AK hagi Liivi Aiad OÜ vastu kostja kohustamiseks anda tahteavaldused kinnistute tagasiostuõiguse teostamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks ning intressi vähendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.11.2016 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse AK määruskaebus liik Menetlusosalised esindajad Menetluse liik
ja
nende Määruskaebuse esitaja (hageja): AK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX, e-post: XXX) Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.AK määruskaebus rahuldada.
2.Tühistada Harju Maakohtu 02.11.2016 määrus osas, millega maakohus jättis AK hagiavalduse Liivi Aiad OÜ vastu kostja kohustamiseks anda tahteavaldused kinnistute tagasiostuõiguse teostamiseks ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks ning intressi vähendamiseks menetlusse võtmata ja saata tsiviilasi tagasi samale maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
3.Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud
01.11.2016 esitas AK Harju Maakohtule hagi Liivi Aiad OÜ vastu kostja kohustamiseks anda tahteavaldused kinnistute (XXX kinnistu, registriosa nr XXXXXX; BBB kinnistu, registriosa nr XXXXXX; BBB kinnistu, registriosa nr XXXXXXX; CCC kinnistu, registriosa nr XXXXXX) tagasiostuõiguse teostamiseks
1(5)
Tsiviilasi nr: 2-16-16482 ja hageja eelnimetatud kinnistute omanikuna sissekandmiseks ning intressi vähendamiseks.
2.Hageja ja OÜ Hoiukassa vahel olid sõlmitud laenulepingud ja laenulepingute täitmise tagamiseks olid eelmärgitud kinnisasjad koormatud hüpoteekidega OÜ Hoiukassa kasuks. OÜ Hoiukassa avalduse alusel algatati täitemenetlus hageja suhtes. 27.12.2011 notariaalse lepinguga müüdi eelmärgitud kinnistud kostjale kokku 74 714,30 euroga. Kinnistud müüdi täitemenetluses turuväärtusest madalama hinnaga põhjusel, et pooled leppisid kokku tagasiostuõiguses. 27.12.2011 leping tagasiostuõiguse kokkulepet ei sisalda. Tehing on sõlmitud olulise eksimuse mõjul, sest hageja sõlmis lepingu teadmise ja tahtega kinnistud tagasi osta. Kostja ei soovi kinnistuid tagasi müüa.
3.Ühes hagiga esitas hageja taotluse peatada tsiviilasja nr 2-14-179727 menetlus kuni antud asjas kohtulahendi jõustumiseni. Maakohtu määrus
4.Harju Maakohtu jättis 02.11.2016 määrusega hagi menetlusse võtmata ning rahuldamata hagi tagamise taotluse.
5.Määruse põhjenduste kohaselt on hageja taotlenud hagi tagamisena peatada tsiviilasja 2-14-179727 menetlus kuni antud asjas kohtulahendi jõustumiseni. Kohus ei saa käesolevas tsiviilasjas hagi tagamise korras peatada menetlust teises tsiviilasjas. Tsiviilasja menetluse peatamise õigus on põhjendatud asjaolude esinemise korral vastavat tsiviilasja lahendaval kohtul. Seetõttu tuleb jätta taotlus rahuldamata. TsMS § 390 ei näe ette võimalust esitada määruskaebust määruse peale, millega kohus jättis hagi tagamata.
6.VÕS § 238 lg 1 kohaselt lepingupooled võivad müügilepinguga või hiljem kokku leppida, et müüjal on asja tagasiostuõigus (tagasiostuõigusega müügileping). Lg 2 järgi, tagasiostuõigusega müügilepingu puhul loetakse asi müüja poolt tagasi ostetuks müüja poolt avalduse tegemisega ostjale. Antud juhul on hageja ise hagis välja toonud, et pooled ei ole 27.12.2011 lepingus tagasiostuõiguses kokku leppinud. Vastavat kokkulepet ei ole sõlmitud ka hilisemalt. Hageja on hagis välja toonud, et tema soov ja tahe oli kokku leppida tagasiostuõiguses ja kui kostja oleks kinnitanud, et ta tagasiostuõigusega ei nõustu, poleks hageja lepingut sõlminud.
