Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Kentmanni kohtumaja · 07.07.2017

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtuasja number: 2-16-7891/59
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 07.07.2017
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 5361

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee

BC 28 OÜ12072832(Hageja)sihtasutus Eesti Mükoloogiauuringute Keskus90007224(Avaldaja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Kohtu nimetus

Harju Maakohus

Kohtunik

Liisi Vernik

Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht

07.07.2017.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-16-7891

Tsiviilasi

BC 28 OÜ hagi Xxxxvastu võlgnevuse väljamõistmiseks ning Xxxxvastuhagi BC 28 OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind/vastuhagi hind

416 600 eurot / 468 230 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja (vastuhagis kostja) BC 28 OÜ (registrikood 12072832, asukoht Liivalaia 33, 10118 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarvo Lindma (e-post [email protected] ) Kostja (vastuhagis hageja) Xxxx(isikukood xxxx, elukoht xxxx) Kostja lepinguline esindaja Priit Lantin (e-post [email protected])

Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses

Kohtuistung 02.05.2017

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada BC 28 OÜ hagi Xxxxvastu.

2.Välja mõista XxxxBC 28 OÜ kasuks 325 350 eurot (kolmsada kakskümmend viis tuhat kolmsada viiskümmend), s.o põhivõlgnevus 250 000 eurot, intress 3 850 eurot, viivis 71 500 eurot.

3.Välja mõista XxxxBC 28 OÜ kasuks viivis 0,1 % päevas põhivõlgnevuselt (s.o 250 000 eurolt) alates 19.05.2016 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. 1 (13)

