1.Futurum Investment OÜ (hageja) esitas 17. juunil 2016 Harju Maakohtule hagi Aare Liini (kostja) vastu ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmiseks. Hageja palus tuvastada kostja kohustus anda nõusolek Tallinnas Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu (kinnistu) 543/2849 suuruse mõttelise osa suhtes kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks hageja, ning asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega.
2-16-9483
Hagiavalduse kohaselt olid kostja ja Swedbank Liising Aktsiaselts (kolmas isik hageja poolel, müüja) kinnistu kaasomanikud. 30. augustil 2013 sõlmitud mõttelise osa müügilepingu (müügileping) kohaselt läks kolmanda isiku omand üle hagejale ja sellele seati hüpoteek SW Investment Properties OÜ (hüpoteegipidaja) kasuks. Müügilepingust müügilepingu pooled kostjat ei informeerinud. Kostja sai müügilepingust teada 12. novembril 2013. 8. jaanuaril 2014 tõestas notar kostja avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Kostja esitas hagi müüja, hageja ja hüpoteegipidaja vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks, mis on jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2143305 rahuldatud. Maakohus tuvastas eelviidatud asjas, et kostja teostas ostueesõigust. Seetõttu oli kolmanda isiku ja kostja vahel eraldiseisev müügileping. Müügilepingu järgi oli 14 775 eurot 41 senti ostuhinnast tasutud enne müügilepingu sõlmimist ja ülejäänud 5676 eurot 27 senti tuli tasuda ühe pangapäeva jooksul müügilepingu sõlmimisest. Hageja tasus ostuhinna kolmandale isikule. Kostja hagejale raha ei tasunud. 23. veebruaril 2016 kanti kostja kinnistu kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse. Kolmas isik saatis kostjale teatised ostuhinna tasumiseks täiendava tähtaja andmise ja tasumata jätmise korral lepingust taganemise kohta. Kolmas isik taganes kostjaga sõlmitud müügilepingust ning 30. augusti 2013 müügileping on jätkuvalt kehtiv ning hageja on seda täitnud. Hagejal on õigus nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist ning enda kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmist põhjusel, et kostja ei ole õiguspäraselt kaasomandi osa omanikuks saanud. Kostjal ei olnud õigust ostuhinda kinni pidada ega siduda seda valduse üleandmisega.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et pärast kostja kinnistusraamatusse mõttelise osa omanikuna kandmist teatas ta hagejale, et on valmis hüvitama talle ostuhinna ning samuti tuleb korraldada mõttelise osa valduse üleandmine. Pooled ja müüja leppisid kokku, et asi lahendatakse kolmepoolse lihtkirjaliku kokkuleppega. Seejuures ei tasu kostja raha kolmandale isikule, vaid hüvitab selle hagejale. Hiljem nõudis müüja kogu ostuhinna tasumist talle. Hageja sai kostjalt nõuda ainult ostuhinna hüvitamist. Hageja ei saanud taganeda lepingust ega nõuda ostueesõiguse objekti omandi ülekandmist endale. Kostja ei rikkunud ostueesõiguse alusel tekkinud müügilepingut. Kolmanda isiku teatis täiendava tähtaja ja taganemise kohta on tühine, kuna ta nõudis summa tasumist valele isikule. Seetõttu oli kolmanda isiku teatis, taganemine ning hageja hilisem heakskiit tühine. Ostuhind tuleb esialgsele ostjale hüvitada valduse üleandmise vastu. Hageja ei pakkunud kostjale müügieseme valdust. Järelikult oli kostjal õigus mitte hüvitada hagejale ostuhinda, kuni hageja ei paku talle valdust. Hageja sai kostja käest nõuda ainult ostuhinna hüvitamist valduse üleandmise vastu. Muid õiguskaitsevahendeid hagejal kostja vastu ei olnud, sest nende vahel puudus lepinguline suhe ning asjaõiguslepingust ei olnud võimalik taganeda.
