12. veebruar 2018 Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei ja avaliku e-toimiku kaudu
Tsiviilasja number Kohtuasi
2-16-18948 Xxxhagi Korteriühistu Tinamaja vastu 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks
Hagihind
3500 eurot
Menetlusosalised ja esindajad
Hageja: Xxx(isikukood xxx lepinguline esindaja Ivo Piilend
elukoht
xxx
Tallinn);
Kostja: Korteriühistu Tinamaja (registrikood 80197063, asukoht: Tina tn 3 10126 Tallinn), lepinguline esindaja adv.Maksim Greinoman Kohtuistungi toimumise aeg
12. jaanuar 2018
Resolutsioon
1.Xxxhagi Korteriühistu Tinamaja vastu 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks rahuldada.
2.Tunnistada kehtetuks vastuvõetud otsused:
järgmised
15.09.2016
Korteriühistu
Tinamaja
üldkoosolekul
2.1.Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-162399 kiideti heaks (otsustati) jõustati Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6 “Nõustumine korterelamu (te) Tina 3 renoveerimisprojekti koostamise/tellimise ja ehitusloa taotlemisega, elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega Tinamaja KÜ juhatuse liikmete juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega olemasolevate korteriomandite laienduse ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”.
2.2.Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399 teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine vastavalt 3. veebruaril 2016. a notariaalsele lepingule “Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise
võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega on ühinenud mitmed korteriomanikud. Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja 16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele.
2.3.Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722.
3.Xxxalternatiivselt esitatud hagi Korteriühistu Tinamaja vastu 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata.
4.Jätta rahuldamata KÜ Tinamaja taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks. Menetluskulude jaotus
2.Välja mõista Korteriühistult Tinamaja riigilõiv 300 (kolmsada) eurot Xxxkasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hageja nõuded
1.Xxx(edaspidi hageja) esitas hagi Korteriühistu Tinamaja (edaspidi kostja või korteriühistu) vastu 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks paludes tunnistada kehtetuks järgmised 15.09.2016 üldkoosolekul vastuvõetud otsused:
1.1.Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-162399 kiideti heaks (otsustati) jõustati Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6 “Nõustumine korterelamu (te) Tina 3 renoveerimisprojekti koostamise/tellimise ja ehitusloa taotlemisega, elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega Tinamaja KÜ juhatuse liikmete juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega olemasolevate korteriomandite laienduse ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”.
1.2.Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399 teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine vastavalt 3. veebruaril 2016. a notariaalsele lepingule “Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega on ühinenud mitmed korteriomanikud. Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab
vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja 16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele.
1.3.Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722. Hagiavalduse asjaolud
2.Hageja on Tallinnas Tina tn xxx asuva korteri omanik ning korteriühistu liige. Kostja liikmed võtsid 15.09.2016 üldkoosolekul vastu otsused, mis hagiavalduse kohaselt on kehtetud või tühised. Hageja on seisukohal, et kuna tühise otsuse heakskiitmine/jõustamine ei ole võimalik, oli tegemist uue otsuse vastuvõtmisega.
3.Korteriomanike kaasomandis olevate pööningupindade võõrandamise, korteriomandite suurendamise, uute korteriomandite loomise ning kaasomandist osade eraldamise otsustamine ei ole korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Seega ei saa kostja liikmete üldkoosolek otsustada kaasomanike pädevusse kuuluvaid küsimusi.
4.Korteriomanike vahelistes suhetes kohaldub AÕS § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega on korteriühistu üldkoosolekul häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemine vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud. Üldkoosoleku protokollist ja registreerimislehest nähtuvalt osales korteriühistu üldkoosolekul 14 korteriomanikku, neist 6 esindaja vahendusel. Üksnes xxx esindajale olid antud volitused ka volitaja vara jagamiseks ja võõrandamiseks ning kõikvõimalikeks muudeks tehinguteks. Teised esindaja vahendusel üldkoosolekul osalenud kostja liikmed olid volituse andnud korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks ning seeläbi üksnes korteriühistu pädevuses olevate otsuste vastuvõtmiseks. Kuna kõigi kaasomandike nõusolekut kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks ei olnud, ei olnud korteriühistul ka õigust otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemist.