4.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

Müügilepingu alusel kohustus kostja tasuma hagejale Korteriomandi 1 eest 221 760 eurot, Korteriomandi 2 eest 228 720 eurot ning Korteriomandi 3 ees 149 520 eurot, s.o kokku 600 000 eurot. Müügihinna tasumine oli kokku lepitud osade kaupa. Müügihinnast 350 000 eurot tasuti hagejale Müügilepingu sõlmimisel notari deposiidi kaudu. Müügihinnast 100 000 eurot kohustus kostja tasuma hagejale hiljemalt 01.11.2015.a ning müügihinnast 150 000 eurot kohustus kostja tasuma hagejale hiljemalt 02.02.2016.a. Lisaks eelnevale kohustus kostja tasuma hagejale maksmata müügihinna osadelt igakuiselt intressi määraga 20 % aastas perioodi eest alates müügilepingu sõlmimisest, s.o 07.07.2015. a, kuni vastava Müügihinna osa tasumiseni (müügilepingu p-d 5.3., 5.4., 5.7. ja 5.9). Müügilepingu punkti 5.9. kohaselt kui kostja viivitab mistahes intressi, osamakse või viivise tasumisega rohkem kui 3 päeva, muutuvad kõik müügihinna osad koos tasumata intressidega viivitamatult sissenõutavaks vastava 3-päevase tähtaja möödumisel ja sellisel juhul alustatakse viivise arvestamist vastavast uuest tähtpäevast. Esimesed intressi kuumaksed kogusummas 3850 eurot kohustus kostja tasuma hagejale hiljemalt 03.08.2015. a. Kostja ei teinud seda ega ole vastavat kohustust kuni käesoleva ajani täitnud. Kuna kostja jättis intressid tähtaegselt tasumata, muutusid lisaks intressidele alates 07.08.2015. a sissenõutavaks ka kõik müügihinna tasumata osamaksed kogusummas 250 000 eurot (100 000 + 150 000) ning hageja hakkas sissenõutavaks muutunud summadelt arvestama viiviseid. Alternatiivselt, isegi kui müügihinna osamaksed ei oleks alates 07.08.2015. a tervikuna sissenõutavaks muutunud, muutusid need sissenõutavaks igal juhul müügilepingus sätestatud tähtaegadel – 100 000 eurot 01.11.2015.a. ja 150 000 eurot 02.02.2016.a. ning Kostja on müügihinna tasumise kohustuse täitmisega rikkumises ka sellisel juhul. Pärast seda, kui hageja oli kostjalt nõudnud müügilepingu täitmist ning ostuhinna tasumist, esitas kostja 17.12.2015 avalduse müügilepingu taganemiseks. Hageja leiab, et ta ei ole müügilepingut rikkunud ning kostja 17.12.2015 taganemisavaldusel puuduvad õiguslikud tagajärjed. Korteriomanditel pole puudusi. Isegi, kui korteriomanditel esineksid puudused, siis ei vastutaks hageja puuduste eest, mistõttu ei saaks kostja müügilepingust kehtivalt taganeda. Müügileping ei ole sõlmitud tavapärastel tingimustel, vaid lähtudes asjaolust, et korteriomandid olid juba enam kui 1 aasta enne müügilepingu sõlmimist kostja otsese valduses ja müügilepinguga välistati hageja vastutus võimalike puuduste eest. Müügilepingu p 5.5 leppisid pooled kokku, et müügihinna tasumisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,1 % tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja märgib, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et avalduse esitamisega Müügileping siiski lõppes ja sellest tulenevalt puudub hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingu täitmist, esitab hageja alternatiivselt nõude seoses müügilepingu tagasitäitmisega. Lepingust taganemise korral tekib lepingupoolte vahel lepingu tagasitäitmise võlasuhe ning saadu tuleb tagastada vastavalt VÕS §-dele 189-191. Hageja võõrandas müügilepinguga kostjale korteriomandid ning andis üle nende omandiõiguse. Samuti tasus kostja müügilepingu sõlmimisel hagejale müügihinnast 350 000 eurot. Kui asuda seisukohale, et kostja on müügilepingust kehtivalt taganenud, peab kostja korteriomandid hagejale tagasi andma ning hageja tagastama kostjale müügilepingu täitmisena saadud müügihinna osa summas 350 000 eurot. Arvestades, et korteriomandite suhtes on alustatud täitemenetlust ning korteriomanditele on kohtutäituri kasuks seatud keelumärge, on välistatud, et kostja saaks hagejale korteriomandid tagasi anda. Järelikult on kostjal kohustus hüvitada hagejale korteriomandite väärtus.

Müügilepingu p-s 5.1 leppisid Hageja ning Kostja kokku, et Korteriomandi 1 müügihind on 221 760 eurot, Korteriomandi 2 müügihind on 228 720 eurot ning Korteriomandi 3 müügihind on 149 520 eurot. Arvestades VÕS § 189 lg-s 3 sätestatut, on eelnevalt viidatud hinnad (kokku 600 000 eurot) ühtlasi ka korteriomandite väärtuseks, mille kostja on kohustatud hagejale hüvitama. Samuti tekkis sellisel juhul hagejal kohustus tagastada kostjale tasutud müügihinna osa summas 350 000 eurot. Nimetatud vastastikkused kohustused saab sellisel juhul 350 000 euro ulatuses lugeda tasaarvestatuks. Hoolimata asjaolust, et kostja müügilepingust taganes, kohustub kostja endiselt tasuma hagejale intressi 3850 eurot. VÕS § 188 lg 3 kohaselt ei mõjuta taganemine kokkulepet lepingutest tulenevate vaidluste lahendamise kohta, samuti muid lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta pärast lepingust taganemist. Taganemine ei mõjuta viivise ega intressimäärasid. Seega palub hageja kostjalt välja mõista ka hüvitise tasumisega viivitamise eest viivise. Tulenevalt eeltoodust palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 250 000 eurot, intressi 3850 eurot, viivise summas 71 500 eurot ning viivise 0,1 % päevas põhivõlgnevuselt alates hagiavalduse esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Alternatiivselt palus hageja kostjalt välja mõista müügilepingu kehtivuse ajal arvestatud intressi 3850 eurot, viivise 38 500 eurot, hüvitise summas 250 000 eurot, viivise hüvitiselt 33 000 eurot ning viivise 0,1 % päevas hüvitiselt alates hagiavalduse esitamisest kuni hüvitise tasumiseni. Kostja vastus Vastuses hagiavaldusele kostja hageja seisukohtadega ei nõustunud ning vaidles nendele vastu. Kostja leiab, et lepingust taganemine on kehtiv ning põhjus tehingust taganemiseks on tingitud asja lepingutingimustele mittevastavusest. Lepingust taganemise põhjuseks oli asjaolu, et müüdud korteriomanditel esinesid olulised varjatud puudused, mille olemasolust ei olnud hageja kostjat teavitanud ning millele ei olnud viidatud müügilepingus.