3.Kolmas isik hageja poolel palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kolmas isik leidis, et kuna ostueesõiguse teostamise järel tekkis kostja ja kolmanda isiku vahel kinnisasja müügileping samadel tingimustel, mis olid kokku lepitud esialgses müügilepingus, siis oleks kostjal tulnud ostusumma tasuda ühe maksega kinnisasja omanikuks saamisel kas kolmandale isikule või hagejale või hoiustada summa notari deposiidis. Kostja jättis ostusumma tasumata. Ka müüjal on õigus nõuda lepingu täitmist ehk ostusumma tasumist. Kui ostueesõigust teostanud isik lepingut ei täida ja ostusummat ei tasuta müüjale ega ka asjaõigusseaduse (AÕS) §s 2612 sätestatud korras, siis müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahelisest lepingust saab taganeda ainult müüja. Kostja ja hageja vahel ei olnud lepingulist suhet ja seega sai vaid kolmas isik esitada lepingust taganemise avalduse.
4.Harju Maakohus rahuldas 16. jaanuari 2017 otsusega hagi ja kohustas kostjat andma nõusoleku kinnistu omanikukande muutmiseks, selle 581/2849 suuruse mõttelise osa kohta tehtud kostja 2(7)
2-16-9483
omanikukande kustutamiseks ja mõttelise osa omanikuna hageja kinnistusraamatusse kandmiseks. Maakohus asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega ja jättis jõusse kohaldatud hagi tagamise, millega kanti kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale kinnistu mõttelisele osale käsutamise keelumärge hageja kasuks. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt müüs kolmas isik müügilepingu järgi kinnisasja mõttelise osa hinnaga 20 451 eurot 68 senti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 järgi tekkis kostjal ostueesõigust teostades kohustus tasuda kolmandale isikule kui müüjale sama summa. Kostja seda kohustust ei täitnud, misjärel andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja ostuhinna tasumiseks ning juhul, kui kostja ostuhinda ei tasu, taganeb ta kostjaga tekkinud müügilepingust. Kuivõrd kostja ostuhinda ei tasunud, oli kolmandal isikul alus müügilepingust taganeda. Kostja oleks AÕS §de 2611 ja 2612 järgi vabanenud kolmandale isikule ostuhinna tasumise kohustusest, kui ta oleks tasunud ostuhinna hagejale. AÕS § 2611 lgst 2 tulenevalt võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud ostuhind. Kuna kostja ei tasunud ostuhinda hagejale, siis oli kolmandal isikul õigus nõuda ostuhinna tasumist endale. Kuivõrd kostja ostuhinda hagejale kui esialgsele ostjale ei tasunud, siis puudus hagejal kohustus vabastada kinnisasja valdus. Kolmas isik taganes põhjendatult tema ja kostja vahelisest müügilepingust. Sellises olukorras kehtis kolmanda isiku ja hageja vahel sõlmitud esialgne müügileping, mille alusel sai hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Kuna hageja asemel on kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanikuna kantud kostja, on kinnistusraamatu kanne vale. Olukorras, kus kolmanda isiku ja kostja vahel on võlaõiguslikust müügilepingust kehtivalt taganetud, oli hagejal õigus esitada asjaõiguslepingu sõlmimisele suunatud nõue AÕS § 641 järgi ning samuti taotleda kostja nõusoleku asendamist kohtuotsusega.
