XXX hagi Liivi Aiad OÜ vastu kostja kohustamiseks anda tahteavaldused kinnistute omandi ülekandmiseks hagejale, vajalike asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning hageja omanikuna sissekandmiseks ning tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega
Tsiviilasja hind
74 714,30 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXX (XXX, e-post XXX) Hageja esindaja: XXX(isikukood XXX; e-post XXX) Kostja: Liivi Aiad OÜ (10954887, Külavahe tee 11, Randvere küla, Viimsi vald, Harju maakond, 74001) Kostja seaduslik esindaja: Andres Vainu (isikukood XXX; e-post [email protected]) Kostja lepinguline esindaja: Urmas Mark (isikukood XXX; e-post [email protected]) 05.09.2017 hageja XXX, hageja esindaja Mirga Kaps, kostja seaduslik esindaja Andres Vainu, kostja lepinguline esindaja Urmas Mark
Kohtuistung Istungil osalenud isikud
RESOLUTSIOON:
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Jätta OÜ Liivi Aiad menetluskulud XXXu kanda.
3.Välja mõista XXXult OÜ Liivi Aiad kasuks menetluskuluna 536 eurot.
Jätta OÜ Liivi Aiad taotlus 05.09.2017 protokolli parandamiseks rahuldamata. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Harju Maakohtu menetluses on XXX hagi Liivi Aiad OÜ vastu kostja kohustamiseks anda tahteavaldused kinnistute omandi ülekandmiseks hagejale, vajalike asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning hageja omanikuna sissekandmiseks ning tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja OÜ Hoiukassa laenulepingud, mille täitmise tagamiseks olid hageja ja XXX kinnisasjad koormatud hüpoteekidega OÜ Hoiukassa kasuks. OÜ Hoiukassa algatas hageja suhtes täitemenetluse ja 27.12.2011 notariaalse ostu-müügilepinguga müüdi kinnistud kostjale 74 714,30 euroga, millest Tallinnas XXX kinnistu hind oli 65 000 eurot ja iga teise kinnistu hind 3238,10 eurot. Kinnistud müüdi täitemenetluses turuväärtusest madalama hinnaga, kuna pooled leppisid kokku tagasiostuõiguses. Vastavalt kokkuleppele pidi hageja kostjalt kinnistud tagasi ostma sama hinnaga kui need müüdi. Tagasiostuõiguse kokkulepet 27.12.2011 leping ei sisalda. Tehing on sõlmitud olulise eksimuse mõjul, sest hageja sõlmis lepingu teadmise ja tahtega kinnistud tagasi osta. Pooled leppisid kokku tagasiostuõiguses. See, et 27.12.2011 sõlmitud notariaalses lepingus kokkulepet ei kajastu, on eksitus. Kostja rääkis hagejale enne tehingu sõlmimist, et juhul, kui tagasiostuõiguse kokkulepe pannakse kirja ka notariaalsesse müügilepingusse, siis ei anna tehingut finantseerinud pank kostjale laenu. Hageja asus kostjale ostuhinda tagastama. Kuivõrd 27.12.2011 sõlmitud müügileping oli sõlmitud alla hariliku turuväärtuse ja seetõttu kallutatult kostja kasuks, võib olla tegemist tühise tehinguga. Hageja ei oleks kunagi vaidlusaluseid kinnistuid kostjale alla nende tegeliku väärtuse müünud, kui eelnevalt ei oleks pooled kokku leppinud, et hageja ostab kinnistud tagasi.
3.Vastavalt 27.12.2011 notariaalse kohustustehingu punktile 12.4. peab asjaõigusseaduse § 119 järgi tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Eelnimetatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega leppisid hageja ja kostja kokku lepingu esemeks olevate kinnisasjade tagasiostuõiguses ning notar selgitas pooltele, et vastav kokkulepe muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
4.Kostja juhatuse liige ja osanik Andres Vainu andis hagejale ajavahemikul 2010 kuni 2011 laenu kokku summas 12 805,20 eurot. Andres Vainu tingimus oli, et hageja „müüb“ laenu tagatisena eelnimetatud kinnisasjad Andres Vainu ettevõttele OÜ Liivi Aiad. Laenu tagasimakseid soovis Andres Vainu saada isiklikult, kas sularahas või isiklikule pangakontole. Andres Vainu ei soovinud, et hageja tasuks laenumaksed kostja pangakontole. Hageja ja tema perekonnaliikmed tasusid eelnimetatud kinnistute tagasiostuhinnast kostja juhatuse liikme Andres Vainu pangakontole 13 539,11 eurot.