Alusetud on ka intressi ning viivisenõuded. Kostjal puudub kohustus tasuda intressi ja viivist kui puudub põhikohustus. Kostja on eelnevalt viidanud VÕS § 188 lg 2. Vastuhagi 07.12.2016 esitas kostja vastuhagi lepingu alusel üleantu tagastamiseks ning kahju hüvitamiseks, mida täpsustas 17.01.2017. Kostja on müügilepingust (sõlmitud 07.07.2015) avaldusega 16.12.2015 taganenud. Kostja on avalduses leidnud, et soovib taganeda Xxxxja BC 28 OÜ vahel 07.07.2015. a sõlmitud ja Tallinna notar Ants Ainson’i poolt notari ametitegevuse raamatu registri numbri xxxx all tõestatud Tallinnas Xxxxasuvate korteriomandite nr 1 (kinnistusregistri registriosa number xxxx) nr 2 (kinnistusregistriosa nr xxxx) nr 3 (kinnistusregistriosa nr xxxx) müügilepingust „Võlaõigusliku lepingu osaline lõpetamine, hüpoteegi lõpetamise kokkulepe, korteriomandite müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja kinnistamisavaldus ning asjaõiguslepingud”. Müügilepingust taganemise põhjuseks on asjaolu, et korteriomanditel Xxxx, Tallinn esineb oluline varjatud puudus, mille olemasolust ei ole Müüja Avaldajat teavitanud ning millele ei ole viidatud Lepingus. Avaldaja poolt tellitud eksperthinnangu nr xxxx(koostatud sihtasutus Eesti Mükoloogiauuringute Keskus, registrikood 90007224, poolt) kohaselt on Korteriomandite koosseisu kuuluvad ruumid tugeva niiskuskahjustusega - niiskusesisaldus viiskümmend kaheksa kuni kuuskümmend kuus protsenti (58-66 %), mis näitab seinte olulist märgumist. Lisaks on ilmnenud, et Tallinnas Xxxxasuva hoone alune magistraalkanalisatsiooni torustik on purunenud ning vajab täielikku renoveerimist. Kostja on tellinud täiendava ehitustehnilise ekspertiisi (töö nr. RTE 31/16) selgitamaks, kas korteriomanditel asukohaga Xxxx, Tallinn esineb varjatud puuduseid. Eksperdi vastusest selgub üheselt, et korteritel esinesid varjatud puudused, mida ei olnud võimalik ilma eriseadmeteta tuvastada. Lisaks on ekspert selgitanud, et ruumides esinevad hallitusseened põhjustavad hingamisteede vaegusi, köha, astmat ning limaskestade põletikku ning viidatud hallitusseened on levinud üle kogu hoone. Seega on hoone sisekliima ohtlik elanike tervisele. Lähtuvalt eeltoodust leiab kostja, et on müügilepingust õiguspäraselt taganenud. Kostja on tarbija 07.07.2015 sõlmitud müügilepingu tähenduses ning BC 28 OÜ on majandusja kutsetegevuses tegutsev müüja. Seega tuleb eeldada, et puudus (seinte märgumine ning seenekahjustused) olid olemas lepinguobjekti üleandmise ajal. Hageja ei ole millegagi tõendanud, et ei olnud teadlik korteriomandite tegelikust seisundist. Hageja väited, et ostis 500 000.- euro väärtuses vara ning ei huvitunud ega teadnud millise seisus on vara ning pankrotimenetluse raames toimunud enampakkumisel müüdud korteriomanditega ei olnud võimalik tutvuda, ei ole eluliselt usutavad. Kostja on tasunud Xxxx, Tallinn korteriomandite osalise müügihinna 350 000 eurot 10.07.2015. Müügilepingu punkti 5.3 kohaselt tuleb müügihinna tasumisel tasuda intressi 20 % aastas. Lepinguliste kohustuste tasakaalust lähtudes nõuab kostja intressi tagastavalt summalt 0,05 % päevas. VÕS § 189 lg 1 alusel esitab kostja hageja vastu rahalise nõude summas 350 000 eurot millele lisandub intress 0,05 % tasumata summal päevas. Tuginedes eeltoodule palus kostja hagejalt välja mõista põhinõudena 350 000 eurot, intressi 90 125 eurot, alternatiivselt intressi summas 36 050 eurot. Vastus vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Kostja ei ole saanud müügilepingust kehtivalt taganeda, kuna puuduvad taganemise eeldused (hageja pole müügilepingut rikkunud; alternatiivselt, isegi kui oleks rikkunud, siis hageja ei vastuta rikkumise eest). Kostja 5 (13)

