OÜ Rael hagi Reelika Komussare vastu mitteeluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, kasutuseelise hüvitise 346 eurot 44 sendi väljamõistmiseks ja küttekulude 141 eurot 85 sendi hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Apellatsioonkaebuse hind 141 eurot 85 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 22. septembri 2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Rael apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): OÜ Rael (registrikood 10250152), esindaja vandeadvokaat Kristjan Mägi Vastustaja (kostja): Reelika Komussar (isikukood XXX), esindaja vandeadvokaat Piret Pallo
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 22. septembri 2017 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi summas 141 eurot 85 senti ning menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada OÜ Real hagi küttekulude hüvitise 141 euro 85 sendi väljamõistmiseks Reelika Komussarelt.
2.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „2.1. Võtta vastu OÜ Rael loobumine asja ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise nõudest ja lõpetada selle nõude osas menetlus.
2.2.Rahuldada OÜ Rael hagi Reelika Komussare vastu.
2.3.Välja mõista Reelika Komussarelt OÜ Rael kasuks perioodi 16.08.2016 kuni 11.06.2017 eest kasutuseelis 346 eurot 44 senti ja küttekulude hüvitis 141 eurot 85 senti, kokku 488 eurot 29 senti.“
3.Apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus Reelika Komussare kanda.
5.Välja mõista Reelika Komussarelt OÜ Real kasuks menetluskulud maakohtus 765 eurot (riigilõiv 225 eurot + õigusabikulu 540 eurot) ja menetluskulud ringkonnakohtus 277 eurot 70 senti (riigilõiv 75 eurot + õigusabikulu 202 eurot 70 senti), kokku 1042 eurot 70 senti. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt 1170 eurot tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Rael (hageja) esitas 24.03.2017 Tartu Maakohtule hagi Reelika Komussare (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma hagejale välja Viljandis aadressil XXX asuva elamu keldrikorrusel asuva ruumi nr X ning mõista kostjalt välja hageja kasuks perioodi eest 16.08.2016 kuni 16.03.2017 kasutuseelise eest hüvitis summas 246 eurot 40 senti ning edasiulatuvalt kasutuseelise eest hüvitis 35 eurot 20 senti kuus alates 16.03.2017 kuni ruumi nr 20 vabastamiseni, samuti mõista välja kostjalt hageja kasuks 141 eurot 85 senti küttekulude hüvitamiseks. Hagiavalduses märgitu kohaselt valdab kostja Viljandis aadressil XXX asuva elamu keldrikorrusel hagejale kuuluvat ruumi nr X õigusliku aluseta. Poolte vahel pole sõlmitud mitte ühtegi lepingut ning puuduvad mistahes varasemad lepingud, mis oleks hagejale üle läinud.
Kostja peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 alusel hüvitama hagejale kasutuseelised kokkuhoitud üüri ulatuses ning hüvitama ruumi nr 20 suurusele vastavas proportsioonis hageja tasutud küttekulud. Keldikorrusel asuva kostja valduses oleva ruumi nr 20 pindala on 22,36 m2. Hageja on kostja valduses oleva ruumi nr 20 kõrval asuvad ruumi nr 17 ning ruumi nr 19 üürinud välja hinnaga 2 eurot/m2 (sh käibemaks) ehk 1,60 eurot/m2 (neto) igas kuus. Seega on põhjendatud lähtuda ka kaotatud kasutuseelise eest hüvitise suuruse arvestamisel hinnast 1,60 eurot/m2 ilma käibemaksuta kuus. Kuna kostja valduses olev ruumi nr 20 pindala on ca 22 m2, peab kostja tasuma hagejale iga kuu eest hüvitist 35 eurot 20 senti. Perioodi 16.08.2016-16.03.2017 eest on kostja kohustatud tasuma hagejale hüvitist 246 eurot 40 senti. Alternatiivselt tuleb hageja nõue rahuldada õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel ning kahjuks on hageja kaotatud kasutuseelised (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-46-09, p 14), mille suurus vastab eelnevalt toodud käsitlusele. Lisaks üürile on kostja hageja arvel kokku hoidnud kommunaalkulusid. Hageja tasub igakuiselt küttekulusid pinna eest, mis on kostja otseses valduses. Hageja raamatupidaja arvestuse kohaselt on kostja hageja arvel kokku hoidnud 141 eurot 85 senti. Hageja on sõlminud AS-iga Erso soojusenergialepingu, millega tarnitakse sooja tervele hoonele ning soojusenergia müügihind tuleneb AS Erso veebilehel avaldatud soojuse hinnast.