Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 12.12.2017

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-16-7891/65
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 12.12.2017
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 4457

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee

BC 28 OÜ12072832(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

12.12.2017, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-7891

Kohtuasi

BC 28 OÜ hagi XX (X) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ning XX vastuhagi BC 28 OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.07.2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

468 125 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja (vastuhagis kostja) BC 28 OÜ (registrikood 12072832), esindaja vandeadvokaat Tarvo Lindma Kostja (vastuhagis hageja) XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Priit Lantin

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Jätta Harju Maakohtu 07.07.2017 otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud XX kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

1.BC 28 OÜ (hageja) esitas 19.05.2016 hagi maakohtule XX (kostja) vastu võlgnevuse 250 000 eurot, intressi 3 850 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 71 500 eurot ja lisanduva viivise põhivõlgnevuselt 0,1% päevas alates hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni väljamõistmiseks. Alternatiivselt palus hageja välja mõista müügilepingu kehtivuse ajal arvestatud intress 3 850 eurot, viivis 38 500 eurot, hüvitis 250 000 eurot, hüvitiselt viivis alates müügilepingust taganemisest kuni hagi esitamiseni 33 000 eurot ja lisanduv viivis hüvitiselt 0,1% päevas alates hagi esitamisest kuni hüvitise tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Vastuhagi palus hageja jätta rahuldamata. Hageja ja kostja sõlmisid 07.07.2015 kolme korteriomandi (registriosa numbritega 23820801, 23820901 ja 23821001) notariaalselt tõestatud müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Korterid asusid majas aadressil Vesivärava 12, Tallinn. Sellega andis hageja kostjale üle korterite omandiõiguse. Müügilepinguga kohustus kostja tasuma hagejale korterite eest kokku 600 000 eurot, s.t esimese korteri eest 221 760 eurot, teise eest 228 720 eurot ja kolmanda eest 147 520 eurot. Kostjal tuli summa tasuda osade kaupa selliselt, et 350 000 eurot tuli kostjal maksta müügilepingu sõlmimisel notari deposiidi kaudu, 100 000 eurot hiljemalt 01.11.2015 ja 150 000 eurot hiljemalt 02.02.2016. Lisaks kohustus kostja tasuma müügihinna maksmata osadelt kord kuus intressi 20% aastas. Ühtlasi oli lepingus määratletud, et kui kostja viivitab mistahes intressi, osamakse või viivise tasumisega rohkem kui kolm päeva, muutuvad kõik müügihinna osad koos tasumata intressidega viivitamatult sissenõutavaks kolmepäevase tähtaja möödumisel. Kostja jättis tähtaegselt (03.08.2015) tasumata intressimakse, mistõttu muutusid lisaks intressidele alates 07.08.2015 sissenõutavaks ka kõik müügihinna tasumata osamaksed kokku 250 000 eurot. Kostja ei olnud hagi esitamiseni oma kohustusi täitnud. Kostja poolt 17.12.2015 hagejale esitatud müügilepingust taganemise avaldusel puudusid õiguslikud tagajärjed, sest korteritel ei olnud avalduses kirjeldatud puudusi (vähemalt ei olnud tegu varjatud puudustega) ja isegi kui need esinesid, välistas müügileping võimaluse kostjal puudustele tugineda ja hageja ei vastutanud puuduste esinemise eest. Täiendavalt märkis hageja, et omandas korterid pankrotimenetluses toimunud avalikul enampakkumisel, kusjuures need olid koormatud üürilepinguga ja korterid ei ole kunagi olnud hageja otseses valduses. Samas olid need rohkem kui üks aasta enne kirjeldatud müügilepingu sõlmimist, s.o hiljemalt 01.07.2017 kostja otseses valduses, kusjuures korterite valduse ei andnud kostjale üle mitte hageja, vaid hageja teadmata endine korterite üürnik JP. Seetõttu ei andnud hageja kostjale lepingus kinnitusi korterite seisundi, eritunnuste ja võimalike puuduste olemasolu või puudumise kohta ning kostja võttis enda kanda kõik korteritega seotud riskid. Kostja ei sõlminud müügilepingut tarbijana, vaid ettevõtjana, millele viitas asjaolu, et ta ostis enam kui ühe korteri. Alternatiivselt, kui kohus tuvastab, et kostja taganemine lepingust oli kehtiv, ei mõjutanud see enne lepingust taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Seega kehtiva lepingust taganemise korral oli hagejal õigus kostjalt nõuda kuni 07.01.2016 intressi- ja viivisenõudeid. Seega kohustus kostja jätkuvalt hagejale tasuma intressi 3 850 eurot ja viivist 38 500 eurot, sest ostuhind 250 000 eurot muutus sissenõutavaks 07.08.2015 ja oli seda kuni 07.01.2016. Taganemise korral tekib lepingupoolte vahel tagasitäitmise võlasuhe ja saadu tuleb tagastada. Seega tuleb hagejale tagastada korterid ja kostjale 350 000 eurot. Kuivõrd Hüpoteeklaen OÜ nõude alusel alustati korterite suhtes täitemenetlust ja nendele seati keelumärge, ei olnud kostjal võimalik hagejale kortereid tagastada, mistõttu tuli nende väärtus hagejale hüvitada. Arvestades lepingutes kokku lepitud korterite ostu-müügi hinda ja juba tasutud 350 000 eurot, tuli selle käsitluse puhul kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis 250 000 eurot.