vastupidised väited on ainetud ning ilmselgelt otsitud. Kostja vastuhagile lisatud Xxxxarvamus ei võimalda samuti jõuda järeldusele, et Kostja vastuhagi kuuluks rahuldamisele. „Varjatud puudus“ on õiguslik hinnang, mida ei saa anda Xxxx. Seetõttu ei oma Xxxx sellekohased väited ja järeldused õiguslikku tähendust. Samas, nagu Hageja on varasemates menetlusdokumentides korduvalt selgitanud ja põhjendanud, siis a) hageja ei ole Müügilepingut rikkunud ning b) isegi kui oleks, siis hageja ei vastuta rikkumise eest. Seega sõltumata sellest, kas Korteriomanditel oleks olnud (varjatud) puudusi või mitte, ei oma see lõppastmes tähendust, kuna vastutus on igal juhul kehtivalt välistatud. Kostja väited selle kohta, et hageja teadis varjatud puudustest, piirduvad üksnes ebaõigete spekulatsioonidega, mis on ümber lükatud hageja esitatud tõenditega. Kui kostja väidab, et hageja teadis varjatud puudustest, on kostja kohustus seda ka tõendada. Kui tegemist oleks puudustega ning need oleksid käsitletavad müügilepingu rikkumisena, oleks just kostja see, kes teadis või oleks pidanud puudustest teadma. Mitte mingil juhul ei saa teha sellekohaseid etteheiteid hagejale. Kuna kostjal puudub hageja vastu VÕS § 189 lg-st 1 tulenev nõudeõigus, puuduvad kostjal hageja vastu ka mistahes intressi- ja/või viivisenõuded. Hageja viitas esialgses hagiavalduses, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et kostja on müügilepingust kehtivalt taganenud, tekib poolte vahel tagasitäitmise võlasuhe, millisel juhul kohustuks kostja tasuma hagejale 600 000 eurot ning hageja kostjale 350 000 eurot. Hageja viitas, et sellisel juhul palub hageja kohtul tasaarvestada poolte nõuded 350 000 euro ulatuses ning sellest ülejäänud osa summas 250 000 eurot (600 000 - 350 000) palub hageja kostjalt ikkagi välja mõista. Käesolevaga teatab ja avaldab hageja, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et kostjal on hageja vastu nõue summas 350 000 eurot, tasaarvestab hageja selle kostja vastu suunatud 350 000 euro suuruse nõudega. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusel poolte nõuded kattuvas ulatuses alates ajast, mil neid võis tasaarvestada. Seega juhul, kui kostja taganemine oleks kehtiv (mida hageja eitab), lõppesid poolte vastastikused nõuded 350 000 euro ulatuses alates 08.01.2016, st alates ajast, mil teoreetiliselt jõustus taganemine ning pooltel tekkisid 350 000 euro ulatuses vastastikused nõuded. Pärast tasaarvestust on hagejal endiselt kostja vastu suunatud põhinõue summas 250 000 eurot (600 000 – 350 000) ning selle nõude on hageja esitanud alternatiivselt kostja vastu. Isegi kui eeldada, et kostja oleks müügilepingust kehtivalt taganenud ning kostjal oleks olnud hageja vastu 350 000 euro tagastamise nõue, ei kuulu kostja intressi ja/või viivisenõuded rahuldamisele. Kohtu põhjendused