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Keldriboksi eelmine omanik kinnitas kostjale, et see kuulub kostja ostetud korteriomandi juurde. Asjas tuleb arvestada sellega, et kostja on teinud vaidluse all olevale ruumile kulutusi vähemalt 3000 euro ulatuses, millest 400 eurot läks keldriboksi ostmiseks, eeldades heausklikult, et tegemist on tema omandiga. Kostja sai teada asjaolust, et keldrikorrus ei ole tema kaasomandis, alles 09.03.2017, kui korteri müügilepingu tõestanud notar edastas kinnistusosakonnale plaanid, millest nähtuvalt on keldriruumid hagejale kuuluva reaalosa koosseisus. Kostja sai lähtuda kinnistusraamatusse kantud andmetest ning kui kohus peaks leidma, et kostja on kohustatud hagejale kasutuseeliste eest tasuma, saaks need kostjalt välja nõuda üksnes ajaperioodi 09.03.2017 – 11.06.2017 eest. Kuivõrd hageja nõuab küttekulude eest tasumist kuni 2017 veebruarini, ei saa hageja kostjalt küttekulusid nõuda, sest kostja sai keldrikorruse hagejale kuuluvusest teada alles 09.03.2017. Samuti ei ole hageja kostjale ühtegi arvet esitanud ning keldriruumis puuduvad radiaatorid, millest võiks üldse tuleneda ruumi küttekulude nõue.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 22.09.2017 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja perioodi eest 16.08.2016 kuni 11.06.2017 kasutuseelise 346 eurot 44 senti ning jättis nõude küttekulude hüvitamiseks summas 141 eurot 85 senti rahuldamata. Kohus võttis vastu hageja loobumise asja ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise nõudest ja lõpetas selles osas menetluse. Menetluskuludest jättis kohus 71% kostja ja 29% hageja kanda ning menetluse lõpetamisega seonduvad kulud kostja kanda. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 891 eurot 5 senti ning viivise menetluskuludelt kuni nende täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Vaidlust ei ole, et hageja on alates 16.08.2016 Viljandis XX asuva elamu keldrikorruse omanik ning kostja valdas ruumi nr X õigusliku aluseta kuni 11.06.2017, mil kostja vabastas valduse. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Kinnisasja kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha.
Hageja kasutuseelise nõue tuleneb AÕS § 85 lg-st 1 koostoimes VÕS § 1037 lg-ga 1, tuginedes kasutuseelise väärtuse arvutamisel samas majas keldrikorrusel asuva teise analoogsee ruumi üürimisel kokku lepitud ruutmeetri hinnast. Kohus leidis, et hageja tuginemine esitatud üürilepingule on asjakohane ning tõendab, millise ruutmeetri hinnaga analoogset keldriboksi samas majas üürile antakse. Hageja poolt nõutud kasutuseelise arvutamise aluseks võetud ruutmeetri hind 1,60 eurot/m2 (käibemaksuta) on mõistlik ning tõendab asja harilikku väärtust ehk ruutmeetri üüri hinda. Hageja on võtnud aluseks, et ruumi nr 20 pindala on 22 m2 ning nõuab hageja kostjalt kasutuseelise eest hüvitist iga kuu 35,20 eurot (22x1,60). Kostja tema valduses olnud keldriboksi pindala arvutamise osas vastuväiteid esitanud ei ole. Tõendamata on kostja väide, et ta on teinud keldriboksile kulutusi vähemalt 3000 euro ulatuses. Kohus leidis, et kasutuseelis kuulub väljamõistmisele perioodi eest 16.08.2016 kuni 11.06.2017, s.o. hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise ajast kuni kostja poolt vaidlusaluse ruumi vabastamiseni. Tõendatud ei ole kostja väide, et ta sai alles 09.03.2017 teada asjaolust, et keldrikorrus ei ole tema omandis. Kostja enda sõnul oli talle kuni 16.08.2016 ruumi eelmine omanik kinnitanud, et keldriboks kuulub kostja ostetud korteriomandi juurde. Seega saab järeldada, et alates 16.08.2016 oli kostjale teada, et tema valduses olev ruum nr X ei kuulu tema ostetud korteriomandi juurde ning tal puudub ruumi valdamiseks seaduslik alus. Kohus leidis, et küttekulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Hageja on nõudnud kostjalt küttekulusid arvestusega soojusenergia koguarv jagatuna hoone köetava pinnaga, korrutades selle kostja kasutuses olnud mitteeluruumi pindala ning soojusenergia müügihinnaga. Hagile lisatud samas majas asuva sarnase mitteeluruumi üürilepingu alusel tuvastas kohus, et analoogselt on hageja teiselt talle kuuluva boksi üürnikult nõudnud kommunaalkulusid enda esitatud arvete alusel ning arvestanud lisanduva kütte hinda jagades kogu maja pinna kõigi üürnike vahel. Seega ei kattu hagiavalduses esitatud küttekulude arvestus viimatinimetatud arvestusega, millisele lepingule on hageja nõutava üüri suuruse analoogsusele viidates tuginenud. Korterelamu soojusenergia kulud kui omandiga seonduvad kommunaalkulud tasub KOS § 13 lg-st 1 tulenevalt reaalosast korteriomandi (sh mitteeluruumi) omanik. VÕS § 292 lg 1 kohaselt saab üürnikult nõuda kõrvalkulusid lisaks üüri maksmisele üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Asjaolu, et hageja on leppinud kolmanda isikuga üürilepingut sõlmides kokku kõrvalkulude kolmanda isiku kanda jätmises, ei tähenda, et kostjal oleks kohustus sellest tulenevalt hagejale analoogsetel alustel küttekulude eest tasuda. Samuti ei saa pidada tekkinud küttekulusid hageja kahjuks, kuna korteriomandi omanikuna lasus hagejal nagunii oma omandiga seonduvate küttekulude tasumise kohustus.