus menetluskulude nimekirja kohaselt apellatsioonkaebusega tutvumiseks,
analüüsimiseks ja vastuse koostamiseks kokku 2 tundi 30 minutit, kohtuistungiks ettevalmistumiseks 1 tund ja kohtuistungiks osalemiseks 45 minutit. Esindaja tunnitasu on 80 (käibemaksuta).
56.Ringkonnakohus leiab, et kostja lepingulise esindaja toimingud ja nendele kulunud aeg – kokku 4 tundi 15 minutit, põhjendatud ja vajalik. Esindaja tunnihind 80 eurot (käibemaksuga) on mõistliku suurusega. Seega kuulub hageja poolt kostjale hüvitamisele apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulu 340 eurot, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
57.Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja 12.02.2018 taotluse enamtasutud riigilõivu 100 euro tagastamiseks, sest hageja on tasunud lõivu seaduses ettenähtud suuruses. Hagi hind on käesolevas asjas 74 714, 30 eurot. Riigilõivuseaduse (RLS) 59 lg-te 1 ja 15 ning lisa 1 kohaselt tuleb kaebuselt hinnaga üle 50 000 euro kuni 75 000 eurot tasuda riigilõivu 1100 eurot. Hageja tasus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 07.11.2017 300 eurot ja ringkonnakohtu nõudmisel 20.11.2017 täiendavalt 800 eurot, mis on kokku 1100 eurot. Seega ei ole hageja tasunud riigilõivu seaduses ettenähtust rohkem. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere
Indrek Parrest
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.