5.Hageja on mitmel korral kostjale teatanud oma soovist kinnistud tagasi osta. Vastava tehingu aeg broneeriti kostja teadmisel 04.10.2013 kell 13.00 Tallinna notar Ain Ainsoni büroos ja hageja deponeeris notari deposiitkontole tagatisostusumma. Kostja tehingut sõlmima ei ilmunud.
Kostja on nõus kinnistud tagasi müüma, kuid soovib tagasiostu hinnaks üle kahe korra kõrgemat hinda, kui on algne müügihind.
6.Lisaks kasutab ja valdab hageja kinnistut, asukohaga Tallinnas, XXX tänaseni. Hageja on tasunud kõik kinnistuga seotud kulud. Poolte vahel on tähtajaline tasuta kasutamise leping.
7.Tallinna notar Triin Lekk tõestas 22.09.2016 hageja avalduse tagasiostu teostamiseks. Hageja edastas notariaalse tahteavalduse tähtkirjana kostja äriregistrijärgsesse asukohta. VÕS § 239 esimese lause kohaselt võib tagasiostuõigust teostada kinnisasjade puhul kümne aasta jooksul. Müügileping sõlmiti 27.12.2011. Tagasiostuõiguse teostamise avalduse sai kostja kätte 06.11.2016, seega on tagasiostuõigust teostatud tähtaegselt. Hageja tugineb eelkõige AÕS § 119 lõikele 2, mille kohaselt muutub kehtivaks ka vorminõuet järgimata tehtud kohustustehingu osad, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Tehingu kehtivaks muutumiseks ei ole vaja tehingu kinnitamist, vaid tühise kohustustehingu muudab kehtivaks käsutustehing ja kanne kinnistusraamatus. See tähendab, et juhul, kui notariaalsest kohustustehingust on välja jäänud osa tehingu tingimusi, milles kokku lepiti, muutuvad ka need notariaalselt tõestamata tingimused tagasiulatuvalt tehingu kehtivaks osaks, kui selle kohustustehingu alusel on käsutustehing sõlmitud ning vastav kanne kinnistusraamatusse tehtud. Seega on tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe kehtiv. Kostja vastuväited
8.Kostja ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu.
9.Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe (AS § 641), mida võib asendada ka kohtulahend, millega on tuvastatud õigussuhe, mille alusel tuleb omand üle anda (TsÜS § 67 lg 1). Hagejal võiks tekkida õigus nõude esitamiseks, kui tal õnnestub saavutada kohtulahend, millega tühistatakse 27.12.2011 sõlmitud kinnistute võõrandamise leping.
10.Vastavalt AÕS § 68 lg 3 tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. Üldjuhul toimub omandi üleandmine tehinguga. Vastavalt AÕS § 641 on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti ja sama seaduse § 119 lg 1 järgi tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.
11.Hageja viitab asjaolule justkui oleks 27.12.2011 tehinguga, millega kostja omandas kinnistud, lepitud kokku kinnistute tagasiostuõiguses vastavalt VÕS § 238. Kostja kinnitab, et sellist kokkulepet ei sõlmitud ning sellist kokkulepet ei nähtu ka 27.12.2011 sõlmitud lepingu tekstist. Kuna tagasiostuõiguses ei ole pooled kokku leppinud, siis puudub ka õiguslik tähendus hageja poolt 22.09.2016 koostatud avaldusel tagasiostuõiguse teostamiseks, tagasiostu kokkuleppe puudumisele viitas ka notar oma selgituste punktis 3.1. Kohtuotsuse põhjendused
12.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
13.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: XXX, hageja ja Liivi Aiad OÜ sõlmisid 27.12.2012 kinnistute müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu (t.lk 9-25); 17.11.2011 oli ühe müüdud kinnistu, XXX, Tallinnas, väärtus 91 500 eurot (t.lk 26-39);
hageja tasus perioodil 23.12.2010 kuni 07.02.2014 Andres Vainule makseid kokku summas 13 539,11 eurot (t.lk 40); hageja ja kostja pidasid läbirääkimisi kinnistu tagasiostuks, kuid ei jõudnud kohtueelselt kokkuleppele (t.lk 41-44); hageja tegi 22.09.2016 kostjale avalduse tagasiostuõiguse teostamiseks (t.lk 46-48).