3.Seega tuleb kohtul esmalt hinnata, kas kostja on müügilepingust kehtivalt taganenud. 3.1 Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Nimetatud sätte eesmärk on anda lepingupoolele võimalus ennast lepingust ühepoolselt vabastada, kui teine pool rikub lepingut selliselt, et kahjustatud pool kaotab huvi lepingu edasise jätkamise vastu. Lepingust taganemise tingimuseks on, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning et järgitud oleks ka taganemise formaalsed nõuded. Formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus ning materiaalse eeldusena peab olema taganemiseks seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine (vt eeltoodu osas ka Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Koost. P.Varul jt. Tallinn: Juura 2016, § 116). VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 3.2 Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt oli lepingust taganemise põhjuseks asjaolu, et korteriomanditel esineb oluline varjatud puudus, mille olemasolust ei ole müüja avaldajat teavitanud ning millele ei ole viidatud lepingus. Oluliseks varjatud puuduseks oli avaldusest nähtuvalt korteriomandite koosseisu kuuluvate ruumide tugev niiskuskahjustus ning purunenud magistraalkanalisatsioonitorustik, mis vajab täielikku renoveerimist. Seega varjatud puuduste olemasolu korral, võis kostja jääda ilma sellest, mida ta lepingust lootis ehk soov saada korteriomandeid varjatud puudusteta.