5.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 30. juuni 2017 otsusega apellatsioonkaebuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jättis kohus tema enda kanda. Ringkonnakohus tühistas maakohtu kohaldatud hagi tagamise. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu otsuses ebaõigesti märgitud vaidlusaluse kaasomandi mõttelise osa suuruseks 581/2849. Müügilepingu järgi oli müügilepingu esemeks 543/2849 mõttelist osa. Hageja õigusi ei ole kostja omanikukandega rikutud ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt kande parandamiseks nõusolekut. Kuna kostja teostas kehtivalt ostueesõigust, siis oli kostja ja müüja vahel sõlmitud müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Kostja ostueesõiguse teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja vaheline käsutustehing tühiseks (AÕS § 257 lg 3, AÕS § 63 lg 3), mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Seega ei ole hageja isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. AÕS § 641 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi saaks hageja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavaldust andma kohustamist nõuda ainult kolmandalt isikult, kellega on tal sõlmitud müügileping, mitte kostjalt. 3(7)
2-16-9483
Lisaks on kolmanda isiku taganemine tema ja kostja vahel sõlmitud müügilepingust VÕS § 118 lg 2 järgi tühine. Kostja ja kolmanda isiku müügilepingust tulenevad kohustused olid vastastikused. Samas on mõlema poole kohustused täitmata ja mõlemad on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Kohtul ei ole alust järeldada, et kolmas isik ei saa VÕS § 108 lg 2 järgi valdust kostjale üle anda, rikkumine oleks tekkinud kostjast tingitud põhjusel või põhjusel, et kostja oli vastuvõtuviivituses. AÕS § 2611 lgst 2 ja §st 2612 ei tulene hagejale (ostjale) kohustust kostjale (ostueesõiguse teostajale) valdust üle anda, mistõttu ei oleks hagejale ostuhinna maksmine taganud kostjale valduse üleandmist. Kostjal oli VÕS § 111 lg 1 alusel õigus keelduda kolmandale isikule müügihinna tasumisest kuni valduse üleandmiseni.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on hagejal õigus nõuda ebaõige kande parandamist, kuivõrd ostueesõiguse teostamise tulemusel sõlmitud müügileping kostjaga on lõppenud taganemise tulemusel. Kuna hageja ei ole müügilepingust taganenud, siis on tal kehtiva lepingu alusel õigus saada kaasomandi osa omanikuks, st nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kanne on vale, kui see ei ole kooskõlas tegeliku elu asjaoludega. Kostjal ei ole enam õigust olla kinnistu mõttelise osa omanik, kuna müügileping on taganemise tulemusel lõppenud. Müügileping on sõlmitud hagejaga, kes on õigustatud isik nõudmaks kolmandalt isikult endale omandi üleandmist. Kostja on õigusliku aluseta omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamise nõue kuulub tegelikult õigustatud isikule. Õigustatud isikuks on esmajoones isik, kellele vaidlusalune kinnisasi tegelikult kuulub. Põhjendamatu on käsitlus, mille järgi peaks müüja nõudma kõigepealt omandi kostjalt tagasi ning alles seejärel saaks hageja nõuda sama omandi üleandmist endale. Hageja õigus nõuda kostjalt omandi üleandmist võib tuleneda VÕS § 1028 lgst 1. Praegusel juhul on ära langenud hageja ja kolmanda isiku kohustus anda kaasomandi osa kostjale üle. Hageja saab omandi endale tagasi nõuda, sest sisuliselt andis hageja omandi kostjale üle. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kolmandal isikul ei olnud õigust kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda põhjusel, et valduse üleandmine ja ostuhinna tasumine on vastastikused kohustused. Kolmandal isikul oli õigus lepingust taganeda. Kolmas isik täitis enda kohustuse anda omand üle, sest kostja kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse. Kostja müügihinda ei tasunud. Pooled ei ole kunagi vaielnud selle üle, et kolmas isik ei saaks kostjale valdust üle anda. Küll aga võisid nii müüja kui ka hageja keelduda AÕS § 2611 lg 2 kohaselt valduse üleandmisest, kui kostja ei ole vähemalt ühele neist ostuhinda tasunud. AÕS § 2612 ei anna siiski ostjale nõudeõigust ostueesõigust teostanud isiku vastu. Kuivõrd kostja raha ei hoiustanud, ei saa hagejale ega kolmandale isikule valduse üle andmata jätmist ette heita. Kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide on alati ajutise iseloomuga. Praegusel juhul jättis kostja ostuhinna tasumata enam kui kuue kuu jooksul ja kostja ei esitanud valduse üleandmise nõuet mõistliku aja jooksul. Kuna kaasomandi osa valdus on hagejal, siis võib