5.Üldkoosolekul võeti vastu otsus jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722. Korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist võib KOS § 81 lg 1 alusel teiselt korteriomanikult alusel nõuda üksnes teine korteriomanik. Korteriühistul nõudeõigus selliste tahteavalduste andmiseks puudub. Seega ei saa korteriühistu üldkoosolekul otsustada ka selliste nõusolekute nõudmist ega nõudmiste jätkamist.
6.Alternatiivselt leiab hageja, et korteriühistu otsused on arusaamatud, ebaselge sisuga, ebaõiged ning ühistu liikmetele piiramatuid kohustusi kaasa toovad, mis on vastuolus hea usu põhimõttega ning seetõttu tühised.
7.Kostja juhatus kutsus kokku liikmete üldkoosoleku ning sõnastas ka vastuvõetavad otsused. Hageja hinnangul on 1 ja 2 otsuse sõnastus selline, millest ei ole mõistlikul korteriühistu
liikmel võimalik aru saada ning seetõttu ei ole sellist otsust võimalik ka täita. Asjaolu, et heakskiitmiseks esitatud otsused on arusaamatud, viitavad ka korteriühistu liikmete antud volikirjad. Üldkoosoleku protokollile lisatud volikirjadest nähtub korteriühistu liikmete ükskõiksus vastuvõetavate otsuste suhtes: xxx volitab oma esindajat hääletama samamoodi nagu hääletab krt 13 omanik, xxx ja xxx lubavad oma esindajal hääletada niimoodi nagu esindaja ise paremaks peab, xxx volitab oma esindajat hääletama “omal äranägemisel. Riigikohtu seisukoha kohaselt toob elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise jmt otsustamine automaatselt kaasa korteriühistu liikmete rahalised kohustused neid töid ka rahastada. Vastuvõetud otsuse puhul on sisuliselt tegemist korteriühistu liikmete poolt korteriühistu juhatusele piiramatute volituste andmisega nimetatud tööde tellimiseks ning korteriühistu liikmetele piiramatute kohustustega neid töid finantseerida. Selline olukord on aga vastuolus hea usu põhimõttega.
8.Teises otsuses on märgitud, et otsuses viidatud 03.02.2016 notariaalset lepingut saab muuta vastavalt lepingu p-le 7.3, mis ei vasta tõele. Lepingus oli esitatud tähtaeg (29.02.2016), millal võisid lepingu allakirjutamisel mitteviibinud korteriomanikud lepinguga lepingus toodud tingimustel ühineda. Notari selgituste kohaselt oli selleks tähtajaks võimalik lepingut allkirjastada (sellega nõustuda) või leping allkirjastamata jätta (sellega mittenõustuda). Lepingust ei tulene korteriühistule ega tema liikmetele õigust lepingut muuta ega sealt midagi välja jätta. Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnista ning palub selle jätta läbi vaatamata perspektiivituse tõttu, kuna hageja eesmärk – takistada kohtuasja nr 2-16-10722 menetlust – ei ole saavutatav. Kostja otsused ei ole õigusakte rikkunud ning hagist ei selgu vastupidine. Vaidlustatava otsuse nr 2 puhul on hageja ekslikult jätnud tähelepanuta, et notariaalse lepingu pooleks on ka kostja ise, kes sellega omandas õigused ja kohustused (korteriomandite tasuta saamine ja müük KÜ põhikirjaliste eesmärkide saamiseks). Selliseid tingimusi sisalduva lepingu kiitiski üldkoosolek heaks. Antud otsusega ei ole kostja üldkoosolek käsutanud korteriomandeid; seda tegid korteriomanikud ise kaasomanike otsusega ja lepinguga. Notariaalse lepingu punktide valikuline heakskiitmine oleks tarbetut segadust tekitav.