Kostja on kohtule esitanud puuduste tõendamiseks eksperthinnangu xxxx(kd I lk 8185). Hinnangust nähtub, et võetud proovist leiti üksikud hallitusseente struktuurid perekonnast Cladosporium, mis on parasvöötme kliimas laialt levinud ning võib esineda ka sisetingimustes. Seened võivad põhjustada nahaärritusi ning saastada toitu ning mõned perekonna Cladosporium liigid võivad olla tugevad allergeenid. Hinnangus on väidetud, et keldri WC ning sellega piirnevad ruumid on tugeva niiskuskahjustusega ning WC-s on märgata hallitusseente kolooniaid ning et keldri WC-d ümbritsevate seinte alaosa materjali niiskusesisaldus on 58-66%, mis näitab seinte olulist märgumist. Hallitusseente olemasolu viitab pidevale läbijooksule või veeavariile. Hinnang on koostatud 9.11.2015. Ekspertiisi teostamise aeg oli 05.11.2015 objektil ning 9.11.2015 laboris. Samuti on kostja kohtule esitanud ehitustehnilise ekspertiisi nr RTE 31/16 (kd I lk 143159), mille kohaselt esinesid hoone keldrikorrusel ning fassaadil varikatuse piirkonnas tugevad niiskuskahjustused, mis on määratavad vaid eriseadmetega. Ekspert on leidnud, et eriteadmisteta ning -seadmeteta pole võimalik kahjustust tuvastada, seega on tegemist varjatud puudusega. Ülevaatus toimus 26.07.2016. Kohus peab vajalikuks märkida, et ekspertiis on eksperdi arvamus, mitte õiguslik hinnang asjaoludele. Samas võib kostja poolt esitatud tõenditele tuginedes väita, et korteriomanditel esinevad varjatud puudused, kuna ruumid on tugeva niiskuskahjustusega, mille ulatust ei ole ilma eriteadmisteta ja –seadmeteta võimalik tuvastada. Kostja poolt esitatud tõenditest ei saa aga tuvastada, millal nimetatud puudused on tekkinud. 3.3 VÕS § 218 lg 21 sätestab, et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kohus nõustub kostjaga, et kostja oli müügilepingut sõlmides tarbija. VÕS § 1 lg 5 kohaselt on tarbija võlaõigusseaduse tähenduses füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. VÕS § 1 lg 6 kohaselt on ettevõtjaks isik, sealhulgas avalik-õiguslik juriidiline isik, kes teeb tehingu, mis seondub iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Kohtu hinnangul ei näita asjaolu, et kostja ostis Xxxxasuvas hoones kolm korteriomandit, et kostja tegutseks ettevõtjana. Muid asjaolusid, millest võiks järeldada, et kostja tegutses oma majandus- või kutsetegevuses, hageja esile toonud ei ole. Kostja on 02.05.2017 istungil märkinud, et puudused avastas ta pärast müügilepingu sõlmimist (kd II lk 56). Tuginedes VÕS §-le 218 lg 21 tuleb seega eeldada, et lepingutingimustele mittevastavus oli olemas enne müügilepingu sõlmimist. 3.4 VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Seega tuleb kohtul hinnata, kas kõiki asjaolusid arvestades on kostja teatanud kinnistu puudustest mõistliku aja jooksul hagejale VÕS 220 lg 1 kohaselt. Korteriomandite müügilepingu p-s 2.2.1 on ostja kinnitanud, et on lepingu eseme otsene valdaja alates 01.07.2014, s.t rohkem kui aasta enne müügilepingu sõlmimist. Nimetatut 8 (13)

kinnitab ka lepingu p 6.1, kus pooled on avaldanud, et lepingu eseme otsene valdus, samuti kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid on ostja valduses enne selle lepingu sõlmimist esimesest juulist kahe tuhande neljateistkümnendast aastast. Kostja ei ole tõendanud, et kostja ei oleks olnud korteriomandite otsene valdaja alates 01.07.2014 (s.o vastavalt lepingus kinnitatule). 02.05.2017 istungil on kostja väitnud, et kostjale anti valdus tegelikkuses üle pärast lepingu sõlmimist (kd II lk 56). Kostja on viidanud Xxxxkirjale, milles Xxxxon hagejat informeerinud, et ta jätkab korteri kasutamist vastavalt üürilepingule kuni tähtaja lõpuni ehk 02.01.2019 (kd I lk 133). Nimetatud kiri ei tõenda aga, et kostjal ei oleks olnud vaidlusaluste korteriomandite otsest valdust alates 01.07.2014. Korteriomandite müügileping sõlmiti 07.07.2015. Kostja on taganemisavalduse hagejale esitanud 17.12.2015, s.o pärast 5 kuu möödumist müügilepingu sõlmimisest. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja oli korteriomandite valdaja juba alates 01.07.2014. Ekspertiisist xxxxnähtub, et ekspertiisi teostati muuhulgas ka visuaalse vaatluse meetodil (ekspertiisile on lisatud ka fotod). Seega pidid puudused osaliselt olema märgatavad ka visuaalselt kostjale (ekspertiisis on märgitud, et WC-s on märgata hallitusseente kolooniaid, välisseina vooder on kahjustatud varikatuselt seinale valguva sademevee tulemusena, mis tingib seina märgumise ja kahjustused - kd I lk 82). Kohus ei arvesta siinkohal kostja poolt esitatud ehitustehnilises ekspertiisis RTE 31/16 väljatoodud asjaoludega, kuna nimetatud ekspertiis on koostatud alles 28.07.2016. Arvestades nimetatud asjaolusid koosmõjus on kohtu hinnangul mõistlik aeg käesoleval juhul möödunud. 3.5 VÕS § 220 lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et kostja ei ole teatanud hagejale korteriomandite puudustest mõistliku aja jooksul ja väljatoodud asjaoludest ei tulene, et teatamata jätmine oleks mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3 teine lause). Seega tuleb kohutul järgnevalt hinnata, kas kostjal on õigus tugineda korteriomandite puudustele VÕS § 221 lg 1 p 1 või 2 alusel. 3.6 VÕS § 221 lg 1 sätestab, et ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus selgitab, et tahtlus eeldab müüdud asja müüjapoolset teadlikku kahjustamist. Raske hooletus saaks kõne alla tulla seoses ostjale määratud kauba lepingutingimusetele vastavuse kontrollimise kohustuse või seoses kauba ostjale üleandmisele eelneva hoidmisega müüja poolt. Müüja teadmine või teadma pidamine tuleb aga kõne alla üksnes juhul, kui müüja on ühtlasi tootja või müüb enda poolt eelnevalt kasutatud asja, mille seisundist ta on teadlik (vt eeltoodu osas ka Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koost. P.Varul jt. Tallinn: Juura 2007, § 221) 9 (13)