kostja esitada müüja vastu üksnes lepingust tuleneva kohustuse täitmise nõude (VÕS § 108 lg 1). Kuna nõudeõigus on mõistliku aja möödumise tõttu lõppenud, ei saa kostja enam seda nõuda. Ringkonnakohus võttis asja lahendamisel aluseks kostja tõendamata väite. Ringkonnakohus asus hindama kolmanda isiku võimalusi valduse üleandmiseks, kuigi see asjaolu ei olnud maakohtus üldse vaidluse all. Apellatsioonkaebuses märkis kostja üksnes seda, et tema arvates ei saanud müüja valdust üle anda. Kostja ei esitanud enda väite kinnituseks ühtegi tõendit, mistõttu oleks kohus pidanud jätma selle tähelepanuta. Hageja oli valmis kostjale valduse üle andma, kuid kostja raha ei maksnud. Kostja ei tõendanud siinses asjas, et hageja või müüja keeldusid valduse üleandmisest. 4(7)
2-16-9483
Ebaõige on ringkonnakohtu eeldus, et müüjal polnud võimalik kostjale valdust üle anda. Nimetatud valesti tuvastatud asjaolu tõi kaasa väära materiaalõiguse kohaldamise, kuivõrd ringkonnakohus oleks pidanud leidma, et kostja ise takistas valduse üleandmist.
8.Kostja palub tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ning jätta hagi läbi vaatamata, kuivõrd hageja õigusi ei ole rikutud, ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Kolmas isik palub rahuldada hageja kassatsioonkaebus, tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu otsus.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.
10.Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida kumbki pool ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustanud: • 30. augustil 2013 sõlmisid kolmas isik ja hageja müügilepingu, millega kolmas isik müüs hagejale 543/2849 mõttelist osa kinnistust; • 12. novembril 2013 sai kostja teada müügilepingu sõlmimisest; • 8. jaanuaril 2014 esitas kostja kui kinnisasja kaasomanik ostueesõiguse teostamise avalduse; • 3. novembri 2014 otsusega tsiviilasjas nr 2143305 rahuldati kostja hagi kolmanda isiku, hageja ning hüpoteegipidaja vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks; • 3. märtsil 2016 kanti ostja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse; • 23. märtsi 2016 e-kirjaga andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20 451 eurot 68 senti tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 5. aprillil 2016 kostjaga sõlmitud müügilepingust; • kostja ei ole müügihinda tasunud; • vaidlusalust osa kinnistust valdab hageja.
11.Hageja nõude aluseks on AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Maakohus rahuldas hageja nõude. Ringkonnakohus aga jättis hagi rahuldamata, leides AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3 alusel, et ostueesõiguse teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja vaheline käsutustehing tühiseks, mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Ringkonnakohus leidis, et hageja ei ole isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. AÕS § 65 lg 1 alusel saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (vt nt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 32112803, p 11). Seega tuleb tuvastada, kas hageja on vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanik ja saab kostjalt oma asjaõiguse rikkumise tõttu nõuda enda kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.
12.Praegusel juhul tugines hageja sellele, et kinnistusraamatu kanne mõttelise osa omaniku kohta on muutunud ebaõigeks, kuivõrd kolmas isik taganes kostjaga ostueesõiguse teostamise tulemusel sõlmitud müügilepingust. Hageja arusaam müügilepingust taganemise tagajärgedest on ekslik. Ringkonnakohus on seetõttu põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. 5(7)
2-16-9483
Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime (Riigikohtu 30. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3213413, p 15), st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud müügilepingu pooltele. Taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks, st lepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama (vt nt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3212906, p 27; 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32112905, p 17). Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust, st praegusel juhul müügilepingust taganemisega. Hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, s.t sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 641 mõttes. Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige (vt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32112905, pd 18–19). Seega saab kolmas isik kui müüja nõuda kostjalt kinnistu mõttelise osa omandi tagastamist.