2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. 07.12.2016 esitas kostja vastuhagi ja palus hagejalt kostja kasuks välja mõista 350 000 eurot, intressi 90 125 eurot või alternatiivselt 36 050 eurot ja alates vastuhagi esitamisest kuni nõude täimiseni viivise seadusjärgses määras. Hagejal ei olnud õigust nõuda lepingu täitmist, sest kostja oli lepingust kehtivalt taganenud. Taganemise põhjuseks oli asjaolu, et korterites olevad ruumid olid tugeva niiskuskahjustusega (niiskussisaldus 58%-66%) ja kohati oli märgata hallitusseente kolooniaid, s.t korterid olid olulise varjatud puudusega. Puudusi tajus kostja pärast lepingu sõlmimist, kui tekkisid terviseprobleemid. Asjaolu, et tegu oli varjatud puudusega, kinnitas ehitustehnilise ekspertiisi läbiviinud ekspert KP. Niiskuskahjustused võisid olla tingitud pideva vee või reovee läbijooksust või veeavariist, nt majaaluse magistraalkanalisatsiooni pikaajalisest lekkest. Hageja kostjat lepingu sõlmimisel sellest ei teavitanud, kuigi korteri valduse sai kostja hagejalt pärast müügilepingu sõlmimist. Kuivõrd praegusel juhul oli korterite ostja tarbija, esines eeldus, et puudused olid olemas lepingu üleandmise ajal ning hageja ei saanud tugineda võlaõigusseaduse (VÕS) § 221 lg 2 järgi kokkuleppele, millega välistati või piirati ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Asjaolu, et hagejal ei olnud võimalik korterite soetamisel enampakkumiselt nendega tutvuda ning ta ei olnud teadlik korterite tegelikust seisundist, oli tõendamata. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel ei olnud hageja õigustatud kostjalt nõudma 250 000 eurot, intressi ja viiviseid ning rahuldada tuli kostja vastuhagi VÕS § 189 lg 1 alusel. Viidatud õigusnorm sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ja saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuivõrd kostja võttis korterite ostusumma 350 000 euro tasumiseks laenu Hüpoteeklaen OÜ-lt, kellele kostja lõpetas laenumaksete tasumise pärast korteritel puuduste avastamist, oli kostjal võimalik hagejale korterid tagastada. Kostja tasus lepingu alusel 350 000 eurot, mis tuli temale tagastada ning lisaks tuli hagejal maksta kostjale sellelt summalt intressi määraga 20% aastas, s.o 90 125 eurot. Alternatiivselt palus kostja hagejalt välja mõista intressi seadusjärgses määras, s.o 36 050 eurot. Samas puudus lepingust taganemise korral hagejal õigus nõuda kostjalt intressi ja viivise tasumist. Maakohtu otsus

rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Kostja ütles lepingu üles põhjusel, et korteritel oli oluline varjatud puudus (niiskuskahjustus), millest hageja kostjat ei teavitanud ja millele lepingus ei viidatud. Kohtule esitatud eksperthinnangu nr 2846/1115 järgi olid mitmed ruumid niiskuskahjustusega ja esines hallitusseente kolooniaid. Ehitustehnilise ekspertiisi nr RTE 31/16 järgi esinesid hoone keldrikorrusel ja fassaadil varikatuse piirkonnas tugevad niiskuskahjustused, mida ei olnud võimalik eriteadmisteta ja -seadmeteta tuvastada. Seega esinesid korteritel varjatud puudused, sest ruumid olid tugeva niiskuskahjustusega, mille ulatust ei olnud võimalik eriteadmisteta ja -seadmeteta tuvastada. Samas ei olnud tõenditest sedastatav, millal kirjeldatud puudused tekkisid. VÕS § 218 lg 21 järgi eeldatakse müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Kostja oli müügilepingut sõlmides tarbija VÕS § 1 lg 5 järgi. Kuivõrd kostja märkis, et ta avastas puudused pärast müügilepingu sõlmimised, tuli eeldada, et lepingutingimustele mittevastavus oli olemas enne müügilepingu sõlmimist. Järgnevalt tuli hinnata, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 220 lg-le 1. Kostjal oli sõlmitud lepingute järgi korterite otsene valdus alates 01.07.2014, s.o rohkem kui aasta enne müügilepingu sõlmimist. Vastupidine menetluses tõendamist ei leidnud. Korteriomandite müügileping sõlmiti 07.07.2015 ja kostja esitas hagejale taganemisavalduse 17.12.2015. Kuivõrd ekspertiisiaktist nr 2846/1115 nähtus, et ekspertiis teostati mh visuaalse vaatluse meetodil ja ekspertiis nr RTE 31/16 koostati alles 28.07.2016, mistõttu ei olnud võimalik seal toodud asjaoludega praegusel juhul arvestada, pidid puudused olema kostjale osaliselt märgatavad. Seega oli mõistlik aeg lepingust taganemiseks möödunud. Lisaks märkis kohus, et teatamata jätmine ei olnud ka mõistlikult vabandatav VÕS § 220 lg 3 mõttes. Seega tuli järgnevalt kontrollida, kas ostja võis siiski lepingutingimustele mittevastavusele tugineda VÕS § 221 lg 1 järgi. Kostja ei tõendanud, et lepingutingimustele mittevastavus oli tekkinud hageja tahtluse või raske hooletuse tõttu või et hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest. Vastuseks kostja väitele, et hagejal ei olnud võimalik kokkuleppega välistada enda vastutust asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, kui hageja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud, märkis kohus järgmist. Varjatud puuduste eest on võimalik vastutuse välistada, kuid vastutuse välistamise kokkuleppele seab piirangu VÕS § 221 lg 2. Praegusel juhul sisaldusid müügilepingus nii kostja kinnitus asja ülevaatamise kohta koos erialaspetsialistidega kui ka eraldi hageja vastutuse piiramise kokkulepe. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel ei taganenud kostja lepingust kehtivalt. VÕS § 208 järgi on müüja kohustus anda asi ostjale üle ja ostja peab tasuma ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müügilepingus lepiti kokku, et hageja müüb kolm korterit koguhinnaga 600 000 eurot, millest 350 000 tasub kostja lepingu sõlmimise hetkel ja ülejäänud summad vastavalt maksegraafikule. Lisaks lepiti kokku igakuises intressi tasumise kohustuses ja määrati, et kui kostja viivitab mistahes müügilepingu p 5.3, 5.4, 5.5 ja 5.7 tuleneva müügihinna, intressi või viivise tasumisega rohkem kui kolm kalendripäeva, muutub p 5.3 ja 5.4 nimetatud müügihinna tasumata osa koos intressidega sissenõutavaks. Kostja kohustus tasuma hagejale