10.Samuti on hagi perspektiivitu otsuse nr 3 vaidlustamise osas kuivõrd advokaadibürooga sõlmitud õigusabilepingu alusel kannab kostja kohtusse pöördunud liikmete kohtumenetluse kulud, siis ilma kostja otsuseta ei saaks kohtuasja nr 2-16-10722 menetlus jätkuda. Ka selles osas ei saanud otsus õigusakte rikkuda ning hagist vastupidine ei selgu
11.Asja sisulisel arutamisel palub kostja jätta hagi rahuldamata. Kostja märgib, et üldkoosoleku kvooruminõuded on täidetud, otsused on keeliselt arusaadavad, kuna need on võetud vastu kahel korral, ei põhjustanud mingeid küsitavusi. Hagis ei ole välja toodud, milliste õigusnormidega on vaidlustatud otsused vastuolus.
12.Kostja on nõus hageja käsitlusega, et vaidlustatud otsuseid tuleb käsitleda uute otsustena. Seega tuleb nende kehtivust hinnata algusest peale. Hageja ei toonud välja ega tõendanud koosoleku otsuse tühisuse ega kehtetuks tunnistamise asjaolusid. Kui kohus peaks nõustuma hagejaga, et vaidlustatud otsused väljuvad korteriühistu üldkoosoleku pädevusest, siis tuleb neid käsitleda korteriomanike koosoleku otsustena tuginedes Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-294
15, p 10-12. Hageja ei tõendanud ega põhjendanud, miks antud küsimust ei saanud otsustada korteriomanike enamus, kui tema väitel ei olnud need küsimused korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Hagi on esitatud KOS § 15 lg 4 õiguslõpetava tähtaega rikkudes ja tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 421 lg 1 p 13 alusel. Hageja seisukohad seoses kostja 3. jaanuaril 2018 esitatud täiendavate seisukohtadega
13.Hageja ei nõustu kostja seisukohtadega. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid ei saa käsitleda korteriomanike otsusena, mida korteriomanikud saavad otsustada häälteenamuse alusel, sest kaasomandi eseme tavapärasesse valitsemisse ei kuulu kaasomandisse kuuluvate elamute renoveerimine, rekonstrueerimine, remontimine ja arendustegevus, sh pööningupindade võõrandamine olemasolevate korteriomandite laiendusteks, uute korteriomandite moodustamine (väljaehitamine), kaasomandi esemest osade eraldamine ja uute korteriomandite moodustamiseks võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimine ega kaasomanike tahteavalduste nõudmine kaasomandi eseme muutmiseks, kaasomandiosade võõrandamiseks ja uute korteriomandite moodustamiseks.
14.Kostja ei ole tõendanud, et 15.09.2016 koosoleku otsuste puhul ei olnud tegemist mitte korteriühistu liikmete otsustega, vaid korteriomanike otsustega. Üldkoosoleku protokollile lisatud osavõtjate registreerimislehest on näha, et koosolekul osalesid üksnes KÜ liikmed ja nende volitatud esindajad. Et tegemist oli korteriühistu, mitte korteriomanike üldkoosolekuga, nähtub ka üldkoosoleku kutsest, mis oli saadetud üksnes KÜ liikmetele, mitte kõigile korteriomanikele. Puudus vajalik kvoorum kaasomandi eseme tavapärasest valitsemisest väljuvate kaasomanike otsuste vastuvõtmiseks. Kohtuotsuse põhjendused
15.Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et 15.09.2016 toimus kostja üldkoosolek, millel võeti vastu vaidlustatud otsused, koosolekul osales 14 liiget 19-st korteriühistu liikmest ning, et hageja, kes on samuti korteriühistu liige, ei osalenud 15.09.2016 üldkoosolekul.
16.Pooled vaidlevad selle üle, kas 15.09.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad.
17.Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriühistuseadus (KÜS) nägi korteriühistu kui mittetulundusühingu ühe liigi jaoks ette erinormi, nimelt võis korteriühistu liige KÜS § 13 lg 3 järgi pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole.
18.MTÜS § 24 lg 3 kohaselt saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma
vastuväite otsusele. Kuna pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hageja, kes on korteriühistu liige ei osalenud üldkoosolekul, siis on ta isikuks, kes võib nõuda üldkoosolekute kehtetuks tunnistamist. Kostja e-kirjaga (lk 49) on tõendatud, et üldkoosoleku otsuse kättesaamise võimalusest avalike dokumentide kaustast osundatud lingi alt teatati liikmetele 19.09.2016. Hagi on esitatud kohtule 17.12.2016, seega seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.