13.Kohtud ja hageja on õigesti leidnud, et ostueesõigust teostanud kostjaga sõlmitud müügilepingust taganemise järel kehtib kinnistu mõttelise osa müügileping hageja ja kolmanda isiku vahel. Hagejal on müügilepingust tulenevad nõuded vaid kolmanda isiku suhtes. Hageja saab VÕS § 208 lg 1 esimese lause järgi nõuda kolmandalt isikult kinnistu mõttelise osa üleandmist ning seda, et kolmas isik teeks võimalikuks omandi ülemineku ostjale. AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi saaks hageja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavaldust andma kohustamist nõuda ainult kolmandalt isikult, kellega on tal sõlmitud müügileping. Omandi saab kolmas isik üle anda aga ainult siis, kui kostja on omandi müügilepingu tagasitäitmise tulemusel kolmandale isikule tagastanud.
14.Kuigi see ei mõjuta käesoleva hagi lahendamist (vt pd 12, 13), selgitab kolleegium, et ringkonnakohus on tuvastatud asjaoludel asunud põhjendamatult seisukohale, et kolmanda isiku taganemine müügilepingust oli tühine. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta.
15.Sisuliselt vaidlesid pooled selle üle, kas kolmandal isikul kui müüjal oli alust nõuda kostjalt ostuhinna tasumist ning kas kolmandal isikul oli sellest tulenevalt alust kostjaga sõlmitud lepingust taganeda. VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. VÕS § 244 lgst 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. Seega oli kolmandal isikul põhimõtteliselt õigus anda kostjale ostuhinna tasumiseks täiendav tähtaeg ning lepingu olulise rikkumise korral lepingust taganeda.
16.Kolleegiumi arvates ei ole tuvastatud asjaoludel põhjendatud ringkonnakohtu järeldus, et taganemine oli VÕS § 118 lg 2 alusel tühine, kuivõrd kostjal oli VÕS § 111 lg 1 järgi õigus ostuhinna tasumisest keelduda. VÕS § 118 lg 2 kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni 6(7)
2-16-9483
teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Ringkonnakohus leidis, et kuigi kostja ei olnud ostuhinda tasunud, siis oli kostjal õigus täitmisest keelduda, sest kolmas isik ei olnud VÕS § 208 lg 1 järgi andnud kostjale üle müüdud asja valdust (ringkonnakohtu otsuse p 40). Tuvastatud asjaolude kohaselt valdab vaidlusalust kinnistu osa aga hageja. AÕS § 2611 lg 2 järgi võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud ostuhind. Seega oli hagejal õigus keelduda kinnisasja üleandmisest. Kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 2612 järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS §de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes (vt ülal p 15). Ekslik on ringkonnakohtu väide, et AÕS § 2611 lgst 2 ja §st 2612 ei tulene esialgsele ostjale kohustust anda ostueesõiguse teostajale üle valdus, mistõttu ei oleks hagejale ostuhinna maksmine taganud kostjale valduse üleandmist (ringkonnakohtu otsuse p 40). Kuivõrd hagejal oli õigus keelduda kostjale kinnistu valduse üleandmisest, siis ei olnud kostjal ka alust tugineda VÕS § 111 lgle 1 ja § 118 lgle 2.
17.Eelnevast tulenevalt leidis maakohus tuvastatud asjaoludel õigesti, et kui ostueesõigust kasutanud kostja ei tasunud hagejale (ega ka kolmandale isikule) ostuhinda, siis oli kolmandal isikul õigus lepingust taganeda.
18.Kostja on kassatsioonkaebusele esitatud vastuses palunud tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ning jätta hagi läbi vaatamata. Kolleegium selgitab, et kuivõrd kostja ei ole esitanud kassatsioonkaebust ega vastukassatsioonkaebust, siis ei ole kolleegiumil võimalik jätta hagi läbi vaatamata. Riigikohus kontrollib kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud (TsMS § 688 lg 1). Praegusel juhul on kaebuse esitanud vaid hageja, kes taotles üksnes ringkonnakohtu otsuse tühistamist.
19.Kassatsiooniastme menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuivõrd ringkonnakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka Riigikohus. Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
20.Kuna kolleegium jätab hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Peeter Jerofejev
7(7)
Henn Jõks
Ants Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.