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada rahuldamata jäetud osas ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada täielikult ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on kohus ebaõigesti viidanud KOS-ile, VÕS § 292 lg-le 1 ning jätnud kohaldamata VÕS § 1037 lg 1. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Kostja hoidis kokku küttekulusid sellega, et kasutas ebaseaduslikult hageja reaalosast osa, millele vastavas ulatuses kandis hageja kulusid. Vastavad arvestused esitas hageja maakohtule ning kostja ei ole arvestuse osas ühtegi vastuväidet esitanud.
Ebaõige on kohtu seisukoht, et hagejale ei ole kahju tekkinud. VÕS § 1037 võimaldab nõude esitada muuhulgas siis, kui kahju ei ole tekkinud ning VÕS § 1037 lg 1 täiendab deliktiõiguslikku regulatsiooni. Kohtuotsus on vastuoluline, kuna kohus leidis, et kostja kasutas ruumi ebaseaduslikult ning mõistis kostjalt välja 346 eurot 44 senti säästetud üüri katteks, kuid samas jättis kohus kostja poolt säästetud küttekulud hageja kasuks välja mõistmata. Kohus ei oleks tohtinud neid nõudeid erinevalt lahendada.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning Tartu Maakohtu
22.septembri 2017 otsus TsMS § 657 lg 1 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis hagi osaliselt rahuldamata (s.o küttekulude hüvitamiseks summas 141 eurot 85 senti), samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi täielikult ning mõistab välja kostjalt hageja kasuks kokku 488 eurot 29 senti. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja on vaidlustanud otsuse ulatuses, milles tema küttekulude hüvitamise nõue summas 141 eurot 85 senti jäi rahuldamata. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude kasutuseelise 346 eurot 44 sendi väljamõistmiseks. Ringkonnakohus kontrollibki maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust vaid vaidlustatud osas.
7.Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et küttekulude nõude läbivaatamisel on maakohus ebaõigesti kohaldanud KOS § 13 lg-t 1 ning VÕS § 292 lg-t 1 ning jätnud alusetult kohaldamata VÕS § 1037 lg 1. AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab asja valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-14 p-s 16 asunud seisukohale, et kasuna AÕS § 85 lg 1 ja TsÜS § 62 tähenduses saavad kõne alla tulla asja viljad ja kasutuseelised. VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eeldus on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta eelkõige tema omandit või valdust, praegusel juhul eelkõige kasutamise teel, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-136-05 p-s 26 leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Maakohus on vaidlustatud otsuses tuvastanud, et kostjal puudus seaduslik alus hagejale kuuluva keldriruumi valdamiseks, seega on täidetud VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise eeldus, s.o kostja on rikkunud hageja nõusolekuta tema valdust asja kasutamise teel ning kostja on rikastunud seeläbi, et ta ei pidanud tasuma samaväärse ruumi eest kasutamise eest. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on jätnud ebaõigesti säästetud küttekulud kostjalt välja mõistmata. Kuna poolte vahel ei olnud sõlmitud üürilepingut, on asjakohatud maakohtu viited KOS § 13 lg-le 1 ning VÕS § 292 lg-le 1. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et ta on tasunud Viljandis XXasuva elamu keldrikorruse soojusenergia eest (AS Erso arved koos maksekorralduse koopiatega, tl 45-49). Ehitisregistri väljavõttest nähtub, et XX asuva elamu köetava pinna suuruseks on kokku 865.30 m2 (tl 53), mis
vastab kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu järgi korterite ja mitteeluruumide üldpinnale (tl 7-13). Seega on alusetu ja paljasõnaline kostja vastuväide, et tegemist ei ole köetava ruumiga. Hageja on esitanud oma nõude selgitamiseks tabeli, millest nähtuvalt on kostja kasutuses olnud keldriruumi küttekulu 22 m2 eest perioodil 2016 oktoober kuni 2017 veebruar 141 eurot 84 senti (tl 43). Kostja ei ole hageja arvestuse osas vastuväiteid esitanud, mistõttu ringkonnakohus loeb arvutuse õigeks. Tulenevalt eeltoodust on kostja lisaks üürile hageja arvel kokku hoidnud küttekulusid summas 141 eurot 84 senti, mis kuuluvad kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele.
8.Kuna hagi kuulub rahuldamisele täielikult, siis jäävad hageja menetluskulud maakohtus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamisega jäävad hageja menetluskulud ringkonnakohtus samuti TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja poolt maakohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt osutas hageja lepinguline esindaja õigusabi 10,5 tunni ulatuses tunnitasuga 135 eurot (ilma käibemaksuta) kokku summas 1417 eurot 50 senti. Kohtumaterjalide põhjal on hageja tasunud hagilt riigilõivu 350 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga kindlaksmääratud riigilõivu osas, kuid arvestades, et hageja on tasunud hagilt riigilõivu 350 eurot, on kostja poolt hagejale hüvitatava riigilõivu suuruseks 175 euro asemel 225 eurot. Ringkonnakohus rahuldab osaliselt hageja taotluse määrata kindlaks hageja poolt maakohtus kantud õigusabikulud ning loeb põhjendatuks ja vajalikuks menetluskuluks asja materjalide kogumise ja hagiavalduse koostamise kulu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ja tema lepingulise esindaja omavahelise suhtlemise tulemus peaks kajastuma kohtule esitatud kirjalikes menetlusdokumentides ja sellise suhtlemisaja tasu ei saa sisse nõuda teiselt menetlusosaliselt. Samuti ei saa eeldada kompromissettepaneku osas tagasiside edastamise ning kliendinõupidamistega seotud kulude hüvitamist vastaspoolelt. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks ka hageja vastuse koostamise ja menetlusdokumendi kohtule edastamise kulu, kuna vastuses on valdavalt korratud hagiavalduses esitatud argumente. Eeltoodust tulenevalt on hageja esindaja põhjendatud ajakulu maakohtus 4 tundi. Ringkonnakohus ei pea hageja esindaja tunnihinda 135 eurot ebamõistlikult suureks. Seega on põhjendatud ja vajalik hageja õigusabikulu maakohtus 540 eurot (4×135 eurot). Siinkohal arvestab ringkonnakohus muuhulgas seda, et hageja ühe nõude osas (asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmine) lõpetas maakohus menetluse. Apellatsiooniastmes on hageja tasunud riigilõivu 75 eurot. Ringkonnakohus loeb hageja tasutud riigilõivu põhjendatud ja vältimatuks kuluks. Menetluskulude nimekirja kohaselt osutas hageja lepinguline esindaja ringkonnakohtus õigusabi 4 tunni ulatuses kokku summas 540 eurot järgmiselt: tutvumine maakohtu otsusega ning kliendile tagasiside ja vaidlustamise perspektiivikusest ülevaate andmine, apellatsioonkaebuse koostamine, tutvumine kostja vastusega. Ringkonnakohus leiab, et arvestades käesoleva tsiviilasja suhteliselt väiksemat keerukusastet ning hageja esindaja poolt eelnimetatud menetlustoiminguteks kulunud töömahtu, on põhjendatud ja vajalikud hageja õigusabikulud kokku 1,5 tunni ulatuses summas 202 eurot 70 senti (1,5 x 135 eurot). Apellatsioonkaebuse koostamine hõlmab ka maakohtu otsusega tutvumist ja läbirääkimisi kliendiga ning vajalikuks ja põhjendatuks ei saa lugeda menetluskulusid seoses kostja vastusega tutvumisega. Kokku on hageja põhjendatud menetluskulud maakohtus 765 eurot (225+540) ning ringkonnakohtus 277 eurot 70 senti (75+202,70). Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele kokku 1042 eurot 70 senti menetluskuludena. Kuna hageja palub menetluskuludelt viivise väljamõistmist, tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.