19.MTÜS § 24 lg 2 sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Seadusega vastuolus oleva, kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus laieneb ka korteriühistute otsustele, sest KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid.
20.Kohus asub seisukohale, et praegusel juhul ei kohaldu asja lahendamisel MTÜS § 24 lg 2, sest 15.09.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsuseid uute kostja üldkoosoleku otsustega kinnitatud ega heakskiidetud ei ole ning Harju Maakohtu 25.02.2016 kohtuotsusega nr 2-162016 on tõendatud, et kohus tuvastas 16.03.2011 kostja üldkoosoleku otsuste tühisuse. Tühiste otsuste heakskiitmist ega jõustamist uue üldkoosoleku otsusega MTÜS ei võimalda. Seega on antud otsused eelnevaid, 16.03.2011 otsuseid kinnitavate või jõustavate otsustena, vastuolus seadusega.
21.Korteriühistu 15.09.2016 üldkoosoleku protokollist ja selle lisadest (lk 8-13) nähtuvalt otsustati vastu võtta järgmised otsused: 1) Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-16-2399 kiita heaks (otsustada) / jõustada Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6 “Nõustumine korterelamu (te) Tina 3 renoveerimisprojekti koostamise / tellimise ja ehitusloa taotlemisega, elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega Tinamaja KÜ juhatuse liikmete juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega olemasolevate korteriomandite laienduse ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”; 2) Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399 teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine vastavalt 3. veebruaril 2016. a notariaalsele lepingule “Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega on ühinenud mitmed korteriomanikud. Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja
16.märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele; 3) Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722.
22.Üldkoosoleku otsuste aluseks olevast 03.02.2016 Tallinna notar Gunnar Savisaare poolt tõestatud (notari ametitegevuse raamat nr 253) lepingust “Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade
koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi leping), nähtuvalt ei ole lepingu sõlmimisel osalenud 3 korteriomanikku. Lepingu sõlmimisel mitteosalenud korteriomanikele anti lepingus tähtaeg 29.02.2016, milliseks ajaks võisid lepingu allakirjutamisel mitteviibinud korteriomanikud lepinguga lepingus toodud tingimustel ühineda. Notari selgituste kohaselt oli selleks tähtajaks võimalik lepingut allkirjastada (sellega nõustuda) või leping allkirjastamata jätta (sellega mittenõustuda). Lepingust nähtub otseselt, et uute korteriomandite moodustamiseks ja nende võõrandamiseks omandajale tuleb muuta kõigi olemasolevate korteriomandite mõtteliste osade suurusi. Kõigi korteriomanike poolt nõusolekute mitteandmise tõttu on lepingu allkirjastanud korteriomanike poolt esitatud avaldus (tsiviilasi nr 2-16-10722) allkirja mitte andnud korteriomanike vastu tahteavalduste tuvastamiseks ja tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks.
23.Korteriomanike 06.09.2016 kirjalikult vormistatud nõustumusest kiita heaks kaasomandist osade võõrandamine vastavalt 03.02.2016 lepingule ja lepingu pikendamise tähtaja muudatusele (lk 61) nähtuvalt, ei ole kõik korteriomanikud andnud nõustumuse lehele allkirja.
24.KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist puudutavate otsuste vastuvõtmine.
25.Vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 ja lg 2 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 15 lg 3 alusel said korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad kaasomandi tavapärase valitsemise piiresse.
26.KOS § 81 lg 1 järgi võib korteriomanik nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist.