4.Kostja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi ja mõista hagejalt kostja kasuks välja 350 000 eurot, intressi 90 125 eurot või alternatiivselt 36 050 eurot ja viivise seadusjärgses määras alates vastuhagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. Maakohus tuvastas asjaolusid ekslikult, mistõttu jõudis ebaõige lahendini. Kohus tuvastas ebaõigesti, et kostja ei esitanud avaldust müügilepingust taganemiseks mõistliku aja jooksul. Kostja taganes lepingust viie kuu möödumisel müügilepingu sõlmimisest ja tugines 09.11.2015 eksperthinnangu nr 2845/1115 tulemustele. Kohus tugines ebaõigesti faktile, et kostja sai korterite valduse 01.07.2014. Kostja selgitas korduvalt, et ei saanud korteri valdust nimetatud kuupäeval. Hageja tunnistas müügilepingus, et korterite müümise hetkel olid korterid kolmandate isikute valduses endise üürniku ja OÜ Euroopa Rahastamise Agentuuri vahel sõlmitud üürilepingu alusel. Kostja sai valduse pärast müügilepingu sõlmimist. Isegi kui kostja oleks saanud korterite valduse 01.07.2014, ei selgitanud hageja, missugusel õiguslikul alusel kostja neid valdas. Pealegi ei oleks ka sellisel juhul pruukinud korteri varjatud puudused ilmneda enne korterite ostmist. Korteri kahjustused muutusid nähtavaks 2015. aasta sügisel, kui õhuniiskus oluliselt suurenes, mistõttu tekkis tal allergiline reaktsioon ja ruumides hakkas levima ebameeldiv hais. Kuivõrd VÕS § 218 lg 1 järgi eeldatakse kahe aasta jooksul ehitise üleandmisest, et puudus oli olemas üleandmise ajal, oli kostjal aega kaks aastat puudusest teavitamiseks. Kohtul tuli lahendi tegemisel arvestada ehitustehnilise ekspertiisiga nr RTE 31/16. See laiendas ja täpsustas 09.11.2015 eksperthinnangus nr 2846/1115 tuvastatut ning tugines 2015. aasta novembri andmetele. Viidatud hinnangus avaldati, et korterite puudused oli võimalik tuvastada eriseadmetega eriteadmistega isiku poolt. Müügilepingu objekti ülevaatamine ei välistanud võimalust taganeda müügilepingust varjatud puuduste tõttu. Pealegi ei välistanud lepingu p 2.2.1 vastutuse varjatud puuduste eest. Praegusel juhul ei olnud võimalik niiskuse-, hallituseja seenkahjustustest tulenevalt eluruume mõistlikult kasutada.

6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel. Kostja apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebuses ja selle vastuses märgitule selgitab ringkonnakohus järgmist. Pooltel puudus vaidlus, et nende vahel oli sõlmitud kolme korteri müügileping VÕS § 208 mõttes ja asjaõigusleping. Samuti ei esitanud kostja vastuväiteid sellele, et tal oli osa ostuhinnast (s.o 250 000 eurot) tasumata ning maksmata oli lepingus kokkulepitud intress. Lepingust saadi ühte moodi aru ka selles, et hagejal oli õigus nõuda põhinõude tasumisega viivitamisel viivitusintressi 20% aastas. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja oli lepingu sõlmimisel tarbija ja kas kostjal oli õigus keelduda nimetatud summade maksmisest, tuginedes lepingust taganemisele. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha selles, kas kostja oli tarbija ja kas tarbijakaitselised sätted müügilepingu peatükis tulevad praegusel juhul kohaldamisele. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja sõlmis lepingu oma majandus- ja kutsetegevuse raames, kuid eriarvamusel oldi osas, kas kostja sõlmis lepingu tarbijana. Hageja arvates ei olnud eluliselt usutav, et kostja ostis kolm korterit isiklikul otstarbel. Pigem oli tehing kantud ärilistest eesmärkidest. Kostja oli veendumusel, et tema sõlmis lepingud tarbijana, sest ostetud kolm korterit oli võimalik renoveerida üheks korteriks ning need olid soetatud enda ja oma perekonna tarbeks. Õiguskirjanduses on avaldatud, et tarbijakaitselased normid kuuluvad kohaldamisele nt siis, kui füüsiline isik teeb tehingu erahuvides, mida ei saa seostada iseseisva ettevõtlusega või teise isiku töötajana töölepingu alusel tehtavate tehingutega. Kusjuures VÕS-i seletuskirja kohaselt tuleb tarbijaks lugeda ka need füüsilised isikud, kelle tehtud tehing on väiksemas osas seotud ka isiku iseseisva majandus- või kutsetegevusega. Kahtluse korral tuleb eeldada, et füüsiline isik sõlmib lepingu väljaspool oma majandus- või kutsetegevust (vt nt Riigikohtu 28.02.2007 otsust asjas nr 3-2-1-1-07, p 22). Eelnevalt kirjeldatud põhjustel nõustub ringkonnakohus kostja ja maakohtuga selles, et kostja oli lepingu sõlmimisel tarbija ja vastupidise järelduse tegemiseks tõendid puudusid. Ühe lepingupoole paljasõnalise kahtluse alusel teise lepingupoole tehingu sõlmimise motiivides ei saa jätta tarbijakaitselised normid kohaldamata. Kusjuures tarbijakaitseliste sätete kohaldamiseks ei pea lepingupartner olema teadlik sellest, et sõlmib lepingu tarbijaga. Samas ei kuulu praeguses asjas kohaldamisele tarbijalemüüki reguleerivad sätted, sest VÕS § 208 lg 4 näeb ette, et tarbijalemüük on asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja,

kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Praegusel juhul olid müügilepingu objektideks kinnisasjad, mis välistasid tarbijalemüüki reguleerivate sätete kohaldamise. Kostja apellatsioonkaebuse väitele, et tal oli õigus lepingust taganeda ja keelduda nimetatud summade maksmisest, vastab ringkonnakohus järgmiselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et praegusel juhul puudusid eeldused lepingust taganemiseks, mistõttu ei olnud lepingust taganemise avaldusel õiguslikke tagajärgi. Maakohus märkis õigesti, et taganemise kehtivuseks peavad esinema nii taganemise formaalsed kui materiaalsed eeldused. Ringkonnakohus lähtub taganemise eelduste esinemise kontrollimisel vastuseks apellatsioonkaebuses ja selle vastuses esitatud väidetele, et kontrollib esmalt, kas esinesid taganemise materiaalsed eeldused ja seejärel vajadusel õiguskaitsevahendi formaalsete eelduste esinemist. Taganemise materiaalsed eeldused on sätestatud peamiselt VÕS §-s 116. Vaid mõned üksikud müügilepingule eripärased sätted taganemise kohta tulenevad eriosast (nt VÕS § 223). Selleks, et ostjal oleks õigus lepingust taganeda, peab müüja olema oma kohustusi rikkunud, kusjuures rikkumine peab olema oluline. Müüja esmane kohustus on sätestatud VÕS § 208 lg-s 1 ja selleks on anda asi ostjale üle ning teha võimalikuks omandi üleminek ostjale. Ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1). Asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 järgi lepingutingimustele mh siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi (p 1), kokkuleppe puudumisel ei sobi see teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajas ja mida müüja teadis või pidi teadma, muul juhul otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (p 2) vms. Pooled ei tuginenud menetluses sellele, et korteril ei ole kokkulepitud omadusi. Vastupidi, pooled otsustasid sõlmida lepingu selliselt, et müüja ei anna ostjale mistahes kinnitusi lepingu eseme seisundi, eritunnuste ega võimalike puuduste olemasolu või nende puudumise kohta (lepingu p 2.1.4). Kostja ei ole menetluses tuginenud sellele, et müügilepingu objekt ei sobi teatud eriliseks otstarbeks, kuid avaldas, et see ei olnud keskmise kvaliteediga, sest korteriomandite koosseisu kuuluvad ruumid olid tugeva niiskuskahjustusega, s.t kostja leidis, et asi ei vastanud lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 teise alternatiivi mõttes. Võlgnik peab vastavalt VÕS § 77 lg 1 teisele lausele olukorras, kus lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, täitma kohustuse asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Toimikusse lisatud piltidest (I kd lk 151-153) ja eksperthinnangust nr 2846/1115 (I kd lk 81-85), mille koostamisel osalesid ehitusinsener KP ja laborant Siiri Vessmann, nähtus, et mitmed korteri ruumid olid ulatuslike niiskuskahjustustega ja mitmel puhul võis sedastada hallitusseeni. Korteritel niiskuskahjustuse olemasolu tuvastamisel ei omanud eraldiseisvat tõendiväärtust hiljem koostatud ehitustehniline ekspertiis nr RTE 31/16, sest selle tegi sama ekspert, kes teostas esimese ekspertiisi ja ta tugines järelduste tegemisel esimesele ekspertiisile. Ringkonnakohus on seisukohal, et nimetatud kirjeldustele vastav korter ei ole keskmise kvaliteediga. Seega rikkus hageja müügilepingut, kuivõrd asi ei vastanud lepingutingimustele. Selleks, et taganemine oleks võimalik, peab lepingutingimuste rikkumine olema oluline. VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Riigikohus on lugenud lg 2 p 1 kohaldamiseks piisavaks, kui kinnistu hind vastas keskmisele sama piirkonna samaväärse kinnistu väärtusele, kuid ehitis oli ulatuslike varjatud puudustega (vt nt Riigikohtu 12.10.2010 otsust asjas nr 3-2-1-80-10, p 11). Kuivõrd pooled ei ole väitnud, et korterite müügihind ei vastanud keskmisele sama piirkonna samaväärsete kinnistute väärtusele, lähtub ringkonnakohus eeldusest, et kinnistutele nende võimaliku kvaliteedinihke tõttu