7.Kohus märgib, et 27.12.2011 leping on notariaalne leping ja selle tingimused kajastuvad lepingus. Hagejale olid lepingu sõlmimisel tingimused teada, mh tingimus, et tagasiostuõigus lepingus ei kajastu. Siiski sõlmis ta lepingu tagasiostuõiguses kokku leppimata. See ei anna kohtu hinnangul alust lugeda, et leping on sõlmitud eksimuse tulemusel.
8.Kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalses vormis. Seega peab kooskõlas VÕS § 11 olema notariaalses vormis ka kokkulepe kinnisasjade tagasiostuõiguse kohta. Selline kokkulepe antud juhul puudub. Ka ei nähtu, et tagasiostuõiguse ja selle teostamise kohta oleks tehtud lepingu objektiks olnud kinnisasjade suhtes eelmärge kinnistusraamatusse.
9.TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaselt kohus võib jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
10.Kuna antud juhul ei ole võimalik hagis taotletavat eesmärgi saavutada, st tagasiostuõigust teostada vastava kokkuleppe puudumise tõttu, tuleb hagi jätta menetlusse võtmata.
2(5)
Tsiviilasi nr: 2-16-16482 Määruskaebus
11.Hageja esitas Harju Maakohtu määruse resolutsiooni punktile 1 määruskaebuse, paludes kohtumääruse tühistada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.
12.Määruskaebuse esitaja leidis, et kohus on rikkunud oluliselt menetlusnorme ja tõlgendanud vääralt materiaalõigust.
13.Maakohus on ekslikult asunud seisukohale, et müük toimus täitemenetluses kohtutäituri juhtimisel. Pooled leppisid kokku, et eelnimetatud kinnistud müüb AK OÜ-e Liivi Aiad oluliselt madalama hinnaga kui turuväärtus, sest poolte vahel oli laenusuhe ning eelnimetatud kinnistud jäid laenu tagatiseks ja AK-l on õigus kinnistud sama hinnaga, milline kajastus müügilepingus so 74 714, 30 eurot, tagasi osta.
14.See, et tagasiostuõigus jäi notariaalses lepingus märkimata, on olulise eksimuse tulemus. Samuti ei ole hageja hagiavalduses väitnud, et OÜ Liivi Aiad ei soovi kinnistuid tagasi müüa. Selline kohtu tõlgendus on ekslik. OÜ Liivi Aiad on nõus kinnistud tagasi müüma, kuid soovib tagasiostu hinnaks üle kahe korra kõrgemat hinda, kui on algne müügihind.
15.Tõsi, hageja esitas taotluse menetluse peatamiseks 2-14-17974 (hageja eksis tsiviilasja numbriga, kui märkis numbriks 2-14-179727). Kuna maakohus jättis hagi tagamise korras menetluse peatamata tsiviilasjas nr 2-14-179727 mida ei ole olemas, jättis maakohus hageja taotluse teise tsiviilasja peatamiseks lahendamata.
16.TsMS § 371 lg 2 p 2 annab kohtule võimaluse, mitte kohustuse, jätta hagi menetlusse võtmata. Riigikohus on erinevates lahendites korduvalt juhtinud kohtute tähelepanu sellele, et kui kohus tugineb hagi menetlemast viitega TsMS § 371 lg 2 p 2 lasub kohtul kõrgendatud põhjendamiskohustus (nt RKO 3-2-1-121-13; 3-2-1-121-13; 3-21-193-13). Käesolevas asjas ei ole kohus selgitanud, miks kohus eeldab enne asja menetlusse võtmist, et hageja poolt hagiga taotletavat eesmärki pole võimalik saavutada.
17.Samuti on Riigikohus korduvalt märkinud, et hagi menetlusse võtmise otsustamisel ei või kohus hakata tõendeid hindama ja asja sisuliselt lahendama. Juhul, kui maakohus leidis, et hagi nõuded on arusaamatud või vajavad muul põhjusel täpsustamist või vajavad hagi aluseks olevad asjaolud täiendamist või selgitamist mh täiendavate tõendite esitamist, saab kohus jätta hagi käiguta ning anda hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (TsMS § 340 märkega 1 lg 1).
18.Kohus oleks pidanud tegema määruse puuduste kõrvaldamiseks üksnes juba seetõttu, kui leidis, et hageja taotles hagi tagamist, ning hagi tagamiselt oli vaja tasuda 50 eurot riigilõivu. Kohtul ei olnud seadusest tulenevat alust hagiavalduselt makstud riigilõivust lihtsalt 50 eurot maha arvestada.
19.Lisaks on maakohus tsiviilasja lahendanud enne, kui see oleks menetlusse võetud. Nimelt kohtumääruse kohaselt märgib kohus, et 27.12.2011 leping on notariaalne leping ja selle tingimused kajastuvad lepingus.
20.Õige on maakohtu arusaam, et kinnisasja omandamise kohustustehing, mitte üksnes käsutustehing peab olema notariaalses vormis sõlmitud. Kuid vastavalt AÕS § 119 lg 2 muutub notariaalset vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
21.Viidatud sätte eesmärgiks on tagada notariaalses lepingus ekslikult märkimata jäänud kokkulepete või ka kõrvalkohustuste kehtivus, kui leping on peamises osas täidetud ehk asjaõigusleping sõlmitud. Sellisel juhul ei ole tehingu kehtivaks muutmiseks vaja mitte kinnitamist vaid tühise kohustustehingu muudab kehtivaks käsutustehing ja kanne kinnistusraamatus. AÕS § 119 lg 2 praktiline tähendus seisneb selles, et juhul kui notariaalselt tõestatud kohustustehingust on välja jäänud osa tehingu tingimusi,
3(5)
Tsiviilasi nr: 2-16-16482 milles siiski kokku lepiti, muutuvad ka need notariaalselt tõestamata tingimused tagasiulatuvalt kehtivaks tehingu osaks, kui selle kohustustehingu alusel on käsutustehing sõlmitud ning vastav kanne kinnistusraamatusse tehtud. Siin parandab kanne kinnistusraamatusse koos kehtiva käsutustehinguga kohustustehingu vormipuuduse. Vastavale seisukohale on Riigikohus korduvalt tähelepanu juhtinud.
22.Tehingu seadusest tuleneva vorminõude täitmise või täitmata jätmise järgimist peab kohus arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad. Seetõttu ei ole ka oluline, et tagasiostuõiguse ja selle kohta ei ole tehtud eelnimetatud kinnisasjade suhtes eelmärget kinnistusraamatusse. AK avaldus tagasiostuõiguse teostamiseks on OÜ-le Liivi Aiad kätte toimetatud.
23.Kuivõrd poolte vaheline kokkulepe oli olemas ning kokkuleppe vormi viga on vastavalt AÕS § 119 lg 2 nn „parandatud“ saab kohustada OÜ-d Liivi Aiad andma hagis nõutud tahteavaldusi. Maakohtu viidatud VÕS § 11 siin ei kohaldu.
24.Lisaks, kui maakohus leidis, et omandi ülekandmise suhtes tahteavalduste hagemine on võimatu, siis vastavalt kohtu selgitamiskohustusele tuli maakohtul anda hagejale võimalus esitada oma nõue muul õiguslikul alusel, näiteks alternatiivnõudena tuleks kõne alla nõue 27.12.2011 sõlmitud notariaalse lepingu muutmiseks. Menetluse edasine käik.
25.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis vastavalt TsMS § 663 lg-le 5 lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused
26.Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p 3, § 659, § 667 lg 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ja vaidlustatud Harju Maakohtu kohtumäärus tuleb osas, millega maakohus jättis hagiavalduse menetlusse võtmata, menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning hagiavaldus saata menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada.
27.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme.
28.Nii nähtub vaidlustatud määruse sõnastusest, et maakohus on hagiavalduse menetlusse võtmata jätmisel mh hinnanud hagiavaldusele lisatud tõendit, so 27.12.2011 sõlmitud notariaalset lepingut.
29.Riigikohus on TsMS § 371 lg 2 p 2 tõlgendamisel selgitanud, et selle sätte kohaldamisel tõendeid hinnata ei saa (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-149-15 p 10; 32-1-31-12 p 13; 3-2-1-95-13 p 12). Seega ei oleks maakohus lepingut hinnates hagi menetlusse võtmisest keelduda tohtinud.
30.Nõustuda tuleb määruskaebuse esitajaga ka selles, et maakohus on jätnud määruse olulises osas põhjendamata, millega on rikutud TsMS § 436 lg 1 ja § 465 lg 22.
31.Riigikohus on TsMS § 371 lg 2 p 2 tõlgendamisel selgitanud, et jättes hagi nimetatud alusel menetlusse võtmata, on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-151-14 p 13; 3-2-1-134-07 p 13; 3-2-1-139-13 p 14).
32.Maakohus on küll määruse põhjendustes lisaks tõendi hindamisele ja hagiavalduse asjaolude väljatoomisele viidanud võlaõigusseaduses sätestatud tagasiostuõiguse regulatsioonile, kuid jätnud tähelepanuta, et käesoleval juhul on hageja hagiavalduses tuginenud sellele, et leppis kostjaga kokku kinnisasjade tagasiostuõiguses, millest tulenevalt kuulub asjas kohaldamisele ka asjaõigusseadus.
33.Määruskaebuses on hageja iseenesest õigesti viidanud, et AÕS § 119 lg 2 teeb erandi AÕS § 119 lg 1 sätestatud üldpõhimõttest, sätestades, et käesoleva paragrahvi 1. lõikes
4(5)
Tsiviilasi nr: 2-16-16482 sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
34.Seega tuli maakohtul hagi menetlusse võtmise otsustamisel hinnata, kas õiguslikult on hagi esitamine selles toodud asjaoludel võimalik ja milline on hagis esitatud nõuete rahuldamise võimalikkus. Keeldumiseks hagi menetlemisest TsMS § 372 lg 2 p 2 alusel olnuks põhjust vaid juhul, kui hagi oleks perspektiivitu ning hagis esitatud asjaoludel ei oleks hageja nõuet võimalik ühelgi materiaalõiguslikul alusel rahuldada. Hagiavalduses on hageja aga välja toonud, et kinnisasjade müügileping sõlmiti, jättes notariaalakti tõestajale kõik tehingutingimused nimetamata (tlk 3).
35.Riigikohus on märkinud, et „Kui tegemist on keeruka õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist ning keeruka õigusliku küsimuse täiendavat analüüsimist“ (vt Riigikohtu lahendid 3-2-1-31-12 p 13, 3-2-1-134-07 p 13).
36.Kuivõrd käesoleval juhul ei saa asuda ka seisukohale, et hagil puuduks üldse perspektiiv, on selle menetlusse võtmata jätmine maakohtu poolt olnud ennatlik.
37.Kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, tuleb hagiavaldus saata tagasi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Maakohtul tuleb hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumist põhjalikumalt kaaluda ning eelistada selle menetlemist, juhul, kui kohus peab siiski võimalikuks, et hageja õigusi võib olla hagis kirjeldatud asjaoludest tulenevalt rikutud.
38.Ringkonnakohus selgitab täiendavalt, et juhul, kui maakohus leiab, et hagi menetlusse võtmise otsustamiseks tuleb hagejal esitatud hagiavaldust täpsustada, tuleb hagejale TsMS § 3401 alusel anda tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks.
39.Lisaks juhib ringkonnakohus maakohtu tähelepanu TsMS § 372 lõikes 3 sätestatud võimalusele vajaduse korral küsida hagi menetlusse võtmise lahendamiseks kostja seisukohta ja pooled ära kuulata.
40.Seonduvalt hageja taotlusega peatada tsiviilasja nr 2-14-17974 menetlus, märgib ringkonnakohus, et kuigi maakohus on esitatud taotlust ekslikult pidanud hagi tagamise taotluseks, on õige see maakohtu selgitus, et kohus ei saa käesolevas asjas peatada teise tsiviilasja menetlust ning selle peatamise õigus on põhjendatud asjaolude esinemisel vastavat tsiviilasja lahendaval kohtul (TsMS § 356 lg 1).
41.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 tulenevalt maakohtu otsustada.
42.Käesolev määrus on TsMS § 372 lg 5 alusel edasikaevatav.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav Iko Nõmm kohtunik kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.