27.Kaasomandit reguleerivad asjaõigusseaduse (AÕS) §-d 71–79. Vaidlusaluse üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja
võõrandada või seda koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
28.Kuna praegusel juhul ei ole vastuvõetud otsuste näol tegemist üksnes korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist puudutavate otsustega, vaid nii üldkoosoleku otsused, kui ka otsuste aluseks olev kaasomanike 30.02.2016 leping sisaldavad korteriomandite reaalosade koosseisude ja mõtteliste osade suuruse muutmise ja tasuta võõrandamise kokkuleppeid, siis ei saa korteriühistu üldkoosolek selliseid otsuseid vastu võtta. Antud küsimust ei või otsustada ka AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega, vaid kohaldada tuleb AÕS § 74 lg 1, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Kuna kõigi kaasomandike nõusolekut kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks ei olnud, ei olnud korteriühistul ka õigust otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemist. Kostja üldkoosoleku otsuses nr 2 on märgitud, et otsuses viidatud 03.02.2016 notariaalset lepingut saab muuta vastavalt lepingu p-le 7.3. sh saab vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja 16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele. Seega on kostja üldkoosolek asunud ühepoolselt muutma korteriomanike kokkulepet. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722, väljub samuti kostja pädevusest, sest korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist võib KOS § 81 lg 1 alusel teiselt korteriomanikult nõuda üksnes teine korteriomanik. Seega ei saanud korteriühistu üldkoosolekul otsustada ka selliste nõusolekute nõudmist ega nõudmiste jätkamist. Järelikult võttis kostja üldkoosolek vastu otsused, mis väljusid tema seadusega sätestatud pädevusest ja kõik päevakorras olnud otsused nr 1-3 tuleb tunnistada seetõttu MTÜS § 24 lg 1 järgi kehtetuks.
29.Kohus on seisukohal, et 15.09.2016 kostja üldkoosolekut ei saa pidada korteriomanike koosolekuks ega kohaldada otsuste vaidlustamisel KOS §-s 15 lg 4 sätestatud ühekuulist tähtaega alljärgnevatel põhjendustel.
30.Koosoleku kokkukutsumise nõudest (lk 13), kutsest (lk 23) ja protokollist (lk 8-10) nähtuvalt on selgesõnaliselt kokku kutsutud korteriühistu koosolek ja sellel on liikmed hääletanud vastavalt KÜS-ile. Hageja on väitnud, et koosoleku kutse oli saadetud üksnes ühistu liikmetele, mitte kõigile korteriomanikele. Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Ka otsuse protokoll on avaldatud teate (lk 49) kohaselt ühistu liikmetele. Korteriomanike koosoleku kokkukutsumist ja hääletamist koosolekul reguleerivad KOS §-id 18 ja 19, mis käsitlevad antud küsimusi mõnevõrra erinevalt. Nii on KOS § 19 lg 1 kohaselt igal korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks hääl. Hageja väitel oli otsuse vastuvõtmise ajal kaasomandis mitu korteriomandit: krt xxx(ühisomanikud xxx ja xx), krt xxx(ühisomanikud xxx ja xxx ja krt xxx (ühisomanikud xxx ja xxx). Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Protokollist ei nähtu hääletamisel ühisomandike poolt ühise hääleõiguse teostamist. Kuna ühisvara käsutamiseks on vajalik mõlema ühisomaniku nõusolek, ei saa üksnes ühe omaniku antud nõusolekut lugeda mõlema nõusolekuks.
31.Üldkoosoleku protokollile lisatud osavõtjate registreerimislehelt on näha, et koosolekul osalesid üksnes korteriühistu liikmed ja nende volitatud esindajad. Volikirjad, v.a. xxx volikiri (lk 21), olid antud korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks, mitte korteriomandite reaalosade koosseisude ja korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, tasuta võõrandamiseks, uute korteriomandite moodustamiseks või muudeks lepingus nimetatud tehinguteks.
32.Hagis võib TsMS § 370 lg 2 järgi esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. TsMS § 442 lg 8 neljas lause sätestab, et kohus ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuivõrd kohus rahuldas hageja esmase nõude ja tuvastas kostja 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuse, siis tuleb esitatud alternatiivnõue sama üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata.
33.Kohus on seisukohal, et kostja taotlused hagi läbivaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 1 p 13 ja lg 2 alusel tuleb jätta rahuldamata, kuna kohus on pädev asja arutama ja hagi ei ole perspektiivitu. Menetluskulude jaotus
34.Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 tuleb hagi rahuldamise jätta tõttu hagimenetluse kulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
35.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv.
36.Hagiavalduse esitamisel on hageja tasunud avaliku e-toimiku kaudu riigilõivu 300 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Muude menetluskulude kohta hageja kuludokumente esitanud ei ole ja neid ei nähtu ka tsiviilasja materjalidest. /digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.