hinnaalandust ei tehtud. Toimikusse lisatud piltidest (I kd lk 151-153) ja eksperthinnangust nr 2846/1115 (I kd lk 81-85) nähtuvalt olid niiskuskahjustused ruumides ulatuslikud. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas puudused olid varjatud. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu 30.09.2015 otsus asjas nr 3-2-1-100-15, p 31). Tegu on õigusliku hinnanguga, mille tuvastamisel tuleb lähtepunktiks võtta eriteadmisteta isiku poolt tajutu. Seepärast ei ole selles osas ehitustehnilise ekspertiisi nr RTE 31/16 aktis väljendatud seisukohad kohaldatavad. Kostja tõi lepingueseme puudustena välja asjaolud, et kinnisasja mitmed ruumid olid ulatusliku niiskuskahjustusega, mis viis üksikute hallitusseente kolooniate tekkimiseni ruumides. Eelnevalt on ringkonnakohus märkinud, et mitmete ruumide ulatuslikud niiskuskahjustused olid tõendatud mh toimikusse lisatud piltidega, mis tehti ekspertiisi nr 2846/1115 läbiviimisel ning kust nähtus, et ruumide põrandad ja seinte alaosad olid pideva liigniiskuse või veeavarii tõttu muutunud oranžikas-pruunikaks (vt nt I kd lk 82-85, 151153). Samas ei ole kumbki pooltest viidanud sellele, et müüja püüdis puudusi varjata nt kahjustusega piirkondi üle värvides või muul moel neid peites. Kuna muutused ruumide väljanägemises olid tingitud pidevast läbijooksust või veeavariist, pidid ruumide niiskuskahjustused olema asja müügilepingu objekti üleandmisel visuaalsel vaatlusel nähtavad ka ehitusvaldkonna eriteadmisi mitteomavatele isikutele. Kahjustused olid avastatavad asja eeldatava hoolsusega üle vaadates, mistõttu ei olnud puudused varjatud. Kuigi hallitusseente liik ja niiskussisalduse määr oli võimalik kindlaks teha üksnes eriteadmiste ja -seadmetega, ei mõjutanud see lõpphinnangut, et visuaalse vaatlusega olid tuvastatavad ostetud kinnisasja ruumides esinevad niiskuseprobleemid. Seega ei olnud korteri puudused varjatud. Olulise lepingurikkumisega on tegu ka juhul, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Eelneva puhul on võimalik lepingust taganeda ka juhul, kui rikuti kohustust, mis ei olnud lepingu kui terviku suhtes oluline või kui kohustust ei rikutud oluliselt. Oluline on üksnes see, missugune oli lepingu rikkuja enese suhtumine rikkumisse (tahtlus) või hooletus olulisel määral lepingu täitmisel (raske hooletus). Kostja väitis menetluses läbivalt, et ei pea usutavaks, et hageja ei tutvunud korteritega enne nende ostmist enampakkumiselt ning kostja seesugune versioon oli kantud pahatahtlikust eesmärgist vältida vastutust kinnisasja puudustega müümisel. Tõendeid oma versiooni kinnitamiseks kostja ei esitanud, kuid tõendatud olid hageja väited, et tema müüdud kortereid ise ei näinud, sest ostis need pankrotipesast ja kuna kohe pärast korterite soetamist ilmnes, et nendes elas sees üürnik, kes keeldus hagejat korteritesse lubamast, puudus tal võimalus ka hiljem korterite seisukorraga tutvuda. Pärast seda müüs hageja korterid lühikese aja jooksul kostjale, kellele oli teadmata asjaoludel korterite otsene valdus vahepeal üle läinud. Eelnevat tõendasid endise üürniku JP kiri hagejale, millega ta teatas üürilepingu olemasolust ja keelas hagejal korteritesse sisenemast (I kd lk 133-134) ning poolte vahel 07.07.2015 sõlmitud lepingud (I kd lk 11-40), mille p-s 2.1.4 kinnitas hageja, et omandas vara pankrotivara enampakkumisel võimaluseta lepingu esemega kohapeal vahetult tutvuda. Lepingu ese oli omandamise ajal kolmandate isikute valduses ning on käesoleval ajal kolmandate isikute valduses väidetavalt 02.01.2009 sõlmitud üürilepingu alusel (I kd lk 17). Kostja kinnitas lepingu p-s 2.2.1, et oli lepingu eseme otsene valdaja alates 01.07.2014 (I kd lk 18). Endine üürnik JP avaldas ja kinnitas, et tema üürileping Euroopa Rahastamise Agentuur OÜ-ga oli lõppenud ja ta andis 01.07.2014 lepingu eseme valduse üle kostjale (I kd lk 20). Asjaolu, et teada ei olnud, missugusel õiguslikul alusel kostja enne müügilepingu sõlmimist kortereid valdas, ei olnud praegusel juhul oluline. Seega oli tõendatud, et hageja ei teadnud korterite puudustest, mistõttu ei esinenud ka VÕS § 116 lg 2 p-s 3 nimetatud olulist lepingurikkumist.