Kostja ei ole käesoleval juhul tõendanud, et lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud hageja tahtluse või raske hooletuse tõttu või et hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest. 3.7 Kostja on välja toonud, et hagejal ei ole võimalik välistada vastutust müüdud korteriomandite varjatud puudustega seonduvalt tuginedes VÕS § 221 lg 2. VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Hageja leiab, et kui korteriomanditel esineksid puudused, ei vastutaks hageja puuduste eest, mistõttu ei saaks kostja müügilepingust kehtivalt taganeda. Hageja on selgitanud, et müügileping ei ole sõlmitud tavapärastel tingimustel, vaid lähtudes asjaolust, et korteriomandid olid juba enam kui 1 aasta enne müügilepingu sõlmimist kostja otseses valduses ja müügilepinguga välistati hageja vastutus võimalike puuduste eest, mida kinnitab müügilepingu p 2.2 kokkulepitu. Müügilepingu p 2.2.1 on ostja avaldanud ja kinnitanud, et ostja on lepingu eseme otsene valdaja alates 01.07.2014 ning on otsese valdajana teadlik lepingu eseme seisundist, tutvunud põhjalikult ja selleks vastava ala asjatundjate abi kasutades korteriomandite reaalosaks olevate eluruumidega, samuti ehitisega, milles asuvad nimetatud eluruumid ja ehitise aluse maaüksusega, samuti on ta tutvunud talle enne selle lepingu sõlmimist lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ning on teadlik lepingu eseme suurusest, piiridest, kvaliteedist ja seisukorrast, sealhulgas selle ehituslikust ja tehnilisest seisundist. Ostja ostab lepingu eseme sellisena, nagu see on, sealhulgas arvestades ja eeldades ja aktsepteerides lepingu esemel võimalike varjatud ja varjamata puuduste olemasolu ning ei oma sellega seoses ja sellest tulenevalt müüja suhtes mistahes pretensioone ega nõudmisi. Ostja on teadlik lepingu esemega seonduvatest võimalikest rahalistest kohustustest kolmandate isikute ees ning kohustub need ise tasuma, nõudmata seejuures talle tekkivate kulude hüvitamist müüjalt. Ostja välistab lepingu eseme valdajana müüja vastutuse võimalike lepingu eseme puuduste eest, välja arvatud varjatud puuduste eest, mida müüja teadis või pidi teadma, kuid ei teatanud neist temale või puuduste eest, mille eest vastutab müüja tulenevalt seadusest sätestatust. Kohus selgitab, et ka varjatud puuduste eest on võimalik vastutuse välistada, kuid vastutuse välistamise kokkuleppele seab piirangu VÕS § 221 lg 2. Käesoleval juhul sisalduvad müügilepingus nii kostja kinnitus asja ülevaatamise kohta koos erialaspetsialistidega kui ka eraldi hageja vastutuse piiramise kokkulepe. 3.8 Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et müügilepingust ei ole kehtivalt taganetud.

alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel. VÕS § 82 lg 7 esimese ja teise lause kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist ning võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik on rikkunud raha maksmise kohustust võib võlausaldaja muuhulgas nõuda raha maksmise kohustuse täitmist. 4.2 Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on pooled sõlminud 07.07.2015 müügilepingu, millega kostja omandas hagejalt korteriomandid, mille müügihind oli kokku 600 000 eurot. Lepingu kohaselt pidi kostja müügihinna kaks osamakset tegema järgnevalt: - hiljemalt 01.11.2015 100 000 eurot (lepingu p 5.3); - hiljemalt 02.02.2016 150 000 eurot (lepingu p 5.4). Hagiavalduse kohaselt muutusid viidatud kohustused sissenõutavaks 07.08.2015, kuna kostja ei tasunud tähtaegselt osamaksetelt arvestatavaid intresse. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et ta oleks intressi tähtaegselt tasunud. Müügilepingu p 5.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale intresse kord kuus, hiljemalt iga kalendrikuu esimesel päeval. Intressi arvestati alates müügilepingu sõlmimise päevast, s.o 07.07.2015. Müügilepingu p 5.9 sätestab, et kui kostja on viivituses mistahes müügilepingu p 5.3, 5.4, 5.5 ja 5.7 tuleneva müügihinna, intressi või viivise tasumisega rohkem kui kolm kalendripäeva, muutub p 5.3 ja 5.4 nimetatud müügihinna tasumata osa koos intressidega sissenõutavaks. Arvestades müügilepingu p 5.7 sätestatut, kohustus kostja hageja hinnangul tasuma hagejale tasumata müügihinna osalt (s.o kokku 250 000 eurot) hiljemalt 03.08.2015 intressid perioodi eest 07.07.2015 kuni 03.08.2015 kokku summas 3 850 eurot. Kostja ei ole seda teinud ega esitanud menetluses ka vastuväiteid, et intressi tasumise kohustus puudus või et intress oleks tasutud. Seega leiab kohus, et alates 07.08.2015 muutusid sissenõutavaks mõlemad tasumata müügihinna osad koos intressidega. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et ostuhind oleks kostja poolt tasutud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel müügihinna summas 250 000 eurot tasumist. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus summas 250 000 eurot. 4.3 Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka intressi summas 3 850 eurot. Müügilepingu p 5.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale intressi kord kuus, hiljemalt iga kalendrikuu esimesel päeval. Müügilepingu p 5.3 ja 5.4 järgi on intressimääraks 20% aastas, s.o 0,055% päevas tasumata müügihinna osalt. Müügilepingu kohaselt kuulus intress arvestamisele alates müügilepingu sõlmimise päevast, s.o alates 07.07.2015 kuni müügihinna tasumise tähtpäevani. Hageja on hagiavalduses välja toonud intressiarvestuse, millele kostja ei ole vastuväiteid esitanud (kd I lk 5). Hagiavalduse kohaselt tuli kostjal esimesed intressimaksed kogusummas 3 850 eurot tasuda hiljemalt 03.08.2015. Ka nimetatule ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid, et nimetatud summa oleks hagejale tasutud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista intress summas 3 850 eurot. 4.4 Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka viivise summas 71 500 eurot ning viivise summas 0,1 % päevas alates hagi esitamisest, s.o 19.05.2016 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. 11 (13)