14.Pooled vaidlevad selle üle, kas pooled leppisid koos 27.12.2011 lepingus kokku ka kinnistute tagasiostuõiguses.
15.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 238 kohaselt võivad lepingupooled müügilepinguga või hiljem kokku leppida, et müüjal on asja tagasiostuõigus (tagasiostuõigusega müügileping). Vastavalt lõikele 2 loetakse tagasiostuõigusega müügilepingu puhul asi müüja poolt tagasi ostetuks müüja poolt avalduse tegemisega ostjale. Nimetatud avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Kirjaliku müügilepingu puhul piisab ka notariaalselt tõestatud või notariaalselt kinnitatud avalduse tegemisest (lg 3). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 esimese lõike kohaselt peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Tulenevalt teisest lõikest muutub esimeses lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
16.Pooled ei vaidle selle üle, et 27.12.2011 kinnistute müügileping ja hüpoteegi seadmise leping tagasiostuõigust ei sisalda. Nimetatut kinnitab ka notariaalse tagasiostuõiguse teostamise avalduse punkt 3.1, milles on märge, et notariaalakti tõestaja on juhtinud avaldaja tähelepanu, et kuivõrd lepingus puudus kokkulepe tagasiostu kohta, siis ei ole võimalik notariaalakti tõestajal veenduda, et pooltel on vastav kokkulepe. Seega tuleb kohtul kooskõlas VÕS § 238 lõikega 1 ja AÕS § 119 lõikega 2 tuvastada, kas, millal ja millistes tingimustes pooled tagasiostuõiguses kokku leppisid.
17.Tagasiostuõiguse kokkuleppe olemasolu tõendavad hageja hinnangul tunnistaja XXX ütlused. Kohus leiab, et XXX ütlustega (t.lk 180 pöördel kuni 181 pöördel) ei ole tõendatud, millal ja milles täpselt kokkulepe saavutati. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt tunnistaja tagasiostu kokkuleppe läbirääkimiste juures ei osalenud. Samuti ei nähtu tunnistaja ütlustest millal täpselt kokkuleppe saavutati s.t kas see saavutati olulistes punktides 27.12.2012 notariaalse kinnistute müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajaks. Tunnistustest ei nähtu ka milles täpselt kokku lepiti s.t millal ja kui suures summas tuli tagasiostuõiguse kasutamiseks kostjale tasuda. Hageja ei ole selgitanud ja tõendanud, mis ajaks tuli kinnistud tagasi osta.
18.VÕS § 238 lõikega 4 eeldatakse tagasiostu puhul, et tagasiostuhinnaks on hind, millega ese müüdi, kuid nii hagist kui ka tunnistaja ütlustest tuleneb, et kostja ostis hagejalt kinnistud ning andis hagejale lisaks ka laenu. Tunnistaja ütlustest ei selgu, mis ajaks ja millises summas tuli tasuda kinnistute tagasiostu summa ja laen. Seega ei ole tunnistaja ütlustega tõendatud tagasiostuõiguse kokkulepe, selle tingimused ja kokkuleppe saavutamise aeg ning seetõttu ei oma hageja tagasiostuõiguse teostamise avaldus õiguslikku tähendust.
19.Kohus möönab, et poolte vahel võisid olla nii enne kui ka pärast 27.12.2012 notariaalse müügilepingu sõlmimist läbirääkimised kinnistute tagasiostmiseks, kuid asjas esitatud tõenditest ei ole võimalik tuvastada täpseid kokkuleppe tingimusi ja aega. Nii hagist kui ka tunnistaja ütlustest tulenevalt oli hageja 27.12.2012 lepingu sõlmimise ajal majanduslikult raskes olukorras ning see võis tingida ka olukorra, kus ka hageja ei soovinud ise nimetada täpset kinnistute tagasiostu aega, kuna ei teadnud, millal täpselt suudab kohustuse täita.
20.Kohus leiab, et asjakohatud on hageja väited selle kohta, et kinnistud müüdi kostjale alla turuhinna. Hageja on hagis märkinud, et hageja suhtes oli alustatud täitemenetlust ja hagis nimetatud kinnistud olid koormatud kohtutäituri poolt seatud keelumärkega. Tavapärane on olukord, kus täitemenetluse käigus müüakse vara odavamalt, kui on selle turuväärtus. Madalama hinna tingib eelkõige lühem müügiperiood.
21.Kohtu hinnangul ei ole tehing sõlmitud olulise eksimuse mõjul, kuna hageja ei ole tõendanud, et ei saanud aru, millise tehingu ta sõlmib. Samuti ei ole tõendatud, et oli olemas tagasiostuõiguse teostamise kokkulepe kõigis olulistes tingimustes, mis oleks jäänud lepingusse just eksimuse tõttu lisamata.
22.Osundatust tulenevalt tuleb hagi kostja kohustamiseks anda tahteavaldused kinnistute omandi ülekandmiseks hagejale, vajalike asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning hageja omanikuna sissekandmiseks ning tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
23.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 jäävad menetluskulud hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
24.Et kostjal oli menetluses lepinguline esindaja, peab hageja hüvitama kostjale tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25).
25.Kostja menetluskuluks on kulu õigusabile summas 880 eurot, õigusabi on osutatud kokku 11 tundi. Lepinguline esindaja on menetluses osutanud õigusabi järgmiselt: 1) kuni 23.03 hagi ja selle alusdokumentidega tutvumine, nõuete analüüs ja vastuse koostamine; vastuväite koostamine 5 tundi; 2) kuni 15.05.2017 hageja poolt täiendavalt esitatud seisukohaga tutvumine ja analüüs, vastuse koostamine 1 tundi 45 minutit; 3) kuni 05.09.2017 hageja poolt esitatud täiendava seisukohaga tutvumine ja analüüs, istungiks ettevalmistumine 2 tundi; 4) kohtuistung 05.09.2017 1 tund ja 45 minutit; 5) protokolli parandamise taotluse koostamine 30 minutit. Õigusabi on osutatud hinnaga 80 eurot/tund.
26.Hageja vaidleb kostja õigusabi kulude suurusele vastu. Arvestades kostja poolt kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu on hageja arvates põhjendatud menetluskulu 400 eurot.
27.Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, samuti asjas peetud istungite arvu ja nende kestust, leiab, et kostja menetluskulud on osaliselt ülemäärased.
28.Arvestades dokumentide sisu ja mahtu on hagi ja selle alusdokumentidega tutvumiseks, nõuete analüüsiks, vastuse koostamiseks ning vastuväite koostamiseks kohtu hinnangul põhjendatud ajakulu 3 tundi. Kuni 15.05.2017 hageja poolt täiendavate seisukohtadega tutvumise ja analüüsi, vastuse koostamise eest saab lugeda piisavaks ajakuluks 1 tund ja 15 minutit. Kohtupraktikas peetakse põhjendatud ajakuluks istungiks ettevalmistumisele 1 tund. Arvestades asja mahtu leiab kohus, et hageja poolt esitatud täiendava seisukohaga tutvumine ja analüüs, istungiks ettevalmistumiseks põhjendatud ajakulu on 1 tund. Põhjendatuks tuleb pidada
kohtuistungil osalemise aega, mis protokolli kohaselt on 1 tund ja 37 minutit. Kohus peab põhjendamatuks protokolli parandamise taotluse esitamist, kuna kostja taotles protokolli täiendamist, mida menetlusseadus ei võimalda. Seega on kostjale osutatud põhjendatud ja vajalikku õigusabi kokku 6 tundi ja 42 minutit s.o 536 eurot, mis tuleb hagejal hüvitada.
29.Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-65-13 p 16). Kostja ei kinnitanud, et ta ei saa käibemaksu tagasi. Seega kohus ei mõista hagejalt kostja menetluskulusid välja koos käibemaksuga. Protokolli parandamise taotlusest
30.Kostja esitas 07.09.2017 taotluse 05.09.2017 toimunud istungi protokolli parandamiseks. Kostja soovib taotluse kohaselt lisada protokolli täiendava lause hagejal võlgnevuse 25 000 - 30 000 euro olemasolu kohta.
31.Hageja vaidles 13.09.2017 vastuses protokolli täiendava lause lisamisele vastu ja leidis, et protokoll on koostatud õigesti järgides TsMS § 50 nõudeid.
32.Kohus jätab kostja taotluse protokolli täiendava lause lisamiseks rahuldamata. TsMS § 53 näeb ette protokolli parandamist, mitte täiendamist. Lisaks kajastab protokoll vastavalt TsMS § 50 lõikele 1 menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Kohus lisab vastuväite kooskõlas TsMS § 53 lõikele 4 protokollile. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.