Eelnevalt kirjeldatud põhjustel puudus kostjal materiaalõiguslik eeldus lepingust taganemiseks, mistõttu ei olnud taganemisel õiguslikke tagajärgi. Seega puudub reeglina vajadus asuda analüüsima, kas müüja rikkumiste eest vastutas. Vastuseks ülejäänud kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et reeglina vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1). Seda sõltumata asjaolust, kas müüja ise teadis puudusest või mitte. VÕS § 218 lg 21 järgi eeldatakse müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Sellest tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kostja istungil antud selgituste kohaselt ilmnesid kinnisasja puudused pärast lepingute sõlmimist (müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti 07.07.2015) ning enne taganemisavalduse esitamist (hageja sai selle kätte 17.12.2015), millest andis esimesena märku terviseprobleemide teke ja kanalisatsiooni ülejooksmine. Põhjuste tuvastamiseks korraldas kostja ekspertiisi ja esitas kohtule 09.11.2015 eksperthinnangu nr 2846/1115, kus fikseeriti lepingu objekti puudused. Kuivõrd kinnisasi anti müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise tulemusena üle 07.07.2015, ilmnesid kostja versiooni kohaselt puudused perioodil, kus eeldati, et mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal. Eelnevalt kirjeldatud eelduse esinemise analüüsimisel ei lähtunud kohus alles apellatsioonkaebuses kostja poolt avaldatust, et 2015. a sügisel tekkisid suurenenud õhuniiskuse ja lepingutingimuste rikkumise tõttu allergilised reaktsioonid ja levis ebameeldiv hais, sest tegu oli uute väidetega, millega ringkonnakohus vastavalt TSMS §-le 652 arvestada ei saa. Kuigi ajaline tingimus müüja vastutuseks justkui esines, ei vastutanud hageja siiski lepingutingimustele mittevastavuse eest, sest kostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust vastavalt VÕS § 218 lg-le 4. Kuivõrd 07.07.2015 lepingutega oli tõendatud, et kostjal oli korterite otsene valdus juba umbes aasta enne nende omandamist ja kinnisasja puudused ei olnud varjatud ning kostja kinnitas lepingus, et ta on teadlik lepingu eseme seisundist, tutvunud põhjalikult ja selleks vastava ala asjatundjate abi kasutades korteriomandi reaalosadeks olevate eluruumidega jms (leping p 2.2.1), teadis kostja või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust. Mistõttu ei vastutanud hageja korteril olnud puuduste eest. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et kostja pidi olema puudustest teadlik juba enne müügilepingu sõlmimist, muutub ebausaldusväärseks kostja versioon, et ta sai kinnisasjade puudusest teada vahemikus 07.07.2015-17.12.2015. Kuivõrd praegusel juhul ei esinenud taganemise materiaalseid eeldusi, puudus vajadus analüüsida taganemise formaalsete eelduste esinemist ja hinnata, kas kostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest hagejale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Seepärast jätab ringkonnakohus maakohtu põhjendustest välja p-d 3.4-3.7. Põhjendustega, miks tuli kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõue 250 000 eurot, intress 3 850 eurot, viivis kuni hagi esitamiseni 71 500 eurot ja edasiulatuv viivis alates 19.05.2016 kuni põhinõude täitmisena, n.o maakohtu otsuse p-d 4.1-4.4, ringkonnakohus